苏州穹窿山地块区位价值占位导出的市场定位报告31p.ppt

苏州穹窿山地块区位价值占位 导出的市场定位报告,苏州同策市场部 2010/11/09,谨呈：上海中锐佳成投资有限公司,从区域价值中寻找建筑类型的差异化定位，深度植入项目所处区域的历史文化渊源，通过创新的产品设计，致力于打造富有精神内涵与竞争性的别墅产品,区域价值：本区域属于规划中的太湖旅游度假区重要组成部分，规划将被打造成以房地产、旅游休闲为主导产业的区域,太湖旅游度假区 全国12个国家级旅游度假区之一，生态环境良好、文化底蕴深厚、旅游资源丰富。 整个区域规划前景广阔 “以苏州太湖国家旅游度假区为龙头，加快形成环太湖旅游经济产业带”的发展战略。 区域定位以旅游休闲为主 太湖版块创建了以旅游、休闲、文化为主的文化环境，政府大力打造了太湖湿地公园，营造了非常良好的外部环境，未来整个苏州的高架公路体系将延伸至太湖版块，太湖板块将成为真正意义上的湖滨居所。,区域房地产：投资型、度假型物业受旅游产业带动，未来潜力巨大及客户资源充足。,两湖板块：依托全国最大的城市内湖泊资源和国际化的生活模式引领金鸡湖自住富豪新时代； 古城区：由于土地资源的稀缺、独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城不可复制的豪宅聚集区； 太湖板块：依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区；每年到苏州太湖旅游度假区旅游的人数达到260万，且绝大多数客户是苏州、上海及周边城市客户。,项目价值：大太湖版块，山景资源强势、文化底蕴深厚的别墅社区,项目自然资源,项目历史文化,1、苏州穹窿山景区： 苏州第一名山，素有“吴中之巅”之称， 是集政治、军事、宗教、文化于一体。 2、七十二峰： 穹窿山南坡，眺望太湖风光，却是湖光浩瀚，渔帆点点，72峰景色美不胜收 。 3、东吴国家森林公园： 30多种乔木及20多种灌木、草本组成的常绿落叶阔叶混交林，为北亚热带地带性植物被类型的典范。,1、经学术界考证，穹窿山为当年孙武子的隐居地，孙武在此完成了其传世之作孙子兵法。 2、清帝乾隆六次临山，留下无数鲜为人知的轶事； 3、西汉大臣朱买臣，曾在此砍柴、读书； 4、抗金名将韩世忠与部下相聚于穹窿山赏月； 5、第五届孙子兵法研究会曾在这里举行；,位处大太湖版块内 国家4a风景区脚下 深厚的文化历史感,关键词,具备山景资源与文化优势的远郊别墅项目,项目价值界定,本案具备打造 中高端别墅的基本条件,同版块,同区域,版块客户特征：别墅个案的主要客户为地缘性客户，购买力强，多次置业，但以自住为主要购房需求，对于产权年限并不十分看重，讲究产品细节，追求户型的舒适性与居住的享受性； 区域客户特征：投资比重较大，环太湖版块的区域价值已然体现，环太湖周边项目主打水居生活与稀缺概念，借环太湖大规划利好，本案实现客户细分，主打山景别墅，吸引区域内对于山景偏好的投资客层；,资源等级论：不同的等级资源所针对的客户层次存在较大的差异，太湖为国家级资源，拥有国家级的规划，但是相对于客户，更多的是长三角区域客户特别是苏锡常、上海等地的客户所共享；穹窿山为城市级资源，观光的客户更多为本地的区域客户； 个案客户特征：占有国家级资源太湖的个案，投资的成重占较大的比例，占有市级或区域内资源的个案，改善型自住需求成置业购买的首要目的。,版块内自住需求旺盛 区域内投资客户盛行 所占资源为城市资源,关键词,具备投资与自住双重属性的远郊别墅项目,项目客户界定,本案具备中高端别墅的 客户资源,本案建筑类型,本案具备中高端别墅的客户资源,本案具备打造中高端别墅的基本条件,市场定位：,这需要根据发展商对于该项目的品牌、资金等战略目标而定,高端（独幢）？ 中端（联排）？