2011年4月重庆市场简报.ppt

2011年4月 重庆,目 录,2011年4月房地产市场简报,要闻回顾,一级市场,二级市场,本期焦点,全国,1、央行上调存款准备金率 中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 近年存款准备金率调整一览： 2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,分析： 存款准备金率年内连续4次上调，将达20.5%，再创历史新高 。国家统计局数据显示，一季度，国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%。存款准备金率的再度上调无疑将进一步考验开发商的资金压力。与此同时，购房者将面临银行不能放贷的风险。,要闻回顾,全国,2、央行宣布加息0.25个百分点 央行4月5日晚宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。央行4月5日晚间宣布，这是自去年10月以来的第四次加息。这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。,分析： 自去年下半年我国通胀压力持续显现以来，央行采取了稳健偏紧的货币政策，由于稳定物价是今年的首要任务，预计偏紧的货币政策会持续到通胀可控为止 。 加息后，一百万房贷月供将增加118.68元。这是今年央行第二次加息，意在应对当前可能再度创出新高的物价压力。截止目前，央行已连续实行四次加息举措，持续加息是一柄双刃剑，一方面有利于缓解中国居民储户负利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资成本。,要闻回顾,从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的16个省(区、市)是：北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省。,全国,分析： 对地方政府房价控涨指标，社会质疑颇多。因此，住建部通知要求各地“听取民意、适当调整”。国务院办公厅也转发了这份通知，此次督查规模空前彰显中央政府调控房价的决心。 部分地方政府对“重调指标”一事模棱两可。不排除国务院督查组直接给出解决方案的可能，而北京市提出的“稳中有降”的基调有望被广泛采纳。,3、国务院督查各地调控政策 或直接纠偏房价控涨指标,要闻回顾,4、温家宝近日强调加强房地产市场调控决心坚定 4月10日中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在浙江就经济运行情况进行调研时强调，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。,分析： 今年上半年中央政府一再强调调控房地产市场的决心，此次温总理调研再次强调加强调控房地产市场，此举表明未来房地产市场将处在调控期，一些列相应政策将会出台，将加大购房观望气氛，房产企业面临挑战。,全国,要闻回顾,4月26日下午，北京市发展和改革委员会发布了北京市商品房销售明码标价规定实施细则，其中规定一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象，并将于5月1日起施行。 该细则有三个创新和完善之处：一是明确了销售新建商品房、存量房(含二手房)的具体标价要求。其中新建商品房项目应公布开发企业名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总价等。存量房销售单位应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。二是区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的各项内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。