淮北东苑商贸广场项目可行性研究报告

权威咨询机构精心打造 淮北东苑商贸广场项目 可行性研究报告 南京长岛建筑装饰有限公司 二九年八 月权威咨询机构精心打造 - 1 - 第一章 项目建设设计方案及内容 一、设计方案 本项目地处相山区长山路西、桓谭路以南，该区域为淮北城市的精华板块。在项目方案设计上考虑淮北市各楼盘开发产品的质量品味，环境因素并综合地块拆迁成本及投资利润期望值，项目定位为质量一流，环境一流，高绿化率，风格别致，外观优美，配套完备的精品 写字楼 。项目以高层建筑为主，各层次的配套公建完美结合。 淮北东苑商贸广场 效果图 权威咨询机构精心打造 - 2 - 二、项目内容 本项目东苑地块规划用地 18.48亩， 规划总建筑面积 4.96万 m2，为 20-28层高层，写字楼 3.55万 m2，商服 1.41万 m2，配有 150 个地下车位，新建火车站站前广场成为整个写字楼的一大亮点。 淮北东苑商贸广场 效果图 权威咨询机构精心打造 - 3 - 三、本项目东苑地块各项经济指标 东苑地块主要技术经济指标 项 目 单位 数量 总规划用地面积 hm2 3.08 总建筑面积 万 m2 4.96 其中 写 字 楼 万 m2 2.85 公共建筑面积 万 m2 1.98 其中 商服 万 m2 1.75 牧业管理用房 m2 334 幼儿园 m2 1966 建筑基底面积 万 m2 1.01 总建筑密度 % 32.79 综合容积率 - 4.02 绿地率 % 36.3 四、区域划分和开发步骤 金色云天项目分东苑、西苑和北苑三个区域。东苑、西苑和北苑各为一个组团，开发计划为整个项目分期动工。第一期东苑作为一个独立的区域，从投资、建设及经济评价卜单列出来，作为一个组团核标。 权威咨询机构精心打造 - 4 - 第二章 东苑建设的进度及资金筹措 一、建设进度 东苑已全部拆迁完成，江苏省徐州地质研究院 承担完成工地质勘察工程，本项目由浙江佳境规划建筑设计研究院 设计，安徽科建监理有限公司 为本项目监理。施工单位系合肥建工集团 ，根据前期工作进展情况，企业建设能力和管理水平，拟用 3年时间完成，即从 2009 年 8月到 2012年 8 月止。 二、投资估算 东苑总投资 15000 万元人民币。其中土地成本 3520 万元(包括土地出让金，契税，拆迁费用 ，该费用由淮北云天提供 )，工程前期费用 1144 万元 (包括勘察设计，区政府配套，临时设施， 各项评估费用 )，建安成本 8140 万元 (包括土建及各项配套设施费用 )管理费用，销售费用，不可预见费共 1104万元，财务成本 1092万元。 三、资金筹措 本项目自筹资金 12000 万元，占投资总额 80，注册资金 3000万元 ， 占投资总额 20 。 权威咨询机构精心打造 - 5 - 第三 章 东苑地块建设成本及收入分析 一、建设成本估算 工程施工造价参照 2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表、全国统一建筑安装工程预算定额安徽省估价表等有关规范性文件和淮北市基本建设行政事业性收费文件汇编为依据，本项目投资成本如下： 单位：万元 序号 内 容 金 额 备 注 一 土地成本 3520 l、土地出让金 3366 共 18 亩，每亩 187 万 2、契税 141 按出让金总额 4 3、拆迁安置费 二 前期费用 1144 按 230 元 m2计 4、规划设计费 271.6 按 55 元 m2计 5、水文地质勘查 2 按 0.4元 m2计 6、抗震评估费 28.8 按 5.8元 m2计 7、区政府配套费 745.2 按 150元 m2计 8、环境评估费 2.4 按 0.48 元 m2计 9、交通评估费 2.8 按 0.56 元 m2计 10、临时设施费 50 按 16 元 m2计 11、防雷评估费 10 按 2元 m2计 三 房屋开发费 8140 按 1880 元 m2计 12、建安成本 7229 按 1455 元 m2计 13、水电设施 546 按 110 元 m2计 14、道路、绿化、排污，消防设施 174 按 35 元 m2计 15、小区配套 1391 按 280 元 m2计 四 管理费用 298 按 60 元 m2计 五 销售费用 645 按 130 元 m2计 六 财务成本 1092 贷 14000 万，期限 3年，年利率 6.5 七 不可预见费 160 按 32 元 m2计 总 计 15000 按 3260 元 m2计 权威咨询机构精心打造 - 6 - 二、收入估算 东苑地块销售收入主要是指可售房收入。东地块可售房屋住宅 4.96 万 m2、商业面积 2.11万 m2、写字楼 150 万 m2、地下车库 300 个，根据淮北市房地产价格及本项目本身特点及市场宣传，预测其销售价格如下： 用房类别 可售面积 （万 m2） 售 价 （元 /m2） 合计 （万元） 商 业 1.41 11000 15510 写 字 楼 3.55 3000 10650 地下车库 150 35000 525 合 计 26144 三、利润及利润率估算 内 容 金 额 （万元） 备注 销售收入 26144 总成本费用 15000 营业税金及附加 2184 近销售总额 5.55%计 土地增值税 1180 按销售总额 3%计 权威咨询机构精心打造 - 7 - 税率利润 =销售收入 -总成本费用 -营业税及附加 -土地增值税，即 26144万 -15000万 -2184 万 -1180万 =7780 万元。 税后净利润： 7780 万 -2281 25%（所得税） =5400 万元 投资利润率：净利润投资额 =5400 万 1500 万 =81% 四、财务现金流量估算 东苑财务现金流量估算表 单位：万元 内 容 金 额 一、现金流入 54355 1、销售收入 39355 2、自筹资金 12000 3、银行借款 3000 二、现金流量 20308 1、土地总成本 3520 2、前期费用 1144 3、房屋建安总成本 8340 4、管理费用 298 5、销售费用 645 6、财务费用 1092 7、不可预见费 160 8、营业税金及附加 2184 9、土地增值税 1180 10、企业所得税 1945 三、期末累计现金盈余 34047 权威咨询机构精心打造 - 8 - 第四 章 结 论 一、本项目东苑总投资 40498 万元人民币，为淮北城市中心地带的旧城改造项目，对淮北城市面貌的改善，提高城市品味，改善居民的生活居住条件具有重要的社会意义。 二、作为旧城改造项目，项目享受