中国房地产市场全景图.pptx

2012年中国房地产 市场全景图 【2013年02月05日】 wind资讯 金融情报所,2012年，中国商品房全国均价上涨8.10%，商品房待售面积增长34.07%。库存增加的同时价格加速回升，而各省区价格快速上涨与下跌并存。传统供求理论在2012年很明显“失效”，而供求竞争力度关系、供求反应关系两个维度却作出了一个总体上的解释： 相对购房者，开发商数量有限，“卖方市场”在房地产市场痕迹明显； 商品房开发涉及土地、融资等众多环节，即使是出售期房，供给也难以在短时间跟随商品房价格作出调整，而需求则能对商品房价格做出及时的反应。 实际上，在经历了2009年的投资潮以后，“限购时期”房地产市场供求关系似乎正在经历某种程度的“实质性”变化，这种变化远超过商品房库存增加的表面含义，可能预示着一个时期已经结束，正如龙蛇交替，带来的应该是一种新的气象和城镇化形态的“质变”。 值此新年之际，笔者借助wind资讯海量的数据，推出2012年中国房地产市场全景图，助您承龙年威势、执灵蛇舞动旋律！,引 言,目 录, 国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全国 12 40大中城市 13 各地方 16, 房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 64 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76,核心观点介绍： 2012年,中国资本形成总额对gdp累计统计贡献率为50.40%, 中国gdp累计同比下滑至7.8%，但货币宽松程度出现一定的回升，其中信托贷款和企业债融资提供的资金，在当中占有相当的比重。 货币宽松程度回升是否具有持续性？这应该是2013年需要重点解决的问题。 积极因素在于： 1. 美国和日本等主要央行扩大并维持量化宽松政策，国际流动性泛滥可能为国内带来国际增量资金； 2. 换届结束，新的城镇化战略需要增量资金的支持，经济增长需要新的投资； 3. 某些行业由于投资开工不足，陷入供给阶段性不足，比如房地产，2013年需要增量资金来支持供给扩张。 消极因素在于： 1. 关于制止地方政府违法违规融资行为的通知出台，对影子银行体系形成考验，银行表外信贷规模有萎缩可能； 2. 2012年12月估算的热点净流出219.16亿美元，2012年外汇占款余额仅新增1.95%，在美国经济复苏背景下，国际资本流动方向恐难骤变化。 3. 中国货币有超发的嫌疑。2012年，中国m2/gdp比例上升至1.88倍，而同期美国m2/gdp为0.67倍。加之钢贸等行业资金链紧绷，银行恐难骤然放松风险管理政策。,国内宏观简述,数据来源：wind资讯,国内宏观国内生产总值,图1：gdp累计值与累计同比,2012年全年，中国gdp达到51.93万亿，同比增7.80% 这也是自2010年同比增长10.40%高点数据以来的新低。gdp累计同比增速减少2.6%。,数据来源：wind资讯,国内宏观流动性,2012年上半年 m1与m2增速剪刀差。 持续下降至-9.7%后,在第三季度持续缓步回升至12月的-7.3%。 2005年-2012年,剪刀差曾经两个见底,底部在-10%左右,分别在2006年初和2009年初,而本轮回升出现在2012年4月，周期基本维持在三年，这给本轮剪刀差的回升可能带来不同的意义。,图2：m1与m2增速剪刀差,2012年m1与m2剪刀差“见底”回升。,数据来源：wind资讯,国内宏观国内流动性,图3：货币环境宽松程度,货币环境宽松度： m2-gdp累计同比-通胀因素 根据季度数据计算，货币环境宽松度在2011年9月份创近3年低点以来，至目前仍然维持在反弹态势中，但反弹力度有限，2012年12月份的最新季度显示，宽松度为3.5%,2012年货币宽松程度略为改善。,数据来源：wind资讯,国内宏观国内流动性,图4：社会融资总量,2012年 社会融资总量 同比增加23.20%，2011年同比减少9.76%。 其中。 新增信托贷款增加10858亿元，同比增加534%； 新增企业债券融资增加8839亿元，同比64.71%； 新增人民币贷款增加7318亿元，同比增9.8%。 信托贷款和企业债券融资增加，银行表外信贷规模的猛增/表内信贷回升，2012年的社会融资规模反弹诠释了剪刀差。,2012年社会融资总量明显回升。,数据来源：wind资讯,国内宏观固定资产投资,2012年固定资产投资增速降低。,图5：固定资产投资完成额,2012年 固定资产投资额 同比增加23.20%，年增6.2万亿；2011年同比增25.25%，年增6.1万亿。 其中， 中央项目同比减少0.62%，年度减少134.28亿元，2011年减少993.40亿元。 地方项目同比增22.30%，年度增加6.26万亿；2011年同比增加28.34%，年度增加6.2万亿。,目 录, 国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全国 12 40大中城市 13 各地方 16, 房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 64 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76,核心观点介绍： 2012年，全国土地购置面积下降19.54%，全国土地均价上涨3.54%。土地二级市场呈现“前低、后高，年末翘尾”的格局。 