精品2011年明光市高速入口附近地块项目市场调研及产品规划建议报告.ppt

明光市高速入口附近地块项目 市场调研及产品规划建议报告,前 言,通过对明光市的房地产市场调研，我们对项目有了一定认识。 在房地产行业中，“短平快”的开发理念是众多开发企业在开发中、小型项目时均期望的。而在以往众多案例中，真正做到引爆销售的，无不依靠差异化和特色的产品和服务。 所以在项目的前期就应该重点考虑产品和服务的差异化，力求为项目争取更大的卖点。 针对本项目的思考分析，由于时间关系，我们通过对市场的摸索研究仅在项目规划设计、项目客群定位两方面简单提出设想，希望对项目有所帮助。,报告组成,政策回顾 了解明光 明光房地产发展 明光住宅市场分析 明光商业市场分析 项目分析 项目客群及定位 项目总体规划建议,2010以来，房价成为舆论的焦点，现在的房价已经由单纯的价格问题，演化成了民生问题。3月的“两会”以后，房价依然坚挺，为了切实有效的抑制房价，4月14日，国务院就部分城市房价过快上涨，提出了系列新政组合拳，并同期出台了“国十条”，此举被称为房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。其中最严厉的措施有如下几点：,90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 9月，国家出台巩固楼市调控成果措施，房价过高、上涨过快城市将限定家庭购房套数。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 调控政策不断加码。,国十条出台，房地产遭遇最严厉调控政策,综上，我们可以敏锐地判断，房地产行业调控已不仅仅是行业经济面的调控，已涉及到政府经济管理能力问题，已上升到政治层面。考虑到2011年是政府换届的敏感时期，这次房地产调控效果很可能成为一项政治任务。预计此次调控政策在未来一段时间将得到严格的执行。 一方面国家不断调控房地产，另一方面又面临不断增加的通胀预期，各种游资不断跟进和炒作，购房置业仍将成为大多数家庭实现财富增值、保值的重要理财手段。,通胀预期和调控政策的持续将酝酿新一轮行情,对于未开发或在开发项目，一方面通过控制开发节奏降低支出； 做好产品创新，开发抗跌产品，尽快调整短期内可售的产品线，增加120平米以下中小户型产品，避免中间面积段产品的比重； 趁市场行情高涨，迅速占领市场，为2011年持续的房地产行情准备充足的供应；,波段操作行情增加企业盈利能力,对此，我们的判断是，在系列扩内需、保增长、稳健财政等积极因素促动下，我们认为长期而言，房地产行业增长势头将持续强劲，明光楼市将仍然维续温和上升，保持健康向上的发展态势。 由于房地产未来两、三年发展还存在诸多不确定性，整体向好的发展环境并不排除未来出现震荡的可能。波段操作将成为开发企业增加盈利能力的主要手段：,市场 小结,土地供应一定程度上能够满足市场需求,80-120平米两房及三房的热销反映出消费者对于面积适中而功能趋于完善的精致型居家产品的需求强度高,土地区域成交结构 向明光东区及政务区转变,从未来土地供应来看，以明东和政务区为主， 城市中心区土地资源稀缺日渐凸显,未来一定时期内，房地产行业调控不可避免，但长期趋势向好,市场总体呈结构性失衡， 大中户型供应比例过高， 与需求主流形成错位,商品房价格持续上升，但房价仍然较低，城中心处于领航之势，房价仍有较大一定空间,综上分析可以发现，明光房地产仍有较大的发展空间,交通地理 明光市位于安徽省东北部边缘，与滁州市南谯区接壤；北临淮河，与五河县 接壤；东与江苏省盱眙、泗洪等县相邻；西邻定远、凤阳两县明光市区位优越、 交通发达。公路网络四通八达、京沪铁路南北纵横、水运航道通江（长江）达海 （东海），堪称华东要地、交通枢纽。 明光境内的公路网络主要包括高速公路、国省道和市乡道路，公路通车总里 程1589公里。正在修建的蚌宁高速公路在境内总长53.3公里，目前北段（蚌埠 明光）已于2005年2月8日通车，南段（明光南京）于2006年5月底开通。 徐州明光的徐宁高速公路计划将于今年正式立项。境内总长74公里的104国道 穿越全境，纵贯南北。307、309省道相互交错、横穿东西。境内河流、湖泊众 多，水运便利。淮河航道41公里、池河航道67公里，单船最大通航能力300吨。 航道开阔、码头众多，经京杭大运河，可直入长江黄金水道。,行政区划与人口 明光市全市辖27个乡镇、办事处，346个行政村、9个社区居委会。街道办事 处：城关街道、城北街道、 城西街道。 镇：管店镇、潘村镇、招信镇、石坝 镇、古沛镇、涧溪镇、桥头镇、苏巷镇、 三界镇、津里镇、女山湖镇、张八岭 镇、自来桥镇。全市总人口64.11万人，乡村人口50.8万人、城镇人口14.6万。,明光现有十三个镇；从经济实力的对比中抽取实力较强的三个镇做 重点调查。 涧溪镇地处安徽省明光市东部，总面积164.4平方公里，人口4.5万，为皖东 重镇。素有“小南京”之称，309省道穿镇而过，与江苏331省道相接，涧溪拥有 全国储量最大、分布集中、有“白色黄金”之称的凹凸棒粘土资源近亿吨，其产 品广泛应用于冶金、石化、日化、医药等行业。乡镇工业已形成以凹凸棒粘土开 采、木材板材加工为主的工业体系。招商引资成效显著，已有4家上规模外资企 业落户涧溪，私营企业已有55家，个体工商户1000多户。