前期土地使用权证办理有什么技巧？.doc

前期土地使用权证办理有什么技巧？ 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段。 2、土地证、建设用地规划许可证、规划要点的办理顺序。先征询规划要点只要规划出红线范围以及容积率就可以进行土地出让了。3、城乡规划法的理解与应对。 房产证包括两部分，即房屋所有权证和房屋共有权正。房产证和土地证共同确定了房屋的合法所有权，在办理相关证件之前，要准备好相关资料，还要交维修基金和契税。那么需要准备的材料都有哪些，前期土地使用权证办理有什么技巧?下面让我们一起来看一看。一、土地证办理流程及所需材料第一步向开发商领取以下东西:1、房屋权属登记申请表(有开发商盖章的);2、房屋分层分户图;3、购房发票;4、办理土地证的图。第二步缴纳维修基金。提供资料:1、填写申报单(现场有)。2、身份证复印件。3、购房发票复印件。4、商品房买卖契约1、2、24页复印件。第三步缴纳契税。提供资料:1、商品房买卖契约1、2、4、24页复印件。2、身份证复印件。3、发票复印件。目前收费标准:个人首次购买90平米及以下普通住房,契税税率1%,其余自住普通住宅税率2%,高档房税率4%。第四步办理产权证。提供资料:1、办理房产证的申请表。2、申请人身份证复印件(查验原件)。3、发票复印件。4、分户图。5、商品房初始登记证明。6、商品房买卖契约(乙方契约正本)。7、维修基金发票原件。8、契税发票原件。9、抵押登记申请表。10、主债合同(借款合同)及房地产抵押合同。11、抵押权人(贷款银行)授权委托书。12、委托书(申请人不能亲自办理时出具,须同时提供受托人身份证件复印件,查验原件)。第五步办理土地证时间:拿到房产证后。提供资料:1、商品房买卖契约1、2、24页复印件。2、身份证复印件。3、产权证复印件。4、申请表(现领现填)。二、技巧1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段。土地证和建设用地规划许可证(以下简称用地规证)这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是,这几样东西领取的先后顺序很矛盾，目前我国法律也没有很好的规范这个问题。就比如办理土地预审，国土部门会要规划选址意见，但是规划部门办理选址意见的时候却要土地预审文件，此时就要看开发商跟国土和规划两个部门哪边更熟一点，举个例子我办理手续的时候是跟国土局这边比较熟，此时就让国土局的用地科先出个前期办理的函(不是正式文件)，拿着前期办理函到规划局办理选址意见，等选址意见办下来以后把选址意见交到国土局用地科让用地科出预审文件，然后把正式的预审文件交到规划局把前期办理函替换出来，最后前期办理函就拿回来销毁了，这样两边的要件都是齐全的。2、土地证、建设用地规划许可证、规划要点的办理顺序。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限;建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是，因为用地规证的报批比较慢会大量的浪费时间，尤其是针对拟开发的土地已经有招商项目的时候，这种情况下就可以忽略用地规证，先征询规划要点只要规划出红线范围以及容积率就可以进行土地出让了。而且土地出让后可能规划用途与招商用途不一致，这个也好办，基本就是协调规划局的领导调规划。等一切尘埃落定土地证拿到手后再去办理用地规证。3、城乡规划法的理解与应对。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。此条规定用地规证不能调整规划指标，但可以在办理完土地证后先调整规划指标然后再办理用地规证，规划指标的调整，时序是关键，在合法合规的情况下最大限度地节省公司资源并达到利益最大化。因土地证