房地产可持续发展的对策.doc

我国房地产政策研究 -以土地政策为例 杨中强文章摘要 以住宅为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，本文首先肯定了我国房地产业发展所取得的成绩，指出了存在的问题，然后分析了政府近几年采取的房地产相关政策尤其是土地政策的作用及其存在的问题，最后指出了要保证我国房地产业健康、可持续发展，政府在政策方面需要做的努力。关 键 词 房地产市场 宏观调控 土地政策改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积，由1998年的不到19平方米，提高到2005年的30平方米以上。城镇住宅成套率达到80以上。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济的重要支柱产业。党中央、国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，近几年，针对发展中出现的突出矛盾和问题，及时采取了一系列调控措施。2004年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等突出问题，中央果断采取严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市房屋拆迁规模等措施。2005年，针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题，国务院办公厅先后印发了关于切实稳定住房价格的通知，转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见（即两个国八条）。随着各项调控政策的实施，特别是两个国八条出台以后，房地产市场调控取得初步成效。主要表现为：房地产开发投资平稳增长，2006年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长24.2，明显低于同期城镇固定资产投资增幅；住房需求调节效果初步显现，1-6月40个重点城市商品住房累计成交面积同比增长7.97，投机性购房基本得到遏制，投资性购房得到一定程度的控制；房价上涨幅度总体趋缓，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨58，涨幅比上年同期回落了3.3个百分点，与上月持平，特别是去年初房价上涨过快的长江三角洲地区一些城市效果比较明显，上海已连续7个月下降。同时，必须清醒地看到，由于贯彻两个国八条确定的各项措施还不到位，房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。住房供应结构性矛盾仍十分突出，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快，2006年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10，19个城市月环比涨幅超过1。引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过度消费的现象。上述矛盾和问题，虽然是结构性、局部性的，但影响很大，群众意见多，社会广泛关注。解决房地产价格上涨过快的问题，不能仅仅停留在对某个城市、某个地区的房价的解决上，而是要作为一个产业来对待，既需要国家宏观调控政策的调整，更需要市场自发的调整和成熟。1 我国2003-2006政府出台的房地产政策汇总从2003-2006年，国务院相关部门共出台了关于房地产业的相关文件、法规政策多达几十条，这是其它任何产业所不可能达到的，也充分表明了政府对房地产业的重视。政府对房地产业的宏观调控主要是通过税收、金融、土地等方面的相关政策进行调控。1.1行政、财政、法规方面 2003年6月：国务院公布我国首部物业管理条例2004年7月底：国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价2003年8月12日：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 2004年5月13日：经济适用住房管理办法以及关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知出台。2005年3月26日：旧国八条：国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知。2005年4月27日：新国八条：关于做好稳定住房价格工作意见。2005年第二季度：讨论物业税开征相关问题。 1.2金融 2003年6月5日：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。2004年4月25日：经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。2004年4月27日：国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上。2004年10月29日：中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由以前的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由以前的5.31%提高到5.58%。2005年3月17日：央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。 1.3土地 2002年5月9日：国土资源部11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。 2003年2月18日：国土资源部发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，严格控制土地供应总量。年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个。2004年3月30日：国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 2004年4月28日：国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。2004年12月2日：国土资源部下发的关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。