沙市区城乡建设用地增减挂钩挂钩拆旧还建项目实施方案.doc

目 录前 言1第一章 总 则21.1 指导思想21.2 规划基本原则21.3 目的任务21.4 规划依据31.5 期限与范围4第二章 项目区概况52.1 项目区概述52.2 项目区组成52.3 项目区土地利用现状8第三章 项目区分析103.1 合法性分析103.2 新增耕地潜力分析113.3 建设用地需求分析133.4 公众参与分析143.5 组织保障分析14第四章 项目区规划方案154.1 总体规划方案154.2 拆旧规划方案164.3 还建规划方案214.4 指标使用及归还方案23第五章 项目区实施方案245.1 拆旧工程进度计划245.2 建新区开发进度计划245.3 周转指标归还计划25第六章 投资估算、补偿方案与资金筹措方案266.1 投资估算、补偿方案266.2 资金筹措28第七章 土地权属调整方案297.1 土地权属调整原则297.2 土地权属调整组织297.3 土地权属调整程序307.4 土地权属调整实施31第八章 效益分析338.1 经济效益分析338.2 社会效益分析338.3 生态效益分析34第九章 实施管理措施369.1 组建领导机构369.2 明确责任分工369.3 加强制度建设369.4 严格资金管理389.5 规范权属调整389.6 强化竣工验收39第十章 结论与建议4010.1 结论4010.2 建议40附件图件前 言城乡建设用地增减挂钩试点项目是指依据土地利用总体规划、土地整治规划和挂钩专项规划，对零星分散、低效利用的农村建设用地实施拆除复垦（即拆旧区），对农村居民点重新布局、集中还建（即还建区），将节约出来的建设用地指标调剂到城镇使用（即建新区）的一项综合土地整治活动。为深入贯彻党的十七届三中全会精神，全面落实科学发展观，引导城乡用地结构调整和布局优化，统筹城乡协调发展，进一步保护耕地，积极整理复垦农村建设用地，妥善处理城镇化与耕地保护和经济发展的关系，缓解用地供需矛盾，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发2008138号）和关于印发的通知（鄂土资发200654号）等文件的精神，结合沙市区实际，编制了2011年度荆州市沙市区城乡建设用地增减挂钩项目区拆旧还建实施方案。第一章 总 则1.1 指导思想以科学发展观为指导，从促进土地资源的集约高效和可持续利用角度出发，按照“科学规划、先易后难、分步实施”的总体要求，统筹安排城乡发展用地，引导农村建设用地逐步退出，创新耕地保护和节约集约用地新机制，合理确定并实施拆旧还建方案，提高建设用地利用效率，促进经济社会科学发展、创新发展、和谐发展。1.2 规划基本原则（1）规划统筹，以土地利用总体规划和土地整治规划为指导，推进城乡用地结构调整和布局优化；（2）节约集约利用，确保建设用地总量不增加，利用效率有较大提高；耕地面积不减少、质量有提高；（3）因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；（4）切实保障农民合法权益，改善农村生产生活条件，促进农业现代化和城乡统筹发展。1.3 目的任务1 规划目的（1）立足资源管理，落实最严格的土地管理制度，节约集约用地，实现耕地保护目标；（2）立足科学发展，努力拓展城镇用地空间，为经济社会又好又快发展提供有力保障；（3）立足改善民生，提高农民收入，改善农村生活生产条件和人居环境；2 规划任务（1）调查分析项目区的基础条件、实施潜力和可行性；（2）编制项目区规划方案及挂钩指标使用和归还方案；（3）制定安排项目区资金筹措、安置补偿和权属调整方案；（4）评价规划方案效益并拟定规划实施管理措施。1.4 规划依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国土地管理法实施条例；（3）湖北省土地管理实施办法；（4）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；.