（工商管理专业论文）GY公司物业租赁业务的发展战略研究.pdf

j 。 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果? 对本文 的研究作出重要贡献的个人或集体，均已在文中以明确方式注明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 彭乃乏。 日期：2d dc 7 年月zd e l 学位论文使用授权声明 ：冬人完全了i i ) 乍中d i 大学有关保留、使用学位论文的舰定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：，气乏 翮签名：y 易咎 日期：2 d d 9 年f 月z o 日 g y 公司物业租赁业务的发展战略研究 专业：工商管理硕士 硕士生：陈俊 指导教师：傅慧副教授 摘要 金融危机是2 0 0 9 年世界的一大主题，在房地产业步入调整期的同时，房地 产业的一个分支物业租赁业以每年稳定的增幅逐步发展，展现出强大的发展 潜力。 g y 国有资产经营有限公司( 以下简称g y 公司) 是经广州市政府批准设立 的一家较具实力的国有资产经营有限公司，金融是其主营业务。g y 公司物业租 赁业务收益稳健、具有保值增值性和融资变现功能的特点，使物业租赁业可以充 当平衡企业发展，缓冲经营风险的角色，是g y 公司主营的高风险金融业务的有 益补充。本文通过采用文献调研、归纳分析等方法，结合战略管理的相关理论和 分析工具，对g y 公司物业租赁业务的发展战略进行了探讨和研究。本次研究的 主要内容包括：( 1 ) 物业租赁业的竞争态势，包括物业租赁市场的特点、发展要 求和存在的问题，g y 公司物业租赁业务的政治、经济、社会和技术环境，以及 物业租赁业的竞争状况。( 2 ) g y 公司物业租赁业务的作用以及g y 公司经营物 业租赁业务的优势和劣势、面临的机遇和风险。( 3 ) 提出g y 公司物业租赁业务 的战略选择、总体战略目标和更好地发展物业租赁业务的战略措施。 在我国经济发展不断向好的预期下，物业租赁业将会迎来更广阔的市场和更 具发展潜力的明天。本文研究g y 公司物业租赁业务的发展战略，不仅对研究 g y 公司物业租赁业务的发展有现实的指导意义，而且为物业租赁市场的发展提 供了参考性。 关键词：物业租赁，g y 公司，发展战略 r e s e a r c ho nt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo fg y c o m p a n y s p r o p e r t yt e n a n c y b u s i n e s s m a j o r ：m a s t e ro f b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：c h e nj u n s u p e r v i s o r ：f uh u i v i c ep r o f e s s o r a b s t r a c t f i n a n c i a lc r i s i si sam a i nt h e m eo ft h ew o r l di n2 0 0 9 w h e nr e a le s t a t ei sc o m i n g i n t or e c e s s i o n ，o n eb r a n c ho fr e a le s t a t e - - p r o p e r t yt e n a n c yd e v e l o p ss t e a d i l ye v e r y y e a r , s h o w sas t r o n gd e v e l o pp o t e n t i a l g ys t a t e - o w n e da s s e t sm a n a g e m e n tc o m p a n y ( c a l lg yc o m p a n yf o rs h o r t ) i ss e t u pb yg u a n g z h o ug o v e r n m e n t sa p p r o v a l ，a n di sas t a t e - o w n e da s s e t sm a n a g e m e n t c o m p a n yw i t hs t r o n ge c o n o m i cs t r e n g t h f i n a n c ei st h em a i nb u s i n e s so fg yc o m p a n y p r o p e r t yt e n a n c yb u s i n e s so fg yc o m p a n yh a st h e c h a r a c t e r so fs t a b l ei n c o m e ， m a i