（行政管理专业论文）保障性住房信息不对称问题的规制研究.pdf

i i l lllii l li ii ii l llliii y 1715 2 3 2 t h e r e g u l a t i o no fi n f o r m a t i o n a s y m m e t r y i np u b l i ch o u s i n g 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其它个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名： 一，、- ，) 殴淤锋 ) o 如年f 民“e l 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：帛望详 导师签名： q ， 膨乞 2 帕年j - 月多e l 沙似年5 - 月明e t 摘要 住房问题是国之大计，能否妥善解决关系我国大多数人的住房问题，是关系 到社会民生和谐发展的大问题。目前我国的保障性住房市场存在实施中存在诸多 问题，如供应对象失控、价格偏高、面积超标、供应量不足、申请不透明等问题。 这些问题既有模式、融资、制度方面存在的问题，但在现阶段保障性住房制度实 施过程中，最为突出的也是民意最为不满的是保障性住房信息不对称问题所造成 的。保障性住房廉价房六连号事件，经济适用房号倒卖事件，富翁买经济适用房 事件等等诸多负面信息拷问着当前的保障性住房制度。政府是保障性住房主要推 动者，政府在推出关于民生的保障性住房过程中，存在信息不对称问题，极大的 影响了政府的信誉和民意支持。 政府发挥自身规制职能，解决保障性住房市场的信息不对称问题，是政府的 责任，是维护政府权威的体现，是符合发展潮流的历史选择，对于我国这个最大 的发展我国家，更是解决现实问题的必然选择。政府规制具有规制成本低、社会 公信力强大、诚信环境建设更具成效、发挥惩戒机制充分、相对于司法和立法方 式更具直接性和高效性的优势。近年来我国政府针对保障性住房体系建设已经规 制已经取得了可喜的成就。但是当前我国政府针对保障性住房信息不对称问题的 规制仍然存在立法定位不清、准入退出机制缺乏、规制方与被规制方之间信息博 弈和缺乏有效激励、缺乏综合管理主体等方面的不足。因此，我国政府需要加强 的规制措施包括成立综合的规制机构、建立健全相关法律、建立准入和退出机制、 采取激励性规制方式、进一步推行信息公丌制度、引导其它组织健康发展辅助政 府进行规制、权力制衡加强监管打击腐败等，从而达到平衡信息双方，促进社会 福利的发展。 关键词：保障性住房，信息不对称，规制 a b s t r a c t 1 1 1 eh o u s i n gi sa l li m p o r t a n tp r o b l e mi nac o u n t r y i ti sr e l a t e dt os o c i e t yp e o p l e s l i v e l i h o o dh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n tb i gp r o b l e mi fw ec o u l dr e s o l v ea c c o m m o d a t i o n c o n c e m i n gt h ec h i n e s em o s tp e o p l e t h e r ea al o to fp r o b l e m si nc h i n e s ep u b l i c h o u s i n gm a r k e ta tp r e s e n t f o re x a m p l e ，t h em a r r i a g ep a r t n e ri so u to fc o n t r o l ，p r i c ei s p a r t i a lt oh e i g h t ，a r e ab e y o n ds t a n d a r d ，a n ds u p p l yl e v e l i sn o tw o r t ha p p l y i n gf o r p r o b l e ms u c ha so p a q u e ，l e to u ti nd i s r e g a r do ft h er e l e v a n tr u l e sa n dr e g u l a t i o n s g r a v e l y n o wt h e r ea r et h ep a t t e r n ，f i n a n c i n g , s y s t e ma s p e c tp r o b l e m si nt h ep u b l i c h o u s i n gm a r k e t b u lw h a tm a k e sp e o p l em o s td i s s a t i s f i e