（工商管理专业论文）博进房地产公司小户型销售阶段项目管理研究.pdf

工商管理硕上学位论文 摘要 随着国民经济快速发展、居民消费能力释放，市场细分逐步深入，房地产销 售市场竞争呈现白热化，尤其是小户型房地产业。近两年来，国家对房地产业持 续进行政策性调整，给房地产企业销售带来巨大冲击。对此现象，本文结合博进 房地产公司的实例，对销售阶段小户型项目管理进行研究，寻找适应博进房地产 公司的项目管理模式。 文章第一章首先阐述此研究的主要背景及意义，并描述了销售阶段房地产项 目管理的定义：第二章结合博进房地产公司项目管理的现状，为博进房地产公司 销售阶段小户型项目进行环境分析，对一些困挠公司进行项目管理难点问题进行 探讨，发现传统的房地产项目管理方式已经不再适合公司当前形式的发展，不能 够满足房地产开发商以及消费者的意愿，原始的项目管理方法已经成为现阶段博 进房地产小户型项目发展的主要瓶颈；第三章主要针对原有的项目管理模式提出 新的项目管理模式，并创新性地将生产制造业中的精益思想融入到博进房地产公 司销售阶段项目管理的五个过程当中，在一定程度上改变了以往传统的“朝南坐 、 “等客上门一等传统的销售项目管理模式；文章的最后从组织架构、沟通、冲突 及监督的角度提出改善方案的实施保障措施。 这些新的管理模式和精益理念不仅仅能够解决人们在以往项目管理当中遇到 的问题，而且能够帮助企业在很大程度上提高项目运作的效率，使企业在项目过 程管理上得到更大的收益，并在销售阶段小户型项目管理问题上具有一定的现实 意义和指导价值。 关键字：房地产；精益管理；项目管理；销售阶段；小户型 a b s t r a c t a st n ef a s td e v e l o p m e n t0 f 舳t i o n a le c o n o m y ，t h er e l e 硒eo fr e s i d e n t sc o n s u m 诹 c a p a c l t y m a r k e ts e g m e n t sd e e p e np r o g r e s s i v e l y t h e m a r k e tc o m p e t i t i o np r c s c n t s l n c a n d e s c e n c es “u a t i o n ，e s p e c i a l l ys m a l la p a r t m e n tr e a le s t a t e i nt h e p a s tt w oy e a r s ， o u rc o u n t r yh a sc a r r j e do u ta d j u s l m e n t so np o l i c yt o t h er e a le s t a t ec o n t i n u o u s i v ：i t r e s u l t sl ne n 0 咖o u si m p a c tt 0t h er e a le s t a t ee n t e 巾r i s e s 卸dt h e f j 舳n c i n gc h a 仰e 1 t 0 t n l s p h e n o m e n o n ， t h e p a p e r百v ea ne x a m p l eo f b 0 j i n gr e a le s t a t ec o m p a n y r e s e a r c h l n gc h es m a l la p a n m e n tp r o j e c tm a n a g e m e n ti nt h es a l e ss t a g e ，t of i n dan e w p r 0 je c tm a n a g e m e n tm o d ew h i c hf i tf o rb 0 j i nt h er e a le s t a t ec o m p a n v w ee x p l a l n e dt h eb a c k g r o u n da n dt h es e n s eo ft h er c s e a r c hi nt h ef i r s t c h a p t e ro f t h ea n i c l e ；w eg i v et h ed e f i n i t i o no fp r o j e c t m a n a g e m e n to fs e l “n gp h a s e sr c a le s t a t e i i l h ec h a p t e rt w o w ec o m b i n ew i t ht h ec u r r e n tp r q e c t m a n a g e m e n ts t a t u s0 fb o i i n r e a le s 2 a t e ( 、0 m p a n ya n dm a d et h ce n v i r 0 m e n t a i a n a l y s i sf o rt h ep r o j e c tw h i c hs e u p n a s es m a l l 。