XX水上实景演出项目可行性研究报告（代商业计划书）

XXX水上实景演出项目可行性研究报告XX省XX市咨询有限公司资格证书编号：目 录第一章 总论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 承办单位概况和项目指标1第二章 项目背景1第一节 项目建设背景及必要性1第二节 可行性研究简要结论1第三章 市场前景分析与预测1第一节 旅游市场前景分析1第二节 市场竞争力分析1第三节 产品目标市场预测1第四章 项目内容和建筑设计方案1第一节 项目组成和主要内容1第二节 建设地区的选择1第三节 土建工程1第五章 环境保护1第一节 环境保护目的1第二节 资源保护工作1第三节 生态环境建设1第四节 生态环境建设1第五节 主要污染影响1第六节 保护防治措施1第七节 环境影响评价1第六章 游客安全保护1第一节 主要的安全隐患1第二节 主要安全保护措施1第七章 节能节水措施1第一节 节能1第二节 节水1第八章 组织机构与人力资源配置1第九章 项目实施进度1第十章 投资估算与资金筹措1第十一章 财务评价1第一节 财务评价基础数据与参数选取1第二节 销售收入及销售税金估算1第三节 成本费用估算1第四节 利润及利润分配估算1第五节 财务效益分析1第六节 不确定性分析1第十二章 风险分析1第一节 项目风险预测1第二节 项目风险控制1第十三章 结论和建议1第一节 结论1第二节 建议1XXXX水上实景演出项目可行性研究报告 第一章 总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称：XX水上实景演出项目二、项目承办单位：XXXXXXXX旅游发展有限公司三、企业类型：有限责任四、建设项目法定代表人：XXX五、建设地址：XX市XX区XX镇六、可行性研究报告编制单位：XXXXXXXXXX咨询有限公司七、研究依据、原则和范围（一）研究依据根据原国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法进行编制。1. XX省旅游发展总体规划（2006-2020）；2.投资项目可行性研究方法与案例应用手册；3.建设项目经济评价方法与参数(第三版)；4. 原国家计委办公厅“关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）”；5.投资项目可行性研究指南；6. XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7. XXXX镇地形、地貌、地质及水文等资料；8. 建设单位提供的其它相关资料。（二）编制原则1. 兼顾国家、地方利益原则；2. 科学规划，合理布局,节约投资原则；3. 以市场为导向,确定项目建设方案和规模原则；4. 从实际情况出发,力求近期与远期发展相结合原则；5. 合理安排发展用地,保证符合可持续发展的需求原则；6. 根据建设内容和规模,合理确定建设期原则。（三）研究范围XXXXXX咨询有限公司受建设单位委托,承担XX水上实景演出项目可行性研究报告的编制任务,主要进行了以下研究工作:1. 项目承办单位情况调查；2. 项目的建设背景、必要性；3. 项目的市场的调查及发展前景预测；4. 项目的建设条件和经营条件分析；5. 项目建设投资、成本及费用的测算；6. 项目经济效益和社会效益分析等。第二节 承办单位概况和项目指标一、承办单位概况XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。（二）项目规模及主要指标项目规模：新建观战茶楼一座3F、观影剧场一座2F、水上水上实景演出舞台一座及其他配套附属设施。规划建筑总占地面积为2039.7m2。总建筑面积2806.1m2 。1投资估算：本项目建设总投资估算为3570.38万元。土建工程投资830.32万元，设备购置费1205万元，户外实景演出费用940万元，流动资金595.06万元。2.资金来源: 通过业主自筹方式筹集解决。3.工程实施进度安排：建设期为4个月，目前已完成前期工作；2012年5月底至2012年8月底进行工程建设；2012年9月初工程竣工交付使用。