SOHO写字楼产品设计建议.doc

大运河商务区soho写字楼产品设计建议远洋大运河商务区soho写字楼：高档酒店化物业管理的SOHO空间，功能界定采取模糊路线，满足客户对私有化、个性化空间的需求，依托于综合体的中心效应和前景，既可作为单身公寓、年轻夫妻的时尚居住，又可作为居家办公、小型工作室。 主诉求：“国际时尚、潮流空间”远洋大运河商务区SOHO写字楼，借助双子座写字楼的整售与散售形成社会公众对区域办公和中心区的认知，提供小面积空间产品，丰富产品线，进一步带动市场投资行为； 考虑到杭州整体写字楼市场的业态特性，建设资金和销售资源投放的均衡性，考虑按照酒店式公寓形态建造，投放比双子座写字楼放后半年（2010年5月具备开工条件），每楼座之间相隔一年。当然在规划建设时可根据商务氛围的形成、前期投放产品的热销程度，进行业态和推盘间隔时间的调整，以实现项目总体效益水平提升。区域特征： 北侧为A01住宅区和中心交通出入口，可远见运河景观 南侧为地标性写字楼和大关路 西侧为SOHO写字楼集群及中心商业区、酒店集群 东侧为双子座写字楼、城市绿化广场及上塘高架客户特征： 以投资为主，兼顾自住功能； 对大堂、安保、空调、车位、电梯都有较高要求； 心里承受价位 不高于20000元/平米； 需求面积在4060平米； 普遍对华润西子中心有较高认知度； 不喜欢写字楼同单身公寓混搭类产品； 对大运河商务区地块区位和整体规划较为认可，具有升值潜力和 投资价值需求特征：酒店式公寓为客户提供普通住宅所不具备的额外服务，其统一经营管理的模式，也使得项目整体品质保持在较高水准。小户型、精装修、低总价以及良好的服务，是酒店式公寓被自住者、投资者亲睐的主要原因。置业目的：投资客为主要客群；终端消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士。客户来源：对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了酒店式公寓主力购买客户。1、客户定位区域：主要来源于城市北部、西部区域，部分城市中心区，投资客来源于杭州及周边城市等更大范围。置业目的：投资、居住、小型办公需求特征：讲求办公的经济性、整体形象感、新科技，看好区域未来的发展潜力和综合体优势，能承受100万以内的投资总价。客户来源：投资类客户单身白领阶层年轻时尚夫妻的初级居家空间自由职业者居家办公类型客户小型工作室业主2、产品定位建筑立面：外立面现代、明快，有一定时尚元素；外立面使用玻璃幕墙加部分石材；标准层：面积1200-1300；商业面积1000左右。户型分割：面积40-60；层高：净高不低于2.8米；空调：户式空调；公共部位中央空调；大堂：局部挑空，公共大堂面积不小于100带装修，简单配置大堂服务设施；与大堂吧100相结合，并设置总接待台， 车位配比：按规范要求配置；局部考虑地面停车；地下室：交通组织有一定合理性，避免酒店式公寓车流与写字楼车流形成交集，使动线组织适当分离。规划设计：结合酒店式公寓使用特征，融入住宅对于朝向及景观的要求；门窗：断桥铝合金，配置推拉窗；卫生间：每户配置；厨房：走道：公共走道宽度大于2米；电梯厅：开敞、明亮，设置局部休闲空间；装修：公共区域、室内精装修，按照1500-2000元/考虑；商业：设置商业群楼总面积1000（一层6米LOFT结构），主要考虑小店铺配套，单位面积60-70；B02产品配置标准类别分项地上部分地下部分建筑标准物业类型服务式公寓地下室形式人民防空地下二层停车地下单层停车或立体停车建筑形式钢筋混凝土结构标准层层高3米 门窗工程推拉门，旋转门，断桥铝合金窗，配双层中空玻璃（外层玻璃为LOW-E 玻璃）外立面玻璃幕墙，石材外墙保温聚苯板或保温砂浆等 (具体结合外墙外保温要求明确，满足节能要求)屋面保温挤塑聚苯板等(具体结合屋面保温要求明确，满足节能要求)屋面防水需要，当地常规做法结构标准桩基形式钻孔灌注桩或预应力管桩基础形式柱下桩基础基坑支护桩式支护或土锚杆结构，具体待定地下降水排水沟或井点降水，具体待定土方工程分层开挖结构形式框架-核心筒结构地下室防水加膨胀外加剂或抗裂纤维具体待定地下室顶板梁板式或无梁楼盖标准层楼板梁板式地下室外墙钢筋混凝土标准层砌体页岩空心砖标准层内墙轻质隔墙园林园林景观硬质部分考虑人行通道铺装考虑通车道铺装考虑广场铺装及水景设置考虑部分停车位铺装考虑地下车库采光井设置考虑建筑周边花坛设置软景部分考虑行道树设置考虑广场绿化设置考虑地下车库出入口绿化考虑局部架空层绿化考虑移动式花坛绿化小市政工程电力工程待定燃气工程待定弱电管网待定给水系统待定雨污水系统待定装修标准室外（墙、窗）外墙石材，断桥铝合金窗、玻璃幕墙室内大堂地面石材，墙面石材、木饰面，吊顶石膏板、木饰面、涂料等标准层电梯厅地面、墙面石材，石膏板吊顶涂料标准层走道地面玻化砖，墙面乳胶漆、墙纸等，石膏板吊顶商业部分地面、墙面石材，石膏板吊顶消防楼梯地面环氧树脂地坪，墙面、顶面涂料设备标准给排水系统 常规空调系统户式空调（公共区域中央空调）无热水系统无饮水系统无水处理系