万D集团抚顺项目房地产市场研究报告70p.ppt

万达集团 抚顺项目房地产市场研究报告,2011年1月,第一部分 目标项目概况,1. 地块位置 2. 周边环境 3. 地块指标,2,1. 地块位置 第一部分 目标项目概况,抚顺包括新抚区、顺城区、望花区、经济开发区、东洲等几大主要区县 万达广场位于抚顺市新抚区中心位置，滨临浑河南岸 北至：浑河南路、浑河南路沿线 南至：东一路北侧,铁路沿线 东至：东三街 西至：粮栈二街,3,2. 周边环境 第一部分 目标项目概况,本项目地块,天朗国际广场,浙商国际商贸城,大商商业城,抚顺百货大楼,中兴时代广场,世城财富广场,永安桥,中央大街商圈,裕民商城,区域内属于抚顺市核心商圈，周边商业氛围浓厚，居住类产品供应相对稀缺,（商铺、住宅、酒店、公寓）,4,2. 地块指标 第一部分 目标项目概况,第二部分 外部环境分析,1. 城市概况 2. 城市规划 3. 经济发展状况 4. 城市化及人口 5. 收入水平,6,1. 城市概况 第二部分 外部环境分析,地理位置 抚顺位于辽宁省东部，地理坐标为东经12366 ，北纬4152。东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。 经济区位 地处东北亚经济圈和东北经济圈包围，并受环渤海经济圈辐射。是以沈阳为中心的辽宁中部七城市之一，是中国的老工业基地。 气候条件 处于中温带，属大陆性季风气候，四季分明。夏季温暖多雨，冬季寒冷，春秋两季较短，多风，年平均气温为摄氏13.9度，年平均降水量为826.8毫米，降雪日数历年平均24天，地面冻结深度1.2-1.4米，无霜期为130150天。,抚顺经济区位图,小结：抚顺较好的地缘优势和经济区位，有利于本地经济的快速提升，在一定程度上也有利于吸引外来经济体及投资置业者进入。另一方面，不可忽略抚顺地处东北，气候条件相对较差，有可能影响外来人口进入，尤其是抚顺以南地区的置业客群。,泛环渤海经济圈,7,规划布局结构 以浑河为发展轴，以河南、河北为市中心城区，以西部的望花、东部的东洲为副中心城区，由河南、河北、西部、东部、南部五大组团组成的带状、组团式的结构。,2. 城市规划 第二部分 外部环境分析,抚顺组团功能划分,市中心城区为城市的主体，由浑河中部段的河南、河北地区组成，集中体现市级行政、经济、文化的功能，以发展行政、文化、体育和商贸、金融、信息、咨询、服务为主的第三产业，用地面积15平方公里。 市中心、副中心逐步由河南的站前地区转移到城东新区，以布置市级行政、金融、商贸、文化等公共服务设施为主，用地面积2.68平方公里。望花副中心、东洲副中心，布置区级行政、金融、商贸、文化等公共服务设施，用地面积各平方公里。 市中心、副中心不得安排工业项目，是城市规划、管理与控制的重点地带。,2. 城市规划 第二部分 外部环境分析,9,数据来源：中国指数研究院,沈抚同城规划 国家振兴东北老工业基地战略背景下，辽宁省委、省政府制定了以沿海“五点一线”为前沿，以中部城市群为支撑尽快实现经济社会快速发展，打造一流沿海强省的战略目标。从而推动沈抚同城规划产生。长远看，主要立足东北经济区，构建沈抚大城市带；从近期看，主要是依托沈抚结合部，共建沈抚新城，切实发挥其在沈抚同城化中的先行和牵动作用。,规划面积：约400平方公里， 规划的空间结构：“一城两区一带”。 “一城”，即在沈抚毗邻的沈阳东部和抚顺西部，统一规划，共同建设联络两市的沈抚新城 “两区”，即（1）沈阳棋盘山与抚顺高湾相连的生态旅游功能区；（2）沈阳深井子、汪家、王滨与抚顺李石、拉古相连的现代产业与人居功能 “一带”，即打造连接两市的共同母亲河浑河生态景观带。,2. 城市规划 第二部分 外部环境分析,10,住房建设规划 2010-2012年规划目标总用地354.98公顷，规划住房总建筑面积525.18万平方米。其中，商品房449.18万平方米，经济住房6万平方米，廉租房4万平方米，安置房66万平方米。,2. 城市规划 第二部分 外部环境分析,11,gdp 2004年以来，抚顺gdp持续快速增长，宏观经济环境良好 近年来，抚顺总体经济保持了健康、持续、快速的发展，gdp增长率基本保持在15%左右。在辽宁各城市中，抚顺市2009年gdp次于大连、沈阳及鞍山，高于盘锦、本溪、辽阳等地排名第六。经济水平处于辽宁省中等水平。,辽宁省各城市gdp,3. 