2008年镇海城投公司丰禾广场项目策略建议.ppt

,经典,关于本次提报,感谢镇海城投公司给予厚业地产的机会和信任,对本次提报形式的宽松要求给了我们良好的语境和空间。厚业地产身为专业的地产策略公司，同时也投资于房地产开发领域,因此我们切身理解房地产开发策略之与投资的重大影响。市场的变局正在凸显危机，该如何应对？在目前形势下，我们必须有话要说。当然还有正题-如何操盘丰禾广场项目，如何规避风险、放大价值。,严格的说，这只是正式报告之前的一次沟通与探讨。项目的市场调查研究已经成型，完整的策略方案正在进行。如果能够获得深入服务的机会，我们必将继续全力以赴，力臻完美。,丰禾广场面临的最大疑虑,1、颓势的房地产销售市场房地产市场的颓势已经确立，国家救市政策陆续出台，博弈结果尚未明朗。,2、操盘难度更高的商业项目投资金额大，运转周期长，贷款受到严格限制,需要招商、运营的后续体系。,厚业之道,战略,-邓智仁,邓智仁：中国房地产营销鼻祖、“概念营销”第一人；营销理论的既得利益者；1995年仅代理北京万通新世界广场获得佣金近一个亿。,战略,“营销不是一个很深奥的学问，其前期的开发战略才更重要，才更有意义、更加复杂、更有深度。”,-厚业地产,战略,决定深度、广度、高度决定基因、埋伏价值如同果敢的巨臂，指向正确的战场,战略,战略,关于市场变局,关于行业竞争,关于商业地产,资源,管理,战略,资金,品牌,策略,资源,资金,项目,营销,项目,项目,项目,业绩,营销,营销,业绩,营销,营销,专业服务,在残酷的市场背景下，公司最根本的竞争能力：资源、管理、战略,解构房地产公司做强做大的深层原因-厚业地产积木理论,强大的公司都善于通过专业服务获得管理、战略、品牌、策略和项目营销能力的提升。,在退烧的市场背景下，可发现公司强与弱的原因：资金、品牌、策略,在繁荣的市场背景下，公司强与弱只体现为表象：项目、营销、业绩,强,弱,1+1=2？1+1=4-2,市场洗礼：-2“出来混迟早是要还的！”,厚业地产1+1理论,一些牛市时期轻视专业服务的开发商，正在开始向市场补缴昂贵的学费。,房地产行业专业度要求会越来越高，市场的作用必定出现行业洗局。,战略,关于市场变局,关于行业竞争,关于商业地产,认清当前市场变局,应对当前市场变局,价格,当前市场,复苏9802年,发展0307年,危机08年,萧条09年始,地价暴涨,楼价快升,楼价上升,价量齐滞,地价快跌,楼价续跌,1、长时期增长之后必然会出现调整，是市场的客观规律。,认清当前的市场处境,价量齐跌,价稳量升,复苏,2、政策不是万能的，可以左右一时，但不能最终改变规律。,房地产熊市，未到轻易言底,何时言底？厚业地产提示三大标志：,1、公司减少一批,2、项目烂一批,3、供售比回归合理,如何应对当前市场变化,顶级企业：清盘、续建、拿地,关键策略：清盘,销售永远是房地产行业最自主、最重要的资金渠道,厚业地产六字箴言,实力企业：清盘、收缩、伺机,一般企业：清盘、缓建、退地,弱小企业：清盘、清算、倒地,战略,关于市场变局,关于行业竞争,关于商业地产,认清当前市场变局,应对当前市场变局,看不懂市场，就紧跟万科,如何应对当前市场变局,1、采取主动策略，彻底释放买方的需求，实现迅速回款。,万科是房地产业驾轻就熟的司机，当我们确认自己找不着北的时候，为什么不坐一坐万科这部免费的士？,2、以销定产，后期项目开工前提是前期项目达到70%的销售率。,08年11月宁波楼市销售套数排名,1、9月来鄞州区一直领先于宁波楼市，鄞州区的区域降价策略已被事实证明获得成功。当然，北仑区的低价现象也同样被市场光辉凸显。,如何应对宁波市场，以事实说话,2、要保证正常的销售进度和回款计划，必须采取主动策略进入宁波楼市前列。,如何应对当前市场变局,牛市里习惯了坐享其成的开发商，现在需要逆向思维，坐看对手，转为抢先对手。