天津蓟县项目整合定位报告249P

B.A.Consulting 天津蓟县项目整合定位报告 致：天津市圣光臵业有限公司 09年 10月 15日 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 第一阶段：基础研究及项目初步定位阶段 一、项目背景与限制条件 二、蓟县城市经济与城市发展阶段判定 三、本区域房地产市场发展状况分析 四、相关区域低密度住宅市场分析 五、典型案例借鉴与分析 六、项目资源条件分析 七、项目初步定位方向判断 一、项目背景与限制条件 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县 天津 城区 老城区 盘山景区 翠屏湖 16KM 1.5KM 5KM 外环线 邦喜公路 环城公路 北环路 项目开发背景 本案位于天津市辖区最北端蓟县，周边紧邻北京平谷、河北玉田等区域。蓟县定位于天津后花园，是北方重要的山地休闲区。项目用地位于蓟县老城区东北，紧邻北环及邦喜公路，与当地著名盘山景区存在 15公里以上距离。 北京 平谷 河北 项目区位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县 蓟县地势北高南低，山区、平原各占一半，由此也形成了与天津市区迥然不同的地貌特征 境内拥有盘山、九龙山、八仙山等多座山峰，海拔均在800米以上 本项目 占地： 500亩 公建配套： 5万平米（五星级酒店、四季花园） 居住物业： 10-15万平米 容积率： 0.3-0.5 蓟县具有良好的生态环境，是天津市唯一的自然生态林区，被称为天津的 “ 后花园 ” 。 本案属中等规模，具有低密度住宅类物业的项目，并且由于待兴建目前蓟县最为高端的休闲配套设施，使本案纳入 “ 旅游休闲地产 ” 开发范畴。 项目属性及规模 项目开发背景 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 项目开发的限制条件 区位属性模糊 蓟县 隶属京津 1.5小时经济圈范畴， 距京津空间关系较远 用地 距蓟县核心生活区较远 ，由于当地人群生活半径较小，属偏远区域 ；同时县内山体较多，当地人对山景敏感度一般，以上等因素使得本案属性更为模糊。 本案 1.5小时经济圈 北京 天津 京津带状发展轴 天津 城区 老 城 区 府君山 5KM B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 自然条件无绝对优势 盘山景区 黄崖关长城 独乐寺 九龙山景区 八仙山景区 白塔寺 翠屏湖 20KM 16KM 17KM 19KM 5KM 本案用地 VS 蓟县盘山 VS 北京平谷 本案用地自然景观较好，两面环山、内部坡地、但无溪流； 与北京平谷等山区存在相似景观性，与盘山等景区周边景观相比优势不明显。 项目开发的限制条件 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 用地规模中等造势一般 项目名称 建筑面积（万平米） 景观 自身配套 盘龙谷磐石坊 650，启动区 70 盘山自然风景 以影视文化产业为核心的“国际知名、亚洲第一、中国独有”的世界级复合型文化产业园区，打造影视基地、音乐基地、艺术创作基地与传媒总部基地四大产业基地 产业配套设施：观礼剧院、 5星级商务酒店、超 5星级度假酒店、山泉 SPA、国际学校、双语学校、医院；国际品牌步行街、大型体验式 shopping mall、餐饮酒吧等商业配套；符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套 恒大金碧天下 一期 30 盘山自然风景 10万平米：铂金超五星级酒店、国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心 京津新城 500 人造景观 亚洲最大 4A级帝景温泉度假村、全球最大超五星级凯悦大酒店、华北最大的 27洞国际标准高尔夫球场、北中国最大 80打位高尔夫练习场、国际风情商业街、帝景马术俱乐部、玉佛宫博物馆、京津国际大学城 锦绣香江 350 人造景观 世界级休闲度假养生酒店、热带雨林温泉 SPA水城，梦幻水世界水上乐园 永定河孔雀城 一至四期96，四期20 人造景观 3000平方米会所和四星级商务酒店等 天一绿海 66 坡地 酒店、集中型商业、会所等 本项目 10 坡地 5万平米：酒店、四季花园 项目开发的限制条件 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 项目本体研究小结 本案用地属京津休憩带范畴，同时交通便捷，能保证 1.5小时内到达主要市县及周边旅游景区，但从自身自然景观或区域发展现状来看，用地属性一般。