三是增补存量房销售标价项目、在售地下停车位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等内容。,分析： 该细则的出台，从政府角度讲进一步完善了房地产市场价格监管工作标准，有助于解决商品房销售不标价、信息不透明、价格欺诈等问题； 从开发商来讲任意调高售价的行为将受到监管，但该细则允许开发商定价后打折等销售，也就是说开发企业可以把价格报的较高之后打折或其他一些优惠控制销售节奏；,全国,要闻回顾,5、北京规定在售商品房每套均需明码标价,6、银监会将房价跌50%纳入压力测试,分析： 压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，用以测算银行在假定的极端情况下可能发生的损失，分析损失对银行信贷资产质量、盈利能力和资本金的负面影响。银行可以根据压力测试结果确定风险点，针对性地制定相应政策和预案。 此次压力测试是否为接下来调控铺垫有待观察。,全国,要闻回顾,4月22日,银监会决定将七个城市房价下跌50%纳入新一轮房贷测试.而去年测试上限为下跌30%.。本轮房贷压力测试将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京七大城市列为房贷高风险地区,需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击情况。与此同时，银监会新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形,并提高了七大城市房价下降的轻、中、重三种标准。其标准如下表。,2011年4月1日市城乡建委有关负责人说，今年主城区计划新开工项目8个，规划建设总面积1215 万平方米，分布在北碚、大渡口、渝北、九龙坡、巴南、江北、沙坪坝等区。,重庆,要闻回顾,分析： 重庆今年将建设保障房1215，由上图可知今年下半年交房391.4万，今年第一季度重庆主城成交356.29，下半年保障房交房量相当于第一季度商品房成交量可见保障房将对重庆下半年商品房产生影响； 重庆公租房项目“民心佳园”本月底即将交楼，在国家对商品房调控大力提倡保障房时，重庆积极响应国家号召保障房建设已成为全国示范点，同时保障房作为政府的形象工程有利于提升城市形象；,1、今年重庆主城区计划新开工8个公租房项目,“星光68”汇集了众多国际一线品牌，更融合了大型OLE精品超市、各式环球美食、美容SPA与时尚SALON，将为潮流精英人士提供格调优雅的城市购物休闲新地标。是目前重庆零售行业规格最高、品牌最多、最具时尚代表性的现代购物中心。,分析： 星光68购物广场不仅云集了GUCCT、CARTIER、BOSS、VALENTINO、ARMANI、ESCADA在内的多个国际一线奢侈品牌，Armani Exchange、ADOLFO DOMINGUEZ等数个国际品牌更是首次亮相西南地区。 星光68的开业提升了重庆观音桥商圈的档次，引领重庆高端消费领域。,重庆,要闻回顾,2、“星光68” 重庆启幕 高端消费江北领航,三年后，随着兰渝（重庆到兰州）铁路和成西（成都到西安）铁路通车并在四川广元交会，我市也将开通经重庆广元西安的动车组。那时，重庆3小时就能到西安。,分析： 重庆至西安动车的规划使重庆、成都、西安有效连接，届时重庆至成都2小时、重庆至西安3小时可以说此次动车的计划开通为西三角经济圈的发展打下良好的基础。,重庆,要闻回顾,3、重庆到西安有望开通动车组 3小时就可以到西安,4、华硕全球电脑基地暨中国第二营运总部落户重庆,分析： 华硕的入渝，将加快重庆打造全球最大的笔记本电脑基地的步伐，有利于促进全国区域经济协调发展，加快西部地区产业升级，优化区域经济结构，助推重庆建设长江上游经济中心。,重庆,全球知名电脑品牌商华硕华硕将投资1.5亿美元，形成年产3000万台规模。将在高新技术产业开发区布局华硕全球电脑生产基地暨中国第二营运总部，这是华硕在全球战略布局中一个至关重要的多功能型基地，也将加快我市笔记本电脑品牌商、代工商、零部件企业一体化产业格局的构建，助推重庆打造亿台级全球最大笔记本电脑基地的步伐。