关于对我县城市建设与管理的思考与建议

1 / 14 关于对我县城市建设与管理的思考与建议 实施经营城市战略，是加快我县城镇建设与发展，完善城镇功能，提升城镇水平，增强城镇实力，推进城镇化进程，促进经济社会跨越式发展的必然选择。根据领导的指示精神，本文拟就如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设，浅谈个人思考及几点意见： 一、充分认识经营城市的重要性 经营城市，是对固有模式的挑战，是对现代化城市发展理念的创新，也是促进城市大发展 的的必由之路。所谓经营 城城市，就是把现代市场 经经济的经营理念、经营 机机制和经营方式运用到 城城市规划、投资、建设 、管理、运营的全过程 ，构建城市建设投资主 体体多元化、融资方式多 样样化、运作方式市场化 的的新体制，是政府依据 城城市发展目标经营城市 土土地、城市基础设施及 其其附属物等有形资产和 城城市土地开发权、使用 权权，经营权、冠名权、 广广告权以及城市品牌、 人人文资源等无形资产的 一一种战略措施。 城市 是是重要的国有资产，而 且且是可以经营的，经营 城城市可以带来丰厚的回 报报，这已是不争的事实 。但是，由于我县历史 、区位、发展基础等因 素素的制约，城镇建设与 发发展起点低，速度慢， 规规模小，城镇建设整体 水水平仍然较低。从总体 上上看，城市土地资产多 头头分 散管理的状况尚未 根根本转变，土地资源市 场场配置比例低，乱批乱 占占土地时有发生，应由 政政府2 / 14 取得的土地收益流 失失严重；城市基础设施 建建设市场化程度不高， 存存量资产效益没有得到 充充分发挥；城市建设投 资资渠道狭窄，资金短缺 问问题严重制约着城市发 展展，等等。一方面，城 市市基础设施差，资金投 入入严重不足，一方面， 城城市资源利用率低，大 量量的土地收益白白流失 ，说到底，在改革开放 的的大环境下，我们还是 缺缺乏经营城市的理念。 如如何变建设城市为经营 城城市，是我县亟待解决 的的新课题。因此，进一 步步解放思想，更新观念 ，坚决冲破 一切体制性 障障碍，把经营城市作为 加加快城镇化进程，实现 我我县经济社会跨越式发 展展目标的战略举措和关 键键环节来抓，显得尤为 重重要。 要走经营城市 的的道路，就要用全新的 理理念经营城市土地，全 新新的机制整合城市资源 ，全新的方式盘活城市 资资产，把城市作为重要 的的国有资产来经营，努 力力实现工作重心从单一 建建设城市向经营城市转 变变；城市规划、建设、 管管理从部门分割、封闭 运运行向集中统一、社会 参参与转变；城市基础设 施施和公用事业发展从政 府府单一投资向多元化投 资资转变。要通过经营城 市市，实现城市资源的有 效效配置及效益的最 大化 、最优化，使城市的集 聚聚力、影响力、辐射力 和和竞争力明显增强，真 正正把城市资源转化为城 市市资本，走出适合我县 “以地建城、以城聚财 、以财兴城”的新路子 。 二、以城市规划为 龙龙头，增强规划调控作 用用 我县是典型的皖南 山山区小县，旌阳镇规划 区区内，人口不3 / 14 多，面积 不不大，四面环山，徽水 河河、白沙河穿城而过， 自自然环境非常优越。要 做做好、做美这个县级城 市市，最重要的是总体规 划划、城市定位及精品的 意意识。要走出“旧城改 造造就是拆旧建新”的误 区区，防止象火柴盒、麻 将将牌一样的高楼林立， 在在总体规划及旧城改造 中中，要站得高，看得远 ，着力把未来城市的骨 架架做好。在规划编制中 ，建议做到以下几点： 一是加快全县城镇体系 规规划的编制。有关部门 要要按照全面建设小康社 会会的要求，在完善全县 和和区域性经济社会发展 总总体规划的基础上，及 时时组织编制全县城镇体 系系规划，逐步构建和完 善善具有山区特色的城镇 发发展框架与体系。