项目开发更应从 自身高端休闲配套先行，强化整体项目度假属性，使项目具备突破区域和项目现有屏障，吸引京津休闲度假客群。 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 先期五星级酒店、四季花园等高端配套开发 符合天津后花园定位，着眼于对社会及蓟县区域发展，成为蓟县旅游助推者。 社会价值 公司品牌 高端低密度产品与高端配套相互入市 提升蓟县房地产鉴赏及发展阶段，为蓟县旅游地产开发树立标杆。 社会价值 公司品牌 圣光集团助推蓟县区域及房地产发展，前期投入大量高端配套类物业，因此住宅物业的开发前期更应从资金链角度考虑出发，实现快速销售回款。 企业对项目开发的期望目标 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 归属问题 本案发展需要解决的核心问题 蓟县第一 or第二居所？ 京津冀第二居所？ 目标客群： 蓟县本地高端收入人群？ 开发目标及产品： 当地最高端？升级产品？低密度别墅？ 目标客群： 京津冀休闲度假人群？ 开发目标及产品： 树品牌？公建良性循环？休闲度假物业？ 风险 市场初级，购买力有限，吸纳能力不强，项目回款难以保证 对资金链要求较高，牵扯开发商更多精力，度假产品竞争激烈 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 地缘客户：收入水平一般，存在部分购买需求 吸纳量有限，高总价物业产品无法大力支撑 矛盾 京津冀客户：具备购买实力，有买好产品意愿 认知认可度受限，区域屏障强，南北面临截留 矛盾 性价比产品？ 创新产品？ 本项目运作应实现精准客群定位，通过不同于其他项目的产品及运作手法入市，不能全部依靠蓟县旅游发展及未来县区规划。 + ？ ？ 客户问题 本案发展需要解决的核心问题 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 快速回笼资金？ 速战速决？ 塑造开发商品牌？ 开发商开发目标： 快销产品，短线投资 住宅配套，滚动盈利 领先理念、创新产品，前期投入 开发策略 /盈利模式： 在目前区域价值递减、大盘云集的市场环境和压力下，如何实现本项目的开发策略要与开发商的投资目标吻合，实现夹缝中生存之道。 策略问题 本案发展需要解决的核心问题 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 产品问题 纯低密度产品？ or组合？ 独栋？ 独栋双拼？ 独栋联排？ 周边潜在供应量大，休闲度假市场竞争异常激烈，如何在用地规划指标下通过低密度产品组合，创新产品形式，增加项目的吸引力，在激烈的项目竞争中异军突起？ 创新型产品组合？ 通过提出符合项目开发策略之下，产品配比及组合建议方案，不同方案的综合效益评估，建议本项目的产品策略。 本案发展需要解决的核心问题 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 项目定位方向设想 分析说明 方向 1： 项目区位的属性模糊使我们的目标市场也出现二种可能方向，即： 蓟县本地居住市场 方向 2： 京津休闲度假第二居所市场 以下我们将根据不同方向下二种市场从区域角度、房地产市场角度等不同层级分别进行分析及论证。 二、蓟县城市经济与城市发展阶段判定 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 城市经济总量与经济水平 蓟县区域研究宏观经济状况 蓟县地区生产总值（亿元）7 1 . 4 88 3 . 5 39 5 . 5 1 6 61 0 8 . 9 9 4 51 3 9 . 8 1 10501001502004年 2005年 2006年 2007年 2008年2008 年天津五郊区县 G D P 水平（亿元）1 3 9 . 8 11 2 2 . 12008 8 . 91 4 0 . 1050100150200250蓟县 宝坻 武清 宁河 静海 蓟县地区 GDP快速增长， 2008年已经达到 139亿元，较 2007年增长了 28.3%； 与北京郊区县 GDP对比略好，但与天津其他郊区县对比处在中下游水平，目前片区仍处在发展阶段。 2008 年北京五郊区县 G D P 水平比较（亿元）8 0 . 15 5 . 9 81 3 0 . 21 0 6 . 92 2 3 . 11 3 9 . 8 1050100150200250平谷 延庆 怀柔 密云 房山 蓟县VS VS B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究城市功能定位 蓟县隶属于天津市，位于天津市最北部，地处京、津、唐、承四市之腹心； 蓟县位于天津“一轴两带、南北生态”的西部城镇发展带的最北端和北部山地 ,生态环境建设区。 