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碧云国际社区案例分享 投资及运营管理部 营销组 2012-11-06,社区概况,碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区。 由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司共同规划与开发建设。以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅、碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建面达20余万平方米；同时建成新金桥大厦、华美达酒店等一系列配套项目。 从最早作为金桥出口加工区的居住配套区，再到国际人流由浦西到浦东迁徙的栖身之所，碧云国际社区现在已成为精神和文化的符号。,区位：内中环间及杨浦大桥 产业：金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区 交通：浦东机场、内环线、杨浦大桥,土地属性,碧云国际社区位于浦东新区金桥出口加工区的西侧，周边众多产业区辐射，交通便利，区位优势明显,发展阶段,配套 开发,配套建设及环境营造,建成写字楼和国际学校 项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段 首次出现了外销的独栋别墅和内销的公寓，定位高端,建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街 公交车站等均按国际标准，公共交通系统建设完备,高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、叠拼等产品形式； 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 外籍人士大量入住，国际化社区形成规模,浦东民航大厦、体育休闲中心,中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院,OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场,18万平米绿地,酒吧街、coffee吧、商业街,天主教堂、华山医院,住宅 开发,1999,2002,启动期,上升期,成熟期,金桥酒店公寓,碧云108 碧云东方公寓,晓园,云间绿大地 维诗凯亚,银泰花园,碧云花园,爱建园 中天碧云 罗山花苑,碧云中惠,新金桥酒店公寓,碧云东壹栋,政策及产业,90年规划陆家嘴，张江、金桥、外高桥四大国家级开发区 浦东机场扩建，主要基础设施开始建设 普通外籍公司进驻,99年重点开发金桥和张江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形 跨国公司开始规模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展,陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位 跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业,人口,大型跨国公司外派中高管,出差的外派工作人员,碧云别墅,百富丽山庄,世贸湖滨花园 浦东花园别墅,2005,普通外籍高层管理者,别墅,公寓,配套,酒店式公寓,中国籍白领,普通外籍高层管理者,500强企业外派中高管,中国籍白领,普通外籍高层管理者,大型跨国公司外派中高管,开始大量出现城市化居住物业,开发历程,1990,碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。,社区规划,社区由城市道路划分为18个地块，规划西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。 真正意义上的“碧云”国际社区，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路，即图中的5、6、7、8、11、12红色区域。,社区规划,碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。,项目组成,新金桥大厦 浦东民航大厦 银东大厦,产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作； 产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一； 注重景观及交通规划，打造高品质宜居社区。,项目组成,项目组成,碧云国际社区的主要住宅项目参数如下：,重点项目概览,碧云花园I期,碧云花园I期为美国学院派建筑风格。占地面积6.1万方，总建面约11.9万方。 采用围合式组团设计，中央为会所和公共绿地，三个角形成独立而又互有联系的三个组团，公寓总计356套，面积段覆盖217466平方米。小区会所内设有室内游泳馆、休闲咖啡吧、儿童游戏房、健身中心、桑拿房、多功能厅等。 在建筑外型设计方面，采用了中世纪西方建筑风格的大竖窗、柱体结构和凸字型屋顶等，整体建筑风格简洁、典雅、稳重。在建筑结构方面，保留了独院式住宅相对应该具备的庭院绿化与大空间形成的多功能房间分割形态。 在环境设计方面，结合了西方与中国园林的元素，大面积的宽阔自然绿地，与中国园林的人造景观如亭阁、长廊、假山等巧妙组合。