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成都市住宅需求预测分析 人文地理专业 研究生：杨韬指导教师：杨国良；邹高禄 摘要：在过去的三年里，成都市房地产业随着成都市城市经济的跨越式发展 和住房体制改革的不断深入，在金融机构鼓励消费信贷的政策推动下，在旧 城改造拆迁安置需求的刺激下，出现了爆发式的增长。在历时三年的旧城改 造中，被拆迁居民的住房面积从拆迁前的人均1 0 平方米提高到2 5 平方米， 户均面积从拆迁前的2 5 平方米提高到6 5 平方米，但是繁荣的背后也隐藏着 危机。中央及省市政府为了保障房地产业健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷 采取相应措旄，利用宏观调控手段给房地产市场降温。但是在趋向于紧缩的 行业政策和金融政策的高压下，2 0 0 4 年成都市区房价涨幅仍然高达1 6 9 8 ， 居民人均可支配收入增长仅7 8 。政策的调节作用收效甚微。到底是什么原 因推动房价的飞涨? 是建安成本上涨? 或是土地成本上涨? 或是供求关系的 影响? 抑或是多种因素的共同作用? 由于房地产市场的区域性、国家宏观调 控的全局性，使得成都市政府必须从自身实际情况出发，找出问题的答案， 才能对症下药，制定行之有效的措施来平抑房价。促进房地产市场的持续健 康发展。 本次研究选择把解决现实问题作为首要研究任务，把成都市住宅需求作 为研究对象。首先明晰了与住宅需求相关的概念和理论：接着对成都市住宅 市场进行了历史的回顾和发展阶段的划分并对发展现状对了总体的描述。 为深入把握成都市住宅市场运行规律，本文利用市场调查、专家访谈等手段 对成都市住宅供应主体和需求主体分为两个方面：展开对比分析，更准确地 把握成都市住宅供求双方的特征。在此基础上，从住宅需求数量和质量入手， 充分考患自主性住宅需求和被动性住宅需求。结合人口与家庭因素、重建和 再丌发因素以及行政区划因素对成都市住宅需求做出定量预测分析。最后， 针对成都市住宅市场现状和未来变动的趋势，对市场参与者和政府管理者提 出作者的建议。 关键词：住宅需求市场调查需求预测宏观调控 t h ep r e d i c t i o n a n a l y s i s o f c h e n g d u r e s i d e n t i a ld e m a n d m 砌o r ：h u m a ng e o g r a p h y a u t h o r ：y a n g t a n s u p e r v i s o r ：y a n gg u o l i a n g ，z o ug a o l u a b s t r a c t ：o v e rt h ep a s st r i e n n i u m ，w i t hs p a nd e v e l o p m e n to ft h ec h e n g d u e c o n o m ya n dh o u s i n gr e s t r u c t u r ec o n t i n u a le m b e d ，c h e n g d ur e a le s t a t em a r k e t ， e s p e c i a l l yh o u s i n g m a n e te x p l o s i v er o s eu n d e rt h em o t i v a t i o no ff i n a n c i a l i n s t i t u t i o n sc o n s u m e rc r e d i tp o l i c y i no r d e rt oi n d e m n i f yt h er e a l t yb u s i n e s st o d e v e l o ph e a l t h i l y ，t h ec e n t r a la n dp r o v i n c i a lg o v e r n m e n ta d o p t e d s o m em e a s u r e s a n du t i l i z e dm a c r oc o n t r o li n s t r n m e n tt oc o o lt h er e a le s t a t cm a r k e t 。a n dt or e s t r a i n r u n a w a yt h eh o u s ep r i c eu n d e rt h eh i 曲p r e s s u r eo fc o n s t r i c t i n gi n d u s t r yp o l i c y a n df i n a n c i a lp o l i c y ，t h eh o u s ep r i c eo ft h ec h e n g d ud o w n t o w nr e m a i n su pt o 1 6 9 8 ，b u tt h e p e r c a p i t ad i o f t h er e s i d e n t sr e m a i n so n l y7 8 i n2 0 0 4 s ot h e r e g u l a t i n g e