中国房地产投资回报率调查报告

2015年上半年中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评估有限公司北京云房数据技术有限责任公司二零一五年四月前 言房地产投资回报率是反映房地产投资回报的重要指标，是投资人在房地产投资决策和房地产项目评价中的重要参考，也是利用收益法进行房地产估价的重要参数。科学、准确的房地产投资回报率不仅能够为房地产投资主体投资决策提供科学依据，为估价师提供了客观的参数依据，还能为银行押品管理人员较好地控制和防范房地产风险提供依据。中国房地产投资回报率调查报告是北京云房数据技术有限责任公司北京云房数据技术有限责任公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。（云房数据）与北京仁达房地产评估有限公司（仁达评估）合作的中国房地产估价师与房地产经纪人学会资本化率调查研究课题成果之一。自2009年课题承接起，课题组不断深入挖掘和分析。到2013年，课题组依托云房数据强大的数据库资源和仁达评估二十年来丰富的评估经验，以及对房地产市场历年发展的敏锐把握，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，经过5年的努力，将研究成果从北京扩展至17个城市，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率三个指标对各城市各物业进行了深入调查。2014年中国房地产投资回报率调查报告覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、重庆、南京、大连、沈阳、宁波、无锡、苏州、长沙、西安，共十七个城市。研究物业涵盖普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺。2015年，为扩大研究范围，我们完成了后台自动测算系统的开发，未来中国房地产投资回报率调查报告将在目前研究基础上进行城市扩展和深度扩展，城市扩展目标为70个城市，深度扩展包括物业细化及商圈扩展等。我们志在通过对回报率的扩展调查，定期发布、更新与维护回报率调查数据。中国房地产投资回报率调查报告旨在提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。2015年4月目 录卷首导读 如何解读“房地产投资回报率”1一、各物业类型总体投资回报率概况1（一）普通住宅2（二）高档住宅5（三）写字楼8（四）商铺11二、各投资模式总体投资回报率排序14（一）静态租赁回报率15（二）长期租赁回报率17（三）5年租赁后转售回报率（2010-2015年）19（四）5年租赁后转售回报率（2015-2020年预测）21三、北京房地产市场分析23（一）住宅市场24（二）写字楼市场27（三）商铺市场30四、典型城市房地产市场分析33（一）上海34（二）广州37（三）深圳40（四）杭州43（五）南京46（六）成都49专 题 分 析52专题一 买房即赚时代过去，房产投资进入专业化时代53专题二 从房地产投资回报率数据看2015年楼市变化56专题三 悄悄告诉你北京住宅市场投资情况60指标解释63公司介绍64卷首导读卷首导读 如何解读“房地产投资回报率” 房地产投资回报率是反映房地产投资回报的重要指标，也是投资人在房地产投资决策和房地产项目评价中的重要参考。根据国内房地产投资实践，中国房地产投资回报率调查共测算了三类指标：静态租赁回报率、长期租赁回报率及5年租赁后转售回报率（历史及预测）。房地产投资回报率指标：1、静态租赁回报率根据当前租金回报，选择投资时机 概念理解：静态租赁回报率为年租金与售价的占比。例如，投资者购买一套100万元的房子，假设每年租金收益不变，年净租金回报约为2万，意味着静态租赁回报率为2。 投资应用：由于房价和房租都是房屋价值的反映，因此租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比 国际租售比：国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1200-1300。其对应的静态租赁回报率区间为4%6%。合理区间推断，静态租赁回报率合理区间为4%-6%。