（管理科学与工程专业论文）中国城镇住房制度改革探析.pdf

华中科技大学博士学位论文 摘要 制度对经济行为影响的分析，已居于经济学的核心地位。对制度的重要性以 及认真分析制度必要性的认识，已经趋同。 始于2 0 世纪8 0 年代初的中国地镇住房制度改革，从根本上改变了巾困城镇 居民住房的分配体制，初步建立了城镇居民住房消费的市场新体，4 。城镇居民膳 住水准已大幅提高。 本文以新制度经济学中有关制度、产权和交易成本等理论为依据，借鉴国外 住房制度( 政策) 的实施经验，综合评述了2 0 多年来中国住房制度改革的历程。 对住房用地制度、住房产权制度、住房交易制度、住房经纪制度、住房补贴制度、 住房金融制度郫住房管理制度展f 了深入研究， 从城镇住房属性分析入手，阐述了住房商品属性的普遍存在性。通过回顾q 1 国城镇住房制度改革的历程，探讨了住房制度改革进程中的困难与面临的问题。 从经济分析角度，论述了中国住房制度改革方案的得失，总结了中囝城镇住房制 度改革的启示。 研究了城镇住房用地的制度安排和房屋产权制度安排。通过对现行集体所有 制土地向城镇房屋用地转换的制度分析，提出了转换制度安排的新构想。认为在 土地公有制前提下，宜建立以土地规划为约束、以市场效率为目标的新土地转换 制度安排。基于对不同的用地租约安排会导致不同的用地效果的认【 。考察了现 行城市房屋用地“双轨制”和出证方式多样化的租约安排。认为现行城镇住房j 1 】 地制度导致了“有市无序”的地产市场与产权模糊的房地产市场格局。提出了对 非公共建筑用地实施“分期付租制”的构想，并就“分期付租制”的概念框架、 租金确定、付租对象、应租面积及其实施前景进行了分项研究，为清晰城镇针：房 产权，提出了土地与房屋交易分离以及对住房尤其是公寓式住房产权变施委新安 排的构想， 在住房产品的生产和流通过程中，存在很高交易成本。通过对商品住房、经 济适用住房和公有住房的交易成本及交易各参与者的交易成本的分析，认为不仅 商品住房和经济适用住房存在高交易成本，而且公有住房存在着更高的交易成 本。住房交易各参与者以及不同类别住房的同类交易肴有着完全小同的交易成木 负担。从交易成本的角度进一步分析了交易各方对不同住房交易模型的选择理 山。通过“有经纪人参与”和“无经纪人参与”房屋交易模型下的交易成本分柑 形态比较，发现：房地产经纪人的核心职能是降低房屋买卖双方的交易成本。经 纪人所提供的每一项服务。部是一种“降低交易成本“服务。“交易成本的节约“， 构成了房屋经纪人的产品。认为：加强专业知识培训和实旌从业人员道德教阿， 是两项急需实施的房屋经纪制度。 住房补贴是一项核心性住房制度。文章以劳动力价格理论为依据，分析了住 房补贴属性，创建了 p 贴的理论模型，井对已有住房“补贴”进行了理论反思。 构建了市场化工资模型，分析了住房货币化分配中的“补贴”与住房分配货币化 的真正含义。认为：住房分配货币化是种市场化理念是按等价交换原贝i 推行 市场化工资制的必然结果。 华中科技大学博士学位论文 在现代社会星，无论住房建设还足住房消费，都离不开余融q k 豹支持。文章 重点解析了美国的住房抵押贷款制度、德国的强制储蓄制度和新加坡的住房公积 金制度。认为中国现阶段的住房金融制度是一种综合性制度，尚处于建立与试行 期。中国住房金融业发展的制约因素，是资金供给与资金需求两方面的制度供给 不足。建立个人信用制度和其它降低金融交易成本的制度，是完善住房金融制度 的现实选择。 传统的房屋管理制度和市场化的物业管理制度存在很大差异。文中以产权理 论和公共物品理论为依据，仔细解析了以中国城镇公寓式住房为主要对象的物业 管理产品的属性，分析了现代物业管理模式的特点与管理运行过程t i ，各参与方之 间的相互关系，给出了物业管理的供给思路和收费琢则。认为：当政府为物q k 公 共部分的物业管理付费时，市场化的物业管理模式将实施得更为顺利。 关键词：住房制度土地使用制度产权交易成本住房补贴物、他管理 华中科技大学博士学位论文 a b s t r a c t 1 1 1 ea n a l y s i so fi u s t i t u t i o n si n f l u e n c eo nt h ee c o n o m i cb e h a v i o rh a sb e c o m et h e f o c u so fe c o n o m i c s i th a sb e e na g r e e di nt h ef i e l do fe c o n o m i c st h a ti ti si m p o r t a n t a n d n e c e s s a r y t om a k eas e r i o u s s t u d y o f i n s t i t u t i o n c h i n a su r b a nh o u s i n gs y s t e mr e f o n nw h i c hs t a r t e di n1 9 9 0 sh a sf u n d a m e n t a l l y c h a n g e dt h eh o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e mo fc h i