（行政管理专业论文）流动性风险视角下我国房地产市场政府调控策略研究.pdf

内容摘要 我国房地产市场自2 0 世纪8 0 年代开始迅速发展，9 0 年代住房制度改革，2 0 0 2 年以来则迅速从消费品向投资品转移，房地产价格呈逐年上升趋势。特别是在2 0 0 7 年1 0 月之前，房价与股市一路上扬，吸引了众多投资者的同时也催生了房地产市 场的巨大泡沫，商品房价格与老百姓的实际购买力之间的差距愈来愈大，加剧了市 场的不稳定因素。以2 0 0 7 年1 0 月为分水岭，房地产市场价格已经飙升到了极不合 理的价位，同时在美国次贷危机引发的国际金融风暴的波及下，我国房地产市场开 始一路下滑，各大城市的房价持续走低，消费者持币观望的态度居多，消费严重不 足，房地产市场已经由流动性过剩转为流动性短缺，国家宏观调控也由紧缩的货币 政策转向宽松的货币政策，支持居民消费信贷。 房地产业的根本属性是民生性，并与众多行业紧密关联，其健康有序发展，不 仅可以更好地改善人们的生活质量，还能拉动国民经济和社会的健康持续发展。正 确认识和处理市场与政府的关系，进一步完善政府对房地产市场的宏观调控，保持 房地产业持续、健康、稳定发展，对于我国避免金融危机扩大化、加快推进社会主 义现代化建设都具有十分重要的现实意义。本文从流动性风险防范角度探讨我国房 地产市场走势，以2 0 0 7 - 2 0 0 8 年流动性过剩和流动性紧缺的不同阶段剖析了我国房 地产市场的发展状况以及政府采取的相应调控措施，并分别在市场流动性过剩和流 动性短缺的不同背景下给出了政府调控的政策建议。 全文由绪论和三个部分组成，按照“阐述现象比较分析提出问题 政策建议 的逻辑顺序对流动性风险中的房地产市场走势进行研究，并提出相应的 政府调控措施。 在绪论中，主要阐明选题的缘起和现实意义；对相关文献予以述评：说明本文 的研究思路和研究方法，阐明文章的创新之处。 第一部分是对流动性风险和房地产市场调控相关理论的阐述。 第二部分剖析了近年来在流动性风险视角下我国房地产市场的走势及存在的 问题，首先从我国房地产市场宏观走势入手，分析了在流动性过剩和流动性短缺的 不同阶段房地产市场的销售和价格情况；其次列举了我国重点城市的房地产市场区 域走势；最后分别从房地产商、政府部门、消费者和境外房地产泡沫的启示等多方 视角看我国房地产市场存在的问题。 第三部分是对政府调控房地产市场的措施研究，以国家近年来出台的调控措施 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 为依据，分别从流动性风险的不同侧面提出相应的政府调控政策建议，促进房地产 市场的健康持续发展。 本文的创新探索之处在于：第一，在目前我国由流动性过剩转为流动性短缺的 经济背景下，房地产市场也相应出现了由2 0 0 7 年的持续走高到2 0 0 8 年不断下跌的 转折性局面，本文从房地产商、消费者和政府等不同视角来探讨这一现象；第二， 研究视角有所创新，从流动性过剩和流动性短缺这两个流动性风险的不同侧面分析 我国政府在房地产市场走势不同阶段的相应调控政策。 关键词：流动性风险；流动性过剩；流动性短缺；房地产业；政府调控 a b s t r a c t t h er e a le s t a t em a r k e to fc h i n ah a sb e g a ni n8 0 so f2 0 t hc e n t u r ya n dd e v e l o p e d r a p i d l yw i t ht h er e f o r mo ft h eh o u s i n gs y s t e mi n9 0 s ，s i n c e2 0 0 2t h ep r i c eo ft h er e a l e s t a t eh a sr a i s e dh i g h e ry e a rb yy e a ra n dw a st r a n s f e r r e df r o mc o n s u m e rg o o d st o i n v e s t m e n tg o o d s e s p e c i a l l yi nt h eo c t o b e ro f2 0 0 7 ，t h ep r i c eo ft h er e a le s t a t ea n ds t o c k m a r k e th a sa t t r a c t e dal a r g en u m b e ro fs p e c u l a t o r sa n dag r e a tn u m b e ro fr e a le s t a t e m a r k e tb u b b l e so w i n gt oi t sg o i n gu ps t e a d i l y s i m u l t a n e o u s l yag r o w i n gg a ph a sf o r m e d b e t w e e nt h er e a le s t a t ep r i c ea n dt h er e a lp u r c h a s i n gp o w e r ，w h i c hi n c r e a s e dt h e i n s t a b i l i t yo f t h em a r k