天津 “ 后花园 ” 生态环境优良 地理位臵重要 交通便捷 城市规划与功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究城市功能定位 全县总面积总占地 1590平方公里，下辖 26个乡镇、 一个城区街道办事处、 949个行政村、 15个居委会，总人口约 83万人； 从地质条件可以划分为：北部山区、南部平原区、和东部水区；从城区发展，可以划分为蓟县老城区、蓟县新城区。 蓟县新城区 北部山区 南部平原 东部水区 盘山 北部自然条件优越，是有潜力的新城区 南部是以 “ 古城 ” 为主的老城区，居住传统、商务氛围好 老城 城市规划与功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究城市功能定位 从新 城市规划 2005-2010 来看，项目处于城市功能区的边缘、紧邻国家级地质公园；项目位臵所在区域是城市核心区的休闲组团； 大投资带动盘山景发展区 盘山金碧国际旅游度假会展中心、投资三百亿元的亚洲生态文化“硅谷” 盘龙谷国际文化城、盘山北少林寺等大型文化旅游项目开始启建。 新城 组团 发展 组团 工业 组团 科教 组团 休闲组团 盘山景区 城市功能区 国家级地质公园 本案隶属蓟县城区规划中休闲组团，通过旅游配套等相关产品，未来将打造城区的后花园。但目前盘山区域是重点投资发展片区，本案片区发展存在滞后性。 城市规划与功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 从城区发展，可以划分为蓟县旧城组团、新城组团、休闲组团、科教组团、发展组团和工业组团； 项目位于休闲度假组团，是城市休闲度假地。 旧城组团 以渔阳古城为中心的老城区，保护古建筑，发展以观光为主的旅游商业和休闲经济； 新城组团 是古城区城市外溢人群和新规划的居住组团； 休闲度假组团 以中高端会议、酒店为主、以休闲度假为核心的经济带； 蓟县区域研究城市功能定位 城市规划与功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究历史渊源 蓟州古城已有 5000多年的历史 是华北地区除了涿州巩山黄帝城之外历史最为悠久的古城。 如今的蓟县中心区以明、清古建筑为风格的“鼓楼广场”与鼓楼、独乐寺、文庙、鲁班庙等古代建筑相呼应，成为展现蓟县厚重历史文化底蕴的标志性建筑之一； 生态蓟州、休闲胜地 不断整合旅游资源，打造历史、休闲旅游名城形象。 悠久的历史沉淀，成为蓟县独树一臶的区域标签，同时通过 “ 筑巢引凤 ” 并结合当地的历史文化和自然打造旅游休闲胜地。 城市规划与功能定位 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究产业研究 2008 年蓟县各类主产业总产值（亿元）3 7 . 71 5 0 . 21 0 0 . 4 1 0 2 . 82 1 . 6 23020406080100120140160农业工业和建筑业 固定资产投资民营经济交通运输、仓储及邮电业旅游业农业 工业和建筑业 固定资产投资 民营经济 交通运输 仓储及邮电业 旅游业 2 0 0 8 年全县三产比例（亿元、% ）73.50, 53%48.21, 34%18.10, 13%第一产业 第二产业 第三产业 蓟县的山地占到总土地的一半，这种特殊的地质条件、自然景观资源，为蓟县第三产业的快速发展，提供了广阔的空间。 2008年全县工业及建筑业总产值最高，达到 150.2亿元，工业生产稳步增长，经济效益保持较高水平，其中以白酒、啤酒酿造、化肥、饲料加工为主产业产品。 旅游业近年来发展迅速， 08年综合收入达 23亿元，逐渐成为区域经济主流支撑产业。 产业结构与产业发展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究旅游业研究 蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界地质剖面、九山顶、梨木台、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。 千年古刹 白塔寺 国家级原始次生林自然保护区 八仙山 翠平湖 国家级旅游区 九龙山 国家级风景名胜区 盘山 世界文化遗产 黄崖关长城 千年古刹 独乐寺 千年古刹 独乐寺 国家级风景名胜区 盘山 世界文化遗产 黄崖关长城 产业结构与产业发展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究旅游业研究 近年来，蓟县的旅游接待人数逐年攀升， 08年全年接待达到 633.83万人次，今年上半年已经接待 360万人次； 08年旅游直接收入达 4.6亿元，综合收入达 23亿元。 旅游产业随着游客和收入快速增长，带动蓟县城市发展及区域知名度不断增强。 