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内容摘要 公司战略就是制定组织目标、目的和为实现这些目标、目的所必须的政策或 计划的方式。公司战略之所以重要是因为它要解决组织未来发展的最重要、最基 本的问题。要制定一个切实可行的战略，就要从战略分析、战略制定和战略实施 三个方面进行研究。 本文以联合易洁物业管理公司为研究对象，对其所处行业的政治、经济、社 会文化、技术发展以及行业的发展趋势进行深入的分析，认为国家对物业管理行 业的规范管理，中国经济的持续高速发展，城市化进程的加快，人们对物业管理 认识的不断提高以及高技术在建筑中的大量使用，为专业物业管理行业提供了广 阔发展空间。通过竞争环境分析五力分析，可以看出，替代者将不会对物业 管理企业产生威胁；政府对市场潜在进入者设置的市场准入条件，例如资金需求、 经营规模、资质审核等等，减少了良莠不齐的企业混入市场；对于购买者来说， 其对价格的敏感性，维权意识的加强，对服务质量要求的提高等因素，给物业管 理企业发展增加了压力；对于行业竞争来说，市场化的全面启动，是不可多得的 契机，但竞争已经很激烈，近6 0 的企业亏损表明了这一点。而对公司现有内部 资源的分析对比，看到强势和弱势方面，企业的竞争优势是什么。 基于对公司的分析研究，制定了公司发展战略、商务运营模式，并规划了 战略目标的实施步骤。最后从运营管理角度入手提出战略实施过程的具体保障措 施。本论文共分七部分。 第一章，绪论，介绍论文写作的背景和现实意义，对相关理论进行论述。 第二章，介绍联合易洁物业管理公司历史沿革，对其现状进行分析。 第三章，对公司所处行业环境进行分析。 第四章，主要研究分析了公司的内部资源。 第五章，公司战略的选择和商业模式的确定。 第六章，分析研究联合易洁物业管理公司战略保障措施。 第七章，论述研究的结论。 关键词：公司战略；战略分析；战略保障 a b s t r a c t c o r p o r a t es t r a t e g yi st h ed e v e l o p m e n to fo r g a n i z a t i o n a lg o a l s ，o b j e c t i v e sa n d r e q u i r e m e n t st o a c h i e v et h e s eg o a l st h ep o l i c yo rp r o g r a m s t r a t e g i ci m p o r t a n c e b e c a u s eo fi t sf u t u r ed e v e l o p m e n to r g a n i z a t i o n st or e s o l v et h em o s tf u n d a m e n t a l q u e s t i o n t od e v e l o pap r a c t i c a ls t r a t e g y ，i ti sn e c e s s a r yf r o mas t r a t e g i ca n a l y s i s ， s t r a t e g yf o r m u l a t i o na n di m p l e m e n t a t i o no ft h es t r a t e g yr e s e a r c hi nt h r e ea r e a s i nt h i sp a p e r , u e cp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e sf o r t h es t u d y ，i nw h i c hi t s p o l i t i c a l ，e c o n o m i c ，s o c i o c u l t u r a l ，t e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n t sa n di n d u s t r yt r e n d st o c o n d u c ti n - d e p t ha n a l y s i s ；t h i sa r t i c l eh o l d st h a tt h es t a t e s p r o p e r t ym a n a g e m e n t i n d u s t r yr e g u l a t i o n , c h i n a se c o n o m yc o n t i n u e st os p e e dd e v e l o p m e n t ，s p e e du pt h e u r b a n i z a t i o n p r o c e s s ，p e o p l eu n d e r s t a n dp r o p e r t ym a n a g e m e n ta n dc o n t i n u o u s i m p r o v e m e n t ，a n dh i g h t e c hi nt h ec o n s t r u c t i o no fl a r g e s c a l eu s e ，f o