（管理科学与工程专业论文）中国房地产市场主体博弈分析与政策选择.pdf

u n i v e r s i t yo fs c i e n c ea n dt e c h n o l o g yo fc h i n a ad i s s e r t a t i o nf o rd o c t o r sd e gr e e g a m e t h e o r ya n a l y s i sa n dp o l i c y choic e sont hepr in cip alp ar to f china ，sr e a1 e s t a t em ar k e t a u t h o r sn a m e ： g a n g f e n gc a o 一一 s p e c i a l i t y ：m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g s u p e r v i s o r ：p r o f d i n g t a o z h a o f i n i s h e dt i m e ： m a y2 1 吼，2 0 1 0 飞 一 中国科学技术大学学位论文原创性和授权使用声明 本人声明所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行研究工作 所取得的成果。除已特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含任 何他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同志对本研究 所做的贡献均己在论文中作了明确的说明。 本人授权中国科学技术大学拥有学位论文的部分使用权，即：学 校有权按有关规定向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论文编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 ， 邪澎 作者签名： 年月日 摘要 摘要 本论文旨在用理性预期和博弈论的基本原理探寻房地产市场运行和发展的 微观机理，并在此基础上提出我国房地产市场和谐发展的政府政策，以期对我国 房地产市场的健康发展具有一定的指导意义。 房地产市场的运行和发展是房地产市场主体相互作用的结果。房地产市场主 体具有理性预期特征和在理性预期基础上的博弈行为，这种博弈既有合作的也有 非合作的。房地产市场主体博弈具有内在的逻辑演进规律。 我国房地产市场受政策影响而呈现不同的发展阶段。中国房地产市场的发展 为满足消费者对房地产商品的需求，为城市、地区和国家的经济增长，为城市建 设和城市化进程做出了重要贡献。但是，我国房地产市场在发展过程中也存在着 市场波动较大、价格过高、宏观调控效果不理想等问题。这些问题的产生是房地 产主体博弈的结果。 房地产商和消费者之间的博弈是房地产市场主体博弈的核心。房地产商与消 费者讨价还价的合作解受市场竞争性、个体讨价还价能力和公平认识的影响。房 地产商面对刚性需求者具有索取高价的市场势力。投机性购房者构成市场不稳定 的重要因素。房地产商与政府之间在土地买卖关系的合作博弈在实现拍卖效率的 同时可以降低土地的出让价格。政府经济利益的存在，使得政府对开发商的管理 往往成为空头威胁。消费者的监督无力，使得政府调控房价的承诺往往成为无效 承诺。消费者之间的竞争助推房价上涨，房地产商之间或明或暗的合作使得高房 价企高不下。地方经济利益的追逐和信息不对称的存在，导致中央政府的调控政 策不能得到地方政府的积极执行。 银行与借款人之间的博弈仍然具有交易博弈的合作特性。银行对借款人具有 不完全和不对称的信息，在利用利率筛选项目质量时面临逆向选择。在自利的驱 使下，在信息不对称的条件下，银行有动机不积极执行政府的调控政策，而这种 不积极的表现之一就是对贷款标准的降低。 政府对经济利益的过分追逐，是房地产市场调控乏力的主要原因，因此必须 对政府行为给以合理的定位。为了房地产市场的和谐发展，政府应该制定和实施 合理的土地政策、税收政策、金融政策、保障政策、交易政策、信息政策和文化 摘要 教育政策。 