南京市10月房地产市场研究报告.doc

南京置业顾问有限公司南京市10月房地产市场研究报告2009年11月目 录第一章 宏观经济情况及南京事件 .4第二章 房地产一级市场状况.5一、10月南京土地供应情况5二、10月南京土地成交情况5第三章 房地产二级市场状况 .10一、房地产二级市场综述 .10二、城中板块12三、城东板块13四、仙林板块 14五、城南板块 15六、城北板块.16七、河西板块 18八、江宁板块19九、江北板块 21十、下月开盘楼盘预告 .22第四章 本月媒体监控.30第一章 本月动态及南京重点事件 相关政策1、公积金贷款政策调整 凡在2009年10月9日17：00前录入住房公积金贷款信息系统的贷款申请，按原政策执行。自2009年10月10日起，个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。与此同时，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万降至15万。 2、二次房改探讨尽管“二次房改”没有得到肯定,但住建部也公开了自己的主张。 10月20日,住建部副部长齐骥首次提出:今后房地产市场应该继续完善,从政府保障和市场提供的两极提供模式,转变为政府保障、政府支持和市场提供的三极住房提供模式。 第二章 房地产一级市场状况一、10月南京土地供应情况 本月南京市区无新地块挂牌出让。置业小结：虽然上月不断爆出地王现象，但本月南京市国土局未公开出让1幅地块，可见政府对地块的出让也持谨慎态度。二、10月南京土地成交情况 土地编号地块位置 实际出让面积(m2)板块用地性质容积率绿地率挂牌起始价（万）加价幅度 （万）成交单位成交价格（万元）挂牌时间成交时间NO.2009G47江宁开发区双龙大道以西,东至双龙大道；西至殷巷西街；北至现状；南至吉印大道。43867.3江宁二类居住用地,住宅70年,商业40年1.735%14800100或其整数倍中粮地产（集团）股份有限公司 2350009.9.209.10.13NO.2009G48江宁区横溪街道甘村长库,东至现状；西至现状；北至现状；南至汤铜公路。113135.8其中A地块：94072.3B地块：13573.1C地块：5490.4江宁A：二类居住用地；B：商业混合用地、酒店式公寓；C：服务业用地、旅馆业用地,住宅70年酒店式公寓65年商业40年A0.71B0.45C0.4540%10000100或其整数倍南京金源房地产开发有限公司 1500009.9.209.10.13NO.2009G49六合区葛塘葛关路以南、南京化学工业（集团）公司以北,东至葛关路；西至南京化学工业（集团）公司；北至葛关路；南至南京化学工业（集团）公司。9013.7江北二类居住用地，住宅70年，商业40年3.530%237530或其整数倍南通东鼎置业集团有限公司 600009.9.209.10.13NO.2009G50六合区葛塘新城，东至扬村一路；西至宁六公路；北至现状；南至葛关路。17240.6江北商务办公用地 ，40年 3.530%515050或其整数倍南京福地房地产开发有限公司 880009.9.209.10.13NO.2009G51建邺区苍山路以西，月安街以北 东至苍山路；西至现状；北至上新河；南至月安街。 41295.5建邺二类居住用地，住宅70年，商业40年2.3 35%42000500或其整数倍南京金基通产置业有限公司 7800009.9.809.10.20NO.2009G52栖霞区马群大庄6号 东至土城头路；西至现状；北至仙林大道；南至现状。 214443.7栖霞二类居住用地 住宅70年，商业40年 1.2 35%95000500或其整数倍保利房地产（集团）股份有限公司 17900009.9.809.10.20NO.2009G53雨花台区板桥街道板桥新城 东至规划道路；西至规划道路；北至湖景路；南至八号路。 129201.7雨花二类居住用地、商业金融业 住宅70年商业40年 235%42000500或其整数倍南京朗诗置业股份有限公司 4200009.9.809.10.20NO.2009G54浦口区花卉大道01地块 东至花卉大道；西至海院路；北至沿山大道；南至规划道路。 