XX国际农产品物流园项目可行性研究报告 (2).doc

x xx x国国际际农农产产品品物物流流园园项项目目 可行性研究报告可行性研究报告 i 目 录 第一章第一章 总论总论 1 1.1 项目及其承办单位 .1 1.2 承办单位概况 .1 1.3 可行性研究工作依据 .2 1.4 项目概况 .4 1.5 结论与建议 .5 第二章第二章 项目建设的必要性分析项目建设的必要性分析 6 2.1 项目建设背景 .6 2.2 项目建设必要性 .13 第三章第三章 市场分析与建设规模市场分析与建设规模 18 3.1 我国现代农产品物流发展现状 .18 3.2 泛珠九省农产品流通现状 .20 3.3 xx 地区农产品流通现状21 3.4 xx 市农产品物流需求分析22 3.5 建设项目市场预测 .25 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 27 4.1 项目选址 .27 4.2 项目用地区位分析 .27 4.3 项目用地概况 .28 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案 34 5.1 项目用地功能分区 .34 5.2 各功能区生产技术方案 .36 5.3 总平面布置及工程结构方案 .39 5.4 园区交通组织方案 .41 5.5 公用与辅助工程 .41 ii 第六章第六章 环境保护、劳动安全与卫生环境保护、劳动安全与卫生 45 6.1 环境保护 .45 6.2 劳动保护与安全卫生 .47 第七章第七章 节节 能能 50 7.1 编制依据 .50 7.2 能耗分析 .50 7.3 节能措施 .50 7.4 节水 .51 第八章第八章 组织机构及定员组织机构及定员 52 8.1 管理体制及组织机构 .52 8.2 机构定员 .53 8.3 人员培训 .53 第九章第九章 项目实施计划进度及工程招投标项目实施计划进度及工程招投标 55 9.1 建设周期 .55 9.2 项目实施计划进度设想 .55 9.3 工程招标 .56 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 57 10.1 投资估算.57 10.2 资金筹措与使用计划.58 第十一章第十一章 项目财务分析项目财务分析 59 11.1 编制说明.59 11.2 财务分析.59 11.3 不确定分析.62 第十二章第十二章 社会效益分析社会效益分析 63 12.1 项目对社会影响分析.63 12.2 项目与所在地互适性分析.65 iii 第十三章第十三章 风险分析与对策风险分析与对策 67 13.1 项目面临的主要风险.67 13.2 风险程度分析.69 13.3 风险防范措施.69 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 72 14.1 结论.72 14.2 建议.73 1 第一章第一章 总论总论 1.1 项目及其承办单位项目及其承办单位 项目名称：xx 国际农产品物流园 承办单位：xx 市农产品股份有限公司 法人代表： 拟建地点：xx 市龙岗区 1.2 承办单位概况承办单位概况 xx 市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，xx 市“菜篮子”重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公 司自 1989 年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初 517 万元的注册资本发展成为今天总资产 40 亿元、净资产近 15 亿元的上市 公司。近几年公司连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司 50 强” 。 公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工、进出 口贸易、物流配送及电子商务等相关业务于一体，成长为大型现代化农 产品物流企业集团。 xx 市农产品股份公司是目前国内唯一一家从事农产品批发市场网络 化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累 了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓 展，先后在 xx、北京、上海、南昌、西安、成都、长沙、昆明、合肥、 山东寿光、广西柳州、南宁等 11 个省市自治区的 13 个城市投资管理了 2 16 家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。 2006 年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量 1512 万吨，交 易额达 528 亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农 民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的“菜篮子”稳定安全供应。 xx 市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员一览表 序号企业名称 1 xx 布吉农产品中心批发市场 2 xx 市福田农产品批发市场有限公司 3 xx 市布吉海鲜批发市场有限公司 4 南昌 xx 农产品中心批发市场有限公司 5 上海农产品中心批发市场经营管理有限公司 6 山东寿光蔬菜批发市场有限公司 7 长沙马王堆农产品股份有限公司 8 西安摩尔农产品有限责任公司 9 成都农产品中心批发市场有限责任公司 10 惠州农产品物流配送中心有限公司 11 xx 市南山农产品批发配送有限公司 12 合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司 13 广西糖网食糖批发市场有限责任公司 14 云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司 3 15 北京京深海鲜批发市场有限公司 16 广西大宗茧丝批发市场有限公司 1.3 可行性研究工作依据可行性研究工作依据 1 1. .3 3. .1 1 编编制制依依据据 1. 2002 年 12 月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、 国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见 ，对我 国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完 善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区 建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的 骨干批发市场。 2. 2004 年 2 月 xx 市政协第一号建议案关于加快 xx 都市农业发展 的建议案提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典、禽 流感等疫情的威胁，应充分发挥 xx 作为实验区和现有经济科技的优势， 加快 xx 都市农业的规划和建设，把 xx 建成都市农业的创新示范区。 3 2006 年 4 月，xx 市人民政府印发的xx 市商业网点规划 （2006-2010） 对 xx 市农副产品批发市场的规划中提到：规划期内，在 特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发 市场；将 xx 市布吉农产品中心批发市场和 xx 市福田农产品批发市场逐 渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区；在特区外规 划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商 和农贸市场摊贩。 