一线城市建设用地供给增长明显乏力，深圳、广州建设用地紧缺，积极开展“三旧”改造，释放存量建设用地；北京、上海老城区建设用地短缺，郊区和郊县建设用地入市量增加较多。 二线城市建设用地供给增长明显，其中一类如西安、天津、南京等城市，本身土地资源储备较为丰富，另一类如长沙、武汉和成都等，由于本身地理条件，宜用作建设用地的土地资源有限，高人口密度带来的供需矛盾较为突出，土地供给与土地成交面积同时增长。 2012年土地市场的低迷，有以下几个方面的原因： 国家加强对房地产市场的调控，开发商缺少拿地资金和热情； 土地一级开发投资(比如配套工程投资)增长持续低迷，土地储备量下降； 土地出让政策存在一定的反复，导致土地有限供给不足。 展望2013年，虽然政府一再强调加强对普通商品住宅用地的供给，但关于制止地方政府违法违规融资行为的通知 的出台可能会对土地市场一级开发形成负面影响，若房地产调控政策未能有实质性放松，增加土地有效供给可能会成为空谈。,土地市场相关,数据来源：wind资讯,土地市场全国,图6：全国土地成交情况,2012年 全国土地购置面积 同比下降19.54%； 全国土地成交价款 同比下降 16.69% 全国土地成交均价 同比上涨3.54% 全国待开发土地面积 为40196.56万平方米,数据来源：wind资讯,土地市场40大中城市,图7：40大中城市土地招拍挂市场表现,40大中城市 2012年全年合计供地以建面计，同比增长1.27%； 成交土地合计建筑面积同比下降3.93% 全年溢价率平均7.35%，2011年平均溢价率9.69% 。,数据来源：wind资讯,土地市场40大中城市,图8：40大中城市土地成交及供应情况,线性回归 40大中城市2012年土地成交面积对土地供给面积，成交占全年供给面积的82.5%； 2011年该比例80.9%。 其中，一线城市土地供给不足，如广州； 二线城市土地供给放量，如武汉。 2012年土地供需情况：,成交面积,供地面积,一线城市土地供给不足,二线城市土地供给放量,数据来源：wind资讯,图9：主要城市溢价率与土地供给缺口分布图,溢价率 国内土地市场溢价率方面，一线城市整体高于二线城市，这与一线城市供给短缺有关。 例外 二线城市中，福州、佛山、成都等城市不仅供给短缺，而且溢价率较高，前二者与广州的存量建设用地稀缺情况相似，成都出现土地热的原因既有本身优质地块的稀缺，也有本身需求较高的因素。,土地市场40大中城市,一线城市,二线城市,一线城市土地供给整体偏紧，溢价率也相对较高。,二线城市土地供给相对富余，溢价率相对较低，例外城市包括成都、福州、佛山等。,资料来源：wind资讯,地方土地市场广州,广州 2012年，土地供给面积（建面）同比增9.39%， 成交面积同比增8.41%，年均土地溢价率12.67%，2011年和2010年分别为3.56%和35.10%。 整体来看，广州市区建设用地面积占市区土地面积的21.96%，土地供给呈现紧缺状态。 2012年恒大地产以底价的2.70倍竞得广州天河区珠江新城d4-b2地块。,图10：2012年 广州各区土地供给及成交情况,资料来源：wind资讯,地方土地市场佛山,佛山 2012年，土地供给同比增加40.49%，土地成交面积同比增加34.46%，全年平均溢价率9.88%，2011年和2010年分别为14%和28.16%。 整体看，佛山存量建设用地仅为市区土地面积的4.40%，供给相对富余。2012年12月20日，佛山南海区出现双料地王。,图11：2012年 佛山各区土地成交及供给,资料来源：wind资讯,地方土地市场福州,图12：2012年 福州各区土地成交与供给,福州 2012年，土地供应面积同比缩减75%，土地成交面积同比减少61%，全年平均土地溢价率为15.31%，2011年和2010年分别为9.76%和37.25%。 福州存量建设用地占全市土地面积的22.53%，供应短缺的状态主要集中在马尾和晋安区。相对较低城镇化率与有限的建设用地矛盾较为突出。,资料来源：wind资讯,地方土地市场成都,图13：2012年 成都各区土地成交与供给,成都 2012年，土地供给面积同比增加15.40%，土地成交面积同比增加10.49%，全年平均土地溢价率为18.95%，2011年和2010年分别为12.70%和22.16%。 成都存量建设用地占全市土地面积的20.76%，人口集中于成都平原，人口密度较广州高45%，土地供需矛盾正在发酵。,11月30日，成都武侯区永丰乡太平村地块被大港国际以8500元/平方米的价格夺得，为2012年成都单价地王。,资料来源：wind资讯,地方土地市场南京,图14：2012年 南京各区土地成交与供给,南京 2012年，土地供给面积同比增加55.05%，土地成交面积同比增加57.87%，全年平均土地溢价率为4.93%，2011年和2010年分别为11.05%和12.97%。 南京建设用地占市区土地的13.67%，市辖区人口密度为每平方公里1158.61人，低于多数二线城市，江宁、浦口、栖霞三个区土地供给相对富余。,11月30日，中冶置业旗下南京临江投以56.2亿元底价竞得南京滨江2号地块，为全国总价地王。,资料来源：wind资讯,地方土地市场重庆,图15：2012年 重庆各区土地成交与供给,重庆 2012年，土地供给面积同比增加9.20%，土地成交面积同比减少0.48%，全年平均土地溢价率为4.97%，2011年和2010年分别为11.18%和20.05%。 重庆建设用地占市区土地的16.60%，市辖区人口密度为每平方公里1830人，高于多数二线城市，土地供给集中于渝北区，土地供需矛盾较为突出。