济南普通住宅市场专题研究.ppt

,2010年济南普通住宅市场专题研究,思源经纪济南公司策划顾问部 2011年1月20日,普通住宅整体市场简析,二,内容提要,十大板块普通住宅市场简析,小结,普通住宅整体市场简析,供应分析,成交分析,供求关系,销售排名,供应分析,供应量年度对比分析,供应量月度对比分析,1,供应量板块对比分析,供应量年度对比分析-市区供应量22264套，环比下降26.6%,备注：为保持一致，年度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围。,供应量月度对比分析-供应峰、谷分别出现在7月和2月,备注：为保持一致，月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围,供应量板块对比分析-整体供应量25318套，城西板块供应量最大,2010年济南普通住宅供应量为25318套，城西板块供应量最大，其次是邢村唐冶板块，章丘板块供应量最小。,成交分析,成交套数分析,成交面积分析,2,销售额分析,成交价格月度对比分析,成交价格分析,成交套数分析-共成交22355套，以城西板块最多,2010年济南普通住宅成交量为22355套，城西板块成交量最大，其次是邢村唐冶板块，章丘板块成交量最少。,成交面积分析-共成交274.36万平米，以城西板块成交量最大,2010年济南普通住宅成交量为274.36万平米，城西板块成交量最大，其次是奥体文博板块，章丘板块成交量较少。,成交额分析-普通住宅销售额为229.72亿元，奥体文博板块最大,2010年济南普通住宅销售额为229.72亿元，奥体文博板块销售额最大，章丘板块销售最少。,成交价格分析-济南普通住宅销售均价为8373元/平米,2010年济南普通住宅成交均价为8373元/平米，此均价包含长清和章丘板块、为济南十大板块之均价。,成交价格月度对比分析-价格整体呈上升趋势，年底均价达9429元/平米,备注：为保持一致，月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围。,供求关系,3,供求关系-供求比基本维持在1以下，需求市场旺盛,2010年济南普通住宅供求关系基本保持在1以下，济南整体市场需求旺盛，有效供应不足。（为保持一致，章丘、圣井、长清不在计算范围）,销售排名,销售套数top10,销售面积top10,4,销售额top10,销售排名-销售套数top10,销售排名-销售面积top10,销售排名-销售额top10,十大板块普通住宅市场简析,城央板块,城西板块,北部滨河板块,城南板块,高新会展板块,奥体文博板块,邢村唐冶板块,长清大学城板块,圣井板块,章丘板块,二,城央板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,1,板块界定-随着城市发展变化，适度扩大城央板块范围,经十路以北、西至纬六路、东至二环东路、北至北园高架路,万达广场,保利大名湖,力高-盛世名门,南益-名泉春晓,绿景尚品,发祥福邸,齐鲁府邸,在售项目,潜在项目,项目概况-高层为主、风格多样、体量不大、数量有限,城央板块在售及潜在住宅总量超百万平方米，潜在项目更是十分有限；除万达广场，其他住宅体量均较小；建筑类型多以高层为主，建筑风格呈现多样化。,户型配比-三居主流、舒适至上,城央板块以舒适三居为主流产品，大户当道，区域市场主力户型,户型消化-三居畅销,2010年城央板块销售户型三居为主，高品质三居年度热销近千套，占据主流市场,供销情况-供应相对较少、热销局面减弱、价格居高不下,城央板块2010年多个项目开盘热销，从销售面积来看，万达豪宅首当其冲；从销售均价来看万达豪宅也是占据头位；区域市场供应量有限，高品质项目价格持续走高,销售走势-价格持续见涨、央区价值突显、销售速度较快,2010年城央板块在售项目集中开盘推售，上半年存量消化平稳，下半年集中开盘推售；2010年销售均价升幅明显，2011年潜在项目推售在即；项目稀缺的城央板块依旧是整体市场的价值焦点,城南板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,2,板块界定-经十路以南的片区,经十路以南、阳光新路以东、二环东路以西、二环南路两侧,在售项目,潜在项目,天泰太阳树,银丰花园,鲁能领秀城,中海国际社区,盛世皇苑,项目概况-住宅总量较大、高端项目为主、现代风格盛行,城南板块住宅建筑面积共计601万平方米，潜在供应210万平方米，占住宅总量34.94% 