房地产公司管理制度

目录房地产项目前期管理3房地产项目投资管理办法3第一章 总则3第二章 立项、审批、实施和管理3第三章 项目验收4第四章 附则4招标管理办法5第一章 总则5第二章 招标、开标5第三章 询标、中标6第四章 附则6房地产项目设计管理办法7第一章 总则7第二章 设计方案的确定和设计变更7第三章 附则8房地产项目前期工作管理办法9第一章 总则9第二章 前期工作的准备和操作9第三章 责任11第四章 附则11房地产项目工程管理12工程现场管理制度12第一章 总则12第二章 考勤和劳动纪律管理12第三章 仪容、仪表及礼貌规范13第四章 安全管理13第五章 工程例会制度14第六章 工程质量管理14第七章 工程进度理管15第八章 附则15工程款支付管理办法15第一章 总则15第二章 审核职责15第三章 审批程序16第四章 工程进度款的审批时限16第五章 附则17施工进度验收会签表17工程进度款审批会签表18工程部印章管理办法19工程联系单管理办法19房地产销售管理21销售业务大纲21一、房屋销售管理21迪凯国际中心楼盘均价表25迪凯国际中心定价计算表26迪凯国际中心销售面积价格表27商品房预约(订)单28折扣权限表29房屋优惠审批表30销售合同审批表31退定审批表31房屋姓名变更审批表32换房申批表33退房审批表34购房人违约处置审批表35客户建议或意见登记表36客户投诉登记表37商品房入伙通知书38尾款结算单39业主验收单40物业交割备忘录41入伙资料（物品）一览表42二、商品房价格管理办法43三、房屋销售合同管理办法44第一章 总则44第二章 销售合同管理体系44第三章 销售合同管理45合同、合同附件去向清单46合同归档目录清单47销售部案场管理制度48（一）销售人员礼仪48（二）考勤制度50（三）客户建议和意见及投诉管理制度51（四）业务规范52（五）销售现场工作记录52（六）其它规范52（七）案场管理规范扣分细则53房地产项目前期管理房地产项目投资管理办法第一章 总则第一条 为了加强房地产项目投资管理，规范房地产项目投资决策行为，提高决策水平，同时强化投资项目的实施管理，减少房地产投资风险，增加房地产投资效益，特制定本管理办法。第二条 本规定的适用范围：房地产项目投资。第三条 房地产投资项目必须符合公司发展规划并具有投资前景优越、潜力好、经济效益佳、风险小的原则。第二章 立项、审批、实施和管理第四条 投资项目的前期管理：一、投资项目的立项和审批：1、立项预备：房地产项目提出单位、个人，在项目立项前应将项目基本情况形成书面材料提供给公司，经公司决策层确认后进入预备程序。进入预备程序后，房地产公司项目市场、投资规模、投资及效益进行初步分析，编制项目建议书，上交公司决策层立项。2、合作开发项目还需对投资项目的合作企业状况、诚信度、规模、领导人背景等进行全面了解调查。3、房地产项目经公司决策层同意立项后进入实质性谈判或拍买项目的前期准备。二、项目可行性报告及审批：在投资项目的立项后，房地产公司须组织相关人员对投资项目的必要性、市场预测、投资估算、资金筹措、风险预测、经济效益、偿还能力等进行详细的分析，特别是项目的风险预测及防范要作为重点研究对象。对合作标的、拍买价格进行初步确定，并形成可行性报告，报董事会审批决策。第五条 房地产投资项目的实施和管理：一、项目可行性报告批准后，合作项目的合同签订根据证照、合同及文件管理制度执行，并根据基本工作流程中合同审核流程进行审核签约，参与拍买的项目根据董事会确定的拍买价格范围，法定代表人授权委托书，参与拍买。二、项目签约或拍买后，须召开专题会议就项目责任人、资金、项目班子进行落实，明确落实时间和相关工作责任人。三、项目班子建立后，根据项目可行性报告的经济技术预测分析，确定项目责任的主要经济技术考核指标，与项目责任人签订项目责任书。制定项目年度实施计划，对项目的实施情况进行动态管理与服务。四、投资项目的实施必须按批准的投资规模和总投资执行，不得擅自扩大项目规模。对确须扩大规模，必须事先提出调整报告，报董事会审批。五、当投资的项目情况发生重大变化时，必须及时根据实际情况进行调整决策。六、房地产开发项目应遵守国家、地方有关经济技术法规、政策和公司经济技术管理制度，严格要求，确保工程质量、进度。