,一次性达到预期，不留对手空间，不使客户犹豫。,新行情直接消灭了土地增值，地价在跌。,还在等什么？,全中国60000家公司坐享了牛市的盛宴，别指望再掉同样大的馅饼。,战略,关于市场变局,关于行业竞争,关于商业地产,商业地产格局,商业地产趋势,定位投资模式,2008中国商业地产市场格局之,开发,08年商业地产开发几大现象：,1、国内大型商业企业成为商业地产开发的新主力。,先天不存在招商运营的难题，觉醒且大规模自建商场的时代终于来临。策略：开发大型城市综合体，卖掉住宅，挣下商业和商务楼面。,2、大城市的商业多中心的格局由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的局面。,3、在销售难的前提下,很多商业地产项目开始被动持有。,08年商业地产开发几大现象：,2、金融危机导致商家开店速度降低，有的大型连锁商家停止扩展。,1、无效商业面积供应加大，商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商。,招商,商业零售市场竞争空前激烈，“招商难”成为08商业地产项目共性。,3、规划良好、具备运营能力的购物中心依然具有很强的吸引力。,2008中国商业地产市场格局-,战略,市场篇,竞争篇,商业地产篇,认清商业地产格局,认清商业地产趋势,定位商业投资模式,商业地产趋势思考1、国内的商业地产开发模式的确存在很大缺陷，已经有专业商业地产开发企业在搞新路子，并证明了新模式的成功。很不情愿提起盘剥小商户、输血沃尔玛的万达。但是，毫无疑问，越来越多城市的市长书记正找上门去把黄金商业地块低价送给万达，王健林确实搞对路子了。2、国内金融环境是商业地产开发的致命缺陷。立足长远发展商业地产的开发商，是到了该主动转化模式，接轨国际资本规则的时候。3、与知名商业经营企业的优势互补、强强合作、共同经营，的确是值得考虑的途径。可带来的不纯粹是项目的成功，更是可以打造一支强于商业地产运营、管理的专业队伍。中国的城市扩展带来的商业地产机遇是在世界少有的，在长远的目标上，有这样的经验和队伍，才可能与商业投资资本并驱。,活跃的国际基金、投行,优秀的商业地产开发企业,战略,关于市场变局,关于行业竞争,关于商业地产,认清商业地产格局,认清商业地产趋势,定位商业投资模式,目前国内的商业地产投资战略已经开始发生深刻变化。,市场机制、政策法规已经影响控制商业地产投资发展模式。,1、购物中心只租不售的商业面积达到了1493万平方米，占总开发面积的762、城市商业网点规划条例限制商业地产盲目开发势头。3、前几年的散售集约商铺不断暴露经营问题，中小投资者逐渐理性，觉察并开始摈弃。,通过运行、管理，租户、商家进行调整，提高使用效率，增加权益，再寻求退出通道。,通过投资、收购、长期持有获得稳定、持续的回报，一般情况下，不会出售物业本身。,开发销售,财务投资,战略投资,商业地产发展成熟模式,真正的“一铺富三代”,3年以内,58年,长期持有,以开发住宅的模式开发商业地产，建设后分割销售,商业地产投资发展趋势,商业地产发展初始模式,投资资金只接收股权产权简单项目，散卖项目很难博得关注。,稳定经营环境下的商业地产，可以通过信托充分发挥融资的功能。,经营者非常理性，中小投资者熟度在相应提高，散售的集约商铺已经暴露问题。,运营、管理渐趋成为商业地产的投资的必然选择。,商业地产投资模式定位,公开披露的上市公司商业租赁业务毛利率：,在获得几年的开发高利润之后，利润转向核心商业地产的长持，已经成为许多实力开发商的战略。,参考信息,策略,面对丰禾广场，我们作何决断？策略永远言犹未尽。