（工商管理专业论文）国有物业企业风险管理研究.pdf

哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 摘要 本文通过对风险理论研究和国有企业风险现状的调查，对我国国有物 业企业的整体风险管理环境进行了综合分析，主要对国有物业企业的风险 管理、风险表现、存在问题、市场经济环境及政治法律环境等进行了专业 分析，力求找出国有物业企业目前在风险管理中的弱势环节，进而有针对 性地采取措施，并结合风险原理理论和国有物业企业的实际经营现状，引 入了国有物业企业风险管理的识别、分析、处置等具体方法。在充分掌握 大量信息的基础上，结合国有物业企业自身的优势和劣势，对物业企业风 险管理提出了对策和措施。本文的研究将对我国国有物业企业如何加强风 险管理起到一定的指导和借鉴作用。 关键词：国有物业企业；风险管理；风险识别；风险分析；风险对策 a b s t r a c t t h i sp a p e rc o m p r e h e n s i v e l ya n a l y z e dt h er i s km a n a g e m e n te n v i r o n m e n t o f h o u s i n gm a n a g e m e n tc o m p a n yt h r o u g h t h er e s e a r c ho fr i s k m a n a g e m e n t t h e o r y a n dt h es t a t i s t i co fs o e sr i s ks t a t u s t h i sp a p e ra n a l y z e dt h er i s k m a n a g e m e n t ，e x i s t e n tp r o b l e m s ，e c o n o m i c e n v i r o n m e n t a n d p o l i t i c a l e n v i r o n m e n t ，f o u n dt h ew e a k n e s so fs o e sr i s km a n a g e m e n ta n da d o p t e dt h e r e l a t e dm e a s u r e s ，c o m b i n e dt h e p r a c t i c a lo p e r a t i o n s t a t u so fs t a t e - o w n e d h o u s i n gc o m p a n y a n di n t r o d u c e dt h em e t h o do fi d e n t i f y i n gr i s km a n a g e m e n t b a s e do i lt h ed e hi n f o r m a t i o n t h i sp a p e rp u tf o r w a r ds p e c i f i cm 嘲s u r e so f t h e r i s km a n a g e m e n to fs t a t e o w n e dh o l l s i n gc o m p a n y t h i sp a p e rp r o v i d e dt h e g l l i d a n c ea n dr e f e r e n c ef o rs t a t e - o w n e dh o u s m gc o m p a n yt os t r e n g t h e nr i s k m a n a g e m e n t k e yw o r d s ：s t a t e - o w n e dh o u s i n gm a n a g e m e n tc o m p a n y ；尉矗m a n a g e m e n t ； 砒s ki d e n t i f i c a t i o n ；鼬s ka n a l y s i s ；m s km e a s u r e 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导下，由 作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文献等的引用已 在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不包含任何其他个人或集体已经公开发表的作品成 果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均在文中已明确 方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 一 哆 川十 z 纽 一 ) 口q 莉 期 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 本论文的提出及意义 1 9 9 5 年，尼克利森由于违反常规大量进行金融衍生产品的交易，致使 具有2 0 0 多年历史、声誉卓著的英国巴林银行宣布破产。1 9 9 7 年开始的东 南亚金融危机顷刻间就将各国多年积累的大量财富化为乌有。一时间，对 风险的防范成为了热门话题，从各国政要、经济学家到平民百姓，均对这 一话题产生了浓厚的兴趣。 随着技术的进步、资产的积累、人口的膨胀、人类安全期望的提高， 风险的集中程度迅速提高。例如，因为产品设计的缺陷而导致巨额的赔偿 责任，或因一个火星而引起森林大火，或因一个曲轴的断裂而造成生产的 全面瘫痪，这样的例子屡见报端。