2008河南许昌亨源通步行街项目推广建议案.ppt

亨源通步行街项目推广建议案,策略整合：泰赢咨询提案时间：2008年3月,PART1市场部分,、市场部分,区域分析综合分析：东城区商业多以住宅门面房商业，纯商业型物业较少。从踩盘的情况可以得知，该区域销售较好的商业门面房多以面积适中的商业铺位，面积多集中在150200平米之间；目前本区域的价格相对较低，每平约7000元左右，就目前的房地产情况而言，发展潜力较大；城市重心东移，东城区处于发展阶段，配套相对市中心较少，将成为许昌发展速度最快、最具成长性的热点区域之一，商业市场需要时间培育。,一、市场部分,1、个案调查：建业帕拉帝奥项目地址：许昌东城区魏文路与建安大道交叉口发展商：建业住宅集团项目现状：商业门面房为2层，一层5500元/10000元/均价7000元/，二层商业2500元/，现所剩商业门面房不多，建安大道商业门面房价格远远高于魏文路商业门面房，单层最小面积140，9000元/左右。如投资客户建业后期推荐商家。铺位面积设计大面积为主。项目印象：项目位置便利，户型设计较为合理，开发商品牌效应较大，集聚购买人气。项目整体氛围较为成熟，景观、已进驻商家等配套资源，给项目带来资源共享。,1、个案调查水木清华项目地址：兴业路与八一路交叉口项目现状：商业现已售罄，租金7500元/8000元/价格相对建业较便宜，整体包装形象较好，前期住宅销售积累了很多投资型客户，为商业的销售带来了一定优势。,一、市场部分,一、市场部分,1、个案调查腾飞花园项目地址：天宝路与漯河路交汇处项目现状：现商业还未开始销售，户型、价格都未出，预计销售时间为2008年下半年。,一、市场部分,1、个案调查九州溪雅园项目地址：东城区学院路东建安大道北开发商：许昌市就洲鸿豫置业有限公司。项目现状：2层商业，现还未开始销售，预计10月份推出市场，面积2001000，价格未定。,一、市场部分,综合分析,东城区房地产产品为高档物业为主、价格提升很快、以许昌市中高收入客群为主的新兴发展型区域。房地产未来竞争激烈,产品类型：东城区项目商业以住宅商业门面为主，纯商业类物业较少，市场需要慢慢接受与培养。,发展方向：东城区目前在售商业市场存量较大，未来竞争激烈，且我项目为纯商业类型在资源及配套上较为劣势，但周边项目与我项目在推出的时间周期上较有区别，故项目存在一定契机。,价格：6500元均价被市场接受，也出现了7000的高价，商业价格提升很快,面积：东城区商业面积以两层大面积户型为主，少量小户型。,环境配套：东城区处于发展阶段，商业氛围较弱，配套相对市中心较少，将成为许昌发展速度最快、最具成长性的热点区域之一,PART2房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,二、房源统计,房源分析：从户型平面图上，产品设计形式较单一，客户挑选余地较小，三层面积较大，销售具有阻力。从房源统计来看，面积多集中在100200区间；开间进深较合适，面积较合理。面积配比较平均，与周边商业相似，在有限的客源下，要尽快入市，抢先市场份额。项目属于东城区纯商业项目，对于投资客风险较小，周边企事业单位较多，未来消费能力较大。,PART3销售节奏与计划,三、销售节奏与计划,总体思路：1)通过大众媒体（主要指户外广告、广播和报纸广告等）和系列主题互动公关活动，提高本案的社会知名度和影响力，传达本案的市场定位和经营定位，更重要的是，塑造出一个高端的、个性的和标志性的商业品牌形象。2)通过分众媒体、DM单和系列体验营销活动，向各个细分目标客群直接有效地传达本案经营产品和服务的内容，激发各个细分目标客群的消费兴趣，吸引其前来。,三、销售节奏与计划,总体思路：3)通过本案现场的视觉创意设计和店内外公关活动，吸引业主、魏文路、八一路上的客流，乃至许昌市高收入目标群，用现场氛围感染客户。