1999年12月，涧溪镇被 列入安徽省综合改革试点镇之一. 张八岭镇位于明光市南部，与滁州市南谯区沙河镇接壤，面积120平方公 里，总户数4821户，人口22000人。张八岭镇交通条件优越，京沪铁路、104国 道、蚌宁高速公路贯穿境内，山场资源丰富，全镇山场总面积是40000亩。有在 小塘坝、水库708面，其中小二型水库5座。蕴含丰富的绢云母矿产资源，储量达 1000万吨。张八岭镇工农业总产值达3.07亿元，人均纯收入2880元，全镇共有私 营企业26家。,管店镇位于明光市南部，1999年被省命名为中心镇，2004年被国家建设部命 名为全国重点镇。2005年该镇的总体规划由安徽省城规划设计院编制完毕，并通 过省建设厅组织的专家评审，2005年7月，该规划经明光市人民政府批准实施。 该规划给管店镇定位：全国重点镇，省中心镇，工贸旅游小城镇。管店镇总面积 70.9平方公里，镇区面积3.06平方公里，总人口32000人，其中常住人口22000 人，其中集镇人口10658万人，该镇南距滁州56公里，南京95公里，北距明光15 公里，104国道、京沪铁路、蚌宁高速公路穿境而过，交通十分便利，已划入南 京1小时都市圈。管店在1992年建成的占地1.5万平方米、内设413个摊点的农贸 市场基础上，2000年又建成面积2600平方米的小商品批发市场，内有门面52间， 可设摊位268个，基本满足了目前农副产品和商贸的交易需求。,明光市宏观经济发展状况 从宏观角度看，整体国民经济运行平稳 从工业发展水平上看，工业增长平稳 从需求和投资角度看，市场增幅明显 从运行质量看，财政、金融运行正常 从区域经济比较角度看，发展速度较慢 从招商引资方面看，投资步伐加快 从城市建设规划上看，稳步良性发展,明光概况总论,明光拥有上佳的地理区位、不错的旅游资源、便捷的对外交通，综合经济实力稳步上升，人们生活水平不断提高，房地产市场正处在前所未有的上升发展阶段。明光的经济正在稳定快速发展，对外交通的便利与否将直接影响到购房者的投资欲望，明光发达的交通状况，有效地扩大了房地产市场的客源范围； 明光市近年来城市化进程取得稳步发展。城市化发展背景下的城镇建设是近年来我国房地产发展的重要推动因素。中国的市场经济是有中国特色的政府宏观调控下的市场经济，“没有市场就创造市场”正是宏观调控力量的体现，比如说旧城改造、经济适用房建设等;,明光市目前正处于经济发展周期的高速发展阶段，预计在今后一定阶段内还将持续高速增长明光市近年来招商引资力度加大，对外贸易加强，外资的利用和地理的优越性使其城市发展潜力正逐步得到充分发挥；充分利用外资对提高就业率起到一定的作用，同时也引入外来就业人员，侧面提高了总体购买能力和对住房的需求，在一定的程度上刺激了房地产的发展；社会消费品零售总额的稳步增长，反映明光市人民消费水平的逐渐提高，消费观念正在逐渐转化中，而这两方面的变化都在一定程度上反映了由“需要”向“有效需求”的转化，购买力与购买欲望都在逐步提升； 本案项目位于明光市明东高速旁，目前缺少大规模居民社区的支持，但城市规划发展方向正向东发展，建议本案尽快完成规划推向市场抢得先机。,房地产供求状况 房地产开发状况 明光在2003年5月以前，房地产开发与管理一直没有形成规范有序的市场机 制，房地产开发总量偏低，建筑形式单一，成交量与成交额不大 。商品住宅价 格徘徊在700780/元之间。2003年5月以后，明光建立了规范的房地产交易体 系，政府对房地产开发区域进行了合理的规划，在房地产土地开发总量控制的前 提下，商品房交易量快速增长，近两年商品房交易量一直保持在每年30万方左 右。本地以及外来房地产开发商投资力度逐年加大，各种新颖的建筑形式不断出 现，新建商品房项目在建筑形式和内部规划上相较老式房屋有了质的变化。出现 了封闭式社区以及写字楼项目。政府出让的房地产开发土地面积不断增大，2010 又推出了御墅湾单块占地1100亩左右的开发用地，大型的商住社区在不久的将来就 会在明光地产市场上出现。本案项目应该尽早开发，占得市场先机。,商品房供求市场 近两年明光商品房供应量较为稳定，成交价格逐步走高，2009年下半年至 2010年商品房交易尤为活跃，目前商品住宅的价格稳定在3700元/左右。住宅 单套面积在90120左右居多。由于近两年房地产开发企业推出了符合市场需 求的房地产项目，消费者的购买欲望和消费潜力被逐步挖掘出来，相当一部分有 购买力的消费者已经购买到了自己中意的房产。由于明光目前住宅项目均为多层 建筑，商铺多为底层沿街样式。本案项目地理位置偏僻，周边配套暂不完善，需 规划部分社区商业配套满足社区基本生活需求。,房地产发展前景分析 市场需求将进一步放大。 一方面随着居民生活水平的提高，人们对住房的要求也随之提高，二次购 房成为新的市场主力；城市化进程得加剧也会进一步吸引大批的农村人口进城置 业；随着经济发展，在本地以及大量明光在外的工作人员之中也会出现部分投资 客。 市场供应品质将进一步提高。 购房需求的不断增加,消费群的逐渐扩大,必将普遍提升人们对房地产的 品质、档次的要求，享受型的客户将逐渐增多，这就要求房地产开发商要不断提 高产品品质及核心竞争力，最终将促使房地产业及房地产产品的不断优化升级， 从明光现在以出现的“御墅湾、慧景名苑”就已经体现了这一结论。