2005年8月1日：最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释。2005年8月31日：查处土地违法行为立案标准2006年8月31日：国务院关于加强土地调控有关问题的通知总之，政府对于房地产业的宏观调控主要是通过以上税收、信贷、土地三方面入手，而根源在于土地的相关制度和政策，得土地者得天下是房地产开发商们的共识，以下主要介绍土地的相关政策。2 土地政策在房地产政策中的重要地位及其存在的问题 土地资源是人类所有资源中最为重要和珍贵的资源，是我们人类最赖以生存的资源。对于房地产业来说，土地资源的地位和作用更为重要，是房地产业发展必备的最为重要的资本，没有土地资源，房地产业的发展就无从说起。所以，根据我国特殊的土地制度和政策，对于房地产业的调控，政府更多的集中在对土地政策的调整上。2002年以来，国土资源部等部门发布了一系列关于房地产开发的土地政策：从2002年7月1日实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）开始，到2006年8月31日国土资源部下发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知这一系列国家土地政策方面的调整，对房地产市场产生了比较大的影响，导致了房地产业重新调整。从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析，一是为了解决投资增长过快的问题，一是解决房地产土地市场较为混乱的局面，一是保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从已出台的土地方面的规定和政策实施的具体效果看，希望通过一刀切的行政手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。 土地供应结构不合理所导致的房地产市场结构不合理，已成为当前我国房地产经济发展的一大突出问题。现阶段城市土地供应政策进行了强力调整，这与目前房地产发展的宏观走势密切相关，可以说它是我国经济体制改革、用地制度演变、城市经营探索等因素综合作用的结果，具有深刻的历史现实背景。 2.1市场经济体制建设要求对土地资源进行市场化配置城市土地是城市经济体系中最基本的生产要素，城市土地使用和管理制度的改革要符合社会主义市场经济体制的要求。高度集中的计划经济体制下，土地使用完全否认土地的商品属性，排斥市场的自发调节，导致了土地利用效率低下、配置不合理等问题。市场经济体制对城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生产要素一样，通过公平竞争机制获得，价值规律要对土地资源配置和土地资源供求发挥积极的作用，从而使市场机制在城市土地资源配置体系中处于先导和基础性地位。我国的市场经济体制正愈益完善，市场机制的主导地位已经基本建立。与宏观经济体制改革相比，由于受城市土地国有、资源相对稀缺、土地价值高昂等因素的影响，现阶段我国城市土地资源配置的市场化进程相对滞后，对城市社会经济的整体发展产生了一定的负面影响。2.2土地供应总量迅速膨胀 我国城市化进程以及城市建设的不断加速，城市人口数量急剧上升，城市住宅用地、商业用地、道路用地、绿化用地等方面需求的迅速膨胀，对土地供应形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供应机制以及巨大的土地升值空间，导致了土地的权利寻租以及灰色交易，对土地供应形成巨大的推力。在以上双重动力机制的作用下，我国现行城市土地供应存在着明显的自发性、盲目性、投机性，严重影响了城市土地市场的正常运转。以北京为例，1995年，北京市房地产开发企业土地购置面积为4385公顷。1998年以后随着房地产经济的复苏发展，土地购置面积大幅攀升。1998年，北京市土地出让面积约为829公顷，2002年上升到了34166公顷，大约增长了3121，年均增长率约为425，国有土地出让将进入新一轮的高峰。 2.3土地供应结构不合理 土地供应结构不合理的突出表现，是近几年一些大城市高档住宅(如高级公寓、别墅)及写字楼土地供应上升较快，市场需求份额相对又少，此类物业的消化吸收速度较慢，从而导致空置总量有所增加。与此同时，城市中心区、近郊区低价位住房又供不应求，从而加剧了城市居住社会空间的分异，影响了城市的健康有序发展。2005年，北京市区内价位在8000元平方米的住宅项目不到10；上海市预售价格在7000元平方米以下的低价位商品房仅占18，杭州市价位在5000元平方米以下的商品房只占3.7。从全国来看，目前仍有12的城市家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27的家庭人均住房建筑面积在8至16平方米，两者相加，占全国家庭总数的40，区位较好、配套完善的中低价位住房是目前住房市场仅有的供不应求的产品。3 中国房地产可持续发展的对策3.1突破体制瓶颈，实现战略转变目前出台的宏观调控政策已经触及了房地产业问题的根源。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，中国房地产业亟待借此实现战略转变。首先，推进房地产市场化改革，形成以市场配置房地产资源为基础的要素市场，从政府主导型经济向市场主导型经济转变。其次，房地产企业从大而全、中而全、小而全的全能型的市场组织向专业化、分工协作的市场组织转变。第三，房地产企业经营模式从项目开发型向资产经营型转变，从房地产业的单一经营模式向多种经营模式并存转变。第四，推进房地产证券化，发展房地产投资基金，逐步建立和完善房地产资本市场。3.2加大综合调节力度，引导合理的住房消费一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20恢复为不得低于30。但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20的规定。三是进一步抑制投机投资性购房需求。规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高炒房成本。3.3重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将十一五期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地十一五经济和社会发展规划和近期建设规划。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学