,要闻回顾,5、重庆现银行二套房停止房贷,重庆,分析： 从上面重庆房贷一览表农行二套房现在受理的已经很少，放贷的可能性也已经很小，基本停贷。光大银行和重庆银行均表示只有购买的楼盘是合作伙伴才有可能办理相关贷款业务，同时也要看开发商和银行之间的关系和重视程度。在重庆龙湖、金科、保利等楼盘处了解到现在银行对一套房贷款受理就比较严格，即使受理放贷时间也会很久。 此次重庆春交会由于存款准备金率多次上调，信贷额度紧张，本届房交会没有一家银行参展，这与以往银行争相进入房交会现场推介形成巨大反差。,要闻回顾,4月19市公积金管理中心透露，经市公积金管理委员会第十二次委员会会议决定，将我市公积金个贷的最高限额由20万提高到40万元，这和天津市与成都市的标准持平。与此同时，优化公积金贷款程序，推出“银行先审先贷，公积金中心事后审核”新模式，缩短公积金贷款时间。 部分城市公积金个贷最高限额,分析： 个人公积金贷款提高到40万购房者可使用公积金贷款将占总房款6成以上，以一套90平米的住宅为例，此次春交会成交均价6750元/，90总房款为约60万，公积金贷款将占总房款66%，随着利率的不断上调将进一步减轻购房者压力。 在当下房地产调控风声正紧时，重庆在4月19号提高公积金额度另一方面也在为第二天的春交会成交提供支撑。,重庆,要闻回顾,6、重庆公积金贷款限额由20万提高到40万元,7、地铁1号线国庆节前通车 3号线年内投入使用,分析： 今年内，除了已开通的轨道交通2号线外，1、3号线也将投入使用。届时将解决城市交通压力提升城市形象，同事轻轨物业也将成为热点。,重庆,轨道交通项目1号线的朝天门-沙坪坝段，将铁定在国庆节前投入使用；3号线一期的二塘-龙头寺段、二期的龙头寺-江北机场段，也将分别在年底通车。通车后，3号线的走向为鱼洞李家沱二塘南坪两路口观音桥新牌坊重庆火车北站福特汽车城两路机场。,要闻回顾,8、重庆市主城区二环区域发展规划通过,分析： 以两江新区为龙头，形成“1+2+2”的国家级开发区格局，主要形成以两江新区为龙头，西永综合保税区、两路-寸滩保税港区、重庆经开区、重庆高新区为支撑的“1+2+2”国家级开发区格局。 此规划通过确立了重庆城市发展规划的重点方向，思路。,重庆,4月26日重庆市政府第99次常务会，审议通过了重庆市主城区二环区域发展规划（2011年-2020年），明确二环区域功能定位和未来发展走向。这标志着未来5-10年将是二环区域建设重要的战略机遇期。规划指出 到2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，达到900万人以上（加上内环以内人口，主城区常住人口将达到1200万-1300万人），人口城镇化率接近100%，工业总产值达到2.5万亿元左右。,要闻回顾,3月19日从重庆发出的国际铁路联运与列，已于4月5日凌晨零点到达德国杜伊斯堡，“渝新欧”国际铁路联运大通道全线开通。,分析： “渝新欧”国际铁路联运大通道全线开通， 这标志着重庆笔记本电脑基地，以及其它货物贸易商品又增添了一条出口欧洲的捷径。对于重庆改善内陆开放环境，打造我国西部物流基地，向物畅其流的目标又前进了一大步。,重庆,要闻回顾,9、“渝新欧”国际铁路联运大通道全线开通,目 录,2011年4月房地产市场简报,要闻回顾,一级市场,二级市场,本期焦点,一级市场,重 庆,重庆,数据来源：搜房网,一级市场,重 庆,重庆,数据来源：搜房网,全国各城市在经过了2010年底与2011年初的疯狂拿地后，在国家政策调控下开发商拿地热情明显下降，由上图可以看出4月重庆成交面积环比下降82%,一级市场,重 庆,重庆,受调控政策力度对住房市场的不断冲击影响，4月重庆主城区拟供应地块共5宗，供应量略少。2011年4月，主城区结束经连续两月无住宅土地成交，在北碚成交住宅用地1宗。重庆在加大保障类土地供应的同时，尽量缩减商品房土地供应量。而在经过了2010年底和2011年初各开发商比较疯狂的土地抢购后，当前重庆市场上各开发商土地储备依然较充足。同时，由于政策和贷款的压力，当前开发商资金链相对紧张，未来市场面临下行压力，开发商在市场风险较高的情况下，土地储备资金相对较少。