旅游业生产总值占GDP 总量比例15%15.90%16.50%14%15%15%16%16%17%17%2006 2007 2008旅游接待人数（万人次）4154806 3 3 . 8 336002004006008002006 2007 2008 2009 年 1 -6 月份蓟县旅游收入情况2 . 7 8 3 . 74 . 62 . 21 5 . 21 8 . 5231105101520252006 2007 2008 2009 年 1 -6 月份旅游直接收入（亿元） 旅游综合收入（亿元）产业结构与产业发展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 09年上半年，旅游产业重大项目的投资对经济总量增长起到了重要影响，同时可以看到随着旅游大跨步的发展，无论从访客量及收入水平均存在赶超北京平谷之势。 随着旅游资源的不断整合， 2008年蓟县年旅游接待人数和直接收入都有很大提升，直逼平谷的发展水平。 2009年将文化旅游产业作为优势，重点引进和发展重大项目。 0 8 年实现旅游收入比较（亿元）4.655.60123456蓟县 平谷0 8 年接待游客比较（万人次）633.83734550600650700750蓟县 平谷2 0 0 9 年重点文化旅游产业投目资项计划57.8647.8010203040506070年度计划投资（亿元） 1 - 6 月份已完成投资（亿元）2 0 0 8 年重点投资项目计划 蓟县区域研究旅游业研究 产业结构与产业发展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 更加规范的管理办法。 县政府先后出台了“蓟县农家院旅游管理暂行规定”（蓟政发 2006 15号）和“蓟县旅游业管理办法”（蓟政发 2007 20号）两个文件，不仅规范了旅游业者的经营行为，而且促进了全县旅游业的发展； 灵活的经营机制。 在景区（点）的经营上，大胆创新。石趣园景区准备采取股份制的形式，组建“石趣园旅游发展有限责任公司”，从根本上解决景区存在的产权不明、融资渠道不畅的问题；古城旅游观光公司通过“公司运作线路、线路整合资源”的方式，将城内分散的资源整合起来，做大做强了古城旅游； 不断增强的营销力度。 旅游部门与唐山市建立了“部门对话、企业合作”联谊制度，将蓟县景区全部纳入了唐山旅游集散中心。同时，与中央电视台合作，在 “朝闻天下”栏目播放盘山硬板广告；毛家峪、中原苗木花卉休闲观光园旅游特色村（点）在中央电视台七套“致富经栏目”制作播出了专题节目，极大地提升了蓟县旅游资源的知名度。 蓟县政府从政策、管理以及营销执行各个层面，积极扶持旅游产业，使得本案未来主打旅游休闲度假提供良好的支持。 蓟县区域研究旅游业研究 产业结构与产业发展水平 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究人口及生活水平 近年的人口发展来看，蓟县常住人口总量增加不明显，但是外来人口从 03年的 2.18万增长到 08年的 4.54万人，增长了 2.36万人； 从户籍人口的人口结构来看，有约 84%的农业人口，而非农业人口仅占 16%的比例。 历年常住人口数量变化81.59 81.85 81.98 82.3 82.92 83.332.18 2.14 1.17 1.36 1.72 4.540204060801002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年常住人口（万人） 外来人口（万人）人口结构69.21, 84%13.63, 16%农业人口（万人） 非农业人口（万人）蓟县常住人口总量发展平缓，外来人口增量幅度较小，整体县内仍以农业人口为主。 城市人口与消费能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 200 8年天津五区县人均GD P（元）1677818785232022402726434050001000015000200002500030000蓟县 宝坻 武清 宁河 静海蓟县人均GDP (元)8733101891160613145167780200040006000800010000120001400016000180002004 2005 2006 2007 2008 蓟县区域研究人口及生活水平 蓟县人均 GDP水平逐年稳步增长， 2008年度突出 16000元，但在天津郊区县人均 GDP水平对比中是五区县中排名最低的。 城市人口与消费能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究人口及生活水平 城镇居民的年收入水平逐年增长， 2008年已经突破 3万元； 2008年农村居民人均居住面积 26.23平米（蓟县约有 84%的为农村户籍）。 