上海房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试题.doc

上海房地产估价师理论与方法：测算中的其他有关问题考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为_。 A35年 B45年 C48年 D50年 2、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大3、房地产开发投资通常属于。 A：长期投资 B：中长期投资 C：中短期投资 D：置业投资 E：借款合同 4、某宗房地产的土地面积为1 000 ，建筑面积为1 400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元和50 5元，则该宗土地的减价修正额为元。 A：50 B：250 C：300 D：350 E：工业用地的监测点评估价格5、一般来说标准方差越小，则投资的风险就_。 A越小 B一样 C越大 D无关系 6、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。_ A时间风险 B资本价值风险 C比较风险 D或然损失风险 7、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是_。 A城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意 B城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批 C城市详细规划由城市人民政府审批 D县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批 8、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为_年。 A47 B57 C67 D77 9、在现金流量表中，不应该出现_。 A借款利息 B所得税 C自有资金 D折旧与摊销 10、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：意外伤害保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调11、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧 E：工业用地的监测点评估价格 12、企业所得税的税率为_ A17% B20% C25% D30% 13、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调14、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。 A建筑施工期 B开发或经营期 C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期 15、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。 A条形基础 B独立基础 C整体式筏形基础 D箱形基础 16、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。 A：近期交易物业的租金或售价进行比较 B：市场上交易物业的租金或售价进行比较 C：类似物业的比较 D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 E：借款合同 17、单位活期存款每季末月日为结息日。 A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调 18、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税_形式向税务机关缴纳。 A预交款 B预订金 C订金 D保证金 19、投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。 A实现其财富价值的最大化 B获取房地产当前收益 C抵御通货膨胀的影响 D降低其投资组合的总体风险 20、由于房地产的_，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。 A不可移动性 B独一无二性 C寿命长久性 D流动性差 21、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。 A：净现金流量 B：现金流入 C：现金流出 D：现金流量 E：借款合同 22、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。 A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载 B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上 C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱 D柱、梁、板只可预制，不可现制23、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 24、某宗土地面积2000 ，土地单价1600元，建筑密度40，建筑总楼层16层，则楼面地价为。 A：300元 B：4 000元 C：1 600元 D：250元 E：工业用地的监测点评估价格25、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为_，在县城、建制镇的，税率为_，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为_。 A8%，6%，2% B7%，5%，2% C7%，5%，1% D8%，5%，1%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同 2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。 A0.91 B0.92 C1.09 D1.103、权属管理的首要核心内容是_。 A征地制度 B房产审查制度 C登记发证制度 D纠纷处理制度 4、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。 A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则 D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则5、在运用成本法时最主要的有。 A：区分计划成本和实际成本 B：区分实际成本和客观成本 C：结合实际成本来确定评估价值 D：结合实际开发利润来确定评估价值 E：结合市场供求分析来确定评估价值 6、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。 A是一种专业意见 B估计价格或价值 C实行有偿服务 D承担法律责任 E估价作业日期长 7、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人 D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人 8、收益性物业的经营费用不包括_。 A人员工资及办公费用 B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等 D抵押贷款还本付息费用 9、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。 A服务市场 B合格有效市场 C有效市场 D潜在市场 10、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。(2008年试题) A：长期投资 B：短期投资 C：风险投资 D：金融投资 E：借款合同11、工业用地使用权出让方式不包括。 A：招标方式 B：挂牌方式 C：划拨方式 D：协议方式 E：执行层的组织协调 12、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。 A：条形基础 B：桩基础 C：箱形基础 D：整体式筏式基础 E：执行层的组织协调 13、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证14、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。 A：开发销售模式 B：开发持有出租出售模式 C：购买持有出租出售模式 D：购买更新改造出售模式 E：购买更新改造出租模式 15、发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起_日内颁发施工许可证。 A10 B15 C20 D30 16、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为 5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。 A2.0 B3.0 C4.0 D5.0 17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。 A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度开发 18、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。 A：直接费 B：间接费 C：规费 D：税金 E：企业管理费 19、建设贷款主要用于。 A：偿还土地购置贷款和土地开发贷款 B：支付建设阶段的人工费 C：支付在建工程抵押贷款 D：支付管理费 E：支付其他相关成本 20、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为_。 A双赢合并 B扩张合并 C吸收合并 D吞并合并 E新设合并 21、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 22、下列有关城市规划区表述正确的是（）。 A城市规划区的土地均为国有土地 B城市规划区范围内用地必须遵守城市房地产管理法 C城市规划区就是城市市区 D城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域 E城市规划区的具