（工商管理专业论文）我国房地产业发展的战略分析.pdf

华北电力大学工商管理硕士学位专业论文 摘要 房地产行业的发展在一些西方发达国家已经取得成功。自2 0 世纪9 0 年代 全面推动房改以来，我国房地产业已明显升温，房地产市场正在逐步发生深刻的变 化。但房地产业的成功，还需要政策的长期支持。发展房地产业不能只追求短 期效益，而要着眼于长期的社会、环境和经济效益。 本文介绍了房地产业的行业特性及市场运行规律，并结合我国房地产业发 展现状，一论述了影响房地产业发展的各种因素，包括房地产行业背景分析，房 地产业主要经济特性、竞争地位、竞争结构分析，产业投资机会和风险分析以 及风险管理等内容。本文对房地产业上述问题的研究与结论，能为房地产业房 地产企业进行项目决策时提供有益的参考。 关键词：房地产，战略分析，宏观调控 a b s t r a c t i ns o m ew e s t e r nc o u n t r i e s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r i e si n v e s tt oh a v ea l r e a d y s u c c e e d e d s i n c et h en e wr e a le s t a t em a n a g e m e n ts y s t e mw a sp u ti n t oe f f e c t ，c h i n a r e a le s t a t ei n d u s t r i e sh a si n c r e a s e dt r e m e n d o u s l y ，r e a le s t a t em a r k e ti sp r o g r e s s i n g g r a d u a l l y b u tt h es u c c e s so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r i e ss t i l ln e e d sap o l i c yt os u p p o r t o v e ral o n gp e r i o do ft i m e d e v e l o p i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r i e si s n tas h o r t - t e r m p e r f o r m a n c e ，b u tt h el o n g t e r ms o c i e t y ，e n v i r o n m e n ta n de c o n o m i cp e r f o r m a n c e r e f e r e n c et oc h a r a c t e r i s t i ca n dt h ep r e s e n tc o n d i t i o no ft h ec h i n e s er e a le s t a t e i n d u s t r i e s ，t h ep a p e rs t u d i e sv a r i o u sf a c t o r so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r i e si n v e s t m e n t ， w h i c hi n c l u d et h er e a le s t a t ei n d u s t r i e si n v e s t m e n tb a c k g r o u n da n a l y s i s ，t h em a i n e c o n o m i cc h a r a c t e r i s t i c ，c o m p e t i t i o np o s i t i o n ，c o m p e t i t i o ns t r u c t u r ea n a l y s i s ， i n d u s t r yi n v e s t m e n tt h eo p p o r t u n i t ya n dt h er i s km a n a g ee t c t h er e s e a r c ha n di t s c o n c l u s i o n si nt h i sp a p e ro nt h er e a le s t a t ei n d u s t r i e si n v e s t m e n tw i l lp r o v i d ea b e n e f i c i a lr e f e r e n c ef o r t h ed e c i s i o no ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi n v e s t o ri nc h i n a c h a iy u d i n g ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o f t a nz h o n g f u k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，s t r a t e g ya n a l y s i s ，m a c r or e g u l a t e sa n dc o n t r o l i 声明 本人郑重声明：此处所提交的工商管理硕士学位论文我国房地产业发展的战略分 析，是本人在华北电力大学攻读工商管理硕士学位期间，在导师指导下进行的研究工 作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电力大学或其他教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：苤奎叁一日期：丝z 。