（5）国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知（国发201047号）；（6）土地开发整理项目规划设计规范（TD/T 10122000）；（7）城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发2008138号）；（8）关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知（国土资发2007169号）；（9）关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知（国土资发2000337号）；（10）湖北省土地复垦实施办法；（11）中共湖北省委 湖北省人民政府关于加强农村土地整治工作的意见（鄂发20117号）；（12）关于印发的通知（鄂土资发200654号）；（13）省国土资源厅关于印发土地整治相关管理办法的通知（鄂土资发201133号）；（14）省国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见（鄂土资发201171号）；（15）沙市区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（16）观音垱镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（17）土地利用总体规划、城乡总体规划、产业发展规划等相关规划。1.5 期限与范围项目区规划期限为3年，即实施规划批复至竣工验收的期限为3年。规划范围涉及观音垱镇杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，拆旧面积25.2656公顷，还建面积5.6782公顷（其中存量建设用地0.5548公顷，新增村庄用地5.1234公顷）。第二章 项目区概况2.1 项目区概述观音垱镇地处富饶广袤的江汉平原，四湖腹地，东临潜江市，西接锣场镇，北滨长湖，南抵岑河镇，是荆州市的东大门。全镇土地总面积17155公顷，占全区土地总面积的33.77%。全镇地处平原湖区，地形低洼平坦，地势自西向东南略为倾斜，海拔在2050米之间。地质构造单一，矿床赋有条件好，矿产资源丰富，含有丰富的硼、碘等稀有元素；全镇属亚热带湿润季风气候区，四季分明，热量丰富，春夏雨量充沛。年平均气温为16.1,最高温度41，最低温度7，年无霜期长达250天，年降雨量为1000-1200毫米，平均相对湿度为80%。全镇处江河湖网之中，境内河流密布。目前全镇工业已初步形成了家具、医药、塑料制品三大支柱产业，工业园区企业规模不断扩大；农业产业化步伐加快，利用沿湖、倚路、临渠的区位优势和丰富便利的水资源优势，重点巩固发展特色农产品生产；第三产业发展较快，以天星观古墓群为依托的旅游业和现代服务业蓬勃发展。本项目区涉及观音垱镇杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，涉及拆迁户数292户，需要还建231户。2.2 项目区组成本方案项目区由拆旧区和还建区共同组成，形成拆旧还建项目区（以下简称项目区）。1 拆旧区拆旧区分布较为分散，符合土地利用总体规划的土地用途管制和建设用地空间管制的要求，现状用途为农村居民地，土地权属性质为集体所有，均有合法的土地权属证书或用地批准手续，土地整理复垦潜力较大。拆旧区面积25.2656公顷，由70个拆旧地块组成。拆旧区中村庄周围大部分为耕地，土地整理复垦后均可调整为耕地和其他农用地，可以形成连片适耕土地，有利于耕地集中保护和农业规模化经营。表2-1 拆旧区基本情况表单位：户、公顷编号村组拆迁户数面积拆旧地块1杨林村一组40.288拆旧地块2杨林村一组10.1027拆旧地块3杨林村一组10.0513拆旧地块4杨林村一组60.7353拆旧地块5杨林村一组40.2327拆旧地块6（6-1、6-2）杨林村一组60.532拆旧地块7（7-1、7-2）杨林村一组90.4487拆旧地块8（8-1、8-2）杨林村一组10.1拆旧地块9杨林村二组10.1727拆旧地块10杨林村二组10.1715拆旧地块11杨林村二组40.4346拆旧地块12杨林村二组10.0382拆旧地块13杨林村二组110.7487拆旧地块14杨林村七组20.1615拆旧地块15杨林村七组70.5311拆旧地块16杨林村七组20.1681拆旧地块17杨林村七组10.0751拆旧地块18杨林村三组10.0324拆旧地块19杨林村三组30.1504拆旧地块20杨林村三组60.26拆旧地块21杨林村三组100.6679续上表编号村组拆迁户数面积拆旧地块22杨林村三组30.0996拆旧地块23杨林村六组231.4461拆旧地块24杨林村六组30.2297拆旧地块25杨林村六组10.0307拆旧地块26杨林村六组10.0484拆旧地块27杨林村六组20.2078