第三章 项目验收第六条 公司根据项目责任书对房地产项目各阶段工作进行验收。对不符合开发进度的，项目班子须进行说明，并承担相应责任。第七条 房地产开发项目的综合验收均要按国家、地方有关规定和要求组织验收。第四章 附则第八条 本管理办法的工作流程参见基本工作流程中项目投资（收购）工作流程、房地产项目开发工作流程。第九条 本管理办法解释权归属于股份公司投资发展部。招标管理办法第一章 总则第一条 为规范招标采购发包行为，确保招标工作公正、合理的开展，特制定本管理办法。第二条 本招标管理办法仅适用于企业可自主招标项目。第三条 成立招标领导小组：由房地产公司总经理担任组长，总工程师、财务总监担任副组长，组员由工程部负责人及所涉及招标项目的实施管理部门（下简称职能部门）人员组成。第四条 招标领导小组是房地产企业采购、发包的最高决策小组，具体事务操作和相关招标工作召集人员为职能部门人员，凡涉及到房地产项目内的设计、设备、工程、安装和材料，单项项目费用十万元以上的（含 ）；或同一批次采购在三十万元以上的（含 ），均应通过招标领导小组进行公开公正地进行招标实施。招标领导小组根据房地产项目进展情况，及时在社会媒体上公开有关招标信息，并通过公开招标、竞标，进行公正选标后，报董事长批准后执行。第五条 招标领导小组招标工作纪律：一、招标领导小组成员不得将其他竞标企业及企业的有关情况，泄露给相关企业。二、招标领导小组成员不得将涉及企业商业秘密的有关情况泄露给投标企业。三、招标领导小组成员不得收受投标企业宴请、礼物及业务费用。四、招标领导小组成员不得单独开封招标单位的标书。五、招标领导小组成员在招标过程中必须根据公正、公平及有利于本企业的原则，进行选标。第六条 由于招标领导小组成员未遵守以上工作纪律而给企业造成损失的，按照过失责任赔偿（暂行）规定进行处理。情节严重的予以除名。第二章 招标、开标第七条 招标领导小组根据房地产项目进展情况，要求职能部门起草相关招标公告和招标文件，招标公告和招标文件必须经招标领导小组审核后定稿，招标公告和招标文件为今后采购或承包合同的附件，根据公司董事会意见进行公开招标或邀请投票。第八条 公开招标必须通过社会媒体公开招标信息，通过招标领导小组的资格审定，从要求参加投标的企业中选择五家左右企业，通过资格审查的五家企业向职能部门购买标书参加投标。第九条 职能部门招标文件的准备，须将承包项目（或采购）的技术要求、质量要求及所处环境、工期要求、截止日期、开标日期等相关要求明确说明，以确保招标工作的顺利展开。第十条 职能部门必须妥善保管各投标企业标书，根据招标文件要求，在开标之日通知相关企业和招标领导小组进行公开开标。第三章 询标、中标第十一条 开标后由招标领导小组进行评标，选择三家各指标相对优秀的企业进行询标，进一步确认质量、工期和付款要求，询标记录作为合同附件必须进行双方签名确认。第十二条 询标后招标领导小组委派相关人员对这三家企业进行实地考察，职能部门就实地考察情况形成考察报告交招标领导小组，招标领导小组结合投标文件、询标记录、考察报告确定最后的中标企业报董事长批准。第十三条 经董事长批准后，由职能部门向中标企业发放中标通知书。第十四条 根据招标文件和询标纪录，职能部门拟草相关协议，由法律顾问进行审核，房地产总经理批准，和中标企业签订相关合同。第四章 附则第十五条 本管理办法解释权归属于房地产公司总师办。房地产项目设计管理办法第一章 总则第一条 为保证房地产项目设计的实施有利于企业形象的提升，确保项目设计工作的有效开展，特制定本管理办法。第二条 本管理办法涉及到房地产项目初步设计、方案设计、施工图设计、各绿化、管线、市政、装修设计等过程。涉及到部门为总师办、策划部、工程部、材料部、预算部。第二章 设计方案的确定和设计变更第三条 任何房地产项目一经引进，策划部门就必须贯穿项目设计的所有过程：1、当拿到相关项目土地后，该地块拟建筑的主朝向、主体形状和主色调及建筑主题思想，策划部门必须考虑到该地块的相关风俗民情、周易及历史背景，并和总师办、设计公司进行有效地对接。2、策划部门必须进行充分市场调查，对房型分隔提出依据及建设性的意见。3、绿化设计方案除要考虑风俗民情、周易和历史背景外，还须考虑和主建筑物相互协调和相互呼应的整体效果。