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浙江大学硕士学位论义富阳市士地供应市场分析及政策建议 中文摘要 优化土地供应是发挥土地参与宏观调控作用的重要途径。本文致力予实现两方面的 研究目标：一是探索土地供应市场实践研究的思路与方法，为理论提炼与方法论总结提 供素材。二是依据国家政策导向与富阳市土地供应市场存在的问题，对规范、优化富阳 市土地供应市场提出切实可行的政策建议，为地方政府制定土地供应计划及政策提供参 考。 本文采用2 0 0 4 2 0 0 6 年富阳市土地供应市场的系统数据，从土地供应影响因素、 土地供应量、土地供应来源、土地供应结构、土地供应方式、土地供应区域分布、土地 供应价格等方面对富阳市土地供应市场进行了系统分析。分析结果显示，富阳市土地供 应市场存在的主要问题包括：第一，工业用地供应比重偏大，布局过于分散；第二，住 宅用地供应存在局部区域超前过量供应问题，但廉租房、经济适用房等保障性用地供应 比重偏小；第三，协议出让面积与比重均不断增加，总体价格偏低；第四，出让地块“净 地 不净、基础设施配套较差的问题突出。针对问题从五个方面提出了促进与完善富阳 市土地供应市场的政策建议：一是调整土地供应结构，加大保障性用地供应；二是规范 1 地出谴行为，完善圭地出诖制度：兰是加强土地价格监测，实行最低限价标准；四是 完善土地储备制度，尝试建立“土地银行”模式；五是提高市场配置效率，逐步建立“勾 缝制度 。全文共分三部分： 第一部分是绪论、文献综述与理论基础，分析国内外有关土地市场理论与实践研究 的成果和进展，奔绍研究对象酶概况，并确定毳拜究思路与方法等，并甓确研究方尚和切 入点。 第二部分是论文的核心部分，对土地供应市场进行详细分誊嚣。首先，分析影响地 供应市场的政策环境、土地需求等制约因素；其次，从时间纵向变化与区域横向比较两 个角度对土地供应市场进行研究；再次，对不同用途的地价变化与时空特点进行分柝； 最后，对富阳市土地供应市场的特点进行总结。 第三部分是政府对土地供应市场调控管理政策分析，分隽两步骤：一是依据富阳市 土地供应市场运行情况的剖析，归纳土地供应市场存在的问题；三是根据当前的政策环 境，借鉴国内外土地政策经验，针对富阳市土地供应市场存在的阀题提出相应的解决途 径。 关键词：土地供应市场政府调控市场供求价格变化政策建议 渐江大擎颟士学位论文富阳黍缝餐凌紊场分辑及敬繁建浚 a b s t r a c t o 譬i 械撼瓣氇es 弹p l y 西l 黻dp | a y 藤融i 瓒筘擞藏l 国l e 洫倦el 聪d b a s e d 擞羚一跳蟹1 t a f g c to f 毫l l i s 群攀髓w a st oa c 量l i e 如静糟s e 甜巍。蝣e c t i v e s ：f i r s 耄，e x p l o r i 甥妇i 氐a s 褫莲 t h em e t h o d so fl a n ds u p p l ym a r k e tp r a c t i c a lr c s e a r c h ，a n dp r o v i d i n gm a t e f i 猷sf o re x 把a c t i n g s u m m a 拶o f 馈et h e o 搿a n 蠢m e t h o d o l o g ys e c o n d l y ，撒a 薹【i n gs u g g o s t i o n sf 撕s t a 】睦d 砌i z i n g & o p t i m i z i n gt h i ef u y a n gc i t y sl a n ds u p p i ym a r k e t ，b a s 甜o nt h en a t i o n a lp o l 赫i e sa l l df u y a i l g e i 移sl 懿莲s u p p l y 辩黼始| i 嚣u e s ，a 藤协e 糟凳f e 辫ei sp v i 螽越南rl o 砖g 。v e 黼m e 嫩s 论、轴矗 。珏ll 雒过s 印p l y 曩雒塔疆娃dp o l i c i e s ， 髓i sp 弹e r 鑫n a l y 捌佼el 褫ds u 辨l y 搬a 呔e to ff 蟛醐gc i 移a b o 臻i t s 鑫翥融l i 魑鼬翻i s g r o s s ，s o u r c e s ，s t m c t u r e ，m o d e ，d i s t r i b u t i o n 柚dp r i c e ，b a s e do nf u y a n gl a n ds u p p l ym 龇e t s 妇埝& 懿2 垂鼍o2 9 0 6 。