宜宾房地产暨土地情况调研报告.doc

宜宾房地产暨土地情况可行性调研报告序言： 本次调研历时四天，共走访宜宾市两区四县(翠屏区、南溪区、宜宾县、珙县、高县、长宁县)。主要针对宜宾市宏观市场调查及区域地块价值做简要分析。 本次对宜宾进行市场专项调查，最终目的是在了解、搜集宜宾市房地产市场有关数据的基础上，分析宜宾市房地产市场的现状与发展趋势，从而寻找异地开发的潜在机会和可行性。通过对相关调查数据和资料的收集整理，力求对宜宾的房地产市场做到基础、有效的认知。第一部分：宜宾市概况一、地理位置宜宾市位于四川省南部，地处川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州市，南接云南邵通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2千米，南北最大纵距150.4千米，全市幅员13298平方千米。宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河止段与长江正流始段交汇处。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石门江可达云南绥江、盐津滩头；溯岷江而上，可达乐山、成都；顺长江而下，经重庆、武汉、南京、镇江能直达上海。由于地处四川盆地通向云贵高原的交通冲要，乃宜珙铁路与内昆铁路接轨之地，成为西南半壁四川攀西、贵州六盘水、重庆三个经济区相互联系的纽带，川滇黔结合部区域的交通枢纽。宜宾第二产业发达；全市土地总量1327077.64公顷，全市总人口563万，其中其中中心城区总人口86万。（2012年底数据）二、行政区域宜宾市现辖有翠屏区、南溪区、宜宾县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县2区8县。 共有72个乡、104个镇、10个街道办事处、298个人社区居民委员会、2317个居民小组、2947个村民委员会、22983个村民小组。2011年宜宾城区建成面积68.36平方千米，由“一心七组团”构成：“一心”即三江口核心区，“七组团”分别为旧城组团、江北组团、南岸东区、南岸西区及白沙组团（临港经济开发区）、南广组团、天柏组团。三、交通宜宾是四川省内以铁、公、水、空综合立体交通网络著称的区域中心城市。至2008年末，全市公路总里程达11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四级以上公路5995.26千米。建成通乡油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。高速公路直通宜宾、成都、重庆及云南。先后开通了直达北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、重庆、贵阳、北海、海口等城市的航线，其中1000吨级船舶和3000吨级船队可常年昼夜通航。宜宾市按照突出南向、西向，拓展北向、东向的思路，确立了“66111”综合交通枢纽蓝图，即：6条高速公路（内宜、宜水、乐宜、宜泸渝、宜攀、宜叙），6条铁路（内昆、成贵、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威毕）、1条黄金水道（长江航道），1个港口（宜宾港），1个机场（宜宾航空港）。加快构建水路、公路、铁路、航空、港口相配套，四通八达、覆盖全市的立体交通网络，建设承东启西、连南接北、通江达海的综合交通枢纽，成为西部综合交通枢纽的区域性次级枢纽。四、宜宾市经济简述宜宾市被誉为“中国白酒之都”、“早茶之乡”、及“中国优秀旅游城市”的称号；是一个以工业、农业、旅游业为主的港口城市。中心城市结构为1主2副结构：即中心城区为主城区、旧州工业开发区及宜宾经济开发区为副城区。