拆旧地块28杨林村五组20.2931拆旧地块29杨林村四组110.5973拆旧地块30杨林村四组20.1718拆旧地块31杨林村四组30.309拆旧地块32杨林村八组20.1671拆旧地块33杨林村八组150.6865拆旧地块34杨林村八组10.1157拆旧地块35杨林村八组40.2202拆旧地块36杨林村五组10.1173拆旧地块37杨林村五组20.1567拆旧地块38杨林村五组30.4019拆旧地块39杨林村五组241.7306拆旧地块40金鸡村一组40.3918拆旧地块41金鸡村六组40.1994拆旧地块42金鸡村三组131.6297拆旧地块43金鸡村三组20.4101拆旧地块44张场村四组10.1338拆旧地块45张场村一组40.3984拆旧地块46张场村一组20.3238拆旧地块47张场村一组20.3222拆旧地块48（48-1、48-2）张场村一组30.2196拆旧地块49天星观村学校10.2187拆旧地块50天星观村30.4748拆旧地块51天星观村30.1985拆旧地块52天星观村20.1246拆旧地块53金鸡村六组50.5233拆旧地块54金鸡村五组10.2417拆旧地块55张场村四组10.3219拆旧地块56张场村四组20.258拆旧地块57张场村四组10.102拆旧地块58张场村四组20.302拆旧地块59张场村四组10.2541拆旧地块60张场村三组10.7336拆旧地块61张场村三组141.0107拆旧地块62何桥村一组20.3157续上表编号村组拆迁户数面积拆旧地块63何桥村一组40.2611拆旧地块64何桥村一组10.1078拆旧地块65何桥村一组120.8985拆旧地块66何桥村一组10.0835拆旧地块67何桥村一组40.3147拆旧地块68何桥村一组60.6642拆旧地块69何桥村一组10.2434拆旧地块70张场村四组40.4516合 计292 25.26562 还建区本次共安排还建面积5.6782公顷，安置231户，其中杨林村安排还建用地4.1968公顷、天星观村安排还建用地0.0564公顷、金鸡村安排还建用地0.9750公顷、何桥村安排还建用地0.2100公顷、张场村安排还建用地0.2400公顷。2.3 项目区土地利用现状1 土地利用规模与结构项目区内土地面积为30.9438公顷，其中耕地4.7108公顷，占15.23%；村庄25.8204公顷，占83.44%；坑塘水面0.4126公顷，占1.33%。表2-3 项目区土地利用现状表单位：公顷，%土地分类拆旧区还建区面积合计所占比重耕地04.71084.710815.23%城镇村及工矿用地村庄25.26560.554825.820483.44%水域及水利设施用地坑塘水面00.41260.41261.33%合 计25.26565.678230.9438100.00%备注：土地分类采用土地利用现状分类标准（GB/T 21010-2007）中的分类体系。2 土地权属状况拆旧区中，所有拆旧地块均属于所在村集体所有，项目区内土地界线清楚，面积准确，权属无争议。第三章 项目区分析3.1 合法性分析（1）符合土地管理法律、法规要求项目区的实施在保证各类土地面积平衡的基础上，能增加有效耕地面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，促进城乡建设用地合理布局，保障科学发展所需的建设用地，符合土地管理法和基本农田保护条例等法律、法规的要求。（2）符合城乡建设用地增减挂钩政策项目区已经具备以下条件：一是建设用地供需矛盾突出，农村建设用地整理复垦潜力较大，具有挂钩的可行性；二是当地政府重视，群众积极性较高；三是经济发展较快，具备较强的经济实力，能确保拆旧整理复垦所需资金；四是土地管理严格规范，各项基础业务扎实，具有较强制度创新和探索能力。项目区避让了基本农田，符合国家和省的城乡建设用地增减挂钩政策规定。（3）符合土地利用总体规划项目区内不涉及基本农田，拆旧区地块均在土地整治规划范围内，符合新一轮乡镇土地利用总体规划空间管制要求，可有效促进城乡建设合理布局，逐步形成高效、集约的土地利用模式，从而提高土地利用效率，保护生态环境，促进国民经济可持续发展和人民生活水平不断提高。3.2 新增耕地潜力分析1. 整理复垦适宜性拆旧区拆旧地块地势平坦，水文、土壤、气候条件适宜于种植业发展，拆旧地块周围具备土地整理复垦必备的水源、主要沟渠、农村道路、电力设施等农田骨干基础设施，还建地块表层土壤可用于拆旧地块耕作层客土再造，有利于土地整理复垦中土地平整、农田水利、田间道路及其他工程的实施，能够实现拆旧区内水土资源的平衡。