n t a i nv a l u e ，v a l u e a d d e da n df u n c t i o no ff m a n c i n ga n dr e a l i z a t i o n t h e s e c h a r a c t e r sl e tp r o p e r t yt e n a n c ya c ta sar o l eo fm a k i n gt h ec o m p a n yb a l a n c e dd e v e l o p a n db u f f e r i n gt h eo p e r a t i o nr i s k t h e r e f o r e ，p r o p e r t yt e n a n c yi st h eb e n e f i c i a l s u p p l e m e n to ft h eh i g hr i s kf i n a n c i a lp r i m a r yb u s i n e s so fg yc o m p a n y t h i sa r t i c l e u s et h er e l a t i v et h e o r i e so fs t r a t e g ym a n a g e m e n ta n da n a l y s i st o o l st os t u d ya n d r e s e a r c ht h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo fp r o p e r t yt e n a n c yo fg yc o m p a n yt h r o u g h l i t e r a t u r es u r v e ya n di n d u c t i v ea n a l y s i sa c t h em a i nc o n t e n to f t h i sr e s e a r c hi n c l u d e ： ( 1 ) t h ec o m p e t i t i v em o m e n t u mo fp r o p e r t yt e n a n c y , w h i c hi n c l u d i n gt h ed e v e l o p r e q u i r e m e n ta n dc h a r a c t e r so fp r o p e r t yt e n a n c ym a r k e t b e s i d e s ，t h ep r o p e r t ym a r k e t s m a i np r o b l e m s t h ee n v i r o n m e n to fp o l i t i c s ，e c o n o m y , s o c i e t y , t e c h n o l o g ya n d c o m p e t i t i v es i t u a t i o no fp r o p e r t yt e n a n c ya sw e l l ( 2 ) t h ee f f e c to fp r o p e r t yt e n a n c y b u s i n e s si ng yc o m p a n ya n dt h ea d v a n t a g e ，w e a k n e s s ，o p p o r t u n i t i e sa n dr i s k so fg y c o m p a n y sp r o p e r t yt e n a n c yb u s i n e s s ( 3 ) b r i n gf o r w a r dt h es t r a t e g yc h o i c ea n dt o t a l s t r a t e g yo b j e c t o fg yc o m p a n y sp r o p e r t yt e n a n c yb u s i n e s s d i s c u s st h eb e t t e r d e v e l o p m e n ts t r a t e g ym e a s u r e so fg yc o m p a n y sp r o p e r t yt e n a n c y b u s i n e s s u n d e rt h eb o o s te x p e c t a t i o no fc h i n e s ee c o n o m y , t h ep r o p e r t yt e n a n c yw i l lh a v e ab r o a d e rm a r k e ta n db r i g h t e rt o m o r r o ww i t hm u c hm o r ed e v e l o