特别是产品责任的赔偿，在发达国家已 成为企业经营管理面临的主要风险之一。 加入w t o 以后，国际上的跨国公司及其产品大量涌入我国，加剧了我 国企业竞争。又由于高科技及其产业的崛起，经济的全球化扩张导致不确 定因素的增长和信息的不完备与非对称分布，使企业时时都可能面临着一 定的损害或损失的机会或可能性，即风险。因而，风险管理显得非常重要。 它是企业健康发展的保障，已日益成为企业经营管理中至关重要的一环。 本文即通过对我国企业风险管理存在问题的分析，来探讨如何建立国有物 业企业风险管理体系的问题。 在过去的五十年里，我国长期实行计划经济，企业所有者缺位的状况 使得企业不能正确地认识风险的危害性，也缺乏识别风险的主观能动性， 更遑论实施现代的风险管理。九十年代初，我国全面推行社会主义市场经 济，企业逐步作为独立主体走向市场参与竞争，风险管理的水平高低已在 某种程度上影响甚至决定企业的经营状况，因此如何以最低的成本获得最 好的风险管理，已成为企业管理决策中一项重要的议程。 国企改革目前已进入攻坚、深化阶段、大部分国有企业的状况不容乐 观，长期的、大面积亏损的一个重要原因就是缺乏有效的风险管理机制。 因此，评价国有企业改革是否成功的一个正要标志就是能否建立起有效的 风险机制。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 建立有效的风险管理机制具有如下几方面的重要意义： ( 1 ) 风险管理机制能够使经济主体树立正确的风险观念，认识到市场环 境的本质特征。建立有效的风险管理机制的一个重大作用，就是促使个人、 企业和国家管理思想的转变，从缺乏风险意识到建立风险意识，从忽视风 险的存在到认真对待各类风险，经济主体在风险管理中会亲耳体会到风险 存在的原因主要不是在于人们主观上缺乏经验而犯错误，而是在于客观环 境因素的可变性和认识过程的局限性导致了经济中的不确定性。 ( 2 ) 有效的风险管理机制能够提高企业的市场生存能力。强烈的风险意 识，丰富的风险管理经验能够使经济主体确切了解到本身的风险大小和风 险发展阶段，对自己潜在的各种风险因素做到心中有数，并据以正确选择 生产经营决策和风险防范措旌，使经济风险在整体上降到最低限度，保证 企业的持续、平稳、健康经营。 ( 3 ) 有效的风险管理机制有助于提高企业的经营效益。风险的存在，会 给企业带来经济损失，从而导致企业经营成本增加，效益下降，企业通过 对所面临风险的科学估测、选择最佳风险管理技术、消除或减轻风险的损 失，从而减少风险损害成本，提高经济效益。另外，在选择各种风险管理 方法时，通过各种方法运用过程中成本与收益的比较，能最大限度地节省 风险管理支出，这也能起到提高企业经营效益的作用。 ( 4 ) 有效的风险管理机制可以改善企业的负债状况。沉重的债务负担已 经成为影响国有企业经营绩效改善的重要因素，从长远来讲，有效的风险 机制能够促使企业的经营者合理地运用投资者( 既包括所有者也包括债权 人) 的资金，保证对借款的如期还本付息，从而保持合理的资本结构，同 时也能够减少银行的不良帐款，避免金融危机的爆发。 ( 5 ) 有效的风险管理机制可以帮助企业成功抵御国际市场动荡而产生 冲击波。随着改革开放的不断深入展开，我国经济与世界经济一体化的进 程也在不断加快。夕 园资本的大举进入、国内产品市场、金融市场的逐步 开放，都会将国际市场的剧烈动荡导入国内。东南亚产生的金融危机，致 使许多国家的经济遭受严重打市，企业也大量倒闭。这应该引起我国企业 的高度重视，如何成功抵御加入w t o 给我国企业带来的冲击波，也成了摆 在我国企业风险管理者面前的新课题。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 1 2 国内外研究状况分析 真正提出“风险”词并对之进行研究开始于1 8 、1 9 世纪。在风险管 理研究方面西方诸多专家过去曾提出了较系统的风险管理理论与方法，而 几乎所有的大企业都有专门从事风险管理的部门及风险管理者，中小企业 也通过不同形式与风险管理咨询公司或专家合作对本企业的风险加以管 理。然而过去企业风险管理将风险定义为企业遭受损失的可能性，因此风 险管理乃从降低损失大小及降低损失发生可能性的角度出发。另一方面过 去的风险管理并没有将风险管理应用于企业各部门的活动之中，而是不同 的企业在数量有限的部门( 如财务、安全、法律等) 中进行孤立的风险管理。 如今许多知名的国际型企业从更广泛的角度来看待风险及风险管理，并取 得了卓越的成绩。他们认为风险不仅只是损失发生可能性一种情况，往往 风险既包括损失的可能也包含赢利的可能，他们认为与所期望的任何偏离 就是风险，而风险管理不仅要降低损失发生的可能及大小，而且同时要增 大获利的可能及获利的大小。这些企业的实践使他们认识到企业风险管理 要从企业整体角度进行而不应像以前那样孤立地进行若干个独立的风险管 理。风险管理历程：在7 0 年代只进行纯粹的信用风险管理，到8 0 年代进 行财务风险( 包括市场、信用风险的管理) ，到9 0 年代便进入了集成风险管 理。 1 3 本论文的研究思路和方法 我国国有企业由于社会经济结构、体制、机制、复杂的委托代理结构、 市场发育等诸多原因，使得企业在各方面存在许多隐性的和显性的风险。 而且由于我国国有商业银行的大量坏帐和国有企业沉重的债务负担，都曾 引起社会各界的忧虑。一边是国有银行高达2 0 以上的不良资产，另一边是 众多国有企业拿到低成本的资金后，继续生产库存积压产品，甚至将低成 本资金转贷出去获取利差，或是投入到房地产、证券市场进行高风险投资。 长此以往，其后果不堪设想。虽然造成这种局面的原因是极其复杂的，但 建立有效的国有企业风险机制却是当务之急。 本文正是在这一背景下试图对国有企业的风险机制进行一些研究，以 期能够对国有物业企业正确面对风险，重视风险机制的建立有所帮助。