2014年3月遵义恒大城二期项目定位报告.ppt

遵义恒大城二期项目定位报告,2014年3月,part.1 项目概况,项目经济指标,地块三,地块二,地块一,地块四,1.整体区位分析 紧邻汇川广珠商圈商务居住繁华区域,地处北部汇川，行政上隶属汇川区政府，距离市行政中心约5分钟，距离老城区15分钟，在广珠商圈未开发前，与老城区关系较弱； 遵义边际如重庆、湘西等地进入遵义的咽喉门户要道，依托遵义市十二五规划，享有汇川区副中心优势；,汇川区,红岗区,新浦新区,广珠商圈,省际交通枢纽,2.周边交通分析 未来交通通达性好，可快速抵达新老城区中心,现状： 可快速抵达汇川各个区域，与绥阳汽贸城达成30分钟经济圈 及人民路环线转换到老城区，10分钟生活圈 优势突出； 未来： 汇川大道纵向贯穿项目，与未来开通的嘉陵江路组成交通主动脉；,本案,当前周边配套较少，项目体量决定了可以自建足够的社区配套； 未来航中迁校与遵义v谷高新科技中心的建设将对项目的整体氛围有促进作用。 通过便捷的交通可以享受当前广珠商圈成熟商业配套；,3.周边配套分析 周边配套较少，但靠近广珠商圈商业配套,遵义v谷,广珠商圈,新航中,汇川区市政部门,4.基地条件分析 地形以平地为主，容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观优势较强的中高端产品,遵义恒大城二期,大二期用地综合容积率为2.12； 项目用地条件单一，多为平缓地带，垂直高差较小； 项目建筑密度30%，建筑密度适中。,适宜开发低容 中高端住宅产品,项目概况总结,遵义恒大城项目拥有自身的园林景观及品牌资源，项目所在区位汇川片区，是城北新区的重点建设区域，周边配套及基础设施逐步完善； 交通通达性已逐步形成，区域可达性获得显著提升。,part.2 市场研究分析,10,国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发20122号）为遵义经济的发展提供了前所未有的机遇。,政策环境分析,国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发20122号）明确提出以遵义、铜仁为节点城市，以黔北、黔东北为腹地，积极构建连结成渝经济区和黔中经济区的经济走廊。加快遵义城镇基础设施建设，完善遵义城市道路体系，增加路网密度，大力发展公共交通，安全有序地建设轨道交通。 贵州省城镇体系规划(2008-2030)发布，遵义市将作为贵州省两个大型都市区之一进行打造，推进区域经济持续快速发展 遵义市城市总体规划(2008-2030)发布，项目所在遵义县纳入城市规划区范围，与汇川、红花岗一并列入遵义中心城区发展范围,城市地位分析,遵义市在贵州省地级市域中多项重要经济指标位居第二，发展潜力较大,遵义市多项重要经济指标在省内排名第2，仅仅落后省会贵阳市；拥有贵州省第二的经济发展活力。 随着贵州2012-2030城镇体系发展规划中将贵阳与遵义划为仅有的两个都市区，遵义的发展将获得更大的支持,备注:数据来自遵义市统计局,遵义市经济持续快速发展，产业结构逐步调整；从经济指标分析、房地产市场正处于高速发展期。,经济环境分析,12,宏观经济增长与房地产发展关系,人均生产总值增长与房地产发展关系,备注:数据来自遵义市统计局,遵义市人口数量自2005年以来持续稳定增长，外来人口增多，流动频率加大，房地产发展“人口”基础良好,遵义市国土面积30762平方公里，占贵州省总面积的17.46%，2012年户籍人口771万，常住612万，城镇人口238万。 遵义作为贵州规划的两大都市区之一，常住人口吸引力及流动人口吸引力在中远期建设都将得到显著提升,经济环境分析,13,备注:数据来自遵义市统计局,人均可支配收入稳步提升、储蓄额快速增长，居民消费水平及消费意识有待进一步挖掘,经济环境分析,14,备注:数据来自遵义市统计局,土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈,20052013年遵义市土地成交情况总览,遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2005年，土地价格为32.07万元/亩，至2013年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅。 随着遵义两大副城区城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域.,土地市场分析,15,备注:数据来自遵义市统计局,16,遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。