e t w ec a nm a k eo c t o b e ro f2 0 0 7a st h ew a t e r s h e d ；t h er e a le s t a t e m a r k e tp r i c eh a ss o a r e dt oa l lu n r e a s o n a b l ee x t e n t a tt h es a n l et i m e ，o w i n gt ot h eb a d i n f l u e n c eo ft h es u b m o r t g a g ec r i s i so fa m e r i c a nb r i n g i n ga b o u tt h eg l o b a lf i n a n c i a l c r i s i s ，t h em a r k e to ft h er e a le s t a t eb e g a nt od e c l i n es t e a d i l y a sf o l l o w i n gp h e n o m e n a ， t h es t e a d yd e c l i n a t i o no ft h ep r i c ei nb i gc i t i e s ，t h ew a i t - a n d s e es t r a t e g ya m o n g c o n s u m e r s ，t h es e r i o u ss h o r t a g eo fc o n s u m en e e dh a sm a d et h er e a le s t a t et u r nt h ee x c e s s l i q u i d i t yt os h o r t a g el i q u i d i t y t h es t a t em a c r o - c o n t r o lb e c o m e si t st i g h t e n i n gm o n e t a r y p o l i c yt o w a r d st h ee x p a n s i o no f t h em o n e t a r yp o l i c yt os u p p o r t t h ec o n s u m e r s c r e d i t t h ef u n d a m e n t a lc h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sh u m a nl i v e l i h o o d ，w h i c h c l o s e l ya s s o c i a t e d 、析t l lm a n yo t h e ri n d u s t r i e s w i t l li t sh e a l t h ya n do r d e r l yd e v e l o p m e n t ， w ec a nn o to n l ym a k eab e t t e ri m p r o v e m e n ti nt h eq u a l i t yo fp e o p l e sl i v e sb u ta l s ol e d t h e h e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h en a t i o n a le c o n o m y t h ep o l i c i e so fh a n d l i n gt h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h em a r k e ta n dt h eg o v e r n m e n tc o r r e c t l y , i m p r o v i n gf u r t h e rt h e g o v e r n m e n t 。sm a c r o - c o n t r o li nr e a le s t a t em a r k e tk e e p i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r y s u s t a i n e d ，h e a l t h ya n ds t a b l ed e v e l o p m e n tm a d eo u rc o u n t r ya v o i dt h ei m p a c to ft h e c u r r e n te x p a n s i o no ft h ef i n a n c i a lc r i s i sa n da c c e l e r a t et h es o c i a l i s tm o d e r n i z a t i o nd r i v e i nt h i sp a p e r , w et a l ka b o u tc h i n ar e a le s t a t em a r k e ta n d a n a l y z e dt h ed e v e l o p m e n to f e s t a t em a r k e t , a n