无论从楼 盘品质、园林绿化等各个方面都较以往建筑有了显著提高（具体楼盘分析见个案 分析）,大型商业地产出现成为必然趋势 目前明光现有的商品房以住宅为主，商铺基本都作为小区配套设施，整体城 市的商业分布比较凌乱没有良好的规划和业态划分；商业中心建筑比较老化，小 农经济意识较为浓厚已经不适应市场发展的主流，经营者和消费者都迫切希望有 规范的、业态划分明细的商业广场出现。本案地处明光明东区域，商业氛围更是 以小农经济占据市场主导地位。,现状 明光现阶段房地产开发投资的项目约13个，有待开发的住宅项目对于将来满足当地居民住房需求，更换住宅环境，提高住宅品质，拉动相关产业的发展在一定程度上都起到了积极的作用。同时也应看到明光当地住宅市场上存在的一些问题： 住宅市场的整体售价不高,高档住宅和别墅也刚刚推入市场，目前都暂未开盘，多数属于面向中低收入阶层的经济型楼房。 市场炒作也呈现空白，住宅的中介市场几乎没有，对于抬高房价投资炒作的理念在当地的购房群体中也为数不多 住宅环境较差，小区品质也较低，特别是物业管理落后，从某种程度上影响了住宅市场的消费，阻碍了当地住宅价格的上升。,潜力 随着住房制度改革、消费信贷门槛降低和住房公积金制度政策措施的逐步落实到位，为住房消费需求的进一步扩大提供了有力的支持，成为城乡居民比较突出的消费热点。 从近两年来看明光的房地产开发商开始普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用高档的涂料外墙、铝合金窗、防盗门等使小区规划建设得整洁、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面来提高总利润，完善小区配套。 从人们的实际需求来看，中小户型、复式、中高档的电梯房将越来越受到青睐。从前购房单纯是为了解决住房问题的情况已经一去不复返。现代人受到的教育越来越高，生活品位相比从前也大幅提高了。人们在解决住房的同时，更注重享受。因此从前设计简单样式呆板的商品房正在逐渐被淘汰。而新兴的各种样式的楼盘大受欢迎。 从社会角度看，随着人们生活水平的逐步提高，可支配收入的逐步增长，人们的投资意识在不断加强，投资渠道在不断的拓宽，其投资也渐渐由盲目趋向于理性，如何获得收益、获得多少收益成为投资者关注的第一话题，而明光市近两年来房地产业健康持续发展，房价稳步攀升，已逐渐成为社会闲置资金的重要投资方向。,第二节 精品楼盘分析,针对明光市住宅典型楼盘进行踩盘调查具体如下：,明东家园,东方明珠,慧景名苑,阳光时代广场,城市之光,凝和苑,新天地城市广场,和顺花园,御墅湾,金港世纪天城,龙腾华府,学府名苑,南湖名苑,明东佳园,地理位置：明光市招信路 总建筑面积：2万平米 物业类型：多层 销售均价：4200元/方 主要配套：明光市第3小学 户型面积：90-120平米,综合点评：项目共8栋多层，1，2期已售罄，3期2栋多层暂未动工，楼盘整体硬件条件较差但依托学区特点销售状况较佳。,东方明珠,地理位置：明涧路2号（双拥牌东侧） 开发商：明光市大宇房产有限公司 代理商：南京百质地产机构 占地面积：17157平米 总建筑面积：39919平米 容积率：2.25 绿地率：35% 物业类型：2栋多层+4栋18层高层 户型面积：83-127平米 总户数：336户 开工时间：2010年8月 开盘时间：2010年12月 销售均价：3900元/方,综合点评：项目尚有1栋未开盘，楼盘整体品质较高，高层均为泼屋顶，户型方面有83平米的2房和127平米的4房，双卧均朝北，带独立外飘窗。,鸿远慧景名苑,地理位置：明珠大道三十八号（原植物油厂地块） 开发商：明光鸿远房地产开发有限公司 代理公司：福州北斗星 总建面：4万方住宅+3万房商业 住宅物业类型：9，11，18层共8栋 户型：60多平米的一房；80-90平米的两房；120多平米的三房；120-200平米的复式 社区内配套：篮球场，羽毛球场 开盘时间：2009年10月（仅余1栋18层的5号楼共80多套正认筹中） 销售均价：4300元/方,综合点评：商业部分定位为零售百货、高档餐饮复合型休闲街区。住宅部分仅余1栋楼正火爆认筹中，该栋楼户型主要有118，126平米三房，133平米的复式。项目是明光唯一先做景观示范区再销售的社区，唯一赠送空中花园的社区。楼盘整体品质较高，面对的客户主要也是中高端阶级。,城市之光,地理位置：龙山路与明珠大道交口（原二建预制厂） 开发商：明光市亿成房地产开发公司 用地面积：5554平米 总建筑面积：20432 容积率：3.2 建筑密度：28% 绿地率：32% 总户数：132户 物业类型：9，11，17层公寓 户型：60-80平米2房,100-130平米3房 工程进度：已封顶 销售均价：3900元/方,综合点评：地段成熟，外立面总体追求清晰、明快、简洁的现代风格，园林规划上也匠心独运，注重公园般的生态居所，截止到目前项目仅剩余8套房源。,凝和苑,地理位置：明光市体育路66号 开发商：安徽东屺投资发展有限公司 占地面积：5亩 周边配套：明光市逸夫小学，明光市水务局，建设中的体育馆 物业类型：共1栋多层，5单元，约40多户 户型：87-95平米2房，3房,综合评价：项目规模小，仅1栋多层住宅，但地理位置成熟，去化较易。项目项目正处于导入阶段，预计2个月后开盘。