,11月12日，融创在以29%的溢价率将重庆渝北区3块地收入囊中； 11月16日，蓝光地产溢价47%拿下弹子石一地块； 11月19日，中渝置地以12.92%和15.66%的溢价率竞得重庆北部新区的两宗相连地块； 12月4日，香港沿海地产斥资5.3亿拍得北碚一宗土地，溢价率高达75%。,资料来源：wind资讯,地方土地市场杭州,图16：2012年 杭州各区土地成交与供给,杭州 2012年，土地供给同比减少1.30%，土地成交同比增加8.37%，全年土地溢价率为8.44%，2011年和2010年分别为10.78%和34.12%。 杭州建设用地占市区土地的12.19%，市辖区人口密度为每平方公里1417.28人，人口密度适中，西湖区及上城区土地供给紧缺，江干区、滨江区和拱墅区土地供给相对富余。,5月23日，中国平安人寿保险公司（筹）以23.1亿元的价格底价竞得杭州钱江新城单元e-03地块，成交单价11805.12元/平方米。,资料来源：wind资讯,地方土地市场长沙,图17：2012年 杭州各区土地成交与供给,长沙 2012年，土地供给同比增24.89%，土地成交同比增33.58%，全年土地溢价率为6.84%，2011年和2010年分别为41.35%和26.59%。 长沙建设用地占市区土地的28.36%，市辖区人口密度为每平方公里2520.65人，市辖区土地供需矛盾较为突出。城区土地供给偏重西北的岳麓区和望城区。,10月10日，保利万科联合体以26.40亿元底价竞得长沙滨江b7地块，规划建设用地面积996019.90平方米，折合楼面价2651元/平方米。,资料来源：wind资讯,地方土地市场西安,图18：2012年 西安各区土地成交与供给,西安 2012年，土地供应面积同比增49.31%，土地成交同比增43.86%，全年平均土地溢价率1.67%，2011年和2010年分别为14.54%和10.42%。 西安建设用地占市区土地的7.73%，市辖区人口密度为每平方公里1570.77人，各区土地供给相对富余，需求适中。,资料来源：wind资讯,地方土地市场武汉,图19：2012年 武汉各区土地成交与供给,武汉 2012年，土地供给同比增24.9%，土地成交同比增37.44%，成交土地楼面均价同比下降5.65%。 武汉建设用地占市区土地的30.50%，市辖区人口密度为每平方公里1915.56人，略高于多数二线城市，各区土地供给均放量，却依然显示呈现出紧平衡的态势，比如江汉区、洪山区和硚口区。,9月27日，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司（等）以19.20亿元底价竞得南昌红谷滩新区地块，规划建设面积740644.40平方米，折合单价2592.15元/平方米。,资料来源：wind资讯,地方土地市场南昌,图20：2012年 南昌各区土地成交与供给,南昌 2012年，土地供给同比减4.64%，土地成交同比减18.92%，全年土地溢价率为14.08%，2011年和2010年分别为18.62%和36.30%。 南昌建设用地占市区土地的32.74%，市辖区人口密度为每平方公里678.53人，土地供给主要集中于高兴去、经开区，供给相对富余。,9月27日，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司（等）以19.20亿元底价竞得南昌红谷滩新区地块，规划建设面积740644.40平方米，折合单价2592.15元/平方米。,资料来源：wind资讯,地方土地市场北京,图21：2012年 北京各区土地成交与供给,北京 2012年，土地供应同比减23.24%，土地成交面积同比减27.52%，全年平均土地溢价率17.32%，2011年和2010年分别为18.30%和47.46%。 北京建设用地占行政区域土地的20.60%，行政区域人口密度为每平方公里1230人(非市辖区)，土地供给主要集中于大兴区和通州区，主城区供给压力凸显。,4月16日，南昌市政公用投资控股有限责任公司以19.15亿元的总价摘得东城区香河园3号地,折合楼面价25749元/平方米，溢价率43%。,7月10日，民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下地块，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，溢价率41%。,6月18日，北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元竞得门头沟龙泉镇地块，折合单价6656.95元/平方米，溢价率50%。,2月14日，招商局地产和大连盈致联合体以37000万元底价竞得来广营乡土地储备项目a4和b4地块，折合均价12523元/平方米。,资料来源：wind资讯,地方土地市场上海,图22：2012年 上海各区土地成交与供给,上海 2012年，土地供给同比减少27.12%，土地成交同比减少18.11%，全年土地溢价率为8.10%，2011年和2010年分别为17.56%和51.33%。 上海建设用地占行政区域土地的38.31%，行政区域人口密度为每平方公里3702人(非市辖区)，土地供需矛盾突出，呈现郊区土地需求集体放量的态势。,11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元竞得黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价为36176元/平方米。