房地产业-宁波银晨国际项目企划报告（PPT112页）.ppt

宁波银晨国际项目企划报告,第一部分：研展方面,项目概况宁波写字楼市场状况目前在售写字楼简介项目分析项目市场定位项目产品建议,项目概况,地块特征,地块位置：本项目位于宁波市江东区，福明路与惊驾路的交叉处。项目西面紧邻福明路，北面为惊驾路，过惊驾路即为大规模城市绿地福明公园，东面和南面为规划道路。目前地块内部已经大部分平整完毕，但尚有一些民居未能拆迁。用地性质：综合用地，适建商务办公、商业及部分配套设施。项目规划指标：本项目占地面积29021平方米，建筑容积率2.5，目前规划方案地上总建筑面积72552平方米。建筑密度为32.56%，绿地率31.43%。共设置机动车位739个，其中地上39个。,项目所在地江东区简介,区域范围：江东区总面积37.66平方公里，辖7个街道，下设72个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区规划内的江东部分。人口规模：总人口30万，其中包括现有人口19万人，规划居住人口11万人。不包括东部新城和科技园区的人口。江东经济：2004年，全区实现生产总值32.4亿元，增长16%，其中一产增加值与上年基本持平；二产增加值14.1亿元，增长12%；三产增加值18亿元，增长18%。财政一般预算收入按老口径计算达到11.6亿元，增长48.5%(按新口径计算达到8.9亿元，增长14%)，其中地方财政收入7亿元，增长51.9%。全社会固定资产投资20.4亿元，增长30%，其中工业投资8.6亿元，增长30%。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在3.7，城镇居民人均可支配收入达到16470元，增长8%。江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和17平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市的商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功能的核心区域。江东区的发展，将为本项目的推出奠定非常有利的基础。,东部新城,本项目区,东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北到通途路，全区面积共16平方公里。其中新城核心区西起世纪大道，东至南北生态走廊（规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万人左右。在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。东部新城的开发进展将直接影响到本项目的前景。,周边区域：东部新城,周边配套,道路系统：西侧的福明路，北侧的惊驾路均为城市主干道，周边另有民安路、中山东路、中兴路等城市主干，交通状况较好，出行非常便捷；政府部门：目前周边政府部门较少，但随着江东区政府规划至福明路北端，和宁波市政府落户东部新城，今后周边的政府方面的配套将非常完善。城市景观：项目北侧紧邻福明公园，环境优美，公园内部还配置了篮球场、网球场等休闲运动设施，为本项目提高了有利的外部环境；,周边配套,公共交通：项目东南面为汽车东站，另周边有公交线路：14路：汽车东站广厦怡庭；368路：汽车东站鄞州中心区；503路：汽车东站藕池新村；8路：汽车东站路林市场908路：汽车东站宁波教育学院。商业配套：中兴路的家乐福超市、百丈路的欧尚和民安路的中信泰富、沃尔玛都使本项目周边的商业配套前景看好。休闲运动设施：福明公园内部设置了一定的休闲运动设施。另本项目距宁波体育馆距离较近，可享用较为完善的休闲运动设施。教育医疗设施：第六医院、江东区中心小学等。,周边配套,本项目周边2.5公里半径内的大量商住楼正在不断开发之中，并已逐步入住，同时，世纪大道东面的东部新城的开发将使本项目更具商业、商务投资开发的潜力与价值。居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，区域档次逐年增强。办公氛围：目前本区域办公氛围尚不浓厚，新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区，预计还要2年才会形成一定的气候。但从长远来看，东部新城的建设，上东国际、世纪东方、中信泰富等写字楼的建设必将使本区域成为宁波一个重要的商务区。