pp o t e n t i a l t h i s a r t i c l es t u d yt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo fg yc o m p a n y sp r o p e r t yt e n a n c y ，n o to n l y h a v ea ni n s t r u c t i o n a lm e a n i n gf o rt h er e s e a r c ho fg yc o m p a n y sp r o p e r t yt e n a n c y b u s i n e s sd e v e l o p m e n t ，b u ta l s oa f f o r dt h er e f e r e n c ef o rt h ed e v e l o p m e n to fp r o p e r t y t e n a n c ym a r k e t k e yw o r d ：p r o p e r t yt e n a n c y ，g yc o m p a n y ，d e v e l o p m e n ts t r a t e g y 目录 摘要l d l l j s t r a c t i i 目 录。i v 图表目录v i 第l 章绪论。l 1 1 研究背景l 1 2 研究方法2 1 3 研究意义2 1 4 结构安排2 第2 章文献综述5 2 1 本文中的主要概念5 2 2 国内外关于战略管理的相关文献7 2 3 本章小结1 2 第3 章物业租赁业的竞争态势分析1 3 3 1 物业租赁市场的概况l3 3 2 物业租赁业的宏观环境分析16 3 3 物业租赁业的竞争状况分析2 0 3 4 本章小结2 3 第4 章g y 公司物业租赁业务的现状分析2 6 4 1g y 公司简介2 6 4 2g y 公司的物业租赁业务概况2 9 4 3g y 公司物业租赁业务的s w o t 分析3 3 4 4 本章小结3 8 第5 章g y 公司物业租赁业务的发展战略4 0 5 1g y 公司物业租赁业务的战略选择4 0 5 2g y 公司物业租赁业务发展的总体战略目标4 1 5 3g y 公司物业租赁业务的发展战略4 1 5 4 本章小结2 4 8 第6 章结论和思考4 9 参考文献。5 l 后记5 5 图表目录 图目录 图1 1 论文的研究思路框架3 图2 1 战略管理的过程：8 图2 2 业务层战略8 图2 3g e 矩阵1 l 图3 1 广州市1 9 9 9 2 0 0 6 年全市房屋出租面积。1 5 图3 2g y 公司物业租赁业务的p e s t 模型2 4 图3 3 国内物业租赁业务的五力模型2 5 图4 1g y 国有资产经营有限公司组织架构一2 7 图4 2g y 国有资产经营有限公司控股、参股企业架构图2 8 图4 3 物业部2 0 0 8 年收入分类31 图5 1g y 公司物业租赁业务的g e 矩阵一4 0 表目录 表3 1 广州市1 9 9 9 2 0 0 6 年全市房屋出租面积1 5 表4 一lg y 公司持有的物业明细表3 0 表4 2g y 公司物业租赁业务2 0 0 6 2 0 0 8 年经营情况3 1 表4 3g y 公司物业租赁业务的s w o t 分析3 9 v l 第1 章绪论 本章阐述了研究g y 公司物业租赁业务发展战略的背景，分析了本文的研究 方法和研究意义，并且介绍了本文的研究思路和内容框架。 1 1 研究背景 1 1 1 金融危机的冲击 2 0 0 9 年，以美国次贷危机为导火索所引发的金融危机j 下席卷全球，它为以 经济一体化和地球村为主题的2 1 世纪带来了前所未有的冲击。从美洲到欧洲、 亚洲、非洲、大洋洲，从建筑业到旅游业、汽车制造业、金融业等等，无论按地 域还是行业划分的几乎每一个领域都无一幸免地体味着金融危机的骨牌效应，品 尝着“火烧连环船”的滋味。尽管相对欧美国家而言，中国受到的金融风暴的影 响较小，但是其对中国出口业务带来的冲击以及对经济发展的延缓作用还是不可 小觑的。 1 1 2 物业租赁业稳健发展 房地产业的分支物业租赁业正以每年稳定的增幅逐步发展，展现出巨大 的发展潜力。物业租赁业也隶属于与银行信贷、证券并称三大金融工具之一的现 代租赁业，在被称为“朝阳行业”的现代租赁业中，物业租赁业毫无疑问地必将 占据重要的一席之地。 在中国这个社会主义国度早，国有资本渗入到国民经济的每一个角落。2 0 0 8 年中国企业5 0 0 强中，国有及国有控股企业共有3 3 1 家，占全部企业总数的 6 6 2 ；实现营业收入1 8 2 万亿元，占全部收入的8 3 1 ；实现利润总额为1 2 万亿元，占全部企业利润总额的8 6 6 。【1 】显而易见，国有企业的发展引领着中 国企业的发展，是国民经济发展的重要保障。同属国有企业的g y 国有资产经营 有限公司( 以下简称g y 公司) ，背负着相同的使命，自诞生之日起便肩负着国 有资产保值增值的任务，承载着引领国有资产发展的梦想。