,建筑类型的差异化定位,地下室 全部赠送,温泉 庭院,露台,温泉1858户型研究,温泉 庭院,地下室 全部赠送,露台,户型亮点： 、地下室全部赠送 、双车库设计 、客厅挑高设计 、多重空间赠送,山合院户型研究,空中 庭院,露台,庭院,露台,户型亮点： 双车库设计 空中庭院设计 多重空间赠送,庭院 上空,庭院 上空,岚山别墅户型研究,空中 庭院,露台,露台,地下室 送一半面积 约56平方,户型亮点： 地下室赠送一半面积 双车位设计 空中庭院设计 多重空间赠送,地上 双车位,户型亮点： 1、地下室挑高3.3米 2、生态双车库设计 3、客厅挑高设计 4、预留电梯井道 5、多重空间赠送,东山会户型研究,户型建议：从个案的户型来看，挑高客厅、双车库/位设计、多重空间赠送已然成为区域别墅标准设计，本案在户型的设计上除具备以上条件之外，依据自身的定位，应附以更多的附加值，如地下室的全部赠送，科技的应用，预留电梯井道等,区域文化价值的深度挖掘：,苏州穹窿山作为国家4a级旅游景区，是汇集兵法文化、宗教文化、皇家文化、休闲文化、生态文化、名人摩崖石刻文化于一身的天下第一智慧山。 穹窿山之所以被称为“天下第一智慧山”，是因为它是乾隆六次祈福地和“孙子兵法”的诞生地，它的智慧在古代是史无前例的。,孙子兵法是一部举世无双的兵学圣典，更是世界级别的智慧宝库，影响了世界两千五百年的智慧与谋略，曾使中国人智慧与谋略达到顶峰。该书已译成英、日、俄等二十多种语言文字，在全世界几十个国家已有三百多个版本，印刷数量仅次于圣经，被誉为“兵经誉中外，武圣耀古今”。,区域文化价值的深度挖掘：,关键词：孙子兵法、孙武、乾隆皇帝、六下江南必登穹窿、智慧山,区域文化价值的深度挖掘：,以孙子文化为核心的穹窿山皇家文化,核心价值提炼,本案与核心价值的嫁接：,文化嫁接：通过对典型元素、文化符号 、实物装饰等实现文化内涵的植入，以会所为主要文化嫁接的载体，而从实现本案的核心文化,会所入口，设立金漆中式屏风，以乾隆的手写手书稿为摹本结合中国皇家吉祥龙凤浮雕为装饰，建立皇家文脉气息，体现整个项目的高端气势 会所装饰，建筑装饰以木结构或仿木结构，配以古色古色的灯笼灯饰，古代窗格，圆形中式柱子、实木桌椅等细节体现浓郁的中式文化气息,本案与核心价值的嫁接：,会所立面，建议采用古代皇城惯用的深红，大门应用朱漆大门并应门环，增加皇家气势。 会所内设置文字展馆区，穹窿山有着丰富的的石刻题字，可对乾隆御道、望湖园、宁邦寺、孙武苑等景区、景点的石刻题字，李根源、岑春煊、李烈钧等人的题字进行整理，请专人加以描摩、加工，建立项目深厚的历史基蕴。,本案与核心价值的嫁接：,会所内细节 壁画：将孙子兵法的三十六计以竹制品或其它形式感较强的材质做一整套系列，做为会所的壁画。 图腾：以龙凤呈祥的相应图腾装修，打造浓厚的皇家气度,本案与核心价值的嫁接：,附加值设计： 亲水平台等采用防水木等材质，强调与周边环境的交融 采光庭院通过陶瓷壁灯、喷水池等增加风情,自然景观：利用山体的利用，通过浅水系的叠水设计，把山的概念往社区内部引导，同时在关键节点设计具有传统文化味道的亭子等景观小品,局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达高端别墅景观的私有与珍贵,- 社区入口的私家路处理，模仿杭州月湖山庄，自然传达大隐隐于市的形象气质。,- 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境,- 干道、小面积绿地、小面积水系的复合处理，营造出与世隔绝的环境,细节借鉴,细节借鉴,河道节点的私家水岸处理,入户路的道路线行处理,私家水岸小品,公共空间的处理,水岸庭院的展示,区位交通图,苏州东山会,项目基本情况,效果图,借鉴理由：同处于风景区；类似体量；,鸟瞰图,项目亮点,项目位于风景区内，古韵清扬的现代江南建筑风格 项目划分为中心组团与外围组团，通过半开放式建筑院落的合围，让各组团形成相对独立的中央景观，每户由墙体和绿篱结合划分独立庭院 共55套房源，均为独幢，面积370-620平方之间，为2层建筑 每栋别墅预留专用电梯井道 科技应用：low-e玻璃的全位采用，隔音、保温。地源热泵系统，环保无污染、性能可靠、温度恒定,项目实景