全 文共分五章： 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第1 章绪论主要是本论文的提出背景和重要意义； 第2 章简要介绍了有关风险的基本原理，包括概念的界定，风险的特 征以及有关风险管理的内容和方法。 第3 章的论述重点放在对国有物业企业风险管理现状的分析上，通过 对物业企业的风险管理机制和风险环境( 因素) 的研究，提出企业风险的 存在和是否有效地进行管理，作为后面分析的导论。 第4 章的分析是建立在第三章分析结果的基础上的，提出了国有物业 企业建立风险机制的设想和步骤。主要结论有：在传统体制下企业风险是 隐性存在的；传统的企业制度形成了对最终代理人的严格监督，监督成本 极高，企业效率低下；以“放权让利”为主要内容的国企改革使企业风险 逐步显性化；多项改革措施客观上起到了改变监督方式、惩罚方式和惩罚 力度的作用；建立有效的企业风险机制，必须加强对动态运用监督成本、 惩罚方式和惩罚力度等调节变量的研究，建立高效的企业治理结构和约束 激励机制，并创造良好的外部环境。 第5 章在前几章分析论述基础上提出国有物业企业如何建立有效的内 外部监督约束机制，及在现有条件下如何规避企业风险。 有关风险管理的论文及专著已有很多，但以从保险实务和金融风险防 范的角度进行论述的居多，而从企业，特别是对国有物业管理企业风险机 制的角度论述的比较少见，本文就是从这一角度入手展开论述的。由于本 人能力有限，文章中难免有许多疏漏之处，恳请读者指正。 1 4 论文的创新之处 本文首次提出国有物业企业的风险管理概念，目前在国内还没有系统 的针对国有物业管理企业风险管理机制的研究，特别是加入w t o 后，随着 企业竞争国际化，国有物业企业也必须与国际先进的管理模式对接，风险 管理是国有物业企业经营管理中的薄弱环节，风险管理还没有引起国有企 业的足够重视，国内学术界对风险管理机制的研究较少涉足，对风险管理 的理解和认识也不全面，本文通过对国内外风险管理机制的介绍，在国有 物业管理企业中引入风险管理的观念，介绍国外的先进企业的管理经验， 以期能够引起企业经营管理者对企业风险及危机防范的足够重视，丰富和 完善企业经营管理的内容。 ( 1 ) 物业管理是一种市场中的商业行为，注定其必须按经济规律办事， 4 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 必须符合市场经济的基本要求。建设社会主义市场经济要求我们用法制来 规范、调整和保障市场的秩序与发展；实施依法治国方略要求我们用法律 来调整社会关系，维护社会秩序，依法办事，特别是我们已经加入w t o ，新 的形势要求我们的物业企业管理人员，首先要更新观念，学习和掌握世贸 规则，尊重市场游戏规则，严格依法进行物业管理。否则就难以适应当前 物业管理法制化改革形势发展的需要，难以胜任在依法治国背景下的物业 企业管理工作。 ( 2 ) 本论文的创新之处在于有利于依法进行物业管理。当前物业管理 的发展中，非常需要建立行之有效的法规和各项规章制度。管理工作中各 方面之间的关系，权利、义务必须有明确的规定。因此，物业管理必须有 相应的法规和有关行政规章，并将管理与执法相结合，以法律的形式在最 大的限度上，实现物业管理企业对人们居住行为的规范引导，使之达到秩 序化、合法化，以制止各类违法违章事件的发生，推动物业管理工作。 ( 3 ) 本论文的创新之处在于有利于企业应对法律风险。增强物业企业 经营管理者依法治企、权利义务对等和依法履行职责等法治观念，不断提 高物业企业经营管理者依法决策、依法管理的能力，逐步实现由注重依靠 行政管理手段向注重运用法律手段管理的转交，提高物业企业经营管理者 依法治理、防范法律风险的计划性、系统性和针对性。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第2 章企业风险管理理论 2 1 风险管理的起源和发展 风险管理起源于美国。在2 0 世纪5 0 年代早期和中期，美国大公司发 生的重大损失促使高层决策者认识到风险管理的重要性。自第二次世界大 战以来，技术至上的长期信仰受到挑战。当人们利用新的科学和技术知识 来开发新的材料、工艺过程和产品时，也面临着技术是否会破坏生态平衡 的问题。由于社会、法律、经济和技术的压力，风险管理运动在美国迅速 开展起来。 在以往5 0 余年中，对企业的人员、财产和自然、财务资源进行适当保 护已形成了一门新的管理科学，这门学科在美国被称为风险管理。风险管 理已被公认为管理领域内的一项特殊职能。在六七十年代。许多美国主要 大学的工商管理学院都开设了风险管理课程。传统的保险系把教学重点转 移到风险管理方面，对保险仅作为一种风险筹资的工具加以研究，有的工 商管理学院把保险系改名为风险管理和保险系。美国大多数大企业都设鼍 一个专职部门进行风险管理。 在7 0 年代，风险管理的概念、原理和实践已从它的起源地美国， 传播到加拿大和欧洲、亚洲、拉丁美洲的一些国家。在欧洲，日内瓦协会 协助建立了“欧洲风险和保险经济学家团体”。英国大学开设风险管理课程 已有2 0 多年历史。日本的一些大学也开设了风险管理课程。之后，在亚洲 地区，我国的台湾和香港学者也先后对风险管理进行了理论研究和应用。 台湾学者宋明哲先生在1 9 8 4 年出版了风险管理手册。我国在恢复国内 保险业务后也开始重视风险管理的研究，并翻译和编写出版了数本教材： 但如何把风险管理的理论和我国国有物业企业的实际情况相结合，还有待 于作进一步的探索。 2 2 风险概念与分类 2 2 1 风险的概念 风险的基本含义是损失的不确定性。