n e s eu r b a nc i t i z e n s s i n c et h e nan e w m a r k e t o r i e n t e ds y s t e mo f u r b a n h o u s i n gc o n s u m p t i o n h a sb e g u nt ot a k es h a p e b a s eo nt l l et h e o r yo f i n s t i t u t i o n ，p r o p e r t yr i g h ta n dt r a n s a c t i o nc o s ti nt h en e w i n s t i t u f i o n a le c o n o m i c s i nv i e wo f t h ee x p e r i e n c eo f f o r e i g nc o u n t r i e s h o u s i n gs y s t e m a n dp o l i c i e sa n ds o m er e s e a r c ho nt h et h e o r ya n dp r a c t i c eo fc 1 1 i n a su r b a nh o u s i n g s y s t e r nr e f o r i l l ，t h ed i s s e r t a t i o nm a k e sad e e pr e s e a r c hi n t ot h ei n s t i t u t i o no fu r b a n h o u s i n gl a n d ，t h ei n s t i t u t i o no fh o u s i n gp r o p e r t yr i g h t ，t h ei n s f i t u f i o no fh o u s i n g t r a n s a c t i o n ，t h ei n s t i t u f i o no fh o u s i n ga g e n t s ，t h ei n s t i t u t i o no fh o u s i n gs u b s i d i e s ，t h e i n s t i t u t i o no f h o u s i n gf i n a n c e ，a n dt h ei n s t i t u t i o no f p r o p e r t y m a n a g e m e n t f r o mt h ea n a l y s i so ft h ea t t r i b u t e so fu r b a nh o u s i n gt h ed i s s e r t a t i o ne x p o u n d so n t h ec o m m o na t t r i b u t e so f h o u s i n ga sac o m m o d i t y b yi o o k i n gb a c ko nt h ec o u r s eo f c h i n a su r b a nh o u s i n gs y s t e mr e f o n n s o m ed i 伍c u l t i e sa n dp r o b l e m st h a th a v ea r i s e n i nt h ep r o c e s so fc h i n a su r b a nh o u s i n gs y s t e mr e f o r ma d i s c u s s e d 1 1 1 em e r i t sa n d d e m e r i t so ft h ep r o j e c t so fc h i n a su r b a nh o u s i n gs 3 ，s t e ma r ea n a l y z e df r o mt h e e c o n o m i c a n g l e s o m ee n l i g h t e n m e n t sa 托d e r i v e df r o m i t t h ei n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n to fu r b a nh o u s i n gl a n da n dp r o p e r t yr i g h t b y a n a l y z i n gt h ep o s s i b i l i t yt h a tt h ec o l l e c t i v e - o w n e dl a n dc a nb et r a n s f e r r e dt ou r b a n h o u s i n gl a n d ，an e w i d e ah a sb e e n p u tf o r w a r d t h a tt h ei n s t i t u t i o n a la r r a n g e m e n tc a n b ec h a n g e d i ti st h o u g h tt h a