,10月10日，保利以45亿元竞得上海徐汇区滨江地块，出让面积66530.1平方米，楼面价27055元/平方米，溢价率42.86%。,资料来源：wind资讯,地方土地市场深圳,图23：2012年 深圳各区土地成交与供给,深圳 2012年，土地供给面积同比减少29.94%，土地成交同比减少45.44%，全年土地溢价率为5.07%，2011年和2010年分别为2.23%和9.94%。 深圳建设用地占行政区域土地的41.01%，行政区域户籍人口密度为每平方公里1345人(非市辖区)，常住人口密度5054人，土地供给短缺，需求外溢。,目 录, 国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全国 12 40大中城市 13 各地方 16, 房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 64 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76,房地产开发相关,核心观点介绍： 2012年，商品房市场的好转，带动销售回款速度加快，银行对房地产开发贷款支持力度有一定改善，全国多数省份开发资金来源增速明显回升。 但全年，多数省份的住宅开发投资额和住宅新开工面积增幅均下滑，甚至出现负增长，这直接造成2012年商品住宅供给不足，不过象贵州和甘肃两个省份投资和新开工面积均出现较大幅度的增长。 关于全国商品房的供给格局，可以先看2009-2012年的几个数据： 土地购置面积占房屋新开工面积的23.41%，土地购置费仅占房地产开发资金来源的12.67%。土地开发和供给不足成为商品房供给的刚性约束，未来加大土地供给和土地开发资金支持是必备的政策环节。 房地产开发投资完成额占开发资金来源比例为49%，期房销售比例则上升到46%。期房的竣工交付，供给主体由期房向现房转化的同时实现现房库存去化的过程，2012年北京/上海/天津已经进入该进程。,房地产开发开发投资,2012年 房地产开发商 资金来源 累计同比增加12.66%，2011年累计同比增加17.47%。 其中 个人按揭贷款增速增加2164亿元，2011年减少851亿元； 银行贷款增2121亿元，2011年减少345亿元； 定金及预收账款增4948亿元，2011年增2335亿元； 各项应付款合计值增加4268亿元，2011年增加3603亿元。,图24：房地产开发商资金来源,资料来源：wind资讯,各部分增加额,房地产开发开发投资,2012年房地产 开发投资 完成额累计同比增加16.19%，2011年增加28.05%。 其中， 建筑工程投资完成额同比增速腰斩至14.37%； 安装工程投资完成额同比增长49%，2011年累计同比增长32.65%。 房地产行业投资维持数年高增长，与相应配套工程及安装工程投资却相当少，造房不造城。2012年安装工程的加速增长暗示新城镇化政策下投资倾向。,图25：房地产开发投资完成额,资料来源：wind资讯,房地产开发开发投资,线性回归 各省房地产开发资金来源（增量）(y轴)与房地产开发投资完成额（增量） 2012年资金来源为开发投资的68.9%。 注意到2008-2012年，开发增量资金为开发增量投资的133.7%，略低于2002-2012年的长期值138.9%，房地产开发资金进一步紧缩的可能性较小。 其中，北京、上海、江苏等省份资金来源明显好转，而天津、四川、湖南等省份开发资金增幅明显放缓。,图26：2012年增量 房地产资金来源 vs 房地产投资完成额,资料来源：wind资讯,一线城市,二线城市,一线城市房地产开发资金状况明显好转。,二线城市中天津等城市房地产开发资金增长放缓。,房地产开发开发建设情况,2012年房屋 新开工面积 累计同比减少7.27%，2011年同比增16.86%。 其中, 住宅新开工面积同比减少10.50%, 2011年增12.80%; 办公楼新开工面积同比增加11.67%,2011年增45.76%; 商业营业房新开工面积同比增6.46%,2011年增18.38%。 土地购置面积的下降/房地产投资完成额下降/新开工面积的下降，三者应该是同一事物的不同侧面，直接结果是2012年期房增量供给的减少。,图27：房屋新开工面积,资料来源：wind资讯,房地产开发开发建设情况,2012年房屋 施工面积 累计同比增加13.15%，2011年同比增25.02%。 其中, 住宅施工面积同比增加10.43%, 2011年增23.34%; 办公楼施工面积同比增加21.85%,2011年增31.39%; 商业营业房施工面积同比增16.94%,2011年增26%。,图28：房屋施工面积,资料来源：wind资讯,房地产开发开发建设情况,2012年房屋 竣工面积 累计同比增加7.35%，2011年同比增17.62%。 其中, 住宅竣工面积同比增加10.25%, 2011年增17.11%; 办公楼竣工面积同比增加6.24%,2011年增24.65%; 商业营业房竣工面积同比增13.06%,2011年增14.04%。,图29：房屋竣工面积,资料来源：wind资讯,房地产开发开发建设,线性回归 住宅新开工面积（增量）(y轴)与住宅投资额（增量） 2012年，住宅新开工面积对住宅投资的边际转化率（斜率）为96.8%，2011年为88.4%，而2009-2012年和2002-2012年转化率分别为173.5%和191.2%，新开工意愿的下降，导致住宅供给多数分省份下降。 