4、策划部门也必须就装修设计的相关设想召集总师办、工程部、材料部、预算部，就策划方案的工程工艺、取材、成本的可行性听取相关意见。5、策划部门根据以上情况形成具体书面调查报告报总师办和公司董事会。第四条 总师办在和设计单位沟通时，除相关设计必须符合规划、人防、消防、交通、环卫等部门要求以外，还需根据策划部门本章第三条的意见，和设计部门沟通，将相关文化和策划融入在设计中，设计方案初稿必须经企业董事会进行审核，再根据相关政策要求进行会审后通过。第五条 设计单位必须是通过招标方式而产生的。第六条 设计变更，这里主要指在施工过程中发生了一些技术情况所引起的设计变更。第七条 所有涉及到施工设计变更的必须填写设计变更联系单，经总工程师同意签名报设计单位审核同意，见基本工作流程中工程文件签署流程。第八条 设计变更涉及到户型结构、使用功能或视觉效果的变化，须及时策划、由销售部门进行联系，对已发出的宣传资料进行收回，若已进行销售的，必须以书面的形式通知客户，让客户进行确认。第三章 附则第九条 本办法解释权归属于房地产公司总师办。房地产项目前期工作管理办法第一章 总则第一条 为规范房地产项目的前期运作，提高前期工作效率，确保相关工作的有效衔接，特制订本管理办法。第二条 本管理办法适用于房地产前期工作，涉及到房地产公司总师办、前期部、工程部、策划部、销售部之间的工作衔接。第三条 前期工作涉及到土地出让合同的签订、土地证的领取、勘测红线的申领、地质勘探、设计单位的招标、方案设计、方案会审、规划土地许可证的申领、初步设计、日照分析、环评、工程规划许可证的申领、监理和施工单位招标、交费、施工许可证的申领等直至预售许可证的申领。第二章 前期工作的准备和操作第四条 自项目引进（或拍买）协议一签订，房地产项目就进入了一个实际的前期工作。第五条 房地产前期工作是一个庞大的社会学工程，前期部必须进行充分的准备做好相关工作计划，确保前期工作有效地开展。1、根据项目的特点准备好相关的资料。2、根据项目的特点整理好前期工作思路。3、落实好相关工作人员。4、前期部必须掌握好工作的效率节奏，对在前期工作过程中所涉及到其他部门的要做到事前沟通。5、和各政府相关部门保持有效沟通，了解各申报审批程序，确保工作效率的提高。第六条 前期工作的操作流程和注意事项：前期操作流程和注意事项项目前期流程（一）土地证申领阶段（二）规划用地许可证阶段（三）规划工程许可证阶段（四）施工许可证阶段（五）预售证阶段执行部门前期部、策划部前期部、总师办策划部前期部、总师办策划部前期部、总师办、工程部策划部、财务审计部前期部、工程部销售部、策划部工作内容1、 项目调查和可行性分析，形成相关可行性报告。2、 参加土地拍买；或参加项目合作谈判。3、 签订土地出让合同（合作项目进行签约）。4、 交纳土地出让金（合作项目支付合作款）。5、 申领土地证。1、划勘测红线。2、设计方案招标。3、委托设计：方案设计：彩图、平面图、交通走向图、消防通道、绿化布局、排水系统图。4、领取规划用地许可证。1、方案会审，并形成纪要。2、进行初步设计和扩初会审。3、日照分析。4、环评报告。 5、签订配套合同。6、申领规划工程许可证。1、根据扩初进入施工图设计。2、施工图审。3、施工招标：监理、施工单位。4、交费：人防、白蚁、墙改、散装水泥押金。5、申领施工许可证。6、图纸交底。1、确定物业用房、社区用房、物业营业用房、汽车位、自行车位等配套用房2、建施图交房管进行预测绘。3、物业公司招标。4、申领预售证。注意事项1、对合作项目，特别是需以股权收购方式进行合作的，要注意衩收购企业的或有负债。2、取得项目后，在项目未结束之前注意及时做好每年的计划结转。1、在办理勘测红线时，尽可能不要提供平面草图。2、总师办在本阶段工作中，须做好相关准备：.到规划局信息获取电子图、航拍图、工程管线道路坐标。3、策划部就方案设计应就建筑物形状、色彩等和总师办保持有效联系。4、前期部须做好工作的有效衔接，用好“时间差”以防内部部门的工作脱节。5、方案通过后要求规划部门在平面图上盖章，规划用地许可证上用。6、注意方案公示图，特别是公示图的内容、贴放位置和时间。1、前期部在本阶段工作中，特别是和规划、建委、人防、交警、环保、市容、卫生、市政提早沟通；日照分析和环评报告的工作单位须和建委及时沟通，确保方案扩初会审通过。