《城市建设投融资》PPT课件.ppt

城镇基础设施投融资,序言：,基础设施投融资运营模式总体框架 （一）城市基础设施特性分类 （二）基础设施投融资模式总体框架 （三）市政设施类公司不同融资工具比较,（一）城市基础设施特性分类,城市基础设施特性分类,通,供,保,防,用,道路公路,轨道交通,公共交通,静态交通,电信设施,邮政设施,供水设施,供电设施,供气设施,环保设施,绿化设施,环卫设施,防汛设施,防震设施,地下空间设施,消防设施,基础设施配套,文教体卫设施,（二）基础设施投融资模式总体框架,（三）市政设施类公司不同融资工具比较,资金来源,优 势,劣 势,运用条件,权 益 融 资,债 务 融 资,创 新 产 品,第一部分 股票融资,一、 概 述 二、 渠 道 三、 程 序 四、 案 例,一、股票融资的概括,股票融资的好处 有实力的市政企业上市，可以筹集巨额、低成本、多元化资本，形成好的组织形式，转变公司治理结构，提高运营的效率和业绩，建立现代企业制度,二、股票融资的渠道,（序）、股票融资的运作渠道概括 （一）、股票初次公开发行 （二）、上市公司发行新股,股票融资的运作渠道概括,主要渠道之一：上市融资 （其他资本市场运作的基础） 上市融资的三种渠道： （1）发行新股上市融资(initial public offering，IPO) （2）上市公司发行新股。已经公开发行股票的上市公司发行新的股票，称为发行新股(seasoned equity 0ffering，SEO) （3）通过ST公司向优质基础设施项目“让壳”融资,（一） 、股票初次公开发行,股票初次公开发行(initial public offering，IPO)，是公司长期资本融资的一个重要方式。 IPO意味着把一部分股票卖给外部投资者，从而使一个非公众公司(closely held corporations)变成一个公众公司(publicly owned corporations)。 IPO过程通常被称为上市(going public)。,（二）、 上市公司发行新股,1、概念。已经公开发行股票的上市公司发行新的股票，称为发行新股(seasonedequity 0ffering，SEO)，又叫后续发行(followon offering) 2、原因。最流行的说法是上市公司面临着需要大额支出的净现值大于零的投资项目，如果要保持比较理想的资本结构，在留存收益不足的情况下，发行新股有利于增加股东的财富。,3、可能性。在很大程度上取决于公司当前投资项目的盈利能力 4、方式。 私募（简单来说就是私下销售，是指向一个或几个投资者(一般为机构投资者)出售证券 ； 股票期权、员工持股计划和股利再投资计划； 配股；向社会公开发行新股(增发)。,三、股票发行上市流程,四、股票融资案例,建设银行上市,1、上市理由 2、上市前提 3、“建行”引进战略投资者 4、“建行”IPO定价中的博弈 5、政府提供支持是商业模式的要件,1.“建行”上市的理由,“建行”上市究竟存在何种收益呢? 其一，规模效应。上市能够获得大量的资金，扩大公司的规模，提高经济效率，获得规模效应。 其二，信誉效应。信誉能够创造财富和价值。 其三，竞争机制效应。 其四，治理效应。推动企业建立完善、规范经营的管理机制，以市场为导向的自主运营机制，完善公司的治理结构，不断提高运行质量。上市可以改变“建行”预算软约束的机制。,“建行”上市究竟存在何种成本呢? 其一，费用。在上市过程中，发行公司需要向证券经营机构、律师、会计师支付相应的费用。此外，还需要向证券交易所支付上市初费，上市之后还需要支付维持上市的年费和月费。 其二，控制权分离。在上市之后，相当大的一部分股票在市场上流通，会使公司控制权分离。 其三，股价是把“双刃剑” 。 其四，公开与商业机密 。,2.上市的前提：财务重组,“建行”的财务重组是其上市的前提条件，其目的是增加上市的成功率和效率。“建行”的财务重组包括不良资产的剥离、注资和发行次级债。,【1】不良资产的剥离,根据银行业的贷款分类指引，可以划分为次级、可疑和损失类的贷款均被视为不良贷款。 为了促进“建行”的上市，加速中国银行业的改革，从1999年开始，到2004年6月29日，“建行”总共有3次不良资产剥离的事件发生。在这3次不良资产剥离的财务重组中，采取了三种不同的手段，其根本的依据和要点在于是由谁承担不良资产的损失。,【2】注资,2003年12月30日，中国建设银行获得“汇金，以225亿美元现金方式注资。