（管理科学与工程专业论文）我国住宅金融风险及其防范机制建设.pdf

中同科技人学2 0 0 2 年顺l 学位论文 我图住房金融风险搜兑舫池机制建设 摘要 i f 随着我国加入w t o 和全球经济、金融一体化进程的加快以及我国经济国际化程 度不断提高，我国国内产业也会进行新一轮的调整。但是由于国际市场风险较大， 我国经济发展格局更应以国内市场为主，而不能完全依赖出口。因此，如何培育以 满足国内消费为主体的支柱产业就成为目前我们关注的主要问题。而在我国人民生 活水平发生结构性转变以及消费结构升级的现阶段，住房消费以其现实性无疑成为 我们首选目标。，本文从我国目前刺激人们对住宅需求在国民经济发展中的积极作用 出发，分析了银行在发放个人住房贷款面临的流动性风险、住房信贷资金归还风险、 通货膨胀与利率风险、政策风险和法律风险等五种主要风险，并对产生住宅金融以 上风险的内在原因与外在原因进行分析。伪进一步发挥住宅产业刺激内需、促进我 国经济增长的作用，尤其是随着我国加入w t o 后，在5 年内外资金融机构将获准在 我国境内开办个人金融业务，而个人住房贷款业务因其自身担保方式较完备、业务 成长性好、收益较稳定、风险较小等特点，将倍受外资金融机构的青睐，又由于外 资金融机构在个人金融业务方面积累了丰富的经验、具有较高的风险管理水平和较 优质的服务，因此，外资金融机构的进入将会在住房金融市场上对我国银行形成强 劲挑战。j 加之入世后，随着经济国际化程度的提高，金融国际化趋势也将进一步增 强，金融风险也将越来越大，因此，在外资金融机构尚未进入的有限期间内，尽快 建立一套完整的住房金融风险防范体系就显得尤为紧迫与急切。本文正是从这一目 的出发，在第三章、第四章，通过对我国“十五”期间及2 0 1 0 年问住宅金融发展规 模及其风险度的实证分析，并借鉴西方发达国家防范住宅金融风险的成功经验，具 体探求我国住宅金融服险防范体系及其机制建设。在第四章，首先提出了我国进行 住房金融风险防范应遵循的原则，然后逐一针对以上五类风险进行防范机制研究， 提出了实行住宅抵押贷款证券化、加强我国个人信用制度建设、政府成立专门的担 保机构、大力发展和完善住房抵押贷款寿险和住房抵押贷款信用保证保险、加强抵 押物管理，预防抵押权架空、实行浮动利率制度等具体的住房金融风险防范机制， 并对这些风险防范机制提出了相应的政策建议。 关键词：住宅金融；住房抵押贷款；金融风险；防范体系：机制建设 中国科技火学2 0 0 2 年硕学位论史 我国住虏金融风险及其防范机制建设 a b s t r a c t 0 u rd o m e s t i ci n d u s t r i e sa r eb o u n dt ob ea d j u s t e da g a i na f t e rc h i n ae n t r y i n t ow t o w i t ht h ea c c e l e r a t i o ni ni n t e g r a t i o no f p r o c e s si ng l o b a le c o n o m y a n df i n a n c e w b i l ed u et ot h eh i g hr i s ko fi n t e r n a t i o n a lm a r k e t o u rd o m e s t i c m a r k e ts h o u l db er e g a r d e da st h em a i np a r to fo u re c o n o m i cd e v e l o p m e n t p r o g r a m w h i c hc a n td e p e n do n e x p o r tc o m p l e t e l y t h e r e f o r e ，h o w t oc u l t i v a t e s u p p o r ti n d u s t r i e s t om e e td o m e s t i cc o n s u m p t i o ni st h em a i np r o b l e m ，w e s h o u l dc a r ea b o u t a tp r e s e n t ，w h e nt h e l i v i n g l e v e lo f p e o p l e h a sh a d s t r u c t u r a lc h a n g e sa n dt h es t r u c t u r eo f c o n s u m p t i o ni sg o i n gu pan e wg r a d e ， t h e r ei sd od o u b tt h a th o u s i n gc o n s u m p t i o nw i l lb eo u rc h i e fg o a ld u et oj t s r e a l i t y t h i sa r t i c l ep r o c e e d sf r o mt h ec o n s i d e r a t i o n so ft h ep o s i t i v ef u n c t i o n s o f s t i m u l a t i n gh o u