鲁能领秀城、中海国际社区2个高端大盘是南部住宅市场供应的主要来源 城南板块建筑风格以现代风格为主，但备受关注的中海国际社区选择了惯用的英式风格,户型配比-三居主流、舒适至上,城南板块以舒适户型为主，经济户型为辅 鲁能领秀城、银丰花园以三居为主力户型；天泰太阳树户型面积较大，主要供应三、四居，户 型面积均在155平方米以上,户型消化-三居热销,本年度城南板块共销售住宅1622套，其中三居销售最好，共成交916套，占总销售套数的56.47%；二居次之；一居仅有银丰花园有售，仅成交2套 从销售状况看，中大户型接受度好,供销情况-供应较为充足、销售平稳、区域均价直逼万元大关,城南板块10年可售住宅2053套，销售1622套，均价9798元/ 鲁能领秀城供应房源最多，1300套；天泰太阳树只有200套可售房源 鲁能领秀城销售房源最多，共成交970套，但8800元的均价是三个在售项目中最低；天泰太阳树主打生态住宅，在济南属首例，均价高达14098元/ ，全年成交170套,销售走势-房价涨幅较大，地块价值凸显，去化速度较快、市场竞争激烈,城南板块2010年无新开盘项目，鲁能领秀城、天泰太阳树销售周期均在4年以上 城南板块住宅均价位于济南普宅市场前列，基本都在万元以上；区域内以天泰太阳树最高，14500元/ 城南板块累计销售量220.3万平方米，月均消化量43000平方米，由此看出，板块内住宅需求量较大；剩余住宅380.7万平方米，市场竞争较为激烈，销售周期相对较长,城西板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,3,二环南路以北，二环北路以南，西至京福高速公路，东至济齐路、纬十二路、纬六路、阳光新路。,板块界定-以纬十二路、阳光新路为南北轴线，经十西路为东西轴线，济南西部新城老城结合区域,潜在项目,在售项目,宏瑞国 际星城,项目概况-单盘体量较大、高层建筑为主、风格多样典型、项目数量较多,从规划来看，该区域楼盘开发规模较大，大盘当道 从建筑类型来看，以高层为主，多层、小高层占少数，居住密度相对适中，舒适度较高 从建筑风格来看，风格多样化,户型消化-三居畅销,从整体来看，2010年该区域中卢浮公馆项目总销售数量独占首位，占区域总销售量的44%； 从户型销售情况来看，三居销售套数占多数，二居数量紧随其后，可见经济舒适大户型房源，受区域市场接受程度较高，而复式结构的大户型，市场相对冷淡。,户型配比-二居、三居为主，舒适性相对较高,城西楼盘均以经济两居和经济三居为主，同时舒适两居和舒适三居也占有相当一部分。两居的户型集中在85-110左右，三居的户型集中在115-140左右 卢浮公馆户型比较单一，但舒适性较高；阳光100户型涵盖范围较广，路劲御景城户型面积区间跳跃性比较大；泉景天沅和凯旋新城及国际花都的户型主要以两居、三居为主,供销情况-单体项目销售面积减少，整体销售面积增加，销售均价，销售额大幅提升,2010年相比2009年单体项目销售面积减少，但由于2010年区域新增项目，大幅度拉动了区域总体销售面积。 2010年区域单体项目销售均价均有大幅度增长，使得区域整体销售均价环比增长31%； 2010年由于区域各项目销售均价的提升，单体项目销售面积的减少并没用影响到销售额的增加，反而区域整体销售额大幅增加。 2010年城西板块共供应普通住宅4880套。,销售走势-销售周期较长，单盘消化速度相对较快，价格稳步增长,从消化速度来看，多数楼盘销售周期普遍较长，月均销售量趋于稳定。其中，少数楼盘销售周期偏长，销售速度较慢，比如外海现代中央花园一期销售11万平米，销售周期两年半，自2008年初一期售罄至今，二期尚未销售；相反，绿地卢浮公馆开盘至今六个半月，累计销售23万平米，月均销售3.5383万平，可见销化速度之快。 