dt h em e a s u r e s ，w h i c ht h eg o v e r n m e n ts h o u l dt a k ea n dg i v es o m e p o l i c i e su n d e rt h eb a c k g r o u n do fs h o r t a g ea n ds u r p l u si nt h em a r k e t t h ef u l lt h e s i sa r ei n c l u d e db yt h ei n t r o d u c t i o na n dt h r e ep a r t s ，a c c o r d i n gt ot h e l o g i c a lo r d e ro f ”t h ep h e n o m e n o n s t a t e m e n t ac o m p a r a t i v ea n a l y s i s q u e s t i o n sa s k i n g p o l i c y r e c o m m e n d a t i o n s ”t oa n a l y z et h et r e n do fc h i n a sr e a le s t a t ea n dp r o p o s e m e a s u r e sf o rt h er e g u l a t i o no fo u rg o v e r n m e n t i nt l l ei n t r o d u c t i o np a r t ，ic l a r i f yt h eo r i g i no ft o p i c sa n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e ； r e v i e wo fr e l e v a n tl i t e r a t u r e ；m a k ei l l u s t r a t ei d e a sa n dr e s e a r c hm e t h o d sc l e a r l y ，s t a t et h e i n n o v a t i o n so ft h i sa r t i c l e i nt h ef i r s tp a r t ，ig i v eb r i e fi n t r o d u c t i o no fr e l a t e dt h e o r i e so ft h er e a le s t a t e i nt h es e c o n dp a r t ia n a l y z et r e n d so fe s t a t em a r k e ta n dp r o b l e m su n d e rt h e b a c k g r o u n do fl i q u i d i t yr i s k i nr e c e n ty e a r s f i r s to fa l l ，ig i v eas t a r tf r o mt h e m a c r o t r e n do fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t ，a n a l y z et h es a l e sa n dp r i c eo ft h ed i f f e r e n t s t a g e su n d e rs u r p l u sa n ds h o r t a g eo fm o v e m e n t ；s e c o n d l y ，ig i v ea l i s tt h et r e n do fe s t a t e m a r k e ti nb i gc i t i e s ；f i n a l l y ，w i t ht h ep e r s p e c t i v eo fi n v e s t o r so fr e a le s t a t e ，t h e g o v e m i n e n td e p a r t m e n t s ，t h ec o n s u m e r sa n dt h ed o m e s t i ce s t a t eb u b b l e sic l a r i f yt h e p r o b l e mc l e a r l yi nt h er e a le s t a t e 1 1 1t l l et h i r dp a r t ir e s e a r c h e dg o v e r n m e n t sm e a s u r e st oc o n t r o lt h er e a le s t a t em a r k e t b a s e do nt h en a t i o n a lr e g u l a t i o ni nr e c e n ty e a r sip r o p o s es o m es u g g e s t i o n st ot h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to fe s t a t e m a r k e t