s i n gr e q u i r e m e n t sf o rt h ed e v e l o p m e n to f n a t i o n a le c o n o m y t h r o u g he m p i r i c a la n a l y s i s ，t os e e kt h er e a l i s t i cn e e d sf o rt h ee x i s t e n c ea n d d e v e l o p m e n to fh o u s i n gf i n a n c e o nt h eb a s i s ，t h i sa r t i c l ea n a l y s e sf i v em a i n r i s k s ：t h ef l o a t i n gr i s ko fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ng r a n t e db yb a n k s ；t h ef u n d r e t u r nr i s ko f h o u s i n gl o a n ，i n f l a t i o na n d i n t e r e s tr a t er i s k ，p o l i c yr i s k ，l a wr i s k ； a n da l s ot h ei n n e ra n de x t e r n a lr e a s o n sf o rt h ee x i s t e n c eo ft h e s er i s k f i n a n c i a li n s t i t u t i o nw i t hf o r e i g nc a p i t a lw i l lb ep e r m i t t e dt od oi n d i v i d u a l f i n a n c i a l o p e r a t i o n sw i t h i nf i v ey e a r sa f t e rc h i n ae n t r yi n t ow t o a n dt h e o p e r a t i o no fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nw i l lc e r t a i n l yb ei nt h e i rg o o d sg r a c e s d u et oi t s a d v a n t a g e s s u c ha s p e r f e c tg u a r a n t e ef o r m ，g o o dg r o w t h o f o p e r a t i o n s ，s t a b l ei n t e r e s t s ，l o wr i s k f u r t h e r m o r e 。f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n sw i t h f o r e i g nc a p i t a lh a v ep l e n t i f u le x p e r i e n c e s ，h i g h e rr i s km a n a g e m e n tl e v e la n d b e t t e rs e r v i c ei nt h er e s p e c to fi n d i v i d u a lf i n a n c i a l o p e r a t i o n t h ee n t r yo f w h i c hw i l lb r i n gas e r i o u sc h a l l e n g et oo u rb a n k si nt h ef i n a n c i a lm a r k e t t h e t e n d e n c y o ff i n a n c i a li n t e r n a t i o n a l i z a t i o nw i l lb e s t r e n g t h e n e d f u r t h e ra n d f i n a n c i a lr i s kw i l lb e c o m e h i g h e ra n dh i g h e rw i t ht h ei m p r o v e m e n td e g r e eo f e c o n o m i ci n t e m a t i o n a l i z a t i o na f t e rc h i n ae n t r yi n t ow t o t h e r e f o r e i t s i m p e r a t i v et oe s t a b l i s hac o m p l e t es e to f r i s k a v e r s i o ns y s t e mb e f o r ef i n a n c i a l i n s t i t u t i o n sw i t hf o r e i g nc a p i t a le n t e ri n t oc h i n