从价格走势来看，目前各楼盘均价均已远远超出第一次开盘价格，甚至翻倍增长。尤其绿地卢浮公馆、路劲御景城，开盘短短半年或一年，价格便出现大幅上涨，一定程度上拉动了区域成交均价；阳光100、泉景天沅，截止目前长达四五年销售周期，可谓价格处于稳步小幅上涨；整体可见，该区域楼盘价格一直处于上升趋势。,滨河板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,4,板块界定-清河两岸，楼盘林立；滨河新区，未来新城,北园路以北、西至二环西路、东至绕城高速、,北大 尚品清河,重汽 翡翠清河,在售项目,潜在项目,重汽 翡翠外滩,天鸿 万象新天,鑫苑 名家,项目概况-潜在供应量大，竞品项目不多,滨河板块住宅面积超过200万平，市场潜在供应较多；建筑类型高层为主，项目风格多为现代。,户型配比-首次置业，优选户型；供应较大，持续热销,滨河板块项目以经济两居、三居产品为主，首次置业优选户型，推出市场普遍热销,户型消化-经济户型为主导，销售套数增幅较大,本月滨河板块销售以两居产品为主导，在售项目较少，开盘即热销,供销情况-供应井喷放量、优质户型热销、价格稳中有升,滨河板块2010年在售项目开盘火爆热销，销售套数均在千套左右，销售面积均超10万平米，翡翠清河项目销售均价创板块项目销售单价新高,销售走势-开盘项目持续热销，潜在项目推盘在即,区域内三个在售项目年度热销接近35万平米，热销势头不减，价格提升明显；潜在项目年度内开盘在即，区域竞品项目有待持续关注,高新会展板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,5,板块界定-以高新会展为中心，延伸至花园路沿线,经十路以北、西至二环东路、东至凤山路、北至工业北路,圣浩尚东国际,恒大城,保利海德公馆,海信慧园,茗筑美嘉,祥泰森林河湾,在售项目,待售项目,项目概况-高层为主、体量不大、建筑风格现代为主,高新会展板块住宅总建筑面积168万平方米，已知潜在供应量达38万平方米，当前供应量较小；建筑类型以高层为主，建筑风格相对简洁明快,户型配比-经济户型为主,高新会展板块以80-90平米两居和100-120平米经济三居为主要户型；两种户型成为首次置业和初次改善的首选产品类型，占据区域产品市场主流,户型消化-二居首置主力、三居首改为辅,2010年区域项目加推热销，户型多以90平米舒适两居和120平米经济三居产品为主，花园路东与高新会展板块已经成为首次置业和初步改善客户的首选区域,供销情况-供应充足、板块热销、量价齐升,2010年高新会展板块项目持续加推，推盘优惠带动产品热销；市场潜在项目供应量充裕，竞品项目后期存量消化压力较大,销售走势-持续热销，均价走高；存量较少，潜在较多,高新会展在售项目2010年持续加推,从成交均价来看年度涨幅较小；而销售周期较长，月均消化量较低，后期市场存量较小，期待竞品项目持续放量热销,奥体文博板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,6,板块界定-以奥体中心为原点，辐射周边4公里范围,二环东路以东、刘智远路以西、工业南路以南、旅游路沿线,在售项目,潜在项目,名士豪庭,黄金99,海尔绿城全运村,中海奥龙观邸,项目概况-名盘当道、新古典风格大行其道、物业类型多样,奥体文博板块住宅项目总建筑面积282.5万平方米，因海尔绿城全运村项目后期规划未定，板块内普通住宅总建筑面积只有134万平方米，预计后期还有较大体量供应 中海奥龙观邸选择了惯用的英式风格，其余项目采用新古典主义风格或装饰主义,户型配比-三居主流、舒适至上,奥体文博板块以舒适户型为主，经济户型为辅 板块内房源供应以三居为主；但黄金99项目供应房源以二居最多，达总供应量的90%,户型消化-三居畅销,奥体文博板块年度销售住宅3281套，其中三居销售情况最好，共成交1738套，占53%；二居次之，共销售1322套；奥体文博板块住宅相对高端，155平方米以上的四居及复式户型也有222套成交 