2、策划部、总师办和前期部必须保持有效的工作衔接，提高办事效率。3、扩初方案通过后，要取得平面建施图上盖章，区规划局放样定位用。4、绿化平面图批好备用。1、有资格图审企业只有三家：省设计院、市设计院、华东设计院。2、交费时要注意以下几点：白蚁费的减免、人防费的减免，一般交费以面积计算，故不要提供相关建施图，提供相关的规划批文（不计面积的可以不算）。3、散装水泥所有票据原件要保存好，特别是进场票和小票、结算单据工程部现场要落实好相关人员。4、财务审计部要在不“冻存”企业资金的前提下办理好相关保函。5、总师办必须和工程部沟通好，严格控制晒图数量。6、注意穿插地质勘探工作，做好基坑维护方案审批。7、策划部做好户型的策划、销售部门做好相关准备工作。8、工程部要穿插做好施工水、电申请工作。1、预测绘尽可能提前操作，待建筑物建造到允许层高时，可减少相关等待时间。2、注意0.00灰线验收工作的衔接。所涉相关政策部门或单位国土资源局、合作企业。市规划局土地利用处、建委技术处、建委房产处、设计院规划局土地利用处、规划建管处、建委设计处、建委房产处、人防、交警、抗震办、环保、卫生防疫、市容、市政、设计院建委市场处、建委技术处、人防、白蚁防治所、设计院、墙改办、散装水泥管理办会室市房地产管理局第三章 责任第七条 根据房地产项目操作的特点，前期工作的绩效主要为前期工作进度（涉及到房地产项目投入资金的占用时间）、费用减免、部门有效衔接。第八条 房地产前期分管领导必须时刻注意前期工作进度，发现异常应及时跟进解决，分管领导承担前期工作的直接领导责任。第九条 前期部因非政策原因，造成工作滞后或部门间衔接“断档”的，由前期部承担责任。第十条 总师办未及时提供设计服务，而造成工作滞后的由总师办负责。第十一条 策划部未及时提供项目主朝向、建筑物造型和色彩等相关设计文化，而造成工作滞后的由策划部负责。 第十二条 工程部未明确晒图数的，使企业造成相关经济损失的，该责任由工程部承担。 第十三条 销售部工作未及时办理预售证的，该责任由销售部承担。 第十四条 本章节相关责任所造成的企业损失，由相关部门承担，具体金额由总裁办公会决定。第四章 附则第十五条 本管理办法解释权归属于房地产前期部。房地产项目工程管理工程现场管理制度第一章 总则第一条 为确保工程现场的规范化管理，保证工程项目的顺利实施，特制订本制度。第二条 本制度适用于房地产项目现场管理（现场考勤、劳动纪律、仪表、仪容、工程例会、安全管理、工程质量管理、工程进度管理），房地产公司所驻现场管理员工均须遵守。第三条 工地现场管理实行工程副总或总经理助理负责制，工程部、材料部、预算部各负其责、通力合作，共同作好施工管理的各项工作，保障工程顺利进行。第二章 考勤和劳动纪律管理第四条 每周5天工作制，工程部、材料部周六、日安排值班，值班时间和人员由部门经理作出安排，值班人员由部门经理安排调休（报工程副总或总经理助理批准），不计加班。第五条 工程部资料员为现场考勤员，配合股份公司企业管理部对现场员工进行考勤。第六条 病假需电话通知部门经理，事后持医院证明或处方到考勤员处补办病假手续。第七条 事假需提前一天书面申请，请假一天以内部门经理审批，一天以上报分管副总（或总经理助理）审批；部门经理请假报分管副总（或总经理助理）审批。并报考勤员备案。第八条 未办理请假手续者按旷工处理。第九条 上班时间不准做与工作无关的事，违者罚款50元/次。第十条 工作人员不准在工地禁烟区吸烟，违者罚款50元/次。第十一条 办公室严禁赌博、酗酒、打架及其它扰乱秩序、妨碍公益等情形，违者罚款100元/次。第十二条 有事外出1小时以上者，需经部门经理批准后方可外出。第十三条 及时整理桌面，保持办公室整齐、干净。保持自己办公区域的卫生、整洁。第十四条 同事间不允许相互包庇，隐瞒过错，欺骗上级领导，违者一经发现处以30元/次罚款。第十五条 发现问题不允许私下议论，以免影响工作，应以书面形式提出合理化建议或意见，对公司上级领导的工作安排必须先服从后建议。第十六条 不允许私下议论同事或上级的工作或个人生活方面的事情，以免影响员工之间或与领导之间的关系，对工作造成影响。第十七条 凡遇公司或部门集体活动，必须积极参加，不能参加应提前向上级请假，否则以旷工处理。