宜宾市为四川省农业、水能、煤矿资源富集配套的城市，重点产业有食品、能源、化工、化纤、机械、造纸、旅游等，其城市建设围绕“一道、二港、三铁、四路、五码头、六高速”为目标，全力推进铁、公、水、空立体交通网络的规划和建设，着力构建大交通、大通道、大动脉，为把宜宾建成长江上游川滇黔结合部综合交通枢纽和经济强市，“一枢纽、一城两中心、四基地”（即：综合交通枢纽，百万人口大城市、商贸和物流中心，酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地）。全市经济呈现出快速发展的良好势头。宜宾市三大产业结构不断优化，其中第二产业（尤其是工业）是拉动经济增长的主导力量，第三产业对经济增长的拉动作用相对有限，宜宾市二产业投资增速较快，让将以高于三产业的速度发展。第二部分、宜宾楼市概况楼价平衡带升的因素1）城市化进程 四川省将在“十二五”期间，把8个地级城市培育为百万人口以上的特大城市，其中宜宾工业化发展迅速，实现百万级特大城市并不困难，按照目前城镇化率年平均2%左右的增长速度，2020年内必定形成百万城区人口的大型地级城市。2） 供求失衡 长期以来，由于土地供给有限，拍卖土地较少，导致新修建房屋和新开楼盘较少。目前宜宾市新老城区加起在内，在售楼盘并不多。对于刚需群体基数较大的宜宾来说，从2012年底开始，才逐步趋于供需平衡，根据宜宾零距离数据库分析，预计3-4年内，仍会保持平衡关系。而周边的泸州、乐山等地，在售楼盘较多，特别是乐山今年以来新开楼盘有30多个。“物以稀为贵”，供求严重失衡，某种程度上，也是导致宜宾房价上涨的一个因素。宜宾楼市去化率2013年上半年，宜宾市主城区共计销售商品房4992套。根据零距离从4月到9月的房地产周报数据显示，主城区房地产销售去化率受所谓“金九银十歇盛夏”的定律影响不大，因为供需关系的存在，耗消量主要与土地及楼盘的推出时间有关。（周报数据另备）根据2%的城镇化增长速度，宜宾房地产买方市场年需求应在150万方左右，但之前几年供应仅为80-100万方，积累了4-5年的需求，这也使得临港新区在设立后，供应土地得到迅速的消耗。消费市场购买动机：2013年上半年成交房产面积比项目709090100100120120150150以上比率915343111（来源自零距离2013年简报数据）宜宾房地产市场上，70120的户型仍是主力户型，但120150的户型也开始比较受欢迎。这说明消费市场改善性产品竞争在逐步加强。从2005年开始，宜宾大力改善人居环境、完善社区配套、提升居住品质卓有成效。 不过本地几大开发商由于多年来形成的封锁行经营，导致之前很多产品都缺乏真正的作品亮点，没有更多引进外来设计元素与经营理念。之前莱茵河畔的成功印证了这一点，消费市场对改善性产品需求越来越高，而乐山邦泰临港国际也是抓住这一市场特性，创造了所谓的“临港神话”。宜宾住宅市场份额分布宜宾市主城区1-5月去化量超过供给量75%，刚需产品面积段户型去化超过80%，说明整个市场需求旺盛，整体住宅市场量价均呈上升趋势。宜宾房地产区域性价格类比： 由于南岸区受市政府行政单位搬迁影响，已逐步形成完善配套，建设楼盘均为品质较高项目，销售价格也相对较高。中坝片区由于拆迁难度及火车站环境影响，在整体市区房价上最为落后，但由于房价偏低，且临近旧城区域，未来发展提升空间较大。临港新区作为国家级经济开发区，未来区域价格明显高于城北中坝片区及江北区域，将是未来置业安家的首选之地。第三部分、土地市场概述一、宏观分析 随着临港工业迅速发展和交通建设的加快，宜宾的经济实力将得到本质的提升，人民的消费购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。 