g y 公司是一家以金 融业为主，兼有物业租赁业务的国有企业，在会融危机下，公司的金融业务受到 一定的冲击。物业租赁业的稳健的特点和蓬勃的发展，一定程度上弥补了金融危 机带来的损失，起到很好的稀释风险的作用。 1 2 研究方法 本文通过收集g y 公司和宏观经济市场的相关信息、为研究提供客观的数据 资料。通过参考大量的文献，兼收并蓄，为本文的分析研究奠定理论基础，拓宽 图1 1 论文的研究思路框架 本文的主要章节内容如下： 第1 章为绪论，主要说明本文的研究背景和研究意义，以及研究方法和结构 框架。 第2 章为文献综述。主要阐述了与本文相关的概念，包括国有资产、国有企 业、物业与其分类等，以及战略管理的国内外相关文献，包括战略和战略管理、 业务层战略和战略管理的分析模型等。 第3 章为物业租赁业的竞争念势分析，主要是阐述物业租赁业的特点和发展 要求，对物业租赁市场的存在问题进行描述，并运用p e s t 模型和波特五力模型 对物业租赁业的宏观环境和竞争情况进行分析，为更准确地对g y 公司的物业租 赁业务进行战略定位，制定适合g y 公司发展物业租赁业务的战略奠定基础。 第4 章为g y 公司物业租赁业务的现状分析。主要对g y 公司的历史和发展 现状进行简介，分析物业租赁业务在g y 公司中的地位和作用，并运用s w o t 模型对g y 公司物业租赁业务的优劣势、面对的机会和风险等问题进行分析，为 制定g y 公司物业租赁业务的发展战略提供科学的参考依据。 第5 章为g y 公司物业租赁业务的发展战略设计。确定了g y 公司物业租赁 业务的战略选择和总体战略目标，提出了适合g y 公司物业租赁业务自身特点的 发展战略。 第6 章为本文的结论。主要说明本文的主要成果与建议，并指明本文存在的 不足与局限性。 4 第2 章文献综述 2 1 本文中的主要概念 2 1 1 国有资产 代英姿( 2 0 0 5 ) 提出，资产一般是指由特定主体拥有或控制的，能以货币计 量的、能够为经济主体带来经济利益的经济资源。国有资产是指归国家所有、掌 握、控制的一切财产或经济资源。现在，世界上几乎所有的国家都拥有相当规模 的国有资产，这些国有资产分布在政治、经济、文化、教育等各个领域。1 2 j 齐 艺宝( 2 0 0 5 ) 则认为，国有资本是指国家政府直接出资所形成的各种形态的资本 的总称。国有资本是国有资产的价值形态，国有资产是国有资本的实物形态。 3 1 2 1 2 国有企业 关于什么是国有企业，王鸿( 2 0 0 7 ) 认为，现有学者存在三种观点，一是传 统国有企业观：国有企业应只限于企业全部资产为国家所有，且又不具有公司形 态的企业，而凡是进行了公司制改革的，包括国有独资公司或国有控股公司都不 能称之为国有企业。二是泛国有企业观：认为在股权相当分散，除国有投资主体 外，其他股东为公众或持股不超过5 的小股东，且国有资本在企业资本中超过 1 0 者，即不妨将其认定为国有企业。三是绝对控制权观：认为主要出资人为国 家或国家授权的机构或部门，并由国家拥有控制权的企业或公司，或者说，国有 企业是单独或主要由国家出资、国有资本占控制地位、国家拥有控制权的企业。 1 4 】笔者认为，g y 公司应属于上述第三种观点下的国有企业。 - 2 1 3 国有资产的分类 关于国有资产的分类，李忠信、王吉发、李树刚( 2 0 0 4 ) 认为，按照国有资 产的经济用途分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产是为了达 到一定的目的，而投入商品生产和流通中的国有资产，这类资产具有运动性和增 值性两个特点。经营性国有资产是一种以保值为基础增值为目的的资产。非经营 性资产是那些不参与商品生产和流通的国有资产。一般包括国家机关、人民团体、 学校、科研机构等行政事业单位使用但不参加生产经营活动的资产。1 5 】笔者认 为，g y 公司进行租赁经营的物业资产属于经营性国有资产，具有保值增值性。 关于物业的概念，文杰( 2 0 0 5 ) 提出，物业是指有价的土地及土地附属物， 包括商业大厦、住宅楼字、厂房仓库、公用设施及建筑地块等。物业一般由三个 部分组成：土地、建筑物、物权。物业按原始设计功能分为：居住型、非居住型 和综合型三大类。1 6 1 张作祥( 2 0 0 8 ) 提出，物业是单元性的房地产，是指正在 使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组 成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。物业的社会属性包括商品性、稀缺 性、保值增值性和宏观调控性。物业的保值增值具有长期趋势。从某一时期看， 物业的价格可能有升有降，上下波动。但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上 扬、呈螺旋式上升的趋势。