露l or e s u l l ss l 轮懿矗壕激氆em 艇魏i 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曲a 弹l i e 舐i o n “羹 s y s 钯越” 豫p a p 躞嬲蠢i v i 捌豳l h 戳辫绺， t h e 娃r s tp a l t 、) l 艄t l l ei n t r o d u c t i o l i t e r a t u r e 群e v i e wa n 娃t 量l e o 秽b a s i s ，w h i c ha n a l y 搿d 也e o u t p u t & d c v e l 婶m e n to ff e l 撕v em e o 秽a n dp r a c t i c er e s e a r c h 姻t h el a l l ds u p p l ym a 呔e t d o m e s t i c & o v e r s e a s ，i n t r o d u c 喇t h ep r o 髓l eo ff u y a n gc i t y ，i d e n t i 靠e dt h er c s e a r c hi d e a sa 1 1 d m e 像o d s ，a n d 靛越l 甜如黼氇e 聪s e a r c 瓤琏i r e c 专i o n 嚣觳d 也e 髓硪i n gp o i 嫩 m s e c o 稚p 娥，w h i e h 蛾氇ee o o f 像ep 印l 曲。精d 也el 鞣ds u p p l y 黻融。f i 搬l 舄 a n 烈y z i n gt h ec o n s 觚i n l so fl a n ds u p p l y 激_ a r k e t ，s u c ha sp o l i c ye n v i r o 嫩e n t & l a n dd e 激a n d ； 浙泼大学硕l 学位论文 察阳市地供应市场分析及政策建议 s e c o n d l y s t u d y i n g o nt h el 锹l ds u p p l ym a r k e t 畦l r o u g ht i m ei o n g i t u d i n a l & r c g i o n a ih o r i 趵m a l c o m p 撕s 陇s ；弧i 蜡l y ，瓢蠢y 黔dd i 靛r e n l 够p e so f l a n dp r i c e ；f i 艄l l 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浙江大学、中国科学技术信息研究所、国家图馆有权保蹩本人所送交学位论文的复印件和电 子文档，可以采用影印、缩印或其他复利手段保存论文。本入电子文档的内容和纸质论文的内容褶 一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或 部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权浙江大学研究生部办理。 研究生签名：通导师签名：峄 曩勰：堕：三：乡 ( 浙江大学硕士学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 土地市场成为影响城市发展的重要因素 土地是人类社会赖以生存与发展的自然资源之一，其特有的稀缺性又决定了土地也 是一种重要的资产( 李涛，2 0 0 6 ) ，特别是在1 9 8 8 年中华人民共和国宪法修正案规 定“土地使用权可以依照法律规定转让”之后，随着土地市场的发育与规范，城市土地作 为资产的特性越来越被人们所重视，土地资产的价值也迅速提升，呈现出三个明显的态 势：一是土地资产在国有资产总值中占有相当高的比重，通过房地产市场、金融信贷市 场的交易，土地已作为影响经济运行的重要因素，而被政府官员、高校学者、开发商、 普通居民所高度关注；二是土地出让金已成为地方政府重要经济收入来源，城市土地成 为城市发展的命脉；三是土地供应市场调控与工业化、城市化进程密切相关，特别是2 0 0 2 年至今，部分行业投资是否出现“过度”与“低水平重复建设”，以及房地产市场是否“过热” 等问题引起各界高度关注。在市场经济过热与产业结构调整背景下，政府通过控制“地 根”、“银根”等措施对宏观经济与产业结构进行调控，如何通过“地根”调控以稳定和促进 国民经济健康平稳发展，已成为业界研究焦点。 1 1 2 土地供应市场调控政策需因地制宜 近年来，国家、省、市各级政府出台了一系列基于土地供应市场的调控政策，对国 民经济运行与区域发展产生深远的影响。但土地供应市场调控政策的出台与执行体现了 一个“自上而下、逐步修正与细化”的过程，地方的土地市场调控政策应该针对当地的社 会经济背景、土地利用特点、土地市场运行所暴露的问题，进行有针对性的分析，再归 纳提炼出相应的调控政策，即什么现象出台什么政策，提高土地供应市场调控政策的针 对性、有效性与适用性。 