XX地产公司管理建议书.doc

XX会计师事务所有限公司 管理建议书XX（2012）建字第 号四川XX置地有限责任公司管理当局：我们接受委托对贵 公司（简称“XX”）及与贵 公司有关联关系的四川利通实业发展发展有限公司（简称“利通”）、四川佳兆港投资有限公司（简称“佳兆港”）、四川中弘投资管理有限责任公司（简称“中弘”）等四家公司基于企业会计准则为核算基础而编制的2012年9月30日的清产核资报表（以下称为清产核资报表）进行审计。我们的责任是根据我们的审计，对清产核资报表发表审计意见。我们提供的这份管理建议书是我们基于为贵公司服务的目的，根据审计过程中发现的内部控制问题提出的。因为我们主要从事的是贵公司清产核资报表的审计，所实施的审计范围是有限的，不可能全面了解贵公司所有的内部控制，所以，管理建议书中包括的内部控制重大缺陷，仅是我们注意到的，不应被视为对内部控制发表的鉴证意见，所提建议不具有强制性和公证性。在审计过程中，我们了解了贵公司内部控制中有关会计制度、会计工作机构和人员职责、财产管理制度、内部审计制度等有关方面的情况，并作了分析研究。现将我们发现的内部控制方面的某些问题及改进建议提供给你们，希望引起你们的注意，以便完善内部控制。一、关于会计制度方面问题的评价及建议贵公司的会计核算基本上能够反映经济业务，基本上遵守了国家有关会计制度的规定，会计凭证及账务处理等方面基本符合有关要求。但在审计中我们也发现了下列问题：1、公司未建立完善、规范的财务管理制度，及会计核算管理规范（或指引）公司财务部门虽然制订了各岗位的岗位职责、日常审核通过ERP系统，有规范的审批流程，但是未建立有完善、规范的财务管理制度。财务管理制度是公司从事财务活动的基本行为规范。它的缺夫，将会导致：各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档）过程不清晰，质量无法控制。会计核算和信息报告质量不高，不规范、不统一，缺乏可靠性、相关性、可理解性、可比性。公司也未制订会计核算管理规范（或指引），目前各公司在核算时，会计科目的设置随意性较大，且未分项目、分期进行核算，使得各公司披露的会计信息缺乏统一标准。各公司报表项目不统一，质量较差。会计核算规范（或指引），重点规范公司在确认、计量、记录、报告方面的规范性、一贯性。会计核算规范（或指引）的建立，能有力的保证会计核算规范、标准、统一，提高信息披露的可靠性、可比性。建议：由财务部门牵头，拟订完善、规范的财务管理制度和财务核算管理规范（或指引），指导各公司的财务管理工作和财务核算工作。统一各公司会计科目表，只允许在确定的、统一的规则下进行增减，并严格执行。同时建议，公司组织各个部门对公司的各项制度进行梳理，并定期进行制度的维护和更新，以适应公司业务发展和管理需求。相关会计科目（部分）设置可参考如下：科目代码一级科目二级明细科目(及代码)三级明细科目四级明细科目核算项目1131应收账款按开发项目具体苑或栋或期按房号1151预付账款按开发项目具体苑或栋或期按合同单位及合同代码1294内部往来按往来单位按币别2121应付账款按开发项目具体苑或栋或期按合同单位及合同代码2131预收账款按开发项目具体苑或栋或期按房号2、未建立开发成本核算制度（或指引）由于房地产开发的专业性，财务人员在进行成本核算过程中，由于缺乏相关的成本专业知识，无法合理确定成本计算对象，无法正确归集和分配开发成本及费用。导致在实际核算过程中，财务人员随意增加核算项目、明细，成本核算缺乏规范、统一，无法正确有效的进行各项目之间的成本分析、比较，不利于项目开发成本的控制。建议：公司财务部门牵头，联合成本管理部门，加强成本管理，制订开成本核算制度（或指引），规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。根据国家税务总局下发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）文的相关规定。成本核算对象的具体设置参见下图：项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地 待分摊成本3、未按企业会计准则要求确认收入XX置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但财务未确认收入，虚列“预收账款”。根据企业会计准则第14号收入，“第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。”另，国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。”