s i z e dh o u s ej nb 0 j i nr c a l - c s t a t e w em a k es o m ei n v e s t i 粤r a t i o n o nt h e d l m c u l tq u e s i o n si nt h eo n g o i n g p r o j e c tm a n a g e m e n t w bf o u n dt h a tt h et r a d i t i o n a l r e a ie s t a t ep r 0 j e c tm a n a g e m e n ts t y l e i sn ol o n g e rs u i tt 0 t h ed e v e l o p m e n t0 ft h e c o m p a n y i tc a n ts a t i s f yw i t ht h er e q u i r e m e n to f r c a lc s t a t cc x p l o d c ra n dt h ec u s t o m e 娼 1n cl n j t j a lp r o j e c tm a n a g e m e n ts t y l e i sb e c o m et h eb o t t l e n e c kw h i c hl i m i t e dt h e d e v e l o p m e n 0 fs m a l l 。s i z e dh o u s ep r o j e c t i nc h a p t e r3 ，w em a k et h ea n a l v s i so nt h e m 1 1 a lp r 0 】e c tm a n a g e m e n ta n d p r o p o s e dt h en e wp r o j e c tm a n a g e m e n tm o d e w ev e l d t t n ea c c u r a t ct h o u g h tw h i c hi nt h ep r o d u c t i o n m a n u f a c t u r i n gi nt ot h ef j v ep 眦e s s e si n n es e i 量l n gp r 0 j e c tm a n a g e m e n ti nt h eb 0 j i nr e a l6 s t a t e c o m p a n y 1 0s o m ee x t e n t w e c h a n g e d h ct r a d i t i o n a ls e l l i n gp r o j e c tm a n a g e m e n tm o d e ，s u c ha ss e a tt o w a r ds o u t h w a l t l n gt h ec u s t o m e fc o m i n g w bi n d i c a t e dt h ei m p r o v e dm e a s u r e sa n di m p l e m e n t g u a r a 】1 t e em e a s u r e sf f o mt h ev i e w0 fo r g a n i z a t i o ns t n l c t u r c ，c o m m u n i c a t i o c o n f l i c t a n ds u p e r v i s ei nt h el a s to ft h e a n i c l e 1n e s en e wp r 0 j e c tm 船g e m e n tm o d ea n dk a n p h i l o s o p h yn o to n l ys o l v et h e p r o b j e m st h a op e o p l em e ti nt h ep a s t ，b u ta l s o i t h e i pc n t e r p r i s e st oi m p r o v et h c e m c l e n c yo fp 0 je c t0 p e 阳t i o nt oa g r e a te x t e n t ，i m a k e se n t e 叩r i s e sg e tm o r eb e n e f i t d u 咖gt h em a n a g e m e n to ft h ep r o j e c t a n dt h i sb f i n g st h er e a l i ) ，s i g n i f i c a n c e a n d 1 n s t r u c t l o nv a i u et ot h ec o m p a n ya n do t h e rr e a l e s t a t e e n t e r p r j