经济发展状况 第二部分 外部环境分析,抚顺市gdp与增长率,辽宁主要城市gdp对比,抚顺市三次产业比例,第二产业构成示意图,产业结构 经济以第二产业为主，以燃料、动力、原材料等重工业为主导产业,抚顺经济产业结构合理，以第二产业发展为主，占经济总量的60%左右；第三产业发展为辅，占经济总量的30%左右。 另外，抚顺二次产业构中，工业所占比重在80%以上，重工业则在77%左右。其中以燃料、动力、原材料工业为主导。,12,抚顺市城市化率走势,全国部分城市城市化率对比,4. 城市化与人口 第二部分 外部环境分析,城市化 2004年来， 抚顺城市化率处于65%上下，处于较高水平 2004-2009年抚顺城市化率变化不大，持续保持在65%上下。 与全国其他二、三线城市相比抚顺市城市化水平较高，并且远 高于44.9%的全国平均水平。,抚顺市户籍人口与市区人口变化,辽宁主要城市人口对比,人口 规模相对不大，但增长潜力较好 2004-2009年全市户籍人口保持在220万人左右，其中市区人口在140万上下。同辽宁其他城市相比，抚顺人口规模不大，处于平均水平286.43万以下。根据规划，2020年抚顺市区人口计划达到170万人，较当前增长30万人左右，将为主城区房地产市场提供一定的潜在需求源。,13,收入水平 抚顺城镇居民收入水平和支付能力不断提升 随着经济快速发展，抚顺城镇居民收入水平和支付能力不断提升。2004-2009年抚顺城市居民可支配收入增长1.93倍。而人均消费性支出同样呈现逐年递增趋势，2009年比2004年增长1.49倍。 经济的快速发展，人们生活水平的逐步提高催生改善居住环境的强烈需求。,数据来源：中国指数研究院中指调查,2004-2009年抚顺收入水平,2004-2010年抚顺市人均可支配收入及支出,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,5. 收入水平 第二部分 外部环境分析,第三部分 房地产总体市场分析,1. 房地产开发投资 2. 商品房市场 3. 商品住宅市场 4. 主城区住宅市场 5. 2010年抚顺市场运行状况小结,15,从资金来源看，自筹资金是抚顺房地产开发主要的资金来源。该项资金增长速度非常快，2004年仅为6.5亿，2009年为39.8亿。 另外，抚顺历年来利用外资开发房地产市场很少，2006年和2007年甚至均为0。,1.房地产开发投资 第三部分 房地产市场总体分析,开发投资额 房地产开发投资额自2005年以来高速增长 抚顺房地产开发投资额呈波动式增长，2010年前11个月投资额达到历史最高水平，投资额达72.20亿元，同比增长39%，约为2004年全年的6.3倍。,开发投资资金来源,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,2004-2010年11月抚顺市房地产开发投资额,16,2.商品房市场运行 第三部分 房地产市场总体分析,开竣工情况 2010年市场施工规模快速放大，供应量加速。 抚顺房地产市场先期指标新开工面积以及施工面积呈阶梯式增长趋势。 2010年前11个月施工面积较2009年全年增幅75.3%；但竣工面积下降明显，降幅较2009年全年达到48%。 2010年新开工及在施工项目多集中在沈抚连接带的抚顺经济开发区；新抚区及顺城区多为2009年开盘项目，供应相对不足。,2004-2010年11月商品房新开工、施工与竣工面积,2005-2010年11月商品房新开工、施工与竣工面积增长率,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,17,2.商品房市场运行 第三部分 房地产市场总体分析,销售面积 2010年前11个月商品房销售量稳步增长，市场需求旺盛 抚顺市商品房需求年均110万平方米左右，2010前11个月销售面积为189.2万平米，同比增长41.8%，已超过2009年全年总销售面积20.2%，增速较2009年略有放缓。,销售额与价格 2010年前11个月商品房销售额和销售价格持续平稳上行，商品房均价约3600元/平方米。 2004年至2010年，抚顺商品房销售额与价格平稳上扬，2010年前11个月销售额达到68.1亿元，已超过2009年全年37.02%，同比增长60.4%；均价3599元/平方米，比2009年上涨13.99%；2004-2009年，价格年均增长在14%左右。