4)通过形式新颖的假日主题营销、销售促进活动和协同营销活动，在长期方面，可吸引更多数量的潜在目标消费者加入，并且可提高项目知名度与已购客户消费忠诚度，在短期方面，可促进销售，增加客户资源积累。,三、销售节奏与计划,三、销售节奏与计划,具体工作安排：1、08年3月准备期（第一阶段）此阶段为项目销售准备阶段，工作重点为销售人员进驻，销售物料设计和印刷，现场售房部的包装布置，新售房部的装修，销售人员的培训等，为项目正式销售及开盘做好准备和宣传造势工作。,主要工作：销售人员进驻老售房部开始对外接受咨询售房部内外进行现场包装新售房部进行装修增加市中心售房部销售人员培训推广策略，媒体计划。,三、销售节奏与计划,具体部署：现场包装方面新、老售房部现场包装，详见第五部分售房部布置建议销售方面销售人员培训：3月份进行销售人员的培训，为4月份进驻新售房部，开盘销售做好前期准备。市中心销售部：现售房部位于东城区项目现场，人气与目标客户范围较有限，建议扩大宣传范围，增设市中心接待处，在市中心人气较旺区域设置市中心销售部，如文峰广场、大型商场附近等。有利扩大项目的宣传度，吸引不同区域的客户。,三、销售节奏与计划,具体部署：,推广策略1、完善现场包装、销售物料：销售道具作为楼盘销售的必备工具，是传达项目卖点的有效途径，有利于销售人员更好的讲解项目，提高客户对项目的认知度。完善以下销售道具：名片、单页、折页沙盘模型。2、加大活动力度结合节假日周末时间，到市中心商场等人流量集中区域进行买旺铺送大礼等相关促销活动，可在商场挂吊旗，门前广场做展台，进行项目推荐。3、派单由售楼人员或业务员定期到许昌所属县镇进行发单，分组编制，“走出去”挖掘客源，由开发商派车，销售部负责，策划部设计DM单页、巡展活动展板；变被动为主动，扩大客户来访量。,宣传方面：入市期以现场包装、户外广告牌、道旗、报纸广告为主，建议在大众媒体，如许昌晨报、许昌日报投放几期形象报广，同时结合派单、短信、等分众传媒对项目卖点进行系统的宣传，巩固其对项目的信心。项目信息发布、项目概念阐述、系列广告传播，全面传播商业项目的投资及经营价值，强调其商业的特质及不可复制性，为开盘蓄势。,三、销售节奏与计划,三、销售节奏与计划,具体部署：主要工作：公关活动；海报派发；系列广告；促销活动；媒体应用：报纸广告；户外广告；单页、短信；传播主题：投资需要选择，敬请关注亨源通步行街投资10万净赚100万，百万富翁不是梦国际商业步行街全面整合许昌商业版图间间门面房、户户沿街铺集购物、餐饮、娱乐、休闲、于一体的大型商业街,三、销售节奏与计划,具体部署,媒体安排：,三、销售节奏与计划,2、08年4月（入市期）4月新售楼部装修完毕，已投入正式使用，将进行售房部的内外装饰，4月份入春旺销期，进行项目宣传，开展活动，积累客户，充分蓄势，做好4月底顺利开盘。4月重点打造样板展示区和认购、售房部设计工作和人员培训。主要工作：新售房部包装设计广告投入宣传销售人员入场新销售部4月底开盘现场布置、物料准备、流程设计新售房部沙盘模型的制作价格方案的确定,三、销售节奏与计划,具体部署：现场包装方面新售房部现场包装，详见第五部分售房部布置建议推广策略媒体策略4月份以现场包装、户外广告牌、道旗、报纸广告为主，同时结合派单、短信、等分众传媒对项目卖点进行卖点开盘的宣传。,推广策略宣传重点：开盘信息发布、主题促销活动、系列广告传播，形成销售高潮；传播主题：组合型财富旺铺财富组合、价值翻番鲤鱼跳龙门，财富要翻番投资首选门面房，经营就在商业街投资地产原始股，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工,三、销售节奏与计划,三、销售节奏与计划,具体部署：媒体安排,具体部署：公关活动1）活动主题财富组合、价值翻番亨源通商业步行街组合型财富旺铺盛大公开2）活动目标开盘正式发售；利用促销活动促进销售；尽快入市，抢先于竞争对手开盘；3）活动内容开盘优惠倒计时，最大优惠5%，,三、销售节奏与计划,三、销售节奏与计划,3、08年5月、6月（强销期）本阶段主要围绕开盘业绩炒作和实际卖点诉求展开宣传攻势，同时加大对未成交的意向客户电话邀约，保证项目的热销，为顺利清盘奠定基础。