,整体市场分析,遵义房地产市场总体容量较小，截止2013年11月，全年共计去化105万方，全年月均去化量较为均衡，无明显的淡旺季之分； 遵义整体成交均价呈现波动上涨趋势，截止12月成交均价4203元/。,备注:数据来自楼盘网市场月报,17,遵义市楼盘高层供应量大，主要依靠城南新区及新蒲楼盘的低价策略去化，该细分市场竞争压力大,整体市场分析,从供应量上看，遵义市场高层产品供应量极大，主要去化集中在城南保利及新蒲新开发项目。该区域项目高层产品总价低，去化量大；在当前市场环境下，高层产品若无法实现差异化，无法保证去化速度及利润实现。,备注:数据来自市场调研,实地蔷薇国际,基本概况,项目概况：实地蔷薇国际位于新浦新区新浦大道中段，项目一期占地面积1083亩，建筑面积25万。,区域规划,实地蔷薇国际,规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域。 规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心。 规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万。,项目区位,实地蔷薇国际,项目区位：项目位于新浦新区新浦大道中段，距离本案直线距离约12千米，驾车时间约40分钟。,至遵义市丁字口：约11.3公里，车程30分钟左右 至遵义市老城：约12.5公里，城，车程40分钟左右,本案,12公里,实地蔷薇国际,项目交通,（遵义至铜仁段）途径于此，302公交路线到达距项目约50米处公交站点，交通便利，但班次太少。,实地蔷薇国际,项目配套,周边配套：项目所处区域新蒲新区，属于遵义市未来行政中心，科技、教育、医疗等配套都有规划，但相关配套完善还有很长时间。,教育： 遵义四中、遵义十二中、文化小学、 大学城，其中遵义四中是省级示范高中，大学城由遵义市各本科、专科学校组成。 休闲：新蒲湿地公园 医疗：新蒲医院 商业：国际会展中心、五星酒店、甲级写字楼、商务公寓 金融：工商银行、贵州银行、农行等,文化小学,遵义医学院附属医院,大学城,科技馆,遵义四中,实地蔷薇国际,项目规划,项目规划：项目规划以高层住宅、商业为主，规划一期总户数1673户，2013年12月1日在第一次开盘，开盘销售2.8亿元。,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,实地蔷薇国际,建筑风格,建筑风格：现代简约风格。,实地蔷薇国际,推货情况,项目一期共12栋高层住宅，规划总户数1673户。面积区间49194； 第一次开盘于2013年12月1日，推出楼栋为5#、6#、7#、8#、9#住宅，共456套住宅； 剩余1217套住宅未推售。,5#：1个单元，33层，2梯4户，共132套住宅； 6-9#：1个单元，33层，2梯5户，共660套住宅,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,实地蔷薇国际,近期动态,实地蔷薇国际,户型比较,蔷薇国际118三房两厅,遵义恒大城111三房两厅,入户门开在中庭位置，造成干湿分区不明，客厅空间变小。,干湿分明，入户即是厨房，客厅饭厅连为一体，空间更大。,实地蔷薇国际,项目总结,项目概况：该项目位于新蒲新区新蒲大道与播州大道交界处，距离本案直线距离12公里，与本案相比，该项目处于新区，相关配套设施和基础建设都还只处在规划期，具体完成时间还有长远。而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成。行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展。且本案自身项目配套较为齐全，生活、休闲、娱乐、运动、教育等一应俱全。 价格分析：高层普住，均价3500元/。 产品分析：在售均为79-194之间两房、三房、四房，户型设计不合理，客厅空间狭小，整体感觉拥挤，干湿不分明。 推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力。,项目规划：物业住宅类型为高层住宅，容积率高，绿化率低；本案为欧陆风格的围合式建筑，整体感官非常享受，且低容积率，高绿化率。本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅。 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸。 