关键词：房地产市场理性预期博弈和谐政策 a b s t r a c t a b s t r a c t t h i st h e s i sa i m st ou s er a t i o n a le x p e c t a t i o nt h e o r ya n dg a m et h e o r yt oe x p l o r et h e m i c r om e c h a n i s mo fh o wt h er e a le s t a t em a r k e to p e r a t e sa n dd e v e l o p s ，a n d ，b a s e do n t h ea n a l y s i s ，p r o p o s e sg o v e r n m e n t a lp o l i c i e st o h e l pc h i n a sr e a le s t a t em a r k e tt o d e v e l o ph a r m o n i o u s l y , i ne x p e c t a t i o no fp r o v i d i n gg u i d a n c ef o rc h i n a sr e a le s t a t e m a r k e tt od e v e l o ph e a l t h i l y t h em o v e m e n ta n d d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t em a r k e ta l et h er e s u l t so ft h ei n t e r a c t i o n a m o n gt h ep r i n c i p a lp a r t so ft h em a r k e t p r i n c i p a lp a r t sh a v et h ea t t r i b u t eo fr a t i o n a l e x p e c t a t i o na n da c t i o n so fg a m i n go nt h eb a s i so fr a t i o n a le x p e c t a t i o n t h e r ea r eb o t h c o o p e r a t i v eg a m e sa n du n c o o p e r a t i v eg a m e s g a m e sa m o n gt h em a i np a r t so fr e a l e s t a t em a r k e th a v ea ni n t r i n s i cl a w o f l o g i c a le v o l u t i o n i n f l u e n c e db yp o l i c i e s ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sg o n et h r o u g hd e f e r e n ts t a g e s t h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sm a k ea s i g n i f i c a n tc o n t r i b u t i o ni n t e r m so fm e e t i n gt h e h o u s i n gd e m a n do fc o n s u m e r s ，a c c e l e r a t i n gt h ee c o n o m i c g r o w t ha n dt h eu r b a n i z a t i o no fc i t i e s ，r e g i o n sa n dt h ec o u n t r y h o w e v e r , i nt h e p r o c e s so fd e v e l o p m e n t ，w eh a v eb e e nf a c i n gs o m ep r o b l e m ss u c ha st o om a c h f l u c t u a t i o n ，e x c e s s i v eh i g hp r i c ea n dg e n e r a lc o n t r o lf a i l u r ee t c t h e s ep r o b l e m sa r e t h er e s u l t so fg a m i n gb yt h ep r i n c i p a lp a r to ft h er e a le s t a t em a r k e t g a m eb e t w e e nr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dc o n s u m e r si st h ec o r eo ft h eg a m ep l a y e d b yt h ep r i n c i p a lp a r to ft h em a r k e t t h ec o o p e r a t i v es o l u t i o n sf o r t h eb a r g a i n i n g b e t w e e nd e v e l o p