to nt h ep r e m i s et h a tl a n di so w n e db yt h ep u b l i ci ti s b e t t e rt oe s t a b l i s ht h en e wi n s t i t u f i o n f la r r a n g e m e n to ft r a n s f o r m a t i o no fl a n df o r d i f f e r e n tu s e s i nw h i c hl a n dp l a n n i n gi sr e g a r d e da sar e s t r a i n ta n dt h ee m c i e n c yo f t h em a r k e ta sag o a l 0 nt h eb a s i so ft h eu n d e r s t a n d i n go ft h ed i f f e r e n te f f e c t st l l a t l e a s ea r r a n g e m e n to fi a n df o rd i f f e r e n tu s e sm i g h tb r i n ga b o u t , t h ed u a lt r a c k ”o f u r b a nh o u s i n gl a n da n dd i v e r s i f i e df o l n l so fl e a s ea r r a n g e m e n to f s e l l i n ga n dr e n t i n g u r b a nh o u s i n gl a n dh a v eb e e ni n v e s t i g a t e d i ti sb e l i e v e dt h a tt h ep r e s e n ti n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e r t to f u r b a nh o u s i n g l a n dl e a d st ot l l em a r k e tw i t h o u to r d e ra n dt h e 心a le s t a t e m a r k e tw i t ha m b i g u o u sp r o p e m yf i g h t s 肺es u g g e s t i o nt h a tt h er e n to fl a n df o r n o n - p u b l i cb u i l d i n gc a nb ep a i db ys t a g eh a sb e e nm a d e t h ek e yi s s u e ss u c ha st h e f r a m e w o r ko ft h ec o n c e p to f b ys t a g e ”，t h es e t t i n gm e c h a n i s mo ft h e 代n t t h ep a y e e o ft h er e n ta n di i sp r o s p e c t 呲s t u d i e do n eb yo n e t oc l a r i f yt h ep r o p e n vr i g h to f u r b a nh o u s i n g t h es u g g e s t i o nh a sb e e nm a d et h a tl a n da n dh o u s ec a nb et r a d e d s e p a r a t e l ya n d t h ep r o p e r t yr i g h to f h o u s i n g ，e s p e c i a l l yt h a to f t h ea p a r t m e n tc o m p l e x s h o u l db ea r r a n g e di nad i f f e r e n tw a y i nt h e p r o c e s s o fp r o d u c t i o na n dc i r c u l a t i o no fh o u s e s t h e r ee x i s t s h i g h t r a m a c t i o nc o s t b ya n a l y z i n gt h et r a n s a c t i o nc o s to fc o m m e r e i a lh o u s e s ，e c o n o m i c a l h o u s e sa n dp u b l i c o w n e dh o u s e sa n dt h a to fd i 珏b r e n tp a r t i c i p a n t so ft r a d e i ti s c o n c l u d e dt h a tt h et r a n s a c t i o nc o s to f c o m m e m i a lh o u s e sa n de c o n o m i ch o u s e si sh i g h 。 