升龙凤凰城专业市场定位

金汇商业公司 升龙凤凰城项目 B区 商业定位汇报 2012.11.12 郑州金汇商业有限公司 金汇商业公司 金汇商业公司 一、 商圈分析 二、市场分析 三、项目分析 四、项目定位 五、业态规划 六、项目包装 金汇商业公司 一 商圈分析 金汇商业公司 成熟商圈承东启西，连接新老郑州 郑汴商圈 是由家具、建材、家电专业市场群组成的成熟大型商圈，已在郑州本地形成强大的市场号召力。 “ 十二五 ” 规划中，郑汴商圈承东启西，向南可直达二七新区，向北则到曼哈顿商圈，东接 CBD，郑东新区，西攘郑州老城区。 是郑汴一体化的 “ 财富桥头堡 ” 。 1 金汇商业公司 城市发展，市场外迁 2012年 6月 15日郑州市出台了 关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见 该市将于 2012年下半年正式启动中心城区 177家商品交易批发市场的外迁工作，并计划将在 2015年年底前完成该项工作。 2 金汇商业公司 2012年 9月 12日，颁布了 郑州市中心城区占用道路违法建筑拆除工作指挥部公告 ，里面涉及到中博市场。 目前中博家电市场拆迁已经列入政府议程，商户经营不稳定，普遍需要想寻找一个稳定的经营环境。 金汇商业公司 市场分析 金汇商业公司 郑州家居业态分布 金汇商业公司 金汇商业公司 中高端市场：红星美凯龙、居然之家、欧凯龙等巨头连续扩张进入。 低端市场：郑州各区域家居市场纵多，郑汴商圈更是繁多，并发展稳定。 目前郑州家居市场供大于求，市场趋于饱和，附近众多成熟家居的高中低端项目，项目没有竞争优势。 据业内专家初步统计，我国目前拥有 5000平米以上面积的家具卖场超过 2500家， 1万平以上的有 900多家， 2万平以上的有 500多家， 5万平以上的 100多家。家具卖场已经趋于饱和状态，但是消费者的需求并没有达到与之相匹配的程度。 郑州仅欧凯龙、红星美凯龙、居然之家等大型家居商场和中博家具市场的总体量已经达到了 70多万平方米，在城市各个方向还有众多的专业市场和非专业的家居批发市场。 由此可见目前家居行业竞争激烈，市场空间狭小，业主投资回报较低。 郑州家居市场饱和，家居业态无竞争优势 1 金汇商业公司 郑州家电业态分布 目前郑州家电市场，主要有国美、苏宁、永乐、五星等连锁卖场，郑州主要的一些家电批发市场，主要集中在郑汴商圈。 苏宁电器 永乐电器 国美电器 家电城 金汇商业公司 国美、苏宁、永乐、五星等多家大型家电连锁企业占据郑州 家电零售市场 国美、苏宁、永乐、五星是中国最大的几家家电零售连锁企业。经营业态是零售，进销存自主的经营模式。目前处在繁华或居住群集中的地段。在家电零售市场中，占据主导优势。 2 金汇商业公司 郑汴商圈现存的中博家电批发市场、未来路家电市场均为 传统家电批发市场 以中博家电批发市场为例，这里是集众多家电厂商云集的专业批发市场，基本都是厂商、代理商直销，或者专卖店，也是目前各 连锁卖场的主要售后服务市场 。虽然是批发市场，目前很多商家“大家电做零售，小家电搞批发”，商家各自为阵，进行销售，市场方只收取管理费用，但是并未对市场进行统一的规划推广，就是一个商家聚集地。同时由于属于街边店形式，环境形象差，展示条件不够，售后服务无法提升，达不到品牌家电的高端要求。 3 金汇商业公司 金汇商业公司 国家“家电下乡”以旧换新，行业政策扶持力度持续增加 2009年 5月份，在全面实施家电下乡同时，出台了以旧换新的政策，对家电以旧换新，通过财政补贴促进消费。 2012年 11月初，工信部电子信息司会同消费品工业司组织召开了家电下乡和以旧换新后续政策座谈会 , 工信部正在酝酿推出新的家电产业扶持政策。 