上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告.ppt

崇明海永乡项目 前期市场调研及项目定位报告,2009/07,报 告 思 路,崇明区域属性,崇明房产市场现状分析,崇明房产市场发展分析,项目目标客户调研,项目定位,崇明区域属性发展现状,崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里； 三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡； 三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人； 崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。,本案,区域封闭特征明显，规模小，房产发展较为初级,以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区,以休闲度假为特色的生态旅游度假区,人口集聚的田园式新城和新市镇区,以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛,以森林度假、休闲居住为主的中央森林区,以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区,以生态农业为主的规模农业区和战略储备区,本案,崇明区域属性功能分区定位,崇明划分为七大功能分区,未来规划完善,崇明区域属性产业布局,产业布局 崇明产业发展的重点是： 清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间； 休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等； 生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。,本案,长兴岛造船基地,长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点,崇明区域属性长兴岛造船基地,长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里； 长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一； 造船基地规划面积10平方公里，一期工程占地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。 到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。,长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集,崇明区域属性交通规划,未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强,本案,已双线贯通，将于今天10月1日前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速100公里，隧道设计时速80公里。,已开工，将于2012年6月通车,规划中,全程25公里，车程20分钟,崇明区域属性轨道交通,9号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明,1号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明,轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值,崇明区域属性,生态资源,上海唯一的国家级生态示范区，大面积生态农业、森林公园、湿地资源,产业支撑,生态农业与旅游业为主。长兴岛定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业,区域前景广阔，未来发展潜力巨大,未来交通可达性好,长江隧桥即将通车，崇启大桥开工，轨道规划利好,报 告 思 路,崇明区域属性,崇明房产市场现状分析,崇明房产市场发展分析,项目目标客户调研,项目定位,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块： 城桥 堡镇 港西镇 陈家镇 海永乡,板块分布,城桥镇为崇明县城所在地。 现售楼盘基本为尾盘： 嘉年花苑（公寓） （尾盘几套140平左右三房公寓，74007700元/平方米） 明珠花苑（公寓） （尾盘几套150平左右三房公寓，52005300元/平方米） 绿岛阳光苑（别墅） （尾盘30套左右别墅，850013000元/平方米）,明珠花苑,城桥镇,嘉年花苑,绿岛阳光苑,本案,城桥镇板块（崇明新城）,崇明房产市场现状分析城桥板块,崇明老城为主要商业集中地，原有商品房集中地。 崇明新城西区最先发展，已初具规模。 崇明新城中区为规划政府所在地，尚未开工。 崇明新城东区目前已开始发展，部分拍卖地供应。,城桥镇板块（崇明新城）分布,崇明房产市场现状分析城桥板块,03年崇明城桥板块土地供应,03年崇明楼板价在130220元/平方米左右，为1.2容积率。 