竺兰曼 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保管、 并向有关部门送交学位论文的原件与复印件：学校可以采用影印、缩印或其它复制手 段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校可以学术交流为 目的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学 位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名：兰色坌童导师签名：藿随 日 期：塑晕垒兰金 日 期：兰盘! ：， 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第一章绪论 1 1 进行我国房地产业发展战略分析的背景和意义 1 1 1 进行我国房地产业发展战略分析的背景 在我国，房地产业作为新兴行业，其发展的历程是曲折的。以1 9 8 7 年深圳市 率先试行土地使用权有偿出让作为标志，中国内地的房地产行业出现不过二十来年 的时间。然而近年来，房地产业已经迅速发展成为了国民经济的一种先导性、支柱 性产业，为改善中国居民的住房条件，促进中国经济的持续快速健康发展发挥着越 来越重要的作用，在当代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产投资年增幅 在2 2 以上，远远高于宏观经济的整体增速。到2 0 0 5 年，我国的房地产投资已占到 整个g d p 总量的1 0 左右。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品 牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益 和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 以北京市为例，2 0 0 6 年北京刚性住房需求不断释放，商品房市场供应表现出回 升态势。房地产市场表现出了四大特点：房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅 增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积有 所减少；住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。同时也存在一些问题：金融风险值 得关注、结构矛盾突出等等，申奥成功从客观上刺激了房地产的有效需求。同时， 近年来，购房群体也发生了很大改变：越来越年轻化；外省市个人在京购房者也逐 渐增加。但是未来新房供应不容乐观，供小于求的矛盾仍将较为突出，开发商方面， 顺驰进京、首开集团成立，加上这两年政策宏观调控、利率上涨、8 3 1 大限、国八 条、国六条的出台、海外地产基金进入所有的这一切都让这场房地产业的竞争 更加激烈而精彩，房地产市场上群雄并起。 由下房地产业涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，对经济 的影响力巨大，一旦行业出现问题，对我们国家经济的健康、可持续发展的威胁很 大。美国、日本、东南亚、中国香港等地由于房地产泡沫造成的危害就是前车之鉴。 另一方面，由于房地产开发的巨大利益，诱使一些不法商人采取不正当的手段获取 了巨额暴利，同时也破坏了房地产行业的整体形象，这是不利于房地产行业的长远 发展的。所以，在目前宏观调控逐步深入，房地产行业面临洗牌的时期，行业的管 理承需规范，使之真正成为国民经济的强力支柱和经济引擎之一。 上世纪9 0 年代以来，我国的房地产业经历了从计划管理走向市场化发展的轨 道，在制度变革和产业发展过程中，各大房地产企业集团的竞争日趋激烈，竞争使 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 整个行业快速向专业化方向演化。据统计，近年来我国g d p 增长率约为8 5 ，仅 房地产业的贡献就达1 5 ，房地产业已成为国民经济的支柱产业，而且房地产业的 发展对于钢铁、建材、汽车等4 0 多个产业的发展都有关联和拉动作用，是国民经 济的基础性、先导性产业。同时，房地产投资作为一种投资回报率较高以及保值、 增值能力较强的重要投资手段，越来越受到不少企业集团和个人的青睐。中国房地 产业无论是国家经济地位还是从城市要求、市民需求来看都显示出该行业的发展空 间巨大，前途无限。 1 1 2 进行我国房地产业发展战略分析的意义 在目前的背景下，房地产业的发展必须未雨绸缪，运筹帷幄，从2 0 0 3 年以来， 国内持续数年的房地产过度投资和结构失衡的问题，引起学术界、政府各部门和实 业界的共同关注，而关注的焦点又集中在连续数年全国各大城市出现房价逐渐攀升 的现象，即使在国家的宏观调控下，到目前为止，也未收到理想的效果。房地产业 的影响已经超过了行业范围，成为全社会普遍关注的问题。但由于我国房地产业发 展的历史不长，中国内地的房地产行业比较年轻，行业监管还处在学习和积累阶段。 而且房地产投资回收期相对较长，与宏观环境的快速变化形成了强烈反差。因此， 对房地产行业进行战略分析能全面、系统、准确地回答和解决这一问题，促进房地 产业高效、持续、安全发展。