191429.9浦口二类居住用地 住宅70年商业40年 1 40%26000100或其整数倍南京市东方置地房地产实业有限公司 8100009.9.809.10.20NO.2009G55浦口区花卉大道02地块 东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路。 283305.6浦口二类居住用地 住宅70年商业40年 1.735%46000100或其整数倍江苏融侨置业有限公司 13700009.9.809.10.20NO.2009G56浦口区江浦街道团结村 东至江淼路；西至团结路；北至文德西路；南至巩固北路。 41526.2浦口商业金融业用地、二类居住用地 住宅70年商业40年 3 20%600050或其整数倍南京金盛田房地产开发有限公司 2820009.9.809.10.20NO.2009G57浦口区江浦街道迎宾大道南侧 东至现状；西至迎江路；北至迎宾大道；南至光明路。 71246.1浦口商业混合用地 40年 4.5 20%10000100或其整数倍南京市东方国际茶都实业有限公司3950009.9.809.10.20NO.2009G58浦口区江浦街道迎宾大道以北 东至规划路；西至迎江路；北至镇南河路；南至迎宾大道。 73157.5浦口商业混合用地 40年5 20%12000100或其整数倍南京市东方置业房地产实业有限公司 4370009.9.809.10.20NO.2009G59浦口区泰山街道浦珠路以南 东至迎江路；西至规划支路；北至浦珠北路；南至现状。 23847.5（含公共绿地地下3500） 浦口商业用地公共绿地地下部分：停车库 40年 2.8 470050或其整数倍南京市浦口特易购地产有限公司 2650009.9.809.10.20NO.2009G60浦口区江浦街道海都东路以南 东至现状；西至海都路；北至海都东路；南至现状。28288.2浦口二类居住用地 住宅70年，商业40年 1.8 30%600050或其整数倍南京金盛田房地产开发有限公司 2150009.9.809.10.20置业小结：本月成交地块以江宁、江北为主，江北的地块价格不断攀升，可见开发商对江北新城未来发展前景充满信心。第三章 房地产二级市场状况一、 综述10月南京楼市销售排行榜前10如下（截止10.30日18：00）：10月份南京各板块成交情况： 本月南京市共计成交住宅7705套，比上月6432套增加1273套，成交量有所上升，成交主体还是以江宁和浦口占大多数，建邺区紧随其后。10月按成交面积统计： 本月80-100的户型占多数，为31%，80以下占25，本月成交以中小户型为市场主导。8月按成交单价分析：本月单价10000元/以上成交的占31，成交价格在上涨。二、 各版块成交情况一览（一）、城中板块1. 市场运行情况： 热销楼盘持续发力，城中版块卖得较好本月城中成交有所下滑，数据显示，10月份城中板块共成交858套。l 城中板块2009年10月在售典型楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售均价（约）长江路9号街区玄武城中板块普通住宅30000元/m2凯润金城玄武城中板块普通住宅27000元/m2金轮国际广场鼓楼城中板块酒店式套房办公楼：17000-18000元/m2，酒店式公寓200002 元/m2 金鼎湾国际白下城中板块住宅28000元/m2金陵尚府白下城中板块住宅1500016000元/m2观城白下城中板块住宅19500/m2（二）、城东板块1. 市场运行情况： 城东板块出现热销 数据显示，10月城东板块共成交405余套。2. 城东板块10月在售典型楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售均价（约）钟山国际高尔夫玄武城东板块别墅3000-4000万/套钟山美庐栖霞城东板块联排、双拼别墅独栋1500-5000万/套，双拼600-800万/套新世界花园玄武城东板块普通住宅均价21000元/m2钟山晶典栖霞城东板块住宅7000元/平米（一期售完）二期价格未定。翠屏紫气钟山玄武城东板块公寓、花园洋房、别墅公寓8000元/，洋房8200元/m2中冶钟鼎山庄玄武城东板块公寓、别墅、商铺公寓14500-20000元/m2君临紫金玄武城东板块双拼、独栋600万起售，单价约20000万/德基紫金南苑玄武城东板块住宅10600元/m2无庶玄武城东板块住宅19000元/m2 紫庐玄武城东板块花园洋房17608元/m2紫金上林苑玄武城东板块住宅、别墅花园洋房11200元/m2，叠加13400元/m2（三）、仙林版块、1. 