2. 新增耕地潜力农村建设用地整理复垦是新增耕地的重要途径之一。项目区农村建设用地整理复垦立足于挖掘存量建设用地潜力，通过对村庄的改造、归并和再利用，使农村建设用地逐步向城镇集中、集聚，从而增加耕地有效面积，满足经济社会持续发展过程中实现耕地保护目标的要求。经调查，项目区内拆旧地块可整理复垦为耕地的农村居民点主要分布在观音垱镇杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村等5个行政村，面积为25.2656公顷，可实现新增耕地25.0493公顷。表3-1 拆旧区新增耕地潜力表单位：公顷、%编号村组复垦面积新增耕地新增耕地率拆旧地块1杨林村一组0.2880.288100.00%拆旧地块2杨林村一组0.10270.1027100.00%拆旧地块3杨林村一组0.05130.050899.03%拆旧地块4杨林村一组0.73530.734599.89%拆旧地块5杨林村一组0.23270.229798.71%拆旧地块6（6-1、6-2）杨林村一组0.5320.529599.53%拆旧地块7（7-1、7-2）杨林村一组0.44870.445299.22%拆旧地块8（8-1、8-2）杨林村一组0.10.1100.00%拆旧地块9杨林村二组0.17270.169598.15%拆旧地块10杨林村二组0.17150.1715100.00%拆旧地块11杨林村二组0.43460.428698.62%拆旧地块12杨林村二组0.03820.0382100.00%拆旧地块13杨林村二组0.74870.736298.33%拆旧地块14杨林村七组0.16150.1615100.00%拆旧地块15杨林村七组0.53110.525298.89%拆旧地块16杨林村七组0.16810.1681100.00%拆旧地块17杨林村七组0.07510.074899.60%拆旧地块18杨林村三组0.03240.031998.46%拆旧地块19杨林村三组0.15040.1504100.00%拆旧地块20杨林村三组0.260.259299.69%拆旧地块21杨林村三组0.66790.657998.50%拆旧地块22杨林村三组0.09960.0996100.00%拆旧地块23杨林村六组1.44611.425798.59%拆旧地块24杨林村六组0.22970.2297100.00%拆旧地块25杨林村六组0.03070.0307100.00%拆旧地块26杨林村六组0.04840.047998.97%拆旧地块27杨林村六组0.20780.205798.99%拆旧地块28杨林村五组0.29310.292398.70%拆旧地块29杨林村四组0.59730.589498.68%拆旧地块30杨林村四组0.17180.169698.72%拆旧地块31杨林村四组0.3090.309100.00%拆旧地块32杨林村八组0.16710.165198.80%拆旧地块33杨林村八组0.68650.675998.46%拆旧地块34杨林村八组0.11570.114298.70%拆旧地块35杨林村八组0.22020.219699.73%拆旧地块36杨林村五组0.11730.1173100.00%拆旧地块37杨林村五组0.15670.1567100.00%拆旧地块38杨林村五组0.40190.399899.48%拆旧地块39杨林村五组1.73061.718799.31%拆旧地块40金鸡村一组0.39180.388999.26%续上表编号村组复垦面积新增耕地新增耕地率拆旧地块41金鸡村六组0.19940.198499.50%拆旧地块42金鸡村三组1.62971.610898.84%拆旧地块43金鸡村三组0.41010.407899.44%拆旧地块44张场村四组0.13380.131898.51%拆旧地块45张场村一组0.39840.395499.25%拆旧地块46张场村一组0.32380.32199.14%拆旧地块47张场村一组0.32220.319599.16%拆旧地块48（48-1、48-2）张场村一组0.21960.218999.68%拆旧地块49天星观村学校0.21870.217199.27%拆旧地块50天星观村0.47480.469698.90%拆旧地块51天星观村0.19850.196598.99%拆旧地块52天星观村0.12460.1246100.00%拆旧地块53金鸡村六组0.52330.518699