s e si nj t sm a r k e t0 f i i i 丁商管理硕上学位论文 s m a l l - s i z e dh o u s em a n a g e m e n ti nt h es a l e ss t a g e k e yw o r d s ： r e a le s t a t e ；l e a nm a n a g e m e n t ；p r o j e c tm a n a g e m e n t ；m a r k e ts e c t i o n ； s m a l l s i z e dh o u s e 博进房地产公司小户型销售阶段项目管理研究 插图索引 图1 1 项目管理的知识体系5 图1 2 项目管理的六大要素及关系5 图1 3 项目管理五大过程关系6 图1 4 房地产项目系统结构7 图1 5 论文研究思路。1 2 图2 1 项目管理投资招标建造模式图。1 4 图2 22 0 0 1 年2 0 0 7 年长沙g d p 增长图。2 0 图2 32 0 0 1 年2 0 0 7 年长沙g d p 增长率2 1 图3 1 三种与项目任务相关图2 7 图3 2 方案设计阶段图。2 8 图3 3 销售阶段小户型项目执行过程具体步骤3 5 图3 4 销售阶段项目控制流程3 9 图4 1 销售组织结构图4 4 v t 商管理硕士学位论文 附表索引 表1 1 长沙房地产开发现状2 表1 2 项目管理过程及含义5 表2 1博进房地产公司s w o t 分析表。2 3 表3 1精益项目管理方法在五个过程当中的运用。3 0 表3 2 方案计划安排情况3 3 表3 3 项目团队增值记分卡的示例( 每周立席会议) 3 9 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名：吲柘 日期：髟陴朋侈日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密舀。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 日期：础释卵，夕日 日期：友拆j r 肘。日 工商管理硕上学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景与意义 1 1 1 选题背景 全球的房地产业已经有近百年的历史，我国的房地产行业也经过了2 0 多年的 发展，期间经历了两次起落，近几年国家房地产宏观政策不断完善，引导我国房 地产行业正向成熟和规范化发展，房地产和住宅业的发展己经初具规模【。温家 宝总理在一次重要讲话中指出：“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热 点。力足可看出房地产业对我国国民经济现阶段发展有非常重要的作用。在未来 我国经济的迅速发展和不断成熟，房地产行业将有更大的发展空间和潜力。长沙 市的房地产行业近几年日益活跃。总体而言，长沙市商品房价格比较合理，但近 几年增长幅度较快，商品房供销两旺，长沙房地产高速发展中，理性与非理性因 素并存，还存在较大的发展空间【2 1 。 随着我国房地产行业的发展，房地产企业也如雨后春笋般不断增多，行业竞 争越来越激烈，房地产市场细分化程度加深。目前按照建筑面积细分市场，行业 情况可分为：大户型、标准型、小户型。小户型一般是8 0 平方米以下的房屋。根 据5 月2 1 日的新闻晨报的聚焦全球各地中小户型：小户型是过渡还是主流? 提到香港5 0 8 0 平方米住宅是工薪阶层的主流产品、日本的高收入者亦住小户 型、在新加坡敞开式小户型深入人心、俄罗斯青年首选中小户型，所以全球中小 户型成为主流了。建设部副部长仇保兴在接受北京青年报记者采访时说：小户型 住宅是中国必须发展的方向。2 0 0 6 年5 月国务院常务会议提出的“国六条规定， 各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求，并在细 则中提出9 0 平米以下的中小户型要占到7 0 的具体比例1 3 1 。此外，建设部官员还 表示，中小套型普通商品住房是当前居民住房需求的主体，坚持以中小套型为主 发展普通商品住房，有利于较好适应当前居民住房的有效需求，引导居民梯度改 善住房条件。综上所述，小户型已成为房地产消费主流，也是政策支持的对象， 前景比较好。 长沙博进房地产开发有限公司地处商业发达的湖南长沙，是专业的房地产开 发与经营产品和服务提供单位，提供房地产等产品或服务，广泛应用于房地产开 发与经营等行业。公司在前阶段已经成功完成了譬如户型面积3 8 8 4 平方米的 y o 领御、中鹰麓港以及都市先锋等项目，并取得一定效益。因为公司刚刚处于 一个起步不长的阶段，所以在发展战略上，抢先占领长沙市场便成为了主要目标。 博进房地产公司小户型销售阶段项目管理珂f 究 目前长沙市主要写字楼及商住楼项目户型从下表的数据可以看出，8 0 的高层商 务楼项目的户型面积以3 9 9 0 m 2 为主力，且销售较好，长沙商务用房小户型有较 强劲的消费需求。