,2004-2010年11月商品房销售面积与增长率,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,2004-2010年11月商品房销售额与价格走势,18,住宅开竣工面积 2010年前11个月，抚顺商品住宅市场规模放大明显，供应大幅增加，但产品多集中在抚顺经济开发区 2004至2008年抚顺住宅施工与竣工面积一直比较稳定，施工面积在150至230万平方米之间，竣工面积在30-70万平方米之间。 2009年产生跨越式增长，截止2010年11月，施工面积达到682.8万平米。,3.商品住宅市场运行 第三部分 房地产市场总体分析,2004-2010年11月商品住宅施工与竣工面积,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,从增长率来看，2010年前11个月施工面积有较大幅度上扬；竣工面积指标在经历2009年大幅上扬后有所下降，2010年前11个月与2009年同期比降幅达5.1%。 表明近两年抚顺市商品住宅供应将有所放缓。,2004-2010年11月商品住宅施工与竣工增长率,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,19,住宅销售状况 抚顺住宅销售呈波动上升趋势，2010前11个月销售面积就超过2009年全年23.9%，达到176.5万平米，再创新高。,3.商品住宅市场运行 第三部分 房地产市场总体分析,住宅销售价格 住宅销售额与销售价格均保持平稳上行走势 2004至2010年，7年来抚顺住宅均价年度增长率处于15%左右，相对稳定。截至2010年11月，住宅销售均价达到3450元/平方米。,2004-2010年11月商品住宅销售面积及增长率,2004-2010年11月商品住宅销售额及价格,数据来源：抚顺市统计局，中指调查,20,4. 主城区住宅市场 第三部分 房地产市场总体分析,2004-2010年11月主城区商品住宅新增供应面积与套数,数据来源：中国指数研究院，中指调查,主城区新增供应情况 抚顺主城区年度新增供应量不大 2004-2010年11月，抚顺主城区（包括市内四区及经济开发区）住宅新增供应量相对平稳，每年新增面积与套数分别处于100万平米、1万套左右。 其中2010年新增面积与套数均达到峰值，为171.3万平方米，19229套，其中新增面积多集中在抚顺经济开发区，而新抚区、顺城区新增面积相对较少。,主城区成交情况 抚顺主城区成交量呈现小幅上行 2004年至2008年，抚顺主城区（包括市内四区及经济开发区）住宅成交量呈现小幅上行走势，2009年有一跨越式的增长，2010年前11月成交量水平基本与2009年持平。 项目周边区域市场供需矛盾开始略有显现。,2004-2010年11月主城区商品住宅销售面积与套数,21,4. 主城区住宅市场 第三部分 房地产市场总体分析,主城区供求比 在2010年里，2009年市场呈现出的供不应求局面得到缓解 2004年以来，主城区住宅市场供求在均衡水平上下波动，表明供求相对平衡。 2008年受全国市场不景气影响，销售量稍有下滑，市场供求跌至低谷值0.6。2009年市场转好，市场表现较为深度的供不应求，供求比达到1.5，2010年市场整体来看供不应求局面得到缓解，但供应多集中在经济开发区，新抚及顺城两区市场依旧表现出供应不足的局面。,2004-2010年11月主城区商品住宅供求比走势,2004-2010年主城区商品住宅价格走势,主城区成交均价 2004年以来，主城区住宅成交均价稳步上涨 由下图可知，2004年至今主城区房地产市场呈明显的上行走势，且年度增长速度处于15%上下。2010年11月，成交均价达到3491元/平方米，为历史最高值。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,22,5. 2010年抚顺市场运行状况小结 第三部分 房地产市场总体分析,供应指标 2010年抚顺市房地产市场供应指标高速增长 2010年1-11月份全市房地产开发完成投资72.24亿元，较去年同期比增39%，投资增长反映开发商对市场的信心较足。 1-11月商品房施工面积为682.8万平方米，较去年同期比增58%，增幅位居全省第六位。其中新开工面积270.12万平方米，较去年同期比增98.5%。 大量供应面积的增加多集中在沈抚新城的抚顺经济开发区，而位于抚顺中心城区的新抚区、顺城区新开工面积较少，导致中心城区表现出供应不足的局面。