a f o rt h i sp u r p o s e ，i nc h a p t e r3a n d4 ，o nt h eb a s i so f p r a c t i c a la n a l y s i so f t h ed e v e l o p m e n t a ls c a l eo fo u r c o u n t r y + sh o u s i n gf i n a n c ea n di t sr i s k s ，a n dt h i s a r t i c l es t u d i e si n d e p t ht h e r i s k a v e r s i o n s y s t e m i n c h a p t e r4 o nb a s i so f l e a r n i n g f r o ms u c c e s s f u l e x p e r i e n c e s o ff i n a n c i a li n s t i t u t i o nw i t h f o r e i g n 1 中国科技大学2 0 0 2 年硕士学位论文 我国住房金融风险及j # 防范机制建设 c a p i t a li nr i s k - a v e r s i o n i nt h i ss e c t i o n ，f i r s t l y ，i tp u t sf o r w a r dt h ep r i n c i p a l s w es h o u l df o l l o wi nh o u s i n g f i n a n c er i s k a v e r s i o n t h e ns t u d i e sr i s k a v e r s i o n m e c h a n i s m sp o i n t i n gt of i v ek i n d so fr i s k sa n ds u g g e s tt h ec o n c r e t eh o u s i n g f i n a n c i a lr i s k - a v e r s i o n m e c h a n i s m s ：c a r r y i n g o u t m b s ，e n f o r c i n g t h e c o n s t r u c t i o no ft h ep e r s o n a lc r e d i ts y s t e m ，e s t a b l i s h i n ga s p e c i a lg u a r a n t e e o r g a n i z a t i o nb yt h eg o v e r n m e n t ，f o r c e f u l l yd e v e l o p i n ga n di m p r o v i n gt h e h o u s i n gl i f e i n s u r a n c ea n dc r e d i t g u a r a n t e e i n s u r a n c eo fm o r t g a g el o a n s ， s t r e n g t h e n i n gt h em a n a g e m e n t o fs e c u r i t i e s ，p r e v e n t i n gu n p r a c t i c a lm o r t g a g e h o l d i n g s ，i m p l e m e n t i n gt h ef l o a t i n gi n t e r e s tr a t es y s t e ma n ds oo r l f i n a l l y i t m a k e s p o l i c e sa n ds u g g e s t i o n sa c c o r d i n g t ot h e s er i s k a v e r s i o nm e c h a n i s m s k e yw o r d s ：h o u s i n gf i n a n c e ；h o u s i n gm o r t g a g ef i n a n c i a lr i s k ；r i s k a v e r s i o n s y s t e m ；c o n s t r u c t i o no f m e c h a n i s m 4 量竺里壁垫苎兰生婪! ! 二塑主堂丝鎏兰 塞璺堡堡垒整墨堕墨些壁堕! ! 趔堡墼 我国住宅金融风险及其防范机制建设 前言 2 0 世纪9 0 年代以来，我国住宅产业已成为国民经济发展中的个新的增长点， 成为我国目盼突破内霰不足和牵动国民经济快速增长的主力军。据国家统计局统汁， 2 0 0 1 年l 一5 五个月份累计，全国商品住宅销售8 9 9 亿元，比上年同期增长4 4 1 。 根握我国社会发展煅划，到2 0 1 0 午，城镇居民人均居住面积预期达到2 2 5 平方米， 建筑丽积接近3 0 平方米。综合考虑现存危l 目房屋分期进行改造和农村人口城市化的 发展趋向等因素，到2 0 1 0 年，我国平均每年至少需要建造城镇住宅5 亿平方米左右。 所以，我国的住宅产业在未来十年内将呈现快速发震态势。 