e r sa n dc o n s u m e r sa l ei n f l u e n c e db yt h em a r k e tc o m p e t i v e n e s s ， i n d i v i d u a lb a r g a i n i n gp o w e ra n df a i rk n o w l e d g e r e a le s t a t ed e v e l o p e r sh a v es t r o n g b a r g a i n i n gp o w e ro v e rc o n s u m e r sw h oh a v er i g i dh o u s i n gd e m a n d t h es p e c u l a t i v e b u y e r sa r et h ei m p o r t a n tu n s t a b l ef a c t o r si nt h em a r k e t c o o p e r a t i v eg a m e sf o rl a n d t r a d i n gb e t w e e nd e v e l o p e r sa n dg o v e m m e n t si m p r o v et h ee f f i c i e n c ya n dl o w e rt h e l a n dp r i c e s t h ee x i s t e n c eo ft h ee c o n o m i ci n t e r e s t so fg o v e r n m e n to f t e nm a k e st h e s u p e r v i s i o no nd e v e l o p e r sh a v en oe f f e c t i v e n e s s c o n s u m e r sh a v eal i t t l es u p e r v i s o r y p o w e r ；i tm a k e st h eg o v e r n m e n t sp r o m i s eo fc o n t r o l l i n gt h eh o u s i n gp r i c e sb e c o m e i n v a l i d c o m p e t i t i o n sa m o n gc o n s u m e r sp u s ht h ep r i c e st or i s e t h ec o o p e r a t i o n ， p u b l i c l yo rp r i v a t e l y , b e t w e e nd e v e l o p e r sm a k e st h eh o u s i n gp r i c e sh a r dt of a l l a b s t r a c t p u r s u i to fl b c a le c o n o m i ci n t e r e s t sa n di n f o r m a t i o na s y m m e t i ym a k e sl o c a l g o v e r n m e n t st oi m p l e m e n tc e n t r a lg o v e r n m e n t sc o n t r o l l i n gp o l i c i e si n a c t i v e l y g a m e sb e t w e e nb a n k sa n db o r r o w e r ss t i l lh a v et h ec o o p e r a t i v ea t t r i b u t ea st r a d i n g g a m e s b o r r o w e r sh a v ei n c o m p l e t ea s y m m e t r yi n f o r m a t i o nc o m p a r e d 、析t 1 1b a n k s b a n k sf a c er e v e r s e dc h o i c e sw h e nu s i n gi n t e r e s tr a t et os i f tt h eq u a l i t yo fp r o j e c t s o n t h ec o n d i t i o no fi n f o r m a t i o na s y m m e t r y , b a n k sh a v et h em o t i v a t i o nt oi m p l e m e n tt h e c o n t r o l l i n gp o l i c i e si n a c