,需求指标 2010年抚顺市房地产市场销售指标平稳上升 2010年1-11月份销售量价平稳上升，销售面积189.2万平方米，同比增长41.8%，高于全省各市平均增幅1.9个百分点。销售额68.1亿元，同比增长60.4%，高于全省各市平均增幅1.2个百分点。,成交均价 2010年抚顺市房地产市场商品房销售均价稳步增长 2010年1-11月份全市商品房销售均价达到3599元/平米，较2009年的3158元/平米增长13.98%。,23,4. 未来供应 第三部分 房地产市场总体分析,通过商品住宅市场供应的先期指标土地成交量来看，竞争区域未来1-2年内的住宅供应总量约151.8万平米，主要集中在顺城区域；项目所在区域的新抚区域，未来供应量极为有限，可预见的约有30万平米的供应。,第四部分 区域与竞争项目,1. 区域划分 2. 区域分析 3. 典型竞争项目列表 4. 典型竞争项目分析-住宅 5. 典型竞争项目分析-公寓 6. 最新项目户型分析,25,1.区域划分 第四部分 区域与竞争项目分析,区域划分 抚顺市地形具有东西狭长，浑河贯通的特点，因此其房地产市场板块的划分与其行政区域分布具有较大的重合性。主要包括新抚、顺城、东洲、望花、李石经济开发区以及高湾经济开发区五大区域。其中目标项目位于新抚区浑河沿岸。根据项目分布情况与客群构成将新抚区以及顺城区定位为项目竞争区域。,抚顺房地产区域划分,26,2.区域分析 第四部分 区域与竞争项目分析,新抚区 区位： 新抚区东起东洲交警支队，与东洲区接壤；西至古城子河，与望花区毗邻；南起西露天矿坑北帮，北至浑河，是抚顺市经济、信息、商贸、办公的中心。 交通：新抚区是抚顺市的中心城区，其区域北部是城市东西向快速干道浑河南路，城市南北向主干道永宁通道北接高山路，南至南外环，沈抚城际轻轨横贯东西，区域交通大环境十分优越。,区域房地产市场特点： 1、城市配套相对完备，商业功能成熟 2、以商业、商住综合体以及公寓为主 3、产品以二居与一居为主，60-80为主力面积区间,新抚区面积配比示意图,新抚区户型配比示意图,27,新抚区客群分析： 从客群分析的角度来看，新抚区可分为两块：一块是以火车南站为中心的区域，一块是以市委和市人大为中心的区域。 南站区域的客群以私营企业主为主，市委和市人大区域的客群以公务员和有经济实力望子成龙的父母为主。,2.区域分析 第四部分 区域与竞争项目分析,数据来源：中国指数研究院，中指调查,南站区域客群分析表,市委和人大区域客群分析表,28,2.区域分析 第四部分 区域与竞争项目分析,顺城区 区位：顺城区位于抚顺市北部，座落在浑河北岸，是抚顺市最大的行政区，也是当前抚顺市市政府所在地，抚顺市行政、金融与文化中心区。,区域房地产市场特点： 1、 以住宅为主，少量商业； 2、 新盘云集； 3、 城东区域住宅相对高端，但配套设施尚需完善；,29,顺城西部产品特点： 二居占半数以上，80-100为主力面积区间，60以下和100-120稍次。,顺城东部产品特点： 三居为主力户型，二居次之；120-140为主要面积区间，140次之。,顺城东部户型配比,顺城东部面积配比,顺城西部面积配比,顺城西部户型配比,数据来源：中国指数研究院，中指调查,数据来源：中国指数研究院，中指调查,2.区域分析 第四部分 区域与竞争项目分析,30,2.区域分析 第四部分 区域与竞争项目分析,顺城东部客群分析: 从客群分析的角度来看，顺城区可分为两块：一块是城东区域，一块是城西区域。 城东区域的客群以私营企业主和公务员为主，城西区域的客群以富裕的工薪阶层为主。,城东区域客群分析表,由于城西区域是传统的宜居区域，客户群主要是以富裕的工薪阶层为主。在这些客户中，改善性需求是最重要的目的，占50%左右，结婚用房其次，占25%。投资性需求很少。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,数据来源：中国指数研究院，中指调查,顺城西区域客群分析:,31,3.典型竞争项目列表 第四部分 区域与竞争项目分析,竞争项目选择标准 结合目标项目的地块位置，对重点竞争区域范围界定为：新抚区和顺城区。 楼盘选择符合以下条件： 项目首选综合体项目，由于目标项目为综合体，这可为开发提供前期市场依据。 由于项目沿河，因此沿河的一些高端（价格位于市场较高水平）的住宅项目也被选中作为竞争项目。 一些口碑和销售情况比较好的高端项目也被选中作为竞争项目。 为了更好的反映目前市场的情况，所有项目均为开盘2年以内的新盘。