4. 企业自身发展的需要。根据xx 市农产品股份有限公司五年发展 战略规划 （20062010） ，公司确立了以农产品批发市场为核心业务， 构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际一流的农产品流通企业 的奋斗目标。由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口 4 密度较高、交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能 规划，同时也限制了未来市场的发展。因此，为满足深港两地居民对农 产品消费的需求，公司需要重新布局在 xx 地区农产品批发市场业务，整 合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在 xx 乃至华南地区的竞争优 势。所以在 xx 规划建设新的现代化一级农产品物流枢纽中心是公司落实 五年发展战略规划的重大举措。 5. 2006 年 4 月，xx 市规划局出具的关于 xx 市农产品股份有限公 司 xx 国际农产品物流园项目选址意见书 。 62007 年 6，xx 市规划局下达的项目建设用地规划许可证 。 1 1. .3 3. .2 2 编编制制原原则则 1. 认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、 贮藏及卫生等标准的规定； 2. 选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并 有一定的发展余地； 3. 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有 关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设 用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地； 4. 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资； 5. 严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符 合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响； 6. 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知 精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。 1 1. .3 3. .3 3 编编制制范范围围 本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程 技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。 根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理 5 性。 1.4 项目项目概况概况 1 1. .4 4. .1 1 项项目目目目标标定定位位 xx 市国际农产品物流园将成为 xx 农产品一级流通中心，近期最急需 发展的功能主要为农产品配送、加工、仓储和大宗交易；现在的布吉与 福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地 型二级农批市场的方向发展；国际农产品物流园、布吉与福田等农批市 场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起 xx 农产品流通的三级 体系。 1 1. .4 4. .2 2 项项目目建建设设的的宗宗旨旨 依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业 的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大、功能最完善、配套最 齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽 中心。为 xx、香港及珠三角地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力 保障。 1 1. .4 4. .3 3 项项目目建建设设内内容容 项目用地面积 30.3 万平方米，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻 品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农 产品加工配送区和生活配套服务区等。 1 1. .4 4. .4 4 项项目目技技术术经经济济指指标标 本项目的综合技术经济指标如下表所示： 序号序号指标名称指标名称单位单位指标值指标值备注备注 1 总用地面积平方米30.3 万 6 2 总建筑面积平方米82.2 万 3 建设总工期月 36 4 建筑密度 42% 5 容积率 2.71 6 绿化率 20% 7 水电负荷 7.1 用电负荷千瓦 18362 7.2 用水负荷立方米/日 3400 8 项目总投资万元 183733 9 主要经济指标主要经济指标 静态投资回收期年 7.2 税后投资内部收益率 18% 税后财务净现值万元 128751 1.5 结论与建议结论与建议 xx国际农产品物流园项目符合国家产业政策和xx市产业总体规划， 已被列入xx市“十一五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理 位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建 设。项目建设有利于促进xx市、香港及珠三角地区现代农产品流通业的 发展，保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能 够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润 长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领 先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济 效益。因此，xx国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理 7 的，建设条件是充分的。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 8 第二章第二章 项目建设的必要性分析项目建设的必要性分析 2.1 项目建设背景项目建设背景 2 2. .1 1. .1 1 x xx x市市人人口口基基数数及及农农产产品品需需求求日日益益增增长长 xx 是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较 小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 1.1.人口基数大人口基数大 2006 年 xx 市总人口已超过 1200 万， “十五”期间年 均增长率为 7.8%，照此增长速度，xx 市未来人口增长预测如图 2-1。 1200 1700 2100 2400 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2005201020152020年份 单位：万人 按人均年食品消费支出 5000 元，计算未来各年全市食品消费额 2010 年将达 850 亿元，2020 年将达到 1200 亿元。由此可见，xx 农产品市场 潜力巨大。 