可见，博进房地产公司在这样的市场需求之下把小户型作为其 主要的发展战略方向，对该项目投入大量资金以赢得市场先机是非常正确的。 表1 1 长沙房地产开发现状 项目名称用途楼层面积区域所占比例销售率主力面积 3 9 4 8 m 22 7 锦锈中环写字楼 2 75 1 5 9 m 26 6 8 0 5 4 5 6 m 2 6 3 7 6 m 27 0 5 4 9 4 m 26 0 8 0 蓝色地标写字楼 1 52 1m 2 1 1 3 1 4 8 i n 24 0 9 5 1 8 3 2 2 8 m 25 0 6 3 顺天财富写字楼 3 1 2 9 7 3 7 4 m 25 0 6 7 4 9 m 23 7 6 0 8 8 9 4 m 21 8 4 0 4 9m 2 五一新干线商住2 5 1 0 6 1 1 1 m 23 7 4 0 1 0 6 1 1 lm 2 1 3 7 1 5 1 m 28 5 0 第一大道写字楼 2 04 9 1 0 8 m 21 0 0 6 0 8 0 m 2 4 2 4 9 m 23 3 3 9 0 1 0 1 1 1 2 m 21 3 3 7 0 鸿盛大厦 商住 2 24 3m 2 1 3 8 1 5 8 m 2 2 6 7 6 0 1 7 1 2 2 6 m 22 6 7 2 0 4 9 5 3 m 26 0 1 0 0 8 3 1 8 9 m 21 0 9 5 湘荣大厦商住 5 3m 2 1 0 2 1 1 4 m 21 0 8 5 2 4 3 3 3 2 m 2 2 0 8 0 4 8 6 9 m 29 2 b o b o 国际商住 3 07 9 8 2 m 25 3 0 4 8 6 9m 2 1 1 3m 23 注：来源于长沙楼市2 0 0 8 年第1 期 虽然博进房地产公司的市场分析较准确，但是随着人民生活水平的提高，用 户除对住宅质量、进度、价格公道以外，还要求商品房的生产及建设周期要短， 所以博进房地产公司采用的以往的项目管理模式已经不能适应现代化市场的要 求，k o s k e l a 于1 9 9 4 年首先将制造业中的精益管理思想引入到建筑业，提出了精 工商管理硕士学位论文 益建筑的概念1 4 1 。美国学者d a v i dc l e l a n d 称：“在应付全球化的市场变动中，项目 管理将起到关键性的作用”。博进房地产必须对其实施合理的项目管理，提升企业 竞争力。 1 1 2 选题意义 近几年，国家对房地产行业出台了许多相关的宏观调控政策。这些政策都是 为了控制和规范房地产行业行为，稳定房价等问题，这无疑给房地产企业带来较 大的冲击，迫使中小型房地产企业改善自身的管理水平，从而在新时期有一席之 地，特别是项目管理的水平。2 0 0 6 年5 月份建设部等九部联合发布的“十五条 指出“自今年六月一日起，新审批、新开工的商品住房建设，九十平方米以下住 房须占总面积百分之七十以上 。通过这些规定能够看出政府要引导以中小套型为 主的住房消费模式【3 】。 因此，博进房地产公司加强项目管理水平，将对公司的迅速抢占小户型市场 有重要作用，特别是提高销售阶段的项目管理水平，以低成本高水平的销售能力 来促使公司快速占有市场份额。销售一直是困扰众多房地产公司整个项目管理的 问题，销售做不好公司的楼盘就不能转换成为价值，公司的收益就得不到增加， 失去市场份额，失去品牌效应，同时也就失去了公司在整个行业的竞争力。所以 现在很多房地产公司也正在摸索一种以销售中心为主的公司结构，以便更好的完 成房地产的整个项目。博进房地产成功开发的y o 领御国际公寓，证明公司着力 小户型是正确的。公司的y o 领御国际公寓在销售阶段的项目管理是有一定的可 取的，也有许多不够科学的地方，所以销售阶段的小户型项目管理的研究分析将 对公司以后小户型销售水平的提升有积极的作用，也会帮助其提高市场份额。 房地产项目周期长、投资额大，参与的组织和人员众多，所需的物资和设备 非常多，这些导致房地产项目管理的复杂度高、风险大。房地产项目管理的水平 对项目的成本和周期将产生重要影响，并最终决定项目的收益和成败。所以，许 许多多的房地产企业都在积极探索提高项目管理能力的新模式。项目管理能作为 一门实践性很强的管理科学，它可指导发展商对项目的成本、进度、质量、计划、 组织等方面进行更加全面、有效的管理，使项目从一开始就处于受控状态，增大 了项目成功的概率，从而提高房地产企业的市场竞争力。此处引进精益就是要在 项目管理过程中，把浪费和无价值活动从项目中分离出来，努力降低目标成本， 提高质量，并通过团队的高效协作，充分合理的安排时间、分配资源，以实现内 部与外部客户的价值最大化。目的不仅仅局限于要把项目做成功，而是要做的更 好，所以引进精益的思想是非常有必要的。 博进房地产公司是一家专业的中小型房地产公司，更应该抓住小户型市场， 积极探索和思考怎样才能把小户型房地产项目完成的更好，怎样更好控制项目的 博进房地产公司小户型销售阶段项目管理研究 成本、质量和进度，公司很多经验和具体的开发项目很多都没有成为一种知识存 储，还是经验管理占主导。