.10%拆旧地块54金鸡村五组0.24170.239499.05%拆旧地块55张场村四组0.32190.317298.54%拆旧地块56张场村四组0.2580.257399.73%拆旧地块57张场村四组0.1020.102100.00%拆旧地块58张场村四组0.3020.299999.30%拆旧地块59张场村四组0.25410.249598.19%拆旧地块60张场村三组0.73360.721698.36%拆旧地块61张场村三组1.01071.003999.33%拆旧地块62何桥村一组0.31570.3157100.00%拆旧地块63何桥村一组0.26110.2699.58%拆旧地块64何桥村一组0.10780.1078100.00%拆旧地块65何桥村一组0.89850.891399.20%拆旧地块66何桥村一组0.08350.0835100.00%拆旧地块67何桥村一组0.31470.3147100.00%拆旧地块68何桥村一组0.66420.654398.51%拆旧地块69何桥村一组0.24340.245699.43%拆旧地块70张场村四组0.45160.4516100.00%合 计25.265625.049399.14%3.3 建设用地需求分析沙市区作为荆州市主城区，随着经济的快速发展，有限的计划指标已远远不能满足经济社会发展的需求，2011年，市级下达给沙市的年度计划指标，短短半年时间已全部用完，其城镇建设用地需求与新增城镇建设用地供给之间的矛盾年内预期将比较突出。3.4 公众参与分析在选取确定增减挂钩项目区阶段，深入开展了项目区调查并召开座谈会，得到乡镇政府、村基层组织的拥护和支持，当地群众认为项目的实施对改善农业生产条件、提高粮食产量，增加农民收入，改善生产、生活环境起到积极的作用，并表示将积极参与、配合项目顺利实施，并就耕地整理复垦的条件以及与周边农业基础设施的衔接提出了意见。在广泛征求拆旧区群众的基础上，增减挂钩项目区的建设也积极倡导部门参与原则，成立由区政府牵头，国土、建设、发改、财政、农业、林业、水利等部门参与的领导小组，并整合各类专项整治资金，给挂钩试点村予以最大的支持和指导。3.5 组织保障分析整个项目按照“政府组织、部门联动”的原则组织实施，项目区在组织呈报过程中，区委、区政府十分重视，专门组建了项目区实施领导机构，建立了区直部门联动机制，明确了国土、建设、发改、财政、农业、林业、水利等部门的分工责任。同时，项目区内的观音垱镇也相应的成立了工作机构，配备专门人员，负责项目区的具体实施，为项目区的顺利实施提供了组织保障。第四章 项目区规划方案4.1 总体规划方案1 总体规模拆旧区面积25.2656公顷，均为村庄。拆旧区通过整理复垦可新增耕地25.0493公顷，新增耕地均为旱地，可新增其他农用地面积0.2163公顷。拟储备城乡建设用地增减挂钩周转指标20.1422公顷，归还城乡建设用地增减挂钩周转指标20.1422公顷。还建区面积5.6782公顷（其中存量建设用地0.5548公顷，新增村庄用地5.1234公顷），还建区占用耕地4.7108公顷。表4-1 项目区土地利用结构调整表单位：公顷，%土地分类调整前面积调整后面积净增减整理后地类结构耕地4.710825.049320.338580.95%城镇村及工矿用地村庄25.82045.6782-20.142218.35%交通运输用地农村道路00.13720.13720.44%水域及水利设施用地坑塘水面0.41260-0.41260.00%沟渠00.07910.07910.26%合 计30.943830.94380100.00%2 总体布局拆旧区主要分布在杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，拆旧地块均在土地整治规划范围内，符合新一轮乡镇土地利用总体规划空间管制要求；还建区也主要在杨林村、天星观村、金鸡村、张场村、何桥村，建新区集中在中心城区规划建设范围内，建新区布局根据挂钩实施规划方案具体安排。4.2 拆旧规划方案1 拆迁方案拆旧区周围大部分为耕地，土地整理复垦后可调整为耕地和其他农用地，形成连片适耕土地，有利于耕地保护和农业规模化经营。规划拆迁面积为25.2656公顷，涉及拆迁户292户。