4项目主要指标项目主要指标见下表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号指标单位指标值备注1方案类1.1占地面积平方米2039.73.06亩1.2总建筑面积平方米2806.12投资类2.1项目建设总投资万元3570.382.2固定资产投资万元2863.892.3流动资金万元595.063财务预测类3.1营业收入（年平均）万元377.423.2总成本费用（年平均）万元247.773.3利润总额（年平均）万元72.643.4所得税（年平均）万元18.163.5税后利润（年平均）万元54.484经济评价类4.1销售利润率%19.25%4.2投资利润率%2.03%4.3财务内部收益率%5.04%（税前）4.4财务净现值万元82.06（税前）4.5投资回收期年15.12（税前）第二章 项目背景第一节 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）XX省旅游业产业地位大提升XX省省委、省政府高度重视旅游业的发展，省第九次党代会正式把旅游业确定为XX省富民强省的支柱产业，提出建设旅游大省的奋斗目标。2007年以来，省委、省政府连续召开了全省旅游产业发展工作会议，及各市州也分别召开了高规格的旅游产业发展工作会议，各市（州）和大部分县（市、区）都成立了旅游产业发展领导小组；省直有关部门从资金、项目、设施、宣传等方面对旅游业的发展给予了大力支持，全省各级党政领导重视支持旅游业的发展的力度进一步加大。全省旅游业发展的氛围空前浓厚。在2009年，旅游产业总产值过千亿。在“十一五”期末，XX省有十二个市州确立了旅游业支柱产业的地位。“十一五”期间，我省出台了关于加快旅游产业发展的决定、XX省乡村旅游发展工作意见、XX省旅游产业发展考核奖励办法、关于加快旅游项目建设和旅游市场主体培育的若干意见、XX省旅游条例等一系列保障旅游业发展的重要文件，落实了旅游业发展的政策措施。（二）旅游项目带动战略取得大成效XX省在“十一五”期间，清晰了项目建设思路，2009年实施了全省“旅游项目建设年”，推出了“251”项目建设工程，省政府出台了支持旅游项目建设的专门政策文件，并在境内、外召开旅游项目招商会。目前全省在建的500万元以上投资规模的旅游项目有548个，投资总额达2115亿元，累计完成投资503亿元，2009年完成投资285亿元。（三）XX省旅游业发展合力大凸显按照“党委统一领导，政府全面负责，部门各司其职，各方联合行动”的要求，发改、财政、交通、文化等部门形成了大旅游的观念，明确职责，合理分工，完善协调合作机制，形成了大联合、大协作的旅游工作格局。省发改委在项目资金安排上，支持旅游业的发展，从有限的预算内投资、服务业引导资金、以工代赈资金，西部产业开发专项资金中，安排了资金，加大了对全省性的景区建设、宣传促销、旅游商品开发等引导力度，争取国债资金重点支持了“XX一号工程”、 XX等文化旅游景区保护开发，利用开行和世行贷款，重点支持了张家界、湘江风光带的开发建设；省财政厅积极筹措落实资金，努力增加预算内投入，大力争取中央支持，督促14个市州建立旅游专项资金，各级财政都加大了对旅游业的投入。省交通厅加快高速公路建设，构建了旅游业快速通道，在农村公路建设中向旅游倾斜，改善了通往景区特别是红色旅游和乡村旅游景区的通达条件，并支持旅游景区在高速公路设立指示路牌；省林业厅加大了森林公园提质升级的进程、省建设厅在风景名胜区建设、城乡规划以及申遗工作方面加强与旅游局的联系，省农业厅加大对乡村旅游的政策支持，省水利厅出台了加强涉水旅游的办法等等，省文化厅也大力支持文化旅游业的发展，特别是在旅游休闲产业发展中作用巨大，各职能部门关注旅游支持旅游的大环境业已形成，产业规模有较大突破。（四）XX省旅游行业管理水平大提高“十一五”期间XX省各级旅游行政管理部门的职能进一步强化，行业管理范围不断扩大，管理力度大大增强，依法治旅意识得到加强。通过旅游行业协会，形成自律机制，强化了行业自律能力；各级旅游行业管理部门大力推行规范化行业管理和专业化工作指导，进一步完善了各种管理制度，积极组织制定行业标准。制定颁布XX省乡村旅游服务星级评定准则、XX省乡村旅游服务经营基本条件。制定并即将发布XX省旅行社星级划分与评定标准、XX省旅游家庭旅馆评定标准。加强行业诚信建设，提高职业道德水平，出现了XXX、XXX先进典型；2008年，由省旅游局自行研发的XX诚信旅游服务管理系统管理软件在全省实施。（五）基础设施建设大突破“十一五”期间，XX省基本建成“五纵七横”高速公路网中的“三纵六横”，市州均实现高速公路通达，全省4小时经济圈形成，高速公路、高等级公路和旅游区（点）连接线的建设成绩显著；铁路建设，特别是XXXX高速客运专线的通车，为旅游客流的顺利进入打下了基础；进一步完善了XXXX机场的配套设施，完成了XXXXXX机场改扩建，提高了航空接待能力；XX作为我省唯一的XX口岸城市目前已有经营XX游产品的XXXX公司游轮停靠，带来了大量的境外游客。XX、XX游船项目部分开通营运，特别是XXXX的XXXX创造了不俗的效益。