但是，对这一基本概念，在经济 6 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 学家、统计学家、决策理论家和保险学者中间尚无一个适用于他们各个领 域的一致公认的定义。关于风险，目前有数种不同的定义： ( 1 ) 损失机会和损失可能性 把风险定义为损失机会，这表明风险是一种面临损失的可能性状况， 也可以表明风险是在一定状况下的概率度。当损失机会是0 或l 时，就没 有风险。 把风险定义为损失可能性，它仅仅是对上述损失机会定义的一个变种； 但损失可能性的定义意味着损失事件的概率介于0 和l 之间，它更接近于 风险是损失的不确定性的定义。 ( 2 ) 损失的不确定性 决策理论家把风险定义为损失的不确定性，这种不确定性又可分为客 观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果 的离差，它可以使用统计学工具加以度量。主观的不确定性是个人对客观 风险的评估，它同个人的知识、经验、精神和心理状态有关，不同的人面 临相同的客观风险会有不同的主观的不确定性。 ( 3 ) 实际与预期结果的离差 长期以来，统计学家把风险定义为实际结果与预期结果的离差度。 ( 4 ) 风险是实际结果偏离预期结果的概率 有的保险学者把风险定义为一个事件的实际结果偏离预期结果的客观 概率。在这个定义中，风险不是损失概率。例如，生命表中2 1 岁的男性死 亡率是1 9 1 o ，而2 l 岁男性的实际死亡率会与这预期的死亡率不同，这一 偏差的客观概率是可以计算得出的。这个定义实际上是实际结果与预期结 果的离差的变换形式。 此外，保险业内人士常把风险这个术语用来指所承保的损失原因，如 火灾是大多数财产所面临的风险；或者指作为保险标的的人或财产，如把 年轻的驾驶人员看作为不好的风险；等等。 2 2 2 风险的主要分类 ( 1 ) 经济风险和非经济风险 以风险是否会带来经济损失来划分，可以把风险分为经济风险和非经 济风险。这里阐述的主要是涉及经济损失后果的风险。 ( 2 ) 静态风险和动态风险 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 静态风险是一种在经济条件没有变化的情况下，些自然行为和人们 的失当行为形成的损失可能性。例如，自然灾害和个人不诚实的品质会造 成经济损失。静态风险对社会无任何益处，但它们具有一定的规律性，是 可阻预测的。动态风险则是在经济条件变化的情况下造成经济损失的可能 性。例如，价格水平和技术变化可能会使经济单位和个人遭受损失。从长 期来看，动态风险使社会受益，它们是对资源配置不当所作的调整。与静 态风险相比较，动态风险因缺乏规律性而难以预测。保险较适合于对付静 态风险。 ( 3 ) 重大风险和特定风险 重大风险和特定风险之间的区别在于损失的起因和后果不同。重大风 险所涉及的损失在起因和后果方面都是非个人和单位的，它们属于团体风 险，大部分是由经济、巨灾、社会和政治原因引起的，影响到相当多的人， 乃至整个社会。失业、战争、通货膨胀、地震、洪水都属于重大风险。特 定风险所涉及的损失在起因和后果方面都是个人和单位的。住宅发生火灾 和银行被盗窃属于特定风险。 ( 4 ) 纯粹风险是一种只有损失机会或不发生损失的风险。例如，个 人购买了一辆汽车后，就会面临着汽车遭受损失和给他人人身、财产带来 损害的损失可能性，结果是发生损失或不发生损失。相反，投机风险是一 种既有损失可能性也有赢利可能性的风险。例如，购买股票。除了赌博以 外，大多数投机风险属于动态风险，大多数纯粹风险属于静态风险。一般 而言，纯粹风险具有可保性，雨投机风险是不可保的。 2 3 企业风险管理 2 3 1 风险管理的定义 所谓风险管理，就是企业整合地运用其资源，通过对风险的识别、估 测、评价和处理，以最小的成本获得最大安全保障的管理过程。还可以定 义为有关纯粹风险的管理决策，其中包括一些不可保的风险。处理投机性 风险一般不属于风险管理的范围，它由企业中的其他管理部门负责。从本 质上讲，风险管理是应用一般的管理原理去管理一个组织的资源和活动， 并以合理的成本尽可能减少意外事故损失和它对组织及其环境的不利影 响。企业的活动大致上可分为六类：( 1 ) 技术活动，包括生产、制造、更 8 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 新改造；( 2 ) 商业活动，包括买卖和交换；( 3 ) 财务活动，寻求资本最优 化使用；( 4 ) 安全活动，对财产和人员的保护；( 5 ) 会计活动，包括财务 报表、成本核算和统计资料；( 6 ) 管理活动，包括计划、组织、指挥、控 制。由此可见，风险管理，即安全活动，是企业管理的主要职能之一，而 且也是企业所有管理部门的一个共同责任。 2 3 2 企业风险管理的内容 风险管理既是一门艺术也是一门科学，它提供系统的识别和衡量企业 所面临的损失风险的知识，以及对付这些风险的方法。但风险管理人员还 在很大程度上依靠直觉判断和演绎法作出决策，科学的、使用数量方法的 风险管理仍处在初级阶段。专职的风险管理职责范围包括以下内容：( 1 ) 识别和衡量风险，决定是否投保。如果决定投保，则拟定免赔额、保险限 额，办理投保和安排索赔事务。如果决定自担风险，则设计自保管理方案。 ( 2 ) 损失管理工程。设计安全的机械系统的操作程序，以防止或减轻灾害 事故造成的财产损失。( 3 ) 安全保卫和防止雇员工伤事故。( 4 ) 雇员福利 计划，包括安排和管理雇员团体人身保险。( 5 ) 损失统计资料的记录和分 析。 风险管理不该与保险相混淆，风险管理着重识别和衡量纯粹风险，而 保险只是对付纯粹风险的一种方法。风险管理也不等同于安全管理，虽然 安全管理或损失管理是风险管理的重要组成部分，但风险管理的过程包括 在识别和衡量风险之后对风险管理方法进行选择和决策。