f f e c to fp o l i c i e si s v e r yl i m i t e d w h a tc a u s e s t h eh o u s ep r i c et o s k y r o c k e t ? i s t h ec o s to ft h ec o n s t r u c t i o nr o s e ? o rd o s et h ec o s to f t h e l a n dr o s e ? o rd o e st h er e l a t i o nb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n di m p a c t ? o ri st h er e s u l to f m a n i f o l dc o a c t i o n s ? o w i n gt ot h er e a le s t a t em a r k e tt e r r i t o r i a l ，a n dt h es t a t e m a c r oc o n t r o lu n i t y ，t h ec h e n g d u m u n i c i p a l i t ym u s tp r o c e e df r o ms e l fp r a c t i c a l s i t u a t i o nt oh u n tp r o b l e m a t i c a la n s w e r s ，t ot h er e m e d yt ot h ec a s e ，a n dt om a k e t r i e da n dt r u em e a s u r e st os t a b i l i z et h eh o u s ep r i c e ，t op r o m o t et h er e a le s t a t e m a r k e td e v e l o p m e n t h e a l t h i l y t h et h e s i st a k et h ep r a c t i c a lp r o b l e m sa sp r i m a c yr e s e a r c hm i s s i o n ，a n dt a k e t h eh o u s i n gd e m a n do ft h ec h e n g d uc i t ya ss t u d yo b j e c t f i r s t l y ，t h et h e s i s d i s c u s s e st h eh o u s i n gd e m a n dn o t i o na n dt h e o r y ：s e c o n d l y ，t h et h e s i sr e v i e w st h e h o u s i n gm a r k e ti n t h ec h e n g d uc i t ya n dp l o t st h ed e v e l o p m e n tp h a s e s ，a n d d e s c r i b et h es t a t u s q u ot o t a l l y t og r a s pt h ec h e n g d uc i t yh o u s i n g m a r k e t f u n c t i o nl a w ，t h et h e s i su t i l i z e sm a r k e tr e s e a r c h i n g , e x p e r ti n t e r v i e w i n gt os p r e a d c o n t r a s t i v ea n a l y s i s t h ec o n t r a s t i v ea n a l y s i si st h eh o u s i n gp r o v i d i n gm a i n b o d y a n dt h eh o u s i n gd e m a n d i n gm a i nb o d yi nt h ec h e n g d u c i t y s ot h et h e s i sa n a l y s e s t h ec h a r a c t e r i s t i co ft h eh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n dm o r ec o r r e c t l y t h et h e s i s b e g i n sw i t ht h eh o u s i n gq u a n t i t ya n dq u a l i t y ，a n df u l l yc o n s i d e rt h ed e m a n do f a u t o n o m yh o u s i n gd e m a n da n dp a s s i v eh o u s i n gd e m a n d ，a n di n c o r p o r a t e t h e f a c t o r so fp o p u l a