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,竞争项目信息列表,32,4.典型竞争项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,典型住宅项目供求及去化情况,33,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,抚顺住宅成交户型配比,抚顺住宅成交面积区间配比,抚顺住宅成交面积与户型交叉,抚顺市场中典型住宅项目成交户型特点如下： 1、以二居室为主，成交占比达到59%，面积在70-120平米之间 2、三居户型成交占比为35%，面积在110-150平米之间,34,格林逸水苑二期 位于顺城区西部，浑河北岸，由11栋高层和少量别墅组成，2010年3月推出的1#-4#楼，产品以90-120二居室为主；2#、3#已基本售完，1#、4#有剩余产品在售。 后期还将有5#-11#高层住宅陆续推出。 所属区域：顺城区 物业类型：普通住宅、联排别墅 建筑形式：高层、别墅 容积率： 3.5 当前报价：5500元/平方米 价格走势：开盘报价4300元/平米。成交均价在4000元/平方米左右，之后持续上扬，目前报价5500元/平米左右。,格林逸水苑二期效果图,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,在售的1#-4#楼,1#,2#,3#,4#,35,户型成交配比：本项目自2010年3月份开盘，销售周期已至10个月；面积成交基本分布于90-120平米之间，以二室二厅户型为主。,逸水苑户型与面积区间供求明细,逸水苑户型成交配比,数据来源：中国指数研究院，中指调查,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,逸水苑面积区间成交配比,116平米两室两厅一卫： 一梯一户； 赠送玄关； 270度转角飘窗； 全明设计,马德里皇家花园 目前顺城区较为高档楼盘，户型以90-110平米两房及123平米三房为主 所属区域：顺城区 物业类型：普通住宅，70年产权 建筑形式：项目一期共10栋小高层，4栋多层，12栋联排别墅，共730户 容积率： 2.1 当前报价：5100元/平方米 价格走势：项目2010年8月开盘，开盘价为4600元，2012年8月交房 周边配套：抚顺二中（抚顺最好高中）、规划中的沃尔玛、市政府 潜在供应：二期六栋高层及四栋多层产品，供应量为1000套左右,马德里皇家花园规划图（含项目2期）,项目现状,项目二期产品,1#、8#尚未销售,项目效果图,36,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,马德里皇家花园户型与面积区间供求明细,项目户型成交配比：面积基本分布于90-130之间，以90-120两居室两厅为主力户型,马德里皇家花园一期户型成交配比,马德里皇家花园一期面积区间成交配比,数据来源：中国指数研究院，中指调查,101.12平米,90.04平米,105.24平米,123.85平米,马德里皇家花园部分主力户型,37,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,滨河国际花园 项目位于新抚区，北侧即为浑河，距离浙江国际商贸城仅百米，主要为60-70平米及100-120平米两房户型 所属区域：新抚区 物业类型：普通住宅，70年产权 建筑形式：项目由两栋29层（1-4层为办公用房）高层及一栋6层多层产品构成，共388户 容积率： 6.03 当前报价：5300元/平方米 价格走势：2010年9月开盘，开盘价为4600元 周边配套：浙商国际商贸城、裕民商城,滨河国际花园规划图,项目现状,38,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,滨河国际花园花园户型与面积区间供求明细,项目户型成交配比：面积基本分布于100-120之间，其中以两房户型为主,滨河国际花园户型成交配比,滨河国际花园面积区间成交配比,69.83平米 107.48平米 113.27平米,122.14平米 113.25平米 112.70平米,项目部分户型图,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,天朗国际广场 项目位于位于抚顺市新抚区西一路31号，项目总套数2400；本次开盘供应338套，产品以60-70平米一房产品为主，毛坯 