按照 “建设新城区、改造老 城城区、打造新亮点”的 发发展思路，有重点、有 步步骤的推进城镇化进程 。要充分利用我县四面 环环山、双水穿城、植被 良良好等地形、地貌和生 态态环境条件，充分发掘 和和利用当地的历史文化 资资源， 注重运用城市设 计计的手段，提高城市空 间间环境质量和文化品位 ，不断丰富和完善建设 实实施手段，突出特色， 积积极营造和谐统一，独 具具匠心的城市环境景观 ，通过“城市四化”、 “城市包装”，打造旌 德德城市名片，树立独树 一一帜的“皖南山城”形 象象。同时，要从发展的 眼眼光，考虑规划区的适 度度外延，尤其应将城东 起起伏的丘陵地带纳入规 划划之中，并突出山城特 色色。 二是加快城市总 体体规划和土地利用总体 规规划的编制。城市规划 是是城市建设、管理和发 展展的“蓝图”，是实施 经经营城4 / 14 市工作的前提和 基基础。要立足当前，着 眼眼长远，按照 高起点、 高高水平、高质量的要求 ，抓好新一轮城市总体 规规划的编制工作，并做 好好与土地利用总体规划 的的衔接。总规编制要注 重重城市定位、县城体系 布布局、山区特色和城市 旅旅游等配套服务功能， 突突出山城风情、城市个 性性、城市生态环境保护 ，使规划更加科学、合 理理和系统，更具前瞻性 和和操作性。通过编制城 市市总体规划，合理确定 城城市发展目标、发展方 向向、城市性质和城市总 体体框架，科学进行城市 用用地布局及功能分区， 发发挥好指导和调控城市 建建设的作用。要在坚持 土土地基本国策和耕地占 补补平衡的前提下，及时 调调整和完善土地利用 总 体体规划，合理确定土地 资资源利用的发展目标， 培培育级差地租，实现土 地地资产的增值。同时， 切切实抓好城市土地经营 规规划的编制工作，为经 营营城市土地提供科学依 据据。 三是加快城市控 制制性详细规划的编制。 在在完成城市总体规划后 要要及时开展城市详规的 编编制工作，编制详规要 有有侧重，要根据城市建 设设与发展实际，注重实 效效，突出重点，确定规 划划编制范围。对已经形 成成规模的老城区，短期 内内无法成片改造的，详 规规重点应放在新区或发 展展区；对近期能够实施 老老城区改造的，详规重 点点应放在改造区；对近 期期建设地段以及拟向社 会会 供应的土地，要及时 编编制出控制性详规，确 定定用地性质、建筑密度 、容积率、绿地率等规 划划指标，形成规划图则 和和文本。 5 / 14 四是加大对 规规划工作的投入。在规 划划编制中，要舍得花钱 ，大胆花钱，采取灵活 多多样的方法，多渠道、 多多形式筹集规划经费， 切切实解决规划资金不足 以以及规划滞后和水平不 高高等突出问题。要拓展 规规划视野，对外开放规 划划市场，积极邀请省内 外外及国内外专家或单位 参参与规划编制，积极建 立立“政府决策、专家建 议议、社会参与”的体制 ，提高规划技术水准， 增增强规划科学性、民主 性性。 三、以土地储备 运运营为突 破口，强化土 地地经营与管理 城市 土土地是城市的最大资产 ，要做好经营城市这篇 文文章，必须舞活“土地 ”这个龙头，确保政府 高高度垄断土地一级市场 ，搞好土地的综合开发 ，发挥土地的最大、最 佳佳效益，才能使龙身、 龙龙尾都带动起来。如何 做做到以地生财，本人认 为为当务之急，是要从加 强强土地市场化管理入手 ，努力抓好以下几个环 节节： 加快 土土地储备。实行 “ 一个 渠渠道进，一个池子蓄， 一一个口子出，一个市场 经经营 ” 的土地供应新机 制制，彻底根治多头分散 批批地、管地、供地的现 象象，坚决堵住政府土地 收收益流失的口子 。强化 国国有土地储备制度。要 抓抓紧对规划区域内新增 和和存量国有土地、非法 占占地、违法供地、土地 批批租情况等进行清理， 分分类处置限期收回，并 规规范供地行为。