本文通过对我国房地产业的全面分析和房地产行业发 展的战略分析，主要能达到以下目标： l 、为相关政府监管部门提供行业分析的依据 本文全面介绍了国内外房地产行业发展历程，深入分析了房地产行业的发展特 点和趋势，并结合我国近年出台的房地产调控政策和环境，预测了我国房地产业的 可能发展路径和前景。本文的研究结果能为相关政府部门进行行业监管决策时提供 行业分析的依据。 2 、为房地产企业提供投资战略决策参考 通过对我国房地产业竞争格局和产业竞争力的分析，研究了影响房地产业发展 的政策、经济等环境因素。本文的研究结果对房地产公司的战略决策提出了理论性 的构想，能在我国房地产公司制订战略决策时提供有价值的参考。 3 、为房地产市场的健康发展提供有价值的启示 通过本文对房地产开发投资领域的全面分析研究，对我国房地产业政策制定提 出了一些建议，希望能引起有关各方的重视。同时，希望本文能对房地产投资商在 对项目进行分析时有所启示，减少一些盲目、无序甚至是错误的投资行为，避免房 地产市场的恶性竞争，有利于房地产投资领域的健康发展。 2 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 1 2 国内外研究现状 自2 0 世纪8 0 年代后期，中国房地产市场出现以来，大量学者对与行业相关的 方方面面进行了研究。相对而言，由于市场完善性较高，国外学者针对于房地产市 场调控的研究也较为丰富，且主要倾向于对有关市场本身均衡因素的研究。而国内 有关房地产市场宏观调控的研究除了对国外研究的介绍和借鉴，也不乏系统性论述 的文献。以下谨就一些有助于本文进行行业战略分析的研究方向和文献内容进行简 要的归纳整理，以为较为深入的分析作为铺垫。 1 2 1 国外有关研究简介 1 2 1 1 有关房地产周期的概念与意义 2 0 世纪3 0 年代，h o m e rh o y t 等早期土地经济学研究者的文献具有核心价值， 其构成了西方城市土地经济学原则的基础，进而演化成为房地产金融和房地产投资 的重要原贝l j ( h o y t ，1 9 3 3 ) 。近些年来，房地产学术界、产业研究者和决策制订者关于 房地产市场周期的兴趣日渐浓厚，大量文献应运而生。公开发表的有关房地产周期 的文献数量和诸如美国房地产协会( a r e s ) 、国际房地产协会( n z e s ) 、欧洲房地产 协会( c e r e s ) 、亚洲房地产协会( a s r e s ) 以及太平洋房地产协会( p r r e s ) 等组织年 度会议提交的论文情况充分反映了有关房地产周期知识的迅速增长( s t e p h e na p y h r re ta 1 1 9 9 9 ) 。h o m e rh o y t ( 1 9 6 0 ) 以及a f r e dr i n g 、j e r o r a rd a s s o ( 1 9 7 7 ) 先后就需 求与供给矛盾关于不动产经济周期的作用，给出资本主义市场经济环境下房地产经 济周期的研究。 1 2 1 2 房地产市场调控研究 一些学者为政府在转型经济中发展房地产市场应承担何种职能建立了较为系 统的理论框架( g a v i na d l i n g t o n b s cm s ed i pe df r i e s ，r i c h a r dg - r o v e r , m a r k h e y w o o d ，e ta 1 2 0 0 0 ) 。他们的研究指出，首先政府应该承担有限的角色。市场是在 政府控制之外的一种具有自身动态的生动和自然的现象。当然政府应该承担一些重 要的义务以确保透明的资产市场繁荣。然而，更为重要的是政府的一些行为可能对 市场的发展和透明度产生极为严重的损害。有学者研究了管制环境对于投机行为的 影响( s t e p h e nm a l p e z z i 与s u s a nm w a c h t e r 2 0 0 2 ) 。根据其研究，尽管投机行为通常 被认为是一种需求层面的现象，需求因素能否导致泡沫将取决于供给条件并决定投 机行为是否会被发现，以及价格泡沫是否会形成。 r i c h a r dk g r e e n ( 1 9 9 9 ) 指出， 土地使用管制通常会增加住宅供给的成本，会限制住宅商品的供应量并因此增加其 价格。m a l p e z z i ( 1 9 9 6 ) 与g r e e n ( 1 9 9 8 ) 等学者的经验性研究证实了这一结论。 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 1 2 2 国内有关研究简介 国内对于房地产业周期的研究，由于其研究时间短，加上中国房地产业发展的 历史原因和中国的现实统计数据体系的不健全，相对来说比较落后。目前对房地产 市场的研究多停留在供需分析上。通过对市场进行调查，得出大量的信息和数据， 运用回归分析模型等数理统计方法对这些信息和数据进行分析和加工处理，主要集 中在供给分析、需求分析和竞争分析，寻找出内在的规律和含义，预测市场未来的 发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市 场行为。 1 9 9 8 年后中国房地产市场进入新的景气周期，步入2 l 世纪后，中国的房地产 市场更是取得了长足的发展，进入业界所宣称的“第二个春天”。薛敬孝( 1 9 8 7 ) 对建 筑周期的讨论，被认为是国内较早讨论房地产业周期的文章。但受一些城市房价快 速上涨催化，一些房地产市场隐患己经若隐若现，随着“9 1 l ”事件对世界经济整体 的负面影响在全球蔓延，2 0 0 1 年第四季度全国的各项主要房地产开发投资指标都出 现回落，直接导致了中国房地产市场泡沫问题的论战。此后，“泡沫之争”愈演愈 烈，国内各主要媒体纷纷对房地产市场形势和房地产泡沫等相关问题进行报告和关 注，经过激烈的论战基本形成了几个主要派别：泡沫派，实业派和政府派。 