t i o na n dh o u s e h o l d ，r e c o n s t r u c t i o na n dc o n t i n u e dd e v e l o p m e n t a n da d m i n i s t r a t i v ed i v i s i o n t h et h e s i sm a k e sq u a n t i t a t i v ep r e d i c t i o na n a l y s e so n t h o s ef o u n d a t i o n s a tl a s t ，t h ea u t h o rg i v e ss o m ea d v i c et ot h em a r k e t p a r t i c i p a t o r a n dg o v e r n m e n ta c c o r d i n gt h ea c t u a l i t ya n df u t u r ef l u c t u a n tt r e n do ft h ec h e n g d u c i t yh o u s i n g m a r k e t k e y w o r d ：r e s i d e n t i a ld e m a n d ；m a r k e tr e s e a r c h ；d e m a n dp r e d i c t i o n ；m a c r oc o n t r o l 1 绪论 1 1 问题的提出 近年来，成都市政府紧紧抓住西部大开发的历史机遇，大力推进经营城 市的步伐，以科学规划为龙头和基础，运用政府主导、市场化运作的思路， 实施了旧城改造、城市环境综合整治、畅通工程、中心城水环境治理、沙河 综合整治、东郊工业区结构调整、绿化工程等重大工程建设。在历时三年的 大规模旧城改造中，成都市共拆迁房屋3 1 6 万平方米，拆除违规建筑3 0 0 万 平方米，新扩建道路6 0 万平方米，新增绿地区5 0 0 多万平方米。被拆迁居民 的住房面积从拆迁前的人均1 0 平方米提高到2 5 平方米，户均面积从拆迁前 的2 5 平方米提高到6 5 平方米。在大力营造良好的人居环境、提高城市形象 的同时，也给成都市的房地产业的发展提供了前所未有的市场条件。 成都房地产业发展和城市环境改善互动，形成了良性循环，近三年来成 都市六城区住宅增值总量达5 3 1 8 亿元。房地产业对成都g d p 的增长贡献率 已高达2 4 3 。而在上海，2 0 0 3 年房地产业的贡献率也仅仅只有1 0 7 。成 都市房地产业的快速增长的动力主要来自于连续三年的旧城改造所带来的巨 大的被动式住宅需求， 但是成都市政府已明确指出，今后不会再有过去三年那样大规模的旧城 改造工程。 因此，2 0 0 5 年，成都房地产市场将可能面临新的转折点，在被动式需求 逐渐得到满足之后，成都市房地产市场，特别是住宅市场的需求会出现什么 样的变化：一是在惯性的作用下，供给方对市场的乐观判断，市场供给会不 会因为预期过高，而出现供大于求，供需失衡，影响成都整个经济的发展? 二是由于居住环境的改善、生活水平的提高以及投资意识的增强，主动需求 的增长能否超过被动需求，成为市场需求的主体，继续支撑房地产市场的稳 步发展? 本文作者在研究生学习期间，先后在成都市房地产管理局住宅保障中心 和成都尺度地产顾问有限公司实习，深切的感受到这些问题己经成为市场参 与者和政府管理者高度关心和亟待解决的现实问题。因此尝试从住宅市场需 3 求的角度来研究市场运行规律，以及现阶段市场运行机制和政府干预政策与 城市居民住宅需求结构和需求量之间的作用机制，完善和改进城市住宅需求 分析的理论体系，更加科学而有效的分析城市住宅需求动向和趋势，为市场 参与者和管理者提供定量化的决策依据。也希望通过本次研究求教于各位师 长。 1 2 国内外研究现状及述评 在西方，由于欧美国家房地产业较早地走上了市场化、商品化的道路， 在房地产需求分析的理论和实践方面自然也比较早，他们把效用论、均衡论 应用于房地产业的理论与实践。如【美 伊利尔沙里宁著城市它的发展衰 败与未来，【美】盖伦格里尔等著房地产投资决策分析，【美】迪帕斯奎 尔等著城市经济学与房地产市场等。在早期简单的趋势线外推方法的基 础上，以高度耐用品的存量流量理论为基础，来研究城市住宅市场的动态运 作规律。并通过实证估算波士顿市的独户家庭住宅市场的存量流量预测模型 得到验证。 根据香港谢贤程博士在香港房地产市场一书中提到，m a n k i w 及w e l l 提出的住宅需求总量模型为： d 嘲职) ( 1 ) ( 1 ) 式中d 为住宅需求总量函陴) 为平均每人的住宅需求量函数( 居住水平 函数) 水为租金为人口数量。 访j 贤程博士认为这方程忽略了收入这一重要的变量，因此将公式改成： d = h 僻y ) _ ( 2 ) ( 2 ) 式中：y 为国内生产总值( o d p ) 。 成思危提出的居住水平函数中，仅将人均g d p 作为影响居住水平的关键 凶素，是基于住宅价格、租金、人均可支配收入( 家庭财富) 、利率等都不可 能独立存在，都与人均g d p 有着密切的相关关系，人均g d p 本身就包含着与 之相关的其它经济因素。