商业氛围：除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上东国际欧尚超市即将动工建设，区域商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。,宁波写字楼市场状况,2004年写字楼市场总结,2004年新推写字楼的供应量约为25万平方米（不包括以二手房形式推出的约3万平方米的体量），全年去化量约为20万平方米，市场存量约5万平方米，供应量略大于销售量。但全年销售率达到了80%，市场表现还是不错的。2004年的写字楼价格比之2003年又有了较大幅度的上涨，市中心区域像都市仁和中心、嘉汇国贸中心等写字楼的价格基本在10000元平方米左右，而波特曼中心更是创造了宁波房地产的记录，就是城郊像新天地的写字楼价格也达到了7500-9000元平方米。随着宁波城区的扩张，像新天地这样的郊区写字楼开始出现。但从个案来看，04年市中心区域的写字楼项目销售速度非常快，并且基本售罄，而郊区项目的销售率只在60左右徘徊，可见，地段的成熟度依然是办公楼销售状况好坏的关键。楼盘的品质越来越被强调，品质优秀的写字楼如嘉汇国贸、汇金大厦和波特曼中心，虽然这些楼宇售价不菲，却都有不俗的销售业绩。像嘉汇国贸，9500元平方米的均价在短时期内即告售罄，完全可以卖到1万以上，而品质一般的如东城百汇，则价格只能和郊区的写字楼新天地相比。,2005年写字楼去化情况,以上数据截止10月底,05年上半年由于受宏观政策和各个项目工程进度的影响，供应量很小，除了04年遗留下来的市场存量，新开楼盘甚少，二手房方面华联写字楼、杉杉金贸大厦在5月份开盘，而金隆国际是上半年唯一开盘的新推项目。从销售方面来看，个案的销售速度还是比较平稳的，但金隆国际由于价格过高，导致销售缓慢。05年下半年特别是九月份以后供应量突然增多，共开盘约25万方，而需求量随着供应量的增大也呈现井喷的现象，今年至目前市场消化量15万方。预计至12底能再去化约4-6万方左右，全年成交量在20万平方米左右。将有约23-25万左右的量将成为06年的市场存量。,2005年写字楼去化分析,2005年10月至2006年6月写字楼供应量,05年底到06年上半年预计共推出写字楼量为51万平方米左右，加上2005结转到2006的市场存量约23方米，市场可供销售量将达到约74万平方米。以上还不包括一些村级发展用地项目，预计明年下半年会有较大规模的此类推出量，市场供应量将进一步增加。所以06年，写字楼市场供应量放大，且如和义大道、嘉和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分激烈。写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨大。如何在竞争日趋激烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼项目必须面对的问题。,未来写字楼市场分析,写字楼发展趋势之区域,从发展区域来看，海曙区和江东区由于深厚的基础配套，必然是今后写字楼发展的重点，目前这两个区域所拥有的写字楼占了整个宁波写字楼总量的90以上，整体商务氛围是江北区和鄞州区所不能比拟的，由于写字楼的聚集效应，在很长的一段时间内，这两个区作为宁波写字楼的中心区域将是不会被改变的。海曙区的发展应是以东门口区域为中心，往外辐射。江东区的发展则是以百丈路与中山东路两条城市主干道为主，往东部新城辐射。江北区的写字楼，重点发展的区域应是外滩和日湖周边。鄞州区作为一个相对独立的区域，基本以中心区为核心，但发展前景则不甚理想。,目前宁波市场上租售的写字楼产品在软硬件设施上均相对较为薄弱。在硬件上，目前宁波写字楼主要存在如下不足：规模偏小，加上外立面装修上显得过于小气，难以提高物业本身的档次。电梯严重不足。车位配置严重短缺。物业的层高及实际使用率不高。公共部位装修非常不到位。内部配置不完善。智能化弱电系统配置缺乏。在软件服务上，目前写字楼存在更为严重的不足，主要表现在：物业管理不到位。对入住企业的专业化商务服务不够。中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。,目前写字楼品质缺陷,写字楼发展趋势之品质,项目品质越来越高，对于建材、电梯配置、车位等硬件方面的重视程度越来越高。项目多配置分户计量中央空调，以适应宁波客户全天候办公的需求。