当静态租赁回报率低于4%，反映出相对于市场实际租金水平，当前房产价格过高，意味着房产未来投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；当静态租赁回报率高于6%，表明房产投资潜力相对较大，后市看好。2、长期租赁回报率根据长期租金回报，判断未来收益 概念理解：长期租赁回报率代表了随着未来租金的变化，长期租赁物业可获取的回报率大小。例如，投资者购买一套100万元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金回报6万，意味着长期租赁回报率为6。 投资应用：长期租赁回报率反映了租金动态增长下的回报情况，更贴近市场真实的租金回报情况。对于长期依靠租金收益的项目，长期租赁回报率更能反映物业的长期收益水平。3、5年租赁后转售回报率根据转售回报，判断最佳转售时机 概念理解：5年租赁后转售回报率是包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。例如，投资者2009年购买一套100万元的房子，出租五年后出售，平均年化租金和售价收益15万，意味着5年租赁后转售回报率15%。 投资应用：5年租赁后转售包含了租金收益和价格增值两部分回报。在整体市场平稳、理性的条件下，5年租赁后转售回报率水平应当接近长期租赁回报率，而近年来买卖市场快速发展，价格上升幅度较大，转售回报远高于租金回报。选择转售时机，可以将该指标与长期租赁回报率对比，当该指标高于长期租赁回报率时，可以进行转售。在购入物业的时候，应当考虑到在5年租赁后转售回报率过高时，反映了近年来价格的快速上涨，要警惕未来市场逆转所带来的风险。参考收益率（利率）指标：现实中，投资人除了购买房产之外，往往还有银行存款、购买国债、购买房地产信托产品、购买房地产上市公司股票等理财方式可选。通过对比特定房产投资回报率与多种理财方式的收益率大小，能够帮助投资人衡量房产项目实际回报率高低。由于投资房地产周期相对较长，为了避免周期波动的影响，建议参考收益率（利率）指标统一选取各指标的长期滚动平均值。2015年上半年安全利率与资本市场相关收益率CPI涨幅均值2.2%一年期存款利率十年滚动平均2.9%五年期贷款利率十年滚动平均6.5%余额宝收益率4.5%长期国债到期收益率3.9%长期企业债到期收益率4.8%房地产信托平均年收益率9.6%房地产上市公司平均净资产收益率13.3%调查成果应用说明房地产投资回报率研究报告提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。主要应用情况如下：1、提供房地产投资决策参考。首先通过城市历年房地产租金、价格走势，对未来房地产市场进行预测和趋势判断；其次通过不同类型投资回报率的排序，对不同城市、不同物业、不同投资模式的投资回报进行对比，给出投资数据及参考。2、提供评估模型及相匹配的估价参数。对不同估价模型进行说明，给出了三种估价模型的应用步骤和相对应的估价参数。3、提供押品评估参数。参数应用有两个阶段：一是在贷款发放阶段，指导内部评估人员进行押品评估或对中介机构的评估结果进行审核；二是在抵（质）押关系存续期间，指导内部评估人员动态监控押品的价值变化情况，及时量化风险。房地产投资回报率调查使用导航应用主体业务板块业务说明投资主体房地产投资决策服务市场分析、投资选择、修正及风险评估估价机构房地产估价服务估价模型及对应的参数银行、保险等金融机构房地产押品管理服务房地产押品评估与动态监测模板（参数）北京云房数据技术有限责任公司第21页电话报率概况一、各物业类型总体投资回报率概况（一）普通住宅随着宏观环境的改变，自2014年起，全国房地产市场投资增速下滑，各地住宅库存量攀升，去化压力大，价格出现了不同幅度的回落，房地产市场步入了下行调整阶段。面对市场的下行，政府利好调控政策频发，一线城市2014年末成交量出现小幅上涨。2015年初，在国内经济持续下行的背景下，房地产政策调控动作趋于频繁：两会支持合理住房需求、央行降息降准、“330政策”出台等等。在各项利好政策刺激下，预计今年住宅成交量将有所回升。然而，经济下滑、城镇化增速放缓、人口红利逐步消失，支撑房地产市场快速发展的动力因素不断减弱，预计价格不会出现大幅上涨。从2015上半年回报率数据来看，静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%；长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，仍然处于高位，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。