要怨发展住宅产业，刺激住宅消费是重要一环，丽刺激住宅需求是一项系统工 程t 其中关键一点就是启动住宅金融。1 9 9 9 年被国内外媒体称为中国住房金融年， 中国人民银行出台了一系列数励住房金融发展的政策条例，中国建设镆行、中国工 商银行和各省市自治区的地方商业银行等已歼始全方位拓展住赓金融业务。住宅金 融的发展有力地支持了我国房地产业的发展，有效解决了许多居民的住房问题。然 而住房金融是项专业性很强的金融服务项目，船之住宅金融在我国刚刚超步，实 力五i 强，经验不足，法规制度不完善，人员机构不成熟，恧嚆稆当大的风险。丽且 其风险一旦形成，就会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国 民经济的发展。因此构建健全的住宅金融风险防范机制，不仅是住房金融健康发展 蚋需要，也是毽民经济可持续发展的需要。1 9 9 7 年，亚渊金融风暴给东亚、东南亚 带来了巨大损失，就是因为风险防范不够，我们应引以为戏，屠安思危，幸勾建健全 的住宅金融腿险防范机制，以不变应万变，傲到以静波动。 其实，在市场经济活动中，风险总是难免的，关键是如何进行防范。开展住房 金融! l k 务的各商业银行只有重铙风险的事箭预防和事中控制，才能获得可观龄社会 效益和经济效益，才能促使住宅产业真币成为突破内需不足和牵动国民经济快速增 长的主力军。在这方蕊，西方各发达国家的住宅金融风险管理有谗多可供借鉴和学 习的经验。但如何结合我国的实情，避行符合我国国情的住宅金融风险防范机制建 设，提高我国住宅金融风险管理水平进而促使我国住宅金融的健康发展和蹭民经济 的可持续发展，才是我们的目标。本文即是从这一思路出发进行探讨和研究的。 目盼，国内对这一问题的研究商处于对风险的界定、分类、产生和发展等基本 问题鞠简单的风险识别、控制处理方法等方面，无一套完整的涉及开办住宅金融业 务的贷款机构各个经营环节的风险防范机制，本文试图在这方蕊有所突秘芷，通过对 各个经营环节存在的潜在风险及其原因分析出发，借鉴题方发达国家住宅金融风险 防范枫制及其成功经验，豫求我函住宅金融风险防范体系。这对于我酗住宅产业的 中同科技夫学2 0 0 2 年卿 上学位论文 我国住房金融风险及其防范机制建设 发展和城镇住房制度改革的深化，银行信贷业务的开展以及我国居民生活质量的提 高，尤其是在我国加入w t o 后的国际大环境下，对于增强我国银行竞争力及居民居 住条件和居住水平的改善等方面都有着十分重要的现实意义。 中i 蜀科技人学2 0 0 2 年 i ! j 3l j 学位论立 我国住房金融风险殷其防范机制建设 第一章我国住宅金融存在与发展的现实需要 房地产业和汽车、钢铁工业并称为西方国家的“三大支柱”产业。由于历史原 因，我国房地产业的发展长期处于低迷状态。近几年来，随着市场经济的迅速发展， 房地产、世才呈现 j 高速发展态势。尤其在1 9 9 8 年以来，我国宏观经济运行环境趋紧， 固内需求不足，经济增长乏力的形势下，住宅产业又成为国民经济新的增长点，成 为突破内需不足和牵动国民经济快速增长的主力军。住宅产业在整个国民经济发展 中，同益显示出其不可替代的促进社会生产和提高居民生活水平的双重作用。 第一节住房消费是国民经济新的增长点 随着我国加入世贸组织，我国对外开放程度将进一步加大，国外具有强劲竞争 优势企业也将进入，我国经济国际化程度会越来越高；同时也会促使我国国内产业 进行新轮的调整。但是，由于国际市场风险较大，一国经济的发展不能完全依赖 出口。因此我国国内产业的调整更应慎之又慎。国际经验表明：一国经济发展的国 际化程度越高，越是要培育以满足国内消费为主体的支柱产业。如美国“新经济” 的持续强劲增长曾创造了经济史上的奇迹，然而这一奇迹的创造不仅是源于以网络 技术为代表的知识经济的迅猛发展，而且也是源于以国内消费为主的产业，特别是 房地产、出的迅速稳定发展，因此它实际上是一种“双轮驱动”经济。据统计，1 9 9 8 年美陶图内住房按揭占银行信贷余额的4 8 ，人均住房消费占美国人可支配收入7 0 庄右。 从我国的实际情况看，人民生活正在由温饱型消费向小康型消费转变，人们总 体收入并不高，许多高价值耐用消费品如汽车由于买车容易、养车难等原因，一时 还难以走入普通老百姓的生活，而住房消费则与人们生活息息相关，彤h 有一套住房 是许多人一生中重要的奋斗目标；加之住宅产业关联度高，产、【2 链条长，住宅产、i k 的发展与建材、冶金、化工、轻工、机械、公用事业、金融保险、运输、家具、装 饰装修乃至家用电器、园林等许多产业都有联系，具有“牵一发而动全身”的功效。 其拉动经济增长的力量是较明显的，具有较大的乘数效应。据世界银行提供的数学 模型，住宅建设每投入1 0 0 元的资金，可以创造相关产业1 7 0 2 2 0 元的需求，每销售 1 0 0 冗的住房，可带动1 3 0 1 5 0 元的其它商品的销售。因此，与其他行业牛 l 比住房产 、j k 更易启动现在疲软的陶内消费市场。也就是说，住宅产业应成为我国的支柱产、l k 。 1 9 9 8 年7 j 丌的九届人大重申房地产业尤其是住宅产业是我国经济的新增长点，同时 出台了 系列启动房地产业的积极措施，如实行住房分配货币化、发放10 0 0 亿个人 住房贷款额度等；在“十i ”计划中又将住宅产业作为国民经济新的增长点，这些 都表明刺激住房消费、将住宅产业作为我国国民经济新的增长点已成为人们的共洪。 