价格措施：实地蔷薇国际高层住宅均价3500元/，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格比之更低。应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目走精装修路线，拎包即可入住， 省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间。所以购买恒大绝对是正确的置业选择。,打击性说辞,实地蔷薇国际,基本概况,中建幸福城,项目概况：中建建幸福城位于新蒲新区四号路、六号路，新龙大道沿线，总规划面积980亩，总建筑面积近200万平方米,区域规划,中建幸福城,规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域。 规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心。 规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万。,项目区位,中建幸福城,至遵义市丁字口：约10.9公里，车程35分钟左右 至遵义市老城：约11.8公里，城，车程40分钟左右,项目区位：项目位于新浦新区新龙大道沿线，距离本案直线距离约11.8千米，驾车时间约40分钟。,本案,11.8公里,项目配套,中建幸福城,教育： 遵义四中、新蒲实验中学、新蒲实验小学、遵义医学院、干部学院、遵义师范学院、遵义职业技术学院、遵义医药高等专科学校 休闲：新蒲湿地公园 医疗：新蒲医院 商业：会所餐饮、影院、商业街。 金融：工商银行、贵州银行等,项目配套,中建幸福城,自身配套：项目自身配套以专业性市场为主，周边区域配套不成熟，且距离主城区较远，配套设施还有待未来发展。,教育：幼儿园。 休闲：白金双会所、游泳池、 7000米慢跑步道、500米私家景观栈道、3000米景观长廊、社区影院。 商业：社区会所餐饮、商业街等。 金融：工商银行、农行等。,项目对比,中建幸福城,区位,交通,规划,配套,位于新蒲新区,位于新蒲新区规划范围内,目前无公交路线经过，属偏远位置,周边市政配套极为欠缺,本案属汇川区汇川大道开发区域,本案也属新开发区域内,本案位于汇川大道主干道旁，已有多路公交车经过项目,本案位于汇川区未来行政办公中心区域，且已逐渐完善,项目规划,中建幸福城,项项目规划洋房、小高层、高层住宅，规划总户数11888户，2013年12月27日第一次开盘。,a区,b区,c区,住宅区,商业区,风格景观,中建幸福城,建筑风格、景观设计：均为现代简约风格。,景观设计,建筑风格,在售户型配比,中建幸福城,户型对比,中建幸福城,中建幸福城142三房两厅,入户门开在中庭，挤压客厅的空间。整体布局浪费。,入户门开在端头，客厅饭厅连为一体，使得客厅更为宽敞。,遵义恒大城135三房两厅,中建幸福城,项目总结,项目概况：中建建幸福城位于新蒲新区四号路、六号路，新龙大道沿线，紧邻湿地公园，距离本案12公里，距离主城商业中心11.8公里。与本案相比，该项目处于新区，相关市政配套设施和基础建设都还处在规划建设初期，具体完成时间还有长远。而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成。行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展。 价格分析：洋房、小高层、高层普住，均价3300元/。 产品分析：在售均为89-208之间的三房-五房，户型设计不合理，空间浪费严重，动静、干湿不分明。 推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力。,中建幸福城,打击性说辞,项目规划：项目位于新蒲新区，目前还处于开发初期，相关市政配套、绿化、项目配套都还处于规划中，完善相关设施还需很长时间。本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅。 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸。 价格措施：中建幸福城住宅均价3300元/，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格与之相当。应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目走精装修路线，拎包即可入住， 省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间。