中国建设银行以截至于2003年12月31日止的全部承前资本金和储备(包括截至2003年12月31日年度的全部净利润，但不包括“汇金”注资)，弥补了截至2003年12月31日的累积亏损。,【3】财务重组之发行次级债,2004年7月12日，“建行”宣布于7月21日开始发行第一期次级债券。在2004年7月21日至2004年12月31日之前，“建行”先后几次通过银行间债券市场共计发行400亿次级债券。该次级债可以作为“建行”的附属资本（成为国际商业银行补充、调整和增加资本的惯用手段）发行次级债券使“建行”的资本充足率进一步提升至2004年12月31日的1129。,3.“建行”引进战略投资者,从2004年9月“建行”成立以来，“建行”就把引进境外战略投资者作为上市的一个重点。 “建行”选择了美国银行，因为它能够满足“建行”引进战略投资者的三个条件： 其一，美国银行是一定规模的大型国际金融机构，在信用卡和零售银行业务方面具有专长和领先优势； 其二，美国银行能够向“建行”提供技术、管理和治理经验、工具和流程等； 其三，美国银行在中国大陆还没有开展业务，与“建行”没有利益冲突。,4.“建行”IPO定价中的博弈,上市的过程，最终的目标是确定一个相对合理的价格。 从一定意义上讲，整个上市流程中的关键环节皆是为了提高价格而优化。 “建行”的最终市场价格是其“财务重组”、“引进战略投资者”、“主承销商的选择”和“上市地点的选择”等因素的函数。 在“建行”的定价过程中，“建行”根据市场的认购情况，不断地调整其价格。,5、政府提供支持是商业模式的要件,重庆中法唐家沱污水处理有限公司已经成功采用“特许经营、政府采购、企业经营”的商业模式开展污水处理业务。 创业环保（600874）：天津市政府向“创业环保”的唯一客户天津排水公司给予财政补贴，天津排水公司按照“创业环保”固定资产和在建工程账面净值15%的回报率与“创业环保”签订售水协议，相当于“准政府采购”行为。,我国水务行业上市公司的商业模式,第二部分 资本筹措,一、 概 述 二、 资本金制度 三、 筹 资 主 体 四、 来 源 五、 案 例,一、项目资本金概念,现代公司的资金来源构成分为两大部分： 1、股东权益资金：以权益方式投资于公司的资金取得公司的产权 2、负债：以负债方式筹集的资金，提供资金方只取得对于公司的债权。（债权人优先于股权受偿，但对于公司没有控制）,项目资本金是指由项目的发起人、股权投资人(以下称投资者)以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础，因为项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。 在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。,二、项目资本金制度,国家对于固定资产投资实行资本金制度。 根据国务院的规定，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如表61所示。,表6-1,三、项目资本金筹资主体,采取项目融资方式进行项目的融资，需要组建新的独立法人，项目的资本金是新建法人的资本金，是项目投资者(项目发起人一般也是投资者)为拟建项目提供的资本金。 为项目投资而组建的新法人大多是企业法人，包括有限责任公司、股份公司、合作制公司等。有些公用设施项目建设也可能采取新组建事业法人实施。,四、项目资本金主要来源,1、项目法人的自有资金（企业现有的现金;未来生产经营中获得的可用于项目的资金、企业资产变现和企业增资扩股 2、各级政府财政预算内资金、预算外资金及各种专项建设基金； 3、国家授权投资机构提供的资金。 4、国内外企业、事业单位入股的资金； 5、社会个人人股的资金； 6、项目法人通过发行股票从证券市场上筹集的资金。,有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，包括：优先股、可转换债、股东借款等。,引进战略投资者,城市基础设施引进战略投资者可以考虑五个方面： 一、在保持国有控股地位的前提下，吸引中外民间资本参股 二、社会资本兴办新企业 三、中外资本合资合作新企业（项目） 四、鼓励中外资本投资并购老企业（股权转让） 五、其他方式,从经济学意义上讲，引进战略投资者存在两个目的：,第一，具有信息传递的功能，提高IPO的效率 第二，引进战略投资者，还能够引进其先进的管理技术、经验和专业的知识，引进其产品开发、创新的流程，引进其市场营销的方案和思路，促进上市公司的完善和发展，提高未来预期收益。