d i st h ep u b l i ch o u s i n g i n f o r m a t i o na s y m m e t r yp r o b l e m p u b l i ch o u s i n gs i xc o n s e c u t i v en u m b e r se v e n t s ，t h e h o u s eo fe c o n o m ys u i t a b l ef o ru s en u m b e rr e s e l l sa ne v e n ta tap r o f i t ，t h em a no f w e a l t hb u y st h eh o u s eo fe c o n o m ys u i t a b l ef o ru s ee v e n t ，t h e s ep r o b l e m sh a v eal o t o fn e g a t i v ei n f o r m a t i o nf o raw h i l eb e i n gi n t e r r o g a t i n gc u r r e n tp u b l i ch o u s i n gs y s t e m w i t ht o r t u r e t h eg o v e r n m e n td r i v e st h ep u b l i ch o u s i n gm a r k e tm a i n l y , i nt h e g o v e r n m e n td e b u t i n gr e l a t i v ep e o p l e sl i v e l i h o o dp u b l i ch o m i n gp r o c e s sm i d d l e ， i n f o r m a t i o na s y m m e t r yp r o b l e mh a sn e g a t i v ep h e n o m e n o ni nt h es o c i e t yw h i c hw i l l a f f e c tt h eg o v e r n m e n t ss u p p o r tf r o mt h ep e o p l e s og o v e r n m e n tm u s tg i v ef u l lp l a yt oi t sf u n c t i o ns o c i a lr e g u l a t i o na n dp r e v e n th a r m w h i c hh a sb e e nb r i g h ta b o u tb yt h ei n f o r m a t i o na s y m m e t r i ci nt h ep u b l i ch o u s i n g g i v i n gf u l lp l a yt oi t sf u n c t i o ns o c i a lr e g u l a t i o ni st h ed u t yo fg o v e r n m e n t ，i st h e e f f e c t i v em e a s u r et od e f e n dt h el e g a l i t yo fg o v e r n m e n t ，a n di st h ec h o i c ew h i c hi s k e e p i n gw i t hh i s t o r yd e v e l o p m e n t ；t oc h i n a ，t h el a r g e s td e v e l o p i n gc o u n t r y , i st h e n e c e s s a r yc h o i c ew h i c hr e s o l v e sr e a lp r o b l e m g o v e r n m e n th a sm a n ya d v a n t a g e s ， i n c l u d i n gt h el o w e rc o s to fr e g u l a t i o n ，t h es t r o n g e s tg e n e r a lf a i t h ，t h ee f f e c t i v e m e a s u r et ob u i l dt h ef a i t hs u r r o u n d i n g s ，t h ee d u c a t i o no fd i s c i p l i n e dm e a s u r e a n d g o v e r n m e n th a sa d v a n t a g e so fd i r e c ti n f l u e n c ea n ds u i t a b i l i t yc o m p a r i n gw i t ht h