i n n o v a t i o no ft h i sp a p e rl i e si n ：f i r s t l y ，u n d e rt h e e c o n o m i cc o n t e x to ft h es u r p l u st u r n i n g t ot h es h o r t a g e ，t h er e a le s t a t em a r k e t e x p e r i e n c e dt h et u r n i n gp o i n tt h a tc o n t i n u e st o r i s ei n2 0 0 7a n dd e c l i n ei n2 0 0 8 f r o m d i f f e r e n tp e r s p e c t i v e sw i t ht h er e a le s t a t eb u s i n e s s m e n , c o n s u m e r sa n dg o v e r n m e n tt h e a r t i c l ed i s c u s st h i sp h e n o m e n o n ；s e c o n d l y ，w i t ht h em e t h o do fc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，i g e n e r a l i z et h er e a le s t a t eb u b b l ei n t os e v e r a lk i n d sa n da n a l y z et h ec a u s e o fc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e tt om a k es u r ew h i c hw ec a l ll c a mal e s s o nf r o mh e r e k e yw o r d s ：l i q u i d i t yr i s k ；s u r p l u s i n d u s t r y ；g o v e r n m e n tr e g u l a t i o n l i q u i d i t y ；l i q u i d i t ys h o r t a g e ：r e a le s t a t e 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： t 夕坪 吼抛月f 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同意华中 师范大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 作者签名：1 9 解 日期：二口呷年6 。月f 日 导师签名： 乙鼾睡 日期：抛气年叠只歹1 e l 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。圃童途塞握变厦溢卮! 旦坐生；旦二生；旦三生筮查! 作者签名：f 多研 日期：加7 年6 月f 日 导师签名： 日期2 矽7 年多月厂日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 一) 选题的缘起和意义 绪论 流动性风险即流动性陷阱，是英国经济学家凯恩斯提出的一种假说，又称凯恩 斯陷阱，表现为市场的流动性过剩和流动性短缺两个方面。近年来在我国宏观经济 运行中，市场的流动性明显超出了合理的范畴，尤其是房地产市场经历了由流动性 过剩转向流动性短缺的尴尬局面。我国房地产市场由2 0 0 7 年以前的过热进入2 0 0 8 年至今的“寒冬”，我国政府从而也采取了相应的调控政策来应对这种局面，保障 房地产市场的健康有序发展，确保房地产业作为关乎国计民生的重要行业的良好发 展态势。 从1 9 9 5 年起，我国金融机构开始出现存差并逐步扩大，截至2 0 0 6 年底，我国 金融机构存差已经高达1 0 9 7 万亿元，比2 0 0 5 年增长1 7 万亿。2 0 0 7 年5 月末境 内金融机构人民币各项存款余额达3 6 0 3 万亿元，而人民币各项贷款余额为2 4 6 3 万亿元，两者相差达1 2 6 万亿元，比2 0 0 6 年同期再度高出约2 万亿元。存贷差 的逐年扩大说明我国经济体中累积的流动性越来越多，过剩的流动性在缺乏合理的 市场机制条件下，以贷款形式流出金融机构，逐渐助推资产泡沫的形成与膨胀。大 量资金在短期内涌入房地产市场，推动了我国房地产市场的飞速发展，同时也催生 了房地产市场的巨大泡沫。当美国次贷危机引发的国际金融危机爆发后，我国国内 市场的流动性过剩已经转变为流动性短缺的问题，为此，国家有关部门已经多次下 调存款准备金率和利率，并且出台多项措施以防止通货紧缩的风险。 我国房地产业自2 0 世纪8 0 年代开始迅速发展，9 0 年代住房制度改革，相当比 例的城市居民以低价购买了旧住房产权。其后城市大规模发展并派生拆迁需求，人 均收入提高，建筑技术升级，农民迸城，消费信贷等金融支持，促使房地产产业升 级，需求主体从商业楼宇向住宅楼宇转移，从集团购买向个人购买转移。