由于博进房地产公司销售阶段的管理水平是其发展的 瓶颈，采用的还是等客上门的原始的销售模式，对销售成本、人员、销售进度等 方面都只是简单的经验管理。所以本文结合博进房地产公司的具体情况对销售阶 段小户型的项目管理进行研究和总结实际经验，并提出相应的改善方案和实施保 障，对公司及其他房地产的销售阶段小户型项目管理及占领将来房产市场将有很 大帮助。 1 2 理论综述 1 2 1 项目管理理论概述 项目管理是第二次世界大战后期发展起来的新管理技术。项目管理理论从2 0 世纪6 0 年代只有航空、航天、国防和建筑工业才愿意采用项目管理，7 0 年代项 目管理在新产品开发领域中扩展到中型企业中。到7 0 年代后期和8 0 年代，愈来 愈多的中小企业开始关注项目管理，项目管理技术及其方法本身也在此过程逐步 发展和完善，被公认是一种有生命并能实现复杂的企业目标的良好方法。 1 2 1 1 项目生命周期理论 项目的生命周期分四个阶段【6 l ：项目生命周期的第一阶段涉及需求、问题或 是机会的确认；第二阶段是提出解决需求或问题的方案：第三阶段是执行项目策 划方案。主要包括：为项目制定详细的质量、成本、进度控制计划，然后通过管理 的手段来执行计划，达成项目管理目标。该阶段将使产品从方案成为现实，因此 该阶段的执行质量将影响项目的最终产品实体质量，也是项目管理的另一个关键 环节。项目生命周期的最后阶段是结束项目阶段，当项目结束时，某些后续的活 动仍需执行。 1 2 1 2p m i 的项目管理理论概述 美国项目管理协会( p m i ) 于1 9 8 7 年提出并经1 9 9 6 ，2 0 0 0 年修订了“项目管理 知识体系，国际项目管理协会1 9 9 7 年推出了“项目管理人员能力基准”，上述各 知识体系将项目管理知识划分为若干领域、要素、模块。p m i 将项目管理分为九 大知识体系：整体化管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资 源管理、沟通管理、风险管理、合同管理1 7 1 。其中9 大知识模块就如图1 1 所示的 项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管 理、项目沟通管理、项目风险管理、项目采购管理以及项目整体管理。而项目管 理的6 大要素如图1 2 所示，图中底部是时间、质量、成本构成一个三角型形成 4 工商管理硕士学位论文 相互制约的均衡。而客户满意度是顺应现代买方市场重要目标。而5 大过程及含 义如表1 1 所示，这5 大过程的关系见图1 2 所示。 9 大知识领域的核心功能 工具 范围管理时间管理成本管理质量管理 项目十系人的 厂 厂 厂 广卜 需求和期望一 ：i 目管理组1 =； jl jl jl jl y 豫管理沟通管理风险管理采购管理 技术 辅助功能 图1 1 项目管理的知识体系 图1 2 项目管理的六大要素及关系 表1 2 项目管理过程及含义 过程类别含义 启动过程批准一个项目或阶段，并且有意往下推行的过程。 界定并改进项目目标，从各种备选方案中选择最好的方案，以实 计划过程 现所承担项目的目标。 执行过程协调人员和其他资源以执行计划。 通过定期监控和测量进展，确定实际状况与计划存在的偏差，以 控制过程 便在必要时采取纠正措施，从而确保项目目标的实现。 收尾过程对项目或阶段的正式接收，进而使项目达到有序的收尾。 博进房地产公司小户型销售阶段项目管理研究 图1 3 项目管理五大过程关系 1 2 1 3 目标管理理论 目标管理理论：目标管理是一种控制手段，通过设定可测量的目标，不断与 现实比较寻找差距，及时发现并纠正偏差0 目标管理被广泛用作计划和控制的手 段，也成为一种激励员工或评价绩效的工具。目标管理是一种基本而有效的管理 技能，它通过划分组织目标与个人目标的方法，将许多关键的管理活动结合起来， 实现全面、有效的管理。i 引 1 2 1 4 过程管理理论 过程管理是一种过程中的控制，是动态的管理，能及时发现并纠正偏差，过 程管理是一个不断计划、执行、检查、纠偏的循环往复的动态控制过程，检查与 纠偏的频率将影响控制的精度。频率高，控制的精度高，但控制的成本也将提高， 反之亦反。【9 】目标管理不能脱离过程管理，没有适当的过程管理支撑，目标管理 就会成为一纸空谈，难以达成，两者相辅相成，缺一不可。处理好这两方面的关 系，使二者良好的结合起来共同发挥作用，是当前项目管理中的一个重要问题。 1 2 1 5k p i 一一关键业绩指标 k p i ( k c yp e r f 0 册a n c ei n d e x 卜关键业绩指标，是衡量组织各岗位工作业绩 表现的量化指标，其核心是价值创造。【1 0 】首先，k p i 强调价值创造和运作驱动。 基于杜邦模型的l o i 价值树及其配套的管理工具，将会进一步明确组织目标和价 值创造体系，梳理我们的业务流程，强化过程管理和领导，极大地提升我们的效 率和效益。其次，“k p i 体系是一个管理工具 。它以价值创造为核心，以责任体 系和业务流程为前提，以经营管理数据和技术支持来保障，以过程控制和领导为 运用，以绩效持续提升为结果的管理系统；它实现了把财务报表转变成直观的商 业模型，可以发现数字背后的问题，使每个岗位都明确了自身的定位和价值以及 如何实现自身的价值。 