其中， 北京、上海为代表的一线城市及以天津为代表的二线城市，住宅新开工面积和投资均出现下滑；重庆、福州等为代表的为二线城市住宅投资有所增长，但新开工面积出现“意愿性”下滑。,图30：2012年增量 住宅新开工面积 vs 住宅投资额,资料来源：wind资讯,一线城市,二线城市,一线城市住宅投资及新开工面积双双下滑。,二线城市中福州、重庆等城市住宅新开工面积下滑。,资料来源：wind资讯,各地开发情况北京,图31：2012年 北京房地产投资及开工情况,北京 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增13.56%， 房地产开发投资额同比增长3.86%，其中住宅投资额 减8.45%。 新开工面积 住宅减少37.32%，2011年增加25.83%。 办公楼增加9.69%，2011年增加140.74%； 商业营业用房增加6.26%，2011年增加26.40%.,13.56%,3.86%,资料来源：wind资讯,各地开发情况上海,图32：2012年 上海房地产投资及开工情况,上海 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增15.24%， 房地产开发投资额同比增长5.66%，其中住宅投资额 减0.93%。 新开工面积 住宅减少36.80%，2011年增加17.17%。 办公楼增加34.64%，2011年增加53.14%； 商业营业用房增加52.15%，2011年减少19.49%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况广东,图33：2012年 广东房地产投资及开工情况,广东 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增15.13%， 房地产开发投资额同比增长11.29%，其中住宅投资额 增7.30%。 新开工面积 住宅减少15.17%，2011年增加18.43%。 办公楼减少7.34%，2011年增加90.14%； 商业营业用房增加8.79%，2011年增加32.49%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况天津,图34：2012年 天津房地产投资及开工情况,天津 2012年，房地产开发投资资金来源同比 减0.68%， 房地产开发投资额同比增长16.64%，其中住宅投资额 增22.30%。 新开工面积 住宅减少25.76%，2011年增加17.14%。 办公楼减少16.98%，2011年增加34.60%； 商业营业用房减53.69%，2011年增加7.05%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况重庆,图35：2012年 重庆房地产投资及开工情况,重庆 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增17.41%， 房地产开发投资额同比增长24.60%。其中住宅投资额 增18.70%，2011年增31.80%。 新开工面积 住宅减少16.67%，2011年减少1.03%。 办公楼增加4.01%，2011年增加170%； 商业营业用房减23.88%，2011年增加63.28%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况江苏,图36：2012年 江苏房地产投资及开工情况,江苏 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增18.61%，2011年增3.59%； 房地产开发投资额同比增长11.46%。其中住宅投资额 增6.40%，2011年增加29.40%。 新开工面积 住宅减少7.82%，2011年增加5.06%。 办公楼减少20.63%，2011年增加35.37%； 商业营业用房增加4.98%，2011年增加9.32%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况浙江,图37：2012年 浙江房地产投资及开工情况,浙江 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增5.96%， 2011年增13.06%； 房地产开发投资额同比增长26.32%。其中住宅投资额 增26.20%，2011年增加31.20%。 新开工面积 住宅减少25.90%，2011年增加27.37%。 办公楼减少30.27%，2011年增加24.39%； 商业营业用房减少12.49%，2011年增加19.92%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况福建,图38：2012年 福建房地产投资及开工情况,福建 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增18.42%， 2011年增32.25%； 房地产开发投资额同比增长17.36%。其中住宅投资额 增11.40%，2011年增加63.20%。 新开工面积 住宅减少26.16%，2011年增加42.03%。 办公楼减少15.98%，2011年增加63.73%； 商业营业用房减少22.27%，2011年增加81.40%.,资料来源：wind资讯,各地开发情况湖北,图39：2012年 湖北房地产投资及开工情况,湖北 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增17.45%， 2011年增29.04%； 房地产开发投资额同比增长22.89%。