泡沫派的代表人物主要有清华大学魏杰教授、北京天则经济研究所所长张曙光 教授等。其主要论调为“严冬论”、“泡沫论”、。泡沫正在i 临近”。 实业派认为“春天毕竟是春天，春天里有风也有雨，春天不会因为一阵风或一 阵雨就不是春天了”、“无泡沫论”，其主要代表人物有中房集团董事长孟晓苏、华 远集团总裁任志强、s o h o 中国有限公司董事长潘石屹、华新国际总裁卢铿等。实 业派乐观地提出：中国房地产行业处在成长调整期，房地产的市场会增长，资金会 增长，但结构调整也会继续，就整个市场而言应该是春天。 2 0 0 2 年以前，以建设部长汪光焘、建设部总经济师兼住宅房地产业司司长谢家 瑾、建设部副部长刘志峰、前国家统计局固定资产投资司司长李启明等为代表的政 府派，对于房地产市场泡沫的论调比较平和。其对当时我国房地产市场的判断是： 基本处于平稳、理性的发展态势。 鉴于中国房地产行业的发展历程，很难建立有效的市场预警模型。另外，中国 现有调控政策存在一定的内在矛盾( 李维哲、曲波，2 0 0 2 ) 。有学者的研究指出房屋 价格最终是由供求关系来影响的，供应量控制和控制房价政策容易产生矛盾。根据 经济规律，供应量与价格呈相反方向运动。供应量的增大，开发商之间的竞争，具 有使价格下降的作用。限制供应量会使价格呈上涨的势头，这与抑制房价的目标和 政策是矛盾的( 华伟，2 0 0 2 ) 。再之，廖英敏等学者认为政策的执行存在不容忽视的 问题。当然，有效的政策如果不能得到彻底的贯彻执行也将起不到应有的作用，有 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 些类似政策隔几年重新颁布就是这类问题的集中表现。 1 3 论文研究的主要内容 本文认为房地产行业将继续快速增长，国内的房地产市场进一步得到规范化发 展，在今后相当的一段时间阻，房地产开发投资趋于理性。同时，住宅产业在国民 经济中的地位和作用日益重要起来并成为国内经济新的增长点。本文对房地产投资 环境、投资战略方案和风险评估进行了全面的研究。主要内容安排如下： 第一章简要介绍开展房地产业发展战略分析的背景和意义。 第二章介绍房地产行业特性及市场运行规律，为行业发展的战备分析提供理 论基础。 第三章介绍我国房地产业的发展历程，通过对房地产业所处政治、经济、金 融环境环境分析，分析了国内目前的土地面积存量各大城市“十一五”住房规划况， 指出我国房地产处于高速发展的阶段，发展潜力巨大。 第四章运用现代战略分析理论，结合我国固定资产投资环境，对其行业战略 进行分析。对我国房地产市场进行分析，分析了房价上涨与城乡居民收入之间的关 系，并剖析了房地产热的诱发因素。 第五章对房地产项目开发各阶段可能面临的政策、技术和市场风险进行了较 详细的分析，并提出相应的防范策略。 第六章结论 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第二章房地产行业特性及市场运行规律 2 1 房地产的内涵与特征 2 1 1 房地产内涵 房地产又称不动产，是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物及其附带的 各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、支配权、使用权和收益权等产权。 从地产的自然属性来看，房地产可定义为土地和土地固着物。从经济学的角度来看， 房地产则是一种非常重要的资产，存在于一定的社会关系中。这时，房地产就不仅 具有自然性而且还具有社会属性，即房地产不仅仅表现为一种物，还表现为一种权 利。因此，房地产的内涵可以有广义和狭义之分。从狭义讲，房地产是指土地、建 筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分如：花园、假山等；从广义讲，房地产 是指土地、构筑物及其所附带的各种权利和契约。如无特殊说明，本文中的论述均 是指广义的房地产概念“”。 2 1 2 房地产的特性 2 1 2 1 房地产的自然特性 房地产具有自然和经济两方面的特性。房地产的自然特性主要包括三个方面： ( 1 ) 房地产的二元性和土地面积的有限性 房地产的二元性是指房地产由土地和建筑物两部分组成。从自然特性的角度 看，土地不仅指一定土地的范围，即土地面积，而且包括地面、地面以上空间、地 面以下空间，是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等 构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。土地是有限的，不可再生的，其面积 是固定性的，人类可以不断改变和革新土地利用技术，如移山填海、提高容积率、 建造高楼等，但这些措施并未增加土地面积，仅仅改变了土地利用类型及强度。建 筑物是指按照规划、设计的要求，通过施工安装，。将各种建筑材料有机组合而成的 整体结构物，包括房屋和构筑物两大类。当然，此处的房屋不仅包括住宅用房，还 有其他用房，如商店、写字楼、工业用房等。房地产开发的过程中，在房地产开发 的初期，土地可单独作为房地产交易项目进行市场交易。但建筑完成后，土地便失 去了独立性，这时房产、地产交易具有一定的分割性，建筑物必须依存于土地“”。 ( 2 ) 位置的固定性和异质性 房地产的空间位置是不可移动的，它始终固定在一定的地段上。土地是自然生 6 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 成物，存在于一定的空间，其经纬度不会发生变化，空间位置的固定性决定了房地 产的异质性；而土地因自身的条件以及相应的气候条件的差异，有着巨大的自然异 质性，并随着生产力水平的提高和人们对土地利用范围的扩大向逐步扩大建筑物 因设计、结构、标准、外形、尺寸和年代不同而不同。