怡祥居目前二手房价格在80009000元/平方米左右，属中心位置，代表城桥中心区较高档次房价水平。 明珠花苑属新城西区，较偏位置，二手房价格近6000元/平方米，档次较低，基本该区域售价应在7000元/平方米左右。 城桥住宅项目客户以崇明县城本地居民为主，少量上海投资度假客户。,崇明房产市场现状分析城桥板块,04年崇明供应两块低密度住宅，容积率0.9和0.5。 绿岛阳光尾盘30套别墅仍在售，价格850013000元/平方米，属新城西区。 天赐景城项目刚售完，公寓二手价格在70008000元/平方米左右，属新城西区。,04年崇明城桥土地供应,崇明房产市场现状分析城桥板块,05、06、08年崇明城桥未供应土地，07年供应3块土地还未上市,怡祥居,金月湾,明珠花园,城桥镇,嘉年花苑,本案,天赐景城,绿岛阳光,崇明房产市场现状分析城桥板块个案,城桥镇板块主要 住宅项目,金月湾（公寓） 售完，区域最高品质公寓 怡祥居（公寓） 售完 嘉年花苑（公寓） 尾盘销售 明珠花园（公寓） 尾盘销售 天赐景城（公寓/别墅） 售完 绿岛阳光苑（别墅） 尾盘销售,建筑形态以多层为主，区域仅金月湾为小高层产品,区域主要公寓住宅项目,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征,区域公寓供应结构以112145m2的三房为主,公寓供应情况,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征,主力客源：本地客，改善型需求为主，典型的区域型封闭市场,公寓客户特征,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征,重点个案分析公寓,崇明房产市场现状分析城桥板块,金月湾是目前区域内唯一的纯小高层社区,金月湾,城桥板块公寓个案金月湾,距离南门港汽车站约2.5公里，距八一路步行街约1公里,地理位置,区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院,南门港汽车站,北门路,中津桥路,西门路,西引路,三沙洪路,三沙洪河,金月湾,观光河,八 一 路,中街山路,城桥板块公寓个案金月湾,外立面充满现代气息 建筑挺拔清秀，提升了品质感 立面材质采用面砖+涂料,立面简洁，材质为面砖+涂料,外立面,城桥板块公寓个案金月湾,3/2/1，158m2,户型分析,3/2/1，121.1m2,电梯房+ 圆弧景观阳台设计是目前区域内的公寓创新设计,公寓个案分析,城桥板块公寓个案金月湾,一期1.4万方配套房+二期3万方商品房均已售罄 三期约2.3万方09年1月推出，目前尾房销售,嘉年花苑,城桥板块公寓个案嘉年花苑,距南门港汽车站约2公里，距八一路步行街约1公里,地理位置,区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院,城桥板块公寓个案嘉年花苑,颜色以暖色调为主，材质采用涂料,外立面,城桥板块公寓个案嘉年花苑,户型分析,公寓个案分析,主卧飘窗,卧室均带卫生间，私密性较好,4.5米宽客厅，南北通透,传统公寓户型设计，南北通透，全明设计,南北双阳台设计,2/1/1，96m2,3/2/3，133m2,城桥板块公寓个案嘉年花苑,城桥镇公寓项目集中供应在老城区及新城西区； 城桥公寓项目以多层为主，仅1个小高层电梯房项目； 110130m2的三房改善型需求成为主力； 老城区公寓主力成交均价在70009000元/m2左右，新城西区及老城区略偏区域主力成交均价60008000元/m2左右； 创新产品容易成为区域市场追捧热点； 产品品质一般，缺少创新产品； 本地自住客占消费主导。,公寓市场特征,崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征总结,怡祥居,金月湾,明珠花园,城桥镇,嘉年花苑,本案,天赐景城,绿岛阳光,崇明房产市场现状分析城桥板块个案,城桥镇板块主要 住宅项目,金月湾（公寓） 售完，区域最高品质公寓 怡祥居（公寓） 售完 嘉年花苑（公寓） 尾盘销售 明珠花园（公寓） 尾盘销售 天赐景城（公寓/别墅） 售完 绿岛阳光苑（别墅） 尾盘销售,区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现 纯别墅社区项目规模小,区域两个别墅项目,崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征,重点个案分析别墅,崇明房产市场现状分析城桥板块,区域内目前唯一的纯别墅社区,绿岛阳光苑,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,绿岛阳光苑,区位： 城桥镇 配套： 项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路,地理位置,距南门港汽车站约2.5公里，属新城西区,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,产品形态以别墅为主，规划少量商业及soho办公产品,社区规划,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,外立面风格简洁明朗 走传统的东方建筑路线 