五一促销活动业绩炒作的宣传现场包装节日氛围营造媒体宣传：报纸、户外、单页、短信为主。宣传重点：五一活动，品质宣传。,三、销售节奏与计划,4、08年7月10月（续销期）经过开盘期引爆，项目形象已经渗透至许昌全城市场心中，在本阶段主要围绕实际卖点诉求和促销活动展开宣传攻势，保证项目的热销，为下一阶段顺利清盘奠定基础。主要工作：广告卖点攻击销售快报、业绩炒作的宣传媒体宣传：报纸、户外、单页、短信为主。配合活动：促销活动演艺活动，提升现场人气，渲染商业氛围，促进后期销售和招商；,三、销售节奏与计划,08年11月12月清盘期针对剩余铺位，通过实际的折扣或者其他促销手段打动观望型客户，促使其尽早下定，顺利完成尾盘去化。主要工作：客户口碑带动以清盘答谢老客户为噱头，开展买赠等销售促进活动,PART4价格,价格方面,价格方面,PART5现场包装,五、现场包装,售房部建议售楼部作为项目的第一窗口，是市场认识项目的“第一眼”，是楼盘的展示平台。售楼部外部景观的营造是客户的第一直观对项目感受，将直接感受到项目感召力，售房部外部应体现项目的整体品质感，应达到和内部相统一。,五、现场包装,现场售楼部内部及外部包装作为项目的形象展示面，售楼部在外部景观布置上还应该加以更多细节的处理，让客户在未接触产品之前，先对项目产生好感，具体包装内容如下：,五、现场包装,1、售房部外部设置道旗，广告牌渲染气氛建议在魏文路与八一路交叉处做项目新售房部，两边车流人流可更直观的看到项目。新售房部道路两边设置道旗、户外广告牌起到更好的宣传与引导作用。,五、现场包装,2、售楼部门前景观营造主题广场：客户从周边经过不能直观的感受售房部现场的景观，为了更好的展示售房部外围景观，可营造出小型休闲广场，设置精美风情景观小品、雕塑和精神堡垒等。,五、现场包装,外围景观：售房部的外围景观可设置景观小品等，同时在路面布置西式遮阳伞、精致花卉，并辅以灯柱、道旗、指示牌等点缀，营造售房部门前休闲氛围，第一时间感染客户.,五、现场包装,两侧：花坛道旗看房通道作为客户看房的必经通道，为形象工程应注重营造细节，建议两侧摆放花坛，增加现场感染力。,五、现场包装,景观小道营造通往售房部的景观小道，路面以石板铺设造型迥异的青草栈道，周边可种植花草也可放置花坛，增添现场氛围，使客户感受项目的品质感。,五、现场包装,商业铺面增设商业牌增加每个铺位的商业品牌展示牌，增加项目整体成熟商业形象，营造商业热闹红火销售氛围，利于展示项目形象。,五、现场包装,临街商铺氛围营造为营造项目整体成熟氛围，建议在一层临街商铺外围做氛围营造，悬挂项目吊旗。,五、现场包装,路灯增加售房部门前路灯的设置，营造出门前整体成熟商业氛围，也便于晚上项目整体形象展示。,五、现场包装,售房部内部包装售房部一层分区图,入口,沙盘,厕所,楼梯,魏文路,八一路,谈判区,谈判区,五、现场包装,售房部二层分区图,办公室,财务室,经理室,楼梯,2楼为办公区域，可与一楼相通,五、现场包装,室内装饰景观在销售部内部设置跟项目整体风格相统一的装饰性墙，营造室内氛围和美感，凸现项目品质感。,五、现场包装,保安、保洁人员销售部除了景观布置之外，服务人员的精神面貌也是影响人对项目认识的主要因素，为了更全面的展示项目品质建议售楼部增设保安与保洁人员，要求服装统一，形象气质佳。,五、现场包装,老售房部包装因项目销售时间紧蹙，销售人员3月份进行进驻。新售房部还未进行装修