2.xx2.xx 市人均收入水平较高，增长较快（表市人均收入水平较高，增长较快（表 2-12-1）；工作人口比例大）；工作人口比例大 2005 年末全市从业人员 576.26 万人，在校学生 105 万，工作餐消费量巨 大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。 表 2-1 2005 年 xx 市主要经济发展指标一览表 图 2-1 深圳市人口预测 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 9 xxxx 指标指标 数据数据年增长率年增长率 人口827.75 万人3.4% 本地生产总值（gdp）4,950.91 亿元15.6% 人均 gdp60,801 元12.1% 居民人均可支配收入21,494.40 元9% 城镇居民人均消费性支 出 15,911.88 元12% 人均月食品消费支出516.11 元4.5% 恩格尔系数33.45.7% 资料来源：2006 年广东省统计年鉴（广州市统计局 2006-03-20） 3.xx3.xx 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究 xx 市民比较善于调节 膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比 较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产 品需求也向高质量需求转变。 2 2. .1 1. .2 2 快快速速发发展展的的x xx x城城市市建建设设与与特特区区内内外外交交通通 条条件件的的变变化化 1.1.由于由于 xxxx 特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势 所趋所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加,xx 特区内交通阻塞问题 日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 10 农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。 随着 xx 特区经济的快速发展,人们生活水平的日益提高,私家车的普 及率越来越高,特区内交通不堪重负,人们每天在路上花费大量的时间,xx 对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。 目前，xx 特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策：每天 0 时至 24 时禁止大货车驶入特区内主要路段、区域和广场，包括北环路和泥岗 路的大部分路段；xx 市对特区内小型、大型货车实施限制，由于布吉、 福田、南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。近期政府颁布的 特区内对大、小货车实施了限制的条令，对于需要 24 小时经营的大型农 产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。 城市建设的高速发展对布吉、福田市场造成极大冲击。xx 经过 20 多 年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带的布 吉、福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城 市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。 按照 xx 市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等 车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。 2004、2005 年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布 吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉、梅林关口交通并完善城市功能 布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断 加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外 加快规划建设大型农产品物流中心。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 11 2.xx2.xx 特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好 的基础条件的基础条件 按照 xx 的总体交通规划，市政府提出在 xx 市建成“七横十三纵” 路网体系。截至 2005 底，全市的公路总里程已达到 1579 公里，其中高 速路 244 公里，一级公路 588 公里。根据规划， “十一五”期间，xx 市将 投资 1000 多亿元新建改造道路,基本建成“七横十三纵”的快速路网。 快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有 利的交通条件。 目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、盐排高速、龙大高速， 还有许多道路在投资建设规划中，主要包括： 深盐二通道，全长 11.34 公里,工程总投资约 17 亿元人民币（建 设中） ； 西明大道：西丽-公明（规划中） ； 福龙大道：福田-龙华，全长 14.38 公里,总投资 21.08 亿元人民 币（建设中） ； 玉平大道：玉龙坑-平湖（建设中） ； 东平大道：东湖-平湖（规划中） ； 盐龙大道：盐田-龙岗（规划中） ； 华观大道：龙华-观澜（规划中） ； 盐坝高速路：盐田-坝光（规划中） ； 龙岭大道：龙华-东莞大岭山（规划中） ； 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 12 梧桐山二隧道：罗湖-盐田（规划中） 。 2 2. .1 1. .3 3 深深港港同同城城化化带带来来农农产产品品需需求求增增加加与与质质量量提提高高 xx 市 2005 年底公布了 xx2030 城市发展策略 。在未来 25 年 的功能定位中， xx 明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。 它提出，在区域发展策略方面， xx 将加强与香港在各个领域密切合 作，形成“同城化”的发展形势。 深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也 成为我们市场的主要客户。由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费 量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区 提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。 香港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品、无 污染绿色食品需求量大，香港市场是一个近乎纯进口的农产品消费市场， 这些农产品大部分通过 xx 进入。同时，果蔬类生鲜农产品是食品安全质 量问题的多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决的问 题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心的重点经营品种。借助深港 同城化的政策优势，把握时机，扩大本项目的辐射范围，既可满足保障 香港农产品供应的政治需要，也能为本项目带来高额收益。 