e l e g i s l a t i o na n dj u d i c a t u r e r e c e n ty e a r s ，c h i n e s eg o v e r n m e n th a so b t a i n e dag r e a t a c h i e v e m e n to nt h er e g u l a t i o na b o u tt h ep u b l i ch o u s i n gm a r k e t h o w e v e rt h e r ea r e a l s om a n ys h o r t a g e sa b o u tg o v e r n m e n tr e g u l a t i o n ，i n c l u d i n gi n s t i t u t i o nr e g i s t r a t i o n ， t h el a r g e rc o s to fr e g u l a t i o n ，s h o r to fc e r t a i n t ye n t e r i n gc e r t a i n t yp u t t i n gu p m e c h a n i s m ，t h ei n f o r m a t i o na s y m m e t r i cb e t w e e nt h eb o t hs i d e so ft h er e g u l a t i o n ， r e g u l a t i o nd e c o m p o s i t i o n ，l a c k i n ge n c o u r a g er e g u l a t i o n ，a n ds oo n s oc h i n e s e g o v e r n m e n tn e e dr e i n f o r c e m e n to ns u c ha s p e c t s ：b u i l d i n gi n d e p e n d e n ti n s t i t u t i o n ， a d o p t i n ge x c i t a t i o nm e a s u r e s ，c a r r y i n go u ti n f o r m a t i o np u b l i c i t ys y s t e m ，u n i t yo f r e g u l a t i o nt ol e a dd e v e l o p m e n to fn o n g o v e r n m e n to r g a n i z a t i o n ，a n ds oo n u s i n gs u c h m c a s u l 骼，w oc a na c h i e v et h eb a l a n c eb e 吐w c o nt h eb o t hs i d e so fi n f o r m a t i o na n d p r o m o t es o c i a lw e l f a r e k e y w o r d s ：p u b l i ch o u s i n g ，i n f o r m a t i o na s y m m e t r y ，r e g u l a t i o n 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第1 章绪论1 1 1 问题的提出1 1 2 选题意义2 1 2 1 理论意义2 1 2 2 现实意义2 1 3 文献综述3 1 3 1 国外学者的研究3 1 3 2 国内学界研究4 1 5 研究方法与技术路线8 1 6 本文创新8 第2 章信息不对称与博弈论9 2 1 信息不对称基本理论9 2 1 1 逆向选择9 2 1 2 道德风险1 0 2 2 博弈论中的囚徒困境以及简单的动态博弈的理论1 0 第3 章我国保障性住房信息不对称问题的产生原因及现状1 2 3 1 我国保障性住房信息不对称问题的原因分析1 2 3 1 1 保障性住房市场的逆向选择1 2 3 1 2 保障性住房市场中的道德风险l ：j 3 1 3 我国保障性住房信息不对称凶徒凼境1 3 3 2 保障性住房在我国的发展1 l 3 2 1 我国保障性住房体系取得的成就1 4 3 2 2 当前我国保障性住坊体系的存住问题l ，l 3 3 我国保障性住房市场信息不对称问题的j 体表现1 5 3 3 1 立法缺火1 5 l v 3 3 2 管理主体缺失1 5 3 3 3 担保缺失1 6 3 3 4 信息档案制度缺失1 6 3 3 5 准入与退出机制缺失1 6 3 3 6 管理流程信息不对称1 7 第4 章先进国家及地区的经验介绍1 8 4 1 先进国家及地区解决保障性住房信息不对称问题的经验1 8 4 1 1 新加坡严格审查监控制度1 8 4 1 2 日本的公营住宅立法与划分申请对象经验1 8 4 1 3 