1 7 1 黄安心( 2 0 0 9 ) 提出，物业的自然属性包括土地 和建筑物兼有的二元性、有限性、差异性和多样性、固定性、耐久性、配套性。 按照物业的不同功能，可以分为居住物业、商务物业、工业物业和特种物业。1 8 】 综合上述观点，笔者认为，本文中研究的物业是兼有以上自然属性和社会属 性的，包括居住、商务、工业和特种四种不同类型的单元性房地产。 2 1 5 物业租赁和分类 关于物业租赁的概念，叶伟春( 2 0 0 8 ) 提出，租赁是人们在不拥有物品所有 权的情况下，通过支付费用在一定的期限内获得物品的使用权。物品的所有者以 收取报酬为条件，让渡使用价值；而承租人则在不拥有物品所有权的情况下，通 过支付费用在一定的期限内获得物品的使用权。1 9 】近几十年，世界租赁的交易量 不断上升，租赁渗透率即租赁设备价值占对固定资产投资的比例不断提高。经济 发达地区如美国、日本、德国等的租赁交易量大，渗透率高。张作祥( 2 0 0 6 ) 提出，物业租赁是租赁业的一种，是物业所有者或者代理人作为出租人，将物业 使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额的资金， 从而使物业价值得以实现的一种经营活动。【l o j 租赁可从不同的角度进行分类。从租赁的目的分，可分为融资租赁和经营租 6 赁；从征税角度来分，有正式租赁和租购式租赁。从交易的程度分，有直接租赁、 杠杆租赁、回租租赁和转租赁等。i 川笔者认为，本文研究的物业租赁应属于经 营性租赁的一种。 按照物业租赁的租会支付方式的不同，可以分为毛租、净租和百分比租赁。 毛租是租用者按期支付一笔固定的租金，物业所有者负责支付源于物业的其它所 有费用，水电耗费等通常由租用者支付，住宅租约通常采用毛租的形式。净租租 金要求租户除了支付规定的租金外，要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净 租通常在长期租赁中使用。百分比租赁的租用者除了向所有者支付定期的租金 外，还要根据其超出预定销售量的部分，按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分 收入。大型购物中心或超市常采用百分比租赁。l 眩】笔者认为，本文中研究的物 业租赁业务，主要采取毛租的租金支付方式。 2 2 国内外关于战略管理的相关文献 2 2 1 战略和战略管理 红岩( 2 0 0 7 ) 提出，“战略 一词，原为军事用语，指作战的谋略，对战争 全局的谋划。辞海中对战略的定义是：“对战争全面的筹划与指导，泛指重大 的、带全局性或决定全局的谋划。”在西方，战略“s t r a t e g y ”一词源于希腊语， ” 表示“指挥军队的才干”。目前，战略的概念已经广泛应用到社会经济活动的各 个领域，泛指重大的、带有全局性和决定性的谋划。所谓企业战略，一般是指企 业为了生存和发展的需要，从内部条件与外部条件出发，对企业的发展方向和发 展轨迹提出的具有全局性、长远性指导作用的谋划。面对资源稀缺、技术变化、 顾客需求不断变化的复杂环境条件，战略已经成为各类组织生存和发展的需要。 “管理”指通过计划、组织、领导和控制对组织资源进行利用，保证有效率、有 效益地实现组织目标的过程。计划的成果就是战略，即关于追求何种组织目标、 采取何种行动、如何实用资源实现目标的一系列决策。由此可见，战略与管理之 间存在密切关系，战略作为计划的结果将对组织、领导和控制三项管理职能起指 导作用，也就是说战略属于管理的高级层次；同时，战略目标的实现又需要组织、 领导和控制的支持。布莱克韦尔战略管理学百科辞典中对战略管理的定义是： “战略管理包括制定战略的决策和行动，以及通过战略实施以实现公司目标的过 7 2 2 2 业务层战略 巴尼( b a m e y , j b ) ，赫斯特里( h e s t e r l y ，w s ) ，李新春，张书军( 2 0 0 8 ) 提出，战略管理过程包括以下内容： 图2 1 战略管理的过程 资料来源：( 美) 巴尼( b a m e y , j b ) ，赫斯特里( h e s t e r l y ，w s ) ， ( 中) 李新春，张书军著战略管理j 匕京：机械工业山版社，2 0 0 8 6 p 8 企业的战略选择包括业务层战略和公司层战略两大类。业务战略是指企业在 单一市场或产业中，为获得竞争优势所采取的行动；公司层战略是指企业在多个 市场或行业同时经营时，为赢得竞争优势所采取的行动。1 1 4 1m i c h a e la h i t t 。r d u a n ei r e l a n d ，r o b e r te h o s k i s s o n ( 2 0 0 6 ) 提出，业务层战略包括成本领先、差 异化、集中成本领先和集中差异化。 1 5 l 立 兄 争 范 围 竞争优势 成本领先差异化 集中成本领先集中差异化 图2 - 2 业务层战略 美国的查尔斯希尔和琼斯( 2 0 0 7 ) 认为，成本领先战略的目标是想方设法 建立一个单位成本比竞争对手更低的成本结构。