所属区域：新抚区 物业类型：商业、住宅，70年产权 建筑形式：6栋31层建筑，1-5层为商业 容积率： 11.8，占地2.2万平米，建筑面积26万平米 当前报价：5500元 价格走势：项目开盘时间2010年11月28日，最低价格5000元，最高7000元 周边配套：项目地下部分家乐福进驻；周边浙江国际商贸城、红星美凯龙、颐高数码广场 潜在产品：预计2011年10月开盘最右侧一栋楼，为该项目唯一一栋精装修产品，其余四栋楼开盘时间未定,天朗国际广场项目规划图,本次开盘产品,下期开盘产品,项目北侧轻轨,项目工地现状,回迁房,40,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,天朗国际广场户型与面积区间供求明细,项目户型成交配比：本次开盘产品以一房为主，其成交占比达到93%，面积区间主要集中在60-70平米之间,天朗国际广场户型成交配比,天朗国际广场面积区间成交配比,产品户型图,69.13平米 51.4平米 74.18平米 107平米,44.16平米 60.99平米 41.87平米 64.48平米,数据来源：中国指数研究院，中指调查,41,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,42,半岛假日实景图,半岛假日 抚顺市区市场近期较为高端的楼盘代表，户型以100平米左右两居和130平米左右的三居为主；项目自2008年9月开盘；目前处于项目尾盘阶段，只剩20余套140-150平米的去化后沉淀大户型在售。 所属区域：顺城区城东 物业类型：普通住宅 建筑形式：高板。9栋楼，最高30层，最矮12层。 容积率： 3.15 当前报价：5500元/平方米 价格走势：价格保持小幅上行，当前每平米价格较开盘上涨1000元左右,半岛假日规划图,数据来源：中国指数研究院，中指调查,半岛假日开盘以来价格趋势,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,43,半岛假日户型供应配比（约等于成交配比）,半岛假日面积区间供应配比（约等于成交配比）,数据来源：中国指数研究院，中指调查,户型供应及成交配比：面积基本分布于100-160平米之间，以120-150三居室两厅为主力户型；由于销售周期较长，所有供应户型除大面积产品略有剩余外，其他产品基本售完。,半岛假日户型与面积区间供求明细,数据来源：中国指数研究院，中指调查,经典户型点评：其位于浑河北岸，南北通透，并设有观景阳台；户户赠送面积，一梯一户或两梯两户；使用率85%,4.典型住宅项目分析-住宅 第四部分 区域与竞争项目分析,注：该项目自2008年9月开盘上市，销售周期至22个月（10年8月）时，去化93%，剩余三居室以上大户型；目前已近尾盘。,44,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,典型公寓项目供求及去化情况,45,浙商星座（浙商国际商贸城公寓） 大型的商业综合体，以商品批发为主要定位，兼具小户型公寓 所属区域：新抚区 物业类型：商业、公寓、住宅综合体 建筑形式：6栋4层商业，2栋公寓，5栋住宅（含底商） 容积率： 2.25 当前报价：公寓5850元/平方米左右 销售状态：2010年6月至2010年10月售罄 户型配比：公寓部分（浙商星座）均为一居室，主力面积46-60平方米，其中46平方米左右的面积区间比重占到90%以上。公寓总套数350户。,浙商星座实景图,经典户型点评：整层近20套开间一居45至60平方米国际公寓，宜商宜居 ，也适宜于办公，较为适用于抚顺当前市场以公寓代办公的现状。,浙商星座面积区间供求明细,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,46,新华国际公寓 抚顺典型的小户型商住公寓，以50左右的一居室为主 所属区域：顺城区 物业类型：商住公寓 建筑形式：高板。由3栋高层、1栋小高层建筑围合而成。包括底商 容积率： 6.8 当前报价：4800元/平方米 价格走势：价格保持在4500元/平方米左右，较开盘上涨不大。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,新华国际公寓开盘以来价格趋势,新华国际公寓实景图,新华国际公寓规划图,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,47,数据来源：中国指数研究院，中指调查,户型配比：该项目公寓部分全部为41-54平方米一居室小户型公寓。