rp r o f e s s i o n a l p r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r yw i t hab r o a ds p a c ef o rd e v e l o p m e n t t h r o u g ha n a l y s i s o fm i c h a e lp o r t e r sc o m p e t i t i v et h e o r y w ec a l ls e et h a tt h er e p l a c e m e n tw i l ln o th a v e t h et h r e a to fp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e s ；t h eg o v e r n m e n to ft h ep o t e n t i a l e n t r a n t si nt h em a r k e ts e tt h em a r k e ta c c e s sc o n d i t i o n s ，s u c ha s f i n a n c i a ln e e d s ， b u s i n e s ss i z e ，q u a l i t ya u d i t ，e t c ，t or e d u c ed i s a d v a n t a g e de n t e r p r i s e st o e n t e rt h e m a r k e t ；a st h ep u r c h a s e r ，t h ep r i c eo fi t ss e n s i t i v i t y ，t h es t r e n g t h e n i n go fh u m a nr i g h t s a w a r e n e s s a n di m p r o v et 1 1 eq u a l i t yo fs e r v i c er e q u i r e m e n t sa n do t h e rf a c t o r s ，t o p r o p e r t ym a n a g e m e n tt oi n c r e a s et h ep r e s s u r eo ne n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t ；f o rt h e c o m p e t i t i o n ，t h em a r k e t - o r i e n t e d a l l - r o u n ds t a r t ，i sar a r eo p p o r t u n i t y ，b u tt h e c o m p e t i t i o ni sv e r yi n t e n s e ，n e a r l y6 0 o fe n t e r p r i s e sa r el o s s m a k i n g t h ec o m p a n y s e x i s t i n ga n a l y s i sa n dc o m p a r i s o no fi n t e r n a lr e s o u r c e s ，s t r e n g t h sa n dw e a k n e s s e sc a n b ef o u n d ，a sw e l la st h ec o r ec o m p e t i t i v e n e s so fe n t e r p r i s e si s b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h ec o m p a n y ，t h i sa r t i c l ed e s c r i b e st h ef o r m u l a t i o no f t h e c o m p a n yd e v e l o p m e n ts t r a t e g y ，b u s i n e s so p e r a t i n g m o d e la n d p l a n n e d i m p l e m e n t a t i o no ft h e s es t r a t e g i co b je c t i v e s f i n a l l y f r o mt h e o p e r a t i o n a l m a n a g e m e n tp o i n to fv i e w ，p u tf o r w a r das t r a t e g yf o rt h ei m p l e m e n t a t i o no fs p e c i f i c s a f e g u a r d s t l l i sp a p e r i sd i v i d e di n t os e v e np a r t s t h ef i r s tc h a p t e r ，i n t r o d u c t i o n ，i n t r o d u c e dt h eb a c