1 1 3 土地供应市场研究有待进一步深入 在中国知网、万方数据库的检索中，检索题名与“土地市场”有关的硕士论文2 2 篇， 实际内容与本文相关的只有1 5 篇1 ；博士论文5 篇。李涛、张丁发等5 人的博士论文完 成于2 0 0 1 年至2 0 0 5 年之间，主要对土地市场运行、土地市场结构、规范化管理、政策 控管、制度保障等方面进行了深入的理论研究，为本文的撰写提供了研究思路与理论依 据。陈月红、毛芳韬等1 5 人的硕士论文大部分完成于2 0 0 2 年至2 0 0 5 年之间，针对土 1 其余硕土论文涉及士地市场网络平台建设、农村土地市场研究、古代土地市场沿革等其他领域。 l 浙江大学硕士学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 地市场价格影响因素、供给机制、供给模式、政府职能作用、市场规范化等方面展开讨 论。其中与本文立题相近仅有1 篇，即天津土地市场发展对策研究，该文通过对土 地市场供求关系、土地市场发展主要影响因素的分析，提出土地供应规模，并对土地市 场的发展对策进行了探索；但该文中对土地供求的研究较为简单，供给情况仅分析建设 用地总供给量变化，需求情况只依据前几年供给量做平滑预测，对土地市场运行本身的 研究较为薄弱，这与其论文研究的重点与数据收集的难度有关。 总体上看，当前土地供应市场研究有待进一步深入，具体体现在以下几点：一是与 土地供应市场相关的制度分析、理论研究已逐步形成，但停留在理论研究阶段，专门对 土地供应市场本身进行系统实践研究的较少；二是在数据分析方面往往存在着部分章节 使用一个城市的数据，其他章节使用其他城市的数据，而以一个城市的土地供应市场数 据为研究对象进行分析提炼的文献较少；三是将土地市场运行情况分析与土地市场制度 建设结合起来研究的较少：四是大部分的文献是为了佐证某一理论进行实证研究，而通 过数据资料的分析揭示土地供应市场存在的问题，并提出相应政策建议的较少。 1 1 4 土地市场信息发布制度的发展有利于研究数据的收集 虽然国家从上个世纪8 0 年代末就开始进行土地出让，但由于土地市场信息发布平 台建设的滞后，地域性很强的土地市场信息受到地方传媒的局限，数据资料获取的经济 成本巨大，致使土地供应市场研究缺乏必要的数据，难以通过数据分析对土地市场运行 情况进行准确的把握。 随着网络媒体技术的发展，国家开始致力于土地市场信息发布制度的推行，进行了 部分城市的试点，逐步在全国范围推广，并向县一级的行政区域覆盖。2 0 0 4 年初，国土 资源部在全国建立和推行土地市场动态监测制度，建立了土地市场运行快速反应机制， 加强对土地市场的宏观调控。全国3 0 个省建立和运行了中国土地市场动态监测系统， 开通了中国土地市场网，监测网络体系在国家、省、市县逐步构建。2 0 0 6 年6 月，国土 资源部“中国土地市场网”全面改版，普通市民可在网站上查询全国土地供应计划、出让 公告以及出让结果。 中国土地市场网( 2 0 0 3 年1 0 月开通) 、中国地产投资网等一系列信息发布网站的建 立，为土地供应市场的研究提供了丰富的数据来源，近年来所积累的多年度序列的供地 与地价数据，为本文的撰写提供了必要的数据支撑。 1 2 富阳市概况 1 2 1 富阳市自然、社会、经济状况 富阳市地处浙江省西北部，地理坐标为东经1 1 9 。2 5 ，0 0 ，1 2 0 0 0 9 3 0 ”，北纬 2 9 。4 4 4 5 3 0 。11 5 9 ”，是沪杭甬“金三角”交汇点、杭州市西大门、国务院首批沿海对外 2 浙扛人学硕士学位论i 言阳市土地供应市场分析厦政蘸建议 开放县( 市) 之一，也是杭州未来大都市的重要组成部分。富阳东接杭州市萧山区，南 连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻， 距杭州市区3 8 公里。富阳属中亚热带季风气候区，地貌以“两山夹江”为特点，区域土 地总面积1 8 3 12 平方公里，其中平原占1 87 ，水域占56 ，山区多达7 57 ，故有“八 山、半水、分半田”之称；全区共辖乡6 个，镇1 5 个，街道4 个。 图1 1 富阳市地理区位 富阳市是上海经济区和沿晦经济开发区的组成部分，经济实力较强。近几年来富阳 市经济持续快速发展，是杭州市的外商投资热点地区之一。2 0 0 6 年全市生产总值达到 2 3 84 亿元，四年来年均增长1 79 ；人均g d p 达到3 7 6 1 8 元，年均增长1 72 ；财政 总收入3 02 6 亿元，年均增长2 0 麟，其中地方财政收入1 59 6 亿元，年均增长2 75 ； 全社会固定资产投资1 1 48 亿元年均增长3 13 ；社会消费品零售总额达到4 48 亿元， 年均增长1 51 ；三次产业结构比例调整为83 ：6 13 ：3 0 4 ，产业结构更趋优化。综合 实力名列全国百强县( 市) 第3 0 位，跻身中国最适宜民营企业投资创业的百强城市和 匠三角最具投资价值的十强县( 市) 。 