2015上半年普通住宅投资回报率城市静态租赁长期租赁5年租赁后转售2010-20152015-2020平均值2.6%6.1%8.9%6.3%北京1.8%5.1%13.9%5.9%上海1.9%5.0%13.2%6.0%广州2.0%5.6%17.0%6.1%深圳2.3%6.9%11.4%7.5%天津2.2%5.6%9.6%6.8%南京2.0%6.1%9.1%7.1%杭州2.3%3.3%1.2%3.9%成都2.9%6.6%8.9%6.1%武汉2.9%6.7%13.8%7.0%长沙3.2%6.3%6.4%6.3%西安3.5%7.3%9.8%6.7%重庆3.0%8.0%9.4%5.8%苏州2.5%6.1%7.1%6.5%宁波2.5%6.0%-0.4%6.4%无锡3.0%7.0%5.1%7.1%沈阳3.0%6.8%10.3%6.0%大连2.9%6.0%5.4%6.2%1、租赁市场投资回报率当期租金回报不高，考虑租金增长后，长期租赁回报合理。2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，整体租金回报水平依旧不高。长期租赁回报率是考虑了租金的动态增长下的回报率，更接近市场真实的租金回报水平。2015上半年，普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间，高于余额宝平均收益率，总体收益水平相对不错。仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。一线城市及东部城市静态租赁回报率偏低。除一线城市外，天津、南京、杭州以及宁波、苏州，静态回报率均不高。这些城市经济发达，人们支付水平高，住房需求、投资需求旺盛，房价水平相对较高，静态租赁回报率偏低。中西部城市租赁回报相对合理。与一线城市及东部城市相比，中西部城市住宅价格水平相对合理，静态租金回报率高于3%。其中，成都、重庆、西安作为西部重要的交通枢纽，市场发展较快，在考虑租金增长下，长期租赁回报率将达到7%左右。东北区域应当警惕市场风险。沈阳、大连静态租赁回报分别为3.0%和2.9%，仅从回报率数字上看，回报相对不错。但东北地区传统重工业比重太高，对资源依赖严重，在经济转型、产业结构调整的背景下，东北地区经济增长呈现出明显的减速乃至乏力，进而影响房地产市场的变化，存在一定的市场风险。2、5年租赁后转售投资回报率历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报约6%左右。首先，历史转售水平仍处于高位。2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.9%，各城市转售回报率主要集中在6%-14%之间，总体水平仍接近房地产信托平均年收益率9.6%，收益水平较高。其次，转售回报率已经开始出现回落。过去“黄金十年”内房地产市场快速发展， 2008-2013年租赁后转售回报率平均值在15%左右。但随着支撑房地产快速发展的动力因素逐渐减弱，2014年房地产市场开始下滑，进入调整阶段。2009-2014年为13%左右，到2010-2015年又下降至8.9%，可以看出，随着房地产市场的调整，转售回报率逐步回落。再次，城市之间的分化明显加大。从2010-2015年租赁后转售回报率数据来看，一线城市回报率处于前列，均处于10%以上；二线城市中，不同城市差异较大，武汉转售回报率为13.8%，而杭州转售回报率仅1.2%，宁波回报率出现了负值。武汉房地产发展历来相对平稳，房价处于中等偏后水平，随着产业调整、城建发展、宽松落户等的推进，人口、经济持续增长，在2014年在全国总体成交价下跌之时，武汉楼市依然保持坚挺。而杭州、宁波则主要是受2009年政策全面放开救市的影响，投资者涌入楼市，房价被迅速推高，在政府严厉调控下，投资客逐步撤场，市场回归到由刚需和改善性需求主导，进入2014年，房地产市场下行，价格出现大幅下降。最后，未来市场将回归理性。不考虑宏观政策干预，2015-2020年各城市租赁后转售回报率数据在6%左右。随着房地产市场的调整，市场对库存的消化，未来市场将进入平稳发展阶段，深圳、南京、武汉未来转售回报率不错。（二）高档住宅在房地产整体下行的背景下，2014年高端住宅市场表现同整体住宅市场趋势一致。上半年市场低迷，成交量回落，去化减缓，部分卖方急售下调价格，价格下滑。