,新天地城市广场,地理位置：明光市体育路66号 开发商：明光市名扬地产房地产开发公司 代理公司：南京问策商业管理顾问有限公司 总建筑面积：43428平米 周边配套：明光市逸夫小学，明光市水务局，建设中的体育馆 物业类型：9，11层小高层 户型：94-145平米2室1厅1卫，3室2厅2卫 开盘时间：2009年（目前已售罄）,综合点评：地段好，项目开发时期较早，目前已售罄，去化均价在3200-3400元/方之间。,和顺花园,地理位置：明光市华亚国际酒店东侧 开发商：华亚房地产开发有限公司 代理商：南京恒富佳宝营销策划有限公司 总建筑面积：8万方 周边配套：明光市逸夫小学，明光市水务局，建设中的体育馆 物业类型：16栋多层，4栋小高层 户型：90-120平米,综合点评：项目暂有4栋小高层尚未开盘，户型上整体南北通透，精致小巧，布局合理实用，多层开盘时间较早，均价在2500-3000元/方。,阳光时代广场,地理位置：明光市龙山路与祈仓路交汇处 开发商：明光市世纪天缘置业有限公司 代理商：南京建瑞机构 占地面积：34亩 总建筑面积：7万平米 物业类型：四星级酒店+商业街+酒店式公寓 酒店：21层（明光唯一超百米建筑） 公寓户型：40-70平米（其中3-7层挑高，8-18层平层） 工程进度：暂未动工（项目推广处于导入阶段）,综合点评：处于政务区，片区配套暂且不成熟，但随着规划中的市政府，公安局，图书馆即将迁至政务区，可见未来升值潜力巨大.,御墅湾,地理位置：明光市华亚酒店斜对面 开发商：进峰地产 代理公司：九观中国 占地面积：1100亩 总建筑面积：51万平米 物业类型：多层，花园洋房，别墅（独栋，联排） 户型：多层（83-120平米），花园洋房（120-200平米复式） 社区配套：篮球场，羽毛球场，中央水景公园，幼儿园，生态酒店,综合点评：项目目前是明光市体量最大的楼盘，共分7组团开发，目前推出1组团共5栋多层，均价在3000元/方，低价格杀手锏主要是为了后期组团开发积聚人气。,金港世纪天城,地理位置：明光市体育路与新104国道交汇处 开发商：明光市金港地产开发有限公司 代理公司：南京建瑞机构 总建筑面积：50万平米 物业类型：多层，小高层，别墅 户型：多层（61-106平米，1房，2房，3房）小高层（60-120平米1房，2房，3房） 周边配套：明光市逸夫小学，明光市水务局，建设中的体育馆,综合点评：项目50万平米体量共分4期开发，1期1月18日开盘推出9栋多层，3栋小高层，多层均价3600元/方，小高层均价3400元/方，同样在明光房地产市场上低价格杀手效果明显。,龙腾华府,地理位置：明光市车站路与龙山路交口 物业类型：4栋多层（1栋1单元，2栋3单元，1栋5单元） 周边配套：明光市逸夫小学，明光市职业高级中学，明光市人民医院 户型：60-111平米（其中共22户60平米单身公寓，其余户型均为2房，3房） 销售状况：仅余1户 销售均价：3600元/方,综合点评：项目凭借着得天独厚的地理位置销售状况较理想，但由于楼盘整体品质差的原因无法具有价格优势.,学府名苑,项目位置：明光市池河大道81号 开发商：明光市富城房地产开发有限公司 代理公司：时代风地产策划机构 总建筑面积：2万平米 物业类型：5栋多层 户型：90-130平米2房，3房 销售状况：已售罄 销售均价：3700元/方,综合点评：项目地理位置好，为小体量楼盘，多层物业类型在当地接受度较高，并无大量媒体推广方式但去化速度依然较快。,南湖名苑,项目位置：明光市世纪广场北侧49号（市政府斜对面） 开发商：明光市金泰地产开发有限公司 总建筑面积：13700平米 物业类型：小高层 户型：70-106平米1室，2室，3室 周边配套：世纪广场，华润苏果，万达美食广场 销售状况：导入阶段，未销售,综合点评：项目与南湖公园和世纪广场为伴，地处明光市核心商圈内，预计6月份开盘，片区内开发量少，预计去化速度快。,明光市房地产分析多层价格分析,明光市多层价格相差幅度较大，这和楼盘品质地段等各方面因素所致，多层整体销售均价大概在3800元/平米左右。,明光房地产市场分析小高层价格分析,明光市小高层价格幅度同样很大，有很大原因由于慧景名苑高品质楼盘高价格拉动原因所致，整体来说小高层整体均价约为3700元/方,明光市房地产市场分析多层和小高层价格对比分析,分析： 明光市当前的产品形态主要为多层、小高层。而从其价格差异来看，多层与电梯房的销售价格出现倒挂，多数楼盘而言，多层的销售均价高于电梯房销售均价，价格幅度约为100元/方； 而在去化方面，电梯房的去化速度较慢，抗性较大，这也在一定程度上反应了当地对于小高层的接受度不算太高。,明光市房地产市场分析建筑形态配比分析,分析： 目前明光市场上供应的产品以多层为主，大约占据了57的市场份额，小高层、高层电梯房等中高端产品在市场上供应比例正在逐步增加，目前供应量大概在53左右。从目前在售的电梯房项目来看，目前电梯房价格低于价值，且去化速度相对缓慢，其遭受的抗性比较大。 通过市调情况了解，政务新区项目和其他部分楼盘建设后期正在规划或者已经规划了部分小高层建筑，并且将于明年推向市场，可以预见，以中小高层为代表的电梯房在今后的推盘量将会有一定的提升。 基于此，在做产品前期规划过程中，先期规划多层，考虑加以小高层进行销售。,明光市房地产市场分析供应房型分析,分析： 根据目前市场上在售楼盘的整体情况来看，当前明光市房地产市场上商品房主要以三房居多，其中三房的供应比例接近50，二房次之，比例超过30，单身公寓、四房及复式房型的供应比例占了约28. 