房地产的固定性和异质性限 制了一个地区或城市社会经济活动的区域布局“”。 ( 3 ) 房地产使用的耐用性和效用的多层次性 房地产的使用寿命较长，其中土地作为一种生产要素，只要处理得当，绝不 会遭受自然磨损和功能磨损，甚至会不断改良。而建筑物相对于其他商品而言，具 有耐久性。这决定了房地产的使用权和所有权可以分离，也为房地产业的持续发展 提出了客观要求和可能。在效用上，房地产具有多层次性，能满足人们生产、交易 的需要，是人们居住、娱乐、学习和社交的场所，具备生存资料、享受资料和发展 资料三个不同层次的性质。 2 、房地产的经济特性 房地产的经济特性以自然特性为基础，在房地产的开发利用中产生。主要包括 三个方面： ( 1 ) 房地产供给的稀缺性和利用方向变更的困难性 随着人口不断增加和社会经济文化的发展，对土地需求量不断增大，而可利用 的土地是有限的。这种土地供给的稀缺性不但表现为土地供给总量与需求总量之间 的矛盾，而且由于土地空间位置固定性的异质性导致某些地区( 经济文化发达、人口 稠密的地区) 和某种用途的土地稀缺。同宗土地有多种用途，但当该土地投入某项用 途之后，欲改变其利用方向，比较困难，这主要受土地自然条件的制约和变更土地 利用方向往往会造成巨大经济损失等因素制约“”。 ( 2 ) 房地产项目的积聚效应和外部性 房地产总是与一定的空问位置相结合，其开发利用必然会影响某一区域内的自 然生态环境、经济效益和经济发展，产生积聚效应，并通过积聚效应带动前向、后 向产业链的发展。房地产的开发利用广泛存在着外部性，如城市开发中土地增值收 益的分配、居住区中的环境污染等，从而使当事人的私人收益与社会收益不一致。 ( 3 ) 房地产利用的报酬递减性 房地产利用的报酬递减性是指在技术不变的条件下，对房地产的投入超过一定 限度时，就会和众多产业一样产生报酬递减现象。这要求在进行房地产投资时，必 须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的房地产投资结构，是高 投资效益 1 3 0 7 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 2 2 房地产行业特性 2 2 1 房地产业的特性 一、房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业它是一门综合较强 的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装饰业和服务业等部门。是介于第二 产业和第三产业间的复合型产业。一方面，房地产业是土地建筑产品的经营部门， 同时从事土地开发和房屋建设，具有第二产业的性质。另一方面，房地产业又从事 房地产产权交易，以及提供咨询、设计、信托、保险等劳务服务，具有第三产业的 性质“”。 二、房地产业的基本特征 1 、先导性 房地产业关联度极大，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等5 0 多个物质生产部门紧密相关，而且房地产业的发展直接影响到自来水供应业、交通 运输业、邮电业、煤气生产供应业、家用电器、家具、装饰产品以及旅游、金融和 服务业等行业的发展。因此，在一定的时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行 状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性“”。 2 、风险性和投机性 房地产开发投资大、周期长、具有较高的附加值，这些特点造成了房地产业风 险的产生。对于开发商，面临信用风险、市场风险、通货膨胀风险、内部风险，甚 至政策风险，这些风险既有可能带来丰厚的利润，有可能造成重大投资损失。有风 险就有投机，房地产商品保值、增值的特性和功能的耐用性使得投机成为可能“”。 3 、政策性与法律、法规约束性 房地产业是国民经济的先导产业、支柱产业，是城市经济发展的基础，是社会 生产和其他经济活动及科学、文化、教育、卫生等活动的载体和空间条件，是国家 财政收入的重要来源。居民住房关系国计民生，因此，多数国家都对房地产业和房 地产开发进行管理、约束和宏观调控。房地产的经营活动，不像一般商品那样在双 方当事人交付物质实体之后就结束，而要靠法律、法规和契约对交易进行确认。在 我国，随着房地产业的发展和社会主义市场经济法律体系的建立，先后出台了城 市规划法、城市房地产管理法、建筑法以及土地增值税条例实施细则、房 地产估价师执业资格考试实施办法等数十项法律、法规，以规范、协调、调整各 经济主体之间的权利关系，保证和促进房地产业的健康发展“”。 8 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 2 2 2 房地产开发的地位和作用 房地产开发既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的龙头，在城市建设 中占有主导地位。 2 2 2 1 房地产开发是房地产业的基础 上世纪8 0 年代以前，我国城镇土地是无期、无偿使用，各建设单位和个人用 地是由各级政府行政划拨；住房采取低租金分配制度；工商业用房的租金与企业的 经济效益、土地级差等脱钩；对住宅、基础设施和公共配套设施建设长期以来只有 投入，没有产出，不能形成自我发展的良性循环。改革开放以来，党和国家制定了 土地有偿使用、住宅商品化等土地使用制度和住房改革制度，使作为房地产生产者 和经营者的开发企业，率先将商品经济的运行机制引入到房地产生产、流通、消费 各环节，促进了房地产市场形成，加速了房地产业的发展“1 2 2 2 2 房地产开发是房地产发展的龙头。 