土地估价报告.doc

土 地 估 价 报 告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司土地估价报告编号：承弘土（估）2017字第173号提交估价报告日期：二一七年十二月二十八日 土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估二、委托估价方 河北省平泉市人民法院三、估价目的本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。四、估价期日 2017年8月28日五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日六、价格定义1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格；2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据土地利用现状分类（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地； 3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为39.1年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定；4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。七、估价结果经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为：评估土地面积:4962.11平方米评估单价:250元/平方米评估总地价:124.05万元大写金额:壹佰贰拾肆万零伍佰元整货币种类:人民币八、土地估价师签名姓 名 土地估价师资格证书号 签 名苏震江 2000130081 王 旭 2007130045九、土地估价机构估价机构法定代表人签字： （机构公章） 二一七年十二月二十八日第二部分 估价对象界定一、委托估价方河北省平泉市人民法院二、估价对象本次估价对象为平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地，土地用途为工业用地，土地面积为4962.11平方米。三、估价对象概况 1、土地登记状况（1）土地使用权人：平泉县新宇粮油贸易有限公司（2）土地使用证号：承平泉国用（2015）第00093号（3）土地座落：平泉县七沟镇榆树林村（4）土地用途：工业用地（5）地号：无（6）图号：无（7）使用权类型：出让（8）终止日期：2056年9月20日（9）证载土地面积：4962.11平方米（10）四至：详见宗地图（11）土地级别：级别外2、土地权利状况估价对象为国有土地，土地所有权归国家所有，来源合法、产权清楚。3、土地利用状况根据委托估价方提供的资料，及估价师的现场勘查，委估宗地地上共有2194.52平方米房屋。四、影响地价因素说明（一）一般因素（1）城市资源状况平泉市地处河北省东北部。东经11821031191534，北纬40240404017，为辽宁、内蒙、河北三省交界地，东与辽宁省的凌源市接壤，北与内蒙古自治区赤峰市宁城县相连，西邻承德县，南邻宽城县。市域面积3297平方千米。总人口446939人（2016年末）。平泉市是中华民族红山文化的发祥地之一，远在史前，春秋战国时的“老马识途”，汉末三国时的“望梅止渴”等都出自平泉。平泉市素有“通衢辽蒙、燕赵门楣”之称，近邻北京、唐山、秦皇岛、赤峰、朝阳等大中城市，平泉市人民政府驻地平泉镇。距承德市92公里，距北京293公里，距省会石家庄489公里。2017年4月，经国务院批准同意撤销平泉县设立县级平泉市。平泉市自然资源丰富，已探明铁、铜、金、煤等矿产资源40多种，开发利用20多种。全县海拔335-1756米，属温带大陆性季风气候，年均降水量531毫米，年均气温7.3摄氏度，无霜期130天左右。全县森林覆盖率58.2%，遍布森林浴场，空气清新，县城全年二级及二级以上空气质量天数达到313天，是国家优秀生态示范区、中国绿色名县、全国绿化模范县、全国生态文明建设先进县。旅游资源独具特色，是中国七大河流之一辽河的发源地，辽河源国家森林公园为国家级景区。（2）房地产制度与房地产市场状况近年来，平泉市随着经济的不断发展，土地市场日趋繁荣和规范，政府调控土地市场的机制已经形成。三、四级市场逐步活跃，土地转让、抵押、租赁等交易活动明显增多，土地交易价格呈明显上升趋势。根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发200115号）精神，该区进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）和协议出让国有土地使用权规定（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。（3）产业政策切实加快总投资182亿元的汉能光伏发电、高铁车站周边开发等26个亿元以上项目前期工作，确保光伏发电、铁路物流项目年内落地开工。