诚然，从供给的角度看，经济增长是依赖于产业投资、入力资源和技术进步。 ! 垦堡堕墅苎兰型! ! 婴! 兰垡堡苎 塞里堡生垒壁墨鉴塾基堕婆! ! 型堡丝 然而供给必须适应需求，否则供给就会成为无效的供给，会使社会有限的稀缺资源 得不到最优配置，甚至会导致稀缺资源的浪费。而有效需求既包括人们的衣食住行、 文化教育等方面的需求，又包括政府支出和出口。根据上面的分析，随着我国经济 国际化程度的提高，我国越应培育以满足国内消费为主体的支柱产业。值得一提的 是：住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，很重要的原因就是住房消费是居民 的大额消费。因此，现阶段刺激人们对住宅的需求，则在我国经济增长中有特别积 极的作用。 通过活跃住宅消费进而带动整个市场的活跃，从而最终促进国民经济持续健康 发展，这也是我国的现实情况。近年来，随着我国城镇居民住房制度改革的重大突 破，延续了几十年的实物性、福利性分房制度的取消，住房分配货币化制度的全面 实施，使城镇居民住房消费发生了重大转变的今天，购房和住居支出已成为居民家 庭主要的一次性大笔支出。2 0 0 0 年，城镇居民人均购房支出4 5 5 元，比】9 9 5 年增长 了1 5 08 ；人均居住支出5 0 0 元，比1 9 9 5 年翻了一倍，居住消费比重从1 9 9 5 年的 71 卜，升到1 0 ，增加29 个百分点。其中，住房支出2 0 2 元，比1 9 9 9 年人均居住 支出1 9 5 9 0 元增长了6 1 。居住消费增长呈不可抵挡的趋势。调查表明，2 0 0 0 年我 国城镇居民家庭住房自有率( 包括部分自有房) 已达到7 7 i ，比1 9 9 5 年提高了4 1 4 个百分点。2 0 0 0 年底，城镇居民住房人均居住面积达到9 ，9 6 平方米。“十五”期间， 全国城乡将建房5 7 亿平方米，其中城镇建房2 7 亿平方米，较“九五”期间增长1 5 。 到2 0 0 5 年，城镇居民人均住宅建筑面积增加到2 2 平方米。中国城市家庭的住房消 费能力，随着经济的发展和收入的稳步增长，其潜力是相当惊人的。与城镇居民 样，逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也不断增大。2 0 0 0 年农村居民人均 用于居住消费支出由1 9 9 5 年的1 8 6 元提高到2 5 8 元，增长了3 9l ；年均增长6 8 。 农村居民家庭2 0 0 0 年末人均住房面积己达到2 48 2 平方米。据最新调查资料显示：2 0 0 1 年我国消费市场呈现六大消费亮点，其中，住房消费首当其中，住房消费比2 0 0 0 年 同比增长4 0 。可见，随着我国城乡居民住房消费比重不断扩大，住宅消费对经济 增长的贡献率也越来越大。这也就是说：利用住房消费带动耐用消费品、装潢材料 等的消费，从而拉动整个市场的活跃，乃至g d p 的增长，是我国现阶段最明智的举 措夕一。 第二节 我国住宅产业发展中存在的主要问题 住宅消费的快速发展，使它成为我国目前突破内需不足和牵动国民经济快速增 长的主力军。在住宅消费快速发展过程中，也存在着许多制约其发展的因素，最突 出的有以下几个方面： 一、住宅消费市场潜在的需求很大与目前有效需求不足之间的矛盾突出 1 、我国住宅消费市场潜在的需求巨大 随着围民经济的发展和居民生活水平的提高，我国将产生巨大的住宅潜在需求。 中国科技夫学2 0 0 2 年琐j 学位论文 我雨住房金融风险及其防范机制建设 1 9 9 6 年，联合国提出了世界住房发展的两个目标：是人人都要有适当的住房；二 是实现城市化的可持续发展。而要实现城市化的可持续发展，就必须考虑住房和人 届环境。随着时代的进步和社会的发展，差不多每一个居民，每个家庭，都有改 善自己居住房屋的愿望，尤其是在我国城镇居民住房制度改革的深化和住房分配货 币化制度全面实施的今天，改善居住质量和居住条件便成为我国城乡居民提高生活 消费水平的重要硬性目标之一。 通常影响一国住宅市场潜在需求的因素主要包括：人均住房面积、人均收入增 长、城镇人口增加等。下面我们来分析一下这些因素所引起的我国住宅市场潜在的 需求到底有多大。 首先，居住条件将在现有标准上进一步提高。根据国家有关部门制定的我国城 镇住宅建设的远景目标，到2 0 1 0 年我国城镇人均居住面积要达到2 2 5 平方米，建筑 面积达到2 92 5 平方米；基本消灭棚户和简易住房，重点改造使用功能不全的住房， 使住房成套率达到8 5 。据预测，未来5 年内，我国城镇住房的竣工面积将会超过 2 5 亿平方米。目前我国城镇居民人均屠住面积虽由1 9 9 0 年的6 7 平方米增加到2 0 0 0 年的9 9 6 平方米，但与英、德、法等发达国家人均居住面积为2 0 3 0 平方米相比， 仍处于相对较低水平；而且城市中还有2 0 0 3 0 0 万户缺房，其中人均居住面积不足4 平方米的特困户还有4 0 万户；加之在居民住宅中有4 5 左右是非成套住宅；同时还 有不少城市尚有一定数量的危房、简易房及质量不高、居住环境差的住宅也面临改 造。