,重庆国土资源和公众信息网,目 录,2011年4月房地产市场简报,要闻回顾,一级市场,二级市场,本期焦点,2011年4月在调控风声皱紧的情况下，北京房价环比下跌8%实现北京公布的稳中有降调控策略；重庆房地产市场虽经历史上最冷春交会，但由于其带动作用成交均较上月环比增长6%，达到7379元/，回到今年1月水平。,全国,二级市场,重点城市,图：全国重点城市成交走势图,数据来源：搜房数据监控中心,2011年4月重庆主城成交14136套，成交建筑面积为1314700，成交金额981962万元，建面均价7469.09元/。总体来看 ，2011年4月楼市成交对比3月无论量还是价都有所提升，但是和调控前的1月以及去年同期对比，依然呈现向下趋势， 调控下的楼市持续处于成交量低迷的状态。 4月和3月的成交环比数据来看，4月的成交量和成交均价都有很大幅度的提升，成交建筑面积环比涨幅11.63%，成交均价上涨也比较明显，涨幅为7.23%。 一方面由于4月春交会对楼市本身具有一定推动作用，因此上涨并不能成为楼市趋稳的论据，而与去年4 月同期相比，除成交均价上涨外，成交量、成交面积、成交总额等都在下跌。,重庆,二级市场,重庆,图：重庆近6月商品房成交走势图,数据来源：搜房数据监控中心,2011年4月成交套数走势波动较大，主要成交量集中在举办春交会的四月下旬，4月1日单日成交量为全月最高，达956套；而4月5日受清明节日影响，为全月最低，仅成交156套。然而今年春交会的冷清，使得4月下旬成交量井喷的现象不复存在，4月下旬的成交量依然非常低迷。 4月成交均价走势，可归结为“三峰一谷”，其中“三峰”分别位于4月7日，均价10118.31元/，4月14日，均价9406.52元/，4月26日，均价10751.37元/；“一谷”位于4月2日，成交均价仅4932.36元/。4月成交均价总体波动亦是相当明显，但大多数位于6500-8000价格区间。,重庆,二级市场,重庆,图：4月重庆商品房成交走势图,数据来源：搜房数据监控中心,重庆,市场数据分析,重庆春交会,4月20日早上9：30分，主题为“山水都市 宜居重庆”的第27届2011年春季房地产展示交易会在南坪国际会展中心盛大开幕。 本次房地产交易会参展企业共计177家，与去年秋交会参展数量持平。其中房地产开发企业125家(含区县旅游地产项目12家)，中介机构16家，建材、装饰企业25家，媒体11家。此次房交会还吸引了大足、綦江、茶园新区管委会组团参展。 本届房交会提供可交易商品住房面积为633万平方米，提供住宅展示面积为2179万平米。另外，还提供了12.25万套二手住房房源，共计1034.9万平米。,2011年4月20日重庆春交会开幕,本次房地产展示交易会四日共成交各类房屋3403套、较去年18616套同比下降82%，成交建筑面积32.94万平方米、较去年176.62同比下降81%，成交金额20.67亿元。在成交房屋中，商品住宅成交2087套，成交建筑面积22.40万平方米。 在房交会现场发现，大部分开发商都没有在展台上面标明价格，而在往届房交会，不少房企喜欢把折扣清楚地标明在现场展板上。据组委会提供的一份优惠指南显示，整体来看，优惠幅度并不大，按揭付款的优惠在5个百分点以内，一般是按揭付款优惠1到3个百分点，全款优惠3到5个百分点。 加息、限购、银行贷款额度受限等有关楼市的各项调控政策，同时重庆首套房贷利率上调至基准利率1.2倍，部分银行停止发放二手房贷款。政策趋紧、市场观望气氛浓厚导致重庆史上史上最冷房交会,重庆,市场数据分析,重庆春交会,2011年4月21日24日重庆春季房交会期间 ，成交数量仅为去年同期18%,春风与湖,重点楼盘,重庆,占地面积：15万平米 总建筑面积：53万平米 容积率：3.5 交楼时间:2012年底 物业费：2元/ 总户数：3700户 建筑类型：板塔结合、高层、超高层,产品类型：2+1两房、三房、等多种户型，面积为70-160 项目现状：4月20日，该项目参加重庆春交会启动客户登记，预计6月开盘均价不高于9000元/平米。