第十八条 对于工作中存在的问题或建议应以书面形式提出，公司经采用后予以奖励。第十九条 严格执行A管理模式，不得越级请示和汇报，对上司的工作有意见或不满意则可越级投诉，直至董事长。第二十条 每日下班前应将个人资料整理摆放好，并做好工作笔记，严禁携带公司资料离开公司。第二十一条 工地人员一律禁止招徕非公司职员住宿。第二十二条 不得徇私舞弊，与同事、客户相互勾结获取私利，恶意欺骗上级主管，情况严重者，一经发现立即予以辞退并扣发当月工资及所有佣金和福利待遇。第二十三条 迟到、早退和相关劳动纪律的处罚详见制度汇编行政管理中考勤和劳动纪律管理制度。于每月3日前将上月考勤记录表上报股份公司企业管理部。第三章 仪容、仪表及礼貌规范第二十四条 工作期间统一着工作装，并佩带胸卡。第二十五条 保持着装得体、大方、干净整洁。第二十六条 女士上班期间不得浓妆艳抹，男士不得留长发、蓄须，不得奇装异服，另类打扮，影响公司形象。第二十七条 工作期间见到同事和上司必须主动打招呼、问候，不得用攻击性语言对待客户和同仁。待人要和善、热情、落落大方、不卑不亢。第二十八条 自觉维护办公室及公共场所的清洁卫生，办公桌上平时保持清洁、干净，除必用文件外其它文件材料都放在文件柜里。第二十九条 处理好同监理单位及各施工单位的关系，在交往中要内外有别，注意保守公司秘密。第四章 安全管理第三十条 坚决贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据工作性质和劳动条例为职工发放个人防护用品，教育员工正确使用。第三十一条 员工要有安全意识，在日常工作中应做到不伤害自己，不伤害别人，不被别人伤害。第三十二条 办公场所无人时要及时落锁，并关闭门窗、关闭所有电器。第三十三条 进入工地现场必须戴安全帽，严格执行各项安全管理规定。第三十四条 每月进行一次安全生产检查，发理不安全情况，及时报告领导，迅速予以排除。第三十五条 现场食堂由股份公司企业管理部制定卫生安全制度，全体员工应自觉遵守。第三十六条 现场员工应掌握必要的应急抢险措施，做到遇险不惊，冷静而妥善地处理。第三十七条 对违反安全生产制度和操作规程造成事故的责任者，要给予严肃处理，触及刑律的，交由司法机关论处。第五章 工程例会制度第三十八条 为能全面、及时了解工程进展情况，工程副总或总经理助理应每周召开工程例会，工程例会由现场各部门经理参加，必要时可扩大到有关员工，并可邀请工程监理参加。第三十九条 各部门在工程例会上要汇报自己本周的工作情况，以及工程进度、质量情况、存在问题。会议要对存在的问题进行分析，并提出解决问题的方法，由现场资料员进行记录并整理出会议纪要，各有关方面负责有关决议的落实工作。第四十条 未经公司同意，不得接受任何新闻媒体的采访。第六章 工程质量管理第四十一条 组织管理：实行施工单位、监理公司、房地产公司工程部三级质量管理。第四十二条 质量管理：项目全过程实施质量监控。项目立项论证、项目设计、项目施工、项目各项验收等全过程均进行质量监控。第四十三条 质量控制：1、工程部是对项目施工质量进行督促和协调。2、监理公司是由本公司委托对施工单位进行全过程的质量管理。2、总工程师对项目实施过程中技术指导及检查权利。3、房地产公司工程部经理、水电主管、土建主管等相关人员，应当在项目实施过程各个环节中负相应责任。4、工程现场管理人员有权对施工单位所使用的材料进行检查，发现问题必须及时通知监理，并及时阻止施工单位的使用。5、须及时参加施工单位组织的隐蔽工程及其他各阶段验收，发现问题及时提出，若施工单位不予整改的须及时通知监理，必要时发出联系单。第四十四条 项目出现质量问题，作为现场管理者之一，由工程部承担相应责任。第四十五条 总工程师须不定时到工地现场进行质量检查，发现问题及时解决。第四十六条 当房地产项目交房时工程部必须参与现场的相关交房事宜，对业主提出的投诉及时进行解决和解答。第七章 工程进度理管第四十七条 工程部现场管理人员时刻注意项目的形象进度，根据双方协议检查进度实施情况，对施工单位进度异样情况进行跟踪，必要时发放工程联系单。第四十八条 若因设计技术问题影响工程进度，工程部应及时与总工程师及设计员进行联系，确保工程进度的按时完成。