立面材料以涂料为主,立面风格简约现代，但涂料+木质材料影响了别墅的整体品质,外立面,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,4/2/2，344.36m2 地上面积：240.50m2 地下面积：103.86m2,室内车库、地下室、露台提升了产品附加值,地下室,一层,二层,三层,室内车库,层层露台提升项目附加值,户型分析,双拼别墅,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,4/2/2，248.86m2 地上面积：181.36m2 地下面积：67.5m2,餐厅挑空、内院设置、双书房设计提升居住舒适度,户型分析,联排别墅,地下室,一层,二层,三层,内庭设计提升品质,顶层露台提升附加值,采光井增加 地下室采光,挑空客厅设计 提升空间感,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,2.58米层高+采光井设计增加了地下室舒适度,地下室,城桥板块别墅个案绿岛阳光苑,天赐景城是区域内产品线较多的大型社区,天赐景城,城桥板块别墅个案天赐景城,距南门港汽车站约2.5公里,属新城西区,地理位置,区位： 城桥镇 配套： 项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路,城桥板块别墅个案天赐景城,立面材料以涂料+石材为主,立面风格简约明快,外立面,城桥板块别墅个案天赐景城,组团绿化+社区内部河道景观是该项目的亮点,社区景观,城桥板块别墅个案天赐景城,联体别墅： 4/2/2，214m2,主卧步入式衣帽间设计，增加舒适度,主卧无阳台,地下室,一层,二层,三层,附加值低，整体缺乏别墅感,半下沉车库,城桥板块别墅个案天赐景城,别墅客户特征,主力客源：本地客+市区客，投资为主兼顾自住需求,崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征,城桥别墅主要供应在新城西区； 城桥别墅产品形态较少，缺乏创新产品； 城桥总体供应量少，产品品质一般； 城桥别墅目前成交均价在900014000元/m2左右； 城桥别墅市区客户占据一定比例，注重区域生态环境、未来发展以及未来交通，以投资、养老为主要目的。,别墅市场特征,崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征总结,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块： 城桥 堡镇 港西镇 陈家镇 海永乡,板块分布,本案,堡镇,博园村,崇明房产市场现状分析堡镇板块,堡镇板块唯一 住宅项目,博园村（公寓） 售完，区域唯一公寓项目,博园村是堡镇唯一的公寓项目,博园村,堡镇板块住宅个案博园村,博园村一期于04年10月开盘，供应面积为21706m2，计160套，主力面积为96-112m2的二房及96-120m2的三房。 二期于05年12月开盘，供应面积为35291m2，计336套，主力面积为112-142m2的三房及220-278m2的复式房。 项目至09年初销售完毕，销售周期很长，目前二手售价约4900元/m2。,地理位置,堡镇板块住宅个案博园村,区位： 堡镇 配套： 堡镇医院 金叶超市堡镇店 永乐电器,位于堡镇镇中心，距堡镇码头约2公里左右,涂料材质+暖色调，较大众化,外立面,堡镇板块住宅个案博园村,2/1/1，76m2,户型分析,3/1/1，108.7m2,户型设计平平、亮点较少、舒适度不高，主要为本镇区客户,堡镇板块住宅个案博园村,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块： 城桥 堡镇 港西镇 陈家镇 海永乡,板块分布,陈家镇目前无住宅项目销售 港西镇目前仅有一个住宅项目今年6月刚开盘，列入后面未来竞争项目分析,崇明房产市场现状分析板块分布,崇明房产市场可划分如下几个板块： 城桥 堡镇 港西镇 陈家镇 海永乡,板块分布,海永乡目前三个在售项目：“普罗旺斯、托斯卡纳、田园风光”,项目占地100000平方米，总建面120000平方米，容积率1.2； 项目2006年开始一期销售，起始销售均价约2500元/平方米，至目前销售已3年，仍有1/3未售，周期长。,海上普罗旺斯,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,目前项目在售为二期多层部分尾盘90平方米左右房源，以及三期小高层部分一房40平方米和85平方米房源，销售均价约4300元/平方米，价格已接近崇明新城周边区域水平。 07年已交一期，但入住非常低，不足10户，80%上海客户投资度假，但目前项目度假功能完全缺乏，规划游泳池、会所商业等都未建设，出入非常不便。 项目未来西北角酒店式公寓部分何时推出未定。,二期,三期,未定,推案分析,外立面分析,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,效果图,实景图,欧式风格,户型分析,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,传统居住型一房、二房设计，无度假功能亮点,小阳台,海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯,客户分析,上海市区客户为绝对主力,项目占地21000平方米，建筑面积34000平方米，容积率1.43； 项目2008年开始销售其一期花园洋房，预计今年10月份一期交房。