设计日趋合理，写字楼层高基本控制在3.43.7米之间，公共部位的设计如大堂、梯厅重视程度越来越高。公共部位装修开始关注。对于内部配套的关注越来越强，会所的概念被广泛应用于写字楼设计。物业管理水平越来越高，对于专业物管的需求越来越大。,写字楼发展趋势之价格,写字楼价格较难有回落的空间，原因有两个方面：土地价格的刚性上升。从目前来看，宁波核心区域的写字楼项目，取得的土地成本基本在4000元平方米以上，城区普通区域写字楼项目的土地成本也要在2500元平方米以上。土地价格的刚性决定了房价的难以回落。写字楼品质方面的要求。写字楼在硬件方面的提升如立面、电梯、车位配置，在公共部位的装修投入都导致成本的居高不下。写字楼成本的刚性决定了价格的难以回落，而激烈的市场竞争也决定了开发商需要加倍努力，如何在控制成本的前提下作出符合市场需求与定位的产品是取得成功的关键。,写字楼发展趋势之客户,所购面积及总价分析,以距离本项目最近的新天地为例对客户进行分析：,购买100-200m2的散客约占40%，总价在100万左右，占有一定比重。（半层（350m2）以上的的客户占45%，客户购买力较强。,区域分析,已购客户共163组，分布区域看，市三区占绝对比例，尤其是江东占59%，但其他办公客户分布较为广泛，范围已达杭州、温州、台州等地。目前在写字楼办公的客户共68组，在工厂办公23组，投资客39组，其余33组办公场所不详。,职业分析,已购客户中以外贸客户及实业客户为主，占了总比例的三分之二，外贸客户45.3%，占据绝对地位，实业客户占18.4%，且多为整层客户，6%的事业单位客户多为投资客。,写字楼发展趋势之客户,目前写字楼客户以外贸客户为主，占据绝对比例。在另外一些项目中，外贸客户甚至占到70以上，如何针对外贸客户来对产品进行改进，是写字楼成功与否的关键。实业型客户也占了一定的比例，且此客群购买力较强。其他行业的比例不大。客群购买力分级明显，以100200平方米和500平方米以上客群为主，整层客户群体较厚，应设置针对整层客户的产品类型。就本项目所处区域而言，江东客户占绝大比例。,通过对新天地的客户分析，我们可以得出,宁波目前在售写字楼简况,新天地国际商务大厦,地理位置：世纪大道旁，民安路1066号开发商：宁波新恒德置业代理企划：宁波迪赛建筑面积：60000平方米设施配置：车位700多个；国际商务大厦配8部进口LG电梯，配中央空调空调，。装修建材：内部公共部位装修选用高档石材、幕墙玻璃、铝合金窗框；大堂为高级大理石铺砌地面及墙面、落地钢化玻璃、高级天花吊顶装饰；电梯厅为大理石铺砌地面及墙面、大理石门套、高级不锈钢梯门、艺术天花吊顶配高级灯饰。销售均价：9000元/平方米，物业费用：2.5元/平方米月销售率：自2005年年初开盘，目前销售率为85%,地理位置：百丈东路欧尚超市南边开发商：矮柳经济合作社代理企划：宁波迪赛建筑面积：78000平方米，其中写字楼面积66000平方米产品形态：两幢点式办公，一幢板式办公楼.设施配置：点式办公（约1000平方米）配置5部电梯，板式办公楼配置4部电梯，共设置了5个大堂、300个车位。另内部配套小型高尔夫、商务运动会所等。装修建材：外立面采用面砖加落地玻璃。大堂采用五星级装修，各个办公的公共空间都根据各自的定位设计不同的风格。景观设计为新加坡雅克，投入为目前宁波写字楼之最。开盘时间：2005年11月份均价：三幢办公楼均价分别为7800、7900、8800元平方米物业费：酒店式物业管理，5.5元/平方米.月销售率：已经超过40,上东国际,世纪金贸大厦,地理位置：百丈路158号开发商：杉杉集团有限公司代理企划：21世纪不动产宁波立得九略行产品形态：1-3F：商业用房；4-14F：办公房，每层873m2，层高3.0米。面积主要为90m、97m、109m、118m、172m。设施设备：两部日本三菱客梯；海尔分层式中央空调、分户计量；双回路供电、上柴200KVA发电机组1台。智能系统：台湾立林及松下可视楼宇监控系统；消防灭火自动报警系统。装修标准：A.公共部位：主楼金属漆及幕墙玻璃，裙楼铝塑复合板贴面及幕墙玻璃；大堂用进口大理石地、墙面，石膏板吊顶；走廊用抛光砖地面，白色乳胶漆墙面，石膏板吊顶；电梯厅采用铝塑板墙面，不锈钢门套，石膏板吊顶；进户门是办公室钢化玻璃门。窗台用了部份不锈钢栏杆均价：9000元/平方米物业费用：3元/平方米/月销售率：自2005年6月开盘，目前销售率达到80%,地理位置：中兴路、百丈路交口，开元大酒店斜对面开发商：宁波银亿房产代理企划：21世纪不动产宁波立得九略行建筑面积：15000平方米产品形态：1幢17F写字楼，办公面积43320平方米，主力面积43平方米，商铺810平方/层（共三层已售完），层高3.2米。