韩国通过强化信息监管和认购公债限制住房市场投机1 8 4 1 4 香港通过分立的管理机构服务不问对象1 9 4 2 对我国的启示1 9 第5 章我国政府解决保障性住房信息不对称问题规制措施2 l 5 1 政府解决保障性住房信息不对称问题的优势2 l 5 2 解决我国保障性住房信息不对称问题政府有待采取的措施2 2 5 2 1 立法2 2 5 2 2 建立综合管理主体2 2 5 2 3 建立信h j 档案机制和担保机制2 3 5 2 4 建立和完善准入与退出机制2 4 5 2 5 规范建殴网络交易系统平台2 6 5 2 6 第二方监督2 7 第6 章结论2 9 参考文献3 0 致谢3 3 个人简历在读期间发表的学术沦文与研究成果3 4 v 第1 章绪论 1 1 问题的提出 居住，乃民生大计，不论在国内还是国外，每个国家都不能保证人人买得起 房，中低收入者特别是低收入者无力依靠购买商品房而实现安居。解决中低收入 者的住房问题是各国政府解决民生问题的重点，当前各国政府的主要采取的措施 是实施住房保障。我国政府在1 9 9 8 年进行了房改，取消实物分房政策。我国实 行的市场经济模式带动土地使用制度的改革和住房制度改革，住房成为一种可以 在市场中自由交易的商品得以流通转让，住房商品化解决了长期禁锢我国住房效 率低下的问题，提高我国人的居住水平和舒适程度。但是，当前开放的我国住房 市场的问题也随着社会的进一步发展而频频暴露。政府为了发展房地产业，促进 国民经济的发展，客观上对保障性住房重视不足，政府退出得过快、过于彻底， 而造成保障性住房未能取得商品房那样的长足发展，尤其是城镇中低收入家庭的 住房问题仍然难以得到较全面的解决。 后期我国政府开始着手建立保障性住房制度体系，但对于该体系社会学界产 生了极大的争论，关于适用房的存废( 茅于轼，2 0 0 9 ：汪利娜，2 0 0 4 ；) 、提供 模式( 翁清、孙智英，2 0 0 9 ；叶剑平，2 0 0 4 ：姚玲珍，2 0 0 3 ；) 、保障性住房补 贴( 徐虹，2 0 0 8 ；张艳丽，2 0 0 8 ) 、保障性住房融资( 张桥云，2 0 0 9 ；陆玉龙， 2 0 0 5 ) ，保障性住房法律建设( 袁军、田秀娟，2 0 0 9 ；马光远，2 0 0 9 ) 等方面的 领域，这些方面都引起社会与学术界的争论。在这些争论中集中在供应对象失控、 面积超标、供应量严重不足、申请不透明、违规出租等问题。这些问题既有模式、 融资、制度方面存在的问题，但在现阶段保障性住房制度实施过程中，最为突出 的也是民意最为不满的是保障性住房信息不对称问题所造成的。保障性住房廉价 房六连号事件，经济适用房号倒卖事件，富翁买经济适用房事件等等诸多负面信 息拷问着当前的保障性住房制度。保障性住房领域信息不对称现状，致使不合格 申请者隐瞒信息，“寻租”购买，甚至出现保障中e 住房进入二手房市场进行租售 交易以获利。部分保障性住房丌发商为了谋取更多的利益，改建保障性住房规格， 倒卖房号。由于政府与保障性住房申请者以及丌发商之l 日j 的信息不对称问题，后 两者采取各种方式与政府的保障性住房制度展丌博弈，从中获取好处。另一个角 度分析，政府由于信息公丌缺陷，导致保障性住房市场信息不对称，造成百姓对 于政府的积怨，形成为百姓掏钱，却被+ i r i 姓骂的硒面。这样既浪费公共财政资源， 也影响社会公平，不利于国家的长治久安和社会和谐。因此在保障性住房问题上， 存在事i j i 、事中、事后的信息不对称问题，急需政府采取舰制措施解决。 卜 1 2 选题意义 1 2 1 理论意义 当前对于房地产方面的研究调控多体现在宏观层面，政策、法规、利率，信 贷。而从微观层面的研究较为缺乏。西方学者从经济学角度研究房地产调控问题， 我国学者多从政策、法规、利率等角度研究，这些对于研究房地产调控方面都有 一定的学术意义。但是这些调控方式多体现在宏观方面，缺乏微观研究。我国的 房地产的调控是需要从宏观和微观相结合的调控，因此非常有必要从微观角度研 究房地产调控问题。较低的价格往往导致投机的产生，产生信息不对称问题。而 学术界对于这个领域的信息不对称问题却甚少涉及。由于信息不对称的存在，当 前保障性住房制度在推行过程中存在诸多问题，规制体系的缺陷，导致存在投机 的可能性很高。甚至可以说当前保障性住房最为突显的是信息不对称问题。因此 研究保障性住房信息不对称问题具有很强的理论意义。 1 2 2 现实意义 首先，住房是民生问题。住房作为生存与发展所必需的物质资料，和我们的 生活息息相关。在我国，住房具有较强的准公共物品的特征，我国具有1 3 亿人口， 而且中低收入群体占大人口的多数。占大多数人的住房问题，是一个关系着我国 社会安定、和谐发展的大问题，是民生问题。随着我国1 9 9 8 年住房制度改革，围 绕着政府对市场的宏观调控保障性住房政策的争论一直就没有间断。自2 0 0 5 年开 始房价持续上涨，社会上对于房地产的关注度与同剧高。我国政府提出要解决民 生，加强社会建设，其中重要解决就是中低收入阶层所面临的民生问题，其中较 为突出的是住房问题。