加强了对旅游城市和旅游集镇的建设，初步形成了三级旅游集散中心的体系框架，目前已有XX市、XXXX、XX大型游客中心在建。2008年12301旅游服务热线建设成功。二、项目建设必要性XX水上实景演出项目作为整个风景区规划中的一个相对独立的完整单元，适应规划发展的需要，同时也是当地产业配套、提升地方经济竞争力的需要，建设周期短，投资回收快、效益高，辐射影响大，其按时顺利实施，必将对整个XX镇风景区的建设，乃至整个XX区西北片区的旅游业大发展，起到显著的拉动和提升作用。第二节 可行性研究简要结论XX省中锦XX镇旅游发展有限公司具备项目建设的承办条件。本项目符合国家和XX省有关的旅游产业政策。项目的建设是贯彻落实胡锦涛总书记“特别要把具有XX特色的旅游业做大做强”的指示和国务院关于加快发展旅游业的意见精神，实施旅游强省战略，充分体现旅游业的民生产业性质，通过发展旅游业促进社会和谐，努力推进旅游产业发展的市场化、集约化、国际化和人性化，突出项目建设“一体”，抓好市场开发和行业管理“两翼”，打造XX旅游核心竞争力，做大做强XX旅游战略性支柱产业，充分发挥旅游业在稳增长、扩内需、转方式、调结构、惠民生和扩大XX对外开放、提升XX影响力等方面的重要作用，为全省经济社会发展做出更大的贡献。本项目总投资3570.38万元，资金来源通过业主自筹方式筹集解决。项目建设期4个月。 项目实施完成后，可新增营业收入（年平均）377.42万元；营业税及附加（年平均）5.18万元，达产年平均利润总额72.64万元。该项目各项财务评价指标较好，平均销售利润率为19.25%，平均投资利润率为2.03%，全部投资财务内部收益率（所得税前）为5.04%，全部投资回收期（所得税前）为15.12年，全部投资财务内部收益率（所得税后）为3.94%，全部投资回收期（所得税后）为15.63年。该项目投资方向正确，建设方案合理，符合国家和地方相关政策，经济效益显著。第三章 市场前景分析与预测第一节 旅游市场前景分析一、我国旅游市场状况2011年,我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。2012中国旅游市场趋势观察研究预测报告数据显示：2011年我国全年旅游总收入为1.29万亿元，同比增长11.3。2011年,在旅游产业供给方面，投资规模大幅增长，产业发展更具活力。旅游相关产业投资规模的大幅度增长，直接带动了旅游投资的快速增长，各地旅游投资出现了生机勃勃的繁荣景象，为旅游业发展注入了新的活力。在企业经营业绩方面，企业经营业绩开始回升，景区类企业经营状况好于旅行社和饭店行业。其中，西部地区企业经营状况要好于受金融危机冲击较大的中部地区和东部地区；城市和城市周边景区比长线旅游景区经营形势要好；成熟的顶级景区的经营状况比无资源优势的一般景区要好。二、旅游市场前景我国的旅游业较长期的保持7年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。产业的概念是从供给方出发的，生产同一类产品或者提供相关服务的单位的集合，而旅游业是一项以需求方来定义的活动和产业，这是旅游产业界定的特殊性。所以旅游产业的定义从旅游需求和旅游供给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间的相互作用使旅游经济活动中产生了一系列的经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行社，旅馆业和交通运输业是旅游业的三大支柱。旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会从旅游的过程产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济，文化，环境有重要推动意义的产业。2011年我国入境旅游接待1.68亿人次，国内旅游超过16亿人次，旅游总收入2.2万亿元，旅游直接从业近1800万人，旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。据估计，未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业以及政府旅游的增长速度将达到10.9%。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。第二节 市场竞争力分析一、政策、规划优势XX县XX镇总体规划(20062020)明确提出，XX镇系省级历史文化名镇，蕴藏着巨大的旅游资源，极具开发价值。