k g r o u n da n dp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e d i s c u s s i o no ft h er e l e v a n tt h e o r y c h a p t e ri i ， i n t r o d u c et h eh i s t o r yo f u e c p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n y s ，t h e i ra n a l y s i so f t h es t a t u sq u o c h a p t e ri i i ，t h e c o m p a n y sa n a l y s i so ft h ee n v i r o n m e n ti nw h i c ht h ei n d u s t r y c h a p t e ri v ，t h em a i n a n a l y s i so ft h ec o m p a n y si n t e r n a lr e s o u r c e s c h a p t e rv ，t h ec h o i c eo fc o r p o r a t e s t r a t e g ya n db u s i n e s sm o d e lt od e t e r m i n e c h a p t e rv i ，a n a l y s i so fu e cp r o p e r t y m a n a g e m e n tc o m p a n y ss t r a t e g i cs e c u r i t ym e a s u r e s c h a p t e rv i i ，o nt h ec o n c l u s i o no f t h es t u d y k e yw o r d s ：c o r p o r a t es t r a t e g y ；s t r a t e g i ca n a l y s i s ；s t r a t e g i cs e c u r i t y 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 一。蚴：痞久l 砂 炒7 叶腑 厦门大学学位论文著作权使甩声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月曰解密，解密后适用上述授权。 ( v ) 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打配”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公并学位论文，均适用上述授权。) 枞一：县一易 ) 。叩年牛月7 日 第一章绪论 第一章绪论 一、论文的背景与现实意义 联合易洁物业公司是一家从事物业管理业务的公司，2 0 0 5 年成立，经过三 年的经营有了一定基础。但是对于中国物业管理行业发展的前景如何? 公司应该 选择什么样的发展战略? 怎样去实施公司发展战略? 这些问题还没有一个清晰 的思路，目前公司经营还处于“摸着石头过河的状态，这些问题不解决必然制 约公司的迸一步发展。基于这种状况，通过对公司所处物业管理行业进行分析， 结合公司已有的资源优势，选择公司发展战略，确定经营的商务模式，制定战略 的实施计划和具体措施，为公司发展奠定理论基础。 从公司的现状来看，依然还很弱小，体现在公司规模小、市场占有率低、 财务资源短缺、人才匮乏、业务渠道少、品牌知名度低等等，这些因素都制约着 公司的发展。 本文对联合易洁物业公司发展战略进行研究，目的就是要提出上述问题的 解决方案。解决这些问题，不能头疼医头脚疼医脚，要进行系统化研究，运用公 司战略管理理论，通过对行业环境和竞争程度进行分析，对公司现有资源的分析 及与竞争对手的比较，确定公司发展战略、实施计划以及具体的措施，对公司的 发展具有重要现实意义。 二、主要立论依据 ( 一) 公司战略的定义及其重要性 “公司战略可以被描述为组织的目标，然而，目标本身并不是战略，为了把 目标变为现实，还需要制定计划和采取行动。所以公司战略就是制定组织目标、 目的和为实现这些目标、目的所必须的政策或计划的方式”。 对于公司战略的定义还有以下的说法： 。资料来源：( 英) 林奇( l y n c h r ) 著，周煊等译： 公司战略，云南大学出版社，2 0 0 1 9 资料来源：吕鸿德企业竞争战略讲义，厦门大学，2 0 0 5 1 0 l 联合易洁物业管理公司发展战略研究 “企业的基本长期目标及标的决定，以及为实现这些目标所采取的一连串的 行动和资源分配 a l f r e dc h a n d l e r ( 1 9 6 2 ) “将组织的主要目标、政策及行动，顺序地整合为一个整体性的形态或计 划 j a m e sbq u i n n ( 1 9 8 0 ) “为确保企业的基本目标能够达成所设计一种一致的、整体的、整合性的 计划”叫i 1 1 i a mfg l u e c k ( 1 9 8 0 ) 从这些公司战略的描述看出并没有普遍适用的定义，但公司战略的任务就 是充分利用其所拥有的技术和资源，尽量避免环境方面的限制，去创造公司在未 来竞争的特异力。