2 2. .1 1. .4 4 农农产产品品安安全全保保障障的的需需求求日日益益提提高高 1.1.农产品质量安全法农产品质量安全法的颁布的颁布 农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准 体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 13 对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的 健康、安全的要求。 农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业 产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。 （1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品 原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、 鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。 （2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地 环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装 等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在 30 天以上，不同于工业品 生产。 （3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程 和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段 有限。 （4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方 式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户 分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费 者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。 因此，出台农产品质量安全法 ，促进农业生产方式变革，提高农 业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 14 非常必要而且紧迫。 2.2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重 农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解 决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强， 但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产 品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止 合同、暂停贸易的现象仍时有发生。 （1）香港“毒菜事件” 2006 年 4 月 17 日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法 农药及农药残余超标的蔬菜，即“香港毒菜事件” ，再次引起香港市民和 政府对香港农产品安全问题的高度重视；香港 689 万市民的蔬菜消费 70% 以上靠内地供应，每天供港的果蔬当中，有 50%从 xx 布吉市场采购，其 它部分从东莞石碣、惠州、广州、梅州及省外地区采购，货物来源的分 散为食品安全质量的监控造成了困难，而通过 xx 海关供应香港量达到内 地供应量的 80%，因此加强深港在食品安全监控方面的紧密合作具有十分 的紧迫性和重大的意义，只有在一个集中的场所统一监控供港农产品的 安全质量，并通过技术手段从产地到供港海关乃至香港零售终端实行全 程监控，有效防范不合格农产品进入供港农产品通道，才能杜绝再一次 发生毒菜事件。 （2）2005 年 4 月底至 5 月，东莞、韶关、阳江、梅州、xx 等地发 生了 5 起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多发生在集体饭堂，总发病人 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 15 数达 400 多人。专家指出，为防止蔬菜瓜果种植中的农药源头污染，应 切实规范农药的使用和保管，严禁采摘刚喷洒过农药的蔬菜瓜果，严禁 蔬菜瓜果与农药混装运送。广东省卫生监督所提醒市民食用蔬果前遵循 “一洗二浸三烫四炒”的处理原则 。 （3）肯德基苏丹红事件 2005 年 2 月，肯德基公司相关食品卷入 “苏丹红（1 号） ”事件，该色素对人体具有致癌性。 （4）鲮鱼罐头孔雀石绿事件 2005 年 11 月，香港环卫署爆出在几 大品牌鲮鱼罐头中检出孔雀石绿致癌物质，受此影响，广东省输港鲮鱼 罐头出口急剧下降。 （5）上海数百人瘦肉精中毒 2006 年 9 月，上海数百人瘦肉精中毒， 300 多人次到医院就诊，其中有 180 余人是在单位食堂就餐时吃过猪肉引 起中毒。上海市食品药品监督管理局有关负责人表示，对于此次事件中 的瘦肉精猪肉顺利入沪，海盐屠宰场必须要负主要责任，而监管部门也 必须要加强对这些屠宰场的监督和抽检。 3.3.改善食品流通安全已成为燃眉之急改善食品流通安全已成为燃眉之急 （1）健全法律法规、加强宣传指导 出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农 药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规 （明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力 度等） ，依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两 个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 16 通过广泛宣传、实施农药管理条例 、 农药合理使用准则及开 展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素 的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生 产变成生产者的自觉行为。 （2）杜绝污染源头 保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调 整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型 新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、 有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。 （3）加强市场流通监管 加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度， 实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负 责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制 度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。 （4）推进市场认证 贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿 色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、 认证等市场准入制度。 （5）加强市场检测 加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立 健全市场生产质量安全例行监测制度。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 17 （6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统 （7）发挥行业协会作用 充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业 政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从 而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。 农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出 了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。 2 2. .1 1. .5 5 x xx x现现有有农农产产品品运运销销系系统统相相对对滞滞后后 上世纪九十年代末，布吉市场作为 xx、华南地区最大的农产品枢纽 中心，货物可辐射到珠三角各个城市，甚至粤东地区，是当之无愧的一 级批发市场。但现在的布吉市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设 施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象， 其货物基本上只限在本市销售，部分转口香港，宝安龙岗两区采购商倾 向从广州、东莞等地采购，布吉市场的货物也有相当一部分来自广州及 东莞市场。同时，由于香港对农产品的安全问题十分重视，希望在离其 较近的 xx 能够有一个大型的农产品物流中心，以确保其农产品供应和食 品安全的保障。而到目前为止，xx 市尚未建设新的现代化的农产品物流 中心。xx 市作为珠三角地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不 能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。 另外，相对其它行业，xx 农产品运销系统的发展颇为缓慢，农产品 市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低， 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 18 近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和 紧迫性。2005 年以来，xx 农产品价格已普遍上涨 20%左右，特别是水果 的供应已不能充分满足 xx 市的需求，而且随着 xx 市经济和生活水平的 不断提高，对农产品初加工和深加工的产品需求也不断提高。xx 农产品 运销系统的现状已远不能满足人们日益增长的对农产品足量、平价、安 全、绿色供应的需求。xx 农产品运销系统亟待改造升级，以达到与城市 社会经济同步发展，均衡和谐的局面。 2.2 项目建设必要性项目建设必要性 2 2. .2 2. .1 1 项项目目建建设设是是保保障障深深港港两两地地 “菜菜篮篮子子”供供应应的的需需要要 目前，公司在xx地区拥有布吉、福田、南山三个市场，承担着xx地 区居民的“菜篮子”供应，仅布吉市场经营的蔬菜、水果、粮油和土特 产品分别占xx市民消费量的85%、90%、40%和65%以上。同时，公司下属 在深市场还担负着供应香港农产品消费的任务，日供港蔬菜达300至500 车。但目前，这三个市场场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港 两地日益增长的农产品消费需求。 随着深港两地经济发展，xx城市功能定位的不断升级，人口数量不 断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的 要求也越来越高。公司现有布吉、福田、南山三个批发市场因地理区位 和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。并且，伴随着 cepa即内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排的政策实施，深港 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 19 同城化的推进，政策、交通、经济合作等外部条件的进一步优化，香港 的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等企业为了降低农产品采配成本， 迫切希望把其农产品采配中心前移到xx。但多年来xx市尚未规划建设新 的现代化的农产品物流中心。因此，在xx规划建设现代化的农产品物流 中心是满足深港两地“菜篮子”供应的现实需求。 2 2. .2 2. .2 2 项项目目建建设设是是保保障障深深港港两两地地农农产产品品食食品品安安全全的的需需要要 随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求 也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的 基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽 药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有 发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康， 也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和 各级政府的高度重视。xx国际农产品物流园项目建设目标是立足深港、 流通华南、面向全国、辐射世界，成为华南地区规模最大、功能完善、 配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建 立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。 该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：一、建立园 区内食用农产品长效检测机制，即建立质量安全检测中心、质量技术监 督站等由政府机构主导成立的质量安全保障执行机构，在政府配套法规 的支持下，将食品农产品安全监督管理工作前移到园区内；二、建立市 场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统， 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 20 配以长效检测机制和园区内的经营管理，建立市场准入制度；三、建立 供港食用农产品配送中心，即与xx出入境检验检疫局、香港食环署等单 位合作，在园区内建立供港食用农产品配送中心，建立一套符合ciq监管 要求的供港食用农产品供应链管理平台，形成供港食用农产品安全标准， 并在公司系统内的农产品批发市场推行该标准，构筑批发市场网络的农 产品质量安全保障体系。 因此，项目建设将极大地保障深港两地农产品食品的安全，具有重 大的战略意义和政治意义。 2 2. .2 2. .3 3 项项目目建建设设是是实实施施公公司司战战略略规规划划的的需需要要 2006年公司制定未来五年发展战略规划，即加快“归核化”发展战 略的实施步伐，创新农产品批发市场运营模式，构筑完善的全国性农产 品批发市场网络体系，把公司建成具有核心竞争力、可持续发展的企业。 