表4-2 拆旧地块明细表单位：户、公顷编号村组所在图幅图斑号拆迁户数面积拆旧地块1杨林村一组H49G0390701640.288拆旧地块2杨林村一组H49G0390702610.1027拆旧地块3杨林村一组H49G0390703410.0513拆旧地块4杨林村一组H49G0390704360.7353拆旧地块5杨林村一组H49G0390706440.2327拆旧地块6（6-1、6-2）杨林村一组H49G039070H49G0390715460.532拆旧地块7（7-1、7-2）杨林村一组H49G039070H49G039071690.4487拆旧地块8（8-1、8-2）杨林村一组H49G038071H49G039071310.1拆旧地块9杨林村二组H49G0390717510.1727拆旧地块10杨林村二组H49G0390718310.1715拆旧地块11杨林村二组H49G0390719440.4346拆旧地块12杨林村二组H49G0390719710.0382拆旧地块13杨林村二组H49G039071108110.7487拆旧地块14杨林村七组H49G0390717620.1615拆旧地块15杨林村七组H49G0390718470.5311拆旧地块16杨林村七组H49G03907113120.1681拆旧地块17杨林村七组H49G03907114010.0751拆旧地块18杨林村三组H49G03907118410.0324续上表编号村组所在图幅图斑号拆迁户数面积拆旧地块19杨林村三组H49G03907120030.1504拆旧地块20杨林村三组H49G03907120160.26拆旧地块21杨林村三组H49G039071228100.6679拆旧地块22杨林村三组H49G03907125030.0996拆旧地块23杨林村六组H49G039071155、202231.4461拆旧地块24杨林村六组H49G03907126230.2297拆旧地块25杨林村六组H49G03907127310.0307拆旧地块26杨林村六组H49G03907128110.0484拆旧地块27杨林村六组H49G03907127620.2078拆旧地块28杨林村五组H49G03907129620.2931拆旧地块29杨林村四组H49G039071310110.5973拆旧地块30杨林村四组H49G03907132220.1718拆旧地块31杨林村四组H49G03907132730.309拆旧地块32杨林村八组H49G03907134820.1671拆旧地块33杨林村八组H49G039071353150.6865拆旧地块34杨林村八组H49G03907137210.1157拆旧地块35杨林村八组H49G03907137840.2202拆旧地块36杨林村五组H49G03907131310.1173拆旧地块37杨林村五组H49G03907132120.1567拆旧地块38杨林村五组H49G03907133430.4019拆旧地块39杨林村五组H49G039071361241.7306拆旧地块40金鸡村一组H49G0390712840.3918拆旧地块41金鸡村六组H49G0390718940.1994拆旧地块42金鸡村三组H49G039071105131.6297拆旧地块43金鸡村三组H49G03907113220.4101拆旧地块44张场村四组H49G0390713110.1338拆旧地块45张场村一组H49G039071540.3984拆旧地块46张场村一组H49G03907111、1320.3238拆旧地块47张场村一组H49G0390712320.3222拆旧地块48（48-1、48-2）张场村一组H49G039071H49G0400713530.2196拆旧地块49天星观村学校H49G03907211410.2187拆旧地块50天星观村H49G03907221930.4748拆旧地块51天星观村H49G03907224030.1985拆旧地块52天星观村H49G03907218120.1246拆旧地块53金鸡村六组H49G040071174、18050.5233拆旧地块54金鸡村五组H49G04007121310.2417拆旧地块55张场村四组H49G0400715310.3219拆旧地块56张场村四组H49G0400719920.258拆旧地块57张场村四组H49G04007111710.102拆旧地块58张场村四组H49G04007112720.302续上表编号村组所在图幅图斑号拆迁户数面积拆旧地块59张场村四组H49G04007110110.2541拆旧地块60张场村三组H49G04007142310.7336拆旧地块61张场村三组H49G040071421、425141.0107拆旧地块62何桥村一组H49G04107323120.3157拆旧地块63何桥村一组H49G04107323340.2611拆旧地块64何桥村一组H49G04107324210.1078拆旧地块65何桥村一组H49G041073244、250120.8985拆旧地块66何桥村一组H49G04107324610.0835拆旧地块67何桥村一组H49G04107326740.3147拆旧地块68何桥村一组H49G04107326960.6642拆旧地块69何桥村一组H49G04107325810.2434拆旧地块70张场村四组H49G04007111540.4516合 