而且我国自古具有较强的安屋立室的传统思想观念，具有 一个相对安稳的家，居室对于我国社会的安定和谐发展具有重大的战略意义。 其次，保障性住房市场逐步形成。当自订房地产市场中保障性住房市场已经成 为一块极具有发展前景的市场，成为很多丌发商瞄准的目标。尽管当前保障性住 房存在供给不足，但是由于保障性住房有 l 标明确、快建快销的特点，很多房地 产，f ：发商通过兴建保障性住房，以加快资会周转的方式提升保障性住房的获利空 问。目d 订一些房地产丌发商丌始着手大规模地进入保障性住房建设，这种趋势也 将是今后大多数丌发商发展较好选择。但是目前我国的保障性住房市场尚不不健 全，存在诸多问题，信息不对称问题就是其中一个突出问题。我国政府必须对保 障性住房市场信息不对称问题进行必要的二i 二预，推动保障性住房建设销售的公 丌、透明、公平发展，这也是是政府的公j 卜m 义体现。 再次，当f i 玎我豳保障性住房市场信息彳i 对称问题突出。在我国，房地产具有 较强的准公共物品的特征，市场的信息不对称导致了很多的现实问题，特别是住 房保障中，由于信息不对称产生的问题社会影响较大，急需要治理。当前我国保 障性住房市场存在信息不对称、信息流动不畅、市场参与的各方的信息成本高昂、 利益博弈等问题，已经成为影响该制度的重大障碍。由于政府和申请者的信息不 对称问题，申请者通过各种方式与政府的保障性住房制度展开博弈，从中获取好 处。政府信息不透明，造成很多腐败事件，被百姓指责，民心工程却换来骂名。 因此，对保障性住房市场“信息不对称问题”进行分析，对于保障性住房市场的 健康发展是具有重大现实意义。政府是保障性住房主要推动者，政府在推出关于 民生的保障性住房过程中，存在信息不对称问题，极大的影响了政府的信誉和民 意支持。面对当前保障性住房问题上的信息不对称问题，政府有必要加强规制， 引导保障性住房制度积极健康发展。 1 3 文献综述 1 3 1 国外学者的研究 l 、从住房经济学角度分析保障性住房模式及政策 罗腾伯格登( 1 9 9 1 ) 以住房经济学为理论基础，分析保障性住房问题，以市 场的研究方法，探讨政策分析在公式化的微观经济模型中进行的表现。米恩( 1 9 9 8 ) 主要从持续的房屋所有权角度，分析保障性住房模式。 伯吉斯( 1 8 2 0 ) 从市场过滤理论角度，分析住房市场结构均衡和住房政策问 题。市场过滤理论是在住房市场中最初为较高收入房客建造的住房，随着时白j 的 推移，住房发生老化，房价会降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，放弃 现有住房，而较低收入的房客则接着继续使用该住房的这一过程。住房过滤理论 不仅从住房的生命周期全过程分析住房市场的运作机理，而且运用不同的过滤模 型分析住房政策的实施效果。h 霍伊特( 1 9 2 5 ) 认为，城市工业区是从市中心呈条 带状向外延伸，居住区则是通过“过滤”延替而达到相对稳定的，高收入阶层倾 向于背向工业区发展，他们搬到新住房，遗留住房山较低收入阶层居住，第二轮 腾空的住房由更低收入的家庭占有，住房市场通过过滤而实现住宅分配的。 2 、从福利经济学角度分析政府在保障性住房中责任 欧洲学者( 麦克伦南和威廉斯，1 9 9 0 ：希尔斯，1 9 9 1 ) 带有较强的福利国 家色彩，住房被看作是社会福利，政府有责任和义务向公民提供住房，满足民众 的住房需求。房屋政策的先驱当尼逊( 1 9 6 7 ) 从政府在住房提供扮演角色分析，提 出三种政府在房屋政策中的角色：雏尘型、社会型及全面责任型。雏生型房屋政 策是政府倾向采取消极的念度面对住房需求，低收入户要自己寻求解决房屋需 求。社会型房屋政策是以英国、美国、加拿大、瑞士、澳洲等i q 为蓝本，政府的 宋博通，黄渝祥，陈广俊困外伟劣过滤模型的研究现状及启，j ：，中外仍地产导报。2 0 0 0 ，# 第2 3 期。 3 主要角色是照顾市场无法满足其住房需要的人群，如老人、失业者，单亲人士， 外来工等。全面责任型是指政府承担起满足所有市民的房屋需要的责任；认为这 是经济发展的重要组成部分；干预是长期而不是短暂的，根据需要和资源做出长 线的规划，确保长期有足够的房屋供应。 3 、基于成本收益角度分析保障性住房 彼得森等( 1 9 8 8 ) 主要分析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私 人和国家提供社会住房的成本效率。阿瑟奥沙利文( 2 0 0 3 ) 分析了现行公共住房 政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了 贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他认为支付现金优予提供公共住 宅，因为这样可以增加家庭的效用。艾伦w 伊文思( 1 9 9 9 ) 基于交通费用和居 住成本两方面的因素平衡提出互换理论。