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胡新群房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 摘要 起源于第一次世界大战之后的项目风险管理，伴随着经济全球化和科学技术高速 发展的脚步，尤其是在部分欧美国家，它已经逐渐发展成为一套越来越系统和成熟的 理论架构。但直到2 0 世纪末，在我国才逐步开始了对项目风险管理理论的研究以及 将其研究成果应用于实践过程中。特别是将项目风险管理理论应用到房地产项目开发 的研究还是有待进一步加强。因为，房地产项目开发作为兼具高收益与高风险，并且 又是专业性和系统性要求极高的一项活动，它首先扮演了我国市场经济重要组成部分 这一角色，同时又赶上了我国正处于房地产业发展的关键与高峰时期。自身的综合性 质以及经济发展的双重要求，使房地产项目开发不可避免地要面临较大的风险。因此 就决定了本文对房地产项目风险管理进行研究的必要性和重要性。 本文在对风险及风险管理一般理论进行综述的基础上，以广润翰城项目为案例研 究对象，首先将整个项目分为投资决策阶段，前期阶段，建设阶段和销售阶段四个阶 段，分别对每个阶段进行风险识别分析；进而采用财务可行性分析，主观评分法和盈 亏平衡估计三种方法对其进行风险评估；然后，根据风险识别和评估得出的结果，应 用层次分析法确定相对较优的应对方案，提出适合于本房地产项目的应对策略；最后 开始探讨开展风险监控的要求及建议。通过本文的研究，不仅突出了对房地产项目开 发过程中遇到的现有风险的预测和应对，而且同时强调要对潜在风险的预防的重要 性。作为项目风险管理人员，在现实的房地产项目风险管理实务中，掌握现有风险的 预测与应对技巧固然重要，但是提升对潜在风险的预防能力则显得更加重要与迫切。 最后，希望本文的研究成果在房地产项目风险管理中具有一定的参考价值。 关键词：房地产项目风险识别风险评估风险应对 0 7 3 0 2 5 5 0 5胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 a b s t r a c t p r o j e c tr i s km a n a g e m e n t ( a r m ) w a so r i g i n a t ea f t e rt h ew o r l dw a ri w i n lt h ep r o c e s s i n go ft h e e c o n o m i cg l o b a l i z a t i o na n dt h eh i g hs p e e dd e v e l o p m e n to fs c i e n c ea n dt e c h n o l o g y ，p r mg r a d u a l l y b e c a m eas e to fs y s t e m i ca n dm a t u r et h e o r e t i c a lf r a m e w o r k b u ti no u rc o u n t r y , i ti so n l ya tt h ee n do f2 0c e n t u r y ；w es t a r t e dt h er e s e a r c ho fp r m t h e o r ya n dt r i e dt oa p p l yt h er e s e a r c ho u t p u t st op r a c t i c e s n o ww es t i l lh a v et os t r e s st h er e s e a r c ho fa p p l y i n gt h er i s km a n a g e m e n tt h e o r yt ot h e r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o np r o j e c t r e a le s t a t e 弱ah i i g hp r o f i t sa n dh i g hr i s kv o c a t i o n ，a l s oh a sah i g h r e q u i r e m e n tt oe x p e r t n e s sa n ds y s t e m a t i c n e s s i ta c t sa sai m p o r t a n tc o n s t i t u e n tp a r to fn a t i o n a lm a r k e t e c o n o m y m e a n w h i l ei tc o m e su pw i t ht h ec r u c i a la n dh i 【g hp e r i o do fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n to f0 1 1 1 c o u n t r y c o n s i d e r i n gt h i sd o u b l er e q u i r e m e n tw h i c hc o n s i s t so ft h ei n t e g r a t e dn a t u r eo fi t s o w na n dt h ed u a ld