因此要从组织的内部资源、组织所处的外部环境和组织的增值 能力来考虑公司战略因素，公司战略可以被看出是组织内部资源以及组织与外 部，诸如与顾客、供应商、竞争者以及组织所处的经济、社会环境之间的联系过 程。 公司战略之所以重要是因为它要解决组织未来发展的追重要、最基本的问 题。其重要性体现在以下六个方面： 表1 - 1公司战略重要性 公司战略指导组织和外部环境间不断 公司战略涉及到整个组织 变化的关系 公司战略通常把公司某项业务的生存 看作最低目标而把创造附加值作为最公司战略是形成持续竞争优势的关键 高目标 公司战略包括组织所从事的各项活动公司战略对于增值是至关重要的 公司战略关系到组织的生存和发展问题，它涉及到组织从事的所有活动以及 与外界环境的联系，公司战略目的是寻求形成持续竞争优势与增值的有效途径。 要制定一个切实可行的战略，就要从战略分析、战略制定和战略实施三个方 面进行研究。区分这三个领域并不是一种完全的次序，实际上这三个方面是相互 交织相互重叠的。比如在实践中被证明不现实的战略目标，就需要进行战略调整。 第一章绪论 对于这三个方面附加了两个重要条件，判断力和价值观在决定战略目标和战 略选择时扮演着重要角色，此外一些基本原则是高度推断的并且可能包括重要的 假设。 “好 战略是指在开始制定时就能告诉你目标的战略。然而，战略的目标合 理吗? 在确定公司战略的目标遇到困难时应如何做? 战略目标是探索将来做什 么，我们要等着它实现了才知道它是否是“好 战略? 因此判断是不是“好 战 略主要应从两个方面入手：第一，那些和组织及其所从事的活动相关的：运用联 系；第二，那些依靠与严格理论有关的基本原则：运用创意、逻辑思考以及科学 方法。具体检验方法包括： 表1 - 2“好”战略检验方法 增值检验目标检验 一致性检验逻辑一致性检验 竞争优势检验风险与资源检验 创意检验灵活性检验 ( 二) 战略分析 1 、一般环境分析 环境分析具有重要意义，这是因为它有助于公司发展持续竞争优势，识别 外部的机会和威胁以及也可能为该组织提供与其它公司进行有效合作的机会。 一般环境分析p e s t 分析方法。即分析环境的政治、经济、社会文化以 及技术情况。 2 、竞争环境分析波特五力模型 影响组织的五个基本的外力因素称为波特五力模型： 国资料来源：迈克尔波特( m i c h a e lep o r t e r ) 著，陈小悦译竞争战略华夏出版社 3 联合易洁物业管理公司发展战略研究 图1 - 1波特五力模型 这个分析的目的是为了能够抓住外界环境中出现的机会并且保护自身以免 受到竞争者和其他威胁的影响从而更好地制定战略。 3 、资源分析 资源分析的目标是考虑价值增值和持续竞争优势。组织的资源是战略发展的 重要要素。资源分析中需要考虑的主要有三个方面：有形的物质资源，无形的但 却有真正价值的资源，组织能力、技术、惯例以及组织领导。人力资源、财务资 源和运营资源是资源分析中考虑的主要因素。 资源将为组织带来附加值，为了获得持续竞争优势，要考虑组织的各个部门 以及他们创造的附加值，在哪里创造以及是如何创造的。公司拥有的独立资源为 战略发展提供了坚实的基础。 基于资源的竞争优势包括七方面的要素：先前或已获得的资源、革新能力、 真正的竞争、替代力、合适性、持久力以及模仿力。这些资源并非都具备，每个 组织在这些方面的资源都有一个独特组合，其中一些会涉及持续竞争优势，特异 力( 结构、声誉和革新) 和核心竞争力是发展持续竞争优势的两个途径，提高持 续竞争优势有三个途径：基准点、研究当前的资源以及资源的改良。 ( 三) 战略制定 l 、s w o t 分析 4 第一章绪论 根据公司的内部资源分析出优势和劣势，根据所处的外部环境分析出机会 和威胁，然后进行战略匹配的方法成为s w o t 分析。 2 、外部环境战略方案 迈克尔波特1 9 8 0 年竞争战略和1 9 8 5 年竞争优势中提出对任何公 司都使用的三个一般性竞争战略：成本领先、差异化和专一经营。 成本领先战略的重点是获得规模效应上及在生产价值链的各个环节节约成 本。差异化战略是将公司提供的产品或服务具有独特的东西，如设计、品牌形象、 技术、外观、客户服务以及经销网络等。专一经营战略是主攻某一特定的顾客群、 某一个细分市场，以更高的效率、更好的效果为其战略对象服务，从而取得竞争 优势。 3 、内部资源战略方案：降低成本 表1 - 3降低成本的主要途径 a 降低成本的设计费用 b 供应商关系 c 规模经济和范围经济 d 经验曲线 e 潜能的充分发挥 ( 四) 战略实施 无论战略选择哪种方法，每个组织总需要将其战略运用于实践中，也就是 实施战略。 表1 - 4战略实施过程 a战略目标的确认将预期战略运用的结果进行具体化 b 构造具体计划确定一般战略目标并将它们转化为特定任务 c资源分配和预算计划需要怎样支付费用 监督和控制程序保证目标是一致的，只耗费允许的资源，而且与 d 预算一致 。资料来源：迈克尔波特( m i c h a e lep o r t e r ) 著，陈小悦译竞争战略华夏出版社 5 联合易洁物业管理公司发展战略研究 战略实施程序依据环境变化中不确定性的程度和战略变革新要求的规模来 进行，可全面实施、逐步实施或选择性实施， 资源的有效分配，对于战略的实施成功起到重要作用。