m o r e o v e r , t h a to f p u b l i c o w n e dh o u s e si sh i g h e ld i f f e r e n tp a r t i c i p a n t sa n dp a r t i c i p a n t s h i 华中科技大学博士学位论文 i n v o l v e di ns e l l i n ga n db u y i n gd i f i e r e n tk i n d so fh o u s e sh a v et ot a k ed i f f e r e n tb u r d e n s o ft r a n s a c t i o nc o s t i nc o m p a r i s o nw i t hd i f f e r e n td i s t r i b u t i o no ft r a n s a c t i o nc o s tu n d e r d i f r e r e n tt r a n s a c t i o np a r e m sw i t ha g e n to rw i t h o u ta g e n t s ，i ti sf o u n do u tt h a tt h ek e y f u n c t i o no fh o u s ea g e n t si st or e d u c et h et r a n s a c t i o nc o s to fb o t hs e l l e r sa n db u y e r s t h es e r v i c et h a ta g e n t sp r o v i d ei st h es e r v i c e “t or e d u c et r a n s a c t i o nc o s t ”“e c o n o m i z e o nt r a n s a c t i o nc o s t ”i sr e g a r d e da st h ep r o d u c to fh o u s ea g e n t s i ti sb e l i e v e dt h a ti ti s u r g e n tt oe n h a n c et e a c h i n gv o e a t i o n a ik n o w l e d g ea n dm o r a i l e s s o n st ot h ee m p l o y e e s i nt h ef i e l d h o u s i n gs u b s i d i e si sak e yi n s t i t u t i o no fh o u s i n g b a s e do nt h et h e o r yo fp r i c eo f l a b o rf o r o e t h eq u a l i t i e so f h o u s i n gs u b s i d i e sa r ea n a l y z e da n dt h et h e o r e t i c a lm o d e lo f h o u s h a gs u b s i d i e si sm a d e t h e d i s s e r t a t i o na l s om a k e sr e s e a r c ho nt h ee x i s t e dh o u s i n g s u b s i d i e s t h em o d e l so fm a r k e t - o r i e n t e ds a l a r ya r em a d ea n dt h er e a lm e a n i n go f s u b s i d i e si nt h em o n e t i z a t i o no fh o u s i n gd i s t r i b u t i o na n dt h a to fm o n e t i z a t i o no f h o u s i n g d i s t r i b u t i o na r e a n a l y z e d i t i sc o n c l u d e dt h a tm o n e t i z a t i o no fh o u s i n g d i s t r i b u t i o ni sam a r k e t o r i e n t e dc o n c e p ta n di ti san e c e s s a r yr e s u l to fm a r k e t - o r i e n t e d s a l a r yb u i l to n t h ep r i n c i p l e so f e x c h a n g ea te q u a lv a l u e i nt h em o d e ms o c i e t y , n e i t h e rh o u s eb u i l d i n gn o rh e u s