大堂：高5.1m，面积100余平方。设施配置：车位60多个，3部上海三菱电梯。装修建材：大堂及电梯间采用大理石地面，大堂配有商务中心、休息区，每户预留多门直拨外线，专线连接宽带网络，光电感烟火报警系统、自动喷淋系统，及闭路电视防盗系统。均价：8700元/平方米物业费：3元/平方米.月销售率：自2005年7月份开盘，销售率为80,开丰大厦,彩江大厦,地理位置：彩虹南路、贺丞路口开发商：宁波银亿房产代理企划：21世纪不动产宁波立得九略行建筑面积：15000平方米产品形态：1幢18F写字楼，办公面积122350平方米，主力面积120150平方米，商铺113172平方米，层高3.173.35米。设施配置：4部上海三菱电梯，车位58个。智能系统：楼宇可视对讲系统、家庭安全防范系统、闭录监控系统、离线式智能巡更系统、背景音响广播、公共设备监视临控系统、HANDFREE停车遥感车辆管理系统、楼宇指纹单元门锁系统一卡通非接触IC卡消费管理系统均价：9000元/平方米物业费：3.2元/平方米.月销售率：自2005年7月份开盘，销售率为50,金隆国际,地理位置：南苑饭店北面开发商：宁波金隆置地代理企划：宁波金佰利建筑面积：总建40000产品形态：一幢26F写字楼，其中办公31952，商业8028，共290户。大堂层高9.5米，办公层高3.7米，70%的得房率办公123-165，商铺60-100。设施配置：共有422个车位；采用麦克威尔中央空调，带分户式计量系统；配有六部全进口三菱电梯。装修建材：大堂及电梯间采用大理石地面，大堂配有商务中心、休息区，每户预留多门直拨外线，专线连接宽带网络，光电感烟火报警系统、自动喷淋系统，及闭路电视防盗系统。均价：16000元/物业费：9元/平方米.月销售率：自2005年5月份开盘，目前销售率约30,地理位置：中山东路和灵桥路交汇处开发商：宁波华联房产代理企划：宁波九略代理行建筑面积：80000平方米产品形态：大厦共30层，地上28层，地下2层；办公9F-25F，一期已售12F-22F（除18F）。本次推出的楼层为9F、10F，总面积达1万平方左右，共有120户。设施配置：七台上海三菱电梯（1部为消防电梯）并采用大型中央空调系统；共100个车位。装修建材：结构：全框架剪力墙结构，符合承重、抗压、防火、耐震等要求；户内平顶为轻钢龙骨纸棉石膏板；外观：金黄色玻璃幕墙（美国进口镀金）；窗门：玻璃幕墙、优质实心门；车位：地下室车位地坪水泥粉光，设电灯及电源插座；信箱：设置集中信报箱；商务：设有客户服务中心。均价：9000元/平方米，亮间价格在930011500元平方米，暗间价格在73007900元平方米之间。物业费：3.9元/平方/月销售率：50%（9F/10F）,华联写字楼二期,地理位置：科技园区通途路以北，新晖路以南，清水桥路以东开发商：宁波均胜房产楼盘形态：占地2.6万方，总建3.2万方，包括1幢11F及1幢3F纯办公楼，共227套，得房率73%，地上车位200余个面积：面积751800，可自由分隔设备配置：写字楼配置四部电梯和分户式中央空调系统。另配置运动会所。建材：外立面为玻璃幕墙销售价格：均价6500元/，最低价4750元/销售动态：10月13日正式销售，目前销售率达50%以上,新城国际,地理位置：环城西路与蓝天路交汇处开发商：宁波中房营销代理：宁波迪赛楼盘形态：总建面积88000万平方米，由2栋办公楼与一条商业步行街尚街组成。办公楼建筑面积56000平方米，A楼总高17层，层高3.5米；B楼总高18层，层高3米。商业用房由开发商招商，约1万平方米。设备配置：2.5米秒高速电梯，A楼配置中央空调，配置商业街及会所。车位配置率100平方米个。建材：立面为玻璃幕墙。销售价格：A楼为8000元/平方米，B楼均价7600元/平方米，一次性付款92折。销售情况：自10月29日内部开盘，目前销售率近30。,丽园尚都,望悠大厦,地理位置：宁波南站广场旁开发商：望悠房产建筑面积：28970平方米产品形态：商业7960平方米（裙楼三层），办公21000平方米，绿化率10%，23F高层，层高3.7米，单层面积近1000平方米。设施配置：分户计量中央空调，车位250个，5部2.5米秒进口电梯。装修建材：外立面采用铝塑板+玻璃幕墙，其他部位未定。预计开盘时间：2005年10月均价：8500元平方米销售情况：至目前销售10，不甚理想。