在分配资源是可遵 循下述三个标准：表达组织的使命和目标；对关键战略的支持；风险承受组合。 战略计划的目标是使用正式计划系统来发展和实施与组织的使命和目标相 关的战略，战略计划不是战略思想的替代品，计划将联系组织的行为，并将每个 阶段和实施时间表具体化。 6 第= 章联台易洁物业管理公司历史沿革厦现状分析 第二章联合易洁物业管理公司历史沿革及现状分析 一、联合易洁物业管理公司历史沿革 2 0 0 5 年1 2 月9 日，联合易洁物业管理公司成立，股东人数3 人，注册资金 5 0 万元，实际运营资金1 5 万元，专门从事物业管理服务业务，2 0 0 6 年2 月公 司f 式运营。 2 0 0 6 年2 月1 5 开，公司签订了第一个业务合同，合同金额2 3 万元，雇用 员工1 5 人，截止2 0 0 8 年末，公司完成营业收入1 6 9 万元，收入比2 0 0 6 年增长 了8 7 0 $ ，员工数量达到8 5 人。 图21联合易洁公司收入、人员状况对比 i 5 9 一 营业收 万元) 数据米源：联合易洁公司财务报表 l ? 员i 数量 二、联合易洁物业管理公司的现状分析 ( 一) 当前公司经营状况分析 l 、经营收入分析 从图2 - 2 可以看出公司业务收入年增长率达到1 0 0 ，增长速度较快，但绝对 值小，主营业务收入仅仅1 6 9 万元。 们鲫蚰o 联合易洁物业管理公司发展战略研究 图2 - 22 0 0 5 - 2 0 0 8 年主营业务收入对比图单位：元 数据来源：联合易洁公司财务报表 2 、盈利能力分析 公司收入的主要来源是物业管理服务费，特约服务费和其它的一些经营收 入，主要成本是人力成本，材料成本较少。表2 - 1 分析了公司2 0 0 8 年度的经营 状况，营业利润率达2 7 。 营业费用、管理费用和财务费用占营业收入的1 7 ，净利润率1 1 。从这些数 据中看出公司在费用控制方面具备一定的能力，公司能够保持盈利。 ( 二) 固定成本与基本经营规模分析 企业为保持正常的运营，就要有一定的固定成本与费用。 通过对表2 - 1 分析，目前固定成本主要是管理费用，管理人员工资较低， 人员不足，此费用按照公司战略要求需要调整，广告是公司品牌营销的重要环节， 广告费支出是必须的，其他费用也会随经营的开展而相应增加，管理费用将达到 5 6 7 3 1 1 元年。在毛利率不变的情况下，营业收入2 0 0 万元，利润率可以达到4 。 所以2 0 0 万元的收入规模是公司可持续发展的基础规模要求，目前还有3 0 万元的差额，相差1 5 ，因此如何快速占领市场，扩大收入规模，对公司是至关 重要的任务。 8 第二章联合易洁物业管理公司历史沿革及现状分析 表2 - 1联合易洁物业公司2 0 0 8 年经济效益分析 单位：元 项目 i 合计 收入 8 1 6 9 0 3 0 5 工资成本 l 1 1 9 2 0 6 6 材料费 l 3 3 7 3 6 4 5 招待费 5 1 3 6 8 4 2 房租 2 6 0 1 0 交通费 3 2 6 0 7 7 4 社保 1 0 8 9 1 9 1 办公用品 1 0 7 0 8 6 6 营业费用、 电话费 8 5 7 4 0 2 管理费用、 广告费 4 4 0 0 财务费用 佣金 3 9 0 0 折旧费 1 9 0 2 4 1 8 财务费用 4 6 8 9 4 3 税金 7 6 8 1 3 3 9 合计 8 2 8 0 1 2 0 6 9 利润 0 1 8 4 3 8 1 2 毛利率 2 7 利润率 1 1 资料来源：联合易沽公司财务报表 ( 三) 财务资源短缺对业务发展的制约 1 、现金流量表分析 9 联合易洁物业管理公司发展战略研究 表2 - 2联合易洁物业管理公司现金流量表 2 0 0 8 年1 2 月 项目行次金额( 元) 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 11 6 9 0 3 0 5 收到的税费返还3 0 收到的其他与经营活动有关的现金 80 现金流入小计 91 6 9 0 3 0 5 购买商品、接受劳务支付的现金1 02 1 8 0 1 9 7 5 支付给职工以及为职工支付的现金 1 21 1 9 2 0 6 6 支付的各项税费 1 37 6 8 1 3 6 9 支付的其他与经营活动有关的现金 1 8 现金流出小计 2 01 4 8 6 8 9 9 4 4 经营活动产生的现金流量净额 2 12 0 3 4 0 5 5 6 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 2 20 取得投资收益所收到的现金 2 30 处置固定资产、无形资产和其他长期资产 2 50 所收回的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 2 80 现金流入小计 2 9 0 购建固定资产、无形资产和其他长期资产 3 0- 2 0 9 0 0 所支付的现金 投资所支付的现金 3 10 支付的其他与投资活动有关的现金 3 5o 现金流出小计 3 6- 2 0 9 0 0 投资活动产生的现金流量净额 3 7 - 2 0 9 0 0 三、筹资活动产生的现金流量： l o 第二章联合易洁物业管理公司历史沿革及现状分析 