土地评估市场法模板参考.doc

一、市场比较法与估价过程根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： 地点：澳头猪仔潭 时间：2004年9月 用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： 地点：澳头镇澳霞大道边 时间：2004年8月 用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： 地点：澳头镇国税局边 时间：2004年9月 用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。3. 比较因素条件说明将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。表一：因素条件说明表待估宗地及比较因素实例待估宗地案例一案例二案例三交易价格（元/平方米）待估交易情况正 常正 常正 常正 常交易期日取得方式市场价格市场价格市场价格市场价格土地剩余使用年限土地用途土地位置区域因素距市中心距离区域繁华程度产业聚集程度（或社区成熟度）道路通达度交通便捷度基础设施完善度三通一平三通一平三通一平三通一平公共设施配套周围大的商业及银行、邮局等配套设施齐全，但距离较远，一般周围大的商业及银行、邮局等配套设施齐全，但距离较远，一般周围大的商业及银行、邮局等配套设施较少，较差商业、银行等配套设施齐全，距离近，较好环境质量优劣度个别因素宗地面积(M2)205405451720011900宗地形状近似规则长方形近似规则长方形近似规则长方形规则多边形容积率2.32.32.32.3临街状况不临街，差临街宽度较小，较差临街宽度较小，较差临街宽度大（40米），较好相邻土地利用状况工程地质条件无不良地质无不良地质无不良地质无不良地质4. 编制比较因素条件指数表各因素条件指数确定说明如下：(1) 交易情况 估价对象和案例均为正常买卖，为完全市场价格，因此取案例修正系数为100。(2)交易时间指数的确定由于估价对象与各案例交易日期分别为2005年10月至12月之间，在这三个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化，则各案例修正指数为100。(3)交易方式估价对象和案例均为市场价格，因此取案例修正系数为100。(4)土地剩余使用期限商住用地法定最高出让年限为70年，采用年限修正法（土地折现率取6%）以最高出让年限为100，分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数。1-1/(1+r)n年期修正系数 =1-1/ (1+r)m其中，r：土地还原利率 n：宗地剩余使用年限 m：法定最高出让年限(5) 土地用途以估价对象用途商住为100，由于比较案例和估价对象一致，为商住用途，修正系数为100。（6）位置修正指数的确定估价对象与各案例均在澳头镇内，采用所处澳头镇建成区位置进行修正，分为差、较差、一般、较好、好五个级别。以估价对象位置状况为100，每升一个级别增加3%，每下降一个级别减少3%。（7）距市中心距离（8）区域繁华程度（9）产业聚集程度（或社区成熟度）居住社区成熟度根据周围居住小区的聚集程度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地社区成熟度指数为100，每上升一个级别，指数增加3%，每下降一个级别，指数减少3%；（10）交通条件按所临道路等级分为差、较差、一般、较好、好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%（11）基础设施完善度设定待估宗地基础设施（三通一平）指数为100，案例宗地基础设施与待估宗地基础设施相比，每增加或减少“一通”或“一平”，则指数上升或下降1%； 由于估价对象和各案例基础设施相同，均为“三通一平”，修正系数为100。（12）公共设施配套将公共设施配套根据配套设施的完善程度和距离远近，分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地公共设施配套条件为100，每上升或下降一个等级，则指数上升或下降2%；（13）环境质量优劣度根据有无污染和周围公共绿地情况将环境质量分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%。（14）宗地面积宗地面积大有利于大型社区的开发，根据当地土地开发市场的交易情况，将土地面积分为小于5000平方米、5000-10000平方米、10000-20000平方米和大于20000平方米四个级别，每个级别修正指数相差1%。（15）宗地形状分为规则四边型、近似规则四边形、规则多边型、不规则型四种，每个级别指数相差2%（16）容积率估价对象和各案例容积率均为2.3，修正系数取100。（17）临街状况根据临街宽度和深度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每个级别修正指数相差2%（18）相邻土地利用状况（19）工程地质条件工程地质条件指数分为三个等级：无不良地质现象；有不良地质状况，但无需作特殊处理；有不良地质状况并作特殊性处理。设待估宗地地质条件指数为100，案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少2%。编制比较因素条件指数表（见表二）：表二：比较因素条件指数表待估宗地及比较因素实例待估宗地案例一案例二案例三交易情况100100100100交易期日100100100100取得方式100100100100土地剩余使用年限土地用途100100100100土地位置100100100100区域因素距市中心距离100区域繁华程度100100100100产业聚集程度（或社区成熟度）100100100100道路通达度100100100100交通便捷度100100100100基础设施完善度100100100100公共设施配套100100100100环境质量优劣度100100100100个别因素宗地面积(M2)100100100100宗地形状100100100100容积率100100100100临街状况100100100100相邻土地利用状况100100100100工程地质条件1001001001005. 因素修正在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象地面熟地价(见表三)：表三：因素比较修正系数表待估宗地及比较因素实例案例一案例二案例三交易情况100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100取得方式100/100100/100100/100土地剩余使用年限估价对象/可比案例估价对象/可比案例估价对象/可比案例土地用途100/100100/100100/100土地位置100/100100/100100/100区域因素距市中心距离100/100100/100100/100区域繁华程度100/100100/100100/100产业聚集程度（或社区成熟度）100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100基础设施完善度100/100100/100100/100公共设施配套100/100100/100100/100环境质量优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积(M2)100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100容积率100/100100/100100/100临街状况100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/100100/100工程地质条件100/100100/100100/1006. 估价对象比准价格 地面单价(435+431+423)3 430(元/平方米)评估总地价=43020540 =8,832,200（元）经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照估价