t i v e l yw h e nt h e ya r ed r i v e nb yt h e i ro w ni n t e r e s t s l o w e rt h e l e n d i n gs t a n d a r di so n eo ft h ee x p r e s s i o n so ft h i si n a c t i v i t y t h ee x c e s s i v ep u r s u i to fe c o n o m i ci n t e r e s ti st h em a i nr e a s o nf o rt h ei n e f f e c t i v e n e s s o ft h ec o n t r o lo nt h er e a le s t a t em a r k e t t h e r e f o r e ，t h ea c t i v i t i e sg o v e r n m e n t ss h o u l d b er e a s o n a b l yp o s i t i o n e d t h es u b p r i m ec r i s i sp r o v i d e su s 、航mad e e pl e s s o nt h a ti n o r d e rt om a k et h er e a le s t a t em a r k e tt od e v e l o ph a r m o n i o u s l y , t h eg o v e r n m e n ts h o u l d f o r m u l a t ea n di m p l e m e n tr e a s o n a b l e p o l i c y o n l a n d ，t a x ，f i n a n c e ，w e l f a r e ， t r a d i n g ，i n f o r m a t i o na n dc u l t u r a le d u c a t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ，r a t i o n a le x p e c t a t i o n ，g a m e ，h a r m o n i o u s ，p o l i c y i i 目录 目录 第一章绪论，1 1 1 论文研究的目的和意义l 1 1 1 论文研究的目的1 1 1 2 论文研究的意义1 1 2 论文的理论基础一2 1 2 1 理性预期理论2 1 2 2 博弈论4 1 2 3 经济和谐理论6 1 3 论文相关文献综述7 1 3 1 国外相关文献综述7 1 3 2 国内相关文献综述9 1 4 论文的技术路线和结构安排1 0 1 4 1 论文研究的技术路线1 0 1 4 2 论文结构安排1 1 1 5 本章小结1 2 第二章房地产市场主体的理性预期特征和博弈框架1 3 2 1 房地产市场主体1 3 2 1 1 房地产市场主体的构成1 3 2 1 - 2 房地产市场主体之间的关系1 4 2 2 房地产市场主体的理性预期特征1 5 2 2 1 消费者的理性预期特征1 5 2 2 2 房地产商的理性预期特征1 6 2 2 3 银行的理性预期特征1 6 2 2 4 政府的理性预期特征1 6 2 3 房地产市场主体的博弈框架1 7 2 3 1 房地产市场主体的合作博弈框架1 7 2 3 2 房地产市场主体的非合作博弈框架1 9 2 3 3 房地产市场主体博弈的逻辑演进1 9 2 4 本章小结1 9 目录 第三章中国房地产市场发展的轨迹和现状2 0 3 1 中国房地产市场发展的阶段划分2 0 3 1 - 1 政府主导房地产实物分配，房地产市场初步发展( 1 9 4 9 - - - 1 9 9 8 ) 2 0 3 1 2 住房分配货币化改革，房地产市场规范发展( 1 9 9 8 - - 2 0 0 3 ) 2 l 3 1 3 政府强化宏观调控，房地产市场迅速发展( 2 0 0 3 - - 2 0 0 9 ) 2 1 3 2 中国房地产市场发展的主要贡献2 3 3 2 1 为满足消费者的住房需求做出了突出贡献2 3 3 2 2 为推动房地产业和国民经济的发展做出了重要贡献2 3 3 2 3 为国家税收和城市建设做出了重要贡献2 5 3 3 中国房地产市场发展存在的主要问题2 5 3 3 1 房地产市场波动问题2 5 3 3 2 房地产价格上涨过快问题2 6 3 3 3 宏观调控效果问题2 8 3 4 本章小结2 9 第四章房地产商、消费者和政府三者之间的博弈3 0 4 1 房地产商、消费者和政府不同市场主体之间的博弈3 0 4 1 1 房地产商与消费者之间的博弈3 0 4 1 - 2 房地产商与政府之间的博弈3 4 4 1 3 