其中住宅投资额 增27.30%，2011年增加27.60%。 新开工面积 住宅增加3.80%，2011年减少0.08%。 办公楼增加115.79%，2011年减少1.02%； 商业营业用房减少11.27%，2011年增加5.33%。,资料来源：wind资讯,地方土地市场山东,图40：2012年 山东房地产投资及开工情况,山东 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增5.90%， 2011年增22.07%； 房地产开发投资额同比增长14.65%。其中住宅投资额 增8.60%，2011年增加27.50%。 新开工面积 住宅减少3.80%，2011年增加9.86%。 办公楼增加1.32%，2011年增加136.63%； 商业营业用房增加17.85%，2011年增加7.96%。,资料来源：wind资讯,地方土地市场陕西,图41：2012年 陕西房地产投资及开工情况,陕西 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增19.59%， 2011年增15.08%； 房地产开发投资额同比增长30.12%。其中住宅投资额 增25.50%，2011年增加25.80%。 新开工面积 住宅增加16.79%，2011年增加16.52%。 办公楼增加28.96%，2011年增加101.96%； 商业营业用房增加75.04%，2011年减少6.80%。,资料来源：wind资讯,地方土地市场四川,图42：2012年 四川房地产投资及开工情况,四川 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增1.03%， 2011年增32.77%； 房地产开发投资额同比增长15.86%。其中住宅投资额 增10.50%，2011年增加30.10%。 新开工面积 住宅减少9.14%，2011年增加4.65%。 办公楼增加123.47%，2011年增加9.49%； 商业营业用房增加30.77%，2011年增加31.26%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况安徽,图43：2012年 安徽房地产投资及开工情况,安徽 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增12.81%， 2011年增19.29%； 房地产开发投资额同比增长20.68%。其中住宅投资额 增10.10%，2011年增加18.10%。 新开工面积 住宅减少14.94%，2011年增加11.40%。 办公楼增加57.38%，2011年减少9.13%； 商业营业用房增加27.96%，2011年增加17.47%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况河南,图44：2012年 安徽房地产投资及开工情况,河南 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增19.51%， 2011年增17.10%； 房地产开发投资额同比增长15.56%。其中住宅投资额 增9.00%，2011年增加20.00%。 新开工面积 住宅增加3.26%，2011年增加11.76%。 办公楼增加42.52%，2011年增加47.73%； 商业营业用房增加13.75%，2011年增加14.09%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况山西,图45：2012年 山西房地产投资及开工情况,山西 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增21.56%， 2011年增6.81%； 房地产开发投资额同比增长20.68%。其中住宅投资额 增10.10%，2011年增加18.10%。 新开工面积 住宅增加35.23%，2011年增加7.34%。 办公楼增加125.83%，2011年减少46.07%； 商业营业用房增加121.99%，2011年减少30.88%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况江西,图46：2012年 江西房地产投资及开工情况,江西 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增21.45%， 2011年增20.65%； 房地产开发投资额同比增长11.83%。其中住宅投资额 增3.50%，2011年增加20.60%。 新开工面积 住宅减少10.59%，2011年增加37.21%。 办公楼增加126.48%，2011年增加44.67%； 商业营业用房增加31.47%，2011年增加46.10%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况湖南,图47：2012年 湖南房地产投资及开工情况,湖南 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增6.67%， 2011年增35.89%； 房地产开发投资额同比增长13.72%。其中住宅投资额 增5.70%，2011年增加30.80%。 新开工面积 住宅减少12.15%，2011年增加6.86%。 