城镇居民劳动报酬（元）1243016869193412206631558050001000015000200002500030000350002004 2005 2006 2007 2008农村居民人均居住面积（平米）4202526.230510152025301995 1998 2003 2008城市人口与消费能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究人口及生活水平 天津五区县的经济发展比较来看，蓟县在居民的储蓄水平和人均收入水平属于中等偏上水平，近年来增长较快，经济发展有很大潜力； 2 0 0 8 年居民储蓄余额（亿元）137.78108.0215973133050100150200蓟县 宝坻 武清 宁河 静海居民储蓄余额（亿元）2 0 0 8 年职工人均收入比较9025 9023 9528 9511 90233098527927 2843630815353400500010000150002000025000300003500040000蓟县 宝坻 武清 宁河 静海农民人均纯收入（元） 职工人均工资（元）城市人口与消费能力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县区域研究小结 人均收入水平不高。 蓟县发经济发展水平从总量来看，属于 “ 大北京 ” 区域的中等偏下位臵，同时人均收入等层面也表现出较低水平； 居民整体消费能力有限。 除了国有企业和事业单位的工作人员之外，蓟县的民营企业和旅游产业发展迅速，这两个行业的生产总值在经济总量中所占比例、从业人员所占比例都很较高，但整体收入水平不高； 重大经济政策对项目的带动能力有限。 以旅游和重大旅游文化设施建设项目的启动，对整体区域经济发展有很强的带动作用，但是对项目用地所在区域的 短时间内影响能力有限 。 蓟县具有少量的高收入人群，但不足以支撑本案体量，本案应 “ 跳出区域、俯瞰京津 ” 。 蓟县区域发展研究 三、本区域房地产市场发展状况分析 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 近年蓟县房地产开发情况161.83571.3395.2847.58172.433.6332.9937.8715.030501001502002007 2008 2 0 0 9 年1 - 8 月居住工地土地出让面积（万平米） 商品房施工面积（万平米）商品房竣工面积（万平米） 商品房销售面积（万平米） 蓟县总体房地产研究近年市场开发量 07-08年底，蓟县出让居住用地总量为 233.165万平方米，其中商品房施工面积（已开工面积） 219.98万平米；商品房竣工面积 66.62万平米，商品房销售面积仅为 52.9万平米； 蓟县目前处于房地产迅猛发展阶段，大量出让土地及大规模施工建设，但实际整体市场需求较低，销售面积与出让、施工指标呈反比关系，未来市场存在较大竞争态势。 近年市场总体供应特征与趋势判断 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 编号 位臵 面积 容积率 用途 出让方 式 总价（万元） 使用年限 竞得人 成交日期 津蓟（挂） 2008-018 蓟县府君山南坡 67177.2 不大于0.75 居住 挂牌 14650 70年 天津万事兴房地产开发集团有限公司 2009年 1月 13日 津蓟（挂） 2009-002 于蓟县许家台乡水泉村、宝平公路西侧 96413.9 不大于 0.7 居住、文化娱乐、教育科研、商业金融业 挂牌 4200 居住用地 70年、文化娱乐用地 40年、教育科研用地 50年、商业金融业用地 40年 上海绿地（集团）有限公司 2009年 2月 13日 津蓟（挂） 2009-003 蓟县许家台乡水泉村、宝平公路西侧 20679.1 不大于 0.7 文化娱乐、教育科研、商业金融业 挂牌 950 文化娱乐用地 40年、教育科研用地 50年、商业金融业用地 40年 上海绿地（集团）有限公司 2009年 2月 13日 津蓟（挂） 2009-004 蓟县许家台乡大石峪村、宝平公路东侧 34661.6 不大于 0.7 文化娱乐、教育科研、商业金融业 挂牌 1600 文化娱乐用地 40年、教育科研用地 50年、商业金融业用地 40年 上海绿地（集团）有限公司 2009年 2月 13日 津蓟（挂） 2009-005 蓟县许家台乡新房子村、宝平公路东侧 95218.9 不大于 0.7 居住、文化娱乐、商业金融业和教育科研 挂牌 4150 居住用地 70年、文化娱乐用地 40年、教育科研用地 50年、商业金融业用地 40年 上海绿地（集团）有限公司 2009年 2月 13日 津蓟（挂） 2009-006 蓟县许家台乡新房子村、宝平公路东侧 213780.9 不大于 0.7 