即在理想、匀质城市空间模型的基础上； 以城市就业集中在城市中心；住宅市场买卖自由、市场发达、信息灵敏为假设条 件，随着与城市距离的增加而趋于下降的住宅费用和趋于增加的交诵费用进行 “互换而形成的区位平衡理论。 4 、保障性住房供求、租金及其它 伊利和莫尔豪斯( 1 9 2 4 ) 就城市土地供求状况、土地市场的均衡模式、房地 产市场结构进行了深入的研究。米尔斯( 1 9 8 4 ) 通过建立价格租金模型，对住宅价 格租金问题进行了定量研究。 休斯和麦考密克( 1 9 9 0 ) 根据美国和英国的比较，分析了市建住房租用人和 同等的业主居住者之自j 的人口流动行为。他们发现，市建住房租用人看起来没有 像出租房租用人那样频繁流动，且当他们迁移时，更可能是住房原因而不是劳动 力市场的原因。 在这罩可以看出国外学者多基于经济学和成本收益分析的角度分析保障性 住房。 1 3 2 国内学界研究 l 、保障性住房的供应模式 叶剑平( 2 0 0 4 ) 认为所谓“我困住房保障体系”应该是包括商品房、经济适 用房、廉租房的整个体系。要保障的是人人有房住，而不足人人有房产。姚玲珍 ( 2 0 0 3 ) 提出了中低收入家庭住房政策理想体系的理论硅础，即社会主义原理、住 房公平分配原理和社会保障原理。从供应客体的角度，将住房供应体系分为三种 形式：实物分配体系、货币化分配体系和商品化供应体系。 翁清、孙钳其( 2 0 0 9 ) 从保障性住房提供模式角度分析，分析土地选择、资 会来源、配套，构建选择性的供应模式，构建 一套适合不同城市的供应体系。 曹振良等人( 2 0 0 3 ) 提出针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系。 4 在市场主体作用的前提下，政府由住房建设参与者转变为住房市场的管理者，根 据需求引导市场供给，满足不同阶层的住房需求。 赵路兴、浦湛( 2 0 0 3 ) 针对经济适用住房与廉租房的保障对象之间的“夹心 层刀问题，提出在现有住房保障供应体系中，增加享受政府政策优惠、提出两种 方法：可支付租赁住房( 成本租金住房和低租金住房) 和经济适用房的可租可售。 2 、保障性住房的建设、融资和补贴角度 王应麟( 2 0 0 9 ) 从建设模式面积标准、分配管理角度，分析当前保障性住 房与商品房同时立项规划，设计配套建设的模式和户型面积设施标准，根据现行 政策明确廉租房和经济适用房投资来源、保障对象及租赁销售分配方法和质量监 管要求。 张桥云( 2 0 0 9 ) 从融资角度分析，建立政府主导的保障性住房担保体系，分 担银行信用风险，构建开发商、购房者、中央和地方政府、银行等利益主体联合 融资，提出土地供应、住房建设、资金供给综合模式。陆玉龙( 2 0 0 5 ) 认为政府应 加大住房保障投资力度，提出运用现代产权法则，建立“政府与个人共有产权 房”制度。 徐虹( 2 0 0 8 ) 认为当前我国城市化处于快速发展，房地产价格持续攀升的背 景下应优先采用供给方补贴的住房保障政策，但随着我国经济过热形势的好转， 住房供不应求态势有所转变，适当考虑需求方补贴的住房保障政策可以提高补 贴效率，并适应我国低收入阶层庞大的现实。张艳丽( 2 0 0 8 ) 提出现行的保障性 住房以供给方补贴为主，这种单一的补贴方式容易造成市场分割、补贴支出的成 本低下，因此可以尝试直接补贴低收入家庭。曹振良等人( 2 0 0 3 ) 分析了住房需 求政策( 所得税转移和房贴) 和住房供给政策( 政府直接建房和间接建房) 的经 济效应以及住房价格控制的作用。宋博通( 2 0 0 2 ) 在介绍“过滤原理的基础上， 对三种典型的住房补贴政策( 公共住房兴建政策、开发商建设补贴政策和住房补 贴政策) 的“过滤”进行了分析。指出完全依赖市场作用，长期内并不能解决住 房问题，尽量采用“补人头”的方法，逐步减少政府直接兴建社会住房。 保障性住房的建设、融资和补贴等模式角度是当前研究保障性住房的一大热 点，但是可能忽略一种重要问题：保障性住房的信息不对称问题。这一问题存我 国急需解决。 3 、保障性住房的法律法规建设 袁军、阳秀娟( 2 0 0 9 ) 从立法角度分析，提出公积会制度剑现在的廉租房制 度，我国的住房保障制度之所以显得模糊不定，关键是没有将住房保障制度提高 到立法的高度，使得各级政府没有严格地执行下去。我i 目城镇f f 房保障体系虽然 不断改革与发展，但是住房保障领域的立法严重滞后于现实的需要。马光远 ( 2 0 0 9 ) 提出我国的保障性住房缺乏法制保障。其以发达国家举例，美国先后出 台了住房法、城市重建法、国民住宅法、住房与城市发展法等，对住 房保障作了具体规定；日本从1 9 5 0 年开始，先后出台了：住宅金融公库法、公 营住宅法、日本住宅公团法等4 0 多部相关法律来保证住房保障制度的有效执 行；新加坡于1 9 6 8 年开始实行的住房公积金保障制度，成为东南亚地区解决住房 问题的典范。而指出我国目前尚没有一部关于保障性住房的法律制度。 