它同时也是在给定的差异化选择 下如何降低成本的过程。【1 6 l 黄凯( 2 0 0 4 ) 认为，成本领先战略的成本分析步骤包括：识别适当的价值链， 以分摊成本和资产；判定每种价值活动的成本驱动因素以及它们的相互作用；识 别竞争对手的价值链，确定竞争对手的相对成本和成本差异的根源；通过控制成 本驱动因素或重构价值链或下游价值来制定降低相对成本地位的战略；确保为降 低成本所作的努力不会损害差异化，或者有意识地选择这种做法；检验成本削减 战略的持久性。【1 7 l 黄丹和余颖( 2 0 0 5 ) 提出，采取成本领先战略的企业，应该具备的资源要求 包括：强大的资本实力；独特的工艺加工技能；独特的价值链管理；低成本的分 销渠道；设计的产品易于制造。在实施成本领先战略的过程中，可能产生的风险 包括：技术变化的风险；竞争对手模仿的风险；注意力放在成本上而忽视了产品， 或市场营销的变化；经济发展造成的成本膨胀削弱了保持足够价差的能力。f 1 8 】 王伟光和唐晓华( 2 0 0 5 ) 提出，实施成本领先战略的优势包括：增强与现有 ： 竞争者竞争的能力；提高产业的进入壁垒；增强议价能力；降低替代品的威胁。 实施成本领先战略的方法包括：竞争对手成本分析法、价值链分析法和价值工程 的方法。1 1 9 1 。 对于差异化战略，美国的查尔斯希尔和琼斯( 2 0 0 7 ) 认为，差异化战略的 目标是通过创造一种顾客认为重要的、有差别的或独特的产品( 商品或服务) 来 获得竞争优势。【2 0 】 黄凯( 2 0 0 4 ) 提出，差异化战略的必要分析步骤包括：确定谁是真正的买方； 确定买方价值链及企业对其影响；确定买方购买标准的顺序；评价企业价值链中 现存和潜在的独特性来源；识别经营差异性的现有和潜在的成本；选择相对经营 差异化的成本；检验已选择的差异化战略的持久性；在不影响已选好的经营差异 化形式的活动中降低成本。1 2 1 】 黄丹和余颖( 2 0 0 5 ) 提出，采用差异化战略的企业应该具备的能力包括：强 大的营销能力；独特的加工能力；独特的创新能力；很强的基础研究能力；质量、 技术上的良好声誉；悠久的传统或独特的技能；销售渠道的高度合作。实施差异 化战略的过程中，可能出现的风险包括：实行低成本战略的竞争对手的产品价格 9 与实行差异化战略的公司的产品价格差太大，致使差异化战略失效；买方需要的 差异化需求下降；被竞争对手模仿的风险。 2 2 1 王伟光和唐晓华( 2 0 0 5 ) 提出，实施差异化战略的优势包括：提高进入壁垒； 增强企业的议价能力；防止替代品的威胁；减少顾客的敏感度。实施差异化战略 的方法包括：分析消费市场，确立目标市场；分析竞争对手；根据市场变化，不 断进行技术创新；创新企业文化，提升企业的服务理念。f 2 3 1 2 2 3 战略管理的相关分析工具 本文主要使用战略管理的分析工具，包括p e s t 分析模型、迈克尔波特的 五力模型、s w o t 分析模型和g e 矩阵。 p e s t 分析模型包括对p ( 政治因素) 、e ( 经济因素) 、s ( 社会因素) 、t ( 技 术因素) 的分析。该模型通过对企业所处的外部环境进行全面客观的分析，明确 各个因素对企业的影响，找出它们为企业所提供的发展机会以及所构成的威胁， 以此作为出发点、依据和限制条件制定战略，其核心是“趋利避害”。p e s t 分析 通过对政治法律环境、经济环境、社会文化环境、技术环境四方面的详细分析， 可以帮助企业确定其所面临的外部环境，从而使企业在制定战略的过程中从宏观 上保证战略的可行性。同时，企业通过p e s t 分析，可以确保其战略在一定时期 内的稳定性。一般来说，p e s t 分析会对一些环境在未来若干年的变化进行预测， 在设定战略时，企业就会考虑到坏境的不稳定性，从而制定与自身愿景相适应的 战略。1 2 4 1 本文将运用这一分析模型，对g y 公司的物业租赁业务的宏观环境进 行分析。 迈克尔波特在2 0 世纪8 0 年代发表的经典著作竞争战略中，提出了行 业结构分析模型，即“五力模型。根据该模型，行业的竞争状况取决于五个竞 争要素，包括行业现有的竞争威胁、供应商的议价能力、购买商的议价能力、替 代品的威胁和潜在进入者的威胁。这五力决定了行业的潜在利润水平。【2 5 j 波特 的“五力模型”较多地用于企业的竞争战略分析，它可以协助企业分析是否应该 进入某个行业，即进入该行业是否有利可图。在不同的行业，有不同的构成竞争 的作用力。当企业家了解和掌握了这些竞争作用力，就能看清企业的自身优势和 劣势，从而准确地制定相应的行动计划。它强调产业的演进，为情景分析打下了 坚实的基础，提高了战略分析的准确度和战略建议的可行性。本文将运用这一工 具，分析物业租赁市场的竞争状况。 1 0 s w o t 是指优势( s t r e n g t h s ) 、劣势( w e a k n e s s e s ) 、机遇( o p p o r t u n i t i e s ) 、威 胁( t h r e a t s ) l 四个要素英文单词的缩写。