2 0 0 2 年以 来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。随着房地产需 求的逐年增长、土地资源的日益紧缺和国内外热钱的不断涌入，房地产价格呈逐年 上升趋势，更有个别城市的房价飙升到了远远超过老百姓购买能力的不合理价位， 房地产业逐渐脱离民生性产业的本质，变成投机者投资炒作的工具。到2 0 0 7 年1 0 m 王建：流动性过剩与资产泡沫 ，金融前瞻 2 0 0 7 年第2 期 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 月，由于股市下跌带动以沿海城市为首的房地产市场价格开始下滑，并在2 0 0 8 年 一直保持下行走势，我国房地产市场由过剩的流动性转为流动性短缺，国家宏观调 控也由紧缩的货币政策转向宽松的货币政策，支持居民消费信贷。 我国正进入全面建设小康社会的快车道，“居者有其屋”是事关千家万户安居 乐业的大问题，更是全面建设和谐社会的主要目标之一。房地产业关系国计民生， 其健康有序发展，不仅可以更好地改善人们的生活质量，还能拉动国民经济和社会 的健康持续发展。正确认识和处理市场与政府的关系，积极转变政府职能，进一步 完善政府对房地产市场的宏观调控，保持房地产业持续、健康、稳定地发展，对于 我国全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化都具有十分重要的意义。 ( 二) 文献综述 1 国内文献综述 我国自1 9 9 8 年取消福利分房以来，房地产业的发展已成为经济增长的重要推 动力，但在房地产业发展的同时，房地产价格水平也在不断攀升。这种现象引起了 国内许多学者的关注，他们从不同方面说明了房地产价格上涨的原因。张大亮、周 丽梅认为，居民需求的变化是引起房地产价格变化的原因。王霞和朱道林等人研 究了城市轨道交通对房地产价格的影响，他们认为交通条件会影响房地产价格水 平。范东君通过时间序列分析认为货币供给的增加将引起银行流动性过剩、利率降 低。流动性过剩会使商业银行增加放贷，而利率的降低不仅将引起房地产投资增加， 而且会引起对商品房的需求增加。这是国内学者对于房地产业的繁荣与国内流动性 过剩关系的研究，它们之间的关系是相互推动，相互影响的。 我国房地产市场的过度繁荣催生出了国内学者对于房地产市场泡沫的担忧。复 旦大学谢百三教授认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因 在于我国部分城市房地产近几年来出现了投资和圈地热潮以及房地产价格的非理 性上涨，导致商品房空置率居高不下。圆中国社会科学院金融研究所易宪容博士认 为中国房地产泡沫是不争的事实，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，很 难在全国城乡各地普遍产生，国内的房地产泡沫早已被吹的很大了。姜春海认为， 中国的房地产泡沫1 9 9 1 - 2 0 0 4 年平均每年泡沫度4 0 6 ，2 0 0 4 年房地产泡沫度为 1 3 9 ，2 0 0 5 年将上升到1 4 9 ，也就是说，目前全国的房地产泡沫已经十分严重， o 马跃成：浅析当前房价上涨的原因 ，住宅产业2 0 0 7 年第8 期 o 曹振良、傅十和：房地产泡沫及其防范) ，中国房地产 2 0 0 0 年第2 期 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 而不是以往的局部过热了。国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广博士 认为我国房价收入比估计已高达1 0 倍，我国房地产业是高泡沫的高增长。如果房 地产市场泡沫破灭，将会给我国经济造成难以估量的损失。厉以宁教授认为，在经 济发展中出现一些经济泡沫，这是正常的事情，一方面，经济泡沫的存在有利于资 本集中、促进竞争、活跃市场、繁荣经济；另一方面，经济泡沫中的不实因素和投 机因素，又存在着消极成分。 周洛华认为，我国房地产价格近年来一直走高，除了人民币升值的原因外，另 外一个现实问题是油价。我国政府对成品油进行了补贴，导致我国的经济运行继续 享受低油价的优势，相当于中国所有的生产商、消费者、出口商都是以每桶7 0 美 元的价格在享受着差价的补贴。这就使得我国的房地产价格稳居高位，只要有政府 的补贴，房价就没有问题。如果放开油价，许多现有的经济运行模式都将无法继 续下去，房价也将开始下跌。 中国社科院研究员曹建海认为，自2 0 0 8 年银行下调了房贷利率之后，出现了 假按揭现象，因为房贷利率很低，开发商可以通过假按揭高价买自己的房子从银行 套现，然后再在二手市场低价卖出，开发商通过假按揭一方面套现了银行贷款，缓 解了资金问题，另一方面回避了降低房价售楼的尴尬，间接推高了房价。2 0 0 9 年初 楼市回暖有政府救市政策影响和刚性需求释放的因素，但很大程度上开发商也从中 起了一定作用，所以目前的所谓回暖只是暂时的。这种回暖可能会持续到5 月份， 但不会持续太久，因为开发商的能量也是有限的，目前开发商打着“保增长”的旗 号推动市场回暖并企图涨价，随着各种能量释放殆尽，楼市的回调在所难免。高房 价是政府腐败的标志，两年后房价将下跌4 0 - 5 0 。