国内在定量预测方面，罗兆烈等人( 1 9 9 8 ) 利用收入、 人口和旧房淘汰量等建立多元线性回归模型对我国城镇住宅需求量进行预 测。赵黎明等人( 2 0 0 1 ) 对天津住宅市场需求预测中对神经网络、灰色模型预 4 测方法进行了开创性的探索。沙磊等人( 2 0 0 3 ) 将b p 神经网络应用在对上海住 宅市场需求的预测中，验证了其有效性。朱湘岚( 2 0 0 2 ) 将系统动力学模型引 入南京住宅需求预测研究中，朱永升等k ( 2 0 0 2 ) 和梁迅等人( 2 0 0 4 ) 通过定量研 究的方法研究了影响住宅市场需求的主导因素以及各因素对需求的影响程 度。 纵观目前国内对于城市住宅需求预测的研究，由于住宅市场形成和发展 时间较短，政策干预痕迹明显导致住宅市场运行不规范、市场数据不完备和 难以获得等条件制约，仍然较多的采用趋势外推法，多元线性和非线性回归 等数学分析方法，只是考虑了更多的影响因素和变量，也尝试着将灰色预测 理论和神经网络模型引入住宅市场需求预测进行了有益的探索，但又偏向于 依赖统计数据，缺乏对政策因素和行政因素的考虑和统计口径的变动。随着 政府宏观调控能力的提高，住宅市场进一步规范，对城市住宅需求预测的研 究将向着定性与定量有机结合的方向展开。 对成都市住宅市场的研究文献很少，彭z ( 2 0 0 0 ) 在对影响成都住宅市场 发展的因索进行分析的基础上，提出了如何完善和规范成都市住宅市场的对 策。杜伟( 2 0 0 3 ) 幂i j 用成都市2 0 0 2 年住宅交易数据对成都市住宅需求特征做了 回顾性特征描述。主要是定性分析和特征描述，而且缺乏实效性和总体性。 1 3 本文主要研究内容 首先明晰了与住宅需求相关的概念和理论。接着对成都市住宅市场进行 了回顾和现状分析。随后利用市场调查等手段分两个方面对成都市住宅供应 主体和需求主体特征展开对比分析，更深层次地全面把握成都市住宅供求双 方的动态趋势和市场运行机制。在此基础上，从住宅需求数量和质量入手， 充分考虑自主性需求和被动性需求，结合人口与家庭园素、重建和再开发因 素以及行政区划因素对成都市住宅需求做出定量预测分析。最后，针对成都 市住宅市场现状和未来变动的趋势，对市场参与者和政府管理者提出作者的 建议。 1 4 本文研究的技术路线和方法 1 4 1 本文的研究思路如图1 1 所示： 问题的提出 j f 研究背景和手段 j 一 成都市住宅市场发展历史和现状 n 成都市住宅市场调查与研究i ! ll 成都市住宅需求主体特征分析5 成都市住宅供给主体特征分析i l 1 j l 影响成都市住宅需求的因素分析 成都市住宅需求流量预测分析与建模 j 成都市住宅市场发展建议 图1 1 论文研究思路 1 _ 4 2 方法论 按照一切从实际出发，理论联系实际的指导思想和基本方法，本文在分 析研究成都市住宅需求时，采用以下一些具体的研究方法： ( 1 ) 宏观分析与微观分析相结合。这里的宏观分析，是指从宏观经济角度 出发，在作为整体的宏观经济与作为局部的住宅经济之间，以及作为整体的 城市住宅经济运行与作为部分的各组成要素之间展歹f 分析。这里的微观分析， 是指在分析住宅需求时，注意从住宅市场供求关系和价格变动、住宅投资与 投机等微观行为着手，进而展开有关住宅需求机制的研究。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合。在研究住宅需求时，一方面，需要通过 定性分析，找出住宅需求的影响因素及其内在必然联系，从而揭示住宅需求 的客观规律；另一方面，为了更准确地把握住宅需求的窖观规律，需要过定 量分析方法，更好地揭示住宅需求的数量和比例关系。总之，综合利用定性 分析与定量分析相结合的分析方法，有助于从质和量的两个方面深刻认识住 宅市场需求规律，从而更好的促进住宅市场健康发展。 同时还借助于对一般性市场研究的方法，如问卷调查，专家访谈等方法 来分析成都市住宅需求的规律。 1 5 本文可能的创新与不足 首先，可以弥补对当前新形式下对成都市住宅市场研究的空白，为成都 市的市场参与者和政府管理者提供具有现实意义的决策依据。 其次，本文运用定性和定量相结合的方法来分析城市住宅需求，首次考 虑了城市重建和再开发、机械人口变动和非在籍人口对城市住宅需求量的影 响，分析了现有统计数据存在的不足。并在此基础上通过模型定量预测出未 来成都市住宅需求流量，为政府从土地入手宏观调控住宅市场提供了科学的 分析体系。也为供应主体参与市场竞争，优化供给结构提供了参考。 本次研究最大的不足就是在预测分析过程中对那些受政策影响较大的 变量的估计上不能做到非常精确，只能依据现有的资料，通过定性的判断来 推测。 2 关于需求的基本理论及概念辨析 2 1 需要与需求概念辨析 需要和需求都是社会经济范畴，但二者的内涵是不同的。需要是人们为 了满足自己的生存和发展对获得物质财富和精神财富的愿望、要求或欲望。 需求，是在商品经济条件下通过市场、通过有支付能力的购买力而实现的愿 望，它是需要的实现。它的本质是有支付能力。正如马克思所说的，需求是： “市场上出现的对商品的需要”。，“至于需求，它只有在掌握交换手段的条 件下才有效。”。正如恩格斯所说：“在经济学家看来，只有能够为自己取得 的东西提供等价物的人才是真正的需求者，真正的消费者。” 需求的本质是有支付能力，它是实现需要的条件。