s w o t 分析实际上就是企业根据这四个要 素对所处的环境和形势进行深入地分析，以便充分认识、掌握、利用和发挥有力 条件和机遇，控制或化解不利因素和威胁，形成独特的能力，以获取竞争优势。 该分析法是哈佛商学院的k j 安德鲁斯于1 9 7 1 年在公司战略概念一书中首 次提出的。此后，开发、确定或改变公司战略时都会用上该分析工具。s w o t 分析法可以对企业所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果 制定相应的发展战略、计划以及对策等。一般来说，当一家企业在拓展某一业务 或者进行新的投资前，以及在制定销售计划时，所用的战略分析方法之一便是 s w o t 分析。做s w o t 分析有利于自己的公司在业务拓展或运作新业务前充分 发挥自己的长处而避免自己的短处，以化劣势为优势，化挑战为机遇。1 2 6 j 本文将 运用这一分析模型，对g y 公司的物业租赁业务的开展进行分析。 g e 矩阵又称通用电器公司法、麦肯锡矩阵、九盒矩阵法、行业吸引力矩阵。 该分析模型是在波士顿矩阵过于简化的不足基础上进行改进的。首先，在两个坐 标轴上都增加了中间等级；其次，其纵轴用多个指标反映产业的吸引力，横轴用 多个指标反映客户竞争地位。这样，通用矩阵不仅适用于波士顿矩阵所能使用的 范围，而且对不同需求、技术寿命周期曲线的各个阶段以不同的竞争环境均可适 用。9 个区域的划分，更好的说明了企业处于不同地位经营业务的状态。1 2 7 j 同 产 业 吸中 引 力 低 l i 尽量扩大授资，市场细分咀追求专门化，采取购 l谋求主导地位 主导地位并第略 l l 选择细分市场大 选择细分市场 专门化，谋求小 l 力投入专门化块市场份额 集中于竞争对手 维持地位减少投资盈利业务，或放 弃 高中低 竞争力 图2 3g e 矩阵 资料来源：自度自科g e 矩阵h t t p ：w i k i m b a l i b c o m w i k i g e e 7 9 f a 9 e 9 9 8 b 5 2 3 本章小结 笔者在大量阅读相关文献后发现，研究租赁业和房地产业的国内外的现存文 献十分之多，但是，却基本没有专门论述物业租赁业的文献。现有的文献只是在 论述租赁业或房地产业的时候偶尔提及物业租赁业。有关租赁业的文献主要集中 于设备租赁的研究，而有关房地产业的文献中关于房屋租赁的论述，更多是侧重 于法律法规的研究。 笔者认为，随着经济的发展，不动产租赁即物业租赁必将对租赁业产生越来 越大的影响。因此，区别于以往文献集中于设备租赁或者单纯的房屋租赁法规的 研究，本文的创新点在于填补物业租赁业研究的空白，以g y 公司为对象，运用 战略管理的科学分析工具对其物业租赁业务的发展进行分析、提出发展物业租赁 业务的战略建议和设想，这对促进物业租赁业的发展有一定的借鉴作用。 1 2 第3 章物业租赁业的竞争态势分析 3 1 物业租赁市场的概况 3 1 1 物业租赁业的特点和发展要求 随着经济的发展，物业租赁即物业出租经营成为许多企业和个人投资者的投 资选择。物业租赁的吸引力主要来自三方面，首先，对于大中城市或者高速发展 的二线城市而言，随着时问的推移，物业资产的价值不仅不会贬值，反而会升值。 这是由土地资源的稀缺性和城市发展带来的物业需求上升造成的。因此，物业租 赁具有保值增值性。其次，进行物业租赁经营，收益一般都高于银行的同期存款 利息，并且，物业出租后，出租物业的企业或个人就会在租期内获得稳定的现金 流，因此，物业租赁的收益比较稳定。再次，物业可以用于抵押融资，当企业或 者个人需要现金进行新的投资时，把拥有的租赁物业资产进行抵押，是一个相当 便捷的选择。保值增值、收益稳定、可融资变现既是物业租赁业的吸引力，同时 也是物业租赁业区别于其他行业的主要特点。 要发展物业租赁业，必须满足以下六点要求。 第一，发展物业租赁业需要有较雄厚的资金实力。要发展物业租赁业，必须 拥有物业资产，而拥有物业资产的成本较高。随着城市的发展，物业的价值不断 上升，现时一个住宅单元的价值就在数十力乃至数百万元之间，如果物业资产涵 盖商铺、写字楼、停车场等，稍具规模，则需要的资本则要上千万元乃至上亿元。 第二，发展物业租赁业，需要保持高出租率。要发挥物业租赁的收益稳定的 作用，必须缩短物业资产的空置期，及时找到客户以市场价格承租物业，提高出 租率，才能使物业租赁有稳定的现金收入。 第三，发展物业租赁业，需要保证租会的按时收取。租金是物业租赁业的主 要收入来源，只有确保按时收取，才能使企业正常运营，持续发展。选择诚信的 租户和保证租赁合同条款的约束力，是保障物业租赁收入来源的重要措施。 第四，发展物业租赁业，必须要有持续的维修投入，保持、改善物业资产的 硬件条件。物业资产和其他资产一样，都会在使用过程中发生损耗，因此，必须 要有持续的维修投入，保持物业资产的使用功能，以及因应技术的发展，改善物 业资产的硬件设施，才能保持物业资产的价值。 