在我国房地产实行房地产开发是符合城市建设与发展，以及国民经济发展客观 规律的，是解决由于工业发展速度加快，城市人口剧增所导致的住宅紧缺、交通堵 塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题的科学管理方法。世界各国在开发新城区或居 住区时，也都根据城市建设的性质，采取有机分散的手段，严格按照城市规划进行 建设，科学地确定城市发展规模嘲。 2 2 2 3 房地产开发在城市建设中占主导地位。 房地产开发是城市建设活动中最活跃的因素。长期以来，城市建设中存在的主 要问题之一就是各自投资、分散建设，使城市总体规划难以实现。城市建设从总体 规划开始到确定建设项目、勘察设计、征地拆迁、开工建设、竣工验收、维修与管 理等环节的一系列活动是一项复杂的系统工程，涉及到规划、计划、物资、。设计、 施工、市政、消防、卫生、城管、公安等各个有关单位和部门。房地产开发就是在 各有关单位和部门配合下将上述各环节工作按一定顺序及流程有机地组织和衔接 起来，使城市规划得以落实，城市建设得以合理、健康地发展脚。 2 j 2 4 房地产开发的作用。 有利于加速城市现代化进程，实行房地产开发是城市现代化建设的客观需要。 在一些发达国家的城市中，己出现了多功能、多相性建筑综合体，形成了集居住、 办公、购物、社交为一体的建筑群体。这种在有限土地上高度集中各项城市功能的 9 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 综合体的建设需大量的资金，且需多方面的配合与协作，所以实行综合开发势在必 行。 2 2 2 5 房地产开发有利于城市总体规划的实现 按照城市总体规划进行建设，既注重单体和群体建筑的美化与协调，又注重整 个城市的建筑风格，保证了城市总体规划的顺利实施“1 2 2 3 我国房地产开发的特点 2 2 3 1 房地产开发受政府的干预和国家经济政策的引导 房地产开发受国家经济政策的宏观调控，受政府有关法律法规的制约，受城市 整体规划与布局的影响。经过近2 0 年的改革和发展，我国逐步建立了现行的城镇 住房制度的基本框架，坚持住房市场化的基本方向，房地产市场体系不断完善；坚 持深化改革，不断消除影响居民住宅消费的体制性和政策性障碍，适合我国国情的 住房保障制度也在加快建立和完善。在科学发展观的指引下，以市场手段为主体配 置土地资源的新制度正在不断完善。2 0 0 3 年开始，国务院及各部委相继出台了一系 列政策法规，先后曾4 1 次下达政策法规性文件，房地产业成了政府宏观调控的首 要目标脚。 为控制房地产行业过热，中央实施了以“管严土地。看紧信贷”为主的宏观调 控措施，作为房地产开发两大命脉的土地和资金，均被纳入宏观调控范围。2 0 0 7 年、 2 0 0 8 年仍然是中国房地产行业的“宏观调控年”。 2 2 3 2 房地产开发是一项复杂的工程 在房地产开发过程中，除要考虑房地产业和城市建设所具有的“共性”外，还 在注重其本身所具有的“个性”。它涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，开 发对象往往是规划较大的建筑群或大型公共建筑，是一项高投入的经济活动，需要 大量的建设资金，开发一个住宅小区，少的需要几千万元，大的需要几亿甚至更多。 从开发过程看，规模小的住宅区一般需1 - 2 年，中等规模需2 3 年，大规模的则需 更长时间才能完成“1 。 2 2 3 3 房地产开发具有较强的竞争性，效益与风险并存 房地产开发投资多、利润大、回报率高、经济效益好，从近十几年的资料来看， 国外房地产开发回报率一般都在2 0 左右，但由于我国目前正处于经济起步和发展 阶段，对房地产需求量大，开发回报率相应要高一些，一般在3 0 5 0 ，特别是以 1 0 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 行政划拨方式获得土地使用权的开发项目，其收益更为可观。 传统认识上，房地产企业的主要竞争表现为管理能力、土地资源、资金运作三 个方面。在国家实行“招拍挂”制度以后，土地竞争日益透明化，土地资源的获得 关键要看是否拥有足够的资金，因此房地产企业的核心竞争力，也就主要表现在管 理能力和资金运作两个方面。房地产业将步入以资本运作为重心的专业化管理模 式，资金动作能力的高低已成为房地产公司最为关键的核心能力，成为评判房地产 公司竞争能力的最重要标准。在土地实行“招拍挂”以后，公司仅取得土地就需要 大量的资金，因而最近几年开发商普遍资金吃紧，企业光在前期的资金运作就面临 极大的考验。这不仅因为常规银行融资渠道的门槛已大大提高，还因为在这种情况 下，公司对资金流的原有安排模式已明显不能适应新形势下对资金动作的要求。由 此可见，土地竞争的完全市场化，把房地产行业推向了完全竞争时代，高门槛的资 金要求与高风险的市场竞争，形成了房地产业较高的资金壁垒 2 2 4 房地产业的投资特性分析 2 2 4 1 房地产投资的概念 房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期 望未来获得更大收益的投资行为。由于房地产投资未来的收益尚未发生，会有较大 的不确定性，因此房地产投资还具有较大的风险，房地产投资必须注意时机、地段、 质量。房地产投资强调在合适的时间、合适的地点、对合适的物业类型投资，才能 使投资收益最大化，同时将风险降至最低限度；房地产投资地段的选择对房地产投 资的成败有着至关重要的作用。拥有增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条 件，房地产投资者就高度重视这一点。