而xx国际农产品物流园项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络 体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚 实的基础。 由于公司现有的布吉、福田两大市场已经营了十几年，场地资源严 重不足，场内交通拥挤，停车位紧张，阻滞了货物流转速度，市场基建 设施渐趋老化，高负荷运转，原有的规划设计无法满足现代农产品物流 业的发展。随着xx城市功能重新定位，政府部门加强了对城市规划、建 设、交通、环境等方面的管理，而公司在深现有的农产品批发市场因地 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 21 理区位和自身经营特点，难以满足城市发展的需求，对市场业务发展和 经营管理造成重大影响。因此，通过整合公司在xx地区的农产品批发市 场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产 品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的 农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进出口、无公 害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网 上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的农产品物流中心， 并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造 等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在xx地区， 乃至珠三角地区农产品批发市场业务领先地位。因此，项目建设是实施 公司发展战略规划的需要。 2 2. .2 2. .4 4 项项目目建建设设是是x xx x市市社社会会经经济济发发展展的的需需要要 物流产业发展有助于降低全社会的物流成本，优化配置物流领域中 的各种资源，提高国民经济运行效率。在欧美等发达国家，随着企业物 流管理水平的提高和专业化物流服务的快速发展，物流成本也出现了快 速下降的趋势，并为企业和社会经济带来了可观的直接利润和经济效益。 如美国物流成本占其gdp的比例由70年代的13.7%下降到1989年的11.1%， 而1995年进一步下降到9.5%。 我国农业产业化程度较低，农产品的流通成本较高，农产品的国际 竞争力较弱，无法与国外先进的产业化农业抗衡，急需建立起我国现代 化的农产品物流配送体系。在我国“十五”规划发展纲要中提出要“大 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 22 力促进农业产业化经营，扶持龙头企业，推广公司加农户、 订单农业等 多种形式，发展农产品加工、储运、保鲜等产业，提高农业的后续效益” 。 现代化大型农产品物流配送中心将成为提高我国农业后续效益新的经济 增长点。 xx市政府提出“大力发展以港口运输和商贸为主的物流业，加快区 域性物流中心建设”的发展目标，并将物流业确定为新世纪xx经济发展 的三大支柱产业之一，加快xx物流园区的配套货运通道建设，重点规划 兴建西部港区、东部港区、笋岗-清水河、龙华、平湖、航空港等物流园 区，鼓励物流企业依据物流园区进行配送中心建设。 xx市地理位置优越，基础设施比较完善，进出口态势良好，人口素 质较高，企业界实力强大，这为建设本项目提供了得天独厚的自然条件， 同时，项目建设有助于推动珠三角乃至国内农产品流通业的发展，为xx 创造就业机会，节省物流成本，优化社会资源配置，符合xx市社会经济 发展的需要，将为xx率先实现现代化作出积极的贡献。 2 2. .2 2. .5 5 项项目目建建设设有有助助于于提提高高我我国国农农产产品品流流通通的的国国际际竞竞争争 力力 在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型 农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可 以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。xx毗邻 港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易 的有实力的经营主体。随着cepa、东盟农产品零关税、中国对于台湾水 果进入大陆市场的零关税政策等经济措施的进一步落实，许多跨国的连 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 23 锁零售企业如沃尔玛、家乐福、吉之岛，以及香港的一些大型零售商如 百佳、惠康、美心等都希望在xx设立农产品采购中心。因此，为了抢占 迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化农产品物流配送中心， 应对日趋激烈的市场竞争。 2 2. .2 2. .6 6 项项目目建建设设将将带带动动中中国国农农业业产产业业结结构构的的调调整整，有有利利于于 “三三农农”问问题题的的解解 决决 “三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园 项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、 放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易 的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种 植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。 加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作 为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求 得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品 加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩 张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、 批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发 达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关 键。 目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化 工作还很不完善，珠三角地区也不例外。项目的建立有助于形成与资源 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 24 特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量 销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域 化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有 效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链， 形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实 现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题 解决做出应有的社会贡献。 