1 2 1 6 巴莱托定律 即2 0 8 0 定律是1 9 世纪末2 0 世纪初意大利经济学家巴莱托发明的。他认为， 工商管理硕士学位论文 在任何一组东西中，最重要的关键要素只占其中一小部分，约2 0 ，其余8 0 尽 管占多数，却是次要的，因此又称二八定律。【1 1 】在面对纷繁复杂的工作时，应进 行关键要素分析，将8 0 的资源与精力花在2 0 重要事件部分。因此，运用二八 定律，从众多工作中找出最重要的关键要素，合理分配时间集中精力完成，则可 获得事半功倍的效果。二八定律告诉了我们关键要素分析法，k p i 将关键要素进 行定量分析其贡献率，从而形成关键业绩指标。 1 2 2 房地产项目管理概述 房地产项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下， 经过决策与实施的必要程序从而形成固定资产的一次性事业。房地产项目是复杂 的系统结构，如图1 4 所示1 1 2 j 。 圆圆国圆 i 箅，舔囊娄l 、wl 实萨工 ： 究 ： 一 ： 图1 4 房地产项目系统结构 房地产项目管理是指应用项目管理的理论、观点、方法，对工程建设项目的 决策和实施的全过程进行全面的管理。从项目的开始到项目的完成，通过项目策 划和项目控制以达到项目的费用目标( 投资、成本目标) 、质量目标和进度目标。 房地产项目管理特性有以下几点【1 3 】： ( 1 ) 房地产项目管理实施者不同。房地产项目管理的实施者是房地产公司，不 同于政府性工程的项目管理者。房地产项目的管理者不仅要对项目进行投资，对 施工进行监督，还要考虑项目的后期销售，甚至是物业管理的前期介入。 ( 2 ) 房地产项目管理对象不同。房地产项目管理对象是房地产项目，它不同于 施工项目和设计项目。房地产项目包括项目的概念阶段、设计阶段、实施阶段、 收尾阶段、销售阶段和物业管理的前期介入阶段。施工项目管理严格意义上讲只 是房地产项目管理中的实施阶段的工作。 ( 3 ) 房地产项目管理的角度不同。房地产项目管理是从开发商的角度对项目进 行全面全过程的管理，从前期概念阶段到后期物业管理阶段考虑项目的进度、质 量和成本控制，以达到开发商预期的目标，比如获得最大的利润。 项目管理理论与实践在加速我国现代化建设将起巨大推动作用，房地产项目 管理是指应用项目管理的理论、观点、方法对工程建设项目的决策和实施的全过 程进行全面管理。本文预计运用先进的精益项目管理思想对博进公司的房地产项 目管理进行分析研究，并设计改善的方案和实施方案。 博进房地产公司小尸型销售阶段项目管理研冗 1 2 3 精益项目管理理念概述 精益管理是精益生产思想的延伸，将精益生产的理念扩大到了企业生产之外 的其他管理领域，并不局限于制造业的管理过程，而是渗透到其他服务性行业。 精益管理的基本原则体现在以下几个方面：拓宽解决问题的能力，解决问题的能 力包括对问题的认识和分析能力，以及解决问题方法的设计和实施能力。应尽可 能将所有员工结合在连续改善的过程中；减少系统的复杂性，产品、层次型组织 结构和过程的复杂性不仅使企业的管理和发展变得困难，而且使生产经营成本增 加。减少复杂性首先要找出产生复杂性的原因，如企业规模大小、组织结构的分 解、市场的不确定性、用户要求的复杂性等等。可以通过优化或再造业务流程、 与生产同步的采购、减少产品品种的多样化等方法来降低这些复杂性；合适的领 导和控制原则，精益管理中的新的组织结构形式以及面向员工的原则要求领导方 式的相应改变，要求将任务的责权和管理下放给承担任务的员工。在企业中引入 精益管理，首先应当区分创造价值的活动和不创造价值的活动以及浪费。所谓创 造价值的活动是用户准备付费的活动以及能够提高产品价值的活动。同时应当把 组织结构改进为集成的面向过程的团队组织，这样可以减少合作费用和多重管理 的费用。此外，标准化是精益管理很重要的一个方法，可以减少管理费用，提高 过程质量，而且需要对标准化不断进行完善，以适应不断变化的环境的需要。标 准化有利于对过程的控制，精益管理面向过程的控制将时间、成本和质量等目标 统一考虑，而且不仅强调对企业外部的用户负责，也强调对企业内部的用户负责。 精益管理是作为一种识别和消除生产浪费、从而获得竞争优势的方法而产生 的，而且不仅限于生产领域，企业的其他领域也可以从精益方法中受益。凡是超 出增加产品价值所必需的绝对最少的物料、机器和人力资源、场地、时间等各种 资源的部分，都是浪费。现代企业跨部门的信息流十分复杂。管理和控制流程并 最终管理和控制整个企业，需要太多步骤。运用精益管理的原则，可以简化日常 业务操作，建立更加合理的程序，并减少( 如果不能消除的话) 重复性工作，因而加 速了核心业务流程，并能够更快地对客户需求做出响应。 房地产精益营销的理论基础，应把顾客需求作为房地产企业产品开发的源泉， 房地产产品的功能及价格设定、各分销渠道与环节的建设以及完善物业的售后管 理系统等方面，应以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。 