总之，风险管理 的范围大于保险和安全管理。 2 3 3 企业风险管理的方法 目前国际上有关企业风险管理的研究方法主要有以下几种： 1 、巴塞尔运作法：由于运作风险引起银行业的关注和重视。一些银行 已经开始为运作风险和其他风险配置经济资本，并纷纷建立了自己的识别、 监督和控制运作风险的系统，但运作风险的衡量框架仍然处于开发阶段。 在这方面，巴塞尔银行监管委员会做了大量的工作，2 0 0 1 年1 2 月巴塞尔 委员会又发布了题为运作风险管理和监管的良好做法报告，提出了l o 项原则，它提供了运作风险有效管理和监管的框架。在国际上，对运作风 险还没有一个统一的标准定义。巴塞尔委员会对此下的定义是“由于不健 全或失效的内部控制过程、人员和系统或是外部事件而导致的损失风险”， 9 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 该定义包括了法律风险但不包括战略风险、声誉风险和系统风险。 3 、e r p ：企业资源风险管理计划法( e r p ：e n t e r p r i s er e s o u r c e s p l a n n i n g ) ：是9 0 年代初期由美国著名的咨询公司g a r t n e rg r o u pi n c 首 先提出的，它是在物料需求计划( m r p ：m a t e r i a lr e q u i r e m e n tp l a n n i n g ) 和制造资源计划( m r pi i ：m a n u f a c t u r i n gr e s o u r c e sp l a n n i n g ) 的基础上发 展起来的更高层次的管理理念和模式。o a r t n e r 对e r p 的界定是：超越制造 范围的更广的集成功能。支持混合方式的制造环境，支持能动的监控能力、 模拟分析和决策，支持开放的客户环境。而e r p 在实践中也具有了更深的 内涵。 4 、企业的泛风险管理法：其特征是，一方面结合了企业目标与广泛合 作，即所谓“战略性控制”；另一方面仍然提供了在确定范围内的行动自由。 它为在一个充满不确定性的世界中管理风险提供了便利，导致了机遇、风 险、增长与资本的优化组合；它促进了持续的反馈与重估，充分利用了当 今技术与知识分享方面的巨大发展。它将战略、过程、人员、技术及知识 与企业在创造价值的同时估价和管理各种不确定性的目标密切结合起来。 所谓“企业层面”意味着消除各种职能、部门甚至文化之间的障碍，意味 着采取一种真正全局性、一体化、前瞻性的方法去管理所有关键性的商务 风险与机遇，从而使企业全面实现股东权益最大化的目标。 5 、风险管理的预期效用法：是指在不确定的情况下进行决策的一种重 要方法，它是用选择恰当的风险管理方法。目的是把预期的效用损失减少 到最低限度。预期效用损失计算与货币损失计算的一个区别是，以效用指 数代替货币金额。这里使用的效用概念反映决策者对风险的态度以及对财 富某种增加或减少满意程度的变化。 2 4 本章小结 本章系统地介绍了企业风险管理理论。主要包括风险管理的起源、发 展，全面介绍了风险的概念和分类，重点对企业风险管理的定义、内容和 主要方法进行引述，通过理论介绍，使读者对本文的研究对象有一个初步 的概念认识，并对企业风险管理所涵盖的内容有清晰的认识，为下一章的 分析奠定基础。 1 0 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第3 章我国物业管理企业风险现状分析 3 1 物业企业的风险管理 3 1 1 物业企业的风险 物业企业风险是指物业企业在特定客观条件下，在特定期间内，由于 企业在管理、服务、技术方面及业主的不确定性而造成物业财产、利益损 失的可能性。其中“财产损失”有两方面：直接和间接损失。直接损失是 指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等；间接 损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁损物业价值或收益的降低，如 在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，相邻的未毁损物业同样 也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润的受损，等等。利益 受损则是指风险给企业品牌形象造成的损害，从而影响企业今后的发展。 物业管理企业的运营风险是指物业管理企业在物业管理过程中，由于 企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥 补损失的可能性。 物业管理中的风险可能产生的损失有：1 增加物业维修等额外的经营 性或经常性的财务支出；2 引发业主或使用人对物业公司的抱怨，甚至丧 失对其的信任；3 引发业主或使用人与物业公司的矛盾，可能影响物业企 业的正常运作；4 损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；5 产 生法律官司及责任索赔；6 员工受到伤害；7 财产受到损失；8 正常经 营利润受到影响；9 公司经营状况下降。无法继续生存下去等等。 