房地产投资经济评价.ppt

第四章,房地产投资经济评价,第一节 房地产投资经济评价概述,一、评价的内容 （一）房地产投资经济评价过程 （二）评价体系,第二节 房地产投资静态分析,静态分析就是分析经济现象的均衡状态以及有关的经济变量达到均衡状态所具备的条件，它完全抽象掉了时间因素和具体的变化过程，是一种静止地、孤立地考察某种经济事物的方法。 静态与动态相对的，静态表示的是计算一些衡量投资效益的指标，如投资回收期，投资利润率等，不涉及考虑资金的时间价值,一、投资利润率 投资利润率一般是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总投资的比率，计算公式如下： 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/总投资 所以,该指标也可以称为净资产利润率,它主要说明投资中心运用公司产权供应的每一元资产对整体利润贡献的大小,或投资中心对所有者权益的贡献程度。 投资总额包括初期的成本投入，在建工程项目，完成后的安装成本之类的。,投资利润率的优点是计算简单； 缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。 只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。,二、静态投资回收期 投资回收期是指用投资方案所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明。 计算出的静态投资回收期应与行业或部门的基准投资回收期进行比较，若小于或等于行业或部门的基准投资回收期，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。 静态投资回收期可以在一定程度上反映出项目方案的资金回收能力，其计算方便，有助于对技术上更新较快的项目进行评价。但它不能考虑资金的时间价值，也没有对投资回收期以后的收益进行分析，从中无法确定项目在整个寿命期的总收益和获利能力。,计算方法： 1、按平均收益额计算静态投资回收期 经营后每年的收益额大致相等 回收期( PP)=原始总投资/投产后若干年相等的净现金流量 2、按累计收益额计算静态投资回收期 以项目净现金收入累计值等于项目总投资所需时间为投资回收期，即项目净现金收入累计值等于项目总投资所需要的时间为投资回收期,三、投资利税率 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算公式为 投资利税率=年利税总额/总投资*100% 式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额与销售税金之和 也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和： 年利税总额=年产品销售收入年总成本费用 总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。 计算出的投资利税率应与行业的平均投资利税率进行比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。,例：某地产项目建设期为2年，第一年投资100万，第二年投资150万元，第三年开始投产并达到100%设计能力，每年销售收入200万元，经营成本为120万元，销售税金等支出为销售收入的10%，求静态的全部投资回收期。,本题要求计算静态投资回收期，静态分析指标不考虑资金的时间价值，因此，各年度现金净流量也不考虑时间价值,即各年度现金净流量不用贴现至零期。 第一步 先计算出各年度的现金净流量， 正常年份每年的净现金流入为：销售收入销售税金经营成本 即 净现金流入=200-20010%-120=60万元 各年现金流量见下表：,某房地产项目各年度的现金流量（单位：万元）,公式：静态投资回收期（没有考虑资金的时间价值 ）=,=,= 6年2个月,例题：某房地产投资经济分析,一 、项目的确定性分析 1、项目的投资估算(每年) （1）土地费用：27万元/亩315.75亩8525.25万元 （2）前期工程费用估算：1054.5万元,（3）基础设施建设费估算：2310.25万元,（4）建筑安装工程费估算：18752.5万元,（5）、招商活动费用：1500万元 （6）、管理费：892.4万元 （7）、财务费用：757.8万元 （8）、销售费用：1308万元 （9）、开发期税费：50万元 （10）、不可预见费用：109.46万元 （2105005.2元/ m2109.46万元）,（11）、其他费用估算：230万元,上述（1）-（11）合计35490.16万元,2、销售收入、经营税金及附加估算表,项目的首期投资现金流量,另外交纳费用(532万元) 施工图及抗震设计审查费：19 白蚁防治费：10 档案管理费:20 保险费：24 建设用地规划许可证：5 质量监督费：370 工程定额测定费：25 建安企业行业管理费：44 印花税：15,3、利润：6786.41万元 年利润=年销售收入-年开发建设投资成本-年经营税金及附加 45291 -36022.16-2482.43=6786.41万元 （项目的投资估算=35490.16+532=36022.16万元） 4、 利润率：15% 利润率=利润/销售总收入=6786.41/45135=15%,二、项目经济效果静态分析 1、静态投资利润率（E） 静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入总额与项目总投资额的比值,用公式： E=M/K(其中M是年净收入总额、K是项目总投资额)。 E=M/K6786.41/36022.16=18.8%,2、静态投资回收期（T） 静态投资回收期（T）是指项目净收益偿还全部投资所需时间，以年表示： T=K/M=36022.16/6786.415.5年 T投资