吸收投资所收到的现金 3 8 借款所收到的现金 4 0 o 收到的其他与筹资活动有关的现金 4 30 现金流入小计 4 4 偿还债务所支付的现金 4 50 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 4 6 0 支付的其他与筹资活动有关的现金5 2 o 现金流出小计 5 30 筹资活动产生的现金流量净额 5 4 0 四、汇率变动对现金的影响5 5 0 五、现金及现金等价物净增加额 5 61 8 2 5 0 5 5 6 资料米源：联合易洁公司财务报表 2 、从公司战略发展角度看对资金的需求 流动资金的需求 目前来看经营性现金流是增加，流动资金的矛盾不突出，考虑到公司要迅 速占领市场，扩大市场规模，流动资金不足的压力就显现出来了，按一个5 万平 米的项目来算，先期投入需要7 万元，占实际运营资金的5 0 ，再增加项目或收 入没有按时到位，就会出现资金链断裂的情况。 规模扩张的需求 按照公司战略步骤，扩张战略阶段对资金的需求很大，主要是广告投入、 网点建设、人力资源配置，这些投入所取得的收益有滞后期，不能当期产生全部 效益，而又是必须的投入。 从这两个方面看，公司要发展，资金的需求是重要因素。 联合易洁物业管理公司发展战略研究 第三章联合易洁物业管理公司行业环境分析 第一节物业管理行业的p e s t 分析 一、我国物业管理行业所处的政治环境 自2 0 0 7 年以来，物业管理的法治化进程明显加快，与物业管理相关的政策法 规大量出台并付诸实施。首先，作为物业管理的最高专业法规，国务院物业管 理条例进行了修改；其次，作为物业管理行政法规的相关上位法也有了新的突 破，全国人民代表大会及常委会通过了物权法，为物业管理的法制建设奠定 了坚实的基础；再次，围绕物业管理条例出台了一系列的配套文件：国家发 改委、建设部印发的物业服务定价成本监审办法( 试行) 、建设部、财政部 印发的住宅专项维修资金管理办法以及建设部修改发布的物业服务企业资 质管理办法。在中央出台法律法规的同时，物业管理的地方性法规也相继修订、 颁布。以上立法工作的开展，大大加快了物业管理法制化进程，从中央到地方多 层次的物业管理政策法律制度日趋完备，物业管理的法律法规层次将有新的突破 的趋势，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体 系正在逐步形成。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的 管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。 值得关注的是2 0 0 8 年1 月1 日开始施行的劳动合同法，该法的实施对物 业管理行业来说是有利的。因为劳动合同法是针对社会所有的企业和机构，而对 于物业管理企业，由于从业人员大多是外来人员，一直以来人员流动性就很大， 因此劳动合同对物业管理企业不是主要问题，但对于有些企业和机构来说就有很 大影响，从事物业服务的人员大多是编外临时工，由于劳动合同法的实施，造成 这些企业和单位不得不考虑这些人员的问题，由此形成将物业管理业务外包，以 减少人员的压力，这将扩大市场规模。 1 2 第三章联合易洁物业管理公司行业环境分析 二、中国的经济形势 中国国民经济持续稳定的发展保证了物业管理企业会在一个相当长的时间 有持续发展的环境。初步核算，2 0 0 7 年全年国内生产总值2 4 6 6 1 9 亿元，比上年 增长1 1 4 。分产业看，第一产业增加值2 8 9 1 0 亿元，增长3 7 ；第二产业增加 值1 2 1 3 8 1 亿元，增长1 3 4 ；第三产业增加值9 6 3 2 8 亿元，增长1 1 4 。第一产 业增加值占国内生产总值的比重为1 1 7 ，与上年持平；第二产业增加值比重为 4 9 2 ，上升0 3 个百分点；第三产业增加值比重为3 9 1 ，下降o 3 个百分点。 分季度看，一季度增长1 1 1 ，二季度增长1 1 9 ，三季度增长1 1 5 ，四季度 增长1 1 2 。 图3 - 12 0 0 3 - 2 0 0 7 国内生产总值及其增长速度 2 0 0 3 - 2 0 0 7 年国内生产总值及其增长速度 数据来源：中华人民共和国国家统计局 中国房地产业的发展及城市化进程给中国物业管理企业带来了很大的机遇。 2 0 0 8 年卜1 0 月，全国完成房地产开发投资2 3 9 1 8 亿元，同比增长2 4 6 。其中， 商品住宅完成投资1 7 4 8 2 亿元，同比增长2 7 4 ，占房地产开发投资的比重为 7 3 1 。1 - 1 0 月，全国房地产开发企业房屋施工面积2 4 8 亿平方米，同比增长 1 8 7 ：房屋新开工面积7 9 亿平方米，增长7 3 ；房屋竣工面积3 1 亿平方米， 增长9 1 。其中，住宅竣工面积2 5 亿平方米，增长7 6 。圆 数据来源：中华人民共和国国家统计局( 2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公报2 0 0 8 年2 月2 8 日 。数据来源：国家统计局( 2 0 0 8 年1 1 0 月全国房地产市场运行情况 1 3 联台易洁物业管理公司发展战略研究 北京市2 0 0 7 年商品房竣工面积为2 8 9 1 7 万平方米，最高2 0 0 5 年特到3 7 7 0 9 万平方米。 