市场销售情况：仙林本月实际成交大涨2. 数据显示，10月仙林板块共成交458套，比9月有小幅提高。物业名称隶属区域市场细分物业属性销售均价（约）东方天郡花园栖霞仙林板块普通住宅9000元/m2栖园栖霞仙林板块联排14000-16000/m2依云溪谷栖霞仙林板块双拼、叠加别墅17000元/m2山水风华栖霞仙林板块联排别墅13000-14000元/m2东墅山庄栖霞仙林板块别墅9500元/m2（四）、城南板块1. 市场销售情况：数据显示，城南板块10月共成交665套。2. 城南板块10月在售典型楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售均价（约）雅居乐花园秦淮城南板块普通住宅15000-16000元/m2，目前大户型畅销一期售完先锋青年公寓雨花台区城南板块普通住宅10300-11000元/明门公寓雨花台区城南板块普通住宅15000元/m2金色城品花园雨花台区城南板块普通住宅9500元/m2（五）、城北板块1、市场销售情况：数据显示，10月份城北板块共成交545套。2、城北板块10月在售典型楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售均价（约）锋尚国际公寓下关城北板块别墅;普通住宅;25000-28000元/m2卢龙山庄下关城北板块普通住宅;只有顶楼跃层8500元/m2 万科红郡下关城北板块叠加别墅毛15000-16000元/m2精装20000元/m2阳光聚宝山庄玄武城北板块普通住宅;7200元/m2中电颐和家园栖霞城北板块普通住宅;多层13000元/m ，小高9500元/m2美达浅草明苑栖霞城北板块普通住宅;8200元/m2大地雅特花园栖霞城北板块普通住宅8700元/m2（六）、河西板块1. 市场运行情况：河西紧随两江版块，排第三。网上房地产数据显示，10月河西板块共成交869套，比上月小幅上升。2、河西10月在售典型楼盘物业名称隶属区域市场细分物业属性销售均价（约）宋都美域建邺河西板块普通住宅;一期售完，二期价格未定价）四季仁恒国际公寓建邺河西板块酒店式公寓;21600-26000/m2朗诗国际街区建邺河西板块住宅;20000/m2融侨中央花园建邺河西板块普通住宅;12000元/m2 星雨华府建邺河西板块普通住宅;14000元/m2金基汇锦建邺河西板块普通住宅;11000元/m2 中北品尚建邺河西板块普通住宅;12000元/m2（七）、 江宁板块1. 市场销售情况：数据显示，2009年10月江宁板块共成交1056套。2. 江宁10月在售典型楼盘物业名称隶属区域物业属性销售均价（约）托乐嘉街区江宁住宅6500元/m2东渡国际青年城江宁普通住宅6200元/m2东郊小镇江宁别墅、酒店式公寓、普通住宅6000元/m2龙湖文馨苑江宁普通住宅5250/m2元/m2世纪东山花园江宁普通住宅6000元/m2天泽苑江宁别墅、普通住宅6500元/m2左邻右里家园江宁普通住宅6950元/m2东方龙湖湾江宁普通住宅5700元/m2恒大绿洲江宁住宅毛坯4680元/m2 ，装修5680元/m2 加州城江宁花园洋房、独栋联排别墅12000元/m2爱秦湾江宁住宅6900元/m2国信秦淮绿洲江宁住宅、别墅12000元/m2嘉顺广场江宁住宅、商业6000元/m2协众雅居（百度空间）江宁住宅、商业、办公5200元/m2金陵天成江宁住宅、公寓、商业6500元/m2（八）、江北板块1. 市场销售情况 ：2009年10月江北板块共成交2849（浦口、六合）套，数量小幅上升。2. 江北10月在售典型楼盘 物业名称隶属区域物业属性销售均价（约）大华锦绣水城江北住宅5500元/m2天润城江北住宅5200元/m2明发滨江江北住宅7500元/m2江岸水城江北住宅4800-4900元/m2威尼斯水城江北住宅4900-6000/m2三、11月预计上市新盘临近岁末，开发商也放慢了推盘脚步，详情如下：【城中板块】名称地址开发商新推情况销售热线金基月亮湾白下区光华门光华东街8号南京金基房地产开发（集团）有限公司预计11月上旬将会推出首批房源，目前样板区已经公开。