,恒隆中心,地理位置：宁波市政府西侧，久久天桥旁开发商：恒隆置业代理企划：合富辉煌建筑面积：约50000平方米产品形态：26层高层建筑，产品有办公、商铺，办公最小面积50平方米。设施配置：5部进口三菱电梯、大金分户式中央空调。装修建材：外立面为铝板配玻璃幕墙开盘时间：2005年12月。均价：约12000元平方米销售情况：处于内部预约中，情况不甚理想。,奥利赛.前城,地理位置：钱湖北路与贸城中路交叉口开发商：奥利赛置业楼盘形态：总建约3.8万平方米，集商务SOHO、写字楼、区域性商业群于一体的商务综合体，共20层，裙楼4F商业，520层办公，无中央空调，200多个停车位户型/面积：单元面积30100左右，主楼单层面积1400销售价格：均价5900元/，最低价4898元/销售动态：10月24日开盘，目前销售率达30%以上综合评述：该楼盘是今年鄞州区为数不多的新开写字楼，其位置较好，周边配套齐全，但缺少一定的商务氛围，由于价格比较合理，目前销售情况还算理想。,麒麟大厦,地理位置：天童北路开发商：KK集团楼盘形态：总建筑面积为7万平方米，南楼高23层，北楼高15层，地下两层，标准层高3.3米，北楼部分挑高4.8米。配置450个车位配置：8部德国蒂森电梯，2部观光电梯。分户式中央空调、新风系统户型/面积：单元面积40120左右，主楼单层面积1200销售价格：均价6800元/销售动态：11月开盘，目前销售率达30%以上综合评述：借助万达MALL人气。前景较好，但形成商务氛围需要较长时间。,市场竞争趋于激烈，个别楼盘销售困难。江东写字楼去化能力明显大于海曙及其他区域。规模写字楼去化明显超过其他小盘。高性价比的楼盘销售情况比较乐观，由于写字楼客户都比较成熟与理性，对产品的了解能力也比较强，所以成熟区域高性价比的产品市场可接受程度较高。如上东国际、丽园尚都销售情况都比较乐观。产品对比存量写字楼有所提升，如电梯、车位配置明显提高，中央空调成为标准配置。但可改进的地方还是存在，如办公配套、物业管理、景观、公共部位装修等方面。,目前在售写字楼分析,项目分析,项目优势,区位优势：从地理位置上来看，本项目所处的江东区四周由海曙、江北、鄞州及东部新城、科技园区、镇海和北仑所包围，属于真正意义上的宁波城市中心；目前江东区绝对是宁波房地产开发的热点区域，接受度大大超过其他各区。地理优势：从本案所处的地理位置来看，它地处江东与东部新城区的接合部位，与未来的宁波新的行政中心仅一路（世纪大道）之隔，是宁波新老城区之间的过渡地带，具有得天独厚的战略地位；,景观优势：本项目北侧紧临超大规模城市绿地福明公园，景观得天独厚，且极易将本项目打造成生态型办公项目。配套潜力：除新的行政中心、会展中心、物流中心、科技园区以及家乐福、沃尔玛、欧尚等大型超市外，已有江东区法院、宁波市海事法院、市公安局、江东中心小学、四明中学、第六医院、健康城以及开元大酒店、好时光酒店、石浦明珠店、向阳渔港、新晶都、英皇国际KTV等商业设施，并且以后周边有中信泰富、新天地、雷迪森等大型商务区，各类银行、证券公司、高级写字楼林立。发展潜力：本项目临近世纪大道和东部新城行政中心，并和原有城区的关系紧密。随着东部新城中心的建设、会展中心影响力的扩大，新天地及上东国际等项目的交付，新的商务区将快速形成。,项目优势,规模优势：本项目建筑规模达七万多平方米，在宁波属于重量级写字楼项目，且规模大意味着完善的配套，对客户有较强的吸引力。产品优势：就本项目方案来看，产品分级较为明显，面积范围较广，可涵盖目前市场上大部分客群。硬件配置：从目前的方案来看，车位及电梯配置在目前的市场中已经处于较高的水平。,项目优势,规划设计优势设计师的杰作，庭院，传统庭院空间的再生。,项目优势,院落情结,院落的发展史就是城市文明的发展史。也是最体现人文方面的设计手法。设计以传统中国庭院空间为原型，凝炼传统院落空间的精华，在本项目中规划一个个层层递进的庭院空间，创造和回归传统的人性尺度空间，取得传统文化和现代价值的统一。,院落形态的伦理环境传统院落形态以建筑庭院道路街坊的空间渐进格局将地块分隔成各个功能分区，整个院落中楼宇关系和睦，既讲究独立性，又能够随时沟通。,院落形态的生态环境以院落为中心的办公形态，既协调了人与自然的关系，又解决了日照、通风、保温、隔热、反光和防噪等问题，具有“藏风聚气，通天接地”的功能，真正达到“天人合一”。,院落情结,院落形态的审美环境院落形态在自然主义哲学观的影响下，崇尚自然、结合不同气候、因地制宜、就地取材，塑造了极为丰富多彩的艺术造型及审美情趣。