i n g c o n s u m p t i o nc a n e x i s tw i t h e u ts u p p o r to ff i n a n c e t h ed i s s e r t a t i o nm a k e sa na n a l y s i so ft h ea m e r i c a r l h o u s i n gm o r t g a g es y s t e m ，g e r m a nc o m p u l s o r ys a v i n gs y s t e ma n ds i n g a p o r e c e n t r a l p r o v i d e n tf u n d s i tp o i n t s0 u tt h a tc h i n a sh o u s i n gf i n a n c es y s t e mi sac o m p r e h e n s i v e o n ew h i c hh a si u s tb e e ne s t a b l i s h e da n di so nap r o b a t i o np e r i o d t h ef a c t o r sw h i c h r e s t r i c tt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sh o u s i n gf m a n e ei st h es h o r t a g eo fd e m a n da n d s u p p l yo f f u n d s i ti sap r a c t i c a lc h o i c et oi m p r o v ec h i n a sh o u s i n gf i n a n c es y s t e mb y e s t a b l i s h i n gp e r s o n a lc r e d i ts y s t e ma n do t h e rs v s t e m st or e d u c et r a n s a c t i o nc o s to f f i n a n c e t r a d i t i o n a l p r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e m i s q u i t e d i f i e r e n tf r o mt h e m a r k e t - o r i e n t e dp r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e m t op m e t i c et h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t s y s t e m i ti sn e c e s s a r yt od e a l 、i t ht h er e l a t i o n sc o n c e r n e da b o u tt h ep r o p e r t y b a s e d o nt h et h e o r yo fp r o p e r t yr i g h t sa n do fp u b l i cg o o d sa n dt h ei n t e r p r e t a t i o no ft h e a t t r i b u t e so f p r o p e r t ym a n a g e m e n tp r o d u c t sw i t hc h i n a su r b a na p a r t m e n th o u s ea sa n o b j e c t ，i ti ss u g g e s t e d t h a tt h ep a t t e r n so fm a r k e t - o r i e n t e d p r o p e r t ym a n a g e m e n t c a nb e u s e dm o r es m o o t h l yi f t h eg o v e r n m e n t p a y s f o rt h ep u b l i es e c t o ro f t h e p r o p e r t y k e yw o r d s ：h o u s i n g i n s t i t u t i o nl a n du s ea n dm a n a g e m e n t p r o p e r t yr i g h t t r a n s a c t i o nc o s t h o u s i n g s u b s i d i e s p r o p e r t ym a n a g e m e n t v 华中科技大学博士学位论文 1 绪论 基于对市场( 价格) 与经济发展关系的认识，人们越来越重视价格对社会资源 配置的影响。有效的价格体系将使社会资源配置接近社会总量偏好。同时显示出 经济中的无效率增长，并以奖励创新和重新配置资源去减少这种无效率。 