e m a n d so fe c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t ei n e v i t a b l yc o n f r o n t sw i t h t h eh i g hr i s k a sar e s u l t ，i t sn e c e s s a r ya n di m p o r t a n tf o rt h i sp a p e rt or e s e a r c ho np r mo f r e a le s t a t e o nt h eb a s i so fs u m m a r i z i n gt h eg e n e r a lt h e o r i e so fr i s ka n dr i s km a n a g e m e n t ，t h e p a p e rs t u d i e so ng u a n g r u n h a nc i t yp r o j e c t f i r s to fa l l ，t h ep r o j e c ti sd i v i d e di n t of o u r s t a g e sw h i c h a r ei n v e s t m e n td e c i s i o n , e a r l ys t a g e ，c o n s t r u c t i o na n ds a l e s ，a n dt h e ni tc a r r i e s o nr i s ki d e n t i f i c a t i o na n de s t i m a t i o no ne v e r ys t a g e s e c o n d ，i tt a k e s t h r e em e t h o d s f i n a n c i a lf e a s i b i l i t ya n a l y s i s ，s u b j e c t i v es c o r i n gm e t h o da n dp r o f i ta n dl o s sb a l a n c em e t h o d , t oe v a l u a t eo nr i s k a f t e rt h a t , a c c o r d i n gt o t h er e s u l to fr i s ki d e n t i f i c a t i o na n dr i s k e v a l u a t i o n , 艘r e f e r st ot h ec h o i c eo ft h eb e t t e rp r o j e c tw h i c hi sf i tf o rt h i sp r o j e c tt o h a n d l ea n dc o n t r o lr i s k s a tl a s t ，i ts t u d i e so nt h er e q u i s i t i o n sa n ds u g g e s t i o n sa b o u th o w t oc a r r yo u tt h er i s ks u r v e i l l a n c e t h r o u g ht h es t u d yo f t h i sp a p e r , i tn o to n l ye m p h a s i z e st h ep r e d i c t i o na n dr e s p o n s eo f e x i s t i n gr i s k s ，b u ta l s ou n d e r l i n e st h ei m p o r t a n c eo fp r e d i c t i o no fp o t e n t i a lr i s k s a sa m a n a g e ro fp r mw o r k i n go nr e a l 1 i f e ，i t sn od o u b ti m p o r t a n tf o rh i mt oh a n d l et h e p r e d i c t i o na n dr e s p o n s eo fe x i s t i n gr i s k s ；b u ti t sm o r es t r i n g e n tt op r o m o t et h ea b i l i t yt o p r e d i c tt h ep o t e n t i a lo n e s e v e n t u a l l y , ih o p et h es t u d yo ft h i sp a p e rh a sv a l u a b l er e f e r e n c e i np r mo fr e a le s t a t e k e yw o r d s ：m e a le s t a t ep r o j e c t 硒s ki d e n t i f i c a t i o n 融s km e a s u r e 砧s kr e p o s i t i o n 2 0 7 3 0 2 5 5 0 5胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 1 绪论 1 1 论文研究的背景 房地产业是指从事房地产业的开发、经营、管理和服务的行业，包括了土地开发、 房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、 房地产的抵押贷款等，以及由此形成的房地产市场。