相关政府部门对XX镇的旅游开发非常重视并作了大量的前期工作。开发建设一个具有晚清建筑风格的江南水乡古镇具备物质基础条件，加上与省城XX市特殊的区位优势，结合区域旅游产业和经济发展趋势，调整、充实、提高原有项目，完成古镇内各景点建设，使区内旅游设施完备、基础设施配套，形成完整的旅游度假产业体系，从而带动整个XX镇的经济发展。二、区位和资源优势XX镇为XX省会XX的千年古镇，位于XX县城以北、XX江西岸，XX河在此汇入湘江，自古得水运优势，曾为XX物资集散的繁荣商埠，美名“XX”。北靠XX镇，南接XX康乡，东望XX镇，西邻XX乡，距XX县城XX公里左右，距XX市区仅XX公里，处于XX十大垸之一的XXXX中心腹地。是一个经济比较发达，各项事业同步发展的文明新镇。为当地旅游业的发展提供了有利的自然地理条件和优越的区位优势。三、产品优势XX旅游产品的优势表现在三个方面：（1）世界级旅游品牌已经形成。目前省内XX已成为世界自然景观一绝闻名于世。在国内，XX作为自然景观第一品牌的地位已不可动摇；（2）拥有一定数量的国家级景区景点。除了XX之外，XX还拥有包括XX、XX、XX在内的一批国内较有影响的景区景点。XX近5年来游客和旅游收入年递增率为全国同类风景区前茅；（3）初步建立起了功能齐备、品类齐全的旅游产品。目前建成的十五在景区大多已开发多时，整体上构成了XX旅游景点布局合理、品种多样和容客能力较强的格局。XX水上实景演出项目建成后，按现在旅游行情，利润总额（年平均）72.64万元，总成本费用（年平均）247.77万元，税后利润（年平均）54.48万元，销售利润率19.25，投资利润率2.03，经济效益明显。五、项目选址和交通优势项目选址地位于XX省XX市XX区XX镇，基础设施比较完善，水、电、路、通讯条件完全可以满足项目建设需要。同时，XX市区直达XX县城的高等级公路XX大道直接延伸至该镇，水陆交通十分便利。第三节 产品目标市场预测“十二五”期间，XX省旅游产业发展的总体目标是：实施旅游强省战略，实现由旅游资源大省向旅游产业强省的转变。凸显旅游业民生产业的优势，满足高品质民生需求，充分发挥旅游业在增加就业、改善民生、提高扶贫开发水平、提升城市品味和城市理念等方面的作用。经济目标：保持旅游业21.52%的平均增长速度，快于国家旅游局提出的“十二五”期间的旅游业增长水平10个百分点，力争到2015年，旅游总收入争上3500亿元台阶。旅游收入相当于全省GDP的15%左右。考虑到XX近年来旅游业发展的客观情况，在2012年前，保持26%左右的增长水平，在2012年实现旅游业总收入超过2000亿元，2012-2015年保持22%的年增长水平，旅游业发展跻身全国十强，初步确立旅游产业强省的地位。第四章 项目内容和建筑设计方案第一节 项目组成和主要内容该项目选址位于XX市XX区XX镇，该项目总用地面积2093.7m2，总建筑面积2806.1m2。主要建筑物如下表4-1。表4-1 主要建筑物明细表名称面积单位备注占地面积建筑面积建筑部分茶楼55.7563.5m2剧院335502.6m2两层后台建筑75150m2两层塔楼1632m2门楼3636m2517.71284.1m2舞台部分舞台694694m2木栈道7979m2码头289289m210621062m2配景部分广场铺装456456m2花池44m2（220.5）*6个460460m2总面积2039.72806.1m2第二节 建设地区的选择本项目建设地址位于XX市XX区XX镇，四周交通便利，市政配套设施齐全，辖区内无化工企业，无污染，环境状况良好。详细地理位置见下图4-1。图4-1 项目地理位置图一、地形地貌特征及水文地质条件XX镇为滨湖冲击平原，土地平旷，水潭沟渠纵横，西高北低，流经区域内有XX、XX3公里以上河流；天然水资源、地表水资源和地下（浅层）水量丰富，而且水质特佳，经检验符合国家矿泉水标准。项目区地下水类型主要为赋存于人工填土层和淤泥质土中的上层滞水和强透水层细砂中的孔隙潜水，其中上层滞水受大气降水及地表水补给，水量最小，水位因季节变化而异；潜水层受大气降水和其他地表水补给，略具承压性，水位水量随季节变化而变化。勘察期间地下水水量较大，测得地下水初见水位埋深为0.5m9m，地下水稳定水位埋深为0.8m7m。二、自然条件1气温历年极端最高气温40.6历年极端最低气温-11.3最冷月平均气温4.2最热月平均气温29.62湿度最热月相对湿度75%最冷月相对湿度81%最年均相对湿度80%3降雨量年平均降雨量1398.8mm日最大降雨量192.5mm小时最大降雨量82.5mm4风速、风向、风荷载最大风速21.3m/s冬季平均风向2.8m/s夏季平均风向2.6m/s常年夏季主导风向偏南风常年冬季主导风向北偏西风全年日照时数1677.1小时三、交通、水、电供应条件XX地处XX江西岸，距XX省会XX市XX公里，距县城XX公里陆运和航运十分方便。