今天，人们已系统地认识到经济发展与社会中的制度发生着相互作用。制度 影响着经济发展，经济发展要求有合宜的制度，不合宜制度向合宜制度的转变形 成制度的变迁。 始于2 0 世纪8 0 年代初的中国城镇住房制度改革，已从根本上改交了中国城 镇居民住房的分配体制，初步建立了城镇住房消费的市场新体制。 作为人类四大基本需求之一的住房，是人类社会存在与发展的基本要素。住 房短缺，曾经是许多国家和地区都经历过的一个社会性问题。现代社会中，大多 数住房问题都与住房制度相关联。在一个国家里，住房制度不仅影响着一国及其 地区经济发展的规模和水平，也影响着社会意义上的经济成果的可接受性。因此， 住房制度的安排与选择，已成为世界各国政府共同关注的课题。 住房市场的发展，一方面取决于经济增长，另一方面取决于住房制度。由于 制度又是经济增长的决定性因素，故制度便直接或间接地成为住房市场发展的决 定性要素。如果把市场直接定义为一种制度2 ，那么该制度( 即市场本身) 便是一 系列更为基本的制度的函数。 住房市场作为一种存在的制度，住房制度便属于影响住房市场发展的基本的 制度因素。马克思的经济学说同样把市场视为一系列制度的集合，并把市场背后 的一系列制度归结为经济制度。我国的住房制度改革与住房市场的同步生成过 程，说明了作为市场的制度与影响市场的制度之间的关系。制度对经济增长的重 要性和制度对市场生成与发展的重要性，是本课题以制度为核心进行住房市场发 展与交易模式研究的原由。 始于8 0 年代初的中国城镇住房制度改革，是中国改革开放政策中的一项重 要制度变迁。随着土地有偿使用制和住房商品化制度的推行，房地产业得到了长 足发展，中国城镇居民的居住条件有了很大的改善，人均居住面积从1 9 8 4 年的 4 8 平方米提高到了2 0 0 0 年的1 0 平方米3 。房地产业的发展，直接推动了国民经 济的发展。 与此同时，一些新的住房问题出现了：住房和土地的不公平拥有与占用；盲 目的住房建设；住房交易中存在很高的交易成本；住宅区管理面临“收费难”等 等。解决这些新问题，需要新的制度供给。与住房市场发展相关的现行土地使用 制度、住房产权制度、交易制度和物业管理制度等都有待更深入的探索与完替。 。诺思教授通过对1 6 0 0 - 1 8 6 0 年间世界海洋运输业生产率太幅提高厥因分析认为制度创新可以大大促进经 济增长从而持制度变量引入到经济增长函数中。此后诺思教授干脆把制度枧为经济增长的决定因素，形 成了不同于凡勃仑、也不同于新古典经济增长理论的制度决定论 2 新制度经济学对市场的定义，见o w 雀奇逊新制度经济学宣言 第2 0 8 页北京大学出版杜，1 9 9 3 年 版 中国统计年鉴2 0 0 0 中国统计出版社，第2 2 5 页 华中科技大学博士学位论文 1 1 研究目的和意义 本课题是基于国家教育部“九五”人文社会科学研究项目物业管理运行机 制、管理模式及其应用研究( 9 8 j d 7 9 0 0 0 6 ) 之上的有关住房制度的研究课题。 相关的研究课题有住宅产权与住宅市场发展研究( 2 0 0 1 3 - 2 0 0 1 1 2 ) 和中 国城镇住宅产权与交易成本研究( 2 0 0 1 1 2 2 0 0 2 1 2 ) 本课题以改革开放以来中国住房市场的发展历程为背景，运用经济学理论尤 其是制度经济学理论对住房市场发展的原因及存在的问题进行研究。目的在于揭 示住房制度与住房市场发展乃至社会发展之间的关系，寻求适合于市场发展并且 有利于效率与福利增长的住房制度安排。因此，该研究不仅有利于深化制度与经 济发展关系的理论，而且具有如下六个方面的具体意义： ( 1 ) 有利于住房产业的健康发展，进而推动整个社会与经济的发展。 ( 2 ) 对社会主义土地公有制条件下的住房用地效率提高有积极作用。 ( 3 ) 通过产权的经济分析，理顺住房及其用地的产权关系，为住房市场价 格形成提供理论依据。 ( 4 ) 通过土地公平利用与住房补贴制度研究，对深化住房制度改革和社会 安定有重要作用。 ( 5 ) 通过住房金融制度研究对金融风险规避和住房金融市场发展有积极 意义。 ( 6 ) 对住宅物业管理市场化与社会化进程有推动作用。 1 2 国内外研究概况 1 2 1 关于制度的研究概况 2 0 世纪5 0 年代以来，经济学对人的行为的分析取得了重大进展。首先，现 代经济分析尽管仍然假定人是理性的，但它已用效用最大化替代了传统的利润最 大化假定( b e c k e r 1 9 7 6 ) 。第二，认为完全竞争模型中的交易费用为零假定是 理想化的，交易费用( 成本) 在市场交易中客观存在。正是由于交易费用的存在， 才产生了一些用于降低这些费用的不同制度安排( c o a s e ，1 9 3 7 ) 。第三，完全竞 争模型中的私产制度被认为是理所当然的，或至少是最为有效的。事实上，完全 界定的私人产权只不过是一种理论期望，一个国家或一个时期的产权结构往往是 多重的。不仅如此，权利的重组和产权安排的变迁在不断发生。基于以上认识， 在个人效用最大化的假定下和交易费用不为零的情况下，新制度经济学派和产权 经济学派产生了。经济活动中产权和制度的功能以及它们对一个社会的资源配景 与经济增长的作用研究，受到了新制度经济学派和产权经济学派的高度关注与潜 心研究。 新制度经济学派将制度纳入了经济增长模型。