第五，发展物业租赁业，必须提高服务质量，获取客户忠诚度，从而树立品 牌形象。客户特别是优质客户承租物业资产，看重的不仅仅是物业的位置和功能， 还包括服务和诚信度。因此，针对不同客户提供个性化的服务，才能更好地吸引 优质客户。 第六，发展物业租赁业，必须有效规避可能出现的法律风险，妥善处理法律 纠纷。由于出租物业需要租赁双方签订租赁合同，对租金、租期等问题进行约定， 因此，必须有完善的依法处理违约情况的安排。此外，对于承租人在承租物业过 程中的造假、贩毒等违法犯罪行为，出租人需要承担相应的法律责任，因此，出 租人应该慎重选择承租人，并且，对出租物业进行定期检查，以规避可能出现的 法律风险。 3 1 2 物业租赁业的发展概述 随着中国改革开放的深入和经济的发展，各大城市和沿海地区的交通的日益 发达，人员和物资的交流越来越频繁。大批客商的往来促进了贸易的发展，同时 也加剧了对商业用房和办公用房的需求。中国房地产统计年鉴2 0 0 8 ) ) 的数据显 示，2 0 0 7 年，全国出租房屋总面积为4 5 ，9 2 2 ，8 7 3 平方米，其中，住宅出租面积 为4 ，1 1 1 ，1 4 7 平方米，办公楼出租面积为9 ，1 4 1 ，8 0 5 平方米，商业营业用房出租面 积为2 2 ，0 4 8 ，0 5 0 平方米，其他房屋出租面积为1 0 ，6 2 1 ，8 7 1 平方米。【2 8 】物业出租面 积达到建国以来的峰值，这也同时表明了物业租赁业的发展达到了历史的高点。 g y 国有资产经营有限公司所在的广州市，是华南政治、经济、文化中心， 同时也是中国的南大门，改革开放的前沿。自古以来，这里便商贸发达、交通便 利、中外客商云集。近年来，广州市及珠江三角洲外来人口的不断增长，使物业 租赁市场同渐兴旺，房屋出租面积快速增长。从1 9 9 9 年丌始到2 0 0 5 年，广州市 的房屋出租面积不断增长，到了2 0 0 6 年，该项数据也只是轻微回落，但仍然高 于2 0 0 4 年的数据，详情如下： 1 4 表3 1 广州市1 9 9 9 2 0 0 6 年全市房屋出租面积 单位：平方米 1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年 2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 面积 8 7 6 7 0 51 6 5 5 1 7 1 1 5 6 5 7 9 62 2 7 9 3 3 52 2 8 5 6 4 52 9 8 4 5 7 6 4 0 2 9 1 6 13 1 6 1 0 2 l 资料来源：2 0 0 7 广州房地产年鉴 图3 1 广州市1 9 9 9 2 0 0 6 年全市房屋出租面积 资料来源：2 0 0 7 广州房地产年鉴 3 1 3 物业租赁业存在的问题 物业租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，随着国民经济的快速发 展，物业租赁在拉动房地产市场，激活房地产消费等方面发挥了越来越重要的作 用。当物业的租赁r 益饱和之际，必须解决以下问题，物业租赁业才能突破瓶颈， 继续发展。 第一，物业租赁企业的规模较小。物业租赁业的内部竞争结构是零散和小型 的，没有形成规模的企业。首先，没有任何企业或者个人能在行业内影响租赁物 业的定价。其次，缺少行业的龙头引领行业向前发展。再次，物业租赁企业所拥 有的物业数量有限并且分散，使顾客们难以掌握有关信息，从而使许多利润流向 了房地产中介企业。 第二，物业租赁业的专业程度低，缺少品牌和核心竞争力。物业租赁市场企 业和个人并存，企业的规模小，拥有物业的零散性使整个市场的服务水平参差不 齐。一、二线城市物业的稀缺性使租赁物业的提供者有条件在无需考虑服务的情 况下，仍然处于交易中的优势地位，导致专业服务和核心竞争力的欠缺。事实上， 为承租物业的客户提供优质的服务，包括确保消防、防盗安全、做好同常的维修 等服务，既可以为租赁的物业增值，又可以提高客户的满意度，建立物业租赁的 品牌。 第三，物业租赁业现有的管理不规范。物业租赁业根据物业功能的不同，分 别受不同的部门管理。写字楼和商铺的租赁主要受工商部门监管，而房屋租赁则 受到各地的出租屋管理中心和流动人口办事处等的管理。一些地区组织了行业自 律的租赁协会，例如深圳在2 0 0 4 年成立了全国首家房屋租赁行业协会，但全国 性的租赁协会尚未建立，不利于统一的行业自律管理。 3 2 物业租赁业的宏观环境分析 本文通过运用p e s t 模型，对物业租赁业面对的政治、经济、社会和技术环 境进行全面和客观的分析，帮助g y 公司确定其物业租赁业务所面临的宏观环 境，从而为制定适合g y 公司物业租赁业务的发展战略奠定基础。 3 2 1 政治环境 政治相当于一个国家或者地区的中枢神经，它指挥着这个国家或者地区的人 们的行动方式，如同哲学对一个人的为人处世的影响，政