4 金汇商业公司 项目分析 金汇商业公司 交通： 具备了专业市场的必要条件 高可达性 ，这里三维立体式交通，地铁、公交、 BRT一应俱全。中州大道、未来路、郑汴路、货栈街等城市主干道连接郑州东西南北。人流、车流，物流动线都能得到合理畅通规划。 地段 ： 位于郑汴商圈的核心位置，享受成熟商圈的市场强大号召力 区位优势 1 金汇商业公司 金汇商业公司 行业目标 2 重点目标： 郑汴商圈的家电市场 分析研究： 现有河南家电批发市场现状 金汇商业公司 中博家电批发市场 金汇商业公司 市场 名称 中博家电 (静面积、无公摊 ) 管理费 /税费 /押金 招商 政策 租赁 形式 付款 方式 一期： 未来路门面房（三层） 市场出租三层均价 80元 /平方 /月 ，商户转租价格在 300-750元 /平方 /月 管理费含在租金内，税费 15元元 /平方 /月，一期未来路门面房押金3万 /家，其余押金 1万元 /家 该市场始于 1995年，因年代久远，招商政策及优惠政策目前已无人明确。 租赁形式:一年一签，三年一签 递增幅度不定 季度、半年、年三种交款方式 中博家具西门面（两层） 市场出租两层均价 60-70元 /平方 /月，商户转租价格在 300-500元 /平方 /月 二期：中博名优家电门面 市场出租 60-70元 /平方 /月 ，商户转租 200-400元 /平方 /月 三期：中博小家电批发 市场出租 55-65元 /平方 /月 ，商户转租 200-300元 /平方 /月 仓库 二层以上为仓库，无二层铺位内部自行分割仓库 金汇商业公司 未来路家电城市场 市场名称 租金政策（静面积、无公摊） 管理费 /税费/押金 招商政策 租赁形式 付款方 式 未来路音响市场门面房（两层） 两层层均价100-120元 /平方 /月 （无公摊） 管理费含在租金内，税费 15元 /平方/月 始于 1995年，因年代久远，招商政策及优惠政策目前无人明确。 租赁形式 :一年一签，三年一签递增幅度不定 一次交半年 金汇商业公司 燃气燃具大世界 市场名称 租金政策 （无公摊，静面积） 管理费 /税费 /押金 招商政策 租赁形式 付款方式 中博厨具厨电市场门面房 60-70元 /平方 /月 （无公摊） 管理费含在租金内，税费不等，押金 100元/平方 市场是 二次招商，前期一般商户免 1年租金，核心商户免租 18个月，二次招商租金 25-40元平方 /月 启动时合同签 3年，3年后租赁合同一年一签，租金涨幅不定 季付 中博厨具厨电市场内部卖场 30-60元 /平方 /月 （公摊门前通道一半 )，租金一楼 60元 /平方 /月，每层递减 10元 /平方 /月） 仓库 门面房二层为仓库，无门面房自行租赁仓库。 金汇商业公司 1、项目区域优势 2、项目实力优势 3、经营管理稳定性优势 4、蓝海空白模式优势 5、专业的运营团队优势 1、目前 C区安置房商业项目，与家电商户进行沟通，想成立家电商场。 2、目前华南城进行的家电规划和招商。 3、中博市场的新市场以及老市场对部分家电商户的安置，等都会给我们造成一定的客户资源竞争。 1、中博家电市场面临拆迁商户经营不稳定，需要寻找稳定的经营环境。 2、厂家、经销商进一步扩张 ，需要寻找档次高、形象好的经营场所 。 3、 处 于非专业 批发市场内商户 需寻专业市场。 4、家电市场铺位较差， 在写字楼设置展厅 的 客户 ，需要专业化市场的展示平台。 1、路网不通，对商场启动影响很大。 2、商户风险意识很强，观望情绪浓厚。 3、品牌资源有限，商户实力较弱，经营思路局限较大 ，难以扩张， 4、行业竞争加剧，家电行业商户承租能力较弱。 