,五、资本金筹资案例,案例: 郑州市建设投资公司融资模式,背景 郑州市位于河南省中部偏北，是全国东、中、西三大经济带的结合部。郑州市政府致力于把郑州建设成为国家区域性中心城市和现代化商贸城，但郑州市建设投资总公司成立后在资金方面力不从心。因此，开展筹融资活动，应是公司起步阶段的重点工作。,长期融资战略,融资方案的实施步骤,案例 十堰市公交改革,背景 十堰市公交公司拥有职工1510人，营运车辆372台。到1998年公司已累计亏损3000万元，银行债务800万元，职工工资无法按时发放，每年需要靠政府的财政补贴才能赖以生存，企业的生存举步维艰。1998年，公司实行了承包、租赁等不涉及产权的改革措施后，企业的经营效益有所提高，但是总体上还是处于亏损的局面。,第三部分 债务融资,一、 贷 款 二、 债 券 三、 融资租赁 四、 案 例,负债融资是指项目融资中除资本金外，以负债方式取得资金。 负债融资的资金来源主要有：,商业银行贷款； 政策性银行贷款； 外国政府贷款； 国际金融机构贷款； 银团贷款； 发行债券； 发行可转换债； 融资租赁。,一 、贷款融资板块,（一）商业银行贷款 （二）政策性银行贷款 （三）积极发展银团贷款 （四）国际金融机构贷款,（一）商业银行贷款,按照贷款期限：商业银行的贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。,审查偿债能力：商业银行为了规避贷款风险，保证信贷资金的安全，需要审查借款人的偿债能力。借款人偿债能力不足时，需要提供必要的保证担保。,贷款要求： 项目融资贷款中，银行要求的材料除了一般贷款要求的借款人基本材料之外，还要有项目投资的有关材料,独立的项目评估：评估内容主要包括-项目建设内容、必要性、产品市场需求、项目建设及生产条件、工艺技术及主要设备、投资估算与筹资方案、财务盈利性、偿债能力、贷款风险、保证措施。,（二）政策性银行贷款,我国的政策性银行有： 国家开发银行、进出口银行、农业发展银行。（ 国家开发银行主要提供基础设施建设及重要的生产性建设项目的长期贷款，一般贷款期限较长） 从2003年2005年上半年，政府类贷款占全部贷款的比重分别为12.27%、13.26%、13.87%，加上政府背景的打捆贷款，占全部贷款的比重上升为15%以上。,有政府背景的打捆贷款和政府类贷款 两类贷款有七大特点：增长快、比重高、规模大、期限长（大多数5年以上）、利率低（基准利率）、投向集中（城市建设）、风险大（靠财政还钱）。,（三）积极发展银团贷款,大型建设项目融资中，由于融资金额巨大，一家银行难于承担巨额贷款的风险，可以由多家甚至几十家银行组成银团贷款。银团贷款也可以通过招标方式，在多个投标银行组合中选择银团。,组成银团贷款通常需要有一家或数家牵头安排银行，负责联络其他的参加银行，研究考察项目，代表银团成员谈判和拟定贷款条件、起草法律文件。,贷款银团中还需要有一家或数家代理银行，负责监管借款人的账户，监控借款人的资金，划收及划转贷款本息。,使用银团贷款，除了贷款利率之外，借款人还要支付一些附加费用，包括：管理费、安排费、代理费、承诺费、杂费等。,（四）国际金融机构贷款,提供项目贷款的主要国际金融机构有：世界银行、国际金融公司、欧洲复兴与开发银行、亚洲开发银行、美洲开发银行等全球性或地区性金融机构。,国际金融机构的贷款通常带有一定的优惠性，贷款利率低于商业银行贷款利率。贷款期限可以安排得很长。同时，对于贷款资金的使用不附有设备采购对象限制性条件。但也有可能需要支付某些附加费用，例如承诺费。,需要按照规定的程序和方法进行。 以世界银行为例，贷款的发放及管理按照项目周期进行，包括：项目的识别(Identify)、项目的准备(Preparation)、项目评估(Appraisal)、项目谈判(Negotia tion)、项目执行(Implementation)、项目后评价(Evaluation)六个阶段。,二 、债券融资板块,（一） 企业债券 （二） 可转换债 （三） 市政债券融资,（一）企业债券,发行债券融资可以从资金市场直接获得资金，资金成本(利率)一般应低于向银行借款。以新项目组建的新公司发行债券，必须有很强的第三方担保。为此需要支付担保费。,发行债券通常需要取得债券资信等级的评级。 债券评级较高的，可以以较低的利率发行。