消费者与政府关于政府房价调控承诺的非合作博弈3 7 4 2 消费者、房地产商、政府内部主体之间的博弈3 8 4 2 1 供不应求时消费者之间的非合作博弈3 8 4 2 2 房地产商之间关于合作的重复博弈3 9 4 2 3 地方政府与中央政府之间关于调控政策的非合作博弈4 0 4 3 本章小结4 2 第五章银行与房地产商、消费者和政府之间的博弈4 3 5 1 银行与借款人( 房地产商、消费者) 之间的博弈4 3 5 1 1 银行与借款人之间的合作博弈4 3 5 1 2 银行与借款人之间的逆向选择“ 5 2 银行与政府关于房地产金融政策的委托代理4 5 5 3 银行之间关于贷款标准的博弈4 7 5 4 本章小结4 8 n 目录 第六章我国房地产市场调控政策效应理性预期分析4 9 6 1 理性看待我国房地产市场现状4 9 6 2 理性预期理论及政策主张4 9 6 3 影响宏观调控政策有效性的主要原因5 0 6 3 1 房价适度的自然合理增长及消费者城市的偏好选择预期不足5 1 6 3 2 需求理性预期不足5 1 6 3 3 政策效应预期差异5 2 6 3 4 有效供给理性预期不足5 2 6 3 5 房地产政策和制度设计的缺陷5 4 6 3 6 地方政府保障性住房建设的落实预期不足5 4 6 4 本章小结5 5 第七章美国次贷危机的根源及对中国的启示5 6 7 1 次贷危机发生的内在原因5 6 7 1 1 次贷危机是如何发生的? 5 6 7 1 2 从美国房屋抵押贷款的主要流程看危机的形成机制5 6 7 1 3 次贷危机的爆发、传导及带来的影响5 7 7 2 美国金融危机的两个根源5 8 7 2 1 次贷危机的表层原因5 8 7 2 2 金融危机的两个根本根源5 9 7 3 对中国的启示6 2 7 3 1 中国房地产信贷业务现状6 2 7 3 2 对中国的启示6 4 7 4 本章小结6 6 第八章中国房地产市场和谐发展的政策选择6 7 8 1 政府在房地产市场中的职能定位6 7 8 1 1 产权在房地产市场主体博弈中的地位6 7 8 1 2 房地产市场主体博弈的利益评价6 7 8 1 3 政府在房地产市场中的职能定位6 8 8 2 房地产市场和谐发展的政府政策7 0 8 2 1 房地产市场和谐发展的土地政策7 0 8 2 2 房地产市场和谐发展的税收政策7 0 8 2 3 房地产和谐发展的金融政策7 l n l 目录 8 2 4 房地产市场和谐发展的住房保障政策：7 2 8 2 5 房地产市场和谐发展的交易政策7 3 8 2 6 房地产市场和谐发展的信息披露政策7 4 8 2 7 房地产市场和谐发展的收入政策。7 4 8 2 8 房地产市场和谐发展的道德文化教育政策7 4 8 3 本章小结7 5 第九章论文创新点和需要进一步研究的问题7 6 9 1 论文的创新点7 6 9 1 1 理性预期：房地产市场发展的心理基础7 6 9 1 2 合作博弈：房地产市场发展的微观机制7 6 9 1 3 利益和谐：房地产市场发展的政策取向7 7 9 2 论文需要进一步研究的问题7 7 9 2 1 数据预测房地产市场发展趋势7 7 9 2 2 中国房地产市场区域比较研究7 7 9 3 本章小结7 8 参考文献7 9 攻读学位期间发表的学术论文与取得的其他研究成果8 5 致谢8 6 i v 第l 章绪论 第一章绪论 1 1 论文研究的目的和意义 1 1 1 论文研究的目的 房地产市场是中国社会主义市场经济的重要组成部分，房地产市场的健康、 和谐和可持续发展是中国百姓和政府共同关心的问题。随着中国经济改革和发展 的深入推进，中国房地产市场也经历了从隐性到显性，从缓慢到快速的发展历程。 由于房地产商品具有消费和投资的双重性质，房地产市场的建设和发展也因此具 有经济和社会双重效益，这样，房地产市场在发展的过程中就存在诸多问题。一 方面，房地产市场的发展满足了房地产购买者的消费需求，带动了地方以及国民 经济的发展，另一方面，房地产市场的发展也产生了市场波动、房价过高和宏观 调控失效等经济和社会问题。这些问题的产生与国际经济大环境有关，与中国经 济发展的阶段和经济环境有关，但与此同时，从微观机制看，也与房地产市场参 与者的预期以及在预期基础上的利益博弈有关。因此，为了从理论上分析中国房 地产市场存在的主要和根本问题，探讨房地产市场主体的博弈规律是必要的。本 论文旨在以理性预期的基本思想为基础，以博弈理论为分析工具，以经济和谐为 导向，以我国房地产市场发展的实际情况为依据，构建房地产市场主体的利益博 弈模型，分析房地产市场参与者的利益关系，探索房地产市场发展的微观机理和 房地产市场问题产生的根源，并相应提出促使中国房地产市场和谐发展的政策选 择。 1 1 2 论文研究的意义 首先，本论文的研究成果在一定程度上丰富和发展了房地产市场的理论研 究。鉴于房地产市场对经济和社会发展的重要性，国内外，尤其是发达国家，对 房地产市场的研究文献相当丰富( 见1 3 论文相关文献综述) 。