从销售率来看，三房的销售率最高，两房开始出现供不应求的情况，这也比较真实反映了在明光这样的地级城市居民置业主要还是充分考虑到三代同居一室的现实情况。同时，随着房价的不断上涨，置业者更多的将考虑总价的控制，即对于商品房的面积选择方面将更加注重功能和实用性。 基于此，在做产品前期规划过程中，一定要做适当配置户型比例。,分析： 当前明光房地产市场上二房面积一般在90平米左右，三房面积在120平米左右，四房面积在144平米以下，而复式楼户型面积则在160平米左右。 明光市目前市场上大多户型面积偏大，特点不明显。过对市场反馈来看，90平米左右的两房和115平米左右的三房最受置业者青睐。 综合来看，两房和三房面积还有一定的缩减空间，功能齐全的温馨两房和紧凑三房在市场上具有较强的竞争优势。 基于此，在做产品前期规划过程中，一定要做适当控制大户型，加强中等户型的竞争力。,明光市房地产市场分析房型面积分析,明光市房地产市场分析建筑立面分析,和顺花园,明东佳园,龙腾华府,世纪天城,分析： 明光市目前市场上供应的商品房规模成形的楼盘较少，大多处于建设阶段，而前期已经交付使用的小区楼盘外立面来看，整体显得较为粗糙，普遍都是现代简约的风格，只有少数品牌开发商楼盘采用欧式建筑风格。 墙体外部大多采用粉红色涂料、淡黄色、白色涂料漆等色调进行装配，少数楼盘使用面砖进行装配。 楼顶设计一般比较单调，只有少数楼盘在楼盘天际线方面下了一定功夫。 基于此，在做产品前期规划过程中，一定要权衡适合项目发展特点的建筑风格，在突出差异化的过程中还要突出市场竞争力，尽量丰富建筑外观以及外部的线条，从而彰显档次。,明光市房地产市场分析建筑立面分析,明光市房地产市场分析停车位分析,明光市各大楼盘在进行产品规划的过程中，都配备了一定的停车位，其主要规划了地上停车位和车库，车库主要是在住宅楼第一层。但小区内人车混行的状态比较多见，真正实行人车分流的小区却寥寥无几。,明光市房地产市场分析物业管理分析,分析： 明光市商品住宅房整体物业管理水平比较低，大多数楼盘在销售商品房之前都还未能确定相关的物业管理公司和相关管理费用； 根据其他相关楼盘提供的数据来看，当前明光市大多数楼盘的物业管理公司都是本土企业，提供的仅仅是基本的保安服务，整体服务效能相对低，多层物业收费一般在0.8元/平米左右，而电梯房物业收费一般在1元以上。,分析： 明光市目前商品房销售前期都是非常合理的，大多数楼盘都是主体建至3层开始预售； 一般开盘都选择在传统的节假日，比如春节、端午等期间，这与明光城市购房群体有很大关系，目前置业大部分客户为回乡置业或者进城置业者； 在推盘过程中，他们普遍采用的宣传方式就是邮政DM宣传单、手机短信以及户外广告牌（包括户外、灯箱、罗马旗、横幅、派发传单等几种）； 各大楼盘折扣力度较小，根据付款方式不同，一般在96折到99折之间。,明光市房地产市场分析推盘分析,明光市房地产市场分析包装分析,分析： 明光市楼盘整体包装水平较低，没有成体系的包装思路和推广手法，使得项目的调性与品位不能很好地表达和体现，不利于项目价值形象的提升。,明光市房地产综合评述：,明光市房地产市场供求相对平衡，市场比较平稳； 建筑产品主要仍以多层为主，小高层、高层项目的供应有放大趋势； 销售价格今年持续看涨，具有地段或环境优势的楼盘受到市场的青睐； 现阶段市场上产品的品质一般，除少数楼盘外，大都没有太大特点； 户型区间跨度较大，小户型2房深受消费者追捧； 销售价格区间在22004500元之间，以35004000元的均价为主； 楼层去化方面，一层和复式楼所遇抗性较大，三到五层去化较好； 单套商品房销售总价大多集中在3543万之间； 楼盘销售去化速度迅速，商业物业并不多； 营销推广大多为南京地区小代理公司代理，各楼盘营销推广力度有所欠缺； 项目诉求点单一，或诉求地段优势，或诉求生态环境，或诉求人文教育等。,明光在售楼盘的不足之处：,物业管理的服务水平较低； 大多楼盘建筑、园林设计特色不明显； 社区文化淡薄，缺少社区附加值创造； 户型与面积配置不合理，户型有些偏大而不实用； 没有统一的开发理念或支持体系，大多数开发商都是走一步看一步； 营销服务及管理水平较低，仅有个别楼盘包装尚可，而该楼盘恰恰是请了专业营销公司运作； 大多数楼盘的宣传主要以户外车体广告为主，有的楼盘连海报楼书户型图都没有； 宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明； 营销人员业务水平低，缺乏专业培训，对自身产品卖点未能有效梳理和传达； 基于此，本案项目后期的营销推广至关重要，专业化的营销是突围市场，实现利润最大化的一大保障。,城区面积较小，楼盘分布区域非常集中。 目前明光房价仍然不高，房价仍以一定上升空间。 目前明光市场供应仍然以多层为主，随着城市规划向明东方向发展和建设用地日渐稀缺，未来多层物业土地供应将减少，市场供应将以小高层、高层物业为主，其抗性将逐步被消弱； 市场去化以100-120平米的三房和70-90平米的两房为主要畅销户型，双阳台结构多为常见，产品户型面积供应有趋小的态势，小面积户型去化速度较快； 房地产市场正在向规范化方向发展，项目品质和市场运作都在逐步提高；,综上，可以发现,通过对明光商业市场的经营种类、经营规模以及所在区位的系统量化分 析。