需要和需求的区别还 在于：居民有一部分需要是可以不通过市场，不以需求的形式而得到满足的， 如农民从自留地和家庭副业得到的自给自足的消费品，以及各种社会福利性 消费，如福利性住房。因此，研究消费需求，就是研究有支付能力的购买力 的投向。市场经济是需求导向型经济，居民住宅需求作为社会总需求的重要 变量，对经济增长的导向和推动作用更为明显，特别是在福利性住房不断减 少甚至取消的情况下，研究住宅需求具有非常重要的现实意义。 2 2 个人需求与市场需求辨析 2 2 1 个人需求 需求与供给理论是微观经济学中的基本理论，关于需求问题，这里分个 人需求与市场需求两个方面进行讨论。 个人需求( d e m a n d ) 是指单个消费者或家庭愿意和能够购买的物品或劳 务。需求不同于需要。需要( w a n t s ) 是人们想要得到的物品和劳务，而需求则 是人们有支付能力的需要。单个消费者或家庭所希望购买的某种物品或劳务 。马克思：资本论第3 眷人民出版社1 9 7 5 年版，第1 3 2 页 o 马克思恩格斯全集第4 卷，人民出版社1 9 5 8 年版，第8 6 页 o 马克思恩格斯龟集第1 卷，人民出版社1 9 7 9 年j 短，第6 1 9 页。 8 的数量，主要取决于该物品或劳务的价格，消费者的偏好、收入以及预期价 格和相关物品的价格。 2 2 2 市场需求 市场需求是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可 能价格下将购买的某种物品或服务的总数量。 由于市场需求是个人需求的加总，因此，凡是影响个人需求的因素都会 影响市场需求。但是，并不是简单的加和。市场需求还受消费者人数多寡的 影响。有些情况下，某种物品或服务的价格降低后，每个消费者对于该物品 或服务的需求员都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某 种物品或服务的价格降低后、市场需求量的增加并不是出于原有的消费者消 费数量增加了，而是由于消费该物品或服务的消费者数目增加了。 2 3 有效需求概念辨析 2 3 i 凯恩斯的有效需求理论 所谓有效需求，凯恩斯在通论第三章第一节中将有效需求定义为： “就业量决定于总需求函数与总供给函数相交之点”，此交点之值“称为有 效需求”。在通论第六章第一节中，凯恩斯又下定义说：“所谓有效需 求只是企业家从决定提供的当前就业量上，所可预期得到的总所得或收益， 包括其它生产要素之所得在内” 。这一点之所以有效、因为它符合企业主预 期利润最大化的就业水平。 我们可以看到，凯恩斯的有效需求原理的核心是：有效需求决定实际就 业量，有效需求的大小决定就业水平的高低。由于基本心理因素的作用，有 效需求不足，造成非自愿失业，达不到充分就业，从而出现“富裕中的贫困” 的矛盾现象。只有政府干预经济，刺激有效需求，才能实现充分就业。 。这里所说的相关物品通常指替代品( s u b s t i 【u 【e ) 和互补品( c o m p l e r r 比n t ) 。 。凯恩斯： 就业利息和货币通论，商务印书馆，中译车，1 9 8 3 年版，第2 6 页。 。凯恩斯： 就业利息和货币通论，商务印书馆，中译本，1 9 8 3 年版，第4 9 页 9 2 3 2 有效需求概念辨析 第一，从经济学发展史上看，各个学派的经济学家长期而广泛的争论主 要是围绕有效需求的决定因素问题而展开的，虽然至今分歧仍然很大，但凯 恩斯在通论中以严谨的经济学语言对有效需求的概念所作的界定，是后 人在讨论有效需求问题时共同遵循的标准。 第二，从凯恩斯的定义可咀看出，有效需求是个经济总量概念。这里的 需求是指整个经济的总需求，而不是指个别企业或个别行业的需求。在需求 前面加上定语“有效”二字，是为了表明，只有与总供给相等的总需求对决 定实际就业量是有效的，总需求曲线上除这点之外的其余各点，对实际就业 量的决定都不是有效的。在标准西方经济学教科书的分析中，总需求的说法 更多地替代了有效需求。 第三，宏观经济学的有效需求或总需求与微观经济学的需求，似乎是总 量与个量的关系，通过上面的分析我们可以看到，它们各自决定因素是不一 样的。 微观经济学的需求取决于购买能力和购买欲望，这里的需求指的是消费 者对一种商品的需求，没有包括投资需求和政府需求，也没有涉及货币市场。 消费者对一种商品没有购买力和欲望，并不影响其对其它商品存有购买力和 欲望，也就是说，消费者对某种商品无需求是不会影响其对其它商品的需求。 宏观经济学所说的需求指的是对社会总产出的需求量。在非开放经济中， 它不仅包括消费需求。而且还包括投资需求和政府需求。它不仅涉及到商品 市场，还涉及到货币市场。 2 3 3 小结 因此，我们不能简单的将微观经济学的晚法移植到宏观经济学之中。多 恩布什说过：“构成宏观经济供求基础的经济学与微观经济学无关宏观 经济学的需求与微观经济学的需求，未能给予不同名称真是太糟了。” 而对于房地产市场中住宅这类普通的一般商品在考察和研究消费者对 它们的需求时，国内学者几乎都是从字面含义来理解有效需求这一严肃的经 济学名词。 1 0 2 4 住宅需求的几个概念辨析 住宅是人类生存和发展最基本最必要的物质生活条件。恩格斯指出：“人 们首先必须吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等。”