兆翔置业厦门市使用权房市调报告 47p.ppt

兆翔置业-使用权房市调报告（营销部2012年12月）,我司有较多使用权房，作为一线员工，你对使用权房了解多少？,一、谓使用权房？,使用权房的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。但是现存市场上很多是使用权人违背土地使用初衷而私下进行“出借”使用权的，有点类似于长期租赁。,二、产权与使用权的根本区别？,产权与使用权的根本区别在于：拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权，产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋；而使用权仅仅是所有权的权能之一，不是完整的所有权，使用人只能依法占有、使用房屋而无权处分房屋。购买使用权房屋的买受人只能依法占有居住房屋，房屋的最终处分权在房屋的产权单位。,三、使用权房优劣势,优势一不受宏观调控影响 优势二交易方便手续简单 优势三单价较低总价不高 优势四投资出租风险不大,使用权房优劣势,劣势一不可以贷款，付款压力较大 劣势二不可以抵押，资金不灵活 劣势三不可以在房管局登记备案个人信息 劣势四只能更名或者公证方可过户，交易较无保障 劣势五受开发商资质影响较大，小开发商较无保障 劣势六只能享受部分拆迁补偿利益,案例思考：开发商资质？,近日，厦门市公安局破获了一起特大经济犯罪案，涉案金额上亿。为此，厦门市公安局召开了新闻发布会，通报了“联盟一号”楼盘诈骗案的侦破情况，目前，郭某、王某等5名主要犯罪人员已抓捕归案。据悉，此案涉及金额上亿元，部分赃款已追回。 同一地段房价16000元/平方米，“联盟一号”只售6000元/平方米，价格极具诱惑力的小产权房，吸引了众多买家。然而，原本打算买房的300多名群众一夜梦碎，他们没想到，自己竟然卷进一场涉案近1亿元的惊天大骗局中 自2011年以来，郭某、赵某等人编造厦门城市联盟房地产开发有限公司竞拍取得东浦路122号西侧地块50年使用权，打着出楼盘售的名义，诱骗购房者签订房屋使用权转让合同，并以每平方米6000多元的价格购买“联盟一号”的小产权房，从中骗取购房者50%至80%的购房款或定金，甚至还出现部分房产一房两卖和一房多卖的情况。 据了解，当时郭某英等人通过与部队公开竞标的方式，以每年498万元的租金竞标成功。有股东算了一笔账：“即便是用于出租，每年也可获利五六千万元。”,四、厦门有多少使用权房？,1海怡半岛 2015年交房，8.61万，观音山cbd营运中心 2都市新巢二期 2013年底交房，8.76万，侨福城后 3雪梨星光 20072008交房，累计11万，湖里大唐世家旁 4源泉海景公寓 2011年底，1.8万，前埔城市大学旁 5天成花园 2011年交房，1.5万，乌石浦 6森景华庭 2011年交房，1.8万，东浦路,1、海怡半岛,位置 环岛路七匹狼大厦对面 开发商 福建远嘉投资开发有限公司 物管及费用 1.7元/平方.月+0.3元/平方.月 简介：简介：项目位于环岛路边上沿海第一排，处于观音山cbd营运中心，规划中的两岸金融中心。占据了绝佳的景观和配套优势。,1、海怡半岛,1、海怡半岛,综合优劣分析 优势： 1、户型设计优势。麻雀虽小，五脏俱全。 2、地段优势。占据了无敌的海景资源，和完善的商务配套。 3、规划优势。围合式封闭社区，人车分流，公摊小。 4、带2000元/平方的精装修标准，业主免去二次装修的麻烦，可以拎包入住。 劣势： 1、部队小产权房，无法办按揭，客户购买压力较大。 2、项目工程进度较慢，目前处于挖基础阶段。 3、销售审批没有走正常的商品房审批程序，客户比较不放心，觉得没保障。 4、楼层公共过道都很小，住起来舒适度不高。 