在水系处理上多处运用意大利技术，形成人工瀑布，喷泉等，贯穿于小区南北，呈现开阔的灵动形水景。,碧云花园始建于2001年，坐落于碧云国际社区城市主干道碧云路上。共建有490多套高级公寓，总建面近15万平方米。由法国著名FRI设计公司进行概念与规划设计，整个建筑群以中世纪欧美风格为主，融入百年上海建筑的历史文化底蕴，与周边园林绿化和自然景观融为一体。,碧云花园II期为全欧式建筑风格住宅组团，占地面积2万余平方米，其中A组团为法式建筑风格，B组团为德式建筑风格，A、B组团公寓总计137套。 在规划布局上，采用组团围合式设计方案，整个小区由多栋独立的多层建筑围而合成，呈矩形、北高南低状，北可俯瞰碧云体育休闲中心和足球绿茵场；西可融入云山路绿化带中；南可共享其它组团的葱葱绿意；东可俯瞰德威学校橄榄球场及毗邻的碧云别墅。 在环境设计上，以分散与集中有机结合为布置方式，且以大型公共绿地衬托建筑，达到总体环境的美感。沿街的住宅建筑，布置20余米宽的绿化带，将绿化景观延伸至城市街道。小区集中绿地布置了雕塑、木廊等建筑小品。 在建筑选材上，公寓屋面及外墙均采用保温隔热材料处理，外窗选用密封性能良好的铝合金窗框，建筑外立面材料为法国全进口石材。三面玻璃的全透明观光电梯，加上法式味浓重的老虎窗，在呈现国际居住装饰风尚的基础上，充分演绎出风情十足的欧式生活画面。,重点项目概览,碧云花园II期,重点项目概览,碧云别墅,碧云别墅是上海引入水景住宅概念的第一个高档别墅楼盘，也是碧云国际社区的标志性建筑之一。自1997年底开始规划建设以来，整个别墅群占地面积约25万平方米，目前已建成了一至三期102栋，四期29栋，五期39栋别墅建筑，其建筑以北美、欧式风格为主。 碧云别墅采用了澳大利亚设计师的规划方案，强调“人与自然和谐”，具有低密度、高品位的特征。整个别墅群绿化率高达70%，别墅间的水体以湖面、溪流、瀑布等构成，每栋别墅单元住户均享有绿地和水景。,重点项目概览,碧云别墅,碧云别墅I-III期由102栋北美风格的独立花园别墅组成，为美加木结构式住宅，占地面积18.5万方，容积率仅为0.17，绿化率高达70% 。其最主要特色是规划了蜿蜒曲折的河道，围合成7个小岛，保证每一单元的住宅都享有绿地和水域。建筑采用轻型组合式木结构，所用隔音隔热、防风抗震等结构材料及设备均由美国、加拿大进口。小区内欧陆风格的会所内设有咖啡厅、酒吧、健身房、壁球场、游泳池等。 碧云别墅IV-V期的规划设计则以万国里弄花园洋房概念和浓郁的欧式风格为设计思路，紧邻碧云别墅IIII期南侧，共68栋，成为碧云别墅品牌的又一个延续。对于每户住宅而言，既有独立的私家花园空间，又有所有住户进出的弄道公共空间。同时整个里弄又是被围合起来的，仿佛是一座城中之城。IV-V期融合了现代与古典建筑美学之精华，外观以白墙、红瓦巧夺天工于绿茵之上，彰显其建筑的绚烂夺目与大气。,适合外国人居住和生活的国际化社区； 运动和活力是社区生活的主旋律 ； 多元化交融，充满活力。,区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥； 位于浦东机场连接市中心的必经之地； 金桥加工区及世纪公园2公里辐射范围； 陆家嘴10公里范围辐射。,发展定位,发展背景,依托金桥加工区及陆家嘴商圈、张江高科技园区，服务外企，定位高端。,发展基础,产业支撑,金桥出口加工区,上海最大的综合工业园，集合出口加工、贸易、商业服务与居住于一体； 形成以轿车及零部件、微电子、现代通 信、家电、机械及自动化设备和生物医药等为主的6个高科技产业群。,陆家嘴金融贸易区,唯一以金融贸易区命名的国家级开发区； 建设成为面向国际的现代化金融贸易区； 国际金融中心的重要载体 ； 上海最繁华的中央商务区。,国家级高新技术园区，浦东新区重点开发区域； 形成集成电路、生物医药、软件及文化创意和新能源、新材料等战略性新兴产业集群； 截止2010年，从业人数约17万，博士4183，硕士2.7万，占20%,张江高科技园区,发展基础,产业支撑,多元化交融，以完善配套及高品质环境吸引更多外籍人士入住。,发展基础,客群导入,西门子、通用汽车、贝尔、惠普、沃尔沃、柯达、联合汽车、日立电器、可口可乐、夏普电器、东芝电脑,金桥出口加工区,美国陶氏、德国汉高、罗门哈斯、通用电气、帝斯曼、霍尼韦尔、杜邦、罗氏制药、阿莫仙制药、葛兰素史克、SAP,张江高科,陆家嘴商贸区,多家国资银行建有独立办公楼，包括工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行等；多家外资银行设立中国总部，包括汇丰银行、花旗银行、渣打银行，东亚银行等,各大产业园区典型入驻企业：,发展基础,国际化配套,基础配套：逐步完善的国际化配套是碧云社区发展的基础，包括符合国际人群需求的教育、娱乐、购物、休闲等,配套体系,国际教育体系,中欧国际工商学院,德威英国国际学校,上海协和国际学校,医疗康乐配套,配套体系,生活娱乐配套,商家导视牌,酒吧,配套体系,运动休闲配套,迎合欧美人士喜好，设置多种运动休闲设施，包括：美格菲体育中心、足球场、橄榄球场,配套体系,大面积生态绿化,18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带； 上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证 上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域,名副其实的 GREEN CITY,配套体系,案例小结,产业基础奠定、国际氛围营造、配套设施完善、品质形象提升等多