下半年，受政策刺激，市场逐步企稳。尤其在930房贷新政及降息等政策的影响下，年末成交量价翘尾，出现小幅回升。2015年初，受春节淡季影响，高档住宅成交量环比出现下降。但随着政府对改善型需求的支持，及330房贷新政和个人住房营业税5改2等利好政策的推出，将促进中高端改善型需求的入市，高档住宅成交价格或将小幅提升。值得一提的是，与普通住宅不同，高档住宅通常受地段、景观、建筑品质等稀缺资源要素影响，购房需求相对稳定，价格下降幅度明显小于普通住宅市场，总体走势相对平稳。从2015上半年回报率数据来看，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。2015上半年高档住宅投资回报率城市静态租赁长期租赁5年租赁后转售2010-20152015-2020平均值2.5%4.4%8.4%5.1%北京2.0%4.4%11.5%5.1%上海1.9%4.7%6.8%5.3%广州2.1%4.7%15.0%5.0%深圳2.0%4.6%11.5%5.3%天津2.1%4.0%9.2%5.1%南京2.3%3.4%5.3%4.0%杭州1.6%1.8%6.1%4.0%成都2.6%4.3%6.0%4.7%武汉2.6%5.0%10.3%6.2%长沙3.0%3.2%西安3.0%7.2%9.3%5.7%重庆3.5%5.9%5.1%5.7%苏州2.2%3.9%宁波2.9%3.9%4.4%4.6%无锡3.1%5.0%沈阳3.2%5.7%10.8%4.7%大连2.4%3.6%7.2%5.8%1、租赁市场投资回报率静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%。大部分城市高档住宅静态租金回报低于CPI涨幅平均值2.2%，租金回报水平低于物价上涨水平。2015上半年，高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益。一线城市高档住宅静态租金回报不高。与普通住宅市场相似，一线城市高档住宅售价高，而静态租金回报偏低。但一线城市受产业结构影响，对人才有较强的吸引作用，人口流入稳定，租赁市场发展相对平稳，在租金增长下，回报率为4%-5%左右。二线城市中，中西部城市静态租赁回报率相对较高，静态租金回报约3%。与一线及东部城市对比，中西部城市房价水平相对不高。投资中西部高档住宅后，可获得相对不错的租金收益。且这些城市市场发展潜力大，考虑租金增长后，西安、重庆、武汉的回报率均高于5%。2、5年租赁后转售投资回报率高档住宅历史转售回报率有所降低，但回报率水平仍不错。高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。随着市场的调整，未来回报率理性回归。预计随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，转售回报率理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。广州高档住宅历史五年回报率最高，未来武汉、大连、重庆、西安回报率水平相对不错。高档住宅的发展，受环境、位置、资源等因素影响较大。广州虽然为一线城市，但高档住宅供应有限，同时与其他一线城市相比，广州高档住宅市场售价处于较低水平，近年来随着市场的发展，高档住宅价格快速上升，历史5年租赁后转售回报率水平达15%。而武汉、重庆等城市，受城市的快速发展，高档住宅升值潜力较大，未来可获得不错的转售收益。长三角区域，历史租赁后转售回报率不高，但仍处于合理水平。从2010-2015年租赁后转售回报率来看，长三角各城市转售回报率在4%-6%之间，略高于余额宝平均收益，但与其他城市相比回报率水平不高。（三）写字楼在全国住宅市场总体低迷的背景下，写字楼市场发展则相对平稳。一线城市租赁需求旺盛，租金平稳；二线城市受供给量大幅增加，租金出现小幅回落。写字楼市场的发展，主要是受到经济总量及第三产业发展的影响。受到政策的支持，电子商贸及金融类企业数量迅速增长，对写字楼的需求也随之增长，投资者或将调整投资方向及对象以获取回报。而写字楼的收益情况，则与地段、配套紧密联系，未来一线城市依然是写字楼的核心市场，尤其核心商圈的甲级写字楼市场，总体处于供不应求的状态，且近年来明显呈现出写字楼市场外延的态势。二线城市受产业发展程度影响，写字楼市场需求有限，大部分城市处于供大于求的状态，非核心区域的大量新增供应将对市场造成的较大压力。