但从内容上看， 这些文献研究总体上缺乏对合作博弈研究的重视，缺乏对市场主体利益和谐的关 注，缺乏对中国房地产市场问题的系统、全面的分析。本论文将理性预期、博弈 分析、和谐取向三个方面有机结合于中国房地产市场的全面分析，不但给予房地 产市场研究以正确的和谐回归，而且是分析具有明确的理论基础，因此，本论文 第1 章绪论 韵研究具有一定的理论意义。 其次，本论文的研究对中国房地产市场的健康发展具有比较重要的现实意 义。中国房地产市场的发展正处在一个关键的时期，市场主体利益矛盾凸显，影 响了房地产市场的健康和谐发展，有悖于房地产市场发展和社会主义市场经济发 展的目的。房地产市场要健康发展必须解决以下基本问题，一是要正确认识房地 产商的行为和作用，二是要正确认识房地产市场主体的基本利益关系，三是要正 确认识政府的职能和正确发挥政府在房地产宏观调控中的重要作用。本论文分析 了房地产商与消费者之间的合作博弈，房地产商与银行之间的合作博弈，房地产 商与政府之间的合作博弈，分析表明，房地产市场主体之间的合作关系是基本的 关系，这对正确认识房地产市场主体的地位和作用具有指导意义。本论文在博弈 分析的基础上，联系中国经济和房地产市场发展的实际，提出了政府进一步促进 房地产市场和谐发展的诸多政策选择，尽可能使政策具有和谐的取向和具有自实 现的机制，这对我国政府制定行之有效的政策，防止政策失效，具有积极的指导 意义。总之，本论文的研究对中国房地产市场平稳发展、又好又快地满足人们日 益增长的住房需求具有现实意义。 1 2 论文的理论基础 1 2 1 理性预期理论 理性预期理论是宏观经济理论之一，它产生于2 0 世纪6 0 年代，主要代表人 为有约翰穆斯( j o h nm u t h ) 和9 5 年诺贝尔经济学奖获得者罗伯特卢卡斯 ( r o b e r tl u c a s ) 等。如果理性预期的思想可以用一句话概括，那就是“你不能 在所有的时间里愚弄所有的人。预期理论的出现曾被认为是经济学发展史上的 一次“理性预期革命”，它使得宏观经济学的分析建立在微观行为的基础之上。 预期是指经济行为者为了追求个人利益最大化，对同当前经济决策有关的变 量，如价格、收入、利率和利润等，在未来时期的变动方向、变动过程、变动幅 度等进行的预测。预期作为经济当事人的行为特征，影响甚至支配着他的现实或 当前行为。 约翰穆斯将其以前经济学家所研究的预期归于三种类型：静态预期、外推 型预期和适应性预期。静态预期把第n 时期的实际价格看作是第n + l 时期的预 2 第1 章绪论 期价格，这种观点体现在2 0 实际3 0 年代的蛛网理论上。1 9 4 1 年梅茨勒( l m e t z l e r ) 引入了外推型预期。他认为，对未来的预期不仅应以经济变量的过去水平为基础， 而且还要考虑经济变量在上一期和前一期相比较的变动幅度。1 9 5 6 年，菲利普咔 根( p h i l i pc a g e n ) 提出了适应性预期理论。他认为，经济主体会根据当前预期 的误差来矫正当前预期值，当前预期价格高于实际价格时，对下一期的预期价格 会相应降低，反之，则会升高。从静态预期到外推型预期，再到适应性预期，对 预期的认识在逐步深化。 但是，穆斯认为，以上这些预期是不太合乎人的理性的，因为人们只凭过去 的经验对未来作出判断，并没有充分利用与预期变量相关的其他变量提供的有用 信息，尤其是把他们关于对政府政策效用的知识排除在了预期形成机制之外，没 有充分体现理性人的行为准则。1 9 6 1 年7 月，穆斯在经济计量学杂志上发 表了理性预期价格变动理论一文，开创性地提出了理性预期的概念，标志了 理性预期理论的产生。 2 0 世纪7 0 年代，卢卡斯发表了预期与货币中性一文，首次将穆斯的理 性预期假说同货币模型结合起来。之后，萨金特( s a r g e n t ) 、华莱士( w a l l a c e ) 和巴罗( b a r r o ) 等发表了一系列论文，对理性预期假设作了进一步阐发，根据 理性预期理论对宏观经济问题进行了系统的研究。以卢卡斯、萨金特、巴罗和华 莱士等为代表的新古典经济学者，因使用“理性预期”这一重要经济学概念并以 此建立其理论体系而被普遍称之为“理性预期学派 。理性预期学派从多方面抨 击了凯恩斯的理论和政策，维护和发挥了新古典经济学理论。 理性预期是指人们预先掌握了一切可以利用的信息所做出的预期。这种预期 符合西方经济学中对行为人理性的假定。由于经济行为人有效利用了一切信息， 因此这种预期对长期来说最为准确，与理性假设下的经济理论和经济模型相一 致。经济行为主体在作出预期时是主动的，在事先掌握的信息的基础上，经过周 密思考和判断，对获得的信息作出明智的处理。这样，具有理性预期者的决策是 有根据的，不易被市场中等个假像所迷惑。具有理性预期的个体也可能犯错误， 但不会犯重复的预期错误，也就是经济主体的主观概率和分布于客观概率分布的 期望值相一致。 