由此可见，即使假定市镇总人口不变( 以2 0 0 0 年全国城镇3 9 7 8 8 4 亿人口为基 数，而2 0 0 0 年人均建筑面积为1 2 9 4 平方米) ，仅人均水平扩大一项，到2 0 1 0 年即 需增加近6 4 8 6 亿平方米建筑面积。 其次，由于人口自然增长和城市化水平的提高，我国未来十年的城市人口将呈 不断上升的趋势。掘1 9 9 6 年中国政府向联合国第二次人类居住区大会提交的中华 人民共和国人类住区发展报告预测，到2 0 1 0 年我国城市化水平将达到4 5 j i 右， 全国城镇人口达到6 1 3 亿人，比2 0 0 0 年增加2 3 2 l1 6 亿人。仍以上述2 0 1 0 年人均建 筑面积目标计算，由于新增市镇人口，到2 0 1 0 年需增加6 7 8 9 亿平方米建筑面积。 仅就以上人均住房面积扩大和城市人口增加所需的住房建筑面积合计为1 3 2 7 5 亿平 方米。可见，我国未来十年居民对住宅的潜在需求很大，住宅消费仍有巨大的空间。 2 、与巨大的潜在需求相比，普通居民的有效需求则严重不足 潜在需求要转化为有效需求，需要现实的购买力来支撑，寇决定和影响我国普 通居民现实购买力的因素，主要有普通居民的当前购买水平、商品房价格以及居民 对未来的收入与支出的预期等几个方面，这些因素导致了我图目前住宅消费市场e 有效需求的严重不足： 首先，普通居民的当前收入决定了其现实购房能力极其有限。改革丌放之前， 政府是居民住宅投资和建造的主体，并且以近乎无偿的方式予以分配，住宅不是商 ! 尘竖! 燮丝! 型! 芏垡丝塞 垄璺垡堡垒壁垦堕墨墨堕垫垫型堡坠 品，自然也就谈不上购买力。8 0 年代以来，我国的住房制度走上了一条“双轨制” 的道路，一方面，国有单位职工仍然主要依靠福利分房，另一方面，房地产开发企 业丌始出现，并把眼光盯牢了外籍人士和中国城市中新富起来的人群以及机关和大 企业的集团购买。直到最近几年，随着我国住宅体制改革的推进和房地产开发企业 规模的扩大，政府开始希望逐步取消实物分房，实现“双轨”并轨，房地产开发 企业也玎始发现中国的富人其实有限，才都将中国的普通百姓同商品住宅联系到了 一起。但中国的普通城市居民虽然收入水平与2 0 年前相比有了很大的提高，也有强 烈改善居住条件的愿望，但现实的购买力水平却极为有限。 世界银行曾于1 9 8 5 年对不同恩格尔系数国家对应的住房消费支出进行了调查( 如 表l 一1 ) 。调查结果表明，一国住房消费支出水平，随恩格尔系数的降低而上升。我 国城镇居民的恩格尔系数，近年来随着收入水平的提高一直呈下降趋势。1 9 9 0 年为 5 4 3 ，1 9 9 5 年为4 9 9 ，1 9 9 8 年进一步下降到4 5 5 。如果按照表1 ，1 中恩格尔系 数在o 4 0 4 5 之问时住房消费占消费性支出1 8 8 的比例计算，则我国1 9 9 8 年家庭 平均消费性支出1 3 6 8 7 8 9 元中，将有2 5 7 3 3 2 元可用于住房消费。 表1 - 1 国际上恩格尔系数与住房支出比重的关系 资料来源：刘洪玉等，住房支付能力分析，建筑经济，1 9 9 9 年7 期 如果使用租赁住房的方式，这部分钱即相当于可承受的家庭年房租支出；如果 购买住房，在租赁价格部完全市场化的条件下，住房销售价格应与租赁价格的资本 化价值相距不远。若粗略计算，以目前我国银行存款1 年期利率2 2 5 代替长期利 率水平，使用永续年金现值法计算，则2 5 7 3 3 2 元的家庭年房租支出相当于1 1 43 7 0 ( 3 2 5 7 3 3 2 2 2 5 ) 元的一次性购房支出，约等于1 9 9 8 年我国城镇家庭可支配收入 17 1 4 3 2 元的6 7 倍。由此可见，我国目前城镇普通居民的当前购房能力极为有限。 其次，居民对未来的收入预期偏低，列未来支出则有较高的预期。届民预期收 入低、支出多也是制约我国目前住房消费有效需求不足的重要经济因素。一般地， 居民的预期收入与居民的即期消费成正相关关系。若居民的预期收入越高，则其即 期消费就越多。我国目前的宏观经济增速放缓，尤其是旧的铁饭碗高福利制度被打 做，企业职工预期收入较f 氐。而p 时随着经济改革的进一步深化，房改、医改、教 育改革等各种体制改革措施在较短时间内纷纷出台，社会保障体系不完善，加上就 业不稳定下岗职工增多，使人们的未来支出预期不断增加，从而进一步降低了居 民即期的支出能力。据统计，目前我国拥有人口1 2 7 亿人，而仅有1 5 亿人( 占总 人口的1 2 ) 目前享受养老和医疗保险待遇。同时受我国经济发展水平的限制，要 建立起全社会范围内的高水平社会保障制度，也并非短期内所能完成的。这也就是 说，目婀中国有8 8 的人不得不对自己的养老和健康负责。作为“理性人的消费 中困科技人学2 0 0 2 年倾j ：学位论义 我围住房金融风险搜其防范机制建设 者，从自己的生命周期角度出发，必然会根据他一生的全部预期收入来合理安排他 的消费支出。这也是符合一般的心理规则的。 再次，住宅价格超过普通居民的购买力，成为矛盾突出的焦点。住宅市场潜在 的总需求巨大，而有效需求却严重不足，这主要是住房价格与居民收入差距太大造 成的。住房是件大宗的消费品，对普通家庭来说基本上是一生中最大的消费支出。 但是，要一次性购买这么大的一件消费品，需要积累好多年的收入才有可能。