重点抓好总投资198亿元的舒适6000万件园林工具、亮达国际酒店等92个在建和新开工项目，确保全年实施千万元以上项目不少于140个，其中亿元以上的不少于50个，10亿元以上的不少于2个。加大对席奥通用飞机组装制造、中国活性炭创意城等项目的包装争列力度，力争列入省重点项目个数占省重点项目总数的1%以上，列入市重点项目个数占市重点项目总数的12%以上，最大限度争取省、市重点扶持。提高准入门槛、严格筛选程序、规范项目管理，引导投资向传统产业改造、战略新兴产业、现代服务业、重大基础设施、民生和社会事业、生态环保等领域倾斜，确保全年生产经营性固定资产投资60亿元，增长36.4%，高于固定资产投资额增幅3个百分点。积极谋划包装一批可操作性强的大项目、好项目，确保全年滚动储备投资千万元以上项目不少于250个，其中亿元以上的不少于100个，50亿元以上的不少于20个，工业生产性项目150个以上。充分发挥现有企业基础支撑作用，加强监测预警，强化运行调节，确保山庄、泉力、日强等骨干企业高效运营，冀东特种水泥、中盐人造板等35个竣工项目达产达效。全年新增销售收入50亿元以上、利税15亿元以上。加快南城区航空科技、南五十家子多金属综合利用、长城化工、红山新能源四个产业园区建设速度。积极推进航空科技产业园争列国、省高新技术产业园区。加快工业聚集区生产生活设施配套，抓好塔泉复合玻璃钢等12个驻区项目建设，年内新增入驻企业12家，实现工业增加值26亿元以上。积极推行标准化生产、产业化经营、专业化服务，促进农业增效、农民增收。在稳定粮食生产的同时，以露地菜、花、薯类等高效作物为重点，大力实施盛合源千亩露地菜种植、5000亩万寿菊基地等项目，调优大田作物种植面积5万亩。食用菌：实施多品种结构、多模式探索、多层次推进等有效机制，确保食用菌新增6000万盘(袋)、总量达到3.2亿盘(袋)。设施园艺：重点加快以鲜切花为主的花卉产业扩张，稳步推进设施菜基地建设，确保年内新增设施园艺5000亩。现代林业：加快推进中国北方种苗实验基地、花卉基质与产业化示范基地、速生树种选育等项目建设，大力发展林下经济，全年新造林7万亩、发展苗木基地8000亩。畜牧养殖：加快标准化养殖小区建设，力争60万头生猪屠宰项目年内投产。特色主导产业提供农民人均纯收入4420元。依托国家农业产业化示范基地，谋划实施一批农产品精深加工项目，加快推进总投资21.2亿元的奥科瑞丰食用菌绿色能源产业化、太平洋绿豆凉茶等15个农业产业化项目，确保年内完成投资5亿元以上。实现产业化经营额38亿元。年内新增农民专业合作组织20个，省级著名商标、名牌产品各1个，绿色、有机认证各2个。大力提升文化产业创意、创新、创造能力，力争全年实现文化产业增加值5亿元。一是推进四大文化产业园区建设。二是挖掘文化资源。三是大力发展乡村旅游。以特色产业和优质资源为载体，加大二泉地温泉城、小黄山景区开发力度。年内新培育精品旅游路线2条、特色旅游乡村2个，发展农家乐100户。突出以“大物流”体系引领产业发展，恢复商贸重镇历史地位。一是构建“大物流”体系。二是加快专业市场建设。三是优化商贸服务设施。四是完善城乡流通网络。水利：大力推进鸽子洞水源、县城应急水源等重点工程，确保年内完成鸽子洞水电站公路改线，坝基开工建设，除险加固小（二）型水库3座，实施高效节水灌溉面积2万亩。电力：加快推进南城区220千伏输变电站项目，重点实施王土房35千伏输变电站、大庆和茅兰沟双回线路改造工程，完成农网改造40公里。交通：完成七崖线和客运北站建设，积极推进杨三线、大七线、101线过境路、兴榆线升省道、平青乐线升国道等项目，稳步启动城乡一体客运网络建设。通讯：加快实施卫星电视“村村通”、移动手机电视（CMMB）等项目，确保广播电视人口综合覆盖率达到98%以上，宽带、移动服务网点延伸到50户以上自然村，3G和高清电视信号辐射到城区周边乡镇，有线广播实现中心村全覆盖。强化节能减排刚性约束。突出工业、农业、建筑、交通、商务、机关事务六大领域节能，加快实施燃煤锅炉改造等十大工程，扎实开展全社会节能行动。围绕结构减排、工程减排、监管减排，强力淘汰落后产能，加快实施康泰热力烟气脱硫、三元中育农业减排等工程，确保节能减排目标如期完成。大力发展循环经济。重点实施金盛建材、泰达生物质发电等18个项目，延长加粗食用菌、玉米、山杏等五条循环经济链条，确保成功争列新一轮省级循环经济示范县。加强生态环境建设。深入实施京津风沙源治理、荒山绿化、矿山披绿等工程，大力推进县、乡、村生态三级联创活动，确保全年治理水土流失面积30平方公里，森林覆盖率达到62.2%。不断进行科技创新。完善科技创新平台，加快北林大实习基地、农科院食用菌产业技术研发中心建设，新建农业气象信息服务站9个，农业科技示范园4个。引导企业自主创新，确保年内新建企业和行业研发中心1家，培育科技型龙头企业2家,申报高新技术企业1家。（4）城市规划与发展目标地区生产总值确保120亿元，增长（现行价）20%；力争130亿元，增长30%。规模以上工业增加值确保41亿元，增长24.1%，力争达到45亿元，增长36.3%。财政收入确保17亿元，增长18.2%；力争18.38亿元，增长27.8%。全社会固定资产投资120亿元，增长33.3%。引进县外资金48亿元，增长14.3%。