古镇水电设施基础较好，经过2009年扩建之后，建有自来水厂，日供水量4000吨，2009年后，增设10kv高压电缆3km以上，低压电缆10km，变压器15座，总装机容量超过10000kw，大大提高供电能力，能满足以上项目建设需求。同时，有线电视网络已经入户。四、社会环境条件XX镇是一个有着悠久历史文化、建筑风格独特水乡古镇，历朝历代皆为交通枢纽镇、文化名镇、商贸集镇。2008年，XX在政府的引导下开发为旅游区。XX的发展有区位、政策、资源等方面的优势，但是也存在消费档次不高、文化产品开发不够深入等问题。为了让XX镇有更好的发展，很有必要在宣传促销、产品开发上重新定位,吸引更多的游客，打开客源市场。因此，项目的建设能更好地带动地区经济，对当地旅游业的发展提供坚实的基础。第三节 土建工程一、主要建筑物设计1、建筑平面设计茶楼设计意在建筑与环境风景相结合，吸引观光客进入茶室品茶观景看戏。建筑主体建造于桃花岛，底层架空，二层设有茶厅、操作间、员工用房及库房。营业空间与辅助空间清晰结合，通行方便。景之韵、茶之香、水之茶室，看戏观景尽收眼底。更好的营造其高档舒适的室内外空间。观戏楼依江而建，拥有能容纳400多位观众席位的演出大厅。方案建筑主要用房均为南北朝向，都有很好的自然通风与自然采光效果。建筑的布局整齐有序，使市场拥有更大的商业价值及商业利益。2、建筑立面设计建筑里面造型设计：茶楼设计围绕“戏韵飘香茶楼”为主体，将古典与现代相结合，集成了传统茶楼的庄重与优雅，运用现代材料演示新古典韵味。高空间，大深度，气势恢宏，雕梁画栋，工艺上返璞归真，保持材料的原始纹理与色泽。观戏楼建筑独特的地理区位，深远的历史北京，厚重的文化底蕴，外观朴素清新，采用中式建筑特有的坡屋顶，整体为砖木结构，雀替、隔扇、柱头、台阶、基石、镂空窗花处处彰显精致之美，与中国传统建筑装饰艺术既一脉相承又别开生面，各种艺术元素相得益彰又组合得天衣无缝。3、剖面设计茶楼一层层高为3.3米，二层高为4.2米。观戏楼一层层高为4.8米，二层高为4.2米。疏散宽度和疏散距离等均按照建筑设计防火规范CGB50016-2006来控制，满足建筑消防要求。建筑周边消防车均可到达。二、给排水供水由市政供水管网引入，作为生活和消防用水。水源取自自来水管网，并在项目区内形成给水环网，供办公、餐饮、生活及消防用水。室内管道采用铝塑管，主立管明装，支管暗装，螺纹接口或套接。水龙头采用不锈钢龙头。卫生间采用聚丙烯管，热熔粘接。洁具采用陶瓷卫生洁具。室外给水管采用孔网钢带复合塑料管，电热熔粘接。按照消防规范，设置室内外消防设施。室外按距离设置地上式消火栓和消防接合器，消防用水按所需水量室外24L/S、室内12L/S计算，室内设计喷淋、自动报警、消火栓及灭火器等系统。排水系统实行雨污分流，根据国家标准GB8978-1996污水综合排放标准要求，生活污水经化粪池生化处理后，进入消毒池消毒处理，消毒剂采用二氧化氯，污水在消毒池中停留时间大于1小时，消毒后污水排到污水管网，做到达标排放。雨水经雨水管道和集水井，排至室外市政雨水管网。第五章 环境保护第一节 环境保护目的本项目属于风景名胜区旅游设施新建项目，在项目建设过程中以及建成后，应尽量减少对景区环境造成的不良影响，以保证景区生态环境质量，维持景区自然生态平衡。第二节 资源保护工作强调资源保护工作的首要地位，要切实执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的基本方针，在自然景观和人文景观的开发利用过程中要严格执行中华人民共和国环境保护法和国务院发布的风景名胜区管理暂行条例的有关规定，并在风景名胜区总体规划批准的详细规划下方可进行开发利用，开发中根据风景名胜资源的观赏、文化、科学价值和现状环境，采取分级、分类的保护方法，划定各级保护区的范围，提出相应的保护措施。山体植被、水质环境、名胜古迹和环境卫生是风景名胜区保护的主要目标，防止污染或破坏，维护自然生态平衡。第三节 生态环境建设认真开发景区生态环境建设，景区的耕地要逐步退耕还林，恢复植被，景区内及景区外围保护区的林木不准任间砍伐。地形地貌、山石水体、自然植被、野生动物等都要严格保护，今后环境监督管理要严格执行“谁污染、谁治理、谁破坏、谁恢复”的环境保护方针。生态环境保护具体措施：1、维护景区内现有原生植被、植物群落、古树名木等，禁止砍伐、放牧，加强森林防火。