据国 家统计局公肴】的资料：1 9 9 8 年城镇居民人均可支配收入为5 4 5 4 元；国内较大影响的 “国房指数”报告显示，1 9 9 8 年前1 1 个月，全国商品房销售平均价格为2 0 6 9 元m 2 。 一个双职工家庭购买一套6 0 m 2 住房，不吃不喝也需1 0 年的收入。按我国目前居民6 0 的消费倾向计算，则需要2 5 年的收入。根据国际住宅市场的经验，房价与居民年收 入之比在3 ：1 至6 ：l 之间，才能形成对住宅的有效需求，而我国目前房价与中等 收入家庭年收入之比约为8 ：l 至1 0 ：l ( 见表1 。2 ) ；从我国一般大中城市的年收 入情况看，房价与年收入之比已达到1 5 ：l ，所以较低的收入水平限制了他们的消费 能力。而且，在住房潜在需求者中，又主要是那些资历较浅、收入不多的年轻人( 由 于以往城镇住房采取实物分配方式，造成分房积分向年龄倾斜，中老年普遍住房条 件较好) 及部分困难企业的职工。因此，高房价、低收入的矛盾使我国大多数城镇 居民只能是望房兴叹。 表1 - 2 我国家庭年收入与房价之比 年份 1 9 9 01 9 9 il9 9 21 9 9 31 9 9 4 商品住宅。f 均售价u u m l 7 0 37 5 69 9 61 2 0 81 1 9 4 居民家庭年收入( 元1 5 3 3 05 8 7 66 8 4 68 5 5 01 1 4 8 8 家庭年收入一房价比 75 277 768 770 896 2 年份 1 9 9 51 9 9 611 9 9 71 9 9 81 9 9 9 商品什宅平均售价( 冗m 2 1 15 0 91 6 0 51 7 9 0 18 5 41 8 5 7 居民家庭年收入( 元、 1 3 8 51 5 5 0 31 6 5 5 l1 7 2 4 81 8 4 9 l 家庭年收入房价比 91 8 96 592 092 599 0 资料米源：榍坶备年统计年棼。 2 、供给与需求相脱离 高房价、低收入的矛盾，不仅导致了我国目前住房消费市场严重的有效需求不 足，而且也使我国住房市场出现严重的供需不平衡。 我国住宅产业自2 0 世纪9 0 年代初的超高速发展之后，目前已进入了产业调整 时期，誊h 放型经营的色彩正逐步减弱，但随着产业的形成和规模的扩大，供需之i n j 的矛盾逐步显现，集中体现为商品房空置率居高不下，并呈逐年上升之势。根据建 设部统计，截止到2 0 0 0 年9 月份，全国商品房空置面积累计为8 3 2 3 万平方米，比1 9 9 9 年的7 3 2 6 力- 平方米又增加了9 9 7 万平方米，同比增长1 3 6 ，其中，商品住宅空置 面积为5 7 1 5 万平方米，同比增长1 47 。 本人认为，造成我国住宅市场供需失衡、有效需求相对不足的矛盾，除了以上 中固科技人学2 0 0 2 年坝士学位论立 我国住房金融风险及e 防范机制建设 所讲的高房价、低收入的矛盾外，还包括以下几个方面： 首先，商品住宅中高档住宅的l l f f l l 过大，利润过高。2 0 世纪8 0 年代中期兴起的 房地产业，从一开始就将自己的注意力集中在境外投资者和- - + 部分先富起来的中 国人身上。大量高档住宅、写字楼的开发，带动了土地和建筑物价格的上涨，致使 住宅价格很快飚升起来。泡沫经济过去以后，虽然过高的价格受到国内外需求的约 束和政府的限制，但丌发商已习惯于将房地产业作为高消费高利润的产业，对其仍 抱有过高的期望回报值。在我国，若按照目前的价格水平，房地产业的行业利润1 5 ， 2 0 是轻而易举的，而在国外，其利润尚不到5 。开发商的这种高利润、高期望回 报值，表现在住宅供给的构成上，就是高档住宅所占比例过大，而地段适中、品质 优良的中档住宅却相对不足。 其次，商品住宅建筑质量和相应的服务水平不高。即使在居民现实购买力充分 的前提下，要想使潜在需求转化为现实需求，商品房建筑质量和服务水平的不断提 高也是影响普通居民对购买商品住宅的重要因素。目前我国房地产界官司多，其中， 商品房的设计随心改；产权登记难；在签订购房合同时买卖双方的地位不平等： 房卖多家；物业乱收费；定金作套圈；质量无保证；面积水份大；价外又加钱：广 告多虚假等形成了商品房十大投诉热点。据统计，商品房空置前几位的省、直辖市 是广东、上海、江苏、海南、浙江、辽宁，空置量都在4 0 0 万平方米以上，占全国 空置商品房总量的6 0 。当然，空置的商品房并不一定都是滞销积压品，其中自然 也包括“一定数量的房地产开发企业的合理库存，但统计资料表明，2 0 0 0 年的空置商 品房中有5 0 左右已空置一年以上，这就不是用合理库存所能解释的了。据悉，现 有积压的商品房有l 3 以上存在严重的质量问题。住房消费本身伸缩性就很大( 如居 住在】2 0 平方米的居室固然舒适，但居住6 0 平方米也未尝不可) ，若商品房建筑与 服务质量较差，则无疑会加重许多购房者的顾虑。 第三节住房金融是住房消费的创造点 要想解决住宅市场供需失衡及有效需求不足问题，除了增加居民收入，降低商 品房价格，使之降低到一个合理水平外，还需借鉴珏方国家的成功经验，大力发展 住宅会融。因为在市场经济条件下，住宅业对会融业具有极大的依赖性。根据英、 美等国房地产住宅市场发展情况及成功经验来看，金融业的参与对实现住宅商品化 j j 着重要作用。 一、住宅金融概述 住宅，是指供人们同常生活居住的房屋。