所以购买恒大绝对是正确的置业选择。,中建幸福城,基本概况,金科中央公园城,项目概况：金科中央公园城处于遵义新蒲新区3号与5号规划道路交汇处，位于新蒲新城区的最西段，项目占地面积3000亩，建筑面积350万。,金科中央公园城,区域规划,规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域。 规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心。 规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万。,金科中央公园城,项目区位,项目区位：项目位于新浦新区3、5号线交汇处，距离本案直线距离约8.3千米，驾车时间约25分钟。,至遵义市丁字口：约15.3公里，车程30分钟左右 至遵义市老城：约16.8公里，城，车程40分钟左右,本案,8.3公里,金科中央公园城,项目交通,项目交通：新浦大道途径于此；302公交路线到达距项目约300米处公交站点，交通不便。,金科中央公园城,周边配套,周边配套：项目位于新蒲新区3、5号线交汇处，遵义四中旁，属新蒲新区开发范围内。,教育： 遵义四中，新蒲小学、初中、高中，遵义医学院、遵义师院、遵义工学院等大专本科院校。 休闲：湿地公园、青少年活动中心、花卉博览园、美术馆、大剧院、图书馆、博物馆、文化宫。 医疗：新蒲医院。 商业：风情商业街。 金融：工商银行、贵州银行、农行等。,遵义四中,新蒲医院,新蒲小学,科技馆,大学城,金科中央公园城,项目配套,自身配套：项目自身配套以专业性市场为主，周边区域配套不成熟，且距离主城区较远，配套设施还有待未来发展。,教育：幼儿园、小学。 休闲：会所、社区广场。 商业：社区商业、5大街区，业综合体。 金融：中国农行、贵州银行等。,会所,商业街,金科中央公园城,项目区域小结,区位,交通,规划,配套,位于新蒲新区,位于新蒲新区规划范围内,302公交路线经过，但较为偏远,周边市政配套极为欠缺,本案属汇川区汇川大道开发区域,本案也属新开发区域内,办案位于汇川大道主干道旁，已有多路公交车经过项目,本案位于汇川区未来行政办公中心区域，且已逐渐完善,金科中央公园城,项目规划,项目规划：项目规划以洋房、联排、公寓 、高层住宅为主，规划总户数26576户，一期开盘6041户。预计2014年5月第一次开盘。,金科中央公园城,风格景观,建筑风格、景观设计：均为欧陆小镇风格,金科中央公园城,推案情况,金科134四房两厅,遵义恒大城135三房两厅,入户门开在中庭位置，造成干湿分区不明，整体布局臃肿。,干湿分明，入户即是厨房，客厅饭厅连为一体，大三房更显舒适。,金科中央公园城,户型对比,金科中央公园城,项目总结,项目概况：该项目位于新蒲新区3、5号线交汇处，距离本案直线距离8.3公里，与本案相比，该项目处于新区，相关配套设施和基础建设都还只处在规划期，具体完成时间还有长远。而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成。行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展。且本案自身项目配套较为齐全，生活、休闲、娱乐、运动、教育等一应俱全。 价格分析：洋房、独栋、联排、高层普住，均价3500元/。 产品分析：面积区间80-206之间两房、三房、四房、五房，户型设计不合理，空间狭小，整体感觉拥挤，干湿不分明。 推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力。,金科中央公园城,打击性说辞,项目规划：项目位于新蒲新区，目前还处于开发初期，相关市政配套、绿化、项目配套都还处于规划中，完善相关设施还需很长时间。本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅。 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸。 价格措施：金科中央公园城住宅预计均价3500-3800元/，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格比其更低。应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目只走精装修路线，拎包即可入住， 省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间。