办公楼增加85.24%，2011年增加59.24%； 商业营业用房增加1.43%，2011年增加26.02%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况海南,图48：2012年 海南房地产投资及开工情况,海南 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增47.24%， 2011年增12.77%； 房地产开发投资额同比增长36.24%。其中住宅投资额 增29%，2011年增加37.70%。 新开工面积 住宅减少2.27%，2011年增加46.38%。 办公楼减少18.78%，2011年增加55.47%； 商业营业用房增加49%，2011年增加38.38%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况辽宁,图49：2012年 辽宁房地产投资及开工情况,辽宁 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增13.79%， 2011年增9.75%； 房地产开发投资额同比增长21.60%。其中住宅投资额 增16.20%，2011年增加37.60%。 新开工面积 住宅增加7.56%，2011年增加0.49%。 办公楼增加101.94%，2011年减少45.72%； 商业营业用房增加21.92%，2011年减少14.23%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况吉林,图50：2012年 吉林房地产投资及开工情况,吉林 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增13.61%， 2011年增31.65%； 房地产开发投资额同比增长9.59%。其中住宅投资额 增7.30%，2011年增加23.50%。 新开工面积 住宅减少2.56%，2011年增加29.46%。 办公楼增加28.11%，2011年增加190.86%； 商业营业用房增加13.54%，2011年增加45.29%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况黑龙江,图51：2012年 黑龙江房地产投资及开工情况,黑龙江 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增6.89%， 2011年增52.43%； 房地产开发投资额同比增长25.11%。其中住宅投资额 增18.60%，2011年增加42.60%。 新开工面积 住宅减少33.99%，2011年增加40.68%。 办公楼增加23.86%，2011年增加86.51%； 商业营业用房减少12.27%，2011年增加43.58%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况贵州,图52：2012年 贵州房地产投资及开工情况,贵州 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增13.87%， 2011年增34.60%； 房地产开发投资额同比增长68.02%。其中住宅投资额 增61.40%，2011年增加76.50%。 新开工面积 住宅增加18.29%，2011年减少3.13%。 办公楼增加777.69%，2011年减少31.28%； 商业营业用房增加37.32%，2011年增加35.78%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况云南,图53：2012年 云南房地产投资及开工情况,云南 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增25.40%， 2011年增30.84%； 房地产开发投资额同比增长39.22%。其中住宅投资额 增30.30%，2011年增加33.50%。 新开工面积 住宅增加15.17%，2011年增加22.20%。 办公楼增加28.23%，2011年增加210.40%； 商业营业用房增加44.46%，2011年增加56.02%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况内蒙古,图54：2012年 内蒙古房地产投资及开工情况,内蒙古 2012年，房地产开发投资资金来源同比 减22.55%， 2011年增55.97%； 房地产开发投资额同比减少18.86%。其中住宅投资额 减20.90%，2011年增加42.10%。 新开工面积 住宅减少38.71%，2011年增加33.48%。 办公楼减少39.70%，2011年减少6.86%； 商业营业用房减少37.86%，2011年增加42.86%。,资料来源：wind资讯,各地开发情况甘肃,图55：2012年 甘肃房地产投资及开工情况,甘肃 2012年，房地产开发投资资金来源同比 增53.51%， 2011年增33.59%； 房地产开发投资额同比增加52.88%。其中住宅投资额 增54.70%，2011年增加37.30%。 新开工面积 住宅增加49.89%，2011年增加10.34%。 办公楼增加0.83%，2011年增加99.74%； 商业营业用房增加59.79%，2011年减少1.88%。