它是最重要的生活资料，从“安居乐 业”这个成语便能体现出人们居住房屋的重要性，它是人们从事一切社会、经济、 文化活动的最基本的物质前提之一。在现代城市中，住宅般要占城市房屋总量的 一半左右。 金融，一般是指货币流通和货币资金融通的相关经济活动。金融业务的主要内 中国科技大学2 0 0 2 年颂 学位论文 我国住房金融风险及其防范机制建设 容是通过信用形式，对货币资金进行调剂和分配。住宅金融是金融业务的形式之一， 它般是指围绕住房开发、经营、管理等活动而发，土的筹集、融通和结算资金的金 融行为，其中最主要的是以住房作为信用保证而获得的资金融通行为。住宅金融又 可分为生产融资和消费融资两类，前者主要为房地产商开发贷款，后者主要为个人 购房抵押贷款。本文中的住宅金融主要指的是消费融资中的个人住房抵押贷款。 所谓个人住房抵押贷款，它是指银行向城镇居民提供的用于购买住房的贷款， 是银行要求借款人以拥有的房地产作抵押而向其提供贷款的种信贷业务。它又分 为住房抵押与住房按揭。住房抵押是指抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式 向抵押权人履行担保的行为，其实质是根据放款人和借款人的契约，以房地产的产 权为基础设定的担保物权，是一种留置权，具有现实性和凭物性的特点。按揭，在 我国的一些地方也称供楼，它是由金融机构、住房开发公司和购房者三方共同参加 的买卖住房的融资业务活动，其本质是为帮助售房者和购房者完成住房买卖，而由 金融机构提供的住房抵押贷款。它是按揭人在尚为取得产权的情况下进行的，其具 体操作过程是：银行首先要求按揭人与住房开发商签订购房协议，根据购房协议办 理产权证作抵押担保，然后银行直接将贷款划入开发商账户，开发商将房产所有权 证书交银行持有。在按揭运行过程中，除了住房作担保外，由于开始时产权没有明 确，钱、权、物在分离状态下运作，所以银行还要求住房开发商作为担保人，同时 因为按揭能促进销售，开发商往往也乐意作为担保人。总之，无论是住房抵押还是 住房按揭，它们都是以抵押人合法的房地产产权作担保取得贷款。 二、住宅金融的作用 长期以来，出于重，土产轻消费观念的影响，致使我国投资重心一直向生产倾斜。 随着城镇住房制度改革的深入，住宅已逐渐恢复其固有的商品属性，越来越多的住 宅进入了市场流通。在房地产市场的形成与发展过程中，金融业的重要作用越来越 明显。住房金融贯穿于房地产丌发建设和流通的全过程，不仅促进了房地产供给的 不断增加，还促进了房地产需求的不断增加，刺激了住房消费，住房金融已成为住 房消费的仓4 造点。 1 、住房金融是居民住房需求实现机制的最佳形式 无论足在国外还是从国内住宅商品化发展实践来看，购买住房都不是一件很容 易的事。以日本为例，在大阪、神户，买一套7 0 一8 0 平方米的住宅，至少需要2 0 0 0 力。f 1 元，约合人民币1 2 0 余，j 元。而在上海，2 0 0 0 年上半年虽然商品房市场价格不 断f 降，内环线以内的商品房平均价格每平方米仍高达6 0 0 0 元以上，购买一套6 0 平方米的住房则需要4 0 万元左右。即使充分考虑居民的经济承受能力，将住房的造 价降至较低程度，对于一般的家庭来说，拿出这么多钱来购买住房也是极其困难的。 而推行和发展住宅金融，则为购房者各齐这笔资金提供了有利条件，有助于住宅消 费需求从潜在性向现实性转化。因此，住房金融的实行与发展是把人们企求基本住 中困年斗技大学2 0 0 2 年颂卜学位论文 我囝住房金融风险及具防范机制建设 房条件以及改善居住环境的愿望变为有支付能力的有效需求的现实选择，这也是市 场经济条件下，解决有效需求不足的最佳途径，是解决广大居民实现购房理想的基 本融资途径，也是一项既能满足房地产市场需求，又符合银行资金运行规律的重点 业务。 2 、住房金融是住房市场良性循环的保证 住房若因消费者的有效需求或购买力不足而不能被消费，或无法e 常出售时， 开发商就会因住房的空置而难以收回投入，也无力再开发新晌项目，最终导致住房 供给的下降，而住房金融的介入，则弥补了购买力不足的欠缺，使有效需求增长， 从而使住房市场的流通、交易得以顺利进行，使住房市场形成良性循环。总之，住 房金融的介入可以解决住房市场上供需失衡。 3 、住房金融也是政府进行宏观调控的有效工具 住房金融的发展在支持房地产丌发与经营，改善居民居住条件和提高居民居住 水平的同时，也是政府进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、 借贷额度和抵押期限等金融工具手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现 国家的产业政策目标。同时也可以利用对居民的住房抵押贷款本身所具有的储蓄功 能来拉平经济周期波动：这是因为居民的住房抵押贷款，从性质上看，实际上就是 一种因借钱买房而产生的负储蓄和强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的 替代储蓄功能实现的，所以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷 款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求， 从而避免经济发展中因需求变化而导致过大经济波动的发生。因此，仅就利用抵