l a i 提出的精益企业模型( l c 衄e n t e r p r i s em o d e ，l e m ) 描述了企业实施精益价 值管理的目标和原则：浪费最小化；快速应变；在正确的时间和地点用正确的方 法做正确数量的正确的事情；价值流中有效的相互关系；持续改进；以及全过程 的高质量。 项目范围是项目起始阶段的战略工作之一，项目精益管理的战略思想是杜绝 岳 丁商管理硕i j 学位论文 无价值活动。项目范围管理的精益原则是系统化原则、无缝化原则、专注于项目 的使命、简化和变“成批移动”为“单件流动。 1 精益项目管理是精益管理思想与项目管理方法的结合 首先，精益管理思想的本质：一切以实现客户价值为导向。精益管理所倡导 的战略是客户价值领先战略，通过由客户决定产品价值结构，为顾客提供更高性 价比的个性化产品和服务。“只在需要的时候，按需要的量，生产和供应所需的产 品”，从而克服了企业运作各环节的矛盾和排他性限制，可同时实现成本、质量、 时间、柔性等竞争优势。实施精益管理的企业可以经济地同时实现多个战术目标： 满足多样化、多变化需求，低成本、高质量、快速交货，从而适应了人类社会2 1 世纪的现实要求。精益管理的真正内涵在于以客户价值为导向，不断消除浪费和 连续改进，并把这种理念贯穿到企业经营的各个环节。精益思想使得传统成本体 系转化为目标成本管理，并认为员工是企业最大的资源，团队效率是企业正常运 转的基础，生产率公式已不是“产出投入 ，而是“用户需求的满足度( 效用) 投 入”1 1 7 1 。 其次，项目管理方法的优势：对于资源的有效整合。资源的概念内容十分丰 富，可以理解为一切具有现实和潜在价值的东西，包括自然资源和人造资源、内 部资源和外部资源、有形资源和无形资源，诸如人力和人才、材料、机械、资金、 信息、科学技术、知识、市场、社会资源等等。企业的资源总是有限的，项目管 理所要解决的主要问题就是对资源的合理、高效的使用和整合，其方法是在有限 的资源的约束下，通过对项目各阶段和过程的系统控制与管理，来实现项目的成 功和客户价值最大化。 现代管理有诸多复杂的理论和概念，它们之间往往存在着相互的交叉或重叠， 常常使管理者面临着如何正确地去选择和应用的问题。把存在共性而又可以相互 借鉴的理念组合在一起的方法，不失为一个理性的选择。精益项目管理正是这样 一种方法。精益管理和项目管理的共同之处在于对客户价值的强调，对于过程的 关注也是两者共同的特点。将精益思想引入到项目管理中，可以使项目管理过程 更加优化，对于时间、成本、质量这三大项目关键要素的管理水平的提升，以及 项目团队的建设，会有重要的作用。精益项目管理是精益管理思想与项目管理方 法的结合，目的在于：在项目管理过程中，把浪费和无价值活动从项目中分离出 来，努力降低目标成本，提高质量，并通过团队的高效协作，充分合理的安排时 间、分配资源，以实现内部与外部客户的价值最大化。 2 精益项目管理理念应用 精益管理的思想起源于丰田公司，归纳起来精益思想是在创造价值的目标下， 通过改良流程不断地消除浪费。结合精益管理和项目管理思想而产生的精益项目 管理也开始被广泛应用于工程施工项目和i t 软件开发项目等各个领域。下面主要 博进房地产公司小户型销售阶段项目管理研究 来看看这方面的应用是如何实现的。 精益项目管理理念在工程项目管理中的应用。精益项目管理理念是以项目管 理理论为基础，以精益思想原则为指导，对工程项目管理过程进行重新设计，在 保证质量、最短的工期、消耗最少的资源的条件下以建造移交项目为目标的新型 工程项目管理模式。其思想主要体现在三个方面： ( 1 ) 客户需求管理。最近几年，在工程建设中对价值管理的关注度不断提高， 主要是因为客户对质量的要求提高和工程项目的复杂程度不断增加。这些变化也 引起了与工程相关学术组织和专家的观点的改变。项目的成功很大程度上取决于 在项目设计过程中，设计团队如何就需求进行沟通和优化。 ( 2 ) 设计模式变革。精益理念采用并行工程来进行有关工作，以设计为主，其 他部门共同参与，分工协作。它可提早发现设计上的问题，减少失误或不完善可 能带来的成本损失。 ( 3 ) 减少变化提高绩效。变化、流动可靠性和绩效存在关系，而且关系的本质 非常复杂。可变性是工程项目中普遍存在的，必须进行有效的管理。新的管理思 想精益生产认为通过降低可变性可以提高劳动生产率降低成本。减少可变性主要 通过对输入的数据、资源采取措施减少它的变动性，实现工作环境的稳定，最终 达到稳定地提高输出的绩效。 下面来讨论一下精益项目管理思想在i t 行业项目中的应用。其实如果经过大 家的研讨，很容易会发现在做i ，r 软件项目开发的时候，应该跳出本行业局限的眼 光，看看外面其它行业的思想和方法，从中吸收有益的精华。 ( 1 ) 建立顺畅的开发流程。确定高效的1 1 r 软件开发流程，是精益思想开发的 第一个精髓。如何创建一种高效、顺畅的软件项目开发流程? 首先，精益思想提 出强调“建立健全研发流程”。所谓精益软件开发思想包含了一整套的方法论和 实施方法。