o 人们对住房的要求和住宅的功能，随着社会经济的发展也在不断的发展。在 人类社会的初期和人类经济社会发展的低级阶段，生产力水平低下，人类生 活也比较简单，住宅只是作为最必要的生活资料功能出现的。随着社会生产 力的发展，人类生活水平的不断提高，住宅的功能得到了进一步的发展。 住宅成为一个普遍的社会问题，是伴随着工业化和城市化而出现的。社 会发展到当代，住宅已经突破了单纯的最必要的生活资料的局限，发展成为 不断地提高人们劳动能力和工作能力的发展资料，以及满足人类各种文化娱 乐生活等方面需要的享受资料。住宅成了人类生活中“三位体”的特殊消 费资料。住宅在人类生活中的作用越来越重要。而且住宅的消费，在人类生 活中还具有不可替代的性质。人们要生存，就必须有栖息之所。从这方面晚， 亦即从质的方而说，是无弹性的，差别只存在量的方面。但在量的方面的要 求，却是无止境的。随着住宅消费水平的不断提高，相应地改变者人类的消 费结构。 2 4 1 现实需求 在定义消费者有支付能力的购房需求量时，建议使用“现实需求”这一 名词。现实需求有两个特征：一是消费者具有购房欲望，二是消费者具有支 付能力。 2 4 2 潜在需求 在定义消费者具有购房需要，但尚不具备或不完全具备支付能力的需求 量时，建议使用“潜在需求”这一名词。另外，从潜在消费者的角度考虑， 有些消费者可能具备了完全的支付能力，但是由于某些原因，而暂时没有购 房的欲望，也可用“潜在需求”来加以定义。 。马克思恩格斯选集第3 卷人民出版社1 9 6 0 年版第5 7 4 页 1 1 2 4 3 名义需求 名义需求是消费者应该购买的，不考虑支付能力的需求。这里指的应该 通常是考虑人均居住面积变化、城市化进程等宏观因素时，整个市场对住宅 需求量的总体需求。 3 成都市住宅市场概述 3 1 成都市住宅市场简要回顾 3 1 1 成都市住宅市场的形成( 建国一1 9 5 6 年) 1 9 4 9 年末成都解放，1 9 5 0 年初市人民政府成立，同年4 月成立成都市地 政局，负责全市的房地政管理和市管公房的经营管理。 1 9 5 2 年颁布修订了成都市民房租赁暂行办法，对房地产移转买卖逐 纳入管理。并同时成立了成都市房地产交易所，对房地产市场进行统一管理， 城市房地政工作开始纳入正轨。 3 1 2 成都市住宅市场的改造、限制与取消( 1 9 5 6 1 9 8 4 年) 1 9 5 6 年，随着对私营工商业的社会主义改造高潮的到来，对私营房地产 业进行社会主义改造已成为大势所趋。成都市人民委员会决定；对全市私营 房地产进行社会主义改造。 这一时期的住房分配制度具有“低工资、低租金加补贴、实物配给制” 的特征。住房由国家分配，土地行政划拨，无偿使用。在相当长的一段时期 里，成都市房地产业和住宅市场处于萎缩状态。 3 1 3 成都市住宅市场的复苏( 1 9 8 4 1 9 9 8 年) 党的十一届三中全会后，在改革开放方针政策的指引下，成都住宅市场 开始复苏针对过去住房投资全部由国家包下来和以福利性为特征的住房分 配制度存在的种种弊端，成都市从1 9 8 4 年开始，进行了补贴售房、租赁保证 金、发行住宅债券等方面的改革探索。 随着成都市住房制度改革规划和实施方案正式出台，成都全面推进 了城镇住房体制改革。推行租金、保证金、公积金，变福利型的住房分配为 市场型的货币分配，逐步实现住房管理社会化，住房经营商品化，建立超新 的住房市场化供给分配体系。 3 1 4 成都市住宅市场的高速发 畏( 1 9 9 8 年至今) 1 9 9 8 年7 月3 日，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房 建设的通知发布。1 9 9 9 年5 月1 日，成都已购公有住房和经济适用住房 上市出售管理暂行办法和城市廉租住房管理办法同时实施。随着福利 性分房的取消和银行启动个人购房按揭，使很多消费者都有可能通过按揭政 策，通过金融杠杆将潜在需求转化为现实需求。 在这一阶段，成都通过加快住房分配货币化进程、加大金融融资等措旖， 提高成都居民的购买力：通过旧城改造、拆迁补偿货币等创造新的需求；进 一步搞活住房二级市场，培养梯度消费意识，引导居民实现住房升级换代， 促使了成都市住宅市场的高速发展。 3 2 成都住宅市场的发展现状 3 2 1 住宅开发规模 2 0 0 3 年成都市房地产开发投资2 4 5 4 亿元，增长2 0 7 ，增长率比2 0 0 2 年提高1 3 个百分点，占成都市固定资产投资总额的2 8 4 。住宅投资仍然 是开发投资的主力，写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显。房地产投 资拉动g d p 增长近2 个百分点，对成都市经济发展的贡献持续增大。从规模 和水平上看在全国大中城市中均处于中上水平，仅次于北京、上海、广州、 深圳。 表3 1 近年成都市房地产开发情况袭 t a l 3 1m a i ni n d i c a t o r so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nc h e n g d u b yy e a r 年份开发投资增长率商品房增长率商品房增长率商品房增长率 额( 亿元) 竣工面积销售面积销售额 ( 万r f l )( ) t m )( 亿元) 资料来源：、历年成都统计年鉴。