圆 戴建中认为，商品房价格由涨转落是市场规律加政府调控的必然结果，不是任 何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真 正良性运转，社会获得三赢的局面：居民根据自己的经济条件改善了居住状况、房 地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。 在流动性过剩和流动性短缺的不同阶段政府也应采取不同的调控政策，最重要 的是政策的时效性，这就需要我国政府对经济形势的发展做出准确及时的判断并迅 速对宏观政策做出相应调整。 2 国外文献综述 。周洛华、沈飞昊：美国次贷风暴启示录，上海证券报2 0 0 7 年1 2 月2 6 日 曹建海：高房价是政府腐败的标志 ，华夏时报 2 0 0 9 年4 月1 7 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 虽然目前关于流动性风险的研究已有很多，但国外多数学者都是从房地产泡沫 方面研究流动性风险对房地产市场走势的影响。李嘉图、马歇尔等人引用“萨伊定 律”提出供给会自动创造需求。按照他们的说法，我国房地产市场的投资规模扩大 不会使房地产市场产生泡沫。凯恩斯等人则提出了与“萨伊定律”相反的观点，认 为需求会自动创造供给，房地产市场投资过热是因为需求过旺，从而导致了商品房 价格快速上涨。凯恩斯在通论中所列举的“选美”的比喻形象地说明了人们的 从众心理：每个人都不选他自己认为最美的，而是选择他认为别人认为是最美的。 投机者购买金融资产并不是他自己认为所购买的资产价值高，而是他预期会有人以 更高的价格来购买。 美国学者d a v i 利用1 7 个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的 关系进行了实证分析，发现房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度 的银行信贷扩张导致房地产价格上涨。英国的g c r l a c h 利用香港1 9 8 2 年第1 季度至 2 0 0 1 年第4 季度的数据，分析了银行贷款、房地产价格、g d p 等变量之间的长期均 衡与短期波动的关系，得出“房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷 款并不影响房地产价格 的结论。 英国的b o r i o 和l o w o 认为，资产价格的上涨与信贷的增加如影随形。这反映 出常规的信贷行为是有一定经济周期的，信贷数量的增加以及由此引发的房地产价 格上涨也都会通过金融加速器及其他的供给机制带来实体经济的扩张。 美国经济学家金德尔伯格在泡沫辞条提出，一种资产或一系列资产的价格在一 个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期， 从而又吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，对资产的使用及 其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此 通常导致金融危机。 日本经济学家铃木淑夫在描述日本1 9 8 8 年开始的地价与股价暴涨时的从众行 为时说：“不考虑泡沫的产生就无法解释，这正是泡沫的产生”。1 9 8 7 年日本约 有1 5 的国民加入了股票市场和房地产市场投机，与此同时，不少大公司和企业也 纷纷加入了土地投机，银行业热衷于劝诱那些持有土地和存款的人们进行土地投 机，并给买土地的人相当于地价7 0 的贷款，并劝其再去购买土地，接着又继续发 放担保贷款反复进行。这种“模仿传染”会使金融市场上的金融资产价格大幅上升 。伊特韦尔、新帕尔格雷夫：经济学大词典中译本 ，经济科学出版杜1 9 9 9 年版，第3 0 6 页 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 或下跌，造成市场的极度波动。 在2 0 0 4 年7 月，摩根士丹利发布了一份题为全球房地产泡沫的研究报告。 该报告称全球2 5 的经济体有房地产泡沫现象，以澳大利亚、英国和中国等国为甚。 英国的g a v i na d l i n g t o n 对政府在转型经济中发展房地产市场应承担何种职能 进行了研究，他指出，政府应该承担一些重要的义务以确保透明的资产市场繁荣， 但更为重要的是政府的一些行为可能对市场的发展和透明度产生极为严重的损害。 所以，有些事情政府必须去做，有些事情政府可以去做，有些事情政府则必须避免 去做。 ( 三) 本文思路、研究方法 本文的研究思路是：按照“阐述现象比较分析提出问题政策建议 的逻辑顺序，对房地产市场中存在的流动性风险问题进行深入分析，结合市场自身 的发展规律和国家的宏观调控政策对房地产市场产生的影响，对我国房地产市场走 势进行研究，并在流动性过剩和流动性短缺的不同阶段给出相应的政策建议。 本文将主要采用以下几种研究方法： ( 1 ) 文献法。通过著作、学术期刊、报纸、互联网等渠道，对国内外流动性 风险与房地产市场调控理论和政策的研究成果进行搜集、整理和评述，为开展研究 提供基础和准备。 ( 2 ) 理论与实证相结合的方法。本文在理论研究的基础上，以北京、上海、 天津、深圳、西安五大城市为调研对象，进行调查研究和统计分析，收集有关资料。 