2、在缓坡地带种植本地的柑桔、漆树、油洞、油菜、核桃等经济作物，形成整体效果，改善自然生态环境。3、在村前寨后配植一些桂花、玉兰、紫竹、蝴蝶木、常春藤等。4、对景区道路两旁要进行绿化，种植适合当地生长的观赏性较强的行道树、绿篱和四季花木。第四节 生态环境建设环境绿化规划以保证和促进风景区生态平衡为宗旨，林存景在，林茂景美，将封山育林和植树造林结合起来，提高森林覆盖率，形成良好的自然生态环境；因地制宜，发展乡土树种和珍稀树种，根据不同的自然地理条件，加强经济的建设；因景制宜，根据不同的景观环境要求，注重植物配置和季相变化，强化景区景点的意境氛围，通往各景区的道路沿线，必须培育成重点绿化带。第五节 主要污染影响1、游客及管理人员生活污水、废气及生活垃圾。2、游客游览交通工具排放废气物对环境的污染。3、项目建设过程中所产生的废弃土石。第六节 保护防治措施1、严禁景区内或周围建污染型工业。2、严禁对山石土壤任意开山采石和挖沙取土，保护风景区环境的自然本色。3、对江河水体，要排除一切污染源，沿岸要大力植树造林，涵养水源，防止水土流失，对取水源，应按国家有关规定严加保护和管理。4、要加强森林植被的抚育和绿化造林工作，注重风景特色。对现有的古树名木要严加保护，搞好松土施肥和防治病虫害工作。要保护好野生动物的栖息环境，严禁捕杀和伤害珍稀动物，保护生态和生物的多样性与环境。对名胜古迹要保护其历史文化价值和纪念教育意义，对生活垃圾要进行无害化处理。5、加强防洪排涝、森林防火措施。夏季多有暴雨，景区内河涧和瀑布泉水较多，要特别注意泄洪通畅，提高防洪抗洪能力。要加强与林业部门的配合，建立火情、防火通道、防护林带告示消防措施，防止火灾和大风的袭击。此外，还应注意景区内动、植物病虫害的检疫工作。6、景区内建设项目。要严格审查，按规划要求设计。7、对景区生活污水、生活垃圾等，要设专用污水管，经污水处理厂集中处理达标后排放，要配套完善垃圾转运等收集系统建设，对垃圾进行减量化、无害化处理；禁止燃煤灶具，使用清洁能源减少燃烧废气对环境的污染。8、在项目建设过程中，要特别注意环境保护，施工中遗弃土石要统一处理。第七节 环境影响评价该项目风景名胜资源和原始环境保持得很好，为开展旅游提供了良好的环境条件。该景区成为AAAA级风景名胜区之后，县委、政府已经制定的保护措施，将会使环境得到进一步的保护，原有的风貌会进一步得到改观，整个景区更加秀美、迷人。第六章 游客安全保护第一节 主要的安全隐患1、水上游览。游船超载及游船相撞带来不安全因素2、景区游客拥挤造成的不安全因素。3、特色民间技艺表演的失误第二节 主要安全保护措施1、严禁游船超载，合理调度船只，防止游船相撞。船工及保安要进行水上救生训练，防止游客落水出现意外，航道上也必须按标准容量进行控制。2、对于开展的特色惮技艺表演要进行充分的论证准备。确保演艺人员与游客的安全。3、准备必要的急救药品，给景区游客遇到意外时给予帮助。由于景区距县城较远，景区内应设置一医疗点，并配备一定的医务人员及医疗器械既方便游客也可以为当地群众服务。4、在特别危险的地段应修建防护栏，许多防护知识可在醒目、险要的地方设置标识牌。5、加强防洪、防火措施。暴雨季节，注意泄洪通畅；杜绝火灾隐患，保护好景区的原有风貌。第七章 节能节水措施节约能源是国家经济增长方式转变的一项长期战略任务，按照国家有关节能中长期专项规划，建筑节能是节能的重点领域之一。建设项目应认真执行国家的节能政策，以节能规划为指导，充分挖掘节能潜力，提高能源的利用效益。第一节 节能一、节能标准和节能规范本项目遵循的节能标准和节能规范为：1、民用建筑节能管理规定建设部令第143号（2005）;2、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003;3、公共建筑节能设计标准GB50189-2005（本项目的公共部分）。二、节能措施和节能效果分析本项目在设计时符合各项节能规范，可达到较好的节能效果。节能措施如下：在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将建筑布置成南北向。在满足建筑部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足建筑的功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定的指标；窗墙面积比，为南向50%，北向45%，东西向30%。超过指标者均采用双层玻璃解决。建筑墙体采用轻质的空心水泥砖，对结构负荷有利，又具有良好的隔热保温性能，并根除粘土砖的能耗。