工业发展坚持“工业立市”战略，2 0 0 6 年实现工业总产值7 7 6 5 亿元，年均增长2 62 ， 获“国家( 富阳) 光纤光缆产业园”、“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”称号。机械电 子、新型建材、生物医药等新兴行业发展较快。工业功能区2 0 0 6 年实到外资2 1 9 8 万美 元，实到内资52 亿元，四年累计实到外资8 0 4 9 万美元，实到内资1 19 亿元。 房地产投资自2 0 0 2 年以来持续增大开发量迅速增加，成交量成倍放大，价格快 速上升，市场十分火爆，这种态势一直持续到2 0 0 5 年。自2 0 0 6 年3 月国家加强对房地 产开发宏观调控阻后，富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一 房难求的火爆情景己悄然消失，逐渐进入了调整期，这与近几年出台的调控政策密切相 酾扛大学硕士学位论文t 吊市土地供应市场分析盈或策触 关 1 工2 富阳市土地利用现状 新蝈 瘩 诛请啦。 镕微大潭镇 常蚩镇 常绿镇 湖源， 图l - 2 富阳市行政区划 土地利用类型布局受地形、地貌等自然因素的影响较大，林地和园地主要分布在低 山丘陵地区；耕地和城乡居民点建设用地、工矿用地、交通用地等，主要分布在地势平 缓的平原地区。富阳市士地利用现状面积按如下顺序递减：林地 耕地 居民点及工矿用 地 未利用地 园地 其它土地 其它农用地 交通用地 水利设旌用地。 根据富阳市已通过验收的土地利用更新调查结果数据2 0 0 4 年富阳市士地总面积为 1 8 2 1 0 7 叭公顷，其中农用地1 5 2 6 3 22 3 公顷，占上地总面积的8 38 1 ，建设用地1 4 5 6 36 1 公顷，占8o 6 ，未利用地1 4 9 1 11 8 公顷，占81 辨a 。现状建设用地主要分布在中部平 原及丘陵区，近年来随着社会经济建设的迅猛发展，建设用地面积增加迅速，尤其是城 市建设、工业嗣医、交通用地的增加相当明显。 1 3 研究必要性与意义 在部分行业投资是否出现“过度”与“低水平重复建设”，以及房地产市场是否“过热” 等问题成为社会关注焦点政府宏观调控力度不断加大的背景下，土地供应市场作为政 府“地根”调控的有力手段，具有重要的研究价值与现实意义 第一，土地供应市场分析的成果是政府出台相关调控政策的重要前提，但从当前土 地供应市场的研究现状看由于数据盗料收集难度大而无法对市场运行进行深入研究， 分析较为概要，系统研究的较少。如何对土地供应市场的影响因素、供给情况与价格变 化进行详细分析，揭示土地供应市场运行特点与存在的阔题，将是今后一段时间的研究 浙江人学引：学位论文 富阳市土地供应市场分析及政策建议 重点。 第二，土地作为大额资产，在经济发展中发挥重要的杠杆作用，政府对土地供应市 场的调控管理是否得当将极大地影响地方的社会经济发展。对国家土地调控政策导向进 行研究，并依据土地供应市场分析的结论，提出切实可行的政策建议，具有较大的实践 意义。 第三，当前土地供应市场研究的理论层面已初步构建，但在实践层面尚需更多的地 方案例分析与经验总结。通过对富阳市进行案例分析，构建一个实践分析思路，不仅有 利于地方政府加强土地供应市场调控政策研究，也有利于深化与完善土地供应市场的制 度建设与理论研究。 1 4 研究思路与方法 1 4 1 研究思路 本文是土地供应市场实践研究的重要环节，如图所示。本文立足整个研究流程的前 半部分，即先对富阳市土地供应市场进行分析，归纳和总结土地供应市场存在的问题， 并根据国家政策导向与富阳市实际情况，提出切实可行的政策建议。 ：i土地市场分析n iil | 一l 巨匐 土地市场变化 十地政策执行 土地政策制定 图1 - 3 土地供应市场实践研究基本思路 具体技术路线如下：首先，对研究现状、理论基础进行梳理，确定富阳市作为研究 对象，收集相关数据与资料；其次，对富阳市土地供应市场进行详细分析，是论文的核 心部分，分为三部分：一是影响因素分析，包括政策环境与土地需求两方面；二是土地 供给情况，对土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式、区域分布特征等问题进行 时空分析；三是土地市场价格分析，对工业用地与商住用地的价格变化与区域特征进行 归纳。再次，对富阳市土地供应市场特点与存在的问题进行归纳与总结。最后，基于宏 观政策导向，针对富阳市的特殊情况提出相应的、切实可行的政策建议。 ( 浙江大学硕士学位论文 富阳市土地供应市场分析及政策建议 1 4 2 研究方法 系统分析方法 上 土地供应市场特点与问题研究 上 土地供应市场政策建议 图1 4 土地供应市场研究技术路线 土地供应市场与调控政策研究是一个系统工程，包含两条主线，一是土地供应市场 的供求关系与价格变化的分析，涉及经济发展、人口增长、城市化、工业化、金融、税 收、房地产等影响因素：二是土地供应市场调控政策研究，涉及政府、市场、规划、建 设、城乡发展等多方面的问题。