因此，对于XX置地“城南晶座”、“空港晶座”项目无论从财务角度或者税务角度，都达到了收入确认条件，应及时确认收入。我们了解到，公司未及时确认收入的原因，除部分税务方面的考虑外，还与公司未明确收入确认标准有关。建议：公司可以参考其他上市房地产公司的房产销售收入确认条件，结合公司实际，制订公司的收入确认标准。例：万科股份收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。”保利地产收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。”4、未按企业会计准则要求对符合条件的借款费用资本化XX、佳兆港两家公司都有为项目建设而借入的专门借款，而公司在进行核算时，未对该部分专门借款的借款费用进行资本化处理，而是直接计入当期费用；另外，各关联公司之间的一般借款的借款费用也未进行资本化处理。根据企业会计准则第17号借款费用，“第四条 企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。”另，根据中华人民共和国企业所得税法实施条例“第三十七条 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除” ，“第二十八条企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。”税收征管法“第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”公司目前对于专门借款产生的借款费用直接费用化处理既不符合会计准则的规定，也存在很大的税务风险。建议：公司对于借款费用，应严格按照企业会计准则第17号借款费用的要求进行会计处理，使会计核算更加准确，会计信息披露更加合理、可靠，也可以降低可能存在的税务风险。二、会计工作机构、人员职责及内部稽核制度公司财务部门建立有相应岗位的工作职责，公司建有ERP管理平台辅助内部流程审批，但由于财务管理制度的缺失，公司对各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档等），缺乏明确规范，致使公司在例如：现金盘点、银行余额调节表编制、固定资产盘点、报表审核、上报等方面，未发挥应有的控制、稽核，而更多的依赖内部审计机构进行监督、控制。建议：公司在健全、完善财务管理制度的基础上，根据财务管控和公司管理的需要，对财务各流程、业务处理程序进行检查、梳理，建立必要的工作规范、指引，形成制度、规范、指引、控制表格的财务管控体系，规范业务的发生。三、财产管理制度1、资金管理公司在资金管理方面存在以下问题：1) 现金管理：公司对现金实行分账核算，集中保管，在本次审计的四家公司，期末库存现金余额高达32万余元。大量的现金存放于公司存在隐患，不利于资金的安全，也不符合现金有关管理规定的原则；同时，由于各家公司账面都有现金，使得管理难度加大，且不便于资金集中使用，提高使用效率。建议：选择一家业务发生比较大的公司（利通、XX），作为现金管理的主体，所有现金的支取只允许通过这家；对于项目销售收款，尽可能提前通知客户通过银行卡刷卡支付；确实情况特殊的，当天收到的现金，要求当天必须存到银行；当天不能存入银行的，在次日必须存到银行。2) 银行存款管理：在本次审计的四家公司，银行账户超过40个，其中有些账户余额很小，且很少使用。银行账户过多，管理难度加大，且不利于统筹资金使用；另利通公司，由于历史遗留原因，设有按揭保证金账户，且由于时间较长，而公司又未及时清理、对账，导致银行对账单余额与公司账面余额存在较大较异。建议：对于各公司现有的银行账户进行清理，对于余额较少，且确实不用的银行账户作销户处理；对于保证金账户进行清理，与银行进行对账，核实余额。对于保证期限已到的保证金账户，及时销户。3) POS在途资金管理：公司对POS刷卡收款，缺乏有效管理，存在POS刷卡资金到账不及时，对不上账的情况。建议：公司应建立相应的现场收款管理制度，制订有效的管控手段，要求现场收款员在每笔收款时，在开具的收款收据上都要注明收款方式（现金多少、POS机多少），并建立收款台账，逐笔录入。在每日下班前，现场收款员将当日与收款收据核对无误的收款台账发回公司出纳。由公司出纳根据收款台账明与网银回款情况进行核对。对于差异，及时与银行进行核实，确保POS机回款及时到账。4) 职工借款管理：公司职工借款存在长期挂账、报账不及时。费用不及时报销则不能准确、如实、客观地反映当期的收益。如果隔年再入账的话，在审计时会从费用中剔除，增加利润，补缴企业所得税。建议：公司应建立备用金管理制度，规定职工借款“前款未清，后款不借”，并在会计期末进行检查；对于发生的公共交际支出，因未取得票据的而不能报销的情形，建议以后该类型支出，不要由个人经办，而由各部门上报需求，综合部汇总、报批后统一采办卡、券等，或者由广告公司代开发票。