居住和商业金融业 挂牌 9300 居住用地 70年、商业金融业用地 40年 上海绿地（集团）有限公司 2009年 2月 13日 津蓟（挂） 2009-007 蓟县许家台乡花甲石村、宝平公路东侧 214264.3 不大于 0.7 居住、配套公共服务设施 挂牌 9000 居住及配套公共服务设施用地 70年 上海绿地（集团）有限公司 2009年 2月 13日 津蓟（拍） 2008-014 蓟县辽运河南侧、蓟县农机总公司西侧 10558 不大于 1.8 居住 拍卖 496 50年 蓟县经济开发区房地产开发公司 2009年 4月 8日 本项目用地东南侧 200100 1 天津市津东房地产开 发集团有限公司 2009年上半年 蓟县总体房地产研究土地潜在供给 近年市场总体供应特征与趋势判断 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县总体房地产研究供给项目分布 项目名称 项目位臵 昕瑞家园 蓟县中昌南路 中节能远景城 蓟县兴华大街与康平路交口 山水颐城 蓟县宝塔路东侧 七星花园 蓟县区光明路西侧迎宾路北 侧 幸福时代花园 蓟县燕山东路与宝塔路交口 桃花园山澜乡韵 蓟县桃花园下光明路 盘龙谷磐石坊 津蓟高速至蓟平高速文化产业园出口 天一绿海 蓟县城关埪垌山大道东侧 泰和庄园 北环路北侧、天津市特种水 泥厂南侧 山水郡 城东 6公里处 恒大金碧天下 蓟县盘山以南 盘龙谷 恒大金碧天下 山水颐城 七星花园 天一绿海 中节能远景城 幸福时代花园 桃花园山澜乡韵 昕瑞家园 泰和庄园 山水郡 供应项目分布状况 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县总体房地产研究供给项目特征 项目名称 建筑面积（万平米） 开盘时间 容积率 昕瑞家园 2.7 2009.8.15 3.86 中节能远景城 11 二期 2009.8.8 2.7 山水颐城 30（一期 10，二期 15） 2期 2008.8 2.25 七星花园 6 预计 2009.10 1.2 幸福时代花园 20 四期预计 2009.11 1 桃花园山澜乡韵 13 三期 2008.1 1 盘龙谷磐石坊 650，启动区 70 一期 A区： 2009.5.23 二期 B区： 1号作品： 2009.7.28， 2号作品： 2009.8.23 0.5 泰和庄园 3 2009-6-2 天一绿海 66 2009.5 0.77 山水郡 5 0.4 恒大金碧天下 一期 30（其中住宅 20、配套 10） 2008.9.29 0.47 除个别大盘供应外，城区供给项目容积率水平较高，体量相对较小，多为新增供应。 供应项目产品特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县总体房地产研究供给项目特征 市场主流产品以多层、高层产品为主， 90平米两居为主力户型，低密度产品供给有限。 项目名称 产品形式 户型面积（平米） 主力户型面积（平米） 昕瑞家园 26层板楼 89两居 -115三居 90两居 中节能远景城 26、 28层高层 60一居 -160三居 90两居 山水颐城 11层板式小高层 69一居 -130三居 90两居 七星花园 12、 14、 17、 19层高板 60一居 -140三居 90两居 幸福时代花园 6层板楼 四期预计： 40一居 -130三居 桃花园山澜乡韵 6层板楼 90-150 盘龙谷磐石坊 联排 一期： 263-392（含部分带地下室）； 二期：一号作品 360-470，二号作品： 185-254 泰和庄园 独栋、联排、 4层平层、 4层跃层 独栋： 250-300 联排： 240-250 平层： 133-141 跃层： 210-240 独栋： 250-300 联排： 240-250 平层： 133-141 跃层： 210-240 天一绿海 11、 18层高层、 5-6多层、 3层联排、 4层叠拼、 5层洋房 多层： 60、 90、 120； 洋房： 105-146 叠拼： 190-208 联排： 233-277 11层高层： 77、 90、 133、 150 18层高层： 90、 70 多层： 90、 120； 洋房： 105-146 叠拼： 190-208 联排： 233-277 11层高层： 77、 90、 133、 150 18层高层： 90、 70 山水郡 独栋、双拼、联排 联排： 200-480 联排： 300-400 恒大金碧天下 独栋、双拼、联排 独栋： 245-303 双拼： 183-259 联排： 140-250 双拼： 200 联排： 200 供应项目产品特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 主流高层产品主力总价 40-50万，别墅、类别墅产品皆有供应，低总价产品更为快销。 