确定明光现有主要商业物业的总量和分区容量，寻找明光商业市场的饱和点 及机会点，提供本案项目商业配套规划建议依据及经营内容参照。（在统计中未记 个别不具代表意义的经营类型）,商业街区调查分析,根据明光目前的商业市场现状，本次商业街区调查路段包括明珠苑商圈、池 河大道、女山路、车站南路、广场路、人民路、龙山路、韩山路。,明珠苑商圈,明珠苑商圈 明珠苑商圈位于明光市东北角安居小区内，是当地新兴的综合性商业区；紧 靠住宅小区商业氛围浓厚，人气旺盛。目前抽样调查周边四条街道共有商铺243 家左右，该商圈经营主要以餐饮、日用百货等小区生活配套为主。以普通店门为 例，通常开间为23米、进深45米左右，面积2040平方不等。,明珠苑商圈属于政府安居小区下的沿街商铺，2003年开始逐步形成规模；小 区居住人员较多提供了大批的客源，建成时售价不高；以25平方商铺为例售价在 7.5万左右，目前升值到20万左右，租赁价格在25004000元不等（按地段）。 明珠苑商圈商家多为中小规模餐饮和小区生活配套服务为主，并不具备形成大规 模商业圈的条件，面向的客户多为小区住户；经营状况于租金比例形成正比、未 来发展潜力不大。,车站南路： 车站南路南临火车站和北到龙山路，商业聚集区域基本在2公里左右；是明 光市区的主要交通干道之一；同时也是明光市的主要综合商业街车站南路商铺以 服装店为例：开间3m，进深12m，面积平均为36m2。,由调查得知，该路段商铺大多为租赁形式，产权交易较少，租金由广场起由南向北逐减，广场路与池河大道之间的商铺年租金大多为23000/间/年。部分小型商铺如：二轻厂下做通讯器材的商铺则为5300元/间/年（开间3m，进深1.5m，平均面积为4.5 m2）而越是靠龙山路北面的小型商铺租赁价格更为便宜，大多为1300-1600元/月。 车站南路作为明光主要的商业街区，多数是临街铺面房。个体经营业主较多，其中家电通讯电器，百货业占据主导地位，服装也占有一定的铺面。人群主要消费集中在此，且大多银行也集中在该路段，人气较高；但商业业态分布零乱，没有很好的规划布局，购物环境一般。,池河大道: 本次池河大道的商业调查范围东起文山路，西至韩山路；该路段是明光市内 的交通主干道之一。沿街商业店铺众多，各类商铺约260家，其中文山路至车站 南路段主要集中了五金机电、摩托汽配、宾馆餐饮行业。车站南路至韩山路段农 资用品商家比例较大。池河大道商铺开间一般在3米左右、进深8米面积平均达到 了25平方米。,由调查得知，池河大道沿街商铺多为租赁经营，产权交易较少，所以仅对该街道商铺租金价格做了调查。目前池河大道商铺租金均价约为18000元/年/间（25平方米左右）。其中靠近车站南路附近租价31000元/间/年。池河大道的商铺租金是以街道中段为高向两端逐步降低，主要的原因是道路中段处于车站南路十字路口，人气较旺，吸引了较多消费者。 池河大道作为明光市内主干道，商铺大多数是临街铺面房，个体经营业主较多，五金、摩配、餐饮业占据主导地位。商家的经营品牌以中低档为主。经营品种、商品价格适合于普通工薪阶层及外来务工人员。商家经营状况以池河大道、车站南路交汇处为佳，靠近文山路及韩山路的商家经营状况一般。整条街的商业业态划分比较零乱，购物环境一般。,广场路： 广场路是明光市的中心的位置，东西流向，西至韩山南路。这条路主要是以 政府的办事机构为主，明光的市政府就在此。该路段除了政府机构外，主要经营 行业以服装、娱乐、百货及杂货、鞋帽用品为主。广场路商铺以服装店为例：开 间3m，进深12m，面积平均为36m2。该路段商铺大多为租赁形式，产权交易较 少，广场路的商铺年租金大多为14000-18000/间/年左右。,人民路服饰市场： 人民路服饰市场西至车站南路，是中小型的服饰一条街，该市场多为二三 线品牌，整体商铺较为散乱，没有明细的规划，购物环境较差，路面状况也非常 普通。年租金多为12000-16000元/间左右，开间3米3.5米，进深1012米左 右。,女山路市场： 女山路市场西至龙山路北至池河大道，是一个大型批发市场，该市场多为建 材、家居、杂货、烟酒、机电类批发零售商户，但整体商铺较为散乱，没有明细 的规划，购物环境较差，女山路共有商家372家，开间约为3米，进深610米。 平均面积25平方米。女山路作为批发市场，经营的商家非常多，经营状况普遍较 好，由于同行业态过于集中，致使商家利润有所摊薄。,龙山路: 龙山路是明光城区通向104国道主要通道之一，全长1.5公里左右。沿街商铺主要以餐饮 和日用百货为主，其它业态分布比较散乱。其商铺面积以日用百货为例开间：3m-3.5m，进 深7m，该路段沿街铺面面积每间大约为35-40平米，而且多数商铺都是当地居民的自建房， 租金价格都比较平均，每间的年租金大约都是12000-15000元不等。 龙山路是明光的一条新兴道路，道路路况较好，工商局，财政局等事业单位也分布在龙 山路两侧，龙山路上餐饮业占了很大的比例，其中只有银光大酒店档次较好，而其它的饭 店档次装潢都不是很理想。布局零散，没有齐聚效应如本项目作为休闲型广场，该地区的 餐饮消费将会流向本案。该区域其它商业业态较少，人气度低。,韩山路: 韩山路分为南北两条商业路段，商业业态以韩山南路为主。