在1 9 9 8 年，国务院发布了关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 1 2 3 号) ，这被称为 “住房制度改革纲领性文件”开始，中国房地产业迅速崛起，现已发展成为了我国国民 经济的支柱产业，并随之带动了钢材、水泥等相关配套产业逐渐形成了一个产业群， 与中国的宏观经济息息相关。 1 2 中国房地产的现状 纵观中国房地产的发展历程，从1 9 9 8 年至2 0 0 1 年底，房地产市场呈现出了良好 的发展态势，开始进入了一个前所未有的高点。但之后的房地产膨胀发展带来一系列 问题，房地产投资过热，致使房地产价格不断攀升、信贷规模膨胀、商品房空置率上 升等，在2 0 0 5 年、2 0 0 6 年国家采取宏观调控来调控房地产市场。而2 0 0 7 年美国的 次贷危机，造成了全球的金融危机，美国市场的“房地美”与“房利美”的破产也宣告了 美国房地产泡沫的破裂。经济全球化的背景下，我国房地产受次贷危机的间接影响， 在2 0 0 8 年大中城市的房价出现了逐渐下调的格局。而房地产业是一个高风险的产业， 通过对中国房地产业发展现状进行分析，呈现以下问题： 1 房地产投资持续过热。据中国房地产蓝皮书数据显示，中国房地产投资额 2 0 0 3 至2 0 0 4 年增幅超过3 0 ；国家在2 0 0 4 年下半年宏观调控使得2 0 0 5 年房地产投 资额快速回落到1 9 8 ，但2 0 0 6 年投资增幅反升到2 1 8 ，2 0 0 7 年甚至达到3 1 4 ， 遭遇金融危机的2 0 0 8 年房地产市场投资高于运行，2 0 0 8 下半年增幅回落，总体而言， 0 8 年全国房地产投资仍高达3 0 6 万亿元，同比增长2 0 9 。盲目的投资热及快速变 化的经济环境都给产业带来冲击。房地产开发企业个数由1 9 9 8 年的2 万多家发展到 2 0 0 6 年的近6 万家。 2 房价总体高速上涨且空置率过高。据国家发展改革委、国家统计局调查显示， 2 0 0 5 年1 2 月，全国7 0 个城市房屋销售价格同比上涨6 2 ，新建商品住房销售价格 同比上涨7 1 ，二手住房销售价格同比上涨4 7 ，非住宅商品房销售价格同比上涨 3 4 ；2 0 0 6 年1 2 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨5 4 ，新建商品住 房销售价格同比上涨6 3 ，二手住房销售价格同比上涨4 2 ，非住宅商品房销售价 格同比上涨4 6 ；2 0 0 7 年1 2 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨1 0 5 ， 新建商品住房销售价格同比上涨1 1 4 ，二手住房销售价格同比上涨1 1 4 ，非住宅 商品房销售价格同比上涨7 0 ；2 0 0 8 年1 2 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同 3 0 7 3 0 2 5 5 0 5 胡新群 房地产项目风险管理研究一以广润翰城项目为例 比下降o 4 ，新建住房销售价格同比下降0 8 ，二手住房销售价格同比下降0 1 ， 新建非住宅销售价格同比上涨0 8 。横向相比，国外居民购买住宅房所需资金是年 薪的3 至5 倍，而在中国，中产阶层购房为年薪的l o 至2 0 倍。将住宅房化为了投机 功能致使房价一路飙升，所以中低收入者等困难群体住房这个民生问题正是需要国家 重点解决的。同时，高房价的背后，则是大量的空置房，2 0 0 8 年年末，全国商品房 空置面积1 6 4 亿平方米，比上年增长2 1 8 ，其中，空置商品住宅9 0 6 9 万平方米， 比上年增长3 2 3 。过高的空置率会挤占房地产企业的资金，降低了资金的流动性会 给企业带来较大的财务风险。 1 3 问题提出 房地产业关系到整个国民经济的的正常运行，它是一个高风险与高效益并存的产 业，而房地产业的发展现状更是表明了开发商要充分考虑风险因素，进行风险分析与 评估。房地产的开发是一个动态的过程，风险因素众多，又具有项目的周期性，因此， 每一个项目的运行阶段都有各自的风险。但现实情况下，我国对房地产业的发展规律、 经营管理的实践缺少理论提炼与总结提高，房地产开发企业风险意识不强，往往凭借 主观的经验来对项目的风险大小进行评判，动作上存在一定的盲目性，而且在发生项 目风险时往往沿用传统的方法以追加投资的方式解决。高层管理者在项目管理过程中 往往片面追求高额利润，忽视风险管理，没有设立系统的风险目标，局限于对项目进 行的可行性研究上，没有建立起规范完善的风险监控体系，使得发生风险时，抵御、 化解能力差，处于被动的状态。房地产企业项目风险管理的能力关系到其自身的投资 投资效益高低与生死存亡，也关系到整个产业的健康发展，进而与国民经济的正常进 行息息相关，因此，房地产企业风险管理的理论研究和实践运作是房地产企业面临的 一个重大课题，必须提高房地产业的风险管理能力以适应瞬息万变的宏观环境。 1 4 研究的目的与意义 房地产项目面临复杂的自然与社会环境，对其进行项目风险管理降低风险已成为 必须。