计29225.26562 复垦方案（1）拆旧地块周边骨干基础设施状况根据实地调查，拆旧地块周边田块较为平整；骨干灌溉渠、排水沟、水塘和泵站大部分能正常运行；主要田间道路均可使用，路面材质为砂石路和土路两种，已形成比较合理的田间路网；输电线路以高空架线为主，输变电设施能满足农业生产和生活用电的需求；项目区中主要灌溉水源为堰塘、干渠，水质达到农田灌溉类水标准，周边有完整的灌排设施。拆旧地块周边田间道路、电网、农田水利等农业基础设施能满足整理复垦后土地连片耕作的要求。（2）拆旧地块整理复垦为耕地的建设标准 土地平整整个土地平整工程以内部高挖低填为主，尽量避免远距离取土，以机械取土为主。拆旧区内土地平整主要是对宅基地房屋、晒谷场土地平整以清理杂物和土地翻耕为主。在土地平整过程中，分区域进行表土堆集，然后进行平整，对表土丰富区域进行表土还原，对无法进行表土还原的区域，将增加农家肥和有机肥，改良土壤，使整理复垦后土壤基本理化性状达到或优于周边的土壤基本理化性状，耕作层厚度不低于35cm。 田间道路布置根据调查，拆旧地块为村庄居民点，通往外界的道路状况良好，能满足农业生产与外界的联系。本方案中，拟规划的道路主要为生产路。其设计标准为：路面宽2-3米，路面以砂砾石路面为主，砂砾石铺面厚10cm，机械碾压素土夯实路基厚度为20cm，路面高30cm。规划道路与现有道路进行相连通，保证农业生产、交通运输和机械化作业的需要。 农田水利设施设计标准通过排水沟、涵洞等的配套建设，灌溉保证率达到85%以上，建筑物防洪标准达到10年一遇1日暴雨，2日排完。本方案规划水利设施布置均为U型渠，面宽为0.6-0.8米。 农田防护林农田防护工程主要是通过建设防护林网，保证项目区农作物不受风害等灾害的影响，改善项目区生态环境。防护林主要布置在田间道沿沟一侧，采用树种主要为樟树、杨树或松树，株距设置在2-4米。典型田块规划拆旧地块整理复垦为旱地后，典型田块规格为50m20m和100m50m两种规格，田块以生产路分隔，格田以田埂为界，地块形状以长方形为主。土地整理复垦后的土地平整水平达到旱地的耕作要求，耕作方式主要以种植棉花、油菜等作物为主，达到土地降坡1/2000-1/5000。根据农田防洪、排涝标准，按照优化农田生态环境、方便生产、便于管理的要求进行田块布置，田块间有道路相连，通过排水沟、涵洞等配套建设，使灌溉保证率达到85%以上，建筑物防洪标准达到10年一遇，农田排涝标准为日暴雨200mm，2日排完。项目区内道路主要为生产路，生产路路基为素土夯实，路面为砂砾石，路面宽度为2-3米，路面厚度为30cm。土地整理复垦后将实现项目区内道路连通，形成完整的农田路网体系。农田防护工程主要是通过建设防护林网，保证项目区农作物不受风害等灾害的影响，改善项目区生态环境，选用的主要树种为樟树、杨树或松树。（3）耕地数量和质量状况拆旧区规模为25.2656公顷，通过拆旧和整理复垦后可新增耕地25.0493公顷。参照农用地分等成果，拆旧区新增耕地的平均利用质量等别为4等左右，还建区占用耕地的平均利用质量等别为4等，通过项目区实施，加大拆旧区土地整理复垦后耕地的改造力度，积极开展农田水利建设，推广节水节地技术，提高耕地综合生产能力，确保拆旧区土地整理复垦后耕地等别不低于建新占用耕地的等别。4.3 还建规划方案考虑拆迁人口的生计问题，结合社会主义新农村建设规划，规划安排还建区5.6782公顷，安置231户，户均建设用地246平方米。根据湖北省新农村建设村庄规划编制技术导则的技术要求，居住建筑用地（专指各类住宅及其间距内用地，不包括距外的用地）按照120平方米/户设计，即占地面积2.7720公顷，农村基础设施和公共服务设施建设用地按照45平方米/户设计，即占地面积1.0395公顷，生产设施用地、仓库堆场用地、道路广场用地等其他用地占地1.8667公顷。