优势 劣势 w 机会 O 威胁 T S 3 金汇商业公司 业态 洽谈家数 意向商户数 意向面积（实际需 求面积平方） 意向楼层 冰箱、洗衣机、 冰柜 41户 26户 4900平方 一楼 电视 37户 21户 3350平方 一楼 家用空调、 中央商用空调 28户 13户 2500平方 一楼 家用音响、工程音响 39户 25户 4000平方 二楼 厨房电器、 87户 57户 5410平方 二楼 小家电 112户 100户 5925平方 三楼 家电厂家办事处 16户 5户 1200平方 一楼 合计 360户 233户 27285平方 前期意向商户数据调查 金汇商业公司 项目定位 金汇商业公司 升龙 金汇 电器世界 金汇 电器 升龙 金汇 电器城 升龙 金汇 国际家电中心 结合宏观环境、市场分析、及企业自身发展的各方面优势分析，做耐用品、目的性专业购物商场 -家电商场 最适合项目地块区位的发展特点。 名称：升龙 金汇电器 定位：国际连锁直销中心 金汇商业公司 商业名称： 升龙 金汇电器 借助集团名称的平台优势和集团自身的品牌影响力，更便于传播和确立行业知名度。 商场产品线全面，种类丰富多样，电器可包涵家用电器和工程电器。 集团商业自有品牌，可以多区域进行直接复制，可持续性发展，做成连锁商业效应，提升集团整体战略品牌。 未来立足于家电批零结合的商业品牌，填补国内家电批零综合业态的家电商场“蓝海”模式。 1 2 3 4 金汇商业公司 定位：国际连锁直销中心 国际： 汇集如索尼、三星、松下、东芝、美的、格力、海尔等 国内外电器知名品牌。 连锁： 可复制的 集团商业品牌 模式，以租赁联营的合作形式和零售和批发的经营模式，进行品牌多点的反复扩张； 直销： 具有零售、批发多种销售经营的家电“ 蓝海” 形态，无过多中间经营环节，通过连锁达成战略品牌，引导消费者直面厂商。 中心： 六万平米的专业卖场，通过“市场化经营，商场化管理”模式，在专业营运团队统一管理与推广下，迅速达到 中原的第一家电专业市场 美誉。 1 2 3 4 金汇商业公司 “金汇电器”品牌发展战略 ： 1 2 整合有利于升龙 金汇电器发展的项目资源优势，着力品牌全国区域的构建和推广，最终形成长效发展的集团核心商业竞争力。 形成可复制的自有商业连锁品牌，组成厂商联动商业联盟机制，通过郑州、天津、福州、南京等项目的品牌植入效应，逐步推动升龙 金汇电器步入良性发展轨道。 金汇商业公司 规划布局 金汇商业公司 建筑面积： 8433m2 实用面积： 8103.2m2 套内面积： 3943.916m2 公摊率： 53.23% 租金： 70元 /平米 /月 （含公摊） 150元 /平米 /月 （使用面积） 金汇商业公司 建筑面积： 8453m2 实用面积： 8272.46m2 套内面积： 4551.56m2 公摊率： 46.15% 租金： 55元 /平米 /月 (含公摊） 102元 /平米 /月 (使用面积） 金汇商业公司 建筑面积： 8444m2 实用面积： 8263.46m2 套内面积： 4519.46m2 公摊率： 46.48% 租金： 35元 /平米 /月 （含公摊） 66元 /平米 /月 （使用面积） 金汇商业公司 建筑面积： 12995m2 实用面积： 12059.42m2 套内面积： 6623.83m2 公摊率： 49.03% 租金： 70元 /平米 /月 (含公摊） 138元 /平米 /月 (使用面积） 金汇商业公司 建筑面积： 12261m2 实用面积： 11796.88m2 套内面积： 6981.86m2 公摊率： 43.06% 租金： 55元 /平米 /月 (含公摊） 97元 /平米 /月 (使用面积） 金汇商业公司 建筑面积： 12270m2 实用面积： 11812m2 套内面积： 6931.29m2 公摊率： 43.51% 租金： 35元 /平米 /月 (含公摊） 62元 /平米 /月 (使用面积） 金汇商业公司 项目形象 金汇