与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。2015上半年写字楼市场投资回报率城市静态租赁长期租赁5年租赁后转售2010-20152015-2020平均值4.3%8.5%11.8%7.7%北京4.7%9.7%18.0%9.1%上海3.5%8.9%8.9%6.7%广州3.8%8.3%12.5%7.6%深圳4.0%9.8%14.3%8.3%天津3.7%10.1%13.9%9.0%南京4.1%5.8%13.0%8.9%杭州3.5%4.7%6.0%4.6%成都4.5%8.3%12.5%6.8%武汉5.1%11.1%14.8%9.5%长沙5.8%11.4%13.9%8.6%西安4.8%9.3%8.4%6.5%重庆4.8%9.0%22.4%8.6%苏州4.0%5.9%7.4%6.2%宁波4.3%7.6%3.8%6.9%无锡4.4%5.9%6.2%6.3%沈阳4.6%9.4%13.7%9.1%大连4.6%9.0%11.1%7.5%1、租赁市场投资回报率写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。从2015上半年回报率数字来看，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益。对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。考虑租金增长后，长期租赁回报率大幅提高。2015上半年，写字楼市场长期租赁回报率平均值为8.5%，且大部分城市回报率水平集中在7%-10%之间，高于五年期贷款利率水平。其中，长沙、武汉随着城市发展而来的大规模的城建投资，促进写字楼市场需求大幅增加，长期租赁回报率大幅提高。但近年来杭州、南京等地随着写字楼的大量开发，写字楼市场库存量大，明显供过于求，预计租金上涨空间不大。中西部城市写字楼回报率水平较高。从静态租赁回报率来看，长沙、武汉、重庆、西安回报率水平均处于前列，高于余额宝收益率4.5%。从考虑租金增长后的长期租赁回报率也接近或高于10%，与房地产信托平均年收益率接近，均能获得不错的收益水平。中西部城市经济总量相对东部城市较小，在产业结构加速调整的背景下，积极对接国家战略，创新型产业逐步发展扩大，未来发展空间较大。二线城市中，长沙、武汉写字楼市场回报率不错。究其原因，主要是因为自2012年以来武汉写字楼市场快速发展，核心区域高端写字楼供不应求，租金快速上涨。长沙自2010年以来，受各大企业入驻的影响，增加了当地写字楼的需求，租金上涨幅度较大，投资回报相对较高。2、5年租赁后转售投资回报率大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率。写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓。预计，未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。重庆写字楼历史转售回报率最高。2010-2015年租赁后转售回报率来看，重庆写字楼市场回报率超过20%。究其原因，重庆作为西部唯一的直辖市，近年来，随着经济的发展与城市建设的不断加快，众多优秀企业入驻，商务服务业、金融业和制造业等行业加大了对写字楼市场的需求。尤其是住宅市场的限购后，投资需求转向写字楼市场，写字楼更是得到了快速发展。长三角区域写字楼市场逐步进入成熟阶段，发展趋缓。从转售回报率数据来看，长三角城市转售回报率不高，约6%左右。主要是由于东部城市经济发展较快，写字楼市场已经逐步进入成熟阶段，发展逐步趋缓。随着写字楼品质的提高，客户需求的提高，市场的精细化发展成为未来发展的主要方向。（四）商铺2014年，全国住宅市场进入了低迷期，商铺市场同样承受较大的压力。在经济下行的背景下，受电商的快速发展、人口增速的减缓、人口结构的改变以及反腐政策影响，商业开发模式、经营模式及商业业态开始逐步调整。从城市来看，一线城市及沿海城市，商业地产密度大，趋于饱和，开发商及投资者将目光转移到二线城市，寻求新发展机会，其中，中心西部的中心城市则表现出强劲的市场潜力成为重点发展地区。从物业来看，社区购物中心、大型购物中心、综合体等逐步成为市场主流。从经营方式来看，开发商正在由“商业地产开发商”向“商业运营商”转型。