认为制度是内生的，它对经济 华中科技大学博士学位论文 增长有重大影响。他们研究了制度的基本功能、影响制度变迁的因素、不同制度 安排选择的原因和在制度变迁中国家行为和意识形态在制度变迁中的作用等 ( s c h u l t z ，1 9 6 8 ：d a v i s ，l a n c e ，a n dn o r t h ，d o u g l a s sc ，1 9 7 9 ：b i n s w a n g e r a n dr u t t a n ，1 9 7 8 ：1 i n ，j u s t i ny i f u ，1 9 9 0 ) 。 产权学派的研究主要致力于产权、激励和经济行为的关系研究( f u r u b o t na n d p e j o v i c h ，1 9 7 2 ) 。重点探讨了不同的产权结构对收益报酬制度及资源配置的 影响，并就权利在经济交易中的作用给予了充分关注( a l c h a i n ，1 9 5 0 ，1 9 6 5 ，1 9 6 9 ： d e m s e t e ，1 9 6 7 ，1 9 8 8 ) 。 对土地制度的产权安排分析是产权方法的一个重要应用领域。长期以来，不 同的土地租约安排与资源配置效率的关系，一直是经济学家感兴趣的问题。对农 业用地不少经济学家得出了分成租佃会导致资源无效配置的结论( h e a d y ，1 9 4 7 ： i s s a w i 。1 9 5 7 ：s e n ，1 9 6 6 ) 。张五常应用产权和交易费用方法得出的结论是：只 要当产权明确界定为私有的情况下，分成租佃同固定租约和所有者自种一样，都 能实现资源的最优配置( 张五常，2 0 0 0 ) 。已有的农用地的效率分析成果为城市 房屋用地的研究提供了方法论借鉴。 1 2 2 关于住房制度的研究概况 ( 1 ) 有关住房政策的论述 房屋不能脱离土地而独立存在。在资本主义国家，土地的私人所有制是住房 市场化的基础。马克思的产权分离理论是土地公有制国家住房市场化的理论基 础。然而，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，住房的福利属性都存在。 对于住房这样一种特殊品，世界各国政府根据本国实际，制定了相应的住房政策。 加里福尼亚大学威廉斯基教授从福利角度考察了住房政策。认为“福利先进 国”有：瑞典、德国、荷兰、比利时和法国等；“福利后进国”有：日本、加拿 大、瑞士、澳大利亚等国。在高度发达的福利国家中，住房福利性政策处于高指 标水平。 英国著名住房问题专家德尼逊将住房政策分为“剩余性住房政策”和“综合 性住房政策”。前者规定政府的作用仅限于市场不能充分满足需要的时候，如美 国、加拿大等新大陆国家：而后者规定政府在住房建设、分配、管理等方面的权 限，如西德、法国和瑞典等国家。英国不属于两者中的任一种。 。 日本住房问题专家西川桂治从财政和金融角度将住房政策分为市场放任型、 市场操作型和财政主导型。市场放任型又分为无政策型( 如葡萄牙) 和部分补充 型( 意大利和日本) ，市场操作型分为金融刺激型( 美国) 和金融积累型( 西德) ， 财政主导型分为合作社型( 北欧国家) 、官民合作型( 法国) 和公营中心型( 英 国) 日本神户大学教授早川和男先生将中国和前苏联的住房政策概括为：以国 家为主提供住宅的“国家经营型”。日本经济学家广原盛明根据住房政策的主要 目标( 社会安定或资本积累) 和介入程度( i r 极或消极) 将欧美和日本的住房政 策分为四种基本模式：积极的社会安定型，如北欧和西欧的发达资本主义国家； 积极的资本积累型，如美国、加拿大等新大陆国家；消极的社会安定型，如欧洲 华中科技大学博士学位论文 部分国家；消极的社会积累型，如南欧国家。 欧、美、日各国住房政策的演变，一般都经历了四个阶段。第一阶段，面l 临 住房数量绝对不足，住房目标是“一户一室”，相应的住房政策是尽可能多地提 供住房。第二阶段，在“一户一室”基础上，住房政策的中心是提供更大面积的 住房。第三阶段，在居住状况相对稳定时，政策重点是提高现有住房质量和舒适 度。第四阶段，自7 0 年代中期至今，如何提高现有住房的整体水平成为重要的 政策研究课题。 ( 2 ) 西方国家的住房制度研究 正如恩格斯在论住宅问题中所指出：住房问题实际上是大工业发展和城 市发展所造成的“住宅缺乏现象”。二次世界大战以后，经济发达的欧美等国成 功地探索出了住房供给模式，解决了大多数人的居住问题并改善了他们的住房支 付能力。但随着人口的增长和城市化的进程的加速，新的住房供应和支付能力问 题又出现了，而原有的住房供应系统对此已毫无办法( h a l l e t tg r a h a me d ，1 9 9 3 ) 。 在英国，曾经实施过“大包大揽”的住房制度。所谓“大包大揽”制度是指 由政府投资建公房并以低租金租给居民居住。1 9 7 9 年以来，基于“所有优于租用” 理论，英国大力推广“住房者自己所有”政策。“购买权”政策是其中最有力度 的一项政策安排，该安排要求地方政府给购房者可观的价格折扣平均为资产 总值的4 6 还要多。政策的直接效果是使英国的自有住房比率由1 9 7 9 年的5 5 3 提高到1 9 8 9 年的6 6 ( 尼古拉思巴尔等，2 0 0 0 ) 。