成都市房地产管理局信息中心，下图表同。 1 4 从上面的数据可以得出，近年成都市房地产开发势头强劲，房地产开发 规模稳步扩大，几个主要指标在近五年基本都达到了两位数的增长率，开发 投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售 额均是五年前的两倍多。值得注意的是在2 0 0 1 年多项指标达到很大的增长幅 度之后，都回归到2 0 左右的增长率，在一定程度上说明了成都市房地产市 场日趋理性。 2 5 0 0 2 0 0 0 鉴i s 0 0 妊 疽1 0 0 0 t - 5 0 0 o - - - 住宅施工面积 一4 一弓字楼旅工面积+ 一商业物业旄工面积 图3 1 历年房地产开发建设施工面积 f i g 3 1f l o o rs p a c eu n d e rc o n s t r u c t i o ni nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tb yy e a r 从图中可以看出，1 9 9 6 2 0 0 3 年间，成都市房地产投资与销售稳步增长， 成都市的房地产开发主要集中在住宅物业，住宅施工面积占到了总施工面积 的8 0 左右。通过住宅开发完成投资量和住宅完成销售额比较，在供应量和 需求量上，供需总量基本平衡。 3 0 0 踟 怄2 8 舀圬o i 1 0 0 5 0 0 1 朝61 9 9 71 9 9 8l 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 年份 一商品房开发完成投瓷- - 住宅开发完成投瓷一+ 一住宅完成销售颟 瞄3 2 住宅开发与销售对比表 f i 9 3 2a c t u a l l yc o m p l e t e d i n v e s t m e n ta n ds e l l i n go fr e s i d e n t i a lh o u s e s 3 2 2 住宅供给与需求状况 过去五年成都市商品房销售旺盛，以住房消费刺激房地产业发展拉动 经济增长的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长 特征明显。1 9 9 9 年到2 0 0 3 年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了5 4 1 6 7 万m 2 ，增长1 1 4 ，销售面积增加了5 9 5 8 5 万m 2 ，增长1 6 1 ，商品房销售增 幅均大于竣工增幅。在竣工和销售面积同步增长的同时，供求关系得到很大 程度的改善。2 0 0 3 年，全市商品房竣工面积达到1 0 1 8 2 7 万盯，比上年增长 6 4 ，商品房销售面积9 6 6 3 5 万1 1 2 ，增长1 8 5 ，全年商品房竣工面积销售 率达9 4 9 ( 销售面积竣工面积、，高于全国平均水平( 7 9 7 ) ，在1 5 个副省级 城市中仅次于南京( 1 1 3 2 1 居第二位，其中住宅的竣工面积销售率高达 9 9 9 ，商业营业用房销售率为7 2 3 ( 含出租面积则为8 6 5 ) ，办公楼销售 率为4 0 7 ( 含出租面积则为8 0 3 ) 。商品房竣工与销售面积的衔接为近年最 好的一年。反映成都市房地产市场的供求状况良好，运行健康，需求拉动投 资增长特征明显。 表3 21 9 9 8 年2 0 0 3 年成都市商品房竣工、销售面积及竣工面积销售率对比表 t a b 3 2r a t i oo ff l o o rs p a c ec o m p l e t e da n ds e u i n g ( 1 9 9 8 2 0 0 3 ) 住宅市场长期是成都房地产市场的主力，从历年的销售状况来看，成都 市商品房市场的主要份额由商品住宅占据，近年来商品住宅的需求动力主要 来自三个方面：一是随着居民的收入增加、生活水平的提高引发的住房升级 换代的需求；二是由于成都市施行连续三年大规模的旧城改造而形成的需求： 三是外来迁移人口的住房需求。在2 0 0 2 年和2 0 0 3 年成都市的购房者中，外 来人口f 依据身份证号码识别) 比重分别占到了4 5 和4 7 以上o 。 3 2 3 住宅市场价格 近年来，成都市商品住宅均价呈现稳中趋升的态势，过去五年上涨近2 5 0 元m 2 ，年均上涨5 0 元町左右，2 0 0 3 年全市商品住宅( 含经济适用房) 销售均 价达到2 0 9 6 元m 2 ，比上年上涨1 0 3 元r ，涨幅为5 1 ，尤以市区及近郊涨 幅明显。但是明显低于全国4 0 个重点城市商品住宅价格9 o 左右的涨幅， 。资抖米源：成都市房地产信息中心 也低于全国平均涨幅。其中商品住宅销售价格在全国3 5 个大城市中居第1 3 位。 堕 位 ： 元 m 2 年份 图3 3 近年成都市商品住宅均价( 含经济适用房) f i 9 3 3a v e r a g es e l l i n gp r i c eo fc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g si nc h e n g d u 商品住宅价上涨的原因，主要来自三个方面： 一是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后土地成本的提高导致开 发成本的上升、近期建安成本( 钢材、水泥等建材价格) 的上涨； 二是需求拉动，需求的强力拉动作用形成良好的销售预期。