资料分析采用纵向分析和横向比较相结合的方法，对各大城市在流动性过剩和流动 性短缺不同阶段的房地产市场走势进行对比归纳。 ( 3 ) 比较分析法。本文引用了境外不同国家的房地产泡沫事件并归纳分类为 几大类型，分析房地产泡沫产生的原因和政府调控在其中所起的作用，为我国房地 产市场提供借鉴。 ( 四) 创新探索 本文的特色与创新主要有两点：其一，在目前我国由流动性过剩转为流动性短 缺的经济背景下，房地产市场也相应出现了由2 0 0 7 年的持续走高到2 0 0 8 年不断下 西陈金华：我国现阶段房地产泡沫研究) ，华中科技大学硕士学位论文，2 0 0 6 年 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 跌的转折性局面，本文从房地产商、消费者和政府等不同视角来探讨这一现象并分 别提出政府在流动性过剩和流动性短缺的不同阶段应该如何对房地产市场进行宏 观调控的具体方略：其二，研究视角有所创新，从流动性过剩和流动性短缺这两个 流动性风险的不同侧面分析我国政府在房地产市场走势不同阶段的相应调控政策。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、流动性风险与房地产市场调控相关理论阐释 ( 一) 流动性风险相关理论 1 流动性风险 流动性风险是指经济主体由于金融资产流动性的不确定性变动而遭受经济 损失的可能性，即流动性陷阱( l i q u i d i t yt r a p ) ，最早是由英国经济学家凯恩斯提 出来的，又称“凯恩斯陷阱”，是指当一定时期的利率水平降低到不能再低时， 人们就会产生利率上升而债券价格下降的预期，货币需求弹性就会变得无限大，即 无论增加多少货币，都会被人们储存起来。发生流动性陷阱时，再宽松的货币政策 也无法改变市场利率，使得货币政策失效。凯恩斯认为，人们对货币的需求，同时 受交易动机、谨慎动机和投机动机支配，它既是国民收入的函数，也是利率的函数。 由于利率的不确定性将造成债券价格升降，人们便有机会在持有债券和持有货币之 间进行选择。当市场利率降低( 债券价格提高) ，且低于某种“安全水平”时，人 们预期未来利率将上升( 债券价格下跌) ，从而愿意多持有货币。反之，人们就会 少持有货币而多购买债券。用凯恩斯的话来说，“当利率降至某种水准时，灵活偏 好可能变成几乎是绝对的：这就是说，当利率至该水准时，因利息收入太低，故几 乎每人都宁愿持有现金，而不愿持有债务票据。此时，金融当局对于利率无力再加 控制。 他认为，金融当局对于市场利率，并不总能随心所欲地加以调节；利率降 至某一水平之后，任何措施都不再能使它下降。这种无能为力的状况，恰如落入陷 阱一样，经济学家把它称为“流动性陷阱 。 在市场经济条件下，人们一般是从利率下调刺激经济增长的效果来认识流动性 陷阱的。按照货币经济增长( 包括负增长) 原理，一个国家的中央银行可以通 过增加货币供应量来改变利率。当货币供应量增加时( 假定货币需求不变) ，资金 的价格即利率就必然会下降，而利率下降可以刺激出口、国内投资和消费，由此带 动整个经济的增长。如果利率已经降到最低水平，此时中央银行靠增加货币供应量 再降低利率，人们也不会增加投资和消费，那么单靠货币政策就达不到刺激经济的 目的，国民总支出水平己不再受利率下调的影响。根据凯恩斯的理论，在流动性陷 阱下，人们在低利率水平时仍愿意选择储蓄，而不愿投资和消费，此时，仅靠增加 o 【美】保罗萨缪尔森、威廉诺德豪斯：经济学 ，人民邮电出版社2 0 0 4 年版，第4 3 7 4 5 4 页 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 货币供应量就无法影响利率。如果当利率为零时，即便中央银行增加多少货币供应 量，利率也不能降为负数，由此就必然出现流动性陷阱。另一方面，当利率为零时， 货币和债券利率都为零，由于持有货币比持有债券更便于交易，人们不愿意持有任 何债券。在这种情况下，即便增加多少货币数量，也不能把人们手中的货币转换为 债券，从而也就无法将债券的利率降低到零利率以下。因此，靠增加货币供应量不 再能影响利率或收入，货币政策就处于对经济不起作用的状态。 流动性陷阱的存在，意味着运用货币手段来解决经济萧条问题可能是无效的。 这一结论动摇了古典学派的理论根基。因此，围绕流动性陷阱问题，西方经济学界 争论很大。凯恩斯学派代表人物之一，美国经济学家j 托宾曾运用若干资料证明了 流动性陷阱的存在，并明确得出货币政策不如财政政策有效的结论。然而，另两位 美国经济学家m 布隆芬布雷纳和t 迈耶同样进行了实证研究，却得出流动性陷阱 并不存在的结论。货币主义代表人物m 弗里德曼则持某种折衷态度，一方面，他否 定有流动性陷阱存在；另一方面，他又认为市场利率不可能无限降低，因为人们需 要以货币来替代其他金融资产的普遍愿望会使利率有一个下降的最底线。 从宏观上看，一个国家的经济陷入流动性陷阱主要有三个特点：( 1 ) 整个宏观 经济陷入严重的萧条之中，需求严重不足，居民个人自发性投资和消费大为减少， 失业情况严重，单凭市场的调节显得力不从心。( 2 ) 利率已经达到最低水平，名义 利率水平大幅度下降，甚至为零或负利率，在极低的利率水平下，投资者对经济前 景预期不佳，消费者对未来持悲观态度，这使得利率刺激投资和消费的杠杆作用失 效。