图3 - 2北京市商品房施工、竣工、销售面积图 单位：万平方米 资料来源：北京市统计局阿站 三、社会文化发展状况 国民教育水平逐步提高，越来越多的人能以科学的眼光看待和要求物业管 理业和物业管理企业。这样的社会文化气氛有利于物业管理行业的规范发展。 人口结构呈现老龄化趋势，人们对居住社区生活问题日益受到重视。城镇化 为劳动密集型的物业管理业提供了充分的基础劳动力。这些因素有利于行业的发 展。 四、技术发展趋势 随着高科技的迅速发展，现代物业中使用了很多智能化设备，物业建设智能 化已是大势所趋。简单的管理维护难以担当重任，智能化、网络化、信息化管理 手段已经成为现代物业管理的重要方式。此外，在具体的业务操作中，专业设备 的使用将发挥更太的作用，专业的新材料应用领域更加广泛，行业将更加体现专 业的价值。 。数据来源；北京市统计局同站 第三章联合易洁物业管理公司行业环境分析 第二节中国物业管理行业的发展趋势 一、物业管理行业的发展历史 诞生于1 9 8 1 年的中国物业管理行业，2 0 年的发展大致经历了三个阶段：从 1 9 8 1 年3 月至1 9 9 4 年3 月，是我国物业管理的探索和起步阶段。对计划经济条 件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实 践，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生。 第二阶段：从1 9 9 4 年4 月至1 9 9 9 年5 月，这是我国物业管理开始进入规范 化大发展阶段。以建设部3 3 号令城市新建住宅小区管理办法的颁布和实施 的标志。这个建国以来颁布的全国第一个有关物业管理方面的法规规定：“住宅 小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化 管理。其特点：一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大，到 1 9 9 8 年底全国物业管理企业1 2 0 0 0 余家，从业人员1 5 0 万人。 第三阶段：1 9 9 9 年5 月至今，是我国物业管理快速发展和市场化时期。物 业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增 多，各项配套政策进一步完善。 二、中国物业管理行业发展趋势 经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中 被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。近年来，我国的年均 经济增长保持了1 0 左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增1 0 左右圆。在强劲 需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。在 政策层面，物权法、新物业管理条例等相继出台，规范了物业管理行为， 强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断 提升，客户对产品科学化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着 智能化技术、信息技术、网络技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力 的需求也不断提高。据不完全统计，全国物业管理企业已逾3 万家，从业人员 。资料来源：杨荣元深圳市物业管理协会( 2 1 世纪中国物业管理的发展战略展望 。数据来源：国家统计局网站 1 5 联合易洁物业管公目发& 盐略研究 3 0 0 多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年2 麟以上的幅度递增，物 业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 三、行业状况 据中国物业管理协会物业管理行业生存状况调查报告。调查的4 6 0 0 家 企业基本分类情况如下： l 、企业发展情况： a 、以企业成立时间划分 图3 3物业管理企业成立时间走势图 物业管理企业成立时问走势图 盎科来源：中国物业管理协会物业管理行业生存状况谓查报告 1 9 8 1 年至1 9 9 4 年1 3 年间，只有2 6 8 家企业成立，占企业总数的5 8 2 ，1 9 9 4 年至2 0 0 7 年1 3 年间，共有4 3 3 2 家企业成立，占总企业数9 4 1 8 。其中1 9 9 4 至2 0 0 4 年1 0 年倒共成立企业2 4 9 5 家，占总企业数7 5 9 8 ，1 0 年间企业以每年 近1 3 3 的速度猛增，但2 0 0 4 年后企业增长速度缓慢。 b 、以企业资质等级划分 调查显示，一级资质3 6 5 家，占7 9 3 ；二级资质7 1 3 家，占1 5 麟；三级 资质3 2 8 7 家占7 1 4 6 ；其他未取得资质的企业2 3 5 家，占5 1 1 。 。