第四十九条 若因本公司工程部管理不善或未及时发现工程进度异常，造成企业损失的，由工程部承担管理责任并赔偿相关损失，赔偿的具体金额由总裁办公会决定。第五十条 工程进度必须和工程款的支付相结合。第八章 附则第五十一条 本办法解释权归属于房地产总师办。工程款支付管理办法第一章 总则第一条 为了严格公司财务管理制度，合理规范工程款的支付流程，明确职责，根据公司经营活动的特点，特制订本管理办法。第二条 本管理办法适用于房地产项目工程款项的支付。第二章 审核职责第三条 工程款支付的控制原则：计划管理、分块负责、层层把关。各部门必须严格按照各自的审批权限和要求审批各项业务，审核签字人员对其审核的有关业务事项，承担连带责任。第四条 各部门负责本部门工程款支付的实质性、合理性、真实性的审查。工程部和监理单位对所验收的工程质量及形象进度负责；预算部对已完工的工程量和价款负责；材料部对甲供材料价格、数量及质量负责，股份公司财务审计部对付款负责。第五条 经办人员必须严格按合同规定的付款方式，凭工程进度申请付款。支付工程款时，必须取得合法的凭证，包括法定的发票、收据、工程预决算书、材料入库单、工程验收报告等相应的原始凭证附件。第六条 由股份公司财务审计部对报销票据的合法性进行审查，主要审核其有关单据的合法性、合规性、真实性，以及有关费用标准、合同的执行情况。第七条 申请支付的工程款反映的业务必须真实。对于弄虚作假或与合同、施工进度及质量等不符的，一经查出，必将严肃处理。第八条 由于审核失误，责任人按照过失赔偿责任规定赔偿。第三章 审批程序第九条 工程进度款： 1、经办人员对工程项目内容、数量、金额、发票单据及工程验收报告等附件核对后，填制工程进度款审批会签表。送交部门负责人审核签字。2、预算部、材料部进行审核并签字，工程副总（或总经理助理）审核签字。3、由经办人员再将工程部门签署后填写完整、附件齐全的工程进度审批会签表送股份公司财务审计部审核并报财务总监审批。4、报房地产公司总经理审批。5、报房地产公司董事长审批。6、最后，经办人员到股份公司财务审计部办理付款手续。第十条 材料及设备采购款：1、材料部经办人员申请付款时，应先办理验收入库手续。对所采购的材料及设备的内容、数量、金额、发票单据、入库单、合同及附件等核对后，填制（汇）付款审批通知单，送交部门负责人审核签字。需支付预付款的，按合同规定办理。2、预算部审核并签字，工程副总（或总经理助理）审核签字。3、经办人员再将填写完整、附件齐全的（汇）付款审批通知单送股份公司财务审计部审核并报财务总监审批。4、报房地产公司总经理审批。5、报房地产公司董事长审批。6、最后，经办人员到股份公司财务审计部办理付款手续。第四章 工程进度款的审批时限第十一条 施工单位上报工程进度报表，建设单位、监理单位、施工单位三方共同对所报工程进行验收，并在施工进度验收申报表上签署意见。（时间：1天）第十二条 预算部、材料部审核工程进度款，并在工程进度款审批会签表签署意见后，由经办人员交工程副总（或总经理助理）审核。（时间：3天）第十三条 由经办人员再将签署后填写完整、附件齐全的工程进度款审批会签表送股份公司财务审计部审核并由财务总监审批。（时间：1天）第十四条 报房地产公司总经理审批。（时间：0.5天）第十五条 报房地产公司董事长审批。（时间：1天）第十六条 最后，经办人员通知施工单位到股份公司财务审计部办理付款手续。（时间：0.5天）第十七条 各部门应严格按以上规定时限办事，避免引起拖延。施工进度验收会签表和工程进度款审批会签表一式三份。第五章 附则第十八条 本管理办法解释权归属于财务审计部。施工进度验收会签表工程名称施工合同编号 施工单位意见:施工单位(盖章): 项目经理(签字):监理单位验收意见: 监理单位(盖章): 总监理工程师(签字):工程部经办人员(签字):工程部经理(签字):工程部(盖章): 分管副总(或总助)(签字):本表一式三份。工程进度款审批会签表工程名称： 附原始凭证 张收款单位名称收款单位开户银行及账号施工合同编号合同总造价(元)工程形象进度情况本次为第 次支付及支付金额(元)已累计支付金额(元)应扣金额（元）经办人员意见工程部（副）经理意见 预算部审核意见(1天)材料部审核意见(1天)分管副总(或总助)审批（1天）股份公司财务审计部审核（0.5天）股份公司财务总监审批(0.5天）房产公司总经理审批（0.5天）房产公司董事长审批（1天）经办人填表日期: 年 月 日工程部印章管理办法第一条 为了规范工程部印章使用，加强印章管理，本着程序完备、合理使用的原则，特制定本管理办法。