4 、保障性住房管理运作方面 王晓明( 2 0 0 9 ) 从建立保障性住房的管理主体机制，认为保障性住房管理工 作涉及土地、规划、建设、资格认证、分配、退出等多个管理环节，各市、区人 民政府应成立专门的管理机构，统筹协调规划，形成一个具有综合管理能力的主 体机制。 陈燕如( 2 0 0 9 ) 提出建立严格的准入条件，建立保障性住房的申报、审核、公 示制度，建立完善的个人收入申报系统和个人信用档案系统。赵路兴、浦湛( 2 0 0 3 ) 认为应该按照“严迸严出”原则，由于经济适用房的保障性质，经济适用房的供 应是市场商品房的补充，供应范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则，因 此经济适用房的保障面应控制在2 0 左右。 在管理运作过程中，管理主体和准入条件的缺失造成当前保障性住房信息不 对称诸多问题，但是忽视了保障性住房需要有退出机制，以便于加大规制手段， 加大惩戒力度。 5 、关于经济适用房的废建问题 袁钢明( 2 0 0 4 ) 认为政府应当参与经济适用房市场，因为房地产业存在巨 大的投机性，如果完全市场化就会带来巨大的恶性泡沫。而且经济适用房有着公 共事业的性质，就需要政府的参与和控制。马光远( 2 0 0 9 ) 认为我国的保障性住 房制度存在问题，但是经济适用房制度存在是有利于贫困居民的，加快住宅保 障法立法步伐，国务院尽快成立住房保障部门，同时合理分配中央和地方在保 障性住房建设上的责任，并加大问责力度。汪利娜( 2 0 0 4 ) 则认为政府应该淡出 房地产市场。我围著名学者茅于轼( 2 0 0 9 ) 对于经济适f h 房、两限房持较悲观态 度，认为经济适j j 房既没有效益又没有公平，且认为这是腐败发展的温床。2 对于经济适用房的存废的探讨已有多年，经济适川虏的确存在诸多问题， 但是无可否认，在当i j 订我阅，经济适用房是一种为中低层群体提供住房的一种较 为直接的方式，也是现行的方式，因此有必要在承认其存在的d ，提下，探求解决 问题的一种方式。 6 、房地产市场信息不对称问题研究 2 绛济适用房：改良处足淡? 【 | 网终济周刊2 0 0 4 年6 ，丁i ii 。 6 沈元轲( 2 0 0 6 ) 提出房地产市场上的信息不对称产生的主要原因是房地产 市场独特的专业效应。对于房地产商品，开发商( 即：卖主、代理人) 比消费者( 即： 买主、委托人) 掌握着更多的信息，处于信息优势地位。 邓艳华( 2 0 0 7 ) 从金融风险角度分析，认为房地产市场的信息不对称容易 产生房地产“泡沫”现象，加大了房地产金融的风险。银行在无法获得“完全 信息 的情况下，对企业的经营状况、管理能力、发展潜力等信息把握不准，可 能增加逆向选择与道德风险的成本，从而导致决策错误和低效率分配资源。 邓艳华( 2 0 0 7 ) 从信息不对称问题所发生的部门分类，提出信息不对称在房 地产市场中的表现在于房地产开发经营中一般包括政府部门、房地产企业、金 融机构、消费者四个主体。从现行房地产市场看，上述四个主体的信息呈不完 全对称状态。 在这里针对信息不对称问题的分析，集中于市场上交易的商品性住房，而缺 乏对于保障性住房领域信息不对称问题的分析。 从上面的分析可以看出，国外学者多经济学、成本收益角度等、人口流动性 角度分析分析保障性住房问题。国外的这种研究视角，较国内学界更加讲求数据 分析，更较具有实际操作性。国内学者较多从政策层面，宏观层面角度研究，探 讨住房供给模式、融资、管理体系建设、经济适用性住房的存废、法律法规等方 面，具有从总体把握，宏观分析的优点。但是国内外学界的研究忽略了一个研究 层面，即缺乏从微观处考察保障性住房现存问题，忽略了当前我国保障性住房较 为突出的信息不对称问题。供给模式和体系建设等方面如果在一个信息不对称情 况下是无法进行下去的。而从成本收益等经济学数据角度分析，在一个信息不对 称情况下，是不可能做出真实的分析结果的。而且当前即便有部分学者对于信息 不对称问题的研究，多是对商品房市场的信息不对称问题进行研究，而忽略了对 保障性住房问题的关注。因此对于微观角度的信息不对称问题的探讨是非常必要 的。 我国的住房更加具有准公共物品的特征，由于监管体系的缺陷，导致存在投 机的可能性很高，造成信息不对称诸多问题，从供房者角度看存在建设标准偏大， 初期丌发建设的房屋面积过大，丌发商利润难于控制；从需求方分析，如六连号 事件、经济适用房号倒卖事件等一系列事件可以看出，由于信息不对称问题，还 需要研究需求申请方的信息。由于政府和房地产丌发商以及申请者之问的信息不 对称问题，后两者通过各种方式与政府胜丌博弈，从中获取好处。而另一个角度 分析，政府由于信息公丌缺陷，导致保障性住房市场信息不对称，信息刁i 对称问 题会引发黑箱操作，进一步引发寻租i 、设租等问题，引发腐败问题。造成l 叮姓对 于政府的积怨。由于基于上述分析，对于保障性住房的研究要从博弈论和信息经 济学理论角度来分析当前我国保障性住房信息不对称问题。 1 5 研究方法与技术路线 为了尽最大努力达到笔者的目的，本文主要采用以下几种方法： 1 文献研究法。