从2015上半年回报率数据上看，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。2015上半年商铺市场投资回报率城市静态租赁长期租赁5年租赁后转售2010-20152015-2020平均值4.0%7.2%14.9%7.4%北京4.2%7.4%15.3%7.6%上海4.6%9.6%10.0%8.7%广州4.1%7.4%14.1%7.3%深圳3.4%7.2%22.7%10.4%天津3.9%7.5%13.2%7.2%南京3.9%6.4%14.7%6.7%杭州3.3%5.2%3.5%5.7%成都3.7%5.6%28.5%7.5%武汉5.1%8.8%21.9%10.6%长沙3.8%8.4%15.1%8.2%西安5.0%10.1%27.4%7.8%重庆3.7%6.6%23.0%7.6%苏州3.7%6.8%11.6%6.5%宁波2.2%4.3%8.1%5.3%无锡5.2%8.2%5.6%8.1%沈阳5.5%8.1%10.2%7.8%大连3.5%4.1%8.9%3.9%1、租赁市场投资回报率商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。一线城市，总体租金回报处于中上等水平，但深圳租金回报偏低。北上广静态租金回报率接近余额宝收益率，相对合理。这主要是由于受整体消费水平及经济发展影响，商铺市场投资需求旺盛。但是，深圳静态租金回报不高，主要由于，与其他一线城市相比，深圳核心商圈商铺价格相对偏高。此外，深圳商铺供应量较大，且紧邻香港，高端消费需求外流香港，市场租金将承受一定的压力。二线城市中，西安、武汉长期租金回报较高。西安商铺市场租金回报率较高，但与大部分二线城市一样，西安商铺市场不同区域租金回报差别很大，优质地段商铺的需求旺盛，租金上涨快，而偏远地段的商铺，则存在较大投资风险。武汉随着轨道交通的建设，周边区域消费水平的提高和产业结构的调整，商业发展迎来较大的市场空间，长期租赁回报率较高。2、5年租赁后转售投资回报率商铺市场转售回报率差异大。从商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率来看，平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。随着经济增速的放缓、房地产市场的下行，商铺市场向发展良好的二线城市转移，预计武汉、长沙回报率不错。近年来，中西部城市商业快速发展，转售回报较高，更适合短期投资。从各城市发展情况来看，历史五年中西部城市商铺市场转售回报率较高，成都、西安、重庆、武汉转售回报率均超过了20%。一线城市商业市场趋于饱和，东部城市商业也进入发展缓慢的阶段。而中西部城市，随着城市的快速发展，商业市场的发展潜力较大。回报率排序二、 各投资模式总体投资回报率排序（一）静态租赁回报率静态租赁指标代表了当年租金与价格的比值。由于租金反映的是市场的真实需求，当静态租赁回报率过低时，反映了房价高于了其真实价值。从物业来看，排名前十的物业均为写字楼商铺，排名后十的物业均为住宅，写字楼、商铺的静态租金回报要高于住宅市场。写字楼、商铺静态租赁回报相对合理，约4%左右，而住宅市场回报率仅2%。住宅回报率偏低，反映了国内住宅价格一定程度上偏离了真实房产价值，2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。从城市来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。静态租赁回报率排名前十城市城市分类物业排名长沙二线城市写字楼1沈阳二线城市商铺2无锡二线城市商铺3武汉二线城市商铺4武汉二线城市写字楼5西安二线城市商铺6重庆二线城市写字楼7西安二线城市写字楼8北京一线城市写字楼9大连二线城市商铺10静态租赁回报率排名后十城市城市分类物业排名杭州二线城市高档住宅68北京一线城市普通住宅67上海一线城市高档住宅66上海一线城市普通住宅65北京一线城市高档住宅64深圳一线城市高档住宅63南京二线城市高档住宅62广州一线城市普通住宅61广州一线城市高档住宅60天津二线城市高档住宅592015年上半年各物业静态租赁回报率排名前十城市普通住宅高档住宅写字楼商铺1西安重庆长沙沈阳2长沙沈阳武汉无锡3沈阳无锡重庆武汉4无锡西安西安西安5重庆长沙北京上海6武汉宁波大连北京7大连成都沈阳广州8成都武汉成都天津9苏州大连无锡南京10宁波南京宁波长沙（二）长期租赁回报率长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。