从销售状况看，结构舒适的中大户型接受度高,供销情况-住宅热销，市场需求大，区域均价超过万元,奥体文博片区年度供应住宅3487套，中海奥龙观邸供应最多，海尔绿城全运村年度供应仅为567套，相对较少 东部板块热炒，带动区域住宅销售，其中中海奥龙观邸销售最好；海尔绿城全运村项目，售价最高，年度均价高达12558元/ ；黄金99和名士豪庭项目开盘区售罄 从销售状况看，该区域住宅热销，市场有较大需求,销售走势-房价涨势迅猛、升值潜力巨大、消化速度较快,对比各项目开盘价格和当前价格可以看出，奥体文博板块住宅市场升值潜力巨大 奥体文博板块月均消化量5万多平方米，住宅需求量较大 在售项目剩余住宅体量仅为19.3万平方米，市场竞争相对较小,邢村唐冶板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,7,板块界定-以经十东路为中轴线、绕城高速贯穿南北,东至圣井立交桥、南至旅游路以北、西至刘智远路、北至世纪大道,在售,潜在,百替华府,恒生伴山,保利花园,火炬东第,恒大名都,项目概况-高层社区、体量适中、风格多样化,户型配比-户型走两端，经济型两居和舒适型三居为主,户型消化-个案销售突出、整体平稳,该板块内项目以大户型为潮流，以两居、三居为主，且三居比例占到了50%以上，一居仅为该板块的点缀产品。,供销情况-供略大于求、消化速度较快,该区域项目虽为城市远郊项目，但大部分项目去化率高达85%以上，销售情况较好。供应略大于需求，市场认可度较好。,销售走势-价格平稳涨幅、月均消化量不等,该板块内项目入市时机有先后，但目前价格相对平稳。区域内剩余体量基本满足该板块内的需求。,长清大学城板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,8,4、北部滨河板块-北部滨河板块范围界定,东至济广高速，西至京台高速，北至山东技术学院，南至山东艺术学院。,板块界定-以园博园为核心，各大高校集中区域，不包括长清县城,恒大绿洲,潜在项目,在售项目,紫薇翠庭,同圆润和山居,鲁商常春藤,建帮原香溪谷,中建瀛园,项目概况-项目数量较多，建筑类型多样，建筑风格典型。,区域楼盘开发规模大小不一，恒大绿洲规模最大；建筑风格及建筑类型多样化；在售项目较多，尚无潜在项目。,户型配比-户型多样，舒适性较高,通过将区域内几个在售楼盘户型比较，从整体户型供应来看，多数楼盘以舒适两居和经济三居为主，同时经济两居和舒适三居占有相当一部分，值得注意的是由于该区域可用土地较多，居住密度相对较低，花园洋房成为了该区域建筑类型之一，相应户型面积比较大。,户型消化-二、三居均较为畅销,从整体来看，2010年该区域楼盘销售2677套，其中仅恒大绿洲销售1560套，占2010年区域总成交量58%。 从户型销售来看，2010年销售户型以两居、三居户型为主，其他大户型房源销售量也相对可观，可见在如此销售楼盘有限的区域内，舒适型户型更受购房者青睐。,供销情况-单盘新增并热销，价格稳定增长,2010年与2009年相比，新增项目较多，区域总销售面积及销售额大幅增加，销售均价得到大幅提升；同时，由于区域项目花园洋房较多，在一定程度上拉动了销售均价。 从区域单盘看，2010年恒大绿洲项目销售面积最大，销售额最高，精装楼盘，在该区域普宅项目中具有一定代表性。,销售走势-消化速度快慢不一，价格持续上涨,从消化速度来看，该区域楼盘多为当年开盘销售，恒大绿洲消化速度较快，开盘不到半年，消化量远远超于区域其他项目，鲁商常春藤销售周期相对较长，消化速度相对稳定。 从价格走势来看，虽然多数楼盘开盘仅有3-5个月，但各楼盘均价均有不同程度的上涨，以致整体来看，区域均价呈上涨态势。,圣井板块普通住宅市场简析,板块界定,项目概况,户型配比,供销情况,销售走势,9,板块界定-城市远郊地，特色新亮点,东至圣井立交桥、南至济莱高速、西至孙村立交桥、北至世纪大道,在售,重汽翡翠东郡,中国诺贝尔城,项目概况-项目体量大、产品特点突出、区域竞争少,该板块内项目都属城市远郊项目，且体量都在40万以上，在该板块内属于大盘项目 该板块内竞争相对较少，项目自身产品特点突出，建筑类型多样化，而且建筑风格都各有典型特色。,户型配比-中小户型占据市场过半,该板块内项目，以两居户型