以上几种要素，在遇到具体的房地产投资项 目时，要灵活运用，具体分析。 2 2 4 2 房地产投资的特点 盈利性是房地产投资的重要特征，房地产投资者投资活动的目的是为了谋求尽 量多的投资利润，进行房地产投资决策分析是谋求房地产投资利润的有效手段；房 地产的不可移动性导致了房地产投资的变现性差，从一定角度看，房地产投资也是 一种非流动性投资，一旦投入，必须通过房地产商品与房地产资金的转换才能变成 现金，参与新的投资活动；由于房地产投资占用资金多，一且资金周转期长j 随着时 间的推移，其投资的风险因素也将增多。 房地产业是一个资金高度密集型行业，所需成本较高。先是由于土地的位置固 定，资源稀缺且不可替代，它的供给对人类来说是有限的，即其供给弹性趋于零。 j 1 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 但人类对土地的需求却是与日俱增的，这样就使房地产的土地价格不断上升，且由 于城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金 额相对较高。其次是由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有大批工 程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，造成房屋建筑成本 高于一般产品成本。 另外，投资回收期长、技巧性强，也是该行业的特点，房地产投资的成功与失一 败关键在于投资者是否能够熟练地掌握房地产的投资技巧。分析研究房地产投资的 目的就是要总结出房地产投资的内在规律和操作技巧，从而为搞好投资工作奠定坚 实的基础。 2 2 4 3 房地产投资的全过程 房地产开发投资过程一般由以下几个阶段构成：收集信息阶段，项目可行性研 究阶段，取得土地使用权阶段，项目规划，项目投资实施阶段，房地产租售阶段。 经竣工验收后的房地产商品，通过销售或租赁实现其投资价值，从而获得利润。 2 2 5 房地产市场的主要特性 房地产产品大体上可以根据其用途分为三类：办公楼、商业用房和住宅。这三 类产品面对的客户群，获得的回报率、回报期的长短往往都有所不同，对公司的能 力、资源要求也有很大的不同。我们主要以这三类市场来论述房地产市场的主要特 性。 2 2 5 1 办公楼市场的主要特性 首先，办公楼市场与地区经济增长密切相关，比较一下一个国家不同城市的办 公搂市场，就会发现经济增长速度较快的城市，办公楼的开发规模较大，办公楼的 保有量和档次也呈递增趋势，租金水平居于较高的位置，空置率较低。由此可见， 地区经济的发展状况直接影响到办公楼的发展水平和规模。 + 其次，区位质量对办公楼市场的影响较大。区位质量就是办公楼所处地理空间 位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度。其所处的地理空间位置决定了交 通、通讯、商业服务设施等各方面条件的优越程度，也直接影响着入驻客户经营和 办事效率的高低。一般的特点是区位质量高的办公区，客户的认同度较高，需求量 较大，从而引起租金水平和出租率也比较高。 第三，沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布。办公楼集中 分布开成一定的市场区，由集中分布带来的利益称之为集聚效应。有相互协作和业 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 务往来关系的公司机构集中在一起，可以享受相当程度的便利条件，也利于行业信 息的流动，降低交易成本。办公楼集中了大量的公司机构，这些机构业务活动和经 济交往频繁，入驻公司的员工常要与外界交往，到世界各地、全国各地出差、与各 地客户进行业务联系等，对交通和通讯条件的要求较高。 第四，办公楼本身品质与客户品质的一致性。城市中一定区域的办公楼在历史 发展中形成了特殊的声誉，与入住的客户形成了相互影响和相互选择的一种关系 即客户看重办公楼代表的信誉、一实力和地位，办公楼也要倚重客户巩固和加强其地 位。从世界各国商业地产市场来看，发达国家的办公楼市场相对活跃得多，与整个 世界经济景气及循环变化联系非常密切。 2 2 5 2 商业地产市场的主要特性 首先，从需求的角度来看，经营者对商业用房需求量的大小取决于可获得利润 水平的高低。当利润水平达不到预期的水平或出现亏损时，经营者不会租赁或购买 商业用房。 其次，与地区经济发展状况密切相关。这时消费水平的增长较高，各类消费品 和服务的销售量也呈上升势头，消费品的市场容量扩大，从而引致商业用房需求量 的增大。反之，则商业用房的需求量会缩小。 第三，与人口聚集度密切相关。通常商业用房集中在人口较为集中的城市或城 市的部分区域。在人口聚集的区域，在其他条件相同的情况下，购买力相对也比较 集中，便利性、可达性能更好。 第四，受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大。一个国家或城市居民 的购买力强弱取决于两个因素，一个是这个国家或城市的人口数量，另一个是中等 收入家庭的收入水平。中等收入家庭的收入水平和需求偏好决定了主导的消费品品 种、质量、数量和特定的功能要求。 第五，受交通状况的影响较大。交通状况决定了墒业用房的易达性，所谓易达 性就是消费者接近商业用房的容易程度。当交通状况较好时，在同样的交通成本的 限制下，消费者可以达到更远的区域。商业用房市场是发达国家房地产市场的重点， 这些国家人均国内生产总值较高、人均收入水平较高、居民的消费偏好较为稳定持 久有关。 2 2 5 3 住宅地产市场的主要特性 首先，住宅产品结构复杂，附带相关因素较多。住宅产品是多种因素的一种综 合体，与单一功能的消费品有着显著的差异。