,院落形态的人文环境院落形态注重内部环境与外部环境的分隔，院内的私密空间与院外的街道形成反差与对照。内庭院既与外部自然相谐、共生，又独立成趣，闲逸恬淡、自成一统。一方面，作为办公环境的延展空间，庭院可以成为办公的“绿色休闲厅”；另一方面，庭院围合为一种邻里办公的态度，以空间倡导，以设计引领，独立主题的庭院园林，赋予每个院落特殊的气质与文化，界定了内部人员的归属感。,院落情结,人气不旺：目前本项目区整体人流量少，人气不足，从而导致本项目区域商务、商业氛围不足。随着东部新城的开发建设以及周边在建楼盘的交付，人气将逐渐趋旺，但需要一定时间。配套：可以预计，当本项目开盘时，周边的配套尚不成熟，因而本项目的定位还不能与市中心（三江口区域）相比。,项目劣势,项目威胁,竞争威胁：今后两年将是宁波商务、商业型产品的开发热潮，不论办公还是商业，推出量都相当的大，目前统计写字楼两年内开发量肯定超过100平方米，后市的竞争性难以预计。制约因素：本项目商业和商务氛围的形成还受到来自于城市东扩的步伐、东部新城的建设进程以及城市化进程的牵制。,项目机会,差异化理念应贯穿于项目始终：产品差异化：本项目如能找准市场空白点，在功能、配套、产品方面与目前现有的商务楼拉开距离，提升档次，将树立本项目独特的个性，具有很大的成功机会。营销差异化：从宁波市民消费心态出发，以专业的营销手段触动消费者和投资者对本项目的关注。,本项目市场定位,定位思考,就本项目目前而言，由于一些客观条件如配套、人气、办公氛围等方面的限制，尚不具备发展为顶级写字楼的可能性。就本项目的各个方面来说，应是一个对目前的办公楼有所超越的项目。项目紧邻福明公园，景观绝佳，适合塑造成为生态景观型商务楼。就规划而言，低层的建筑设计，以及对于院落及灰色空间的塑造独树一帜，既体现了人文方面，又符合生态型办公楼的要求。,项目市场定位,根据宁波的写字楼市场结合项目地块的特性建议本项目的办公部分定位于升级版生态型人文院落办公区,要有充足的阳光要有足够的新风安全保障系统如预警应急疏散系统；与外部环境的亲和性环保节能,生态型写字楼的要求,建议的原因,区域特性：本区域目前还是属于新区的概念，新区的规划较超前，整体绿化、环境也较老城区为好，适合生态型的写字楼产生。目前的市场状况：目前的宁波市场尚未出现类似的产品，该产品在宁波还是一个市场空白点。客户的需求：出于对传统人文、健康的追求，人文及生态写字楼在全国如雨后春笋般涌现，由于比之传统的办公楼具有较大的优势，非常受办公客户的欢迎。规划：写字楼的发展越来越体现出人文的方面。项目院落式的规划独树一帜。投资：从某种意义上来说，除了恒温恒湿系统外，其他方面的实现都可以通过建筑形态、功能布局的方式来实现，对于造价来说，提高并不大。地块状况：本项目紧邻城市绿地，非常切合绿化、生态、健康的要求。,写字楼客户定位,从购买写字楼的客户职业来看：外贸型约占50%实业型约占20%，其他约占30%从购买写字楼的客户区域来看：江东客户约占60%海曙客户约占20其他约占20%,项目产品建议,总则,产品的各个方面应对生态型写字楼有一个较好的诠释。产品的各个方面应对本项目人文院落的项目定位有很好的说明。产品应在目前宁波写字楼产品的基础上做一定的提升。在配置、建材、配套、节能等方面有自己的独到之处。由于本项目不适合作为顶级写字楼来规划，控制成本应着重考虑。如何在控制成本的基础上提升本项目的档次是产品方面必须考虑的一个地方。项目的各个产品类型在配套、建材等各个方面应有所区别。,写字楼规划修改建议,将人文院落的项目定位诠释至极致，各种产品都应有院落的概念，创造宁波写字楼市场独一无二的产品在设计中，将福明公园的城市景观与本项目结合起来，使之成为本项目院落文化的一部分。高层写字楼：作为本项目最高的建筑，应体现地标性，建议办公入口朝福明路设置，并朝福明公园设置一些空中花园及露台，体现院落的概念。庭院式写字楼：从传统的空间尺度考虑，建议层数为三层，写字楼中的连廊设计为灰色空间，可以添加许多的设施，充分体现院落的概念。小高层写字楼：朝福明公园设置较多的公共交流平台。店铺：引入生态院落的概念，规划为独幢商业，中间通过一些连廊加以联系。景观设计：景观设计与福明公园的景观相呼应，形成一个完整的景观走廊。项目的各个景观组团如中央绿地、各个组团绿化既要体现写字楼的独特气质，又必须与人文的概念相符合。,写字楼配套建议,空调：办公部分考虑配备分户式中央空调，空调机位应尽可能隐蔽不影响立面效果。考虑配备独立的新风系统。外墙：采用墙体保温材料，按节能标准设计，但要注意控制成本。公共部位：大堂、梯厅等重点设计，豪华装修，结合绿化景观设计，突出绿色生态的概念。