因此，研究土地供应市场不能孤立地进行，必须纳入整 个社会经济体系中，以系统论为指导，充分研究土地供求与土地价格之间，政策调控与 市场反应之间的关系。 o 定性分析与定量分析相结合 采用定性与定量相结合的研究方法，对土地供应市场的供求关系与价格变化进行定 量分析，总结归纳土地供应市场运行特点，并依据当前的土地市场调控政策环境，定性 判断富阳市土地供应市场存在的问题与原因。 共性分析与个性分析相结合 6 浙江大学硕士学位论文 富阳市土地供应市场分析及政策建议 由于土地的不可移动性与土地市场的地域性，地方土地供应市场存在较明显的个性 特征，在研究过程中注意做到共性与个性相结合。既要考虑到全国土地供应市场的特点、 变化趋势、政策背景，也要考虑到地方土地供应市场的特殊性，以做到因地制宜地展开 研究。 卿时间分析与空间分析相结合 在土地供应市场运行情况分析中，沿着两条主线：一是时间纵向变化；二是区域横 向比较。在时间纵向变化分析中，对富阳市2 0 0 4 2 0 0 6 年土地供应的总量、来源、结 构、方式、价格等进行分析；在区域横向比较分析中，对富阳市与杭州市其他县市，以 及富阳市内部各个乡、镇、区的土地供应量、土地出让价格分布状况进行研究。时间分 析与空间分析相结合，能更好地揭示富阳市的土地供应市场特点与存在问题。 7 浙江大学硕士学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 2 1 国外研究现状 2 1 1 土地市场理论与实践研究 第二章研究现状 弗一早研咒现恹 土地市场研究涉及土地经济、土地制度、市场供求与价格形成机制等领域，表现出 多学科综合交叉发展、定量化与模型化、以及由普遍到个案研究等发展趋势，并更多地 与政府宏观调控相结合。在土地经济方面，硒c h a r dt e l y 和e d w a r dw m o r e h o u s e 是 最早对土地市场进行较为深入研究的学者，在其所著的土地经济学原理一书中对市 地与农地间的关系、市地的特点与城市土地价值作了详细的阐述，对我国土地经济问题 研究具有重要的参考意义( 伊利等，1 9 8 2 ) 。在土地制度方面，e l i z a b 锄d a l e y ( 2 0 0 5 ) 研究了k i n y a n 锄b o 等地区土地使用权制度的历史演变，建议采用渐变的土地市场改革 措施。在市场供求与价格形成机制方面，p a v e lc i a i a i l ( 2 0 0 6 ) 研究了土地市场的交易 成本和不完全竞争如何影响欧盟新东欧成员国的农业补贴福利政策。w ：a l o n s o 等以市 场平衡理论为基础，以追求经济效益最优和费用最少为目标，认为土地在不同用途之间 的分配主要由市场来决定，建立了古典模型，通过对在市场平衡条件下不同土地利用者 的效用函数或竞标地租曲线进行了最优化求解( 李涛，2 0 0 6 ) ；d c a p o z z a 等构建的动 态模型，认为城市增长对土地价格有重要影响，用以解释不同城市土地市场价格差异及 城乡地租的差距( 李涛，2 0 0 6 ) ：c h a r l e s h w u n z e b a c h 等指出不动产市场是一个市场 博弈，政府干预的领域，主要有法律、产权、税收、信息、协调等( 李涛，2 0 0 6 ) ；m i c h a c l g o l d b e 唱等对各种用途的土地需求、土地及其设施的供给进行系统分析，建立了土地市 场的均衡模型( 李涛，2 0 0 6 ) 。 综上所述，市场经济发达国家的土地市场发展较为成熟，理论研究较为深入，并与 案例分析相结合，应用模型对数据进行检验，研究结果可信度相对较高，但由于各国法 律体系、土地所有制的差异，土地市场发展背景与中国存在一定的差异，中国在学习与 借鉴国外经验的过程中应注意结合具体国情进行修正。 2 1 2 土地供应市场相关研究 国外学术界对城市土地供需管理的研究比较重视，对土地供应市场的运行与管理产 生积极的影响。在土地供应市场运行方面，p a u lw r a d d e l l 与t e 唧m o o r c 对土地开发需 求评价和城市土地市场建模问题进行了研究；k i r km c c l u r e 认为土地市场监控有助于解 决商业办公用地建筑周期与工业用地过量供给的问题( g e r r i tj k n 唧，2 0 0 3 ) 。