其主要经营的还 是餐饮为主并且多是以小吃形式的铺面，开间：3.5m-4m，进深8m，韩山路沿街 铺面面积每间大约为25-35平米，租金价格都比较平均，每间的年租金大约都是 9000-16000元不等，靠池河大道附近的租金略高。 韩山路是明光的一条老式商业街，目前明光的主要商业集中在车站南路上， 因此现在这条道路的商业气氛并不浓厚，只有零星的商铺，空置的铺面占有相当 大的比例， 而且街道路面和街边商铺显得十分的老旧。,产业结构 通过对经营种类、经营数量及所在区域的系统量化分析，确定明光现有的商 业种类的分布与比例，寻找明光商业市场的饱和点及机会点，提供项目规划建议 依据及经营内容参照。这里采用经营户数作为量化标准。 整体商业市场结构为：服饰12、餐饮18、美容美发5、家电通讯11 、摩配交通4、装饰建材16、医药卫生3、珠宝眼镜饰品1、文体休闲 服务5、日用百货19、五金机电化工4、其它2,商铺空置率 通过市调对空置店铺的绝对量及空置率的考察，确定明光商业物业市场的 饱和度，提供项目商业配套内去化主要切入点的建议 本此调查的所有路段中 ，均存在着不同比率的空置商铺，说明在明光商业市场中还远未达到一铺难求的商业氛围。 传统商业街道商铺空置率较低，如车站南路空置商铺多集中在靠近龙山路段，池河大道空置商铺大都在接近韩山路和文山路较为偏僻的地区。 空置率较高的韩山路属于城乡结合部，商业气氛较为清淡，相当一部分空置商铺属于自建房屋，经营环境不佳；而龙山路由于有新建社区和楼宇，其底层商铺有部分空置或正在装修之中，未来商铺空置率将会有所下降；同样明珠苑作为相对较新的大规模社区，其本身提供的商铺数量较多，空置率控制在10左右说明该地区已经颇具商业氛围，经过多年培养，将形成一个成熟商业圈. 与本项目接壤的广场路商业铺面较少，难以形成商业气氛，而人民路靠近惠利商城的一段已经形成了浓厚的商业氛围，客流量很大，空置商铺比率最低。,商铺空置表,商场超市调查分析 通过对明光现有商场超市的调查进一步了解其它各种大型物业的经营情况及 消费者的重点消费方向，印证本案的市场定位。了解明光消费者对大型商场和自 主性选购超市的接受度，以及消费的主要区域品项和商场超市的经营状况，本次 重点调查了蓝天商厦、白云商厦、千家惠服饰市场、上海如海超市及上海联华超市。,蓝天商厦 蓝天商厦位于广场路、车站南路口。有三层楼面的经营场地，总计约2000平 方米的经营面积，其中一楼经营家电，种类较少，以国内品牌为主，大部分为中 低档产品；二楼有少量金银饰品柜台，没有高档饰品，服装柜台在周末较有人 气，三楼为家具专卖，做工用料均一般，蓝天商厦内外装潢一般，客源以明光本 地为主，经营品种档次偏低，经营模式仍然采用传统方式，与现代大型商业物业 经营管理有相当大的差距。 白云商厦 白云商厦位于池河大道、车站南路口，营业面积一层占地500平方米左右， 属于家电类专卖商场，经营品牌、品种在明光家电类商家中为多，冰箱、电视、 洗衣机、音响、厨具、太阳能热水器等常规家电均有出售。但是品牌与档次仍然 较低，没有国外品牌可供选择，国内品牌也基本上没有高端产品，如液晶控制智 能变频冰箱、液晶控制智能滚筒式洗衣机、采用六代以上面板的高分辨率液晶电 视这些主流家电产品都没有在售。,千家惠服饰市场 千家惠服饰市场位于车站南路靠近池河大道，经营场所设在二、三两层，营 业面积在1000平方米左右。两楼以女装为主，三楼以男装为主，初具规模，品牌 较多。在明光当地属于较为高档的服装商场，其经营状况尚可，消费者基本上都 是本地人口。 上海如海超市 上海如海超市坐落于广场路、车站南路口。作为外来商家，在明光当地经营 状况非常良好，如海超市采用上下两层经营场地，营业面积在1500平方米左右， 一楼主营食品、二层经营日常消费品，商品种类多样，可挑选余地大，在明光当 地具有良好口碑，该超市经营方式得法，在商品位置摆放、营造购买气氛上颇下 了一番功夫。,上海联华超市 上海联华超市作为知名连锁企业，在明光开设了两家门店，其中池河大道上 的门店较大，但是其所在位置较为偏远，营业状况不如如海超市，并且其作为上 海知名的连锁企业，部分在其上海门店内能够买到的商品，在明光店内没有出 售，商品可挑选余地较小，由此可见，知名企业如果没有合适的营销手段和适合 所在地市场的经营模式，一样会在竞争中落于下风。,商场类商业经营总体现状分析,经营状况差异：目前明光市商业物业经营状况参差不齐，总体看来，老字号的商业物业已经失去占据主导地位，在当地商业经营中起附属作用，经营状况一般，其经营思想及模式普遍已较为陈旧。 商业物业功能单一: 从各个商业物业的供给内涵来看，大多比较单一，为单纯的购物场所，缺乏功能整合的综合性物业，如：集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的购物休闲场所。 营销理念相对落后：当地商业经营理念相对较为落后，目前商业较发达地区的商业市场正转化为买方市场，经营理念的核心应以市场为中心，以消费者为导向，一切为顾客着想，经营者应与消费者进行充分对话，了解消费者需求，并且采取系列的推广方式让消费者了解商品，然而当地较为欠缺。,物业建筑形态老龄化: 本次调查过程中发现，当地影响力较大的商业物业大多其内部装修和外立面皆较为陈旧，随着人们对购物环境要求的逐渐提高，此类物业条件若不加以改善，其影响力必将逐渐降低，最终将被市场淘汰。 