所以购买恒大绝对是正确的置业选择。,保利未来城市,项目概况,项目概况：保利未来城市位于遵义市遵南大道中段西侧，项目占地面积2500亩，建筑面积500万。,保利未来城市,区域规划,规划范围：龙坑片区属于遵义市城市规划南居住片区，北至忠庄南之家南白镇。高速公路网规划“两纵一横；两联一环”中一纵，贵遵-遵崇高速公路；一横，杭瑞高速公路，一环，环城高速公路都经过此区域。 规划功能：遵义市南部的城市副中心，黔北交通枢纽、商贸物流中心，西南重要的铝工业、新材料基地。发展以矿产资源型工业、新材料高新技术产业、基础教育及生态旅游业为主的现代综合园林式城区。 规划规模：至2020年，县城建成区域面积30平方公里以上，总人口30万以上。全县城镇建成城区面积90平方公里以上，人口74万以上，城镇化率达60%以上。,保利未来城市,项目区位,项目区位：项目位于遵义市遵南大道中段西侧，距离本案直线距离约16千米，车程约1小时20分钟。,至遵义市丁字口：约9.2公里，车程30分钟左右 至遵义市老城：约10.5公里，城，车程40分钟左右,本案,16公里,保利未来城市,项目交通,项目交通：201国道途径于此；另外贵遵高速、杭瑞高速（遵毕段）途径于此（马家湾站），301公交路线到达距项目约1500米处公交站点， 29专线直达项目，交通较为便利。,保利未来城市,项目配套,周边配套：项目所处区域龙坑片区，属于遵义市南部区域城市发展的中心区域，科技、教育、医疗等配套都有规划，但相关配套完善还有很长时间。,教育： 遵义县职校、南白中学、遵义县三中 休闲：保利院线、保利博物馆、美术馆、艺术中心、保利红军广场、商业步行街、主题公园 医疗：遵义医学院附属医院新蒲医院 商业：中央商务区cbd、五星涉外酒店、国际温泉度假中心 金融：贵州银行、农行等,保利博物馆,南白中学,遵义县三中,遵义县职校,保利未来城市,项目规划,项目规划：项目规划以洋房、高层住宅为主，规划总户数100000户，2011年10月15日在第一次开盘。,保利未来城市,风格景观,建筑风格、景观设计：均为现代简约风格。,建筑风格,景观设计,保利未来城市,在售户型配比,在售户型配比：目前剩余房源1200套左右，全是洋房，高层住宅现房全部售完，即将开出a1区5#、7#、9#三栋高层住宅，现正在认筹中，预计5月份即将开盘，共约900套。总计剩余房源约2100套，洋房1200套，高层住宅900套。,保利未来城市,近期动态,保利未来城市,户型对比,保利未来城市114两房两厅,整体设计非常凌乱，114两房的设计非常浪费。,入户门开在端头，客厅饭厅连为一体，简洁得体，合理利用空间。,遵义恒大城111三房两厅,保利未来城市,项目总结,项目概况：保利未来城市位于遵义市遵南大道中段西侧，距离本案16公里，距离主城商业中心9.2公里。与本案相比，该项目处于遵义市南部居住片区的龙坑片区，相关市政配套设施和基础建设都还不完善，具体完成时间还有长远。而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成。行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展。 价格分析：洋房、小高层、高层普住，均价3800元/。 产品分析：在售均为121-206之间三房、四房，五房的洋房，户型设计整体设计非常凌乱，空间浪费。 推广分析：主打城市综合体、遵义南部片区未来发展潜力。,保利未来城市,打击性说辞,项目规划：项目位于遵义市遵南大道中段西侧，相关市政配套、绿化、项目配套都还处于规划中，完善相关设施还需很长时间。本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅。 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸。 价格措施：保利未来城市住宅均价3800元/，本案是精装修住宅项目，除去精装修换算出的毛坯价格比之更低。应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目只走精装修路线，拎包即可入住， 省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间。所以购买恒大绝对是正确的置业选择。,汇川国际温泉旅游城,基本概况,项目概况：汇川国际温泉旅游城汇川区汇川大道金沙江路，总规划面积1000亩，总建筑面积近120万平方米,保利未来城市,推案情况,汇川国际温泉旅游城,区域规划,规划范围：汇川大道片区位于城区东北部，规划以汇川大道为轴实现汇川中心片区向北的延续。