总体来看，大部分物业长期租赁回报率高于CPI涨幅，但低于房地产信托年收益率。从物业来看，写字楼商铺长期租赁回报要高于住宅市场，高档住宅长期租赁回报不高。尤其一线城市写字楼市场，受城市建设及第三产业快速发展影响，写字楼市场可获得较高的投资回报。从城市来看，中西部城市回报率最高，而南京、杭州、苏州、宁波等地的高档住宅，投资回报率不高，高档住宅的自住价值将更加突出。长期租赁回报率排名前十城市城市分类物业排名长沙二线城市写字楼1武汉二线城市写字楼2西安二线城市商铺3天津二线城市写字楼4深圳一线城市写字楼5北京一线城市写字楼6上海一线城市商铺7沈阳二线城市写字楼8西安二线城市写字楼9大连二线城市写字楼10长期租赁回报率排名后十城市城市分类物业排名长沙二线城市高档住宅68杭州二线城市普通住宅67南京二线城市高档住宅66大连二线城市高档住宅65苏州二线城市高档住宅64宁波二线城市高档住宅63天津二线城市高档住宅62大连二线城市商铺61宁波二线城市商铺60成都二线城市高档住宅592015年上半年各物业长期租赁回报率排名前十城市普通住宅高档住宅写字楼商铺1重庆西安长沙西安2西安重庆武汉上海3无锡沈阳天津武汉4深圳武汉深圳长沙5沈阳无锡北京无锡6武汉广州沈阳沈阳7成都上海西安天津8长沙深圳大连广州9苏州北京重庆北京10南京成都上海深圳（三）5年租赁后转售回报率（2010-2015年）5年租赁后转售回报率，主要体现了房产增值带来的回报。总体来看，历史转售回报率仍处于较高水平，大部分物业回报率仍能高于房地产信托收益率。随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率逐步回落。从物业来看，排名前十的物业主要以商铺、写字楼为主。其中，宁波、杭州普通住宅回报率低于CPI涨幅平均值，反映了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化。2010-2015租赁后转售回报率排名前十城市城市分类物业排名成都二线城市商铺1西安二线城市商铺2重庆二线城市商铺3深圳一线城市商铺4重庆二线城市写字楼5武汉二线城市商铺6北京一线城市写字楼7广州一线城市普通住宅8北京一线城市商铺9长沙二线城市商铺102010-2015租赁后转售回报率排名后十城市城市分类物业排名宁波二线城市普通住宅68杭州二线城市普通住宅67杭州二线城市商铺66宁波二线城市写字楼65宁波二线城市高档住宅64重庆二线城市高档住宅63无锡二线城市普通住宅62南京二线城市高档住宅61大连二线城市普通住宅60无锡二线城市商铺59各物业2010-2015年租赁后转售长期租赁回报率排名前十城市普通住宅高档住宅写字楼商铺1广州广州重庆成都2北京北京北京西安3武汉深圳武汉重庆4上海沈阳深圳深圳5深圳武汉长沙武汉6沈阳西安天津北京7西安天津沈阳长沙8天津大连南京南京9重庆上海广州广州10南京杭州成都天津（四）5年租赁后转售回报率（2015-2020年预测）随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间。大部分物业转售回报率集中在6%-9%之间。目前，各城市房地产市场都存在库存量大的问题，随着经济的下行，市场步入调整阶段，价格将逐步回落至合理水平。2015-2020租赁后转售回报率（预测）排名前十城市城市分类物业排名武汉二线城市商铺1深圳一线城市商铺2武汉二线城市写字楼3北京一线城市写字楼4沈阳二线城市写字楼5天津二线城市写字楼6南京二线城市写字楼7上海一线城市商铺8重庆二线城市写字楼9长沙二线城市写字楼102010-2015租赁后转售回报率（预测）排名后十城市城市分类物业排名大连二线城市商铺68杭州二线城市普通住宅67南京二线城市高档住宅66杭州二线城市高档住宅65宁波二线城市高档住宅64杭州二线城市写字楼63沈阳二线城市高档住宅62成都二线城市高档住宅61广州一线城市高档住宅60北京一线城市高档住宅59各物业2015-2020年租赁后转售长期租赁回报率（预测）排名前十城市普通住宅高档住宅写字楼商铺1深圳武汉武汉武汉2南京大连北京深圳3无锡重庆沈阳上海4武汉西安天津长沙5天津上海南京无锡6西安深圳重庆沈阳7苏州北京长沙西安8宁波天津深圳重庆9长沙广州广州北京10大连成都大连成都北京房地产市场分析 三、 北京房地产市场分析（一）住宅市场2015年上半年北京住宅市场投资回报率平均值静态租赁回报率长期租赁回报率5年租赁后转售回报率2010-20152015-2020普通住宅1.8%5.0%13.8%6.0%高档住宅2.0%4.4%11.5%5.1%1、市场形势分析1季度，北京住宅市场延续去年年末回暖趋势。