2、存货管理由于房地产公司的特殊性，公司存货主要是两方面：未完工项目的开发成本；已完工交付项目，但未销售的完工开发产品。在审计过程中，我们注意到，公司在存货管理方面存在以下问题：1) 未按成本对象分产品类型分别核算成本管理部门在编制各项目目标成本及动态成本时，均未分产品类型进行成本预算；财务在核算时，也未按成本对象分产品类型分别核算。开发成本不分期、分产品类型核算，将会出现以下问题：成本预算不精确，不利于项目之间、分期开发产品之间进行成本信息的比较、分析；各期、各产品类型成本无法分配，或分配不准确，导致完成产品成本结转不准确，会计信息的可靠性降低；财务参与项目定价缺乏针对性，很难从税务筹划的角度对定价的合理性做出分析；不利于项目的税务清算，根据成都市税务部门目前采用的税务清算标准，对于不能准确区分成本核算对象的成本，一律采用按建筑面积进行分配的方法分配各产品类型的成本。将导致售价高的产品少分配成本、售价低的产品多分配成本，多缴土地增值税。建议：财务管理部门可以要求，成本管理部门在编制目标成本和动态成本时，要分期、分产品类型进行成本预算；对于能直接归属的成本，在签订合同时，明确成本归属。财务在核算时，在前述建立开发成本核算制度（或指引）的前提下，按成本核算对象分期、分产品类型核算，提高会计核算及信息披露质量；在按按成本对象分期、产品类型进行成本预算的基础上，财务提前做好项目整体的税务筹划，降低税负；同时为项目后续的税务清算做好准备工作。2) 成本归集不完整在利通公司中，对于已支付的，尚未取得发票的工程款，公司暂放在“预付账款”中核算，而未记入“开发成本”中。同时，各公司都未在会计期末，对于已发生，但尚未支付的工程款，进行预提，致使公司财务账面成本小于实际成本。建议：公司加强工程付款的管理，对于未取得发票的付款，尽量拒绝支付；对于确实会影响到工程施工进度，而不得不支付的，但尚未取得发票的付款，指定由付款经办人负责催收发票，财务做好备查登记。会计期末（年度或半年度），成本核算人员应主动与成本管理部门进行沟通，得到成本管理人员的协助，由其提供已完工，但未支付工程款的预提。3) 完工开发产品成本结转不及时公司现有成本管理模式为采用动态成本管理，对于已交付的项目，按动态成本结转当期应确认的成本。但实际情况为公司未按会计准则的要求确认收入，同时也未结转成本，导致已交付房屋的成本未及时结转，虚列资产。建议：对于已交付房屋，在按收入确认条件确认收入的基础上，同步按照动态成本结转完工产品成本。确保“开发成本”、“完工开发产品”、“主营业务成本”核算、披露完整、准确、及时；能够为公司的成本管理进行分析、比较提供准确的数据。3、固定资产管理各公司均未建立资产管理制度，尤其是固定资产管理制度。资产管理部门的台帐与财务账面数不一致，且未对固定资产实行编号管理。固定资产在各公司及部门之间调拨时，虽有内部调拨单，但财务账面未做任何账面处理，公司固定资产管理混乱，账实不符。公司虽有对资产的定期盘点，但是财务人员均未参于盘点工作，对于资产的状况、存放地点、使用部门也未进行过清理。另，公司部分固定资产，特别是利通公司，由于历史时间较长，部分财务资料遗失，账面部分资产入账价值有误，折旧计算不准确。建议：在建立、健全资产管理制度及固定资产管理制度的前提下，由财务管理部门会同资产管理部门对公司所有固定资产进行盘点、清理，重新编号，重新编制资产管理台帐。对于账实不符、已到使用年限，但未计提完折旧、无法使用的资产，在报公司有权部门审批后进行处理。同时按照企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务总局公告2011第25号）的要求，聘请税务中介机构，对该部分固定资产进行损失认定，并向税务机关进行损失申报；对于公司现在使用的办公楼，由于账面价值混乱，建议聘请评估机构，对房产价值进行评估，以评估价值入账；在对资产进行清理，重新编号、重新造册后，公司还应定期组织要求财务管理部门、资产管理部门定期对固定资产进行盘点和资产状况、使用人等进行清查；定期对折旧进行计提测算。确保资产账实相符、状态良好、实际使用人与台账记录一致；会计信息披露准确、可靠。4、关联公司往来管理各关联公司之间的往来金额较大，笔数较多，且各家往来之间差异较大，主要原因为是单边挂账，及核算错误且又未及时核对产生。建议：公司增设“内部往来”科目，以规范各关联公司之间的往来核算。同时为了避免单边挂账造成的往来无法对齐的影响，在建立内部往来的定期对账制度之外，建议公司设计统一的内部往来转账单（一式三联），在发生内部往来时，开具内部往来转账单交付对方单位，作为入账依据；同时需要做好内部往来单据的流转控制工作。