凡城镇 规规划区内的集体土地， 按按计划组织征用收储， 其其他单位和个人一律不 得得擅自征购规划区内的 集集体土地。对城市建6 / 14 成 区区的闲置和低效利用土 地地、规划的经营性用地 、旧城改造用地等要有 计计划地依法统一收回或 收收购，纳入政府储 备。 加强地价管 理理，深化有偿使用制度 。除法律法规规定可以 继继续实行划拨的用地外 ，无论新增建设用地还 是是存量闲置划拨土地， 都都必须纳入有偿使用。 主主要包括：一是用于商 业业、旅游、房地产开发 等等经营性活动的新增建 设设用地和存量闲置土地 ；二是经依法批准改变 用用途并用于经营性活动 的的划拨土地，如将住宅 、办公等非生产经营性 用用地 (房 )改作生产、 经经营性用地 (房 )或用 于于出租从事经营活动的 ，以及将划拨土地依法 用用于联建、合营合作和 以以地易物的；三是依法 用用于抵押贷款的划拨土 地地。任何单位和个人不 得得随意减免出让金、租 赁赁金等土地收益，更不 得得零地价出 让土地，积 极极推行国有土地使用权 招招标、拍卖和挂牌出让 制制度。严格控制协议出 让让土 地的范围，同时， 建建立健全地价管理制度 ，完善城镇基准地价更 新新，准确显化土地资产 。 加快土地 开开发，努力掘得 “ 第一 桶桶金 ” 。我县河西区市 场场繁荣，商业发达，河 东东缺乏商业气息，但发 展展空间大，根据平衡发 展展的原则，应下大力抓 好好河东区的发展，着力 提提高商业化程度，建立 河河东商业新区，要加快 调调研，做好规划，制定 方方案，把开发河东新区 列列入议事日程。 制定综合措施，盘 活活城区土地。对旧城改 造造，本着 “ 政府要环境 ，商家要市场，居民要 实实惠 ” 的原则，制7 / 14 定优 惠惠政策，通过市场运作 ，吸引社会 资金参与旧 城城改造；对新区建设， 关关键是筑巢引凤，走地 产产运营建城的新路子， 要要筑好巢，就要对新区 内内基础设施进行配套完 善善，搞好 “ 七通一平 ” ，优化开发环境，为引 凤凤奠定基础，此外，打 造造新亮点，开发精品以 及及道路硬化、绿化等等 ，都要在盘活存量土地 上上做文章，要借助市场 这这只手，实现城市建设 与与盘活存量以及土地置 换换的互动，为经营城市 注注入强大的活力。 加强领导。由 县县政府牵头，相关职能 部部门参加，负责对城市 土土地开发经营中的重大 问问题进行组织协调和决 策策。建立土地收购储备 交交易中心，负责县 内土 地地征用、收回、收购、 储储备、开发整理和招标 、拍卖、挂牌、出让工 作作。财政部门加强对土 地地收益的监管，按合同 规规定及时将土地出让金 和和收益纳入政府财政基 金金预算，缴入财政金库 ，用于城市基础设施、 市市政工程、社会基础设 施施建设和土地储备。计 划划部门要会同财政、国 土土资源、建设等有关部 门门，按照国家和省关于 固固定资产投资管理的有 关关规定，提出具体项目 ，并将其纳入年度固定 资资产投资计划。通过经 营营土地筹 集更多的资金 ，加快城市基础设施和 公公用事业建设。 四、 放放开市场准入，推行城 市市基础设施市场化经营 (一 )优化增量资产 ，盘活存量资产，推进 城城市基础设施建设与经 营营。对投资收益比较稳 定定的城市基础设施和社 会会事8 / 14 业项目，均应吸纳 社社会资本和外资进入。 除除国家法律、法规明确 规规定外，城市道路、桥 梁梁、停车场、供水、排 水水、供气、供热、公共 客客运交通、污水处理、 垃垃圾处理等设施的建设 经经营，都要在科学评估 的的基础上，通过公开向 社社会招标选择投资和经 营营主体，中标者对项目 的的策划、资金筹措、建 设设实施、管理运营全过 程程负责，并享有一定期 限限的收益权。