到1 9 9 0 年，英国经济学家对 该政策提出了质疑( f o r r e s ta n dn l u r i e ，1 9 9 0 ：m a c l e n n a n ，g i ba n dm o r e ，1 9 9 0 ) 。 认为该项政策毫无疑问地加大了有房子的人和仍然租房子的人在经济地位上的 差距，扭曲了社会分配体系，存在着严重的宏观经济潜在连锁反应。 在房屋租赁市场中，对房租的控制是政府对市场干预的一种常见形式。英国 于1 9 6 7 年开始实行房租的政府管制政策。不少学者对租金控制的后果进行了研 究( 彼得蒙德尔等，2 0 0 0 ：c h e u n g ，1 9 7 4 ：g o u l d ，e t ，1 9 6 7 ) ，认为租金控制政 策阻碍了私人出租房的供给。 2 0 世纪9 0 年代以后，英国在住房问题研究上所面临的最大挑战，是建立一 整套公平有效、富有竞争的住房补贴制度。尼古拉思l 巴尔等人认为：不应该再 把土地占有强调成一个政策目标，应该代之以强调明确的对市场饱和状态和状况 进入市场的可能性和顾客的支付能力的关注。政府应把补贴设计的经济原则和对 市场机制日益增长的利用以及一个重新构筑的富有竞争的租房部门( 包括社会参 与者和个人参与者) 有机地结合起来。 住房市场是美国不动产市场的重要组成部分。美国的住房制度，对住房市场 的稳步发展有积极作用。美国的住房制度是在吸收国外( 主要是英国) 住房制度 的经验教训并结合美国国情和经济水平制定的。其核心是：坚持住房商品化与调 动各方积极性相结合。制度的基本内容是：0 对高、中、低收入者分别给出了不 同的住房供给政策。向高收入者供应商品房向中等收入者供应“社会住宅”， 低收入者租住标准较低的住房。实行住房抵押贷款和担保制度。中等收入者购 社会住宅是指由政府贴息建设的住宅其建设标准和售价受政府调控类似于我国的经济适用住房 华中科技大学博士学位论文 买社会住房可以申请贷款( 政策性贷款和商业贷款相结合) ，政府为居民购房实 施担保。实行对购房者核减税利的优惠制度。使用抵押贷款购买社会住宅的中 等收入者按照其每月归还贷款的数额，核减一定比例的税利，并免缴财产增值税。 依据美国1 9 8 5 年所做的一项专项统计说明，当年购房者核减的税利占其应付税 利的4 8 ( 转引自：包宗华，1 9 9 9 ) 。建立政策性住房金融机构。1 9 3 1 年建立了 联邦住宅借贷银行系统，1 9 3 3 年在该系统下设立了住宅借贷公司，1 9 3 8 年建立 了联邦全国抵押贷款协会5 ，1 9 6 8 和1 9 7 0 年又分别建立了政府全国抵押贷款协会 和联邦住宅贷借抵押公司。住房金融机构的建立对住房市场的发展起了重要作 用。 近5 0 年来，美国的基本住房制度一直相对稳定，充分体现了政策的稳定性。 近2 0 年来，具体的制度内容有了一些变化。具体表现为：住房金融呈现“百花 齐放”局面。除了上述政府金融机构以外，几百家商业银行都承接住房金融业务。 市场竞争使得贷款利率处于较低并相对稳定的水平。o 国家为社会住宅提供的低 息贷款在不断减少。开始时建房总数的6 0 能得到低息贷款，七、八十年代降为 4 0 以下，9 0 年代以后便更低。 中等收入者购房一般不再需要政府担保，政府 担保业务日益减少。对低收入者改变了只租不卖的做法，鼓励他们中的较高收入 者自己买房，政府给他们一定比例的低息贷款。 美国的住房制度始终以市场为核心提供服务。为住房市场的有效运行，建立 了完备的住房金融与补贴支持制度。住房金融与补贴制度是为解决购买力问题而 设置的专项制度。关于住房问题的总统委员会报告考察了不断增长的购买力 问题。认为在7 0 年代美国低收入家庭，随着租金或使用费与收入比率的提高， 面临着负担增加问题。为此，美国建立了关于新建和大修的第八项计划，对 修复和建设低收入住房提供补贴。对住房补贴还是对个人或家庭补贴是有争议的 问题。关于住房问题的总统委员会报告的建议是：任何住房补贴应直接付给 个人或家庭，而不是付给住房。 人口增长、房产占有形式、投资和对价格上涨的保值、税收和供给等是住房 市场和住房制度研究中争议最多的问题。美国住房市场中的不平等、住房与通货 膨胀问题是研究关注的另两个焦点问题。 西方国家在住房政策上经过几十年的理论探索与实践，取得了显著成就。住 房市场有了长足发展，住宅建筑业已成为各国国民经济的支柱产业，居民的居住 水平得到了很大改善。但问题也明显存在。第一，重数量轻质量，引发了住宅投 资不能形成社会财富问题，如日本建了大量耐用年限仅2 0 3 0 年的住宅。第二， 重新建轻维护，忽视了人们尤其是老人的恋旧情节。直到7 0 年代后期，发达地 区才开始重视发展住宅维修业。第三，同一住宅楼内多种所有权形式混合带来了 管理麻烦。第四，低收入者或家庭的住房问题仍未完全解决。 近年来，随着经济全球化进程的加快，有关住房市场、制度和全球化的议题 引起了广泛关注( s h o r t 1 9 9 9 ：s y k o r a ，1 9 9 8 ，1 9 9 9 ，2 0 0 0 ；l oa n dm a r c o t u l l i o ， 2 0 0 0 ；m o h a n ，2 0 0 0 ；g o d f r e y ，1 9 9 9 ) 。适应经济全球化的房屋制度正在研究之中