公共卫生间：采用星级装修，采用卫生间环保系统，注重公共卫生间的装修及环保；电梯：高速国际品牌进口电梯，电梯间高度、宽度需要特别加强，内设新风系统。如结构允许则设置宽电梯。二号楼的电梯配置标准不够。通讯:楼宇内部“无盲区”，宽带采用专用光缆通讯,中国电信、联通、网通全线接入景观设计：聘请专业的景观设计公司设计院落景观，使之既符合写字楼的需要，又能体现生态，乃至人文的概念。灯光设计：聘请专业公司进行灯光设计。,写字楼配套建议,配套：结合院落规划，按“泛会所”理念进行配套设置，将会所的各个功能放置在规划的各个院落中，并结合生态的理念。配套方面可以有：公共会议室银行空中花园（休息平台）商务中心休闲运动设施：乒乓球、羽毛球、小型高尔夫等健身设施：健身房、跳操室等商务休闲会所：咖啡厅、茶吧等，结合商铺进行定向招商餐厅：结合商铺进行定向招商,写字楼配套建议,智能化系统:达到5A级智能化楼宇设备自动化系统（BAS）安全防范系统（SAS）通信自动化系统（CAS）办公自动化系统（OAS）自动报警和消防联动控制系统（FAS）在智能化方面，建议增加一些有亮点的配置。如门禁系统、楼宇自动监控系统等。,写字楼配套建议,物业管理：建议聘请酒店管理公司参与物业管理。引入酒店式管理系统：楼层服务员制度建筑物、公共设施设备日常运行、保养、维修管理,能耗控制；酒店式治安保卫工作；日常清洁工作写字楼的装潢装修服务；房屋出租代理；,第二部分：企划方面,客户需求分析现阶段写字楼市场状况项目卖点提炼项目企划定位推广策略,第一部分：客户需求分析,写字楼购买客户最关心的是什么？,1、地段：,地段永远是写字楼客户最为关心的问题,是否是在城市经济的中心圈内？是否具有极强的发展前景？是否能享受区域完整的配套服务？是否有明显的地段升值空间？这些都切身关系到客户对于一座写字楼好坏的直接判断。,2、交通：,在日益拥挤的城市交通网络中，通达性愈发显得重要,客户关心能否快速达到城市的各个位置并且有多种选择，关心能否便捷地到达机场、高速公路、港口等地，关心能否与合作伙伴形成良好的联通而无堵塞之忧，总之，通畅无阻塞的交通网络是客户真正看重的。,3、建筑：,建筑代表形象，形象反映公司实力,在宁波的企业公司迅速壮大发展之际，越来越多的公司开始关注起办公环境的品位与档次起来。好的建筑才能反映公司的实力，才能给合作伙伴强大的信心保证。,4、空间：,高舒适度办公成为主流,在全世界都关注人性化办公的时代，我们的客户也关注自身的办公环境。例如进深大小、开间大小、窗户大小与数量、空间柱子多少、层高多少等等，因为这些都关系日后企业进驻时的办公氛围的优劣，关系到员工的工作状态。,5、规划规模：,形成一定的规模才能带来商务集群效应,现代化商务，讲究合作、联合、集群等形式，这也是写字楼的必然发展趋势。单一的规模、规划无法带给客户更多的商务附加值，也无法配置更多商务配套。,6、公共空间：,公共部位也是反映公司档次的重要表现,越来越多的写字楼客户除了关心自身空间好坏的同时，也开始关注公共部位的好坏。一个富涵个性且气派的大堂，一个宽敞舒适的公共走廊，不但能提升客户的形象，也能为在此工作的人员提供轻松愉悦的商务氛围。,7、配套：,配套是看得见的品质，也是打动客户的细节,写字楼不光要有光鲜的外表，更要以丰富的配套来支撑内涵。我们的客户关心更多能为他带来方便的细节。例如电梯数量，休闲场所数量，有没有公共会议室甚至是商务会所等。,8、配置：,配置级别的高低也是影响客户购买的一大因素,智能化级别是多少，电梯是什么品牌，速度有多快，网络有多宽等等都是影响客户日后使用是否顺畅便利的重要标准。,9、得房率：,得房率多少关系到客户的切身利益,得房率是精明的商务人士必须考虑的要素，因为这是他们投入与得到的最直接体现。高得房率往往更吸引客户。,10、停车位：,停车位充裕与否是客户考量一个写字楼的主要指标之一,当前随着客户拥有自驾车越来越多，对于停车位的需求也越来越大，特别写字楼客户完全超越了1：1的配置要求。多数客户在置业时最多提到的也是停车位问题。,11、物业管理：,服务是提升写字楼档次的有效途径,当一个写字楼在硬件上达到客户需求是，它的软件就成为在竞争中取胜的主要因素。客户更关心在入驻后能享受到什么样的服务，什么样的管理。,12、景观：,景观是写字楼人性化的特征之一,当我们的客户需求在不断提升的时候，我们更应考虑带给客户更多的健康与休闲的体验。我们的客户在事业上十分繁忙，因此就更需要通过良好的景观来为他们舒缓压力，这是争取客户的法宝。