第二条 工程部印章代表公司工程方面与外单位发生的联系，只有用于工程方面的文件、技术资料才有效。第三条 工程部印章由工程部资料管理员（即工程部内勤）保管。资料管理员不得随意用章，不得将印章带出公司或转交他人。第四条 不发生费用的文件需用章，用章经办人需填写用章申请单，在取得公司相关领导批准后资料管理员方可盖章。第五条 当发生工程费用需盖章时，资料管理员必须认真审核用章审批程序并要求经办人填写用章申请单，经总工程师签字同意后方可盖章。用章批准人超越审批权限或工程费用不明时，资料管理员不得盖章。第六条 当所需用章的文件到达资料员手中，资料管理员必须审查手续是否完备，在手续完备时方可盖章并外发。第七条 任何人在手续不完备的情况下，不得要求资料管理员盖章。第八条 由于用章失误给企业造成损失的，责任人承担过失赔偿责任，具体参照过失赔偿责任规定执行。第九条 本管理办法未明事项可参照印鉴使用及管理制度工程联系单管理办法第一条 为了加强工程管理，确保工程联系单的合理签发，严格控制工程造价，提高公司经济效益，特制定本制度。第二条 根据实际需要，工程联系单可由公司工程部、设计院、监理公司或施工单位出具。具体的签发程序如下：1、施工单位出具的工程联系单，先由监理公司审核并签署意见，再交甲方经办人及工程部负责人一并签署意见，最后由甲方分管领导审核同意后盖章认可。2、甲方签发的工程联系单，由工程部经办人办理，工程部负责人审核并报请分管领导同意加盖公章发往有关部门。3、监理公司签发的工程联系单，事先必须征得甲方同意方可签发。第三条 工程联系单空白的单据，统一从工程资料管理员（即工程部内勤）领取，并由工程资料管理员进行编号登记备案。二次领取空白表时，必须将已签发的联系单（含作废）交工程资料管理员一份存档。第四条 凡涉及工程造价的经济性联系单，必须由预算人员进行经济性分析并认真核对，再进入签发程序处理。第五条 如遇重大工程变故，工程部须及时通知总师室，由总工程师会同有关部门研究，决定是否需要变更，并上报公司领导批准，对确实需要进行设计变更的，由设计院签署设计意见或另行出具设计变更联系单后交工程部组织实施。第六条 如涉及外立面装饰材料、室内中高档装饰材料、卫生洁具、设备等变动的工程联系单，工程部应事先口头请示公司有关领导，同意后再进入签发程序处理。第七条 签发的工程联系单内容要清楚，不能模棱两可或含糊不清。工程联系单的审批，一般在三天内完成，如遇特殊情况，可电话通知面议。第八条 工程部要经常检查监理单位签证情况，督促监理单位严格按照签证制度办理，严禁监理单位不按要求随意签证。第九条 工程部是工程联系单签发的管理部门，工程部要指定专人负责，根据不同签发部门分类装订成册。工程联系单一式陆份，经签字盖章后分发有关部门使用。因情况变化已不适用或作废的联系单，应全部收回，并加盖作废印戳，单独保管。第十条 工程文件签署流程见基本工作流程中工程文件签署流程。第十一条 由于开具联系单失误给企业造成损失的，责任人承担过失赔偿责任，具体参照过失赔偿责任规定执行。第十二条 本办法解释权归属于总师办。房地产销售管理销售业务大纲 一、房屋销售管理类别业务内容业务说明对应审批流程对应表格、附件备注价格形成与调整均价（写字楼、商铺）报批 销售部组织人员进行市场调研，在认真做好市场调研的基础上，结合市场情况提供定价参考方案，作为定均价的参考依据。均价审批流程：销售部申报房产公司总经理审批董事长审批商品房价格管理办法工作请示单项目定价策略和方案 #迪凯国际中心楼盘均价表1、由销售部牵头招开专题讨论会，公司领导班子确定均价。2、在开盘前一个月，认真做好市场调研，撰写项目定价策略和方案，以文稿形式提交。销售价格计算（初次定价）在基价基础上按楼层、朝向等系数进行综合调整，得出综合系数，计算出每套房价格。价格审批流程：销售部申报房产公司总经理审批董事长审批工作请示单#迪凯国际中心定价计算表#迪凯国际中心销售面积价格表通过均价定基价，基价是调整单价的杠杆，是通过多次计算后得出，应在开盘前15天批准完成。