宜宾市将充分发挥优势加快工业产业的发展，同时带动第一与第三产业的发展，坚持“一主三化三加强”着力打造“一枢纽、一城、两中心、四基地”，伴随城市的发展，投资热潮不断加剧，将吸引大量的外来商家落户宜宾，为房地产未来的投资开发提供广阔的空间。 宜宾市居民生活水平不断提高，伴随城市化建设的纵深发展，宜宾市中高档人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。二、规划格局 据相关规划，到2015年，宜宾中心城区城市建设用地控制在100平方公里。宜宾城区各组团用地规模已被列入宜宾市近期建设规划。根据规划，老城区以人口疏解和环境优化为主，规划用地规模为3.7平方公里；南岸东区重点建设三江口沿岸区域，规划用地规模为7.2平方公里；中坝及天柏近期重点建设，规划用地规模为15平方公里；南岸西区规划用地规模为13.6平方公里；临港经济开发区近期重点建设，规划用地规模为26平方公里；南广河区域，近期实施保留优化，规划用地规模为1.3平方公里；江北五粮液产业园区规划用地规模为15.9平方公里 以三江口为核心，沿金沙江及长江两岸发展为主轴，沿岷江北延为辅轴，最终形成“东进、西拓、北延”的城市空间发展方向。三、宜宾土地市场分析 宜宾市未来规划综述市域城镇体系规划范围：宜宾市域行政管辖范围，面积13283平方公里。 城市规划区：包括翠屏区、柏溪镇、喜捷镇、安边镇、普安乡和罗龙镇、石鼓乡、马家乡，面积1425平方公里。 中心城区：规划中心城区包括城市核心地区及周围功能组团，其范围主要以高速环路为界，包括高速环路内所有区域和环外的罗龙地区，面积约708平方公里。“一核、一带、二线、五点”的放射状城镇空间布局结构。 “一核心”：即宜宾中心城区； “沿江发展带”：即沿岷江和长江东西向城镇发展带；沿江宜宾地区部分包括宜宾市区和屏山县城（含蕨溪镇）、高场喜捷镇；南溪县城、江安县城等重要城镇发展区。 “两条发展轴线”：即依托内宜高速、宜珙铁路、金筠铁路、南广河流域，串联中心城市、巡场镇、珙泉镇、文江镇、庆符镇、筠连镇、巡司镇等主要节点的资源开发与能源工业型城镇发展轴线；依托宜宾长宁兴文旅游通道，构建以中心城区、长宁镇、古宋镇为主要节点的旅游经济型城镇发展轴线。 “五个生长点”：即珙县县城（巡场珙泉镇）、筠连县城（筠连巡司镇）、高县县城（庆符文江镇）、长宁县城和古宋镇五个二级中心城镇。土地开发类比统计 宜宾商住等用地供应量依旧偏少，商住用地和纯商用地持平，工业用地占大头。宜宾主城区组团分布图区域发展分析： 上江北：本区依托五粮液产业园、宜宾机场、宜宾学院及高客站，吸引较大的流动人口。但由于在宜宾城区市民心中，江北距离市中心位置较远较偏，区位影响不好，住宅价格难以达到较大提升。不过依附五粮液集团及宜宾学院的经济发展，此区域未来提升空间较大。 旧城区：本区域地处宜宾市市中心位置，拥有较为完善的城市配套及传统的核心商圈，是宜宾商住市场发展最为成熟的区域。但由于老城区建筑密度过大，改造成本高，土地资源匮乏，注定本区域无法在未来发展中大力推进。 南岸区：南岸作为宜宾城市发展重点方向，受市政府搬迁利好，机关单位多聚集于此，区域房地产市场近几年发展迅猛。作为宜宾新的政治文化中心，南岸已成为宜宾消费群体公认的“富人区”，很多代表性楼盘都在此呈现。不过这几年发展势头过快，除了西区大地坡可能还有剩余闲置及待清算土地，几乎已无供地可能。 临港新区：白沙组团作为“拥江东江，沿江发展”城市发展战略的主要方向之一。将是未来构建大宜宾城市框架的重要部分及腹心地带。国家级的经济开发区，拥有政府规划支撑，依山傍水的自然资源，具有相当强的开发潜力。作为未来的重要居住地，港口物流区，目前临港新区已有近十个高品质楼盘分布于此。未来3-5年将是宜宾市民置业考虑的重点区域。 中坝-天柏组团：房地产市场属于起步阶段，火车站的繁闹脏乱，形成了市民对本区域较为恶劣的印象。但区域内土地储备丰富，尤其是近几年政府发展规划向翠柏大道拓展，