,13、性价比：,最重视的依然是价格,以最合理的价格买到高品质的产品是我们客户永远的追求，他们对于产品的性价比一直都很看重。,了解客户的切实所需，是项目营销成功的前提。站在他们的角度来考虑产品的方向，才能真正打动他们。,小结：,第二部分：宁波现阶段写字楼产品分析,宁波写字楼的缺陷在哪里？,1、拥挤的交通环境堵塞了车流，也堵塞了商机。,2、普通甚至丑陋的建筑立面造型极大影响入驻企业的形象。,3、过多的梁、柱严重降低了得房率，客户的空间在流失。,4、忽视公共空间的营造，简陋与粗糙充斥着精英企业的门面。,5、过小且单一的体量无法适应企业迅速扩张的实力规模。,6、电梯数量与速度的严重不足，极大浪费了客户宝贵的时间。,7、仅限于收发、打扫、巡逻等项目的物业管理让入驻企业享受服务的权利几乎为零。,8、千金难求一停车位已成为不争的事实，让客户出入都变成难题。,9、稀少随意的树木花草种植让景观似有若无，生态健康无从谈起。,10、所谓智能化级别都较低甚至仅仅是摆设而已，客户根本无法很好利用。,11、高价格与低品质比比皆是，客户的利益无法得到保障，性价比很低。,当宁波的写字楼发展水平已远远跟不上宁波企业发展的速度时；当上述的由写字楼缺陷所形成的矛盾越来越激化时，我们的机会就产生了。站在最前沿最高端的位置审视产品，并且以实惠的价格入市，我们的产品就能为我们的客户所青睐。,小结：,第三部分：项目分析,银晨国际13大领先优势,领先标准一、区域,交通：宁波最高标准的交通网络环绕，通达性绝对保证高通达性：近邻惊驾路、福明路、通途路等城市干道，无旧CBD堵塞、停车难之苦；超强辐射力：与高速公路口、市中心天一广场、北仑港口、机场路等重要口岸保持迅捷合理的路程。板块交叉节点：东部新城前沿，行政、商业商务、会展物流中心，企业相关商务配套及合作伙伴就在身边，各版块功能齐全。,前景：城市中心与东部新城最具枢纽效应的交汇点宁波为港口型经济，城市东移成为必然，东部新城与三江口CBD形成宁波城市的二个中心，本项目所处位置即为宁波未来商务、商业中心、物流会展中心、行政中心，辉煌前景无可争锋。,配套：独享城市中心级的配套标准，各类功能资源完备东部新天地商务区，西北中信泰富、沃尔玛商务商业群，联合东海花园、蓝亭绿源等高尚住宅区，一个超大型的城市副中心正在形成。,环境：紧邻大型城市公园，城中心无法体验的生态环境东部新城区，空气清新、环境优雅，更邻近大型城市公园福明公园，稀有性明显。,领先标准二、规划理念,庭院式规划理念，为写字楼注入文化底蕴和人性化关怀。半围合式格局，即有很好的开放性又有极佳的办公私密性。高层、低层自成体系，形成清晰的功能分布，增加层次感高层建筑均实现北偏东15度的建筑朝向，这是最适宜观景、采光与通风的办公朝向。,宁波首家，也是首创将中国传统庭院住宅理念引入写字楼规划中的商务项目。,领先标准二、规划理念,宁波最具人文关怀色彩的低层写字楼。宁波最具景观与趣味，公共交流最多的高层、小高层写字楼。宁波最具趣味性与标识性的独幢商业。,宁波首家，也是首创将中国传统庭院住宅理念引入写字楼规划中的商务项目。,领先标准三、建筑设计,立面：经典简约主义，以最简洁的直线、矩形为造型风格，便勾勒出最能震撼人心的建筑表情。造型：城市BOX理念的完美表现。一种不可言说的纯粹艺术体验，以理性的姿态来对抗浮躁一时的、夸张的社会思潮。他们给予观众的始终是淡泊和明净、强烈的工业色彩以及静止之物的冥想气质。退台：丰富整体天际线，又为建筑单体带来不同视觉、景观点变化。,宁波首座后现代主义建筑杰作，国际大都市级商务品位,领先标准四、景观,少有的景观型写字楼，以高级住宅手法打造无可比拟的写字楼。,空中花园：宁波独家室内三层空中花园，全通透明亮设计，即是室外园林向室内过渡的良好媒介，又为室内空间增添不可多得的自然情景。中心花园：超大面积景观中心，通过大型喷泉跌水来营造整个视野中心，形成优越的休闲、放松、会客场所。,分庭院小花园：结合每幢楼宇自身的独立空间，营造一个个小型庭院，既是中心花园的补充，又是每个区域的景观配套，成为充满智慧的东方禅韵园林。屋顶花园：充分利用屋顶平台空间，营造城市丰富的第五立面，为业主增添新的休闲去处，又将建筑楼体与自然环境合而为一。,领先标准五、公共部位,极少数将星级酒店设计标准融入公共部位建造的写字楼（建议）,大堂：每栋楼都设独立大堂，根据每栋楼的定位采用不同的设计装修风格，并与景观、院落文化相结合，增加进出的自豪感与身份感。电梯厅：豪华装修电梯厅，并根据楼宇定位风格采用各自的装修风格。公共走廊：艺术化走廊，也根据楼宇定位风格采用各自的装修风格。,领