3 1 2 物业企业的风险管理 风险能造成损失是不可避免的，但我们可利用风险的可测量性，识别 出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险，通过对风险的分析，及 时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低，这个系 统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此，物业管理中的风险管理的 主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风 险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管 理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。由 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 于防患于未然，因此，有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。物 业管理是随着住房商品化而产生和发展起来的一种行业。物业管理企业依 据合同约定，对各类房屋及其配套的共用设施、设备等进行维护、修缮与 管理。物业管理与风险问题产生的根源在于物业管理各方的责、权、利不 一致，存在不合理之处。 物业管理中的商品是物业管理企业为业主提供的特殊的融管理与服务 为一体的特殊商品。作为物业管理企业，我们应充分认识到，业主与我们 总的来说，应该是一种合同关系，即一种服务关系。其含义包括三个方面： 一是契约双方地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方；二是权利、 义务对等，权责界定明确：三是契约双方要严格依据约定办事，遵守诚实 守信原则。服务不当则产生物业管理纠纷，防范褥力则避免物业管理纠纷。 3 2 我国国有物业企业风险的表现 3 2 1 国有物业企业的概念 我国国有物业企业是指由国家出资的，以为社会提供房屋维修管理、 保安、代理服务、垃圾处理、环卫绿化、公共设施管理等服务的，兼顾企 业效益的法人企业，是一业为主，多元经营的微利行业。目前还带有政府 色彩和相当的福利成分。在政府监管方面，还需要从直接管理转变为宏观 管理，从管行业转变为管市场，从对企业负责转变为对公众负责、对社会 负责。 3 2 2 国有物业企业风险的表现 1 物业管理企业入不敷出，亏损严重。过低的执行标准和部分业主的 拖欠，导致原本利润微薄的物管企业，处于人不敷出的亏损状态。武汉市 一些物管企业2 0 0 1 年就是在亏损之中艰难地度过的。湖北省优秀物业管理 小区竹叶山后湖生态花园的物业管理企业，武汉市金冠物业公司2 0 0 1 年亏 了3 0 万元。武汉市新世界康居发展公司物业管理分公司负责管理常青花园， 每年要亏4 6 0 万元左右。资料显示，在南京，承接居民区物业管理业务的 物管企业也是8 0 亏损。据中国建设报( 2 0 0 2 年3 月6 日) 报道，近几年来， 深圳物业管理企业的内地业务也大多处于亏损，深圳总部几乎每月都要向 内地分公司补贴。 2 物管企业被迫弃管，物业环境恶化。武汉晚报( 2 0 0 1 年1 2 月1 5 日) 哈尔滨t 程大学工商管理硕士学位论文 载，2 0 0 0 年9 月，武汉市南湖中央花园在全市率先进行物业管理招标，深 圳城建物业公司一举夺标。并于同年7 月正式接手管理。但0 。5 元月平 方米的物业管理费，虽经过逐家逐户上门讨要，也只能收取2 0 3 0 。 2 0 0 1 年8 月，在亏损几十万之后，该公司毅然撤离。近几年来，诸如此类 的些物业公司不堪承受长期亏损，忍痛放弃管理的事件在各地传媒时有 报道。由于缺乏有效的管理，一些住宅区的脏乱差现象迅速回潮，重返“一 年新、二年旧、三年破”的老路。新建入住才两三年的房子，墙面污迹斑 斑。设备老化，蓬头垢面，难觅新意。少数住宅区成了卫生垃圾的死角， 影响了各地文明卫生城市创建工作的开展，居住环境质量不断恶化。 3 物业管理服务水平提高不快，影响了物管行业的健康发展。为减少 亏损，勉强维持基本运转，在物业管理费过低的情况下，一些物业管理公 司被迫降低物业管理服务标准，特色服务、个性化服务的开展受到极大的 限制。一些地方的物业管理长期处于扫扫地、水电费代收代缴等简单的较 低的管理水平。且过低的利润率，难以吸引足够的资金和技术人才进入物 管行业，阻碍了行业的可持续发展。管理的不到位和服务质量差，使业主 拖欠物业费用；物业费用的收缴难反过来又成为物业企业再投入和提高管 理服务水平的瓶颈。 4 物业管理的投诉呈上升趋势。物业管理应该说经过多方面的努力总 体发展是健康的，并朝着越来越好的方向发展，但是在发展的过程中由于 我国的法律法规没能及时跟上，法律关系没能得以及时调整，业主的物业 管理意识不够全面。物业管理企业的运作还不够规范，因此必然会出现各 种各样的投诉和纠纷。实际上根据我国有关部门的统计，这几年物业管理 的投诉呈上升趋势。物业话题已成为人们普遍关注的焦点之一。 5 物业管理企业收费难。业主的自我保护意识日渐增强，只要对物业 管理略有不满，便以此为由拒交管理费。而物业管理企业为了迎合时代前进 变化的要求，不断投入改进物业的软硬件设施，使成本居高不下。因此应明 确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并 加强监管。同时，争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策。 3 3 我国物业企业风险管理存在的问题 l 、缺乏风险管理意识。我国许多物业企业由于体制不灵活使经营管理 者思想趋向保守，风险意识、法制薄弱，没有充分认识到风险的普遍性和 哈尔滨工程大学i ：商管理硕士学位论文 严重性。