货币政策对名义利率的下调已经不能启动经济复苏，只能依靠财政政策，通过 扩大政府支出、增加基础设施投入和减税等手段来摆脱经济的萧条。( 3 ) 货币需求 利率弹性趋向无限大。日本在2 0 世纪9 0 年代的经济大萧条就是典型的陷入流动性 陷阱的表现。1 9 8 5 年美日签署“广场协议 日本政府承诺日元升值，日本出口竞争 力大幅衰退。2 0 世纪9 0 年代以后，日本泡沫经济崩溃后即陷入流动性陷阱，美国 经济学家克鲁格曼说：“日本已经落入流动性陷阱之中，它无法通过传统的货币政 策得以恢复，因为即使利率为零也还是不够低。 日本自1 9 9 0 年开始调降利率，1 9 9 1 年仅有6 ，1 9 9 6 年企业负债比增加了7 5 4 ，1 9 9 7 年又将消费税由3 提高到5 ， 最后日本利率已降至“零利率 的水平，却仍然无法诱发企业贷款投资，史称“空 白十年 。 流动性风险的主要表现有两个方面：流动性过剩和流动性短缺，市场陷入流动 性陷阱的表现就是由流动性过剩转向流动性短缺。 2 流动性过剩 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 理论界关于流动性过剩有三层含义：第一层是企业所面临的可用资金松紧状 态，具体就是指企业通过银行贷款、票据贴现、短期融资券、股市和企业债等方式 所能获得资金的状况；第二层是金融机构存贷差的持续扩大和存贷比的持续走低； 第三层是指准货币( m 2 m 1 ) 的持续增加，即“喇叭口 持续存在甚至扩大的状态。 简单地说，就是货币当局发行过多、货币增长过快，银行资金来源充沛，居民储蓄 增加速度过快。其主要表现有：货币超额供给，银行存贷差持续扩大，超额准备金 居高不下和货币市场利率持续走低。 流动性过剩对我国房地产市场的影响主要有：第一，市场流动性过剩导致房价 节节飙升，过剩的货币必然会向资产价值较高的房地产市场和股票市场分流，从而 推动房价的不断上扬，最终将导致房地产市场的价格泡沫。第二，流动性过剩加剧 了银行的房贷危机，在流动性过剩大背景下，商业银行竞争加剧，这就使微观主体 的逐利行为常常与政府的宏观调控形成博弈，2 0 0 7 年以来，个人住房按揭贷款利率 不断上调，住房按揭供款额随之上升，居民还款压力迅速增加，特别是对于投机者 来说，成本大幅上升，如果房价出现下跌或上涨幅度低于购房成本上升幅度，投机 者就会抛售手中现房套现，进一步推动房价下跌，增加银行房贷风险；第三，房地 产开发投资过快增长，商业银行体系中的流动性过剩将直接导致信贷扩张，并引发 固定资产投资的快速增长，而固定资产投资迅速膨胀必然会引起经济的大起大落， 并进一步加剧钢铁、水泥等相关行业的“产能过剩”，过度提高经济增长速度，引 起能源过度消耗、增大污染排放、加大经济结构调整的难度。 3 流动性短缺 与流动性过剩相对应，流动性短缺是指金融机构因为信贷紧缩而导致市场流动 资金严重不足。流动性短缺直接导致金融机构间借贷成本提高，信贷数量和规模萎 缩，公众消费能力不足，企业破产和失业风险增大。有人形容，对于金融机构来说， 流动性就像氧气，一旦缺氧就会在短期内造成严重的损害。流动性短缺除了对金融 机构造成困境，对个人的经济生活也会带来不利影响。美国财政部长保尔森2 0 0 8 年9 月1 9 日在宣布政府大规模救援方案时曾指出，流动性短缺的后果是，普通美 国人的个人储蓄受到威胁，消费者和企业借贷、支出、投资以及创造就业机会的能 力都会被削弱。 2 0 0 7 年以来，为了防止经济增长从偏快演变为过快，抑制物价明显上涨的趋势， 控制固定资产投资与信贷的超速增长，我国政府采取了多种方法进行宏观调控。其 中最主要的是央行频繁使用三大政策工具，譬如大规模发行央行票据、连续9 次提 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 高金融机构的存款准备金率、持续调高金融机构的存贷款利率。由于流动性过剩严 重，开始时的一、两次这种操作，对市场资金面的影响并不很大，但是，同样的措 施不断地推出，必然会产生累加效应，由量变转向质变。由于准备金率大幅提高， 已经使部分规模不大的股份制商业银行面临流动性压力。调查发现，在贷款利率持 续走高以后，一些承受能力弱的中小企业不得已减少了生产经营活动，有的则采取 “脱媒”的方法来另行解决资金问题。而所有这种状况，在本质上都可以归结为 是流动性开始短缺的表现。再加上美国次贷危机引起的国际经济严重萧条，美元贬 值带动人民币的升值加快，为全球输送通货膨胀，现在欧盟、日本、俄罗斯、新加 坡、韩国也都受到影响，物价都出现了不同程度的上涨。同时美元贬值引发石油价 格上涨，拖慢了许多国家经济发展的步伐，我国的经济发展也受到了相当程度的波 及，股市和房地产市场首当其冲开始下滑，市场形势的急转直下使得众多投资者的 资金被套牢，固定资产价值不断缩水，很大程度上限制了居民的消费水平和实际购 买力，需求严重不足，个人自发性投资和消费大为减少，企业破产和失业情况严重， 造成了货币市场的流动性短缺局面。 ( 二) 房地产市场调控相关理论 1 房地产业的特性 ( 1 ) 房地产业是我国国民经济的支柱性产业。2 0 0 3 年9 月国务院关于促进 房地产市场健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) 文件中明确指出