,新华国际公寓户型与面积区间供求明细,54公寓,41-52公寓,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,48,世城财富广场 商住楼盘，建筑规模不大，户型以40-50平方米左右小户型为主 所属区域：新抚区 物业类型：商住 建筑形式：高层建筑，底部为6层商业服务设计，其顶部住宅和商务公寓包括ab两座，b座部分用于当地居民回迁。 当前报价：7000元/平方米 价格走势：价格在5000上下波动，最高价5650元/平方米左右。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,财富广场开盘以来价格趋势,财富广场实景图,财富广场效果图,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,49,数据来源：中国指数研究院，中指调查,户型配比：面积基本分布于30-60平方米之间，、一室一厅为主力户型,财富广场户型与面积区间供求明细,数据来源：中国指数研究院，中指调查,财富广场面积区间成交配比,经典户型点评：一居商住公寓，宜商宜居 适宜于办公，因为学区房，小户型也适用于投资。,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,50,tesco爱敦阁 高档的商住楼盘，以40-60平方米左右一室一厅为主 所属区域：新抚区 物业类型：商住 建筑形式：两栋高层建筑，一幢楼为上层公馆，一幢楼为金钻公寓，底部为商业部分。 容积率： 5.19 当前报价：5800元/平方米 价格走势：价格在5000上下波动，最高价5650元/平方米左右。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,爱敦阁开盘以来价格趋势,爱敦阁实景图,爱敦阁规划图,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,51,爱敦阁户型成交配比（公寓+住宅）,数据来源：中国指数研究院，中指调查,户型成交配比：公寓部分面积分布于40-60平方米之间，一室一厅为主力户型；住宅部分以80-90平米两居为主,tesco爱敦阁户型与面积区间供求明细,爱敦阁面积区间成交配比（公寓+住宅）,备注：60-70平米一房产品尚未推出,项目部分户型,5.典型竞争项目分析-公寓 第四部分 区域与竞争项目分析,第五部分 住宅部分结论及建议,1. 总体市场 2. 竞争区域产品总结 3. 产品的地域性需求特点 4. 客群总结 5. 产品建议,53,1. 总体市场 第五部分 住宅部分结论及建议,总体市场总结： 2010市场总体供应在各区域板块之间分配不平衡 抚顺房地产开发近几年以来以一定速度保持增长，从施工面积上看，2010年前11个月施工面积达到682.8万平米，创下新高，但多集中在抚顺经济开发区，而市中心新抚区及顺城区则出现了供不应求的局面；出现这种局面的深层次原因主要有：a.位于沈抚连接带的经济开发区开发提速，其中2009及2010年全市土地出让面积的76%集中在该区，而新抚区与顺城区分别只占7%及17%；b.受顺城区国土系统相关事件的影响。 商品住宅销售额持续平稳上行，商品住宅的销售价格呈每年15%的幅度递增； 抚顺商品住宅高档项目和中低档项目的价位相差并不明显。,市场机遇： 项目区位属于城市中心商业核心区，城市功能配套设施较好，城市向心力较强； 抚顺市居民改善居住条件需求旺盛。 风险提示 ： 国家房地产宏观调控的持续深入，或将不可避免地对本地市场产生一定的影响； 抚顺房地产市场发展处于初级阶段，市场相对不规范； 市场产品同质化较为严重，开发高品质的楼盘可能无法在价位上占有优势； 消费群体购买心理不稳定，较易产生 “羊群效应”，从而引起市场需求波动。,54,2. 竞争区域产品总结 第五部分 住宅部分结论及建议,目标项目竞争区域为新抚区和顺城区,新抚区（项目所在区域）产品构成：,新抚区户型和面积： 户型：区域内一室一厅和二室一厅比较畅销，需求量大； 面积区间：户型面积集中在40-90平方米之间； 原因：a.中心区域，有优质教育资源，吸引注重子女教育的客户；b.该区域单价高，在5000-6000元/平米之间，抚顺普通百姓总价承受力在70多万左右，只能选择中小户型；c.