5、项目容积率太高。,1、海怡半岛,1、海怡半岛,1、海怡半岛,1、海怡半岛,1、海怡半岛,2、都市新巢二期,位置：洪莲中路 开发商：厦门洪文社区居民委员会 物管及费用：暂未定 简介：项目位于瑞景商圈，距加州商业广场只有500米，生活非常便利，闹中取静。且本身配有一个五星级酒店及配套商业街、会所。,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,2、都市新巢二期,3、雪梨星光,位置：兴隆路与新丰路交汇处 开发商：厦门坤城房地产开发有限公司 物管及费用：1.1元/平米 简介：8分钟轻松抵达sm城市商业广场 开放式的空间布局，更多户型组合更多机会选择 大型绿色园林中庭，让生活更贴近自然 abb、厦华、松下、火炬园高薪白领数量有增无减 共享大唐配套宜住、宜居。,3、雪梨星光,优：成熟社区，生活配套齐全，交通便利，周边的大企业较多（如abb、dell、松下、厦华、联想移动等），宜住宜租。 劣：容积率偏高，户型配比紧凑，比较杂乱拥挤；无产权，小孩读书无保障。,3、雪梨星光,以上为2008年的价格，现在二手市场上大约价格为9000元/平带简装,3、雪梨星光,3、雪梨星光,4、源泉海景公寓,位置：思明区前埔南路磨鑫山度假山庄旁 开发商：风行地产 物管及费用 1.3元 简介：“抗通胀、不限购、名校学区房、投资自住两相宜，24万起作中央山海资产的主人。”项目旱地绿化，连接后山磨鑫山山顶公园，山海景观，傍山而立；海风习习，天然氧吧。出入闹中取静，专属通道；小区独立隐蔽，安全看护；后方缓坡绿化带，将公园融入小区；与厦航源泉山庄、机长别墅为邻，配套齐全高端，厦航2000多名飞行员及家属承租。旁边厦航宿舍一平方要2万左右，也是无产权项目。,4、源泉海景公寓,4、源泉海景公寓,4、源泉海景公寓,5天成花园,位置：厦门市乌石浦二里1号至7号 开发商：厦门扬成事业有限公司 物管及费用：2.1元/平米 简介：部队用地70年使用权房。小面积公寓式住宅。由于地处黄金地段，交通便捷，定位于适合投资与自住的小面积户型。主要户型一房型居多，也有二房、三房户型。09年开盘11年交房，户型多样，地段佳，位于sm大商圈之内，与sm城市广场仅一路之隔，与吕厝天虹临近，商场云集，配套成熟。江头公园、江头蔬菜市场等生活配套齐全，满足各项生活需求。出行交通十分便捷。9000-10000元/平，毛坯或简装。,5天成花园,单身公寓 26 1房1厅 46 2房1厅 74 3房1厅 86 面积组合灵活，视野开阔、采光充足，可以充分享受到自然景观，多种户型，小面积一房型户型居多，适合自住与投资，两房与三房的面积也介于传统面积之间，适宜投资。,5天成花园,5天成花园,6森景华庭,位置：思明区东浦路58号 开发商：浙江八达 物管及费用：1.1元/ 简介：项目位于东浦路，浦南片区，地处寸土寸金的厦门城市核心：火车站商圈、富山商圈，拥有优质的各项配套资源，拥有良好的自然资源、生态资源和景观资源。项目占地2000多，共2栋33层建筑，为岛内罕有的精致中小户型，41 126 单身公寓 / 一房 / 二房 / 三房；市中心山景名宅，一户一森林。,6森景华庭,6森景华庭,6森景华庭,五、厦门使用权房综述,五、厦门使用权房综述,1、价格比较：集中在9000-10000这个价位，主要受地段影响，典型的有岛内东部cbd中心占据一流配套及景观的海怡半岛。,五、厦门使用权房综述,2物管比较 物业服务较为不规范，较专业开发商的产权楼盘而言，没有专业的物管公司，物管费用集中在1.1-1.7元/平。,五、厦门使用权房综述,3户型面积 单身公寓面积25-35之间 一房一厅型面积45-60之间 二房型面积60-90之间 三房型面积100-120之间 叠加别墅面积500-700之间