为了获得更多研究本文的相关资料，本文搜集了大量的、 多方面的文献，从而比较全面地了解了本文的研究主题。通过对相关文献分析、 找出我国目前现状及存在的根本原因，从而提出改进措施。 2 比较分析法。在采用国外相关经验，通过对比找出差距，为解决我国的 保障性住房问题提出更好的改进措施。 3 采用博弈论、信息经济学的分析范式。阐释信息不对称对经济选择的影 响以及长期博弈中的方案的选择，分析信息不对称的解决方案的原则及其对经济 选择的影响。 本文技术路线： i 、分析信息不对称理论和博弈囚徒困境基本理论 2 、从博弈论和信息经济学角度分析保障性住房信息不对称问题原因及现状 3 、借鉴发达国家及地区的先进经验 4 、提出解决保障性住房信息不对称问题的措施建议 1 6 本文创新 采用博弈论、信息经济学的分析范式研究保障性住房市场的信息不对称问 题。阐释信息不对称对经济选择的影响以及长期博弈中的方案的选择，分析信息 不对称的解决方案的原则及其对经济选择的影响。并且通过对于“退出机制”等 规制措施的探讨分析保障性住房信息不对称问题的规制措施。 第2 章信息不对称与博弈论 2 1 信息不对称基本理论 信息不对称理论是e h - - 位美国经济学家约瑟夫斯蒂格利茨、乔治阿 克尔洛夫和迈克尔斯彭斯提出的。信息不对称是指交易双方对所交易的对象拥 有不对等的信息，交易对象的提供者往往比另一方掌握了更多和更充分的信息。 在这种情形下，前者处于追求利润最大化的目的往往使后者处于不利的地位，从 而导致资源配置无法到达帕累托最优状态。3 信息不对称问题可以使得掌握更多 信息的一方可以通过向信息缺乏的一方传递可靠信息而在市场中获益，买卖双方 中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息，致使市场机制运行的结果缺乏 效率，甚至有可能造成市场的不存在。而市场信号虽然可以一定程度上可以弥补 信息不对称的问题，但是信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对 经济产生的危害，政府必须在市场体系中发挥强有力的作用。4 信息不对称会造成市场无序化和低效率，而造成信息不对称问题的原因主要 有以下几个方面：首先，信息不对称是人类发展过程中，专业化分工的必然结果。 人类社会生产力不断提高。因此造成社会分工不断演进。分工在提高了生产能力 的同时，使得人们只能了解自己所从事较小范围世界的知识，对别的产品的了解 往往只停留在使用上，和其生产者相比，存在知识信息的不对称。此外，分工也使 得人与人之间的依赖性增强，这种增强影响交易的成功。其次，交易者的知识是 有限的。交易者知识的有限性，_ 方面是由其所拥有和能支配的资源的有限性， 另一方面是每个人理性能力、决策能力是有限的。再次，信息的获得，是有成本 的。科斯最早指出了利用价格机制是有成本的，这种成本归根到底是一种信息成 本。发现价格和交易信息、发现交易对手和谈判缔约、监督契约的实施和完成都 是有成本。最后，信息不对称还来自于信息优势方对于信息的垄断。信息的优势 方，为了得到最大的经济利益就会有隐藏信息、提供虚假信息的动机。5 2 1 1 逆向选择 信息不对称导致逆向选择。这个理论最f 1 是在对旧车市场研究中发现的。乔 治阿克洛夫( 1 9 7 0 ) 发表的关于i 【1 4 1 l i i 场的文章丌创了信息经济学的先河。在 | u 车市场上，每个卖主都知道车的真实质量，但买主只知道车的平均质量，并就 此给车定价。这样，车的质量高于平均水平的卖主就会感到吃亏而退出市场，而 这又会进一步降低旧车市场的平均质量，从而买主出价进一步降低。于是，卖主 刁i 断的退出市场，最后导致市场崩溃。在l 【j i 市场j 二，由于信息不对称的存在， 刘小兵，政府管制的绛济分析，i ：海财绛人学版 i ：2 0 0 4 。 i 射地二l i 编，政府制绛济学，离等教育；i i 版i t ：2 0 0 3 。 乍i j 慧f i 息小对称产生的1 , 9 1 大1 、结果j 治理，技术经济，2 0 0 4 年第一期，6 2 6 3 灭。 9 质量较低劣车的车主以较高质量的价格卖出其旧车( 以次充好) ，买主只以平均质 量的价格买车是“逆向选择 。6 这是典型的由于市场中信息不对称导致的“劣质 商品驱逐优质产品、或者说是“劣币驱逐良币 的逆向选择现象。 2 1 2 道德风险 信息不对称会产生道德风险。道德风险最初是在研究保险合同时提出的。一 些人购买了保险，在签订保险以后，产生依赖心理或是麻痹大意的心理。在主观 上降低了防范风险的努力程度，从而使得风险发生的概率增大，使得保险公司蒙 受损失。产品和服务市场同样存在信息不对称问题，导致机会主义动机和行为， 导致道德风险。7 2 2 博弈论中的囚徒困境以及简单的动态博弈的理论 博弈是指在一定的游戏规则的约束下，基于直接相互作用的环境条件，各参 与主体依靠所掌握的信息，选择各自策略( 行动) ，以实现利益最大化和风险成 本最小化的过程。博弈论是研究决策主体行为存在相互作用