清华·大溪地2011年度营销计划2011.1.15.ppt

清华大溪地2011年度营销计划 2011.1.15,回望2010,2010.6,2010.8.22,2010.11.7,2010.12.25,项目形象树立,首日收筹156个,截至12月31日，共实现销售317,475,999元，成交391套单位,成交8套 到访客户约200组,入市宣传,认筹启动,一期开盘,样板区开放,截至12月31日，清华大溪地共实现销售额317,475,999元，成交391套单位（含内部认购176套）。已成交单位中各类产品结构如下： 花园洋房：323套 联排：54套 双拼：9套 独栋：5套,一期住宅可售房源统计（以2011年1月1日为分隔）：,一期住宅剩余房源可售总价375749606元，预计在2011年可基本销售完毕。,2011年，Target?,企业目标： 将清华大溪地培养成郑州清华园的“现金牛”和“企业形象提升者” 推广目标： 使游闲综合体理念深入人心，使清华大溪地成为全郑州二次置业的首选 住宅销售目标： 5亿元,一期住宅：3亿元 一期底商：1亿 二期住宅：1亿元 备注：因配套商业数据不详，可售面积4万平米，总销售额约2.4亿。,销售价格稳步提高，客户群体突破区域局限性,2010,2011,2012,2011年，高端住宅总量供应猛增，市场竞争加剧,10月,12月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,12月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,12月,怡丰森林湖（50万 /目前可售42.2万/联排、洋房、高层）,天伦庄园（33.35万/目前可售28万/联排、叠拼）,盛景濠庭/9.5万/联排别墅,林溪湾/30万/联排别墅、洋房,正商红河谷/50万/联排、洋房,国瑞城/100万/联排、洋房、小高层、高层,富田兴龙湾/47.8万/双拼、联排、洋房、小高层、高层,清华忆江南三、四期/约23万 /联排、洋房,森吧乐园/206万 /双拼、联排、洋房、小高层,新田生态城/建面不详/联排、洋房为主,居易五云山/建面不详/目前以定制别墅为主,2011年下半年高端住宅集中放量，本项目二期入市也在下半年，市场竞争激烈。,2011年高端住宅市场竞争,2011年高端住宅市场竞争,远郊型别墅大盘清华忆江南、林溪湾、森吧乐园在容积率指标上占优，由于交通和配套不 成熟，清华忆江南和森吧乐园在自身配套上均下足了功夫。,高端住宅主要分布在龙湖和惠济、古荥一线，上述两个区域做为别墅区已被目标客户认可， “西花园”板块出现了本项目和居易五云山为代表的高端项目，正逐渐成为市场关注热点。,2011年高端住宅市场竞争,2011年新增竞争项目6个，其中2011年上半年和下半年各入市3个，新增竞争项目中森吧乐 园、居易五云山、新田生态城均为超级大盘，庞大的供应量加剧了市场竞争。,2011年营销重点,重点一：准确定位客户,新的一年，产品和市场都在变化，两者相互作用下本项目的目标客户特别是二期产品的客户是否发生变化？ 首先看二期产品结构（不是最终稿） 产品类型：联排、叠拼、板式小高层、高层、公寓 产品供应结构：如右图所示，二期产品加大了两房、小三房的供应比例，同时出现了叠拼这种类别墅产品。 产品线的广度和深度扩大客户群体范围扩大（纳入购房实力稍弱的养老或度假型客户和投资客）,二期平层产品供应结构,二期低密度产品供应结构,二期产品推售策略,推售原则 1、考虑到工程开发顺序； 2、首批推售产品展示性要好； 3、随着项目逐渐成熟保证实现高回报； 4、控制每批推出单位的数量，制造销售紧迫感。,推售顺序： 北1北2、南1北3南2南3 备注：二期4月份动工，南3地块暂时无法施工，推售靠后安排。,重点二：二期产品形象塑造方向,2011年营销重点,2011年总体营销策略,总体营销策略 1、强化项目商业配套这一独特卖点，建立竞争壁垒，有效吸引客户成交； 2、二期提前入市宣传，通过每月一次的密集营销活动提前锁定客户，同时结合已投入使用的商业配套，让客户充分体验到项目倡导的游闲理念； 3、积极拓宽宣传推广渠道，大胆寻找新的客户源。,清华大溪地2011年营销总纲,1.12月24日二批产品开盘，广告密集投放； 2.密集线下现场小活动配合。,1.销售中心节日、开盘包装配合；,营销活动线,4月,8月,6月,10月,12月,11月,5区新品公开认筹,认筹时间：2011年4月初 认筹方式：认筹金5000元抵总房款10000元+日进斗金（截止到开盘前一天， 认筹早一天则可多得200元总房款优惠） 认筹活动组织： 1、认筹活动在清华大溪地现场销售中心举行； 2、向认筹客户发放VIP卡，开收款收据，不签认筹协议书； 3、认筹客户在开盘时按卡号先后顺序进行选房。,4月,8月,6月,10月,12月,11月,5区新品开盘,开盘时间：2011年5月1日 选房方式：按认筹卡号先后顺序进行选房 开盘地点：清华大溪地现场销售中心 开盘活动组织： 1、认筹客户按卡号先后顺序，每次进入选房区5-10组客户进行选房； 2、订房客户缴纳定金两万元，开定金收据，签认购书； 3、成功订房客户选房当天可享受按揭98折，一次性97折优惠； 推售房源：开盘日推01栋（多层）、02栋（小高层），03栋日后加推 价格策略：低开平走，快速实现回款,营销活动线,8月,4月,6月,10月,12月,11月,二期一批单位认筹,认筹时间：2011年8月底 认筹方式：认筹金5000元抵总房款15000元+日进斗金（截止到开盘前一天， 认筹早一天则可多得200元总房款优惠） 认筹活动组织： 1、认筹活动在清华大溪地现场销售中心举行； 2、向认筹客户发放VIP卡，开收款收据，不签认筹协议书； 3、认筹客户在开盘时按卡号先后顺序进行选房。,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,新销售中心开放,开放时间：2011年9月中旬 开放活动： 1、地中海艺术展； 2、水公园门票大派送（通过项目知识竞猜或幸运大转盘方式派送）； 3、世界名车展及试乘试驾活动；,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,二期一批单位开盘,开盘时间：2011年10月1日 选房方式：按认筹卡号先后顺序进行选房 开盘地点：清华大溪地中原路会所（新销售中心） 开盘活动组织： 1、认筹客户按卡号先后顺序，每次进入选房区5-10组客户进行选房； 2、普通住宅缴纳定金两万元，联排、叠拼客户缴纳定金十万元，开定金 收据，签认购书； 3、成功订房客户选房当天可享受按揭98折，一次性97折优惠； 推售房源：见下页 价格策略：平开高走，实现利润最大化,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,二期一批单位开盘,建议二期一批单位推售如右图红色标注部分，共计联排5栋、叠拼2栋、高层2栋、小高层4栋。 推荐理由： 1、中原西路南侧地块部分区域暂无法施工，且地块周边现状不利于销售； 2、红点标注产品多靠近会所，先动工先销售，可增强项目展示效果；,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,二期一批单位开盘,营销活