大规模旧城 拆迁改造、市政府关于促进商品房消费增长若干意见等一系列鼓励购房 消费政策的实施、城市化进程的加快以及居民收入水平的提高等所带来的巨 大消费需求，最终都体现在居民购房能力的增强上和住宅消费的市场交易行 为中。较大的需求量和相对缺乏弹性的供应量，反应在市场上就表现为住宅 价格在短期内的持续上涨。另外一个方面的需求就是投资需求。国内股市的 长期低迷，银行实际利率的低位徘徊，比较其它投资品风险大、专业知识要 求高的特点，房地产投资特别是住宅投资成为普通投资者的重要选择，在受 到典型示范效应的影响下，也拉动了房地产价格的上涨： 三是房地产产品品质的提高和产品结构的变化。据统计，2 0 0 4 年成都电 梯公寓开发量占到新开发住宅总量的3 5 以上，这在一定程度上推动了住宅 o o 0 o 0 o 挪 平均价格的上涨。 3 2 4 住宅空置状况 从商品房空置率来看，1 9 9 8 年到2 0 0 3 年成都市商品房的空置量呈逐年 上升之势，但商品房的空置率却从1 9 9 9 年开始下降，这是一个转折点。空置 率的下降说明了从1 9 9 9 年开始成都市商品房的开发和销售与过去相比有了 更高的突破。2 0 0 3 年，成都的商品房空置率处于行业公认的适量范围内。在 与国内其他城市相比，也是处于较低的水平。 表3 31 9 9 6 年一2 0 0 3 年成都市商品房空置情况对比表( 单位：万m 2 ) t a b 3 3v a c a n c yf l o o rs p a c eo fc o m m e r c i a lh o u s e s ( 1 9 9 6 2 0 0 3 ) 1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 空置面积1 0 5 3 61 7 0 8 7 儿0 7 71 3 1 5 2 31 8 8 22 1 1 62 1 3 2 空置率2 2 3 83 0 5 l1 6 9 02 3 2 52 2 4 51 9 4 51 8 4 71 7 3 4 其中住宅：空置面积8 2 4 21 2 2 3 76 1 9 98 5 9 01 0 0 81 1 4 71 3 1 81 3 0 3 空置率2 0 9 42 5 3 71 4 5 51 9 6 51 8 31 4 0 41 4 5 71 2 6 5 注：空置率( 新e l 径) 在：0 1 4 表示空置偏少，1 5 一3 0 表示空置适量3 1 4 0 表示 空置偏多、供大于求、资金偏紧、价格回落、缓慢发展，4 1 以上表示产生积压、供过 于求、资金占压、价格下跌、停止发展。 虽然房地产开发规模不断扩大、房价稳步上升，但在旺盛的需求下，成 都市商品房空置面积得到有效控制。近五年来全市商品房空置率呈逐年降低 态势，按新口径计算的空置率f 当年空置面积当年竣工面积+ 上年空置面积一 不可销售、出租面积) 均处于“空置适量”的范围内。从1 9 9 9 年开始成都市 空置率呈下降趋势，2 0 0 3 年全市商品房空置率为1 7 3 4 ，下降1 1 3 个百分 点，处于空置适量( 1 5 0 0 ) 的下限，其中住宅的空置率为1 2 6 5 ，下降1 9 2 个百分点，首次进入空置偏少的空置率区间。由此可见，成都市商品房市场 在旺盛需求拉动的同时，呈现供给总量增加、结构改善，开发商对市场信息 的把握更充分，市场定位更准确，投资更理性的健康发展局面，步入良性运 行轨道。 3 2 _ 5 开发资金状况 房地产开发资金从过去主要依靠政府投资转到现在政府、银行、企业、 个人广泛参与房地产开发，而且政府资金逐步淡出，定金及预付款、自筹资 金、银行贷款成为房地产开发资金来源的主渠道。目前看，成都市房地产开 发对银行的直接依赖在逐步减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款 比重下降，购房户定金及预付款、自筹资金已经成为房地产开发的主要资金 来源。 2 0 0 3 年资金来源以定金和预付款占4 4 8 、开发商自筹资金占2 7 3 和 银行贷款占2 0 7 为主，其中前两项占到了7 2 1 ，较上年提高5 1 个百分点， 而银行贷款所占比例则比上年下降4 3 个百分点，随着企业自身实力的增强 和房地产市场供求状况的改善，开发商对银行的依赖在逐年减弱。非银行贷 款占到资金来源2 3 以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自 身力量和市场力量发展的阶段。特别是近年来商品房销售形势较好f 近五年商 品房销售面积平均增长3 2 1 6 ) ，高于开发增幅，资金周转快，使用效率高， 金融风险较小。 3 2 6 房地产开发和经济发展水平 l ，rl9 9 819 ，9i t 0 0 02 0 d l2 0 0 22 0 0 3 一一i 巾增长章一商品住宅开发授瓷增长车 图3 4g d p 增长率与住宅开发投资增长率对比图 年份 成都市近年g d p 与房地产开发投资均呈两位数增长，近