项目就是以一套独特而相互联系的任务为前提，有效的利用资源为这个特定的 目标所作的努力，所以项目风险管理是对项目中所存在的风险加以识别、评估及提出 相应风险应对策略的过程。本论文首先研究房地产企业风险识别、风险评估、风险控 制方法，在理论基础上通过对浙江广润置业有限公司下的广润翰城项目进行案例分 析，运用风险管理的基本原理对该项目在运行不同阶段所应对的风险进行识别与评 估，在此基础上对广润翰城项目重要风险、次要风险提出一些合理实用的应对措施并 对项目进行监控，以期探讨出合理的项目风险管理方法与风险控制，给房地产业的风 险管理提供一些思路。同时，本论文有助于提高开发商的风险意识，使其做好风险防 范，建立风险机制，促进房地产业的健康发展。 4 0 7 3 0 2 5 5 0 5胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 1 5 研究内容与方法 本论文以开发商的角度出来，对项目风险管理进行研究，在对一般房地产风险管 理理论的铺垫上，把广润翰城房地产项目分为四个阶段进行研究，即房地产投资决策 阶段、前期阶段、施工建设阶段与销售阶段。每个阶段的任务不同，其面临的风险因 素也不同，共同的思路是先对项目进行风险识别、风险评估，然后再提出风险应对措 施并实施风险监控。 本文借鉴房地产项目风险管理中一些较为成熟的研究方法，结合广润翰城房地产 项目开发运营实际情况，对项目进行风险识别，采用定性与定量相结合的研究方法进 行风险评估，定量方面主要采用敏感性分析，风险综合评价和盈亏平衡估计三种方法 对其进行风险评估。最后在风险识别与评估的基础上，针对广润翰城房地产项目情况 提出合理的应对措施，探讨开展风险监控的要求及建议。 1 6 研究思路与框架 本论文首先在前人研究的基础上介绍了风险与风险管理的相关理论，然后结合本 文要研究的房地产项目这一具体领域，在进行一般房地产项目的风险管理分析的前提 下，介绍和罗列了一系列的风险识别、风险评估、风险应对以及风险监控的方法。最 后根据本文所选的现实案例广润翰城房地产项目的具体情况，进行项目风险管理的探 讨与研究。本论文按照写作思路一共分为七个章节，具体可分解如下： 第一章，绪论。论述本文的研究背景( 包括中国房地产的现状及存在的问题) 、 本文研究的目的与意义、内容思路及拟采取的研究方法的阐述。 第二章，房地产项目风险管理的国内外研究概况。简单介绍房地产项目风险管理 的国内外研究状况。 第三章，文献综述。首先对风险与风险管理相关理论进行系统的阐述，然后对结 合房地产项目的风险管理的角度相关文献的研究进行综述和分析。 第四章，公司简介。以浙江广润翰城房地产项目为研究对象，对投资决策阶段、 前期阶段、建设阶段、销售阶段分别进行风险识别。 第五章，广润翰城房地产项目风险评估。主要采用财务可行性分析法，主观评分 法和盈亏平衡分析法三种方法对房地产项目各个阶段进行风险评估。 第六章，广润翰城项目风险应对与监控。应用层次分析法确定相对较优的应对方 案，提出适合于本房地产项目的应对策略，提出开展风险监控的要求及建议。 第七章，结论与不足。 0 7 3 0 2 5 5 0 5 胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 2 房地产项目风险管理的国内外研究概况 2 1 国外对于房地产项目风险管理的研究概述 风险研究始于西方发达国家，随着对风险的深入探索，发现风险事实上是由人类 认识的有限性和社会经济生活的复杂性引起的，它不能够被消灭，但是可以削减、转 移或回避，因此自然产生了风险管理。1 9 5 0 年g f l l a g h e r 在( r i s km a n a g e m e n t ，n e w p h a s eo f c o s tc o n t r o l 调查报告中最先使用了风险管理这个名词。之后7 0 8 0 年代， 随着企业所面临的风险复杂多样与风险费用的增加，美、英、日、法等国都重视风险 管理研究，建立相应的学会。1 9 8 3 年在美国召开的风险和保险管理协会年会上，世 界各国共同讨论并通过了“1 0 1 条风险管理准则”，它标志着风险管理的发展已进入了 一个新的发展阶段。 而从2 0 世纪3 0 年代，美国的学者最早对房地产建设与使用过程中的风险管理进 行了探索，把风险研究应用于房地产。2 0 世纪6 0 年代之前，风险分析的研究方法主 要是采用了传统的经济一财会分析方法，所涵盖的领域主要是风险分析与防范、投资 组合等；而6 0 年代之后，管理方法的引入，工程一管理科学方法在风险分析中得到 了广泛的应用，增强了解决实际问题的能力。 2 2 国内对于房地产项目风险管理的研究概述 我国自2 0 世纪8 0 年代末开始对房地产企业风险管理进行研究，比西方国家起步 晚很多。郭仲伟1 9 8 7 年出版的风险分析与决策标志了我国新时期风险研究的开 始。但我国改革开放时期实行的是福利分房制度，可以说房地产开发事实上是一种低 风险甚至是无风险的投资活动，使得房地产风险研究处于停滞的状态。中国第一波的 房产投资热是在2 0 世纪9 0 年代初期，也是我国理论研究者真正开始重视房地产企业 风险，大大推动了我国房地产风险管理研究，如1 9 9 3 年陈佑启等编写了房地产投 资风险管理及经营决策方法，1 9 9 4 年陈湛匀等编写了金融风险管理，2 0 0 5 年谢 科范等的企业风险管理。