近年莸曰曲业管理行业呈发展趋势中国投资咨诲罔2 q 0 8 - 0 3 - 2 6 。资料来源：中周物业管理嘲站 第二章联合翳洁物业管4 公q 行n 环境分析 图3 4物业管理企业资质分布图 2 、企业经济效益情况 统计数字反映，4 1 1 8 家填报企业现有资产总值4 0 1 0 5 0 1 3 万元，平均资产 总值9 7 3 9 万元；4 1 9 0 家填报企业2 0 0 6 年经营总收入达2 7 6 9 3 7 53 万元，平均 经营收入6 6 09 万元；3 7 2 7 家填报企业完成营业税金及附加1 5 0 3 9 3 8 3 万元， 平均完成营业税金及附加4 0 4 万元；1 5 8 1 家填报企业上缴企业所得税金 4 2 3 5 2 5 4 万元，平均上缴企业所得税金2 6 8 万元；2 0 0 6 年盈利企业为1 8 2 5 家， 占调查企业的3 9 7 ，实现利润总额达1 4 9 7 9 7 5 万元，平均利润额8 2 1 万元。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得 规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。近半数企业未能盈利 而且盈利企业的平均利润额仅为8 2 i 万元，反映了多数企业生存状况的困难， 缺乏可持续长远发展的经济基础。 联合易洁物业管理公司发展战略研究 第三节联合易洁物业管理公司竞争环境分析 一、供应商的讨价还价能力 物业管理业务的供应商包括设备供应商和材料供应商，此外专业分包单位 也是供应商的范畴。在物业服务中使用的设备专业性不强，多数可由人工完成， 而楼宇中的专业设备往往是由业主提供，因此公司对设备的需求不强烈。工具和 日常消耗材料，比如清洁剂等，现在市场上供应的品种很多，材料的供应商也很 多，属于买方市场。此外，对于有些局部业务的分包，例如保安、清洁、家政等 专业公司，这些公司处于完全市场竞争状态，而且这些公司无论在资质上，还是 在管理能力上，都不具备从事物业管理服务的能力，议价能力较弱。但是人力资 源成本近年来持续上升，有经验、业务熟练的从业人员往往会要求增加工资，这 些人的流动性高，他们讨价的能力就强。 二、购买者的讨价还价能力 对于客户而言，由于各公司产品差别不大，成本对其影响业不大，大的客 户还有可以取代组织的能力，因此购买者的议价能力还是较强的。但由于他们并 不集中，并且各种客户的数量也很大，同时也降低了客户的议价能力。不同细分 市场，顾客的议价能力也不同，通过对市场的细分和顾客需求的分析，可以了解 不同细分市场顾客议价能力的大小。 l 、市场细分： 对顾客进行细分，了解不同顾客的特点和需求，也就是对市场进行细分，随 着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。主要分为商业物业( 写 字楼、商场) 、住宅物业、行政物业( 机关、单位、学校) 和工业物业，其中商 业物业和住宅物业是主要类型。 2 、顾客需求：消费者购买一种商品，是认为它存在价值，这个价值一般包 括：适用价值、增值价值、易购价值、服务价值、安全价值、名誉价值、文化价 值。即选择一种商品和服务对自己适用并且物超所值，购买方便，服务周到，在 使用过程不会造成危害，商品可以对自己带来荣誉，而且符合消费时尚。顾客对 这些价值的关注程度和现有物业管理企业能够提供的程度，对顾客的议价能力有 第三章联合易洁物业管理公司行业环境分析 很大作用。北京市统计局发布的2 0 0 8 年1 - 3 季度物业管理价格指数反映出住宅 物业价格指数基本没动，而非住宅物业价格指数增加了0 7 。 表3 - 1各类型物业价值需求与议价能力对比 商业物业住宅物业行政物业 工业物业 适用价值一般强一般强 增值价值弱强弱弱 易购价值 弱 一般强弱 服务价值强一般强弱 安全价值强弱强一般 名誉价值强弱一般弱 文化价值强 弱 弱弱 议价能力 一般 强弱 强 表3 - 2北京市2 0 0 8 年1 - 3 季度物业管理价格指数单位： 指标名称3 季度 卜3 季度 物业管理价格总指数 1 0 0 21 0 0 2 住宅 1 0 0 01 0 0 0 经济适用房 1 0 0 01 0 0 0 商品住宅1 0 0 0 1 0 0 0 非住宅 1 0 0 71 0 0 5 办公楼1 0 0 8 1 0 0 7 商业营业用房 1 0 0 51 0 0 3 其他1 0 0 2 1 0 0 1 资料来源：北京市统计局网站 3 、目前公司客户的讨价还价能力 公司现有业务主要集中在北京大学，近年来学校后勤进行改革，社会化管 理已经成为趋势。同时近年来各学院纷纷建设自己的教学科研楼，自己独立进行 管理，数量较多，而北京市是文化、科技中心，大学、科研院所非常多，大多与 联合易洁物业管理公司发展战略研究 此类似。公司经过三年多在北京大学的实践，“管家型服务模式 的运用，也成 为公司和其他公司的不同之处，并且得到了客户的认可。从学院购买公司提供的 服务，成本比以前增加的并不多。目前来看公司客户讨价还价的能力并不强。 三、潜在新进入者的威胁 公司目前主要市场在北京大学，是北京大学最早进行社会化管理的公司之 一，现有管理项目十个，形成了局部规模优势。 物业管理企业的成本主要为可变的劳动力成本，固定成本的比重很小，规 模经济效应