,半岛托斯卡纳,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,项目2008年开始销售其一期花园洋房，销售均价约3800元/平方米，至目前销售约一半左右，销售价格约有提升至目前均价4000元/平方米左右。 目前在售为二期花园洋房二房及三房房源，一房已销售完毕，其余房源销售缓慢，销售压力较大。 预计今年下半年推出其单栋精装酒店式公寓部分。,推案分析,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,外立面分析,花园洋房为西班牙风格,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,房型分析,传统居住型一房、二房设计，无度假功能亮点,小阳台,海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳,房型分析,传统居住型二房、三房设计，面积较大，去化缓慢,项目占地面积14万平方米，建筑面积17万平方米，容积率1.2 ； 项目08年6月开始建设，08年11月开始一期销售，目前进展缓慢，经历1年仍为一期销售，后期还有大量房源待建设销售，压力非常大。,田园风光,海永乡板块住宅个案田园风光,项目08年11月左右开始销售其一期69别墅房源，目前销售约7成左右，售价约6400元/平方米，主力购房客户为中国农大及高校教授以及上海投资度假客户。 项目后期还未确定推案时间。,海永乡板块住宅个案田园风光,推案分析,项目一期,项目总平,海永乡板块住宅个案田园风光,外立面分析,新中式风格,海永乡板块住宅个案田园风光,特色分析,项目与国农生态园配合，提供农业配套服务,海永乡板块住宅个案田园风光,房型分析,五联排,四联排,叠拼,联排主力面积260平方米，叠拼200平方米左右,崇明房产市场现状分析小结,崇明目前房产市场主要为城桥和海永乡两大板块； 城桥为崇明县城中心，项目供应体量小，去化较为缓慢，为房产发展初期阶段，区域性市场特征明显； 海永乡板块特殊，项目供应量大，去化速度非常慢，对外来依存度很高。,机遇与挑战并存,报 告 思 路,崇明区域属性,崇明房产市场现状分析,崇明房产市场发展分析,项目目标客户调研,项目定位,崇明房产市场可划分如下几个板块： 城桥 堡镇 港西镇 陈家镇 海永乡,板块分布,崇明房产市场发展分析板块分布,城桥板块短期未来有三个项目将推向市场，是本项目未来竞争对手之一,07年崇明城桥土地供应,07年城桥供应三块低密度住宅，容积率都为1，地板价涨至3000元/平方左右。 达安属新城西区，今年四季度开盘。 另两块土地现场正在平整，预计最快年底开盘。,崇明房产市场发展分析城桥板块发展,达安地块,23号瀛通地块,24号亚通地块,达安地块：“达安御庭”,达安项目今年四季度开盘。 两类产品，一类90平米创新别墅，实际使用约180平方，主力总价110万元。一类高层住宅，9000元/平方米左右，90平方二房和147平方四房。 达安项目属新城西区，紧邻老城区。,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,达安御庭房型分析,90平方米创意联排单价预计12000元/平方米，主力总价110万元,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,达安御庭房型分析,89平方米创意联排别墅,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,电梯情景公寓单价预计80009000元/平方米，主力总价80130万元,达安御庭房型分析,达安地块,23号瀛通地块,24号亚通地块,23号地块及24号地块都在进行试桩，23号地块估计即将动工。 23号地块建设内容：24栋联排及双拼别墅、8栋小高层、9栋多层。 23号及24号地块较偏，离县城中心三公里以上，目前周边仅有海岛星城拆迁安置小区，配套缺乏。 城桥新城尤其东区虽有大量土地供应，但08年后未有土地供应，市场需求较小、项目去化慢。 崇明城桥镇原有客户80%为本地客户，少量上海投资度假客户，随着新城规划及桥隧通车，上海客户比例将提升。,23号瀛通地块,24号亚通地块,崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案,崇明房产市场可划分如下几个板块： 城桥 堡镇 港西镇 陈家镇 海永乡,板块分布,崇明房产市场发展分析板块分布,堡镇短期内未来没有项目推向市场 港西镇板块短期未来有二个项目将推向市场，是本项目主要竞争对手,07年供应三块港西镇土地。 港西商品房一期地与二期地同为上海天昊通公司所得，合并为一块土地，目前尚未开工。 港西商品房三期地块为部分动迁房、部分商品房，现商品房部分于今年6月18日正式销售，售价4700元/平方米左右，案名“明南佳苑”,崇明房产市场发展分析港西板块发展,07年崇明港西土地供应,港西商品房三期地块位于陈海公路南侧，紧邻崇明新城东区板块北侧，距城桥镇中心也仅3公里左右，