二室一厅户型可以满足基本生活所需，而一室一厅户型可以在自住与投资之间实现均衡。 新抚区项目价位： 区域内成交单价在5000-6000元/平方米,顺城区（项目竞争区域）产品构成：,顺城区户型和面积： 户型：以二室二厅为主流，一室与三室相对较少； 面积区间：以80-120平米为主； 原因：a.顺城区是抚顺市1997年开始重点建设的新区域，经过十几年的建设配套已较为完善，为抚顺市民购房的主要区域；b.项目平均单价较新抚区为低，在市民70多万的承受能力下，产品可以做到80-120平米；c.家庭成员构成多为年轻的三口之家以及空巢型老年人家庭为主，两房可以满足基本的居住及改善型需求。 抚顺市场总体价位： 区域内成交单价在3500-5000元/平方米,55,3.产品的地域性需求特点 第五部分 住宅部分结论及建议,朝向及面宽、进深偏好 抚顺冬季较长且特别寒冷，市民喜好南北朝向房屋观念根深蒂固； 为满足采光需求，对大面宽、短进深产品更为偏好； “把山”产品去化速度慢，需要提高附加值来推提高化速度。,公寓与住宅的划分 抚顺市场对住宅与公寓的区分多集中在概念上，市场上既有70年产权的公寓，同时又存在50年产权的住宅； 对同一项目而言，东西朝向的房屋由于朝向原因多以公寓的概念推向市场。,市场对产品使用率敏感 购房者普遍对使用率敏感，心理预期在80%-85%之间； 2010年去化速度较快的产品“马德里皇家花园”使用率在82%-83%之间，“裕景上都”的使用率约为85%。,对高层产品的接受度 市场能够接受高层产品，因抚顺沿浑河而建，对高层产品市民普遍希望能够观赏到河景； 高层产品使用率较多层产品低，多数人较关注。,其他需求 开发商交房时应铺好地热； 对物业服务口碑较为关注； 学区房、商业配套好的产品更受到市场青睐。,56,3.产品总结 第五部分 住宅部分结论及建议,新抚区户型和面积： 区域内一室一厅和二室一厅比较畅销，需求量大； 中心区域，户型面积集中在40-90平方米之间； 新抚区项目价位： 区域内成交单价在5000-6000元/平方米,项目所在区域（新抚区）产品构成：,抚顺整体市场产品构成：,抚顺市户型和面积： 整体市场以二室二厅为主流，一室与三室相对较少； 面积区间则以70-120为主；大户型偏少； 60-70多以一居为主，70-120以二居为主，120-140以三居为主。 抚顺市场总体价位： 市场同质项目均价5500元/平方米左右。,57,4.客群总结 第五部分 住宅部分结论及建议,客户群结论： 客户群中，95%以上是抚顺本地人； 由于目标项目所处的区域是抚顺的中心城区，抚顺四个区和三个县的客户均有可能在此购房； 客户多为私营企业主，其次是公务员及富裕的工薪阶层。,数据来源：中国指数研究院，中指调查,58,本项目项目住宅户型定位建议,数据来源：中国指数研究院，中指调查,依据市场竞品项目住宅产品成交配比情况,住宅户型定位依据： 1- 市场竞品项目销售成交形势； 2- 项目规划指标要求： 建筑面积25.5万平米；要求2300户。 3- 满足万达快速回款的资金要求,规划要求：地上建筑面积25.5万平米；户数2300户,5.住宅产品建议 第五部分 住宅部分结论及建议,“三居室” 数据主要来自户型相对较大、销售周期相对较长的的半岛假日项目；除此之外，市场优质三居室产品供应相对稀缺；市场对“三居室”产品有一定需求。该部分产品存在一定的供需矛盾,市场竞品项目公寓产品成交配比情况,目标项目公寓产品建议,数据来源：中国指数研究院，中指调查,5.公寓产品建议 第五部分 公寓部分结论及建议,公寓户型定位依据： 1- 市场竞品项目销售成交形势； 2- 项目规划指标要求： 建筑面积5.4万平米；户均建筑面积40-60平米。 3- 满足万达快速回款的资金要求,第六部分 商业市场,1. 全市商业现状 2. 中央大街商圈现状 3. 商业典型案例 4. 商业产品建议,61,1.全市商业现状 第六部分 商业市场,抚顺商业数量相对较少； 抚顺的商业项目主要集中在市区范围内； 按商业聚集程度来看：目前抚顺的商业主要集中在中央大街商圈抚顺的市级核心商业区。另外还有新华商圈、望花、东洲等次级商业聚集区；（住：东洲区只有一个大商百货店，后面不独立研究） 目前抚顺市区范围内现有的优质商业供应量为185,000平方米（优质商业主指百货公司和购物中心）；,新华商圈,62,1.全市商业现状 第六部分 商业市场,抚顺各个商业区，主要以百货商场、专业店和商品市场