规划以分区规划所确定的道路网为骨架，形成“一轴、一心、三区、一条绿带、一条环形步行街”的布局结构。 一轴：汇川大道商业服务轴，贯通南北，与中心片区紧密相连。 一心：在汇川大道中部地带形成片区中心，重点体现商业金融、行政办公、文化娱乐等职能。 三区：以绿地及自然山体为分隔，形成北部、中部居住区及南部居住小区； 一条绿带：沿高坪河形成的滨河绿带。 一条环形步行街：在汇川大道中段，结合片区商业中心的形成，构建一环形商业步行街。 规划功能： 1、高效能的第三产业，包括行政办公、商业金融、文化娱乐、房地产开发等。 2、突出生态建设与环境保护，构建生态型片区。 3、以汇川大道的兴建拉动本片区的开发建设，塑造独具特色的山水园林城市形象。 规划规模：在分区规划指导下，立足于汇川社会、经济现实及发展条件，适应开发建设需要，把汇川大道片区建成布局合理、结构完善、生态良好、运营高效、具有山区特色的能容纳10.5万人的高品质城市生活区。,汇川国际温泉旅游城,项目区位,至遵义市珠海路：约6.5公里，车程15分钟左右 至遵义市丁字口：约12公里，车程40分钟左右,项目区位：项目位于汇川区汇川大道金沙江路，距离本案直线距离约3千米，车程约5分钟。,本案,3公里,汇川国际温泉旅游城,项目配套,教育： 幼儿园、遵义航中、联丰小学、遵义市汇川区高坪镇新檬小学 休闲：温泉 商业：商业街、社区餐饮、温泉酒店 金融：农业银行、贵州银行等,汇川国际温泉旅游城,区域对比,区位,交通,规划,配套,位于汇川大道金沙江路,位于位于回城大道区域,302公交、通往四面山 、董公寺的公交车,航天高中、联丰小学,本案属汇川区汇川大道区政府对面，离市区更近,与本案类同,本案位于汇川大道旁，乘车方便,本案不仅能与其同享市政配套，更有完备的自身配套,汇川国际温泉旅游城,推案情况,项目规划：项目规划别墅、洋房、高层住宅，规划总户数7500户，2013年11月2日第一次开盘。,别墅区,公寓区,高层住宅区,汇川国际温泉旅游城,风格景观,建筑风格、景观设计：均为现代简约风格。,建筑风格,景观设计,汇川国际温泉旅游城,户型对比,温泉城135三房两厅,客厅与餐厅分离，造成客厅过于狭小，且无法扩展。,入户门开在端头，客厅饭厅连为一体，使得客厅更为宽敞。,遵义恒大城135三房两厅,汇川国际温泉旅游城,在售户型配比,在售户型配比：目前剩余房源130套左右，洋房、高层、公寓皆有，洋房、别墅只有几套剩余，高层还有约80套，新公寓准备发售。总计剩余房源约120套，洋房、别墅20套，高层住宅80套、公寓约30套。,汇川国际温泉旅游城,项目总结,项目概况：汇川国际温泉城位于汇川大道金沙江路，距离本案仅3公里，距离主城商业中心6.5公里。该项目处于汇川大道北段，距离市区远，属汇川大道的外沿区域，而本案则位于汇川大道未来规划的商业中心区域，正对汇川区区政府，且自身配套非常完备，为业主提供更佳更全的服务。 价格分析：洋房、别墅、高层普住，均价3800元/。 产品分析：在售均为65-213之间一房-四房，户型设计不合理，客厅与餐厅分离，造成客厅过于狭小，且无法扩展。 推广分析：主打旅游地产、温泉旅游、人居环境。,汇川国际温泉旅游城,打击性说辞,项目规划：项目位于汇川大道金沙江路，处于汇川大道北段，距离市区远，属汇川大道的外沿区域，而本案则位于汇川大道未来规划的商业中心区域，正对汇川区区政府，且自身配套非常完备，为业主提供更佳更全的服务。 。本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅。 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸。 价格措施：汇川国际温泉城住宅均价3800元/，本案是精装修住宅项目，除去精装修换算出的毛坯价格比之更低。应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目只走精装修路线，拎包即可入住， 省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间。所以购买恒大绝对是正确的置业选择。,周边竞品整体分析,汇川大道目前在建项目的主力户型均以80-130的刚需户型为主；未来市场竞争较大，在同质产品情况下，如无项目自身卖点及优势，将会很难确保去化速度及利润率。