2014年下半年，在政策刺激下，住宅成交量复苏，业主心态逐渐稳定、降价的动力明显下降、议价空间持续减小，同时在利好政策刺激下，部分业主开始上调房源价格。住宅均价从去年10月逐渐企稳，年底价格上涨，一季度在利好政策刺激下，住宅价格相对平稳上涨。租赁市场相对平稳，但受年底季节性因素的影响，租金小幅回落。2015年初，经济持续下行，政府出台一系列刺激政策，包括降准降息、二套房最低首付降为40%、个人住房营业税满2年免征等。政策利好释放大量改善性需求，短期内预计将刺激市场回暖，成交有所上升。然而，在房地产总体仍处于震荡下行周期中，强刺激政策会提振市场信心，成交量有所提升，但不足以让房价再次暴涨，预计租金、价格上涨幅度有限。2、回报率分析（1）静态租赁回报率2015年上半年，北京普通住宅静态租赁回报率为1.8%，高档住宅为2.0%。主要是随着去年年末刺激政策的不断出台，价格出现回暖，而租赁市场受春节淡季影响，租金出现小幅回落，高档住宅租金回报率出现下降，普通住宅回报率则相对平稳。2015年，随着租赁旺季的到来，预计租金将有所提高，届时普通住宅租金回报仍将平稳上升。总体来看，北京住宅市场静态的租金回报不高。在云房数据重点监测的17个城市中，北京静态租金回报率处于末位水平，低于2000年以来全国CPI平均上涨幅度2.2%。尤其在2013年之后，更是不足2%。究其原因，主要是由于近年来北京房价的快速上涨，使得房价处于较高水平，静态租金回报相对较低。（2）长期租赁回报率考虑租金增长下，2015年上半年北京普通住宅市场长期租赁回报率为5%，高档住宅为4.4%。高档住宅租金涨幅低于普通住宅，长期租赁回报率略低于普通住宅。从历史数据来看，长期租赁回报率相对稳定。主要是由于租赁市场更能反映市场真实的居住需求，租金变化更为稳定。春节前夕，受季节性影响租金出现小幅下滑，春节过后租赁旺季租金出现上涨，普通住宅市场长期租赁回报率较去年出现小幅上涨。总体来看，住宅市场长期出租回报率处于相对合理区间。随着房地产市场的调整，政府积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点等工作的推进，未来租赁市场将更加规范化，预计长期租赁回报有望进一步提升。（3）租赁后转售回报率从数据上看，北京普通住宅市场2010-2015年租赁后转售回报率为13.8%，仍高于房地产上市公司净资产收益率13.2%。但与历史20%左右的转售回报率相比，普通住宅转售回报率已经出现了大幅的回落。高档住宅市场2010-2015年租赁后转售回报率为11.5%，较历史回报率数据也出现了回落。从变化幅度来看，高档住宅回报率回落幅度明显小于普通住宅市场，在房地产下行时期，体现出更强的保值性。08年到13年期间，北京住宅价格总体呈现大幅上涨，转售回报率水平高于20%。与前面租金回报率相比，较高的转售回报率，体现了近年来房地产投资市场的火热。这段时间，房产增值收益明显，大量的投资需求进入市场，主要是受到房产增值的影响，而非租金回报的驱动。到2014年，随着房地产市场形势的转变，二季度起住宅价格开始下降，年底在政策刺激下逐步企稳，随着价格的下行，转售回报出现了明显的回落。然而，租赁市场更能体现真实的住房需求，随着房地产市场步入理性发展时期，预计未来转售回报率将逐步向租赁回报率靠近。（二）写字楼市场2015年上半年北京写字楼市场投资回报率平均值静态租赁回报率长期租赁回报率5年租赁后转售回报率2010-20152015-2020写字楼4.7%9.7%18.0%9.1%1、市场形势分析近年来，受写字楼市场需求旺盛影响，北京写字楼市场快速发展，市场整体供不应求，空置率处于全国最低水平。2014年，经济下行压力大，但受金融、保险、IT等行业需求的支持，写字楼市场总体发展相对平稳。2015年1季度，受经济下行影响，企业租户支付能力下降，全市写字楼市场租金水平下降。从租赁区域来看，CBD、金融街等核心区域，依旧是租赁成交的主力商圈，望京等新兴商圈则凭借租金优势吸引了大量企业的入驻。随着年内大量新增供应的入市，北京写字楼市场竞争压力将增大，预计全市空置率将有所上升。核心区域写字楼受地段、资源等影响，租赁需求持续旺盛，未来升值空间大。但由于核心