在土 地供应市场供求方面，部分学者运用行为学等理论，对在既定的土地政策下城市土地供 8 浙江大学硕士学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 需主体的动机、行为及其市场结果进行了研究，如p a l l lrb 啪s s 和n o 豫m e s a 对哥伦比 亚麦德林市住宅用地供给模式与市场绩效的关系进行了实证研究( 杨庆嫒，2 0 0 2 ) ；部 分学者应用经济学、城市地理学等学科的基本原理和方法对某一城市或城市某一区域的 土地供求关系、土地利用效率及其影响因素进行深入研究，如d i e t e d c hh a r t i i l u t 对德国 的司徒加特( d i e t e r i c hh a n m u t ，1 9 9 3 ) ，n e e d 锄d b a r r i e 对荷兰的鹿特丹( n e e d a m d b a r r i e ，1 9 9 3 ) ，a c o s t ar d d r i 9 0 对法国的雷恩( a c o s t ar d d r i g o ，1 9 9 3 ) ，w i l l i a m s 黜c h a r d h 对英国的商务公园区( 、m l l i 锄s 硒c h 砌h ，1 9 9 4 ) ，g a s t o n ea v e 对意大利米兰市 ( g a s t o n ea v e ，1 9 9 6 ) 人口变化、土地供应政策等因素对城市土地供需关系和城市土地 价格的影响等问题进行了实证研究。w e s t i n 和k a mm 鹕a r e t 对美国城市中心区住宅用 地供需与住宅价格变化的关系进行了分析( 杨庆媛，2 0 0 2 ) ；d a v i ded o w a l l 构建了定量 评估城市土地供需状况的指标体系，并提出了具体的评估思路( 杨庆嫒，2 0 0 2 ) 。在 土地市场配置方面，k 1 a u sd e i n i n g e r ( 2 0 0 8 ) 以越南数据为研究对象，分析了土地市场 发展的影响因素，认为政府在提高土地市场配置效率方面具有核心作用。 总体而言，国外的土地供应市场研究与案例分析结合紧密，通过数理统计分析对特 定的土地市场问题进行了深入的研究，但在土地供应市场调控对国家宏观经济与产业调 整的促进方面，不如国内的重视程度。 2 2 国内研究现状 2 2 1 土地市场理论与实践研究 国内学术界在2 0 世纪8 0 年代初，对于“土地是否有价”、“收取地租是否意味着剥 削”等问题进行了广泛的讨论，推动了土地有偿化进程。随着改革开放进程的推进，研 究机构和学术梯队的建立，学术研究取得了较大的进展，城市土地市场的相关基础理论 基本形成。如周诚的城镇不动产市场经济问题、张熏华的土地与市场、毕宝德的 中国地产市场研究等，主要是以我国的市场发展情况为基础，从不同侧面探讨土地 市场的结构、模式以及地价、地权等核心问题( 李涛，2 0 0 6 ) ；王万茂( 1 9 9 6 ) 则对市 场经济条件下土地资源配置的概念，目标和原则进行了研究，并系统分析了我国土地资 源配置的模式和状态及利弊得失，提出土地资源均衡配置的构想和衡量土地资源配置的 合理性标准。 随着土地市场化改革的深化，在理论研究的基础上，出现部分关于土地市场的实践 研究，特别是2 0 0 1 年至今呈现逐渐增多的趋势。在土地市场建设方面，胡存智等( 2 0 0 1 ) 从制度、成绩和进展方面对我国土地市场进行了总结，并根据现状、问题及经济环境的 预测，提出土地市场发展的七大趋势；杨庆媛( 2 0 0 2 ) 对中国城市土地市场的发展历史 与现状特征进行研究，揭示了土地市场发展中存在的问题，提出土地市场发展的模式和 发展战略以及政府调控土地市场的基本原则、模式、机制和手段。在土地市场政府管 9 浙江大学硕士学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 理方面，如谭术魁( 2 0 0 1 ) 探讨了城市土地市场化条件下的资产改良、土地收益、政府 税收、政府职能等问题。宋玉波( 2 0 0 4 ) 从我国计划经济体制向市场经济体制变革的特 殊时代背景出发，研究了中国集体、国有土地市场建立与管理的结构、体系和方法。张 丁发( 2 0 0 5 ) 对土地征用制度、土地储备制度、土地公开交易制度、农地保护制度进行 研究，首先从供求机制研究土地市场调控的制度保障，其次从价格机制和竞争机制研究 土地市场调控的制度保障，最后以土地市场的发育与农地的互动关系为基础研究土地市 场调控的制度保障。王建中( 2 0 0 5 ) 在对衡水市土地市场管理现状进行分析的基础上， 指出了衡水市政府在土地市场管理中存在的问题和产生原因，并提出解决建议和对策。 李涛( 2 0 0 6 ) 从城市土地市场运行及相关政策的分析两大方面入手，通过对城市土地市 场效率和与政策绩效的评价，揭示城市土地市场双重失灵的根源，提出了以实现效率与 公平两大目标为基础的城市土地产权管理模式的创新思路，并分布探讨了中央政府与地 方政府的职能定位，提出了各级政府在政策制定和执行等方面的建议。