蓟县总体房地产研究供给项目特征 项目名称 开盘时间 主力总价（万元） 总户数 销售率 月均销量 昕瑞家园 2009.8.15 40 206 50% 9月 2日之前销售 100套 中节能远景城 二期 2009.8.8 50 1160 26% 约 300 山水颐城 2期 2008.8 42 90% 30（尾房） 七星花园 预计 2009.10 500 幸福时代花园 四期预计 2009.11 桃花园山澜乡韵 三期 2008.1 54-105 1000 盘龙谷磐石坊 一期 A区： 2009.5.23 二期 B区： 1号作品：2009.7.28， 2号作品：2009.8.23 一期： 120-170 二期：一号作品 220，二号 120 一期 221 二期一号作品 108，二号作品 700余 一号作品 70%，二号作品30% 联排： 100 泰和庄园 2009-6-2 独栋： 395-474 联排： 264-275 平层： 93-99 跃层： 147-168 独栋共 9，联排共 17 独栋 50%，联排 76%，平层、跃层 50% 独栋： 1 联排： 4 天一绿海 2009.5 高层： 38-81 多层： 44-59 洋房： 59-82 叠拼： 140-187 联排： 179-277 多层共 308；洋房共 180；叠拼共 66；联排共 60 多层 80% ；洋房 70% ；叠拼 90% ；联排 33% 多层： 62 联排： 5 叠拼： 15 洋房： 31 山水郡 200-500 46栋 恒大金碧天下 2008.9.29 独栋： 368-455 双拼： 140 联排： 115 独栋 15，双拼 500，联排 500 独栋 100%，双拼 80%；联排80% 独栋： 5； 双拼： 36； 联排： 36 供应项目销售特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 项目名称 客户 昕瑞家园 蓟县本地客户为主，少量办理蓝印户口的外地人 中节能远景城 90%蓟县本地，一期少量办理蓝印户口的外地人，二次臵业为主，自住为主，少量投资 山水颐城 蓟县本地为主，首次臵业者居多，自住为主 幸福时代花园 蓟县本地为主，首次臵业者居多 桃花园山澜乡韵 蓟县本地为主 盘龙谷磐石坊 北京市内客户占 90% 泰和庄园 蓟县本地为主 天一绿海 95%蓟县本地客户， 80%-90%为二次臵业 ，基本用作改善型第一居所 山水郡 定位大北京区域及天津市内的高收入阶层 恒大金碧天下 天津市区及北京客户为主 主流产品购买者以蓟县本地人为主，少量蓝印户口办理客群，客户臵业目的以自住为主 蓟县总体房地产研究供给项目特征 供应项目客户结构与需求特征 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 政策限制与应对策略 “禁墅令” 禁止容积率 0.6以下项目用地的审批，限制容积率 1.0以下项目用地的审批。 低密度产品供应相对稀缺，未来表现将会 “ 愈加强眼 ” ，本项目容积率 0.3-0.5，应充分发挥优势，紧抓低密度产品市场空缺 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 政策限制与应对策略 “二套房贷” 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 控制总价，减小客户资金压力 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县总体房地产研究小结 区域潜在供应较大，本地消化量有限、客群定位需要跳出区域； 区域市场整体发展水平属于初级阶段，总量供应较大，主流产品仍以中低品质的多层和高层为主。 市场在售主流产品主力户型面积为 90平米两居，主力总价较低，市场属于初级发展阶段；低密度别墅市场供给有限，但产品较为多元，小面积低总价产品快销。 主流产品购买者以蓟县本地人为主，自住目的居多 蓟县市场仍处在初级发展阶段，城区虽出现大盘对高档产品进行试探，但效果一般，居民的购买力及鉴赏力仍有限。 蓟县房地产市场研究 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 蓟县 低密度第一居所市场研究重点案例分析 典型案例 1：天一绿海 典型案例 2：泰和庄园 蓟县房地产市场研究 B.A.Consulting BACIC 天津市圣光臵业有限公司蓟县项目研究报告 典型案例 1天一绿海 位臵： 城关埪垌山大道东侧 建筑面积： 66万平米 容积率： 0.77 物业类型： 一期： 11、 18层高层、 5-6多层、 3层联排、 4层叠拼、 5层洋房 开盘时间： 2009年 5月 总户数： 4638，其中一期 1320 总分期： 4 在售期： 1 均价（元 /平米）：高层： 5400；多层： 49