选用绿色环保的电气设备及材料；备用柴油发电机组设排烟，进风，排风消声器，及消烟池，机房内设吸音材料；采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，节能荧光灯或其他高光效气体放电灯等。合理设置空调机位置，减少空调工作距离，风机选择高效率、低能耗的产品。三、供配电的选择与补偿节能1供电系统的电线、电缆、导线选用铜芯，降低在电力供应过程中的无力损耗。2照明电源电压为220伏。根据不同使用环境和使用功能选用不同的灯具。四、能源管理节能1健全节能管理机构和各级责任制，使节能工作责任清楚，事事有人管，奖罚分明。2实行耗电定额管理，制定产品或产值耗能定额，健全计量机构和人员，加强计量仪表和设备的管理，做好用能原始记录及统计工作。3对相关的节能专业人员要定期培训，对全体职工经常进行节能重要性和节能方法教育，提高全体职工自觉节约能源的意识。第二节 节水一、主要用水设备项目用水设备主要集中在茶楼、影剧院、后台建筑和舞台。二、节水措施1、在建设过程中采用节能施工设备和工具。2、选用节水型卫生洁具及配件,节约用水，避免生活用水浪费。3、给水充分利用自来水管网压力。4、加强管理，强化节水意识，加强供水设施维修，防止跑、冒、滴、漏。第八章 组织机构与人力资源配置一、企业组织机构本项目由XX省XX镇旅游发展有限公司负责建设管理，企业实行董事长领导下的总经理负责制，管理机构实行责、权、利分明，责任落实到个人。项目建成后，按照企业发展要求建立起现代化企业管理机制，各部门分工协作，并依靠科学的管理制度，对企业进行严格管理。企业的管理机构管理构架为：总经理，副总经理，总经理助理，办公室、财务部、资产运营部、景点管理部、酒店餐饮部和物业部。方案详见下图8-1：总经理办公室财务部资产运营部副总经理景点管理部总经理助理酒店餐饮部物业部图8-1 企业管理体系图二、人员的确定本项目需配备各类人员30人。其中开发、业务和管理人员15人，其他人员15人。三、职工来源开发、业务和管理人员主要通过社会招聘选用，工人及其他人员主要安排当地的富余劳动力。四、人员培训在员工没有正式上岗前，先进行岗前培训；在生产工程中定期或不定期组织管理人员和工人学习、培训。采用外聘行业高级讲师和本公司技术人员相结合的办法，解决培训讲授人员。对新入员工进行集中培训教育，进行各项规章制度的教育学习。集中四周时间，进行生产技术、岗位操作规范培训，培训结束后考核合格方可上岗。第九章 项目实施进度与招标一、项目实施进度安排根据该项目的工程量、建设特点及建设资金到位情况，本项目建设期为4个月。项目的进度可按以下安排进行：1、前期工作已完成；2、2012年5月底至2012年8月底进行工程建设；3、2012年9月初工程竣工交付使用。详细情况见下表9-1。表9-1项目实施进度表工程2012年（月）内容3-5月6月7月8月9月项目前期工作工程建设竣工验收交付使用二、项目招标本项目应由项目建设单位负责组织工程设计方案审定及协调处理项目建设中的重大原则问题，并按工程项目的要求，实行工程招标，选择有资质等级、施工经验丰富、技术力量雄厚的施工单位，采取工程管理制等措施，确保工程质量和进度。根据建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准事项暂行规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会第9号令）的精神，项目建设施工队伍必须进行招标。详见下表：招标基本情况表 附表9-2项目建设名称：XX水上实景演出项目招标项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）全部招标部分 招标自行招标委托招标公开招标邀请招标工程设计土建工程及安装工程设备购置工程监理情况说明： 建设单位盖章： 年 月 日第十章 投资估算与资金筹措一、编制范围本工程投资估算为XX水上实景演出项目建设工程，工程项目投资估算范围包括土建工程、电气工程、综合管线工程、设备安装工程、附属配套设施工程及工程建设其他费，预备费等。二、编制依据1本工程可行性研究投资估算根据建设工程投资估算手册（中国建筑工业出版社）编制。2有关工程估算文件和规定。三、单位价格 1、人工工资：综合36元/工日（按民建工程有关规定计列）。2、材料单价：采用XX市建筑材料的市场预算价格。3、工程建设其他费用：按建筑安装工程费的10%计列。本项目只计预备费（按建筑安装工程费与工程建设其他费用之和的5%计列），不计涨价预备费。4.流动资金按土建工程与户外实景演出费用的20%计列。四、投资总额估算本项目所需总投资3570.38万元，其中土建工程投资830.32万元，设备购置费1205万元，户外实景演出费用940万元，流动资金595.06万元。