,项目定位,项目推广,一点建议,策略,区位分析,商业定位,嘉盛银座,安置小区,宁波大学,服装学院,工程学院,市五医院,丰禾广场,庄市板块的西北角，背靠三大学校，东面是规划中的大板块安置房片区，一公里多到达庄市中心区。,从庄市地理看：角落,安置小区,安置小区,丰禾广场,骆驼板块,庄市板块,处于镇海新城整体的中心位置；骆驼、庄市2大板块的连接地带；处于南北、东西2大交通动线上。,从镇海新城看：纽带,丰禾广场,宁波发展东部新城，世纪大道几乎等于南北中轴线。,从宁波六区看：中轴,镇海新城商业重点,庄市片区商业重点,江北区东部,从镇海新城2大板块加上江北区的东部的整体，丰禾广场几乎处于重点商业规划的”三不管“地区。,从商业规划重点看：盲区,丰禾广场,规划的未来核心商业,丰禾广场竞争商区,1公里,从区域内竞争看：排挤规划中的庄市核心商业区位居庄市地理中心，受老城区和大学城的合围，未来商业地位不可撼动。很显然，丰禾广场受到商业排挤。,从丰禾广场看：三农周边现有的农田、农村、农户在未来几年发展成为新城市改造集中安置区块，容纳34万人口。地缘上，三校“三农”区块成为未来丰禾广场商业的最基本客群。,规划的未来核心商业,丰禾广场竞争商区,丰禾广场,市级商业,区级商业,社区商业,角落,三农,排挤,盲区,纽带,中轴,市级商业,区级商业,社区商业,角落,三农,排挤,盲区,纽带,中轴,？,梳理：,项目定位,项目推广,项目建议,策略,区位分析,商业定位,认识镇海城投,柳岸晨韵项目证明，镇海城投是极具品质操控能力的开发商。,厚业地产能做什么？,1、专业2、操控商业,丰禾广场商业定位,跨海大桥南出口,镇海新城,宁波江北城区,世纪大道北段片区,江北高教园区,庄市-商帮文化发源地,宁波城市副中心商业聚核体,1、加权退出，统一招商、管理、运营后，适时出售。2、考虑资金回笼，住宅底商可先出售，整体统一运营、返租。3、各商业业态根据人流动线合理划分区块。,丰禾广场商业操作模式,丰禾广场商业主要业态,1、大型品牌超市,2、民以食为先，特色餐饮一条街,3、精品服饰一条街,4、娱乐休闲天堂,推广理念,城市中心生活,项目定位,项目推广,一点建议,策略,案名1,案名2,推广案名1,九龙国际广场,九龙湖,镇海庄市,九龙仓集团,包玉刚、邵逸夫,香港九龙,九龙国际广场,北部花园,商帮文化,LOGO释义：,项目定位,项目推广,项目建议,策略,案名1,案名2,风荷春晓,推广案名2,这是座令人赞美的建筑，象居于内心栖息的风荷，破水而出,一份脱俗的精美，惊讶的建筑语言，在第一眼击中内心,她们，如同来自同一个清晨,柳岸晨韵,风荷春晓,（住宅）,风荷广场,（商业）,项目定位,项目推广,项目建议,策略,1、开发商资金充裕情况下，2009年5月份动工,2、资金不充裕，等待市场起稳再动工,项目开发建议,附件,厚业地产项目展示,中基第一国际浙江宁波双大堂云顶会所泛商务总部OFFICE物业形态：写字楼建筑面积：52000M2发展商：宁波市隆基置业有限公司,新隆华府浙江北仑人文之地，活性住宅，城市精英生活物业形态：高层建筑面积：34277M2发展商：宁波新隆房地产股份有限公司,海天连城江苏连云港国际级海湾公园的格调生活物业形态：联排别墅、多层、小高层、高层、商铺建筑面积：300000M2发展商：连云港市珠禄房地产开发有限公司,太平鸟兰乔清境安徽池州都市动感休闲生活体验社区物业形态：多层、小高层、高层建筑面积：150000M2发展商：宁波太平鸟置业有限公司,徽商广场安徽合肥七星级白金汉宫办公行署物业形态：SOHO、高层住宅、写字楼、商业建筑面积：200000M2发展商：安徽欣国房地产开发有限公司,尚方浙江宁波南CBD，国际商务新引擎物业形态：写字楼建筑面积：25550M2发展商：宁波汇港置业有限公司,隆兴摩玛国际广场浙江宁波世界商务主场宁波风尚谷地物业形态：写字楼、酒店、商业、SOHO建筑面积：130000M2发展商：宁波隆兴置业