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房地产基础知识培训, 房地产项目开发,项目决策 获取土地使用权 征地迁拆 规划设计 建设项目报建 工程建设 工程竣工,房地产项目开发总流程,一、项目决策阶段,1.1 公司拟定项目 1.2 调查研究 1.3 方案选择与优化 1.4 财务评价和经济评价 1.5 编制可行性研究报告,二、获取土地使用权的途径,5、通过司法裁决取得 6、联合开发 7、出让方式取得,1、征地 2、行政划拨 3、转让方式取得4、收购重组,二、获取土地使用权的途径,2.1 征地,1、用地预审报告书选 2、选址、用地规划许可证 3、林业证 4、环境影响评 5、立项,2.2 行政划拨,1、直接由政府批准 2、市国土局负责办理10亩以上（含10亩）的城 镇建设用地的划拨手续 3、国土分局负责办理10亩以下的城镇建设用地的 划拨手续,二、获取土地使用权的途径,2.3 转让方式取得 交易所办理买卖过户登记手续,2.4 收购重组 收购公司资产获得土地,2.5 通过司法裁决取得 通过解决银行债务、法院司法裁决解封 获取土地,2.6 联合开发,二、获取土地使用权的途径,2.7 出让方式取得,出让方式有三种：协议、招标、拍卖,协议：土地使用权的有意受让人直接向国有土地 的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有 土地的代表与有意受让人进行一对一的谈 判和切磋、协商出让土地使用权的有关事 宜的这样一种出让方式,二、获取土地使用权的途径,2.7 土地出让方式,招标：指在指定期限内，由符合条件的单位或者个人以书面 投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据定 的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人） 的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明 确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效 力及招标人在招标期限内应负的责任等,拍卖：拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它 指由土地所有者代表在指定的时间、地点， 组织符合条件的土地使用权有意受让人到场 就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“ 价高者得”的原则确定土地使用权受让人的 一种出让方式,2.7 土地出让方式, 凡属于营利性的商品房开发、旅游、商 业、娱乐等用途的，必须通过市土地交 易中心挂牌出让国有土地使用权，并取 得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同,2.7 土地出让方式,二、获取土地使用权的途径,土地的使用用途：工业、住宅、商住、 商业、绿地、公共服务设施用地（其中 包括市场、文化娱乐、图书、体育、医 疗、行政办公等）,城市建设利用总体规划图,局部土地利用总体规划图,土地使用规划图,三、征地拆迁,1、房屋拆迁许可证 2、林业砍伐证 3、土矿开采证,四、项目规划设计,1、三线图，设计要点 2、用地规划许可证 3、勘察 4、方案审查意见 5、方案送审图纸 6、策划销售准备工作开展,五、建设项目报建登记,1、办理工程规划许可证 2、报建批复书 3、施工图纸 4、市政综合管线报建 5、项目开发建设备案登记表 6、施工图审查合格书 7、项目前期费用说明,7、工程投标 8、施工合同、监理合同、白蚁防治合同 9、施工许可证： 安全监督登记表 质量监督申请表 工资保障金 工程款支付保函 施工方履约保函 散装水泥专项资金 新型墙体基金,五、建设项目报建登记,10、防空地下室建设核准单 11、公安局地址证明 12、地名办项目名 13、立项 14、消防审核意见书,五、建设项目报建登记,六、工程建设阶段,”七通一平“ “七通”：给水、排水、通电、通路、通讯 通暖气、通天燃气或煤气 “一平”：平整土地,2.施工图纸及施工资料准备 3.临时用地或临时占道手续办理 4.施工许可批文及办理开工手续 5.放线技术报告、工程验线批复 6.试桩、打桩、排放污染物临时许可证,六、工程建设阶段,7.组织图纸会审、设计交底 8.编制工程进度计划 9.设计、施工、监理单位的协调,六、工程建设阶段,七、工程竣工阶段,1、测绘公司提供预售面积 2、物业公司接管 签定物业管理合同 3、办理预售证,申请预售报告（必须确定竣工交付使用的时间和写明目前工程进度） *工程进度要求：7层以下（含7层）要全部封顶； 7层以上要完成三分之二的结构工程,网上登记备案,签定买卖合同,七、工程竣工阶段,七、工程竣工阶段