作为宏观经济理论之一的理性预期理论，不但研究理性预期的基本假设，还 相应提出了构成其理论体系的自然失业率假说和货币中性假说。自然失业率假说 第1 章绪论 认为就业和通货膨胀之间不存在一种固定的交替关系。给定经济的微观结构，经 济活动的当事人基于对通货膨胀的正确预期，会形成唯一的就业水平，即就业的 自然率水平。货币中性假说认为，就业的实际水平和自然失业率之间的关系与对 经济周期作出反应的货币政策和财政政策无关。 理性预期理论认为，公众预期的方式特殊地依赖于有关的经济制度，并影响 经济制度的运行，且一般来说，由于经济信息时稀缺的，经济制度不会浪费信息。 政府公布的测量货币价值的数据、财政变量和价格指数，都可以作为人们对政府 行为作出预测的依据。即是政府的某些行为现在时不可预测的，但并非以后也是 不可预测的。事实上，政府的货币活动和财政活动，很多是人们所熟知的，政府 各个时期甚至会重复一种同样的措施，这自然会形成人们对政府行为的预期。这 样，人们便将以自己特殊的行为来抵消政府的影响，从而使政府的政策作用或效 果减至最低限度。宏观政策的成功与否，不仅取决于政策的制定者一方，还在于 作为市场主体的企业和消费者的行为和对策。如果政策没有顾及到企业和消费者 理性预期行为的影响和实际作用，政府政策就会丧失效率。 本论文并不是完全赞同理性预期学派的所有理论和结论，如该学派关于货币 中性的假说和政府无用论的结论。但本论文会充分借鉴理性预期的基本思想，充 分重视理性预期在房地产市场运行发展中的作用，充分重视政府在房地产市场运 行和发展中的主体作用和政策因预期而产生的效果。 1 2 2 博弈论 博弈论研究各个理性决策个体在行为发生直接相互作用时的决策及决策均 衡问题。所谓直接就是个体在决策时考虑其他人的策略，而不是仅仅考虑有所有 决策者共同作用形成的环境。1 9 4 4 年，冯诺依曼( j o h nv o nn c t i m a l l ) 与摩根 斯坦恩( o s k a rm o r g e n s t c m ) 合作出版了博弈论与经济行为一书，第一次系 统地将博弈论引入经济中。到2 0 世纪5 0 年代，合作博弈发展到鼎盛时期，非合 作博弈理论也开始产生。纳什( n a s h ) 在n 人博弈的均衡点( 1 9 5 0 ) 和非 合作博弈( 1 9 5 1 ) 两篇著名的文章中，明确提出了纳什均衡的概念。图克( t u c k s ) 定义了“囚徒困境 ( 1 9 5 0 ) ，由于其模型故事的生动性而帮助了博弈论的传播。 泽尔腾( r s e l t e n ) 首次将动态博弈引入博弈论( 1 9 6 5 ) ，提出了纳什均衡的第一个 重要改进的概念“子博弈精炼纳什均衡 ，同时提出了相应的求解方法一 4 第1 章绪论 “逆推归纳法9 9 0 海萨尼( j ：c h a r s a n y i ) 1 9 6 7 年首次把信息不完全引入博弈分析， 定义了不完全信息静态博弈的解概念“贝叶斯纳什均衡”。之后，不完全信息动 态博弈得到迅速发展，弗登伯格( f u r d e n b e r g ) 和泰勒尔( t i r o l e ) 于1 9 9 1 年定 义了它的基本解概念“精炼贝叶斯均衡 。2 0 世纪7 0 年代以后博弈论就形成了 一个完整的体系，成为了主流经济学的一部分。 博弈论可以分为合作博弈和非合作博弈理论。现代经济学家谈到博弈论，更 多的是指非合作博弈理论，很少涉及合作博弈理论。事实上，合作博弈理论的出 现要早于非合作博弈理论。早在1 8 8 1 年，埃奇沃思( e d g e w o r t h ) 在他的数学 心理学一书中就已经有了合作博弈的思想。他研究的是两个行为人之间的交易 博弈。他认为这种交易的结果是不确定的，因为结果必须依赖于交易参与人的效 率和个体理性特征。但是他指出，随着交易参与人数目的增加，交易结果的不确 定性就会降低。而在极限情况下，就只剩下完全竞争解，这个解被称为“萎缩的 核 ，即核的几何中心，核仁。 合作博弈和非合作博弈是不能截然分开的。2 0 0 5 年诺贝尔奖获得者奥曼 ( r c b o r tj a u m a n n ) 认为，尽管研究的角度和框架迥异，但合作和非合作博弈只 不过是对于博弈思想进行刻画的不同工具而已。对合作和非合作博弈的区分可以 追溯到博弈论诞生的初期，直到6 0 年代海萨尼才有了用承诺来将合作模型从非 合作模型中区分开来的洞见。非合作博弈关心的是策略，它研究参与人在博弈中 如何做出策略。而合作博弈研究我们期望得到什么结果。在合作方法中，我们直 接洞察得益空间，而不考虑得到这些结果的具体细节。简单地说，存在有约束力 协议的博弈就是合作博弈，反之，就是非合作博弈。合作博弈强调的是集体理性， 强调公平和效率的结合，当二者有冲突时，不同的合作博弈解会强调公平和效率 的不同侧面。