社会消费品零售总额38亿元，增长17%。城镇居民可支配收入16300元，增长10.9%。农民人均纯收入6300元，增长11%。外贸出口额3800万美元，增长11.8%。万元生产总值综合能耗下降3.9%以上。化学需氧量、二氧化硫排放量、氨氮、氮氧化物排放量分别削减3.5%、4.5%、1.5%、1.5%。人口自然增长率控制在6以内。城镇登记失业率控制在4.5%以内。城镇化率达到46%。（5）城市社会经济发展状况全县上下坚持以“快增长、优结构、做城市、惠民生”为主攻方向和着力点，强力实施“工业强县、农业兴县、文化活县、商贸旺县”发展战略，大力开展“重点项目攻坚年”和“招商引资突破年”活动，凝心聚力，攻坚克难，县域经济迈上新台阶，实现了“十二五”良好开局。地区生产总值预计（现行价，下同）100亿元，占年计划的100%，增长16.7%。规模工业增加值33亿元，占年计划的113.8%，增长22.2%。全部财政收入14.38亿元，占年计划12亿元的119.8%，增长43.7%。固定资产投资额90亿元，占年计划110亿元的87.3%(京沈高铁未开工，影响投资约20亿元)，增长14.3%。引进县外资金42亿元，占年计划的105%，增长54.4%。社会消费品零售总额32.5亿元，占年计划的100%，增长21.4%。城镇居民可支配收入14705元、农民人均纯收入5677元，分别增长11.1%和14.6%。外贸出口额达到3400万美元，占年计划的103.7%，增长4.9%。万元GDP能耗下降3.9%。化学需氧量（COD）、二氧化硫、氨氮、氮氧化物分别削减14.7%、38%、34.3%、6.2%。城镇登记失业率3.5%。人口自然增长率3.28。城镇化率45%。随着居民收入的不断增加，居民消费水平日益提高。1-6月份，预计全县社会消费品零售额实现13.5亿元，占全年计划的41.5%，同比增长17.0%。企业规模逐步扩大，我县限上企业增至23家，1-5月份，限上批发、零售业销售额实现4.3亿元，同比增长54.5%，限上住宿、餐饮业营业额实现0.2亿元，同比增长47.5%，限上企业销售额和营业额的快速增长，对全县批发零售业和住宿餐饮业增加值的快速增长起到了很好的拉动作用。（二）区域因素七沟镇位于平泉市县境西部，老牛河上游，距县城19.5千米。面积279平方千米，人口2.7468万人（2010年）。辖25个行政村，镇政府驻七沟村。京沈公路过境。七沟自古以来就是人杰地灵，物华天宝之地，境内有祥云岭、凤凰岭等十大自然景观，风景怡人。境内群山环抱、翠绿成荫，有山杏20万亩，生态无公害果树10万余株，森林覆盖率达到74.5%以上，环境生态优美。距承德市60公里、北京220公里，国道101线和京承高速穿越全境，建有3.5万千伏变电站一座，电力供电充足。本镇位于平泉市的西侧，交通方便快捷。工业生产初具规模，全镇现有各类私营企业38家，基本形成了以冶矿、食品加工、玻璃制品为主的工业格局。工业主要生产铁球团、玻璃制品、白云灰、大理石板材、杏仁系列饮品、野生水果饮料等产品，产品销往全国各大城市，玻璃制品远销欧美。农业产业已基本实现规模化发展，共有以生产滑子菇、黑木耳、香菇为主的食用菌园区25个，占地面积1000亩，年产值2000万元；畜禽养殖园区20个，占地690亩，年存栏：肉牛2000头、猪3000头、蛋鸡100万只，露地蔬菜1000亩，产品主要销往京津。（三）个别因素估价对象位于平泉县七沟镇榆树林村，土地面积为4962.11平方米。待估宗地登记用途为工业用地，根据土地利用现状分类（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定用途为工业用地。截止到评估基准日，估价对象剩余年期为39.1年，根据平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告，估计对象位于级别外。待估宗地地质条件较好，对建筑物高度有一定限制，形状规则，适于利用，地面平坦。本次估价对象在估价基准日的设定开发程度为宗地红线内“三通”（即通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）3、国土资源部关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的通知（国土资发1999433号）4、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）5、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号）6、国土资源部关于发布实施的通知(国土资发2006 