表4-3 还建区各分类建设用地情况表单位：公顷、%用地类别占地面积所占比例居住建筑用地2.772048.82%农村基础设施公共服务设施建设用地1.039518.31%生产设施用地仓库堆场用地晒谷场用地道路广场用地等其他用地1.866732.87%合计5.6782100.00%表4-4 还建区占地明细表单位：公顷地块编号地块位置所在图幅地类面积合计耕地城镇村及工矿用地水域及水利设施用地小计村庄小计坑塘水面还建地块1杨林村H49G0390714.19683.22940.55480.55480.41260.4126还建地块2天星观村H49G0390720.05640.05640.00000.00000.00000.0000还建地块3何桥村H49G0410730.21000.21000.00000.00000.00000.0000还建地块4金鸡村H49G0390710.60000.60000.00000.00000.00000.0000还建地块5金鸡村H49G0400710.37500.37500.00000.00000.00000.0000还建地块6张场村H49G0400710.12000.12000.00000.00000.00000.0000还建地块7张场村H49G0400710.12000.12000.00000.00000.00000.0000合计5.67824.71080.55480.55480.41260.41264.4 指标使用及归还方案按照湖北省城乡建设用地增减挂钩试点要求，实现项目区内耕地不减少、质量有提高，建设用地总量不增加，城乡建设用地布局更加合理的目标，拟储备的周转指标将全部用于建新区，用整理复垦拆旧地块形成的农用地分三个年度归还周转指标。表4-5 挂钩周转指标归还计划表单位：公顷周转指标使用单位沙市区人民政府土地整理复垦规模25.2656土地整理复垦新增农用地规模25.2656还建区新增建设用地规模5.1234拟储备周转指标规模20.1422归还指标计划合 计整理复垦面积25.2656新增耕地25.0493归还指标20.1422第一年度整理复垦面积6.8575新增耕地6.8023归还指标4.5872第二年度整理复垦面积12.3879新增耕地12.2826归还指标9.5348第三年度整理复垦面积6.0202新增耕地5.9644归还指标6.0202第五章 项目区实施方案5.1 拆旧工程进度计划拆旧区拆迁和整理复垦工作主要包括摸底调查、落实拆迁补偿、土地整理复垦，权属调整、资金管理等。上述工作计划按阶段实施，在三年周转期内完成。具体安排如下：第一年度，完成项目区摸底调查、宣传发动和方案制定；项目区实施规划上报审批；开展还建区的土地勘测定界、土地补偿、农村基础设施建设、农村新居建设等工作，同时开展拆迁和土地整理复垦前期准备工作，进行部分区域地面建筑物、构筑物拆除，对部分农村居民点进行整理复垦工作。第二年度，进行地面建筑物、构筑物拆除工作，完成大部分地块地面建筑物、构筑物、设备拆迁、农村新居建设和土地整理复垦工作。第三年度，整理复垦工作收尾，整理项目区资料，完成项目验收。5.2 还建区建设进度计划根据村庄拆迁计划，在拆迁工作开展前，依照法定程序进行还建区用地补偿、新村基础设施建设、安置农民新居建设、产权调整等工作。具体建设进度根据拆迁村庄的时序，进行一次建设或分批建设。5.3 建新区开发进度计划建新区主要用于沙市区中心城区的商服、居住、公共服务设施建设。建新区地块可根据需要，申请使用指标库指标，开展建新区用地报批工作。在拆旧还建项目验收批复前，申请使用周转指标规模不得超过拆旧还建项目批准的周转指标规模的80%，剩余20%可在拆旧还建项目验收后申请使用。5.4 周转指标归还计划规划期内，通过对拆旧地块实行整体拆除、分步实施土地整理复垦的方式，将新增农用地用于归还挂钩周转指标，三年内完成归还任务。第六章 投资估算、补偿方案与资金筹措方案6.1 投资估算、补偿方案1 拆迁补偿拆迁工作将由区人民政府牵头，镇人民政府组织各村委会制定出切实可行的拆迁补偿方案，在全村进行公告，广泛征求群众意见，待2/3以上村民同意通过后予以实施，然后由村委会与拆迁户签订拆迁补偿协议，确定双方的权利和义务，在维护农民利益和其他产权人的合法权益的同时，也确保拆迁工作的顺利进行。本方案中，拆除建筑总面积约78223m2，补偿总额为约683.01万元。其中主体房58378m2，按砖木结构100元/m2进行补偿，应补偿总额583.78万元；附属设施面积19845m2，按50元/m2进行补偿，应补偿总额99.23万元