非合作博弈强调的是个体理性，强调个体决策最优，其结果可能是 无效率的( 非合作的) 也可能是又效率的( 合作的) 。 理性预期理论和博弈论产生于大致相同的年代，二者具有密切的关系。理性 是连接传统经济学和博弈论的纽带，也是连接理性预期理论和博弈论的桥梁。理 性和预期在博弈论中都是博弈者计算其博弈得益的重要因素。在不完全信息动态 博弈中，参与人是在最大化自己的期望得益的基础上来选择行为的。理性预期与 博弈论不但具有相同的理性基础，而且对均衡的描述也具有相容性。在完全信息 条件下，交易经济中的瓦尔拉斯均衡与该经济相关的市场博弈中的纳什均衡是一 5 第l 章绪论 致的。信息不对称条件下，激励相容的自实现机制是理性预期概念在博弈分析中 的类似，在一定条件下，理性预期均衡能够作为特定市场博弈中的交互均衡而实 现。总之，理性预期学派运用了博弈论中的博弈均衡思想，而博弈论运用了理性 预期学派的理性预期假说，二者在交互作用中获得发展。 1 2 3 经济和谐理论 在1 8 世纪，坎梯隆( r i c h a r dc a n t i u i o n ) 和魁奈( f r a n c o i sq u e s n a y ) 的著作 中就出现了“和谐”观点的雏形。在亚当斯密( a d a ms m i t h ) 的道德情操论 中明确地提出了和谐的思想。斯密虽然在国富论中没有提出“经济和谐”的 概念，但他对自由和竞争的赞美，以及他的看不见的手的理论，都体现了经济和 谐的思想。1 9 世纪中叶，“和谐l 词开始出现在经济性著作的名称里。凯= 里( h e n r y c c a r e y ) 1 8 3 6 年出版自然和谐一书，1 8 5 2 年出版利益和谐一书。巴师 夏( f r e d e r i cb a s t i a t ) 1 8 5 0 年出版和谐经济论。这些经济和谐的理论是在资本 主义生产关系出现严重危机的背景下提出的，而1 9 世纪后期到2 0 世纪，出现了 加强政府干预的呼声，和谐理论逐渐受到了批评。2 0 世纪6 0 至7 0 年代，哈耶 克( e a v o nh s y e k ) 出版了自由秩序原理，对自由秩序进行了重新发现和传 播，对于推动经济和谐思想具有一定的效果。 经济和谐是社会和谐的基础，经济和谐理论主要包括以下四个方面： 一是自然和谐理论。这种理论认为经济和谐寓于社会和谐和自然和谐之中， 而人类社会与自然界一样存在着自然的秩序。早期的经济学家从社会和谐的信念 中探索经济运行的规律。斯密就十分推崇牛顿( i s a a cn e w t o n ) 的自然科学理论， 认为牛顿的理论是自然的、普遍的和和谐的。斯密在道德情操论中指出，每 一个单独的事物都应被看做宇宙安排中的一个必需的部分，并且有助于促进整体 的执行和谐。斯密认为其在国富论中所描绘的经济运行机制就是自调节体系。 二是利益和谐理论。利益和谐理论表明，社会中不同个体之间和不同群体之 间的利益应该是相容的、协调的。古典经济学家认为，每个人都从维护社会劳动 分工中获得利益，市场经济中，消费需求最终引导所有的生产活动。在买者和卖 者之间，没有什么利益冲突。只有在资源垄断的情况下才可能出现垄断价格，才 可能造成垄断者和消费者之间的利益不一致。新古典经济学家基于边际效用学 说，认为自由市场竞争不仅能够实现个人满足的最大化，而且能够实现社会整体 第1 章绪论 满足的最大化。 三是秩序和谐理论。这一理论并不否认利益冲突，它强调秩序和制度的进化， 强调社会产出是独立的个人活动相互作用的结果，而不是实施任何人为设计的结 果。哈耶克指出，支配着人们行为的伟大的、一般的、科学的法则，必须保证人 们的行为与其公平的预期相一致，所有遵循这一法则的行为都是相互协调的，这 样的行为方式会变成人们认可的习惯，形成和谐的习惯体系。 四是政策和谐理论。由于垄断可能一直存在，利益冲突就可能会一直存在， 人为设计的社会和经济政策也是必要的，它有益于进一步促进经济和谐目标的实 现。 经济和谐理论与理性预期理论和博弈论也是紧密联系的。经济和谐应该是在 个体理性、预期和博弈基础上的和谐，只有满足了经济参与者的个体理性和集集 体理性的一致性，经济和谐才有自我实现的机制。 1 3 论文相关文献综述 1 3 1 国外相关文献综述 房地产市场的研究最早可以追溯到古典经济学的地租理论。威廉配第 ( w i l l i a np e t t y ) 对地租理论做出了开拓性的贡献。他认为地价由地租的资本化 决定的，并提出了级差地租的概念。斯密认为地租是因使用土地而支付给地主的 代价，其来源是农业工人的无偿劳动。斯密给出了市场价格= 地租+ 生产成本+ 利 润的公式，并将地租的研究从农业用地扩展到非农业用地，认为非农业用地所产 生的价值必须高于原先种植作物所产生的价值。李嘉图( r a v i dr i c a r d o ) 运用劳 动价值论研究地租，在土地肥力和位置差异的基础上建立