从1 9 8 7 年起至1 9 9 6 年，天津大学管理学院承担了“三峡 工程风险管理研究”课题，是国内首次对大型工程进行风险分析与评估，较为全面、 系统地研究了风险管理的理论和方法。1 9 9 8 年，杜海鹏等主编房地产投资风险与 防范推动了房地产业对投资风险管理的了解，卢有杰、卢家仪编著项目风险管理 促进了国内对项目风险管理的关注。2 0 0 4 年戚安邦的项目管理十大风险，2 0 0 6 年沈建明的项目风险管理，2 0 0 8 年王长峰的现代项目风险管理，都在一定意 义上补充了原有房地产项目风险管理方面的不足，这说明近几年我国在房地产项目风 险管理的实施阶段也加强了认识。 虽然说近年来我国在房地产风险研究上取得了一定的成果，但是我国在房地产风 6 胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为倒 险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。不难发现，在现实社会中， 房地产开发商往往仍采用定性分析和经验进行决策。尽管有少量的定量方法应用，但 整体上不系统，决策失误的现象大量存在。特别是在具体的房地产项目风险管理过程 中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国国情和 房地产市场特点的房地产企业风险分析、风险评估。 7 0 7 3 0 2 5 5 0 5胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 3 文献综述 3 1 风险相关理论 3 1 1 风险的定义 根据一般的风险理论，风险被定义为人们因为对未来行为的不确定性而可能引发 的后果与预定目标发生的负偏离。对于风险的研究最早起源于古代的共同海损制度及 船货押贷制度，因此早在1 9 世纪，在西方古典经济学著作中就出现了对风险的初步 定义风险是生产经营活动的副产品，经营者的经营收入是对其在生产经营活动中 所承担的风险的报酬和补偿。 进入2 0 世纪后，国外学者们经过研究的深入逐渐提出了风险的相对准确的定义。 美国的威雷特于1 9 0 1 年提出风险是关于人们不愿看到的事件的发生不确定性的客观 体现。他的定义突显了不确定性这个特性在风险中所处的核心地位。1 9 6 4 年，美国 学者威廉和汉斯又进一步在前人的基础上在风险研究中加入了人的主观因素。该成果 认为风险虽然是客观存在的，并且对同一环境中的每个个体都是以同样的程度存在， 但风险预判者的主观判断决定了风险不确定性的程度，原因是不同的人对同一风险的 认识情况可能不同。8 0 年代初，日本学者武井勋将风险的概念表述成风险是在特定 环境下和特定时期内自然存在的导致经济损失的变化。美国人c h i c k e n 和p o s n e r 在 1 9 9 8 年提出，风险应该是损失和暴露度两种因素的结合，并给出表达式：风险= 损害 暴露度。式中暴露度是指风险承受者对风险的暴露程度，它内含风险发生的概率和 可能性。 我国学者杜端甫教授在1 9 9 8 年于项目风险的一种模糊分析方法一文中提出 风险是指损失发生的不确定性，是人们对未来行为的决策及客观条件下的不确定性而 可能引起的后果与预期目标发生多种负偏离的综合，并给出数学公式：r - - f ( p ，c ) 。 式中r 表示风险，p 表示致损事件发生的概率，c 表示致损事件发生后的不良后果。 3 1 2 项目风险的定义 结合本文研究对象房地产项目，在此有必要明确风险和项目风险两个概念间的关 系。项目由于其自身的非重复性、明确的目标性和资源的有效性决定了它不完全等同 于一般的日常作业管理，而且项目的不确定性也大于一般日常的作业的不确定性。 项目风险定义为实现项目目标的活动或事件的不确定性和可能发生的危险。 房地产项目的风险就是在项目生命周期中可能导致项目开发损失和失败的不确 定性，具体分解为房地产项目在决策、设计、工程采购、施工、验收以及交付业主各 个阶段可能面临的风险，是房地产项目能否成功可能面临的风险。 8 0 7 3 0 2 5 5 0 5 胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 3 1 3 风险的基本内涵不确定性 综合上述各位学者对风险的各种定义中可以清晰地提炼出不确定性这一属性作 为风险的基本内涵。不确定性的来源于人们对于具体事件的决策行为和外部环境的不 确定性。决策行为具体可以指人们的主观判断，外部环境可以理解为外部客观条件， 可以综合归纳为人类行为和客观世界。由于客观世界的错综复杂、瞬息万变以及人类 对客观世界认识的局限i 导致客观世界变化的不确定性和人类行为的不确定性。本文 关于房地产项目的风险同样来自于房地产市场的变化，或者投资者以及消费者对房地 产市场信息把握的不准确。另一层面，关于不确定性的理解又可以归纳为以下的三点： ( 1 ) 风险就是不确定性。( 2 ) 风险是损失种类的不确定性。( 3 ) 风险是某种损失可能发生 的不确定性，即使人们知道哪些种类的损失将会发生，还存在这些损失是否会发生的 不确定性问题。 3 1 4 风险的特点 1 客观性和普遍性 作为损失发生的不确定性，风险的客观性体现在它不以人们意志为转移并超越人 们的主观意识的客观存在，普遍性则体现在它的无处不在，无时不有。无论是自然界 的灾难，还是社会生活中的意外事件，都不以项目主体的意志为转移。