85528688都市羲和玄武区薛家巷8号南京长发都市房地产开发有限公司预计11月底将会开盘，推出185套住宅。84436008、84436908【河西板块】名称地址开发商新推情况销售热线星雨华府建邺区集庆门大街219号江苏地华房地产开发有限公司11月初即将推出三期A区13栋和14栋共计216套房源，平层户型面积95-145平方米，三房两厅两卫和两房两厅一卫，均价15000元/平米。66676666、66676667南京万达广场水西门大街南侧，云锦路西侧南京万达房地产开发有限公司11月28日推出70-170平米的公寓。优惠价格未定。84235588、86805577时代天地广场江东北路与清凉门大街交汇处南京正旺置业有限公司11月中下旬开盘，推出220套40-60平米的小户型，均价14000元/平米，开盘当天有优惠。具体优惠措施待定。86379008、86379009中北品尚金沙江东街以北，恒山路与黄山路之间南京中北房地产开发有限公司11月中下旬推出120套房源，主力户型从70平米一室两厅到131平米三房，以90平米以下户型为主。均价11500元/平米左右。10月26日开始排号，缴纳定金5万元即可预定。52639999宋都美域建邺区河西大街南侧南京宋都房地产开发有限公司二期宋都美域锦园第三批房源即将公开，为85-141平米户型，均价未定。86406999【城东板块】名称地址开发商新推情况销售热线钟山晶典东临小龙山，南到金马路，西至石狮路，北街马术场。南京马会置业10、13号楼188套84362288【仙林板块】名称地址开发商新推情况销售热线东墅山庄栖霞区东至学子路，南达灵山北路南京栖霞房地产开发有限公司将新推8套独联体别墅，面积在270-330平米85336666、85300200东寰大山地中国宝华东寰路江苏省建设集团公司 、江苏建达建设股份有限公司11月预计推出纯独栋别墅区“御墅”组团的15套房源，总价450万-800万之间。85818918、66613366【城南板块】名称地址开发商新推情况销售热线时光澔韵雨花台区小行里南京铁源房地产开发有限公司11月份预计推出一栋新房源，共68套，户型面积为90平米、119平米。52441010、52441616君悦湖滨宁南新区花神湖畔玉兰路中段南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司11月份推出最后一栋酒店式公寓，共100套左右，面积在39-64平米。52456000、52456111【城北板块】名称地址开发商新推情况销售热线长江峰景中山北路645号部队院内南京宏顺房地产开发有限公司预计11月中下旬新推05栋136套房源，主力面积为98-130平米。83355777盈嘉香榴湾南京市尧化门金尧路南京盈嘉恒升实业有限公司预计11月底将会推出首批房源，主力户型为38平米单身公寓和80平米三房。52310333、52310777新城邻里栖霞区尧辰路3号南京仙林房地产开发有限公司11月中下旬将推出2幢68-110平米小高层。85572180、85573838赞成佳邻美居尧化门尧新大道与三号西路交汇处南京赞成房地产开发有限公司11月将推出3栋共130套左右新房源，面积在70-90平米之间。85567271、85562671【江宁板块】名称地址开发商新推情况销售热线同仁康桥水岸江宁区秣陵街道文心街28号南京同仁实业有限公司11月底将推出88套小高层房源，户型面积在120-140之间，价格待定。86975777、86979999天鹅湖花园江宁区上元大街1088号南京银安房地产开发有限公司11月中旬左右推出二期的6栋新房源，户型面积为75-96平米的精品两房和小三房。52199999东郊小镇江宁区麒麟镇宁杭公路以北，沪宁高速公路以南，锦绣花园以东百胜麒麟(南京）建设发展有限公司11月底将推出7栋多层房源，共280套，面积以81平米、89平米两种为主。84191888天泽苑江宁区秣陵街道竹山路588号南京天富房地产开发有限公司预计11月初三期开盘，推出80-140平米之间的花园洋房，共8栋，价格在7500-8000元/平米之间。86162666铂金水岸江宁双龙大道西侧，秦淮河北岸，河定桥边中恒置业有限公司预计11月开盘推出1号楼和2号楼，共400套左右，户型面积在35-125平米之间不等，以35-65平米之间的小户型为主，有部分39-50平米4.9米的