,目 录, 国内宏观 3 国内生产总值 5 国内流动性 6 固定资产投资 9 土地市场 10 全国 12 40大中城市 13 各地方 16, 房地产开发 30 开发投资情况 32 开发建设情况 35 各地开发情况 39 商品房市场 64 全国销售情况 67 中期供求解读 72 各地住宅市场 76,商品房市场相关,核心观点介绍： 2012年，全国商品房销售呈现前低后高的格局。与2011年不同，全年商品住宅市场价格加速回升，而办公楼和商业营业用房价格的上涨则明显乏力。办公楼和商铺经过近两年的价格上涨，投资价值相对商品住宅明显降低。 商品住宅市场的相对投资价值时期发端于2010年，2012年是供需出现实质性逆转的年份，基本特征包括：商品住宅面积增长缓慢，各省增减不一，需求未能有实质性增长；新开工面积大幅回落与价格加速回升同时出现，价格对供给变化十分敏感。（房地产相对投资价值详见本文结语部分） 相对投资价值时代，各省的表现不一。 ”供不应求“的省份主要有：北京、上海、广东、江苏、四川、湖南、重庆、福建、广西； ”供给过剩“的省份主要有：辽宁、山东、陕西、河南、浙江。 整体来看，2012年购房需求以刚需为主，各地开展公积金贷款新政是推动该需求增长的主要因素（详见房地产三季报）。2012年的降息将在2013年对房屋按揭贷款形成实质性影响，这对商品住宅的需求有一定的支撑作用。近期消息称，南宁拟上调公积金贷款额度，公积金新政正在全国蔓延，这也是重要的支撑因素。不过，“限购时期”的需求已经不是该市场的主导因素，各地土地供给、新开工面积才是左右市场的主力。,各省份房地产指标概览,资料来源：wind资讯,全国销售情况整体状况,销售面积 2012年全国商品房销售面积11.13亿平米，同比增1.77%。 2012年房屋新开工面积17.73亿平米，同比下降7.27%。需求的微弱增长与供给的负增长，房地产市场演绎了危险的平衡。 2012年全国土地购置面积7.51亿平方米，同比减少19.57%，去库存是全年商品房销售的基本基调。,图56：全国商品房销售/开发情况,资料来源：wind资讯,全国销售情况市场细分,图57：商品房销售面积,其中， 商品住宅 销售面积同比增2.01%，2011年同比增3.38%； 全国均价同比增8.75%，2011年同比增5.68%。 办公楼 销售面积同比增12.40%，2011年同比增6.08%； 全国均价同比下降0.17%，2011年同比增8.42%。 商业营业用房 销售面积同比减少1.39%，2011年同比增12.49%； 全国均价同比增6.28%，2011年同比增10.90%。,资料来源：wind资讯,全国销售情况商品住宅市场,图58：商品住宅销售面积,商品住宅 全年商品住宅新开工面积下降10.50%； 销售面积同比增1.50%，其中期房销售面积同比增1.59%，2012年期房住宅去库存为主，直接对开发商的土地储备形成侵蚀。 拿地开工预售（拿地） 期房销售占比的上升，商品房市场的热度向土地市场传导周期的缩短。 2012年，商品现房销售增加1.10%。而待售面积同比增长39.72%，现房库存量现在已经超过全年销量，在土地供给受限背景下，本年度现房去库存压力较大。,资料来源：wind资讯,全国销售情况办公楼市场,图59：商品房销售面积,办公楼 全年销售面积2253.65万平方米，同比增12.40%，2011年同比增6.08%。 其中期房销售面积同比增21.93%，2011年同比增8.02%。办公楼中期房销售的增长趋势比住宅更为明显。 综合来看 2012年办公楼新开工面积为5986.46万平方米，为销售面积的2.66倍，2011年为2.67倍，该比值为2009年以来首次下降。考虑到办公楼当中有不少成分为自持租赁，2012年办公楼供给相对需求下降，供需矛盾有所增强。,资料来源：wind资讯,全国销售情况商业营业用房市场,图60：商品房销售面积,商业营业用房 全年销售面积7759.28万平方米，同比减1.39%，2011年同比增12.49%。 其中期房销售面积同比增0.95%，2011年同比增22.21%。商铺期房销售比重明显上升。 综合来看 2012年办公楼新开工面积为22006.85万平方米，为销售面积的2.836倍，该比值为连续第三年上升。2012年全国商业营业用房全国均价上涨6.28%，该趋势恐怕难以延续。,资料来源：wind资讯,中期供求解读商品住宅市场,图61：商品住宅中期供求关系解读,线性回归 商品住宅销售面积增量与商品住宅新开工面积增量。 2009年-2012年，商品住宅销售面积累计增量为新开工面积增量的67.8%，中期供需整体处于供过于求的状态，其中，辽宁、山东、陕西、山西、河南、浙江供给过剩最为明显； 广东、江苏、四川、湖南、重庆、湖北、福建等省份供给勉强能满足需求。 2012年来看，多数省份商品住宅新开工和销售面积呈现背向走势，以北京、广东、江苏、福建供需矛盾加剧；浙江供给过剩状况缓解；内蒙古、河北、山东等省份出现供需双降的烈性调整、,供给过剩,供不应求,新开工面积增量,销售面积增量,资料来源：wind资讯,中期供求解读办公楼市场,图62：办公楼中期供求关系解读,线性回归 办公楼销售面积增量与办公楼新开工面积增量。 2009年-2012年，办公楼销售面积增量为新开工面积的36.1%； 2002年-2012年，该比例为42.9%，假设为办公楼市场合理的供求比例，则相当于有57.1%的增量供给用于租赁。暂且假设这是合理的，意味着2009-2012年，办公楼市场的快速发展后，供给出现偏向过剩。 2012年，销售面积增量为新开工面积增量的12.2%，供求状态偏离中期值，不过需求状态明显好于2011年，不同于商业营业用房