在土地市场配 置方面，曹建海( 2 0 0 2 ) 对我国城市土地行政配置体系以及土地资源的市场配置机制进 行深入分析；李明月( 2 0 0 7 ) 以我国城市土地资源市场化配置进程中已经出现的问题为 切入点，采用规范分析与实证分析等多种方法，着重研究产生问题的制度根源，并提出 对策建议。在土地价格分析方面，唐焱( 2 0 0 6 ) 以南京市和江苏省为例，对城市土地 价格变化及影响因素进行实证研究；尹霞( 2 0 0 6 ) 通过分析武汉市土地市场发展现状及 存在的问题，选择皮尔逊相关分析、多远回归分析等方法，对预期合理地价水平进行了 预测研究。总而言之，现阶段的土地市场研究在深度与广度上有了很大的进展，今后在 理论应用与案例实践上将有更为广泛和深入的研究。 2 2 2 土地供应市场相关研究 国内有关土地供应市场的研究散见于相关文献中，从各个角度进行理论与实践研 究。在土地供应市场供求方面，袁绪亚( 1 9 9 9 ) 以土地市场供求理论为基础，对土地 市场与资源市场配置效率等问题进行理论研究，提出了相应的政策构想：霍长宝( 2 0 0 5 ) 对天津市土地市场的资源状况和市场环境状况进行了系统研究，通过对土地市场供求关 系、土地市场发展主要影响因素的分析，提出土地供应规模，并对土地市场的发展对策 进行了探索。在土地供应市场政府管理方面，张谢定( 2 0 0 1 ) 基于上海房地产新一轮 发展背景，对政府垄断土地供应市场的法律依据、必要性及应注意的问题进行探讨，认 为房地产一级市场的土地供应直接影响到房地产二、三级市场的发展，应从源头强化土 地一级市场的政府宏观管理；刘金虎( 2 0 0 3 ) 以绍兴市国土资源管理实践为基础，对政 策调控土地供应市场，优化资源配置情况进行阐述：张中新( 2 0 0 4 ) 从圈地现象、房地 产开发过度、违法用地等方面，对土地供应政策参与国家宏观调控进行初步探讨；孟祥 舟( 2 0 0 4 ) 认为不同的土地供应政策会形成不同的激励与约束机制，会导致政府、组织 和个人在土地利用中作出不同的行为选择，从而产生不同的土地资源配置效率：刘卫东 1 0 浙江大学硕士学位论文 富阳市土地供应市场分析及政策建议 ( 2 0 0 4 ) 对土地供应市场中的工业和住宅建设用地管理政策特征与落实进行梳理，并对 土地收购储备制度的建立与完善进行研究。在土地供应市场与房地产关系方面，陈光 ( 2 0 0 4 ) 对房地产开发中的土地供应问题、土地供应引发的房地产问题进行综合论述； 宫玉泉( 2 0 0 5 ) 认为土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和管理政策是影响我 国房地产市场的四个重要因素，对房地产市场的土地供应调控不仅要调整供给总量和结 构，还必须正确引导需求和消费；高丽坤等( 2 0 0 6 ) 通过分析土地价格与房地产价格、 土地供应量与房地产数量及土地供应量与房地产价格的关系，找出了土地供应市场与房 地产市场的关系，为政府加强土地市场的宏观调控提供理论依据，并可以根据该理论衡 量宏观政策的实施效果。 在前期国土资源大调查与重点城市地价监测的基础上，2 0 0 4 年初国土资源部在全国 范围建立和推行土地市场动态监测制度，( 国土资源部土地利用管理司，2 0 0 5 ；2 0 0 6 ) ， 以及近年来各个城市的相关期刊也定期公布一些土地市场分析报告，这些变化为国内有 关土地供应市场的研究提供了更丰富的数据资料。 浙江大学硕：l 学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 第三章研究的理论基础 3 1 土地供应市场相关理论 3 1 1 地租地价理论 ( j 地租与地价的概念与关系 地租是直接生产者在农业( 或其他产业) 中所创造的生产物被土地所有者占有的部 分，是土地所有权借以实现的经济形式。地价是为购买获取土地预期收益的权利而支付 的代价，即地租的资本化( 胡存智，2 0 0 6 ) 。地租与地价在本质上具有同一性，而又具 有相对独立性的经济范畴，在土地租赁与土地购买两种交易方式的供求情况大致相同 时，地租与地价互为反函数，呈现同步变化的比例关系。 地租地价理论研究流派 有关地租地价的理论大致分为两个主要流派，一是马克思主义地租地价理论，二个 是西方地租地价理论。 马克思认为资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳 而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。其理论包括级差地租、绝对地租、 垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等不同内容，认为级差地租指租用较优土地所获得 的归土地所有者所占有的超额利润；而绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所 获得的地租。 