物业企业缺乏对经济环境的系统性分析研究，不重视投资项目的 可行性研究，投资盲目跟风，轻率投资、胡乱投资严重，风险损失率高： 对市场需求的变化反应迟钝，产品开发周期长，偏离市场需求，大量地低 价销售和过度地赊销，呆帐、坏帐严重，资金周转十分困难，给企业的健 康发展带来了十分被动的局面：企业的经营管理者独断专权，好大喜功， 片面地追求企业规模，效益低下，企业繁荣的背后往往蕴藏着巨大的危机； 对企业制度要素的完备、合理及实施情况缺乏系统性的监测、评估与改进， 给“后院起火”埋下了深刻的隐患，等等。 2 、缺乏健全的风险管理组织体系。随着社会主义市场经济体制的建立 和完善，以及国有企业改革的深入，我国绝大多数企业已经建立起了经营、 生产、技术、管理、分配等各种规章制度和组织体系，但是组织化、制度 化的风险管理控制结构仍没有建立起来，企业各部门、各员工之间的风险 管理的责、权、利不明确，一旦风险发生，互相推诿，逃避责任。 3 、没有设置和启动风险预警系统。我国企业对市场运作、资金运营、 投资经营、对外经营中的风险因素缺乏科学的分析预测；没有建立一个便 于风险信息传递的规范化的风险管理信息系统，风险信息源、风险信息传 输系统和风险管理者之间不能形成一个有机整体，往往不能正常运转，风 险信息失真、延误严重；企业的经营管理者缺乏风险管理的超前决策，对 风险征兆反应迟钝。 4 、对风险的事中管理不力。当风险爆发时，企业往往不能正确地把握 风险的性质、程度和范围，缺乏对风险管理的迅速应变能力，强有力的解 决措施迟迟不能落实，从而延误了时机，往往一个单纯的意外事件造成对 企业的致命损失。如三株公司在常德消费者陈伯顺死亡一案发生后，没有 采取妥善地安抚死者家属、提出令人信服的产品报告、争取调解等挽救措 施。在常德市中级人民法院一审判决后，媒体争相报道，“八瓶三株喝死一 条老汉”，致使形象严重受损，风险危机迅速扩大，尽管湖南省高级人民法 院最终撤消了一审判决，并判定三株公司获胜，但三株公司没落的悲剧已 无法避免。 3 4 我国国有物业企业风险管理的问题分析 长期以来，国有物业企业都习惯于计划经济体制下的房产管理模式，没 有市场竞争就不存在经营风险。自八十年代初、深圳就开始借鉴香港和国 1 4 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 外的物业管理经验，结合我国实际情况，研究、探讨一条适合我国国情的适 合社会主义市场经济的社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理新路。 这种物业管理从观念、内容到模式、从内涵到外延、从理论到实践都明显 的区别于计划经济体制下的房地产管理，并已从房地产开发业、行政管理中 独立出来，形成一种社会化、专业化市场的独立行业，但这种变革在风险管 理方面明显滞后于其他管理，造成前一节中的各种表现，其原因有以下几 点：首先，在管理思想上没有足够重视，认为风险管理多集中于金融、保 险，物业行业由于竞争市场不规范、企业素质参差不齐，往往忽视了这一 项目。其次，在管理经验上，明显地落后于国外物业企业，对各类风险的 认识明显不足。第三，在管理能力上，缺乏系统完善的风险管理体系，即 使能够识别或意识到危机风险的存在，也往往由于没有及时得当的处理而 对风险进行有效预防，从而给企业造成损失。第四，在管理总结上，对风 险管理没有很好的事后总结，吸取应有的教训，导致重复错误。 3 5 本章小结 本章的主要内容是对国有物业企业风险管理现状的分析。通过对物业 企业风险存在方式和表现的介绍，论述了物业企业风险管理的内容和重点， 着重分析了目前普遍存在于国有物业企业的风险，并列举了相关的事实和 数据，作为论据支持，进而提出国有物业企业风险管理中存在的主要问题， 分析的结果是找出需要解决的问题对象，作为引入新的风险管理机制的前 提。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第4 章物业企业的风险研究 4 1 国有物业企业面临的风险环境 一般来讲，企业面临的风险环境大致可以分为自然环境、经济环境、 社会文化环境以及政治法律环境。这里我们将重点分析经济环境和政治法 律环境。 4 1 1 市场经济环境 ( 1 ) 物业管理的消费观念在广大业主中尚未普遍形成。由于长期受计 划经济实物分房、单位包办的思想影响，广大城镇居民对物业管理的商品 消费观念尚未真正确立。即使是在深圳等物业管理发展较快的地区，业主 的物业管理消费意识也十分淡薄。日前，深圳商报和深圳万龙腾市场研 究咨询公司共同进行的市民调查显示，有近3 3 的被访者尚不知道住宅要 交物业管理费。在内地相当一部分城市，一些居民对物业管理的认知还只 停留在房管所修房、扫地的程度上。 ( 2 ) 物业管理服务质量不到位。一个巴掌拍不响。一些物业管理公司 在埋怨业主观念落后而拖欠管理费的同时，往往忽视了提高自己的服务质 量。在一些地方，物管企业重收轻管、多收少管、质价不符的现象比比皆 是，引起了广大业主的强烈不满。据中国建设报中国楼市( 2 0 0 2 年2 月2 7 日) 刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发 展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心 的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达9 0 。被调查者对于物业管 理的不满意主要是物业公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、 物业工作人员的服务态度不好等。2 0 0 2 年3 - 1 5 前夕，国家工商局公布的一 份材料也显示，2 0 0 1 年有1 0 大热点问题困扰消费者。其中，商品房物业管 理差、小区设施不完善、服务态度差等问题即是其中一项。 ( 3 ) 全国各地的经济发展不一致，即使在同一地区，由于地理位置、 收入水平、物业新旧等程度情况的不同，也使物业管理不可能一样。 ( 4 ) 我国目前还没有一个完善的、指导性的物业管理政策环境。各地 也没有建立起良性的物业管理市场。物业管理立法滞后，法规体系尚未形 1 6 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 成。由于深受计划经济体制的影响和约束，物业管理才刚刚开始实现社会 化，市场还很不成熟，物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。1 9 9 4 年以 来，建设部等国家部委( 局) 虽然单独或联合颁发了城市新建住宅小区 管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务 管理规定、住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关于物业 管理企业代收费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办 法、物业管理委托合同示范文本、业主公约示范文本、前期企业管 理协议示范文本等行政规章或行业规范。我市也于2 0 0 1 年出台了物业管 理办法。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行 业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综 合性等问题。物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下， 由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构。未来的发展趋 势将是在对合理存在的”不合理状况”进行不断完善和修订的过程中，走向 理想的”法治境界”。现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这一根本 点上，中国物业管理行业的立法明显滞后：2 0 年的时间、五分之一个世纪， 没有国家级行业法规可以遵循。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符 合中国国情的、系统而科学的物业管理法律理论体系的指导，各地在制订 地方性法规的过程中，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事 的解决方案上，因此存在不少偏颇之处。在仔细审视已经发生的事实中， 可以看到立法滞后带来的消极影响。 4 1 2 政治法律环境 ( 1 ) 物业管理法规标准不健全。近年来，建设部( 或会同有关部门) 虽 然制定了城市新建住宅区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法等部门规章和一些规范性文件，全国一些省、市也相继出台了 物业管理法规，但有关物业管理招投标、物业共用部位维修基金管理、业 主权利义务等方面的配套规章尚未出台，有的少数地方有关物业管理的法 规至今仍是空白。并且已出台的物业管理法规大多过于抽象、宏观、不具 体，服务标准都未细化详尽，在实际工作中不便于操作，物管企业与业主 之间在对物业管理服务的理解上存在较大差异，各种纠纷时有发生。据统 计，2 0 0 1 年北京市有7 0 的物业投诉都缘于物管企业对物管政策的理解和 执行存在偏差。并且法院在受理有关物业管理费的官司时，也往往因物业 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 管理法规、标准不健全，而无章可循，不利于审判工作的顺利开展。物业 管理在我国是一个新兴行业。良好的法制环境，对于推进物业管理行业的健 康发展将起到保障作用。目前，我国物业管理仍存在着缺法少规，立法滞后， 缺乏系统性，立法层次低，法律效力差等问题，这种状况不改变必然影响物业 管理行业的发展。因此，加速物业管理立法仍是执法与防范工作发展的当务 之急。没有法律、法规的引导、规范和制约，市场机制难以有序运行。物业 管理行业要实现法制化运作，应当按照国家和地方已出台的有关物业管理法 规、规章、规范性文件进行管理，只有实现依法管理，物业管理行业才能得到 健康的发展。物业管理行业要想得到健康的发展，必须靠法律、法规对物业 管理行为进行引导、规范和调整。否则，物业管理行业难以向深层次、高水 平发展。 ( 2 ) 物业管理定价背离了价值规律。目前，大多数城市的物业管理收 费采用政府定价方式，主要侧重于考虑消费者经济承受能力，过分地强调 保护消费者的利益，而未将消费者与物管企业置于同等地位予以考虑，往 往忽视了物管企业生存、赢利的经济属性。相当一部分城市不是以物业管 理的成本据实定价，物业管理服务费严重低于服务价值。质高价低的状况， 背离了价值规律，物业管理收费的价格信号被扭曲。 ( 3 ) 业主欠费难以处理。业主欠费，是大多数物业管理公司遭遇到的 难题。面对少数恶意拒交物业管理服务费的业主，物业管理公司往往束手 无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠赞行为不能及时得到处理。少数法制 意识较强的物业管理公司虽能与业主对簿公堂，但往往需要数月甚至更长 的时间，法院才能宣判。且还要交上一笔不菲的诉讼费用。在欠费业主太 多的情况下，物管企业没有糟力和时间耗在一个个旷日持久的官司战上。 有的公司干脆撤诉不告了，业主欠费不了了之。恶意欠费现象不断蔓延。 4 1 3 物业管理费征收环境 物业管理费