5、除关联公司往来以外的其他往来款项公司往来存在较多的呆账（三年以上无变化）、坏账，且无法函证；对往来项目缺少定期对账、检查、清理等管理程序，外聘年度审计事务所的审计质量不高，也未进行清查； 建议：对于账龄在3年以上的呆账、确实无法收回坏账，由公司财务部门牵头汇合行政管理部门及各业务部门进行清理，编制清单；报公司有权部门做核销处理，转入账外核算。同时按照企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务总局公告2011第25号）的要求，聘请税务中介进行损失认定，并向税务部门进行损失申报；在制订财务管理制度及核算管理规范（指引）的前提下，在后续的管理中，严格执行，确保核算规范；并定期进行对账、清理。对于应收账款，还应制订应收账款管理制度，明确各部门、各岗位的职责，并制订考核机制，确保应收账款的安全。四、内部审计机构和制度公司设有内部审计机构，并建立有相关的内部审计制度。在审计过程中，我们注意到几点问题：1、公司存在以内部审计代替公司日常管理工作的情况，例如：公司的现金定期盘点、银行存款日常管理、固定资产定期盘点等，根据由中国内部审计协会发布的内部审计准则基本准则的相关规定：“第八条 内部审计机构和人员应保持独立性和客观性，不得负责被审计单位经营活动和内部控制的决策与执行”。内部审计机构的审计工作不能替代业务部门的日常管理、内部稽核等工作。2、内部审计更偏于结果审计，而轻制度审计。内审工作应从以保护财产、查错防弊为主要目标，以事后监督为主，转变为在强化内部控制、改善风险管理、完善组织治理结构、促进组织目标实现的作用。建议：公司应明确区分内部审计机构与其他业务部门的职责、权限划分，修订内部审计制度，形成事前监督、事中控制、事后评价的内部审计控制体系。五、风险控制管理制度财务基本参与了项目开发全过程的重大事项，包括：在项目前期参与项目盈利分析、及资金安排等前期评价、分析工作；在建设阶段，参与工程招投标的评标等工作，并以资金预算为基础，对工程付款等进行控制，对于超预算付款，建立有止付制度；在销售阶段，财务参与销售定价，综合利润率、投资回报等进行分析；在交付结算阶段，财务参与面积补差的计算、审核，并工程结算、税务清算等工作。基本上财务工作能够对公司在项目开发过程的风险进行控制，但是在审计中我们也注意到以下问题：1、财务参与开发过程的管理工作，缺乏制度约束、评价标准；2、财务在前期对项目缺少整体的税收筹划；3、财务未与成本就累计已支付工程款、就营销与累计已收款等信息进行定期对账。4、员工劳动合同只能选择与利通公司或XX公司两家公司签订，而未与其他公司签订劳动合同，税务部门可能不认可在其他公司支付的职工薪酬。5、公司在核算过程中，由于延迟收入结转、费用报销不及时、关联方资金占用不计息、人防车位及地下车位分摊成本等方面存在一定的税务风险。建议：1、公司应对各业务部门在项目开发各节点的控制、评价从制度上进行规范，制订相关的管理制度；从管理需要着手，制订项目评价、分析指标，及最低标准，如：内部收益率（IRR）、销售净利率、资金峰值等。同时，还需要做不同价格、成本下的敏感性分析。2、在项目获取后，财务应在项目可研分析的基础上，根据项目强排方案，结合成本预算、开发周期、销售预测等基础上，进行税务分析，为公司在方案选型、开发分期、销售定价、利润规划等方面提供支持。3、在项目设计方案确定后，财务应做好税务筹划，与成本管理部门就合同规划进行策划，确保成本核算对算、成本归集和分配按最有利于未来税务清算的方案执行。尤其需要关注地下车位和人防车位的成本分摊。对于可售的地下车位，按照成都现行的清算标准，将与地上部分汇总按建筑面积分配成本。另根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的规定，“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库）、按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。因此，如果人防车位的所有权未发生转移，仍然属于开发公司所有的，计算土地增值税时，人防车位也应分配相关的成本。如此，其他成本对象将少分摊成本，整体将多缴土地增值税。而这些，都要提前做好税务筹划。4、在参与销售定价时，除考虑综合利润率、投资回报等情况外，还需要考虑不同定价策略下的，土地增值税对利润影响。对于普通住宅，定价需要规避征税临界点对净利润的影响。如下图：5、对于关联方资金占用，根据中华人民共和国企业所得税法第四十一条：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收