精益软件开发将精益生产中持续改进的概念引入到软件开发过程之中， 实现对软件开发过程进行精益管理。实现精益软件开发的核心在于：建立一套完 整的开发流程，然后建立一套测量流程的手段，不断持之以恒地改善流程，不断 优化，坚持不懈。 ( 2 ) 引入首席项目主管负责制。精益软件开发的第二个精髓，是将合适的人员 安排在合适的岗位上，建立一个有效的软件项目开发组织。首席项目主管负责制 度是精益软件在人员安排上的核心方式之一。每个项目的开发团队的都心须确立 核心领头人，并要突出了首席项目主管的角色和地位。 ( 3 ) 有效技术和工具的支持。精益思想软件项目开发的第三个精髓，是用工具 和技术来支持流程和人的工作。在引进新技术方面，丰田奉行的原则不是积极倡 导新技术，而是使用可靠的、已经过充分测试的技术。工具和技术的意义在于支 持流程，而不是驱动它；是加强人的工作，而不是替代人。 工商管理硕1 二学位论文 3 精益项目管理的优势 房地产企业未来有很大的发展空间，外部环境的机遇多于威胁，无论是大型 企业还是中小型企业，应当都可以找到各自的发展方向和空间。然而内部环境则 值得房地产企业的特别重视，随着竞争的加剧以及外部环境的变化，许多以往的 优势可能难以保持长久，相反仅需要一点点外部推力，企业内藏的隐患就足以致 命。宏观环境的变化对于房地产企业影响甚巨，这是房地产行业的重要特点，也 就决定了企业不能寄希望于无法掌控的宏观环境，而应当在顺应外部变化的同时， 苦练内功，以尽快的速度打造先进的企业制度和企业文化。 精益项目管理的方法可以为房地产企业巩固既有优势、克服企业和项目管理 中存在的诸多问题提供有效的途径。精益项目管理并不是简单地把制造业精益生 产的技术移植到房地产业中，而是用精益思想对建设项目进行全方位、全过程的 改造，在项目的目标、组织、决策过程、实施过程等各个方面都产生很大的改变。 博进房地产公司面对如此的机会、威胁、优势和劣势，应当积极采取措施，应用 精益项目管理的思想帮助企业摆脱困境，快速成长。 1 3 研究思路、内容及框架 本文结合博进房地产公司的具体情况对销售阶段小户型的项目管理进行研究 和总结实际经验，并提出相应的改善方案和实施保障，并在项目管理方法上提出 了精益思想，实现博进房地产公司在销售阶段的精益项目管理，为企业创造更多 的价值。 项目管理对房地产企业是很重要的，但是如何采取有效的项目管理来提升自 己的竞争力，则是一个很大的问题。本文首先对房地产及小户型房地产行业的现 状进行了描述分析，接着详细描述博进房地产公司销售阶段小户型项目管理现状， 并分析出之前公司该管理领域的经验及不足。在此基础上，提出了适用于博进公 司小户型项目管理改善方案。最后，为了确保这个方案的实施提出了一系列的保 障措施。论文研究思路也可见图1 5 所示。 本篇论文第一章为绪论，从选题背景与意义、理论综述、研究思路内容及框 架、销售阶段项目管理的内容及重要性进行阐述。首先，从选题背景与选题的意 义可以了解到当前房地产行业竞争非常激烈，无论是行业趋势还是国家相关优惠 政策上，都可以看出小户型在现阶段的强势。博进房地产在销售阶段的发展瓶颈 严重制约着公司在小户型上的竞争力，所以研究公司销售阶段小户型项目管理对 占领将来房产市场有很大帮助。其次，在1 2 节中给出了此次研究的三个理论基 础，即项目管理理论、房地产项目管理理论和精益项目管理理论。 博进房地产公司小户型销售阶段项目管理研究 上 l 方案实施保障措施 上 结论与展望 图1 5 论文研究思路 第二章主要是对博进房地产公司销售阶段小户型项目管理现状以及环境的分 析。首先、对公司现存的项目管理情况做以介绍，传统的等客上门营销方式，职 能式的组织架构以及简单的部门协调沟通已经不能满足当前市场的需求。其次， 通过s w 0 t 对公司内外部环境进行分析，发现现有的项目管理方式严重阻碍着公 司销售的顺利进行。最后，从分析中得出博进房地产公司销售阶段小户型项目管 理存在的主要问题。 第三章针对上述问题，设计出博进房地产公司销售阶段小户型项目管理方案。 首先、在项目管理模式上确定选择原则，结合现有项目管理模式给出新的模式构 想。然后，针对项目管理的五大过程( 即启动、设计、执行、控制和收尾) 进行 方案的设计，其中把精益的思想引进项目管理各个过程，帮助企业在项目管理中 达到资源优化，成本减少，效率提高的目的。 第四章主要对第三章提出的设计方案赋予具体的实施保障措施，其中包括改 善后的公司组织构架，沟通管理、冲突管理及其方案监督措施。这些措施的运用， 可以很大程度上可以对公司进行新的项目管理方案的五个过程提供保障。 工商管理硕：l 学位论文 第2 章博进房地产公司销售阶段小户型项目管理现状 及环境分析 2 1 博进房地产公司小户型项目现状 2 1 1 博进房地产公司小户型项目管理现状 当住宅消费需求呈爆炸式增长时，如何对自身管理方式进行改进便成为项目 决胜的主要因素，在全国范围内的楼盘的销售能力成了房地产公司的获得市场占 有率的核心竞争力。大多数房地产开发商开始采用适合自己公司销售模式的项目 管理方法。博进房地产没有重视企业的长期持续发展，因此只是对销售阶段中项 目管理仅仅当作了施工