对出租车 营营运权、公交线路经营 权权、道路桥梁广场冠名 权权、城 市公共空间广告 经经营权等各类无形资产 ，要采用拍卖 、招标等 方方式，实行有偿使用， 提提高服务水平和质量。 (二 )放宽城市基础设 施施建设和经营市场准入 限限制。按照“ 谁投资、 谁谁经营、谁受益、谁承 担担风险 ” 的原则，充分 调调动各方面的积极性， 除除关系国家安全和必须 由由国家垄断的领域外， 鼓鼓励法人和自然人利用 社社会资金、外地资本采 取取独资、合资、合作， 产产权转让、入股、拍卖 ，使用权出让、经营权 转转让等多种方式，跨地 区区、跨行业参与城市基 础础设施的建设与经营， 形形成多元化的投融资机 制制。 (三 )放开市政 公公用事业经营 市场。打 破破行业垄断和地区封锁 ，在全面规划、统一管 理理、特许经营、有序开 放放、提高服务水平和服 务务质量的前提下，培育 有有序竞争的市政公用事 业业市场体系，走专业化 、企业化、社会化经营 的的路子。市政设施、园 林林绿化、环境、卫生等 非非经营性设施的日常养 护护、城市公共场所保洁 等等要逐步推向市场，通 过过招标发包方式，9 / 14 面向 社社会选择作业单位、承 包包单位或个人，建立和 实实施道路养护、绿化养 护护和环卫保洁的承包制 度度，增加市场透明度。 (四 )改革市政公用 事事业经营管理体制。按 照照政企分开、政事分开 和和建管分离、管养分 离 的的改革思路，引入竞争 机机制，分割垄断行业， 变变独家经营为多家经营 ，增强行业发展活力。 (五 )建立科学合理的 市市政公用事业价格形成 机机制。市政公用事业要 按按照保本微利的原则， 制制定合理价格，逐步实 行行价格听证制度。企业 、个人及外商以独资、 合合资、合作等多种方式 建建设和运营的市政公用 设设施，其价格按收回投 资资并保本微利的原则制 定定。除国家政策规定外 ，由县人民政府根据本 地地具体实际制定城市供 水水、排水、污水处理、 垃垃圾处理、公交、出租 车车、供气等市政公用事 业业价格，报县人民政府 审审核批准后实施。 五 、 改革投融资体制，优 化化投资环境 (一 )建 立立统一规范的政府投融 资资体制。政府经营城市 的的各种收入 (含土地有 偿偿使用收入、城市基础 设设施和公用设施及其他 设设施所有权、经营权、 管管理权的出让收入、特 许许经营权出让拍卖收入 等等 )同地方财政安排的 城城市建设资金以及各种 城城市建设专项资金要纳 入入同级财政专项资金管 理理，集中用于城市建设 和和土地储备、开发整理 。坚持 “ 集中投入、有 限限使用 ” 的原则，根据 经经济发展的情况上，逐 步步加大政府资金10 / 14 用于城 市市基础设施、公用设施 投投资的力度，充分发挥 政政府资金的导向作用。 计计划、财 政部门要根据 城城市建设需要和财力状 况况确定投资计划，合理 安安排资金支出，建立有 效效 的经营城市的成本控 制制机制和相关责任追究 机机制。严格控制盲目借 贷贷，避免财政风险，实 现现资产负债动态平衡。 (二 )拓宽城市基础 设设施融资渠道。抓住发 展展县域经济机遇，争取 国国家和省里的政策倾斜 和和支持，选好基础设施 建建设项目，建好项目库 ，用好的项目争取各级 对对我县城市基础设施建 设设的支持和投入。同时 ，积极争取和用好银行 信信贷资金投入，充分发 挥挥政府投资在城市基础 设设施建设经营中的导向 作作用，对于不能市场化 经经营的公益性项 目，要 调调整政府资金投向，集 中中力量加大投入，保证 城城市功能完善和居民需 求求。 (三 )加大金融 部部门对经营城市资金支 持持的力度。金融部门要 为为经营城市提供优质金 融融服务，对符合贷款条 件件的城市建设项目积极 给给予信贷支持。加大金 融融创新力度，积极试办 以以城市有效资产作抵押 发发放抵押贷款、以经营 城城市各种有效收费账户 作作质押发放质押贷款业 务务。 (四 )营造公开 公公正公平的投资环境。 进进一步清理规范与投资 有有关的法规和规章，减 少少和规范投资领域的各 项项规费，对一切投资经 营营主体实行国民待遇。 严严格实行民主、科学的 投投资决策、咨询制度， 重重大项目要实行专家评 估估制度和公示11 / 14 制度。严 格格政府项目审批和监督 制制度，建立政府项目代 建建制、稽查制度和项目 后后续评价制度，实行投 资资、建设和运营管理“ 三三分离 ” 的管理。政府 投投资项目的建设必须采 取取招投标方式选择工程 承承包商和设计、施工、 监监理及材料设备供应商 ，运行管理必须通过公 开开招标选择相应的项目 运运行管理公司负责管理 。加快制定和推行非政 府府投资项目实行登 记备 案案制的办法，培育规范 化化的投资中介机构，加 强强对投资中介机构的监 管管，建立城市信用诚信 体体系，地方金融风险防 范范和 化解机制，规范信 用用行为，整治信用环境 ，建立信用评价体系， 等等级制度及奖惩制度。 六、落实配套政策， 加加快城镇化进程 第一 、全面推进城镇户籍管 理理制度改革。按照“积 极极推进、稳步实施”的 原原则，实行居住地登记 户户口制度。凡在我县有 合合法固定住所和稳定职 业业或生活的公民，均可 根根据本人意愿申报办理 城城镇常住户口，与其共 同同居住生活的直系亲属 可可以随迁。建立城乡统 一一的户口登记制度，按 照照户籍管理相关法律规 定定， 以居住地登记户 口口，人户一致，建立健 全全常住、暂住、出生、 死死亡、迁出、迁入、变 更更更正七项 户口登记制 度度。有关部门不得对公 民民依法申请登记户口设 置置各种障碍，积极调整 户户口迁移政策，放宽户 口口迁移限。对未落常住 户户口人员，要按照居住 地地登记户口的原则予以 落落户， 以落户12 / 14 条件取代 计计划指标，引导人口的 合合理有序流动。普通大 中中专院校毕业学生的户 口口迁移政策按引进人才 的的相关规定办理。 第 二二、建立和完善社会保 障障制度。要按照“一二 三三产业互动，城乡经济 共共融”的思路，培育城 镇镇发展的产业支撑，增 加加进城农民的就业机会 。要按照中央和省里的 有有关政策，多渠道筹集 社社会保障资金，妥善安 置置好因经营城市而 新增 的的符合社会保障条件的 人人员，切实解决城镇职 工工和进城务工农民的社 会会保障问题。 第三、 培培育和发展城乡一体的 劳劳动力市场。坚持城乡 统统筹就业的改革方向， 逐逐步建立统一开放、竞 争争有序、城乡一体的劳 动动力市场，解决城镇人 员员就业和再就业问题。 结结合户籍管理制度和社 会会保障制度改革，拓宽 农农村劳动力向非农产业 和和城镇转移的渠道。相 关关部门要加强对进城务 工工农民的培训、就业服 务务和维权工作，促进农 村村劳动力的有序转移流 动动。 第四、大力推进 城城镇社区建设。充分发 挥挥街道办事处和居民委 员员会的作用，搞好城镇 基基层基础管理工作，建 立立完善社区组织机构， 建建立完善物业管理体制 ，搞好社区管理。抓好 社社区人员、场地、经费 三三落实，健全社区服务 络络，建立以社会救助和 福福利服务、便民服务、 社社会化服务、再就业服 务务为主要内容的社区服 务务体系，增强社区服务 功功能，为经营城市创造 良良好条件。 第五、加 强强城市管理。完善“两 级级政府 (县政府、镇政 府府 )、13 / 14 三级管理 (县、 镇镇、居委会 )” 的城市 管管理体制，提高城市管 理理效能，加强城市管理 与与执法队伍建设，推行 综综合行政执法试点。大 力力整治城市综合环境， 加加快城市 “ 净化、绿化 、亮化 、美化 ” 工程建 设设，提高人居环境质量 ，创造城市品牌。 七 、加强组织领导，全面 推推进经