《物业服务收费》PPT课件.ppt

物业管理,广州大一别墅,爱敦阁(Updown Court),南京钟山国际,加州洛杉矶霍尔姆比山的“庄园”(The Manor),上海汤臣一品,拜恩古堡,泰禾红御,哈拉牧场(Hala Ranch),天琴湾,百合花,绿城玫瑰园,拉-阿密提,盘古大观,雅宝大屋,东部华侨城,三湖别墅,佘山东紫园,谢洛日博内尔,北京龙湖-颐和原著,物业管理服务收费的概念、特征及性质,概念 物业管理服务收费，是指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用 特征 1.物业管理服务收费主体是物业管理公司，而非房地产开发商。 2.物业管理服务收费主体是业主和房屋使用人。 3.物业管理服务收费与购房款无关，具有独立性。,物业管理服务收费性质,物业管理服务收费是物业管理委托合同的必要条款 针对收费项目的不同，物业管理服务收费区分为不同性质： 1.保管费及报酬，如机动车存车费 2.委托费及报酬，如维护小区治安收取治安维护费 3.承揽费及报酬， 如房屋修缮费,物业管理服务收费,物业管理服务收费是购房的重要考虑因素之一。 对一栋6层的钢筋混泥土结构的楼房进行测算，设其使用年限为60年，按照建筑终身费用测算法，对房屋建筑进行全过程的费用测算，及项目策划、规划、设计到使用60年完全拆除，其中房屋的建设费用占总费用的投入约14%，而物业管理费用的投入，占83%,物业管理经费的来源主要有,1.定期收取物业管理服务收费 2.小区维护养护专项资金 3.以业养业，一业为主，开展多种经营的收入 4.依靠政府的政策和一定资金的支持 5.开发单位给予一定的资金支持 其中，物业管理服务收费是最主要的资金渠道,我国物业管理服务收费现状,物业管理乱收费现象，常见有： （一）入伙前的乱收费：如将电话线、电线、水管、网线只装到小区前，业主入住后，还需自行安装以上线路 （二）物业管理中的重复收费：如以向业主收取了综合管理费，但还要收电梯维修费，水池清洁费，垃圾费等等。 （三）有偿服务的乱收费：如维修、家政、打字、传真等服务，收取比市场价高得多的费用,问题,试分析一下我国当前物业管理服务存在的“乱收费”，的原因，及解决“收费难”问题的对策,原因及解决办法,乱收费的原因 1.物业管理费用透明度差，物业管理公司不愿意将物业管理费的运作完全透明 2.开发商不能兑现的高承诺以及建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位 3.政府有关部门出台得法规在制约收费方和缴费方的权利义务存在失衡现象。 4.物业管理公司过多地承担社会公用部门的责任。如供水、供暖、供电、有线电视等，本应该由社会公用部门直接收取，但他们凭借市场的优势地位，责令物业管理公司来承担,原因及解决办法,解决当前物业管理收费难的对策 1.加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同 2.加强物业管理法规建设 建立科学的物业管理收费定价机制、收费项目分类制度、收费标准等级制度 3.通过市场竞争，实行优胜劣汰制度,物业管理服务收费原则,一、合理原则 核定收费时应充分考虑物业管理企业的利益，既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业主的经济承受能力。 收费标准应当因地制宜、以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理公司的服务质量、服务深度进行合理核定、使业主的承受力与物业管理实际水平、服务深度相平衡。,物业管理服务收费原则,二、公开原则 公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准，规范物业管理公司对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，接受业主监督。 三、质价相符原则 指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第11条规定：“物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。”,物业管理服务收费原则,四、合法竞争原则 价格法第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成的价格机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。” 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第4条也明确：国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。,物业管理服务收费的确定,一、定价方式 （一）政府定价或者政府指导价 适用于： 1.公共性服务收费 2.公共代办性服务收费,物业管理服务收费的确定,（二）经营者定价 亦即价格法所指向的市场调节价 一般适用于： 1.特约服务收费 2.高档住宅的物业管理服务收费,物业管理服务收费的确定,实际操作中，物业管理公司可以根据自身地位、竞争环境以及本公司的管理水平来制定具体有效的定价目标 主要有： 1.针对收益性的物业管理，获取最多利润是物业管理公司最重要的目标。 2.针对一些涉外住宅小区，商业楼的物业管理，以投资收益率为定价目标。 3.针对普通住宅小区的物业管理，侧重社会效益的定价目标。,物业管理服务收费项目分类制度,按管理内容分三类 （一）公共性服务费 （二）公众代办性服务费 （三）特约服务费,物业管理服务收费标准等级制度,对外销商品房、别墅、高级商用楼、写字楼的物业管理，可采用市场价格收费的标准。特点是随行就市 对内销房的管理，可按成本加微利的原则收费。 对微利房、福利房、公产房的物业管理可采取一定幅度的亏本收费，但亏损部位应由政府提供优惠政策或补贴措施弥补。,物业管理服务收费标准等级制度,近年来，各地开始推行物业管理服务收费标准等级制度，如北京市制定了居住小区公共性服务收费分等定价表，其中规定，根据不同的硬件条件的管理服务水平，制定五种不同级别的收费标准，供物业管理企业和小区业主委员会作为协商的基础。 其中，一级标准与普通公寓的收费标准相适应，高级外销公寓的收费标准可以超出一级服务收费标准，二、三、四级标准与普通住宅相适应，五级标准与经济适用房相适应。,物业管理服务费的收取与监督,物业管理服务费的收取 （一）入伙收取 （二）一般性收取，物业管理收费通知单 （三）催收管理 如果业主不能如期缴纳管理费，物业管理公司的财务部门应进行催款,物业管理服务费的监督,（一）政府监督 审批备案许可处罚 （二）业主监督 日常监督+年终监督,案例分析,案例1 业主房款未还清 物业公司有权停水停电吗? 案情介绍： 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。 案例分析： 在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。,案例分析,上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。 但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。 开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。,案例分析,案例2 早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷 案情介绍: 东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。 入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。 为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了致业主客户的一封公开信。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切“的误解，对户内维修有偿服务表示认同。,案例分析,针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。 与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。 点评： 俗话说“强按牛头牛不喝水“，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者。,案例分析,案例3 停车厂丢车赔偿的法律问题 案情介绍: 2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，室内停放包月最嗖?00元，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对停车场、对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。,案例分析,法院认为： 1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。 2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。,案例分析,点评： 1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。 车辆保管关系是车主与停车场形成