西方地租地价理论包括资产阶级古典经济学家和庸俗经济学家的地租地价理论、西 方新古典主义城市地租理论。在资产阶级古典经济学家中，威廉配第在赋税论中提 出了关于级差地租的最初概念，以及对土地使用权总价值的独到见解；弗朗斯瓦魁奈是 重农学派的创立者，提出了地租的“纯产品”学说，并对“纯产品”的概念及存在条件进行 了阐述：亚当斯密在国富论中提出了谷物地租决定其他耕地地租的思想，并对土地 肥沃程度、土地位置与地租的关系进行了论述：大卫李嘉图在政治经济学与赋税原理 中，区分了租金与地租，认为级差地租产生的条件，一是土地数量有限，二是土地的肥 沃程度与位置的差别，并对不同条件形成的三种级差地租( 丰度地租、位置地租、资本 地租) 进行分析。在资产阶级庸俗经济学家中，让巴蒂斯特萨伊的理论基础是“生产三 要素论”，目的是证明地租来自土地的作用，而非工人的剩余劳动；托马斯罗伯特马尔 萨斯在1 8 1 5 年发表的关于地租之性质及其进步的研究中，认为地租是总产品价格 中扣除劳动工资和耕地投资利润后的剩余部分，这个剩余部分产出的原因包括土地的性 质、生活必需品所特有的性质、肥沃土地的相对稀缺性。在西方新古典主义经济学家中， 1 2 ( 浙江大学硕：j 二学位论文富阳市土地供应市场分析及政策建议 以阿兰索、密尔斯等为代表的经济学家将边际分析应用于传统的地租理论中，通过边际 产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述，解决了城市地租测算的 理论方法，并注重对政府政策的研究，因而使其具有良好的应用前景。 3 1 2 区位理论 土地区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的 具体表现( 胡存智，2 0 0 6 ) ，是决定城市土地利用价值的重要因素，也是衡量地租、地 价的主要标尺。主要的区位理论包括农业区位论、工业区位论、中心地理论。 农业区位论由德国经济学家冯杜能在孤立国对农业和国民经济之关系中提出， 认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品种类和经营方式；农产品的销售成本 为生产成本和运输成本之和；而运输费用又决定着农产品的总生产成本。因此，某个经 营者是否能在单位面积土地上获得最大利润( p ) ，将由农业生产成本( e ) 、农产品的市场 价格( v ) 和把农产品从产地运到市场的费用( t ) 三个因素所决定，之间的变化关系可用公 式表示为：p = v ( e + t ) 。杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过 合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。 工业区位理论由德国经济学家阿尔申尔德韦伯提出，其理论的核心就是通过对运 输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配 置工业企业的理想区位。运输成本方面，原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同， 当在原料指数不同的情况下，只有在原料、燃料与市场间找到最小运费点，才能找到工 业的理想区位。劳工成本方面，当劳工成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个 工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力的地区选址建厂，导致以运 输成本确定的工业区位模式产生第一次变形。而集聚因素也可使运费和工资定向的工业 区位产生偏离，形成工业区位的第二次变形。集聚因素是指促使工业向一定地区集中的 因素，可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。分散因素则指不利于工业集中到一定区位 的因素。 中心地理论由德国地理学家克里斯塔勒提出，认为中心地商品和劳务的需求门槛、 利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类 密切相关的。克里斯塔勒通过正六边形市场区的推导，构建了一个便于组织中心地与服 务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式，其基本模型包括k _ 3 的市场原则、k ：4 的 交通原则、k = 7 的行政原则。 市场区位论由廖什在1 9 3 9 年发表的经济空间秩序中提出，他将生产区位和市 场结合起来分析，从工业配置要寻求最大市场的角度，得出了与克旱斯塔勒的城市区位 论模型相似的六边形区位模型，并进一步探讨了市场体系的经济景观，认为随着企业争 夺市场的加剧，市场网在竞争中的不断调整会出现一定的地域分