307号,2006年12月23日)7、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）8、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号，2009年5月11日）9、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第511号，自2008年1月1日起实施）10、国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资发2009311号）11、国土资源部办公厅关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知（国土厅发201235号）12、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）13、关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知(财税2014101号)（二）地方政府及有关部门颁布的法规、通知及文件 1、河北省人民政府、承德市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件 2、河北省土地管理条例（2005年5月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正） 3、平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告4、平泉县土地利用总体规划5、河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政冀政发201528号）（三）有关技术标准1、城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）2、城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）3、土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）（四）其他资料1、委托方提供的有关资料2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价（一）估价原则 （1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3） 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （4）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该宗地的收益量和价格。（5）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（二）估价方法根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。估价对象位于平泉县七沟镇榆树林村,处于平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告）基准地价覆盖范围之外，且现实行基准地价已经超过三年，新一轮基准地价尚未实行，故本次不采用基准地价系数修正法；由于待估地块为工业用地，区域内没有相类似出租案例，故无法准确测算其总收益及其费用，故本次不采用收益还原法；剩余法适用于开发项目的土地使用权价格测算。考虑到待估宗地所在区域有可供选择的交易案例，可以采用市场比较法评估；成本逼近法适用于工业用地价格评估。综上所述，经评估人员综合分析，最终选择市场比较法和成本逼近法进行评估。（三）估价结果1、地价确定的方法经估价人员现场查勘和对当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，本次评估选择成本逼近法和市场比较法两种估价方法进行了评估，两种方法测算结果相差不大，故本次采用成本逼近法和市场比较法两种方法测算结果的算数平均数作为最终地价。（270+230）2=250元/平方米。2、估价结果经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为：评估土地面积:4962.11平方米评估单价:250元/平方米评估总地价:124.05万元大写金额:壹佰贰拾肆万零伍佰元整货币种类:人民币三、估价结果和估价报告的使用（一）假设条件1、该宗地为国有土地，委托方合法取得土地使用权。2、估价对象得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、委托方提供的资料属实。6、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，评估人员对于评估结论用于其他目的的可行性未作研究。2、本报告估价结果，须经受托土地估价机构盖章、土地估价师签名方能生效。 3、本报告未经受托估价方同意，不得向委托方和评估报告审查确认部门以外的任何单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经估价机构同意，不得转载、发表。4、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。6、本报告的估价结果自估价基准日2017年8月28日起壹年内有效。（三）资料来源说明1、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人