土建工程估算表、设备购置费及户外实景演出费用构成如下：土建工程估算表序号费用名称单位工程量合计（万元）备注一水上实景演出工程项1.00 718.89 1建筑工程项1.00 582.67 1.1茶楼563.50 250.09 1.2剧院502.60 252.08 1.3后台建筑150.00 64.50 1.4塔楼32.00 7.00 1.5门楼36.00 9.00 2舞台部分项1.00 127.11 2.1舞台694.00 104.10 2.2木栈道79.00 7.11 2.3码头289.00 15.90 3配景部分项1.00 9.11 3.1广场铺装456.00 8.21 3.2花池个6.00 0.90 A工程费用项1.00 718.89 B工程建设其他费用项1.00 71.89 按工程费用*10%C预备费项1.00 39.54 按（工程费用+工程建设其他费用）*5%D总投资=A+B+C项1.00 830.32 设备购置费（1）灯光、音响、视频根据演出效果的描述，与图纸中反映出的现场情况，并综合各方面因素。拟定本次演出暂定为5个表演区，1个环境渲染区，其中主舞台区为主要表演区（校场），辅助表演区（码头），情节描述区（河道），事件交代区（远码头），环境渲染区（舞台背景、观演互动区）。除环境渲染区由其他演区光位代为交代外，剩余5个区按照主次关系进行表演的空间塑造，按照演区的功能性运用灯光描述出其连带及相互之间的主次关系，从而达到表演的多空间并存与时间运动的效果，谨提供以下实施方案供选择。河道：beam 25台；远码头：三头灯：18台；码头：Sport 7台；LED PAR 35台；氙面3 台；主舞台：Beam 5台；Sport 25 台；LED Wash 30台；LED PAR 32台；氙面 4 台； 追光 3 台；灯光控台：2 台；烟机：3 台；无线信号传输：2 套；信号放大器：15 台；特制LOGO：180片；以上合计：380万元；施工、线材等费用：20%=76万元；共计：456万元。（2）其他项目音响25万元（若音源支持可以满足环绕效果、支持500人的现场）；轨道镜头、视频数字灯4台，总价：595万元，含所有配件；水柱效果设施暂定25万元每点，满足现场效果约需105万元左右；视频暂定24万元；灯光、音响、视频合计：约1205万元。（考虑到户外实景演出的特殊性，为了器材使用的持续性和可靠性，以上设备的采购价格均以市场同类产品的中高端价格为参考）户外实景演出费用（1）音乐原创音乐创作、制作费每分钟6千元；30分钟6千18万元。原创歌曲词曲创作、录音合成每首15万元；4首15万60万元。（2）服装大约1200套每套设计制作费1800元；12001800元216万元。（3）舞台美术和道具舞台美术约20万元。购买15艘中型船只每艘20万元，约300万元。（4）演员队伍暂定人数为200人1、在本地排练约40天，排练费、交通费、饮水费每人每天200元；20040200160万元。到XX镇7天，食宿水；200人750070万元。交通费待定。（5）策划、导演、编导创作费策划导演组创意、策划、统筹、执行等60万元；编导、创作费每分钟8千元；45分钟8千元36万元；以上六项（1）（5）相加共计：940万元。（以上造价不含税费）四、资金筹措本项目所需总投资3570.38万元，其中土建工程投资830.32万元，设备购置费1205万元，户外实景演出费用940万元，流动资金595.06万元。资金来源通过业主自筹方式筹集解决。第十一章 财务评价第一节 财务评价基础数据与参数选取一、财务评价依据根据国家发展和改革委员会与建设部印发的发改投资【2006】1325号文件要求，借鉴建设项目经济评价方法与参数（第三版）和建设项目经济评价案例，以及企业会计制度、企业会计准则、国家税收等法规文件、相关政策和企业提供的有关基础资料，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。二、财务评价基础数据与参数选取1计算期与生产负荷项目计算期设定15年，项目投产第1年达到设计生产能力。2财务基准收益率设定参照国家关于此类项目的基准收益情况，设定财务基准收益率（所得税前）和行业平均投资收益率均为12%；设定财务基准收益率（所得税后）为10%。第二节 销售收入及销售税金估算一、销售收入1、客源数量预测依据2012年XX镇上半年接待游人9万人次为依据，预计全年为18万人次。XX水上实景演出项目接待游客按总数的20%计算。则达产年接待游客3.6万人次。2、收入预测依据演出门票收入每人次收费100元。其他收入旅