综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的 供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联 区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大 的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第三章 市场分析与建设规模 25 第三章第三章 市场分析与建设规模市场分析与建设规模 3.1 我国现代农产品物流发展现状我国现代农产品物流发展现状 效率低下的农产品物流正成为我国农产品流通业和农业产业化发展 的巨大障碍。发展现代农产品物流，提高农业综合效益，已成为当前农 业流通领域亟待解决的重点问题。 1.1.我国农产品物流整体发展水平低下我国农产品物流整体发展水平低下 经过多年改革发展，我国农产品物流体系逐步完善，农产品流通的 多重循环格局初步形成。但由于我国传统的农产品流通体制环节过多， 以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输条件较差，农产品在流通 过程中损失很大。 数据表明，我国水果、蔬菜在采摘、运输、储存等环节上的损失率 为 2530，我国每年至少有 1.8 亿吨果蔬腐烂掉，而发达国家果蔬 损失率则在 5以下；我国粮食损失占总产量的 1215，相当于 8000 万人口的年消费量。此外，农产品市场建设、物流主体培育等方面 也存在诸多问题，严重困扰着我国现代农产品物流业的发展。 农产品物流专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三 方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品物流的认知和认同度至 今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但目前物流规模普遍偏小，竞 争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。 农产品物流基础设施落后和效率低下。与发达国家相比，我国农产 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第三章 市场分析与建设规模 26 品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台 等公共和准公共设施仍然落后，导致农产品流通成本高，流通效率低下。 重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有各类农 产品批发市场 5000 多家，但具备一定规模的市场数量有限，批发市场管 理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农产品检疫监测手段不完 善，给食品安全带来隐患。 农产品物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息 的获得主要还是依靠传统方式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及 网络的很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息 网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有 39拥有物流信息系统。 农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主导地位 的批发市场大都只是为交易双方提供交易场地，档次低、功能单一、交 易手段单一、服务与管理落后等。 农产品物流专业化和标准化程度较低。各种运输方式之间装备标准 不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输 标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。此外， 我国农产品质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进入流 通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安全保证。 2.2.我国农产品现行物流模式及利弊分析我国农产品现行物流模式及利弊分析 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第三章 市场分析与建设规模 27 当前我国农产品物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟 型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的 主导模式。 直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品送到批 发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状 况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。 契约型物流模式有四种形式，即“农户运销企业” “农户加工企 业” “公司十农户十保险”以及“公司十合作社” 。这些模式克服了加工 企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不稳定的问题，为农户 销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了对产品质量的控制力度。但 弊端是农户同企业谈判中始终处于弱势地位，农民利益容易受到侵害， 违约现象频发；企业直接面对分散的农户，市场交易费用高，配送成本 居高不下。 联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售 商、运输商、加工保鲜企业通过利益联结和优势互补形成战略联盟。这 种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各参与方在合作与竞 争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了交易效率，也为物流主体 建立了公共交易平台，使交易双方有更多可选择性。但缺陷在于，由于 处于一个战略联盟下，随着交易量的扩大，管理效率比较低，而且中间 批发商仍然会对直接生产者和消费者进行信息封锁。 第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事农产品 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第三章 市场分析与建设规模 28 储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产品生产和销售 活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服务。这种模式促进了 流通与生产的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于实 现物流标准，成为我国农产品物流发展的方向，但目前还处于起步阶段， 涉及范围非常有限，而且这种模式对管理人员的素质要求非常高。 3.2 泛珠九省区农产品流通现状泛珠九省区农产品流通现状 2005 年，泛珠九省区限额以上食品饮料烟草批发零售交易额（不含 港澳）达 2420 亿元（若含港澳可达到 3300 亿元） ，占全国的 32。其中， 批发贸易占 80以上，零售占 17.8。xx 布吉农产品中心批发市场是全 国最大的农产品综合市场，2006 年交易额达到 160 亿元；黄沙水产市场 年交易额超过 70 亿元；江南蔬菜市场是全国最大