,part.3 目标客户解析,客户解析,从项目近半年成交客户来源结构上看，项目客群主体来自于主城两区及遵义县；辐射市区其他区域及少量外地客户 成交客户居住区域主要集中在三点范围内 三点：汇川区、红花岗区、绥阳县,绥阳县12,桐梓县10,仁怀市6,客户解析,从来访客户需求分析得知，项目现有产品可满足客户的大三房物业需求，但无法满足客户关注度较高的小三房物业区间,数据源：取自项目来访客户信息库 小三房需求：客户需求集中在总价40-60万的101-120产品，项目小三房产品无法满足客户需求 大三房需求：客户需求集中在总价65-70万，面积以120-150的产品，项目大三房产品很好的满足了该类客户需求,来访客户解析,客户解析,本案以101-137平三房为去化主力，大平层产品对比同类产品无价格优势，去化阻力大，大量潜在客户流失,数据源：取自项目成交客户信息库 主力户型：从成交量及去化率来看，本项目成交的主要物业为90-150三房物业。 滞销户型：项目150以上大户型产品去化慢，户型设计较大、实用性较低、总价较高；市场同面积段产品大多为可变户型，且总价在70-80万之间，对比本项目在价格上有较大优势。,成交客户解析,该类客户有一定的经济基础，工作较忙，置业目的为改善性或是新婚置业，客户年龄结构主要为25-35岁，以改善环境为主。,由于该类客户大部分已对生活品质有较高要求，对高密度住宅存在排斥，尤其是交房后客户逐渐醒悟；他们将在对社区环境、居住品质和居住面积上有较高追求，同时对品牌有一定的追捧。,该类客户最为关注的是品牌商、园林景观、生活配套、交通配套，同时， 对交通便捷程度较高要求。,两城区客户-本项目主要客户来源,某高校老师：需求环境好的90平左右的住宅，生活配套齐全，上班方便，相信品牌但对本案所处位置不了解。,两城区客户语录,铁路系统职工：需求130平左右的房子，需小区环境好、治安好、周边生态环境好的区位，三代人居住为主，区域存在陌生感。,该类客户经济实力雄厚，价格承受力强，希望自己或其儿女定居省会，改善居住品质，享受城市成熟配套。,该类客户主要以在省城市定居为目的，一部分是为自己，一部分则是为儿女，购房关注要素为教育配套。,这部分客户主要关注楼盘的区位和楼盘的整体档次，如是为儿女购房的，会考虑教育配套问题。,地州客户-购买力较强的“外籍购房团”,私企老板：150平以上的住宅，客厅要大，安静安全的社区，觉得片区发展较慢。,地州客户语录,某品牌酒经销商：需求150平方左右四房, 关注小孩教育配套,主城客户,首置客户基本上被中建幸福城、蔷薇国际瓜分，如在二期初期和新浦新区项目拼争抢刚需客户较为被动，建议避开而先吸纳改善性需求的客户，该部分客户对生活品质有要求，追捧品牌；,地州客户分析,从保利未来城市地州客户群体来看，地州大多数客户工作/生意皆集中在主城，关注教育配套；但是该项目在地州设置的销售中心和团队，依托低价倾销的模式，地州客户被稀释掉的可能性较大；,其他区县,遵义市其他区县除绥阳与本项目较接近之外，其他地州的客户属于偶得客户，仁怀、桐梓、湄潭区域的客户选房倾向于选择自己熟悉的区域，而对于正安、道真和习水的客户来说，总体基数较小，总体特征表现为对于新浦新区的认同、关注教育配套和价格,主城区客户，追捧品牌，对生活品质有较高要求，地州客户容易受到大盘稀释，关注教育配套，其他区县的区域置业特征较为明显，不容易引导,目标客户区域及特征,目标客户及应对需求确定,1、良好的园林、健身配套（如游泳池）； 2、良好的交通通达性； 3、舒适性是此类客户关注的重点； 4、必备的生活配套,1、尊贵的物业服务； 2、客户身份、品质认同感的展示； 3、品质化细节；,以首改为主，提高生活品质为购房目的，对周边交通通达性、园林、老人、小孩活动区域敏感,必备需求特征,增值需求特征,目标客户需求特征,part.4 项目整体定位,有山水资源、可依靠交通享受完善配套,土地资源,项目定位,客户选择,改善型中高端客户为核心 对交通通达性、园林、配套敏感,竞争模式,区域内竞争弱， 改善性需求有生存空间,项目定位,大二期项目是遵义恒大城实现利润的标志性重点区域，而对于遵义公司来讲，大二期项目是遵义恒大城品牌及物业切实落地的项目，是真正将恒大实力沉淀出来的机会，对于遵义恒大来讲，这是一个实现“跨越”的项目。 具体来讲，就是如何输出品牌和服务，如何用产品力体现性价比。,丰富水系 升入整改当前高坪河水系，营造舒适、生态的水系生活 结合项目景观环境，营造“外部十里滨水、内部多重公园”的园林体系,名校教育+亮点文化配套 以名校的迁入作为公建配套的核心卖点，打消客户对于片区选择的疑虑 设置具有恒大精神堡垒式的地标性建筑,高层|小高层 经济型首置产品 少量小户型小高层 丰富的高层产品结构，观景露台,matrix商业区 剧院中心+商业街+主题广场，形成开放互动的立体空间体系 以网球、羽球运动为主题，配备节点式的的休闲健身场地,滨水生态新城,定位思路,交通通达性好，通过干道可以快速享受