阶段性调价销售部门在房产销售过程中，根据项目施工进度结合市场实际销售形式，在不同阶段中均应对价格做出相应的调整。调价审批流程：销售部申请房产公司总经理审批董事长审批商品房价格管理办法工作请示单房源价格调整表 调价申请报告由销售部提出申请，逐级上报审批。类别业务内容业务说明对应审批流程对应表格、附件备注销售优惠措施批准与实施折扣权限审批公司领导批准后的折扣权限作为销售部销售折扣的依据#折扣权限表折扣执行无特殊情况，销售部不执行销售折扣价。销售折扣审批流程：销售承办人员销售部经理审批公司总经理审批董事长审批#房屋优惠审批表常规业务预定具备预售条件后，公司与客户签订购房协议，定金10万，签订后，定金不予退还，在签正试合同时定金转入购房款。协议审核流程：销售人员签订销售内勤核准销售部经理审核内勤（或用章专员）盖销售合同章购房协议商品房预约单合同签订分一次性付款和按揭付款。按协议约定的时间签订商品房买卖合同。银行按揭的，按照公司指定银行以及结合公司的规定，交清首付款，并签订合同。合同审批流程：销售人员签订销售内勤核准销售部经理审核公司总经理审批董事长意见内勤（或用章专员）盖销售合同章购房协议 商品房买卖合同 #销售合同审批表客户按揭手续按照银行规定办理按揭手续。由销售部专员负责协助客房办理按揭手续，并跟踪按揭进展。类别业务内容业务说明对应审批流程对应表格、附件备注非常规业务解除协议 确有特殊情况的，经公司领导同意给予解除协议处理。解除协议审批流程：销售承办人员销售部经理审批项目总经理审批董事长审批购房人提出书面申请 解除协议申请 #退定审批表 1、作退定处理 2、内勤做好业务变更记录协议、合同更名姓名变更包括加名、减名、换名等多种情况，客户在未签订正式合同的情况下提出更名的，需征得销售部经理口头同意后方可办理手续。协议、合同更名审批流程：销售承办人员销售部经理审批分管领导意见总经理审批财硇总监审批董事长审批#房屋姓名变更审批表收据由财务部收回换房在不对公司造成影响和损失且合同未备案的前提下，给予办理。换房审批程序：销售承办人员销售部经理审批项目总经理审批董事长批准购房人提出书面申请换房申请 #换房审批表收据由财务部收回解除合同（未备案）特殊情况下，前提是不对公司造成影响和损失。解除合同审批程序：销售承办人员销售部经理审批项目总经理审批董事长批准购房人提出书面申请退房申请 退房协议 #退定审批表 收据由财务部收回解除合同（已备案、按揭未办理）特殊情况下，在备案能撤消的前提下，给予办理违约客户处置客户出现违约，销售部在一周内拿出解决办法。完成后内勤释放房源， 违约客户处置审批程序：销售承办人员销售部经理审批项目总经理审批#购房人违约处置审批表财务部配合处理相关的资金。类别业务内容业务说明对应审批流程对应表格、附件备注销售文本准备房屋认购协议格式文本由销售部拟定，顾问律师把关确定商品房认购协议商品房买卖合同格式文本由销售部拟定，顾问律师把关确定商品房买卖合同销售服务质量客户建议和意见销售人员对客户提出的建议和意见要及时予以解答，解答不了，向上级领导汇报予以解答。客户建议和意见回复程序：销售承办人员销售部经理意见项目总经理意见#客户建议和意见登记表客户投诉处理销售人员对客户的投诉要及时予以解决，不能单独解决的要及时向上级领导汇报予以解决。客户建议和意见回复程序：销售承办人员销售部经理意见项目总经理意见#客户投诉登记表面积确定预测绘面积销售面积以测绘部门预测的结果为准对外销售。测绘部门提供的预测绘成果表、面积汇总表面积表由内勤制作，销售部经理核对后作为销售面积的依据。实测绘面积房屋交付使用时按相关部门实测面积与客户签订销售合同。测绘部门提供的实测绘成果表、面积汇总表房屋移交财务部、前期部、工程部、物业公司的工作衔接，现场交房工作；由销售部根据售房合同、实测绘面积和财务部门一起进行相关款项的最终结算交房通知书交房结算单入伙费用清单业主验房单、物业交割备忘录入伙资料（物品）览表交房结算单由销售内勤和财务人员进行核对；验房由物业公司和业主进行，若有质量问题须及时和工程部联系附表一：（样表）迪凯国际中心楼盘均价表物业性质楼层销售面积整体均价 （元/平方米）写字楼商铺注：此表为定单价依据。附表二：（样表）迪凯国际