这种特点导致 了人类尽管一直致力于认识和控制风险，但直到现在也只能在有限的空间和时间内改 变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，而不能也不可能消除 风险。 2 不确定新和可变性 如上文对风险不确定性这一属性解释，客观事物处在不断变的化之中，而人类认 识能力有限，对事物的发展变化不可能完全把握产生了不确定性。风险正是由于这种 客观条件的不断变化而产生不确定性导致的。而风险的可变性具体体现在房地产项目 的风险就表现为在项目的整个过程中，各种风险在质和量上的变化，随着项目的进行， 有些风险由于得到控制未能发生，有些风险会发生并得到处理，同时在项目的每一个 阶段都可能产生新的风险。 3 多样性和多层次性 风险的不确定性和可变性自然导致了风险种类的多样性。房地产项目由于建设周 期长、涉及规模大、可能遭遇的风险因素数量多且种类纷繁复杂，使其在整个寿命周 期内面临的风险可能多种多样，而且大量风险因素之间存在的关系错综复杂、各风险 因素之间并与外界交叉影响又使风险显示出多层次性。 4 可测性和可控性 不确定性是风险的本质属性，但这并非表明风险不可预测和不可有效控制。 相反可以根据以往发生过的类似案例的历史统计资料，从而对可能发生的风险进 9 0 7 3 0 2 5 5 0 5胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 行定性预测，对某种风险发生的频率及其造成损失的程度做出定量的判断，这种风险 分析的过程实际上就是风险预测和衡量的过程。其次据此预测结果提出相应的有效的 应对方案，实施应对方案从而达到对风险的有效控制，以减少风险发生后带来的损失， 或抑制风险的发生。同样，作为一种在规模上较大的房地产项目，其风险依然是不确 定的，但人们可以根据过去的经验和采用科学的方法对其发生的可能性以及发生后的 损失程度做出预测和判断，从而对风险进行管理。 3 1 5 房地产项目风险分类 为了方便研究房地产项目风险，人们经常对社会生产和生活中所遇见的风险进行 分类，并明确其成因，有助于更好地把握这些风险的本质及其它变化规律，有利于决 策者确认风险并采取积极对策，从而有效地驾驭这些风险。 1 按风险来源分：政治风险、法律风险、经济风险、社会风险。 2 按风险造成的后果分：纯粹风险，不能带来机会、无获得利益可能的风险。如 自然因素不可抗力及违规操作等。投机风险：既可能带来机会、获得利益，又隐含威 胁造成损失的风险。如房地产开发项目如果失败，投资者要蒙受损失、但银行却可通 过将抵押的房产收回，转手卖出，获得高额利润。 3 按风险的可预测性分：已知风险，可预测风险、不可预测风险。 4 从风险的具体来源分：业主投资者风险、承包商风险、项目管理者风险、工程 设计方及其它主体风险。 5 按风险对目标的影响分：i 期风险、费用风险、质量风险、市场风险、技术风 险。 6 按风险与外界的关系分：系统风险、非系统风险。 本文尝试从总体上比较全面把握房地产开发可能面临的各种风险，在参考有关文 献的基础上，以达到对风险进行全面认识的目的，将风险按照房地产项目开发阶段将 其分为四个阶段，具体见图3 1 ： 图3 1 房地产项目风险分类 1 0 胡新群房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 3 2 风险管理相关理论 3 2 1 风险管理的定义 根据美国风险和保险管理协会( a r i a ) 的定义：风险管理( r i s km a n a g e m e n t ) 是指对在组织的公众利益、人员安全、环境因素、法律方面的目标完成过程中遇到的 风险进行管理，是一个系统的管理过程。风险管理包括为提供有效的损失预防方案而 进行的规划、组织、领导、协调及控制活动，目的就是将风险引起的对组织资源、收 益及现金流出的不利影响最小化。运用于项目风险管理则可以理解为行为主体通过识 别、分析、测定、评价和控制等手段对项目风险实施有效的管理以达到最低损失的目 的。由此可知风险管理的内涵包括： 1 风险管理作为一个系统的管理过程，通常应当包含对风险的识别、分析、应对、 监控等环节，从而实现对风险的管理。 2 风险管理的目标是通过减少风险损失，获得较高的安全保障，即以最小成本达 到最大的安全效益。而并非由此获得巨额额外收益。 3 风险管理的目标手段是控制，在时间维度上具有前瞻性的特点，属于事前管理 的范畴。 4 风险管理涉及多学科内容。风险管理作为一个系统的过程，它不仅内含了经济 学和管理学的知识，而且涉猎系统学、运筹学等相关学科的内容。 3 2 2 国内外风险管理研究综述 1 国外风险管理理论研究 首次正式把风险管理思想引入到企业经营管理领域的是法国著名的管理学家亨 瑞法约尔，他在其著作中就风险管理及其对企业经营管理的影响进行了论述。之后， 随着该理论的不断发展，出现了大量的极具代表性的关于风险管理的文章及著作，其 中就包括了美国的管理学家马歇尔1 9 2 1 年在企业管理一书中提出了风险负担管 理的观点，提出了风险排除和风险转移的处理方法。但直到2 0 世纪5 0 年代的美国， 风险管理理论才真正开始被逐渐运用到企业的现实管理活动中。原因是随着经济、社 会和科技等各个领域的迅猛发展，人们开始面临越来越多、越来越严重的风险，当时 美国一些大公司由此发生了重大损失。这些现象迫使公司高层决策者开始认识到科技 的进步在给人类带来巨大的利益的同时，同样有可能会给社会带来了巨大的风险，因 此必须得提高对风险管理的重要性的认识。 