发展潜力较大： 市场供给的缺陷与人们消费需求的日益多元化矛盾逐渐显现，并将在一定时期内有所激化，而矛盾的存在必将促使新事物的产生、发展；需求的存在已经使市场强烈呼吁能够更加适应消费者的个性化物业，预计在未来，商业物业的定位及经营只要是做到充分遵循市场规律、适应消费者的需求，必将能够取得较好的收益。,专业市场调查分析 通过对专业市场的调查分析，了解明光现有专业市场的经营规模、经营状 况。本次调查的专业市场包括明光惠利商城、明光市场。 明光市场 明光市场位于车站南路，入口处有22家食品杂货商铺，内部一层为明光最大 的室内菜场，两楼是低档服装卖场，明光市场经营面积较大，两楼经营服装的商 家很多，但是其所经营的商品档次为低，经营方式落后。只能吸引低端消费人 群。,明光惠利商城,明光惠利商城位于人民路内街，建筑外形为仿明清式建筑，属于围合式商 铺，建有内街，共分上下两层，除入口处一二两层均有商家经营外，内部两层商 铺均为空置。惠利商城建成时间较长，有部分商家经营时间已经达到十年左右， 大部分商家做服装经营。在明光当地较有知名度，有相当一批的固定客源，以本 地人为多。惠利商城商家经营成本较低，刚建成时20平米左右的商铺出售价格不 到5万元，现在的经营商家每年每间租金约为4.3万元左右。大部分商家经营状况 良好。,商业市场的总结,明光现有的商业环境一般，虽然商家众多，但是整体档次、经营规模、经营品牌、经营方式都较当今主流商业模式有相当大的差距，明光现有的商业布局较为松散，商业市场内区域划分、功能定位零乱，建筑装潢简陋、经营档次难以提升，商业环境无法激起消费者购买中高档商品的欲望，造成中高端消费外流到周边地区。 明光现有的商业环境没有突出亮点。,明光现有购物环境档次较低，众多消费者没有良好的购物消费环境，而明光现有的老旧商业设施也难以让消费者提起消费兴趣，低档次商品在市场上的重复出现。刺激不了消费欲望，消费者希望有现代的商业设施出现，享受都市的购物舒适环境。 经调查得知明光现有的商家经营者，相当一部分都是采用租赁方式进行经营，在这部分经营者中很多经营年数已经长达10年以上，不但形成了比较固定的客户群体，自身也累积了可观的资产，有寻找新的商业物业投资方向的意愿和能力，但是明光现有的商业物业较为老旧，新建商业物业规模小、位置偏。难以形成商业氛围，使有能力购买商业物业的投资者没有投资去向，对现有经营者来说，具有良好的经营环境、规范的市场管理的大型现代的商业物业出现是他们所向往的。,明光现有的商业设施，除商场超市以外，基本采用底层经营方式，没有合理的利用空间，惠利商城虽然建造了两层商铺，由于地理位置较偏、其外形设计为围合式，出入通道有限，不便于客流进出，商业内街过道狭窄，环境压抑。形成了诸多商业死角，导致除大门处的两层商铺外，其内部两层商铺无人经营，本意是最大化利用空间的建筑意图完全失败。,明光现有商业物业其内部商业布局凌乱，同行经营者之间收益差距很大，除自身经营方式原因之外。没有进行良好的业态分区，各种经营行业混杂交易，导致商家之间无序竞争也是很主要的因素。本案项目应先期规划，明确划分业态经营区域，使各类商家之间良性经营、有序竞争。良好的商业区划不但使投资者有经营信心，本案的商业设施部分也能以最快的速度被市场接受和消化。 本案项目所处位置周边无最基本商业氛围，必须做足商业配套辅助住宅销售。,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,城区边缘区域，城市规划方向； 靠近高速入口，道路系统在不断向好的方向完善；,项目周边都是农民自建房，严重影响本案开发形象； 项目所处城市边缘地段，商业氛围较差； 自身规模小，无法营造更多商业聚引人气；,良好的宏观环境，为明光房地产市场发展带来契机； 市场扩容现象明显，现有的供应难于满足市场需求； 总体供求关系良好，房价仍处在较低水平，仍有较大上升空间； 明光开发水平仍然不高，产品设计仍有较大发展空间； 政府规划区域配套的不断完善；,项目所处的区域，区域价格仍然处在价格珪底，区域项目档次较低，将增加项目的开发风险及难度； 市场同质化竞争较为严重，某种程度上加大市场竞争； 政务新区价值日渐凸显，导致部分客群的分流； 紧邻肥料厂房，污染抗性对商住项目具有一定的负面影响；,项目SWOT分析,地王基本平整，具有塑造城市地标的潜质； 具有打造明光全新的建筑形态、产品及生活方式潜质,基地面,市场面,竞争面,市场供求失衡，现有供应难于满足的市场需求； 未来人口增长明显，市场扩容现象明显； 房价较低，未来仍有较大的上升空间,市场同质化竞争严重； 政务新区价值日渐凸显，某种程度上导致客户的分流； 大中型户型比例过高，高附加值的产品较为缺乏,项目核心价值元素界定,宗地分析结论,项目开发既要深入挖掘项目价值，又要研究市场运作空间，以及发展商的利润空间； 项目开发需要寻找项目的发展路线，可以更好的把握机会，规避市场风险。,小结： 项目劣势大于优势，但机遇与风险同在。 城市规划优势向东发展，今后发展重点区域。 大环境下，房价一路看涨，有利于项目利润最大化。 市场建筑品质较为一般，本案通过代理商的策划整合，定能一炮打响，实现短、平、快销售。,在充分了解明光高速公路地块项目优劣的基础上，我们要做的就是扬优避劣，为了做到这一点，我们需要明确项目需要有中高端的市场定位，充分整合利用自身的产品规划、服务理念等资源