如住宅的建筑质量、建筑结构、房型 设计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、售后服务、物业管 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 理、开发商资质和信誉等因素交织在一起，形成了一个非常复杂的产品结构体系。 其次，住宅的区位与地段价格差异较为明显。消费者在住宅购买决策中显示出 极强的区位偏好，由此同一城市不同区域住宅市场的供求关系直接影响到住宅价 格，所以对区位偏好的深度分析是确定住宅市场需求的一个非常重要的前提条件。 第三、购买频率较低、购买决策复杂。由于住宅相对于人们的收入水平来说， 所占的比重较大，是一个人( 家庭) 在整个生命周期中最重要的消费品和投资资产。 般人购买住宅的频率很低，一生中通常也只发生两三次。 第四，住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切。消费者对住宅的购买力或 称支付能力，是其长期收入的积累，人们现有的收入水平及其对未来的预期左右着 当前的住宅购买决策，而未来的收入预期又受到国民经济的发展水平和趋势、地区 经济的发展水平和趋势、人们的职业地位及发展趋势、个人生命周期阶段、家庭的 结构和规模等因素的影响： 第五，消费者的购买决策与融资机制有关。消费的现时性和收入积累的长期性， 使得消费者对住宅的购买还受到金融市场的影响，在其他条件相同的情况下，金融 市场的发达程度与住宅市场的繁荣呈现着极强的相关关系。 从世界范围的住宅市场来看，发达国家经过长时间的发展已经非常成熟和稳 定，除了局部性的住宅市场出现较大波动外，这些国家的成熟区域每年住宅的开发、 销售、租赁以及各类价格呈现较为稳定的态势。 2 2 6 房地产市场的功能和供求机制 房地产市场又穆刁- _ 动产市场，它是房地产流通过程的总和，是组织社会房地产 经济运行的系统，体现着以房地产为媒介的社会经济关系。 2 2 6 1 房地产市场的功能 房地产市场的功能，包括：配置存量房地产资源，通过市场机制的调节作用， 在达到让买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这次分配；市场能 够指导供给以适应需求的变化，当然房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才 能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长； 引导需求适应供给条件的变化，市场能够引导消费潮流，使之适应供给条件的变化， 这有利于政府调整城市用地结构，提高城市土地的使用效率。 2 2 6 2 房地产市场供求机制 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。我国目前发展 1 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 的是社会主义市场经济，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的作用，但作为 计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生重要的影响。 所谓价格机制实际上是一种经济体制，在这个体制中，各种商品和服务的相对 价格在不断地发生着变化，以便及时反映其供给与需求关系的变化。人们经常使用 市场供求关系曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求 数量关系( 图2 1 是简化的供求曲线) ，帮助了解价格机制对市场供求的调节作用。 q ( 供给量) 图2 - 1 简化的供求曲线 曲线) 求曲线) 在利用图2 - 1 分析价格与供求数量的关系时，有三个方面的问题值得注意： 要有一个单位时间周期的概念，这里的单位通常是年、季度或月；除价格和供求 数量外，假设其他影响因素都不发生变化，实际上我们很容易发现，影响数量的因 素除价格外，往往还有消费者收入变化和不同商品之间的替代关系等；把供给和 需求曲线简化成直线，满足了定性分析的需要- ，从图2 - 1 中的供给曲线和需求曲线 不难看出，某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加。供给和 需求曲线的交点e 为市场平衡点，e 所对应的价格p 称为均衡价格，在这样的价格 下，供给量和需求量相等，生产者和消费者皆大欢喜。我们可以通过图2 - 2 来说明 这一特殊的市场概念，假如在某城市的住宅市场上，新建住宅的均衡价格为5 0 万 元，均衡供求数量为2 0 0 0 套。如果每套住宅的销售价格变为7 5 万元，就会出现供 给过剩从而导致住宅不能销售出去的情况，而要使市场达到均衡点e ，就需要将价 格下调，使需求曲线从h 变到e 、供给曲线从h 变到e 。 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 1 0 0 7 5 p ( 万元，套) 5 0 0l o o o2 0 0 03 0 0 04 0 0 0 供给量，套 图2 - 2 市场均衡曲线 在任何一个市场上，供给和需求曲线都能形成一个均衡( 点) 价格，但市场的 这种均衡也有稳定和非稳定之分，如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡 点，但在各种市场因素的作用下又能形成一个新的供求平衡点，则这种均衡叫做稳 定均衡；如果原有的均衡状态被打破后不能形成一个新的均衡点，则这种均衡就叫 做非稳定均衡。