1 9 5 0 年，美国的m o w b r a y 等人在合著的保险学一书中详细阐述了“风险管理” 的基本概念。1 9 8 3 年，在美国的r i m s 年会上通过了“1 0 1 条风险管理准则”，此准则 已经作为各国风险管理的一般准则。这些准则的诞生与运用标志着风险管理的发展达 到了一个新的水平。英国南安普敦大学会计与管理科学系主任c b e h a p m a n 教授于 胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 1 9 8 7 提出了“风险工程”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成， 以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更加灵活。该框架模型的构建弥补了单 一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究 成果成为可能。同年，为推动风险管理理论在发展中国家的推广和应用，联合国出版 了关于风险管理的研究报告：mp r o m o t i o no fr i s km a n a g e m e n ti nd e v e l o p m e n t c o u n t r i e s ) ) 之后，对各个发展中国家产生了较大的影响。 2 国内项目风险管理研究 由于受计划经济的影响，我国对于风险管理的研究起步较晚，在2 0 世纪8 0 年代 初期才相继引入了少量的有关文献和理论资料。1 9 9 6 年雷胜强主编国际工程风险 管理与保险，本书中就如何正确对待风险，辨识和分析风险，采取有效防范对策， 甚至对于如何利用风险为工程获取优厚利润方面有着较为详尽的论述。与此同时，本 书也叙述了对风险的预测、分析、判断、评估及采取相应的措施，如回避、控制、分 隔、分散、转移、自留及利用风险等全部活动。此后1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著项 目风险管理，促进了国内对房地产项目风险管理的关注。1 9 9 4 年，陈佑启等编著房 地产投资风险管理及经营决策方法对房地产项目在投资阶段的风险管理起了较大的 作用。近两年的著作中渐渐出现了房地产项目实施阶段的风险管理。如戚安邦于2 0 0 4 年主编的项目管理十大风险、沈建明2 0 0 6 年主编的项目风险管理、王长峰于 2 0 0 8 年主编的现代项目风险管理，都在一定意义上补充了原有在房地产项目风险 管理方面的不足。这说明近几年我国在房地产项目风险管理的各个阶段都加强了认识 和研究。 我国的项目风险研究在实际工程项目中有一些实践应用，如三峡工程、黄河小浪 底工程、京九铁路、大亚湾核电站、上海地铁等建设项目，都取得了一定的经济效益 和研究成果。其中天津大学管理学院“三峡工程风险研究”课题组首次结合大型工程项 目进行风险分析和评价，较为全面、系统地研究了风险管理的理论和方法。中国科学 院计算机技术研究所，北京中科项目管理研究所研制的项目风险分析系统p r i s ka ( p r o j e c tr i s ka n a l y s i s ) 在一定程度上能够进行项目的风险分析，但在现实的理论运 用中仍具有局限性。 3 2 3 房地产项目风险管理的过程 房地产项目风险管理作为一个内容相对复杂，不确定因素多的系统过程，有必要 结合风险管理相关理论首先明确风险管理过程中的各个环节。房地产风险管理就是用 系统的，动态的方法进行风险控制，以减少项目过程的不确定性。本文在风险规划的 基础上将房地产项目管理过程划定为：风险识别、风险评估、风险应对与风险监控等 环节，如下图( 需加入图序号) 。这几个环节在实际运用中并非必须遵循刻板的不变 的顺序或相互之间完全独立和无关的。而是各个环节是平行展开，相互穿插和重叠在 1 2 0 7 3 0 2 5 5 0 5 胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 项目开展和实施过程里各种不同的活动中的。从图中可知，整个项目风险管理是一个 不断循环和反馈的过程，任何一个环节的工作开展与实施后都要兼顾与之前与之后环 节的对应关系，不能脱离整体独自行动。 图3 2 项目风险管理过程 1 风险识别 风险识别是风险管理中最重要也是最基础的步骤，只有系统准确地识别房地产整 个项目面临的所有风险，才能做到提前预防，然后针对预期的风险进行评估，提出相 应的应对策略，为风险管理打好坚实的基础。风险识别的目的就是要合理缩小风险因 素的不确定性，寻找影响风险的主要因素。要回答好以下几个问题：有哪些风险应当 考虑? 引起这些风险的主要因素是什么? 这些风险所引起后果的严重程度如何? 即 通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当 的方法予以分类，逐一分析风险因素产生根源。 风险识别的方法很多，包括结构化方法、结构化方法，也有经验性方法和系统性 方法。但是在房地产项目中常用的有是如下几种方法：分解法、故障树法、专家调查 法、市场调查法、流程图法等。 ( 1 ) 分解法 分解法就是将项目管理过程中复杂的难于理解的事物分解成比较简单的容易被 认识的事物，将大系统分解成小系统的分析方法。