,保利可爱岛,重点楼盘,重庆,占地面积：29837万平米 总建筑面积：124726.96万平米 容积率：3.5 总户数：1072户 交楼时间：2013年1月 建筑类型：高层、小高层 建筑风格：现代简约,产品类型：1+1一房、两房、小三房，面积5988 项目现状：4月30日，加推2号楼，均价7200元/（VIP客户9.9折后再减2万元） 项目动态：预计5月底加推1号楼,4售馨,5售馨,2售馨,1号,东海阿特豪斯,重点楼盘,重庆,占地面积：46688万平米 总建筑面积：220000万平米 容积率：3.0 总户数：1756户 建筑类型：高层、小高层 建筑风格：现代简约,产品类型：1+1一房、两房、小三房，面积58107 项目现状：3月31日，加推1号楼，套内均价7800元/ 项目动态：预计5月底加推2号楼,恒大雅苑,重点楼盘,重庆,占地面积：390000万平米 总建筑面积：1180000万平米 容积率：2.58 总户数：7249户 建筑类型：板塔结合高层、小高层 建筑风格：现代简约,产品类型：一房、两房、小三房，面积68103 项目动态：恒大雅苑即将推出19、27号楼套内68-103。不分楼层朝向套内7150元/起，送1200元/精装。套内最高8150元/，前20名买家享额外82折。购房多重优惠：每日精选20套特价房再优惠高达10万元；老业主介绍成交，可获得成交额外0.5%购物卡；一次性付款额外95折；看房送精美礼品一份。,目 录,2011年4月房地产市场简报,要闻回顾,一级市场,二级市场,本期焦点,保利可爱岛,开盘总结,重庆,项目简介,保利可爱岛,重庆,项目简介,2,1,3,4,5,开盘情况,开盘总结,保利可爱岛,重庆,项目简介,开盘前共办理VIP会员卡约2000张，凭身份证复印件及3万元资产证明即可申请成为VIP会员； 2011年4月3日现场选房、当天现场1000多组客户到场； 开盘当天早8:30分开始选房截至上午11:30分左右推出434套房源全部销售完毕。,销售情况,开盘总结,保利可爱岛,重庆,项目简介,价格: 起价6630元/，实收均价7000元/左右，毛坯房； 优惠： 一次性9.3折、按揭9.5折； 凭身份证复印件及3万元资产证明即可申请成为VIP会员，开盘当天可享受购房9.9折;,客户构成,成交客户以大渡口居民改善需求二次置业，或巴国城附近青年置业为主。,开盘价格及优惠,开盘总结,保利可爱岛,重庆,项目简介,2011年1月销售中心预开放，销售现场59、73平米样板间开放，接待客户咨询； 2011年2月启动“寻找可爱岛，发现爱活动”，并有机会赢取“夏威夷双人七日游”。 2011年3月景观示范区爱琴广场开放 2011年3月第二周开始VIP会员诚意登记，客户可凭2万元资产证明及身份证申请VIP会员，享开盘额外99折优惠 2011年3月30号电子摇号完毕 2011年4月3日开盘,营销节点一览,点 评,从上面保利的营销节点让我们进一步感受到“保利速度”。保利对外宣称有3000组诚意客户，重其开盘当天现场看有1000组人到场，为了优先选房大部分人手里拿着几个VIP申请单，此次保利可爱岛开盘热销可以看出消费者对保利品牌的认同。,营销节点,开盘总结,保利可爱岛,重庆,项目简介,作为保利在重庆西部的全新打造的产品，项目以套内5988的两房、三房为主为此区域青年第一次置业或改善型消费提供选择； 本次推出户型实用率较高，均附带空中院馆设计可一房变两房、两房变三房，对比旁边的东海阿特豪斯、中交丽景等项目更适合青年首次置业需求，且对比同等项目其售价明显偏低性价比较高； 从开盘现场看，开盘当天销售火爆千余客户在抢购400余套房源，从侧面反映重庆小面积户型需求旺盛； 在当前的调控敏感期，客户对于性价比较高的产品，仍保持较高热度如可爱岛的3房88平米（可改4房）。,开盘点评,开盘总结,华发重庆,重庆,该地块由珠海华发股份公司全资下属子公司重庆华发投资有限公司与重庆中讯实业（集团）股份有限公司各持有50%权益的项目公司重庆中誉房地产开发有限公司，经公开竞投获得重庆市国土资源和房屋管理局于2010 年12 月22 日在重庆市土地和矿业权交易中心以挂牌方式出让的该地块。,地块位置：南岸区弹子石组团C分区C5-4-a/02、C5-4-b/02号宗地 占地面积：17995平米 总建筑面积：81288平米 容积率：4.5 土地功能：行政办公、商业金融业