这也是人们在分析问题时常用的方 法。例如，进行一项房地产项目开发时，房地产分析人员就要根据该投资项目的特点， 外界的环境、条件等情况将总风险分解为经营风险，政策风险、财务风险、法律风险 等，然后再把风险细分，直到容易判断，确定风险为止。分解法的不足在于它的主观 性比较强，主要依赖于投资分析人员的主观经验进行分析。 ( 2 ) 故障树( f a l t t r e e s ) 法 故障树法就是将可能引起风险的各种因素以树状图形的方式表示出来，逐级将大 的风险分解成各种小的风险，或者对各种引起风险的原因进行分层，这种方法可以直 1 3 0 7 3 0 2 5 5 0 5 胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 观地对各种风险和风险因素进行识别。该法是利用树状图按照树状形状从上到下，从 粗到细将项目风险由大到小，分层排列的方法，这种做法容易找出所有的风险因素， 且风险因素之间的关系也可以清晰表现出来了。 故障树法经常用于直接经验较少的风险分析，其主要优点是比较全面地分析了所 有故障原因，包括人为因素，比较形象化，直观性较强；不足之处在于这种方法应用 于大系统分析时容易产生纰漏。 ( 3 ) 专家调查法 专家调查法通常包括德尔斐法( d e l p h i ) 和头脑风暴法这两种十分常用而有效的 方法。它是这些年来无论是国内还国外运用比较广泛的一种方法。它的主要内容是指 以专家为对象，通过专家的能力、经验和学识来确定调查的结果。从中可以推导出， 对具体需要哪些专家的甄选就成了关键环节。通过各类专家集思广益，中期经过思想 上的不断磨合，最终得到相对统一的建议。可以看出，这种方法是以专家对未来事件 的主观判断为依据的预测分析方法，其基本步骤为：首先由项目风险管理人员提出风 险问题调查方案，制定专家调查表；其次请若干专家阅读有关背景资料和项目方案设 计资料，并回答有关问题，填写调查表；然后风险管理人员收集整理专家意见，并把 汇总结果重新反馈给各位专家；最后请专家进行下一轮咨询填表，这样经过多轮的讨 论之后，直至专家的建议趋向于统一。 ( 4 ) 市场调查法 通过市场调查法可以收集到包括消费者态度、消费动机、消费能力和水平、社会 经济状况、人口增长率等一系列的信息。由于市场调查法要求收集到的信息资料准确、 可靠、有代表性，所以在使用市场调查法时，前期需要设计出合理的调查方式和手段。 其次根据收集到的信息资料，运用各种分析工具对其加以分析和处理，从而能够及时 识别各类风险。该方法是每个房地产公司在进行项目前必须进行的一项共性活动。 ( 5 ) 流程图法 流程图法是根据房地产项目开发企业的整个项目经营活动过程，通过分解完毕的 各个流程制成流程图的形式，然后通过对流程图的分析，揭示项目开发全过程的分布 位置及影响，从而识别可能存在的风险。 上文中提到的几种风险识别的方法有着各自的内容和特点，每种方法对风险管理 人员的自身素质及项目的资源有着不同的要求。因此，在具体运用中要根据项目本身 的现状加有选择地搭配和应用。尽管风险识别方法很多也各自有各自的优势，但风险 识别理论自身仍然存在着一些不可避免的问题。首先是可靠性的问题，即是否遗漏了 某些重大的风险；第二个是成本问题，即为了风险识别而进行的收集数据，调查研究 或科学实验所消耗的费用是否能够收到应有的收益；第三个是偏差问题，即由于风险 识别不可避免带有一定的主观性和不确定性，由此得出的结果是否足够的准确。综合 上述关于风险识别方法的论述，可以将风险识别的方法归纳成表： 1 4 0 7 3 0 2 5 5 0 5胡新群 房地产项目风险管理研究以广润翰城项目为例 表3 1风险识别的方法及特点 风险识别方法方法解析优势与不足 利用分解原理把复杂项目分解成 对风险管理人员的水平要求较高，由于 分解法 简单的子系统信息不对称易造成系统漏项 利用图解的形式将各种风险因素较全面分析故障原因，应用于大系统分 故障树法 以树状表示，分解成各种小的风险析易产生纰漏 结合专家能力和学识确定调查结 专家调查法调查结果较权威，但易导致主观性较强 果 通过各种方式收集较全面的市场 收集的信息较全面，但对调查人员水平 市场调查法 信息 要求较高 做出项目的工作流程及项目各部对于进度及技术风险较为适合，但对于 流程图法 分之间的相互关系等信息的图表财务及组织人员风险难以适用 2 风险评估 风险评估按照理论界的分类可以分为包括风险定性分析与风险定量分析这样两 种方法。其中风险定性分析的主要目的是为了确定风险发生的可能性大小及其后果的 严重性大小，并按照风险对项目目标可能造成的影响大小对各种风险进行排序，然后 确定各种特定风险的重要程度，从而指导风险对项目风险管理的活动，并提醒项目风 险管理人员对各类可能出现的风险进行有效的监控。风险定量分析则是量化各种潜在 风险出现的概率及其影响，确定该风险的重大程度。不仅力求能够量化分析每一个风 险的概率及其对项目目标造成的负面影响，同时也需分析项目总体风险的程度。 风险评估是对于项目风险的影响和后果所进行的评价和估量。从文献综合来看， 在对实际项目中风险评估方法的选用方面，我们要充分考虑项目本身的特点才可选 用。 3 风险应对 根据前两个步骤一风险识别和分析的结果，为更好地实现项目的目标和降低风 险对目标完成可能带来的威胁制定风险应对方案。风险应对方案必须以根据风险的严 重程度来降低风险对目标的威胁这一要求制定风险应对方案。同时，风险应对方案必 须与风险的严重程度、成功实