而较低评级的债券，则利率较高。 债券发行与股票发行相似，可以在公开的资本市场上公开发行，也可以私募发行。,（二）可转换债,可转换债是企业发行的一种特殊形式的债券，在预先约定的期限内，可转换债的债券持有人有权选择按照预先规定的条件将债权转换为发行人公司的股权。,在公司经营业绩变好时，股票价值上升，可转换债的持有人倾向于将债权转为股权；而当公司业绩下降或者没有达到预期效益时，则倾向于兑付本息。,可转换债更为接近负债融资， 当可转换债是在证券市场公开发行时，购买人是广大公众，受偿顺序通常还要优先于其他债权人。,可转换债的发行条件与一般企业债券类似，但由于附加有可转换为股权的权利，通常可转换债的利率低于一般债券。,（三）、 市政债券融资,市政债券是有财政收入的城市政府为筹集城市基础设施建设和社会公益性事业的资金而发行的一种有价债券。市政债券用于公共项目建设，免缴所得税。 在发达国家，尤其是美国，市政债券是一种非常重要的融资工具，融资额约占整个基础设施投资额的13。,市政债券的类型,市政债券的种类,市政债券的种类,（续前表）,市政债券的种类,（续前表）,市政债券的种类,（续前表）,市政债券的种类,（续前表）,市政债券的优点,市政债券的优点,（续前表）,市政债券的优点,（续前表）,市政债券的优点,（续前表）,三、融资租赁板块,（一）租赁的类型 （二）融资租赁的特点 （三）融资租赁的特殊类型 （四）融资租赁的好处,（一）租赁的类型,按照不同的标准进行分类，有以下四种主要类型： （1）经营租赁； （2）融资租赁； （3）售后回租； （4）杠杆租赁。,（二）融资租赁的特点,我国会计制度规定： 第一，融资租赁是为了满足承租人对资产的长期需要，租赁资产的风险和报酬通常由承租人承受。 第二，租赁期限较长。 融资租赁的租期应相当于租赁资产期望寿命的 75以上 。这可以看成是一项时间性标准。 第三，租金与租赁资产的价值比较接近。 租赁开始日承租人最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值，通常不少于90。,第四，在融资租赁下，出租人不提供维修、维护服务。 第五，承租人通常拥有在租赁期满后购买该租赁资产的权利。 承租人有购买租赁资产的选择权，且订立的购价应低于行使选择权时租赁资产公允价值的5。 第六，一般来说，融资租赁合同不能被撤销，因此比较稳定。 在典型的融资租赁合同中，由使用设备的公司(承租人)确定所需设备的具体要求，租赁公司按照承租人的要求引入资产，交付承租人使用，承租人通常有在到期日续约的权利。,（三）融资租赁的特殊类型,杠杆租赁：融资租赁下，出租人在购买用于出租的设备时，也可以使用贷款。出租人只投资部分设备价款。通常出租人自己只要以现金支付15一40的价款，可以获得设备价款的8560的贷款，购得设备的所有权，同时将设备抵押给贷款银行。可以取得的贷款比例要由设备本身的特性所决定。这种的融资租赁又称为“杠杆租赁”。,回租租赁：承租人将原来自己所有的设备或其他固定资产卖给出租人，再向出租人以融资租赁方式租用这些资产。回租租赁有两种方式。一种是，承租人首先借入资金买来设备，然后将该设备转卖给租赁公司以归还贷款，最后再从租赁公司租入该设备以供使用。另一种是，承租人将原有的设备甚至生产线、厂房卖给租赁公司，同时即向租赁公司租用同一资产。,（四）融资租赁的好处,飞机、轮船、卫星设备、电信设备租赁等通常采用杠杆租赁。 出租人无论是以自有资金还是借入资金购买设备用于租赁，均可按租赁资产的全部价值享受折旧、各种减免税待遇。因此，出租人仅付出一小部分资金就可以获得全部资产价值的折旧、减免税待遇，从而大大降低了出租人的成本，出租人因节约了税收支出而会向承租人收取较低的租金，从而也降低了承租人的租金支出。,四、债务融资案例,1、 上海轨道交通债券 2、重庆市城市建设投资公司企业债券 3、苏州工业园区债券 4、嘉兴市高等级公路投资公司债券 5、倡议中的奥运债 6、东京道路建设项目,倡议中的奥运债,北京奥运会的相关投资额将在3000亿元左右，其中市政基础设施建设就将投入1800亿元人民币。 由北京市发行“奥运债券”进行筹资，从举办奥运会的各项收入以及体育场馆建成后的出租、使用费来偿还是可行的。 美国市政债券中的综合性体育竞赛和会议中心债券(sports complex and convention centerbonds)，就由举办体育比赛的市发行债券，以举办体育竞赛或会议而获得的收入或其他专项收入来偿还。 “此项计划最终未得到上级政府的批准“，原因很简单，就是预算法中地方政府不得举债的禁令。,东京道路建设项目,第四部分 项目融资,一、 概 述 二、 模 式 三、 资产证券化 四、 案 例,一、项目融资概述,项目融资 是20世纪70年代兴起的一种融资模式，被广泛应用于如石油、天然气、铁矿开采和铁路、港口、电力、通讯等大型基础设施建设项目。 项目融资还没有一个公认的定义，它的通常做法是：发起人为该项目的筹资和经营成立一家项目公司，由项目公司进行融资，以项目公司的现金流量和收益作为还款来源，以项目的资产或权益作抵押(或质押)而取得的一项无追索权或有限追索权的融资方式。,（一） 项目融资的特点,1、项目导向。项目融资，顾名思义，是以项目为主体诉求的融资安排。它主要依赖于项目的现金流量、盈利前景和资产。 2、有限追索或无追索。将归还贷款资金来源限定在特定项目的收益和资产范围内，是项目融资的最重要特点。 3、筹资额大。从全世界范围来看，项目融资集中在资源开发项目、基础设施项目和大型工程项目，这些项目的建设都需要巨额的资金来源。 4、项目具有良好的经济效益和相对稳定的现金流。由于项目融资所筹资金主要依靠项目本身产生的现金流来偿还，因此项目本身能否产生可以预见的现金流至关重要。,5、风险分担。为了保证项目发起人不承担项目的全部风险，对于与项目有关的各种风险要素，需要以某种形式在项目发起人、与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者（母公司材料或设备供应商、销售商、项目产品的未来购买者、承包商和东道国政府机构等）和贷款人之间进行分担。 6、融资成本高。项目融资与传统融资相比，通常具有较高的成本。项目融资的成本包括融资的前期费用和利息成本两部分。 7、非公司负债型融资。非公司负债型融资 是指不用反映在资产负债表之内的融资安排。经过适当的安排，可以使负债不出现在发起人资产负债表内，而仅以某种说明的形式出现在会计报表的注释中。这种安排可以使投资者能够更加灵活地进行经营，在很大程度上降低风险。,（二） 项目融资的参与者,1、项目发起人。项目发起人，又称项目主办方，是项目的投资者，它通过组织项目融资来实现投资项目的目的。项目发起人可以是一家公司，也叫以是由多方组成的团体，项目发起人通常是项目公司的母公司。一般来说，项目发起人仅限于发起项目，不负责项目的建设和运营。 2、项目公司。项目公司是为了项目建设和运营的需要而成立的实体。它可以是一个独立的公司，也可以是合伙企业，还可以是信托机构。通常项目发起人仅以投入项目公司的股份对项目承担有限责任。除项目发起人投入的资金外，项目公司主要靠借款进行融资，并以项目本身的资产和未来的预期现金流作为偿还债务的保证。 3、贷款人。贷款人主要有商业银行、国际金融组织，还有租赁公司、财务公司等非金融机构。通常是几家银行组成的银团对项目提供贷款。银团贷款能够扩大资金的供给量、分散风险，构成了项目融资最主要的资金来源。此外，在项目融资中，多边金融机构往往起着重要的信用担保作用，尤其是对东道国政治风险的担保。,4、项目承建商。项目承建商负责项目的设计和建设，其技术水平、财务能力和经营业绩在很大程度上构成了贷款人对项目建设风险的判断。项目承建商可以通过项目公司签订“一篮子承包合同”，从而成为项目融资的最重要信用担保者。 5、项目供应商。项目供应商包括项目所需设备的供应商和原材料供应商。项目设备供应商通常通过延期付款或低息优惠出口信贷安排为项目融资提供了资金来源，同时也为项目融资提供了信贷保证。 6、项目产品的使用者。项目产品的使用者包括项目产品的购买者和项目提供服务的使用者。项目产品的使用者通过签订项目长期购买或者服务使用合同，从而保证了项目的市场和现金流量，为项目融资提供了重要的信用支持。,7、融资顾问。项目公司筹集资金时，往往要聘请金融公司为其策划和操作。这些金融机构就是项目公司的融资顾问。他们通常通过对项目融资方案的反复设计、分析、比较和谈判，形成一个既能在最大程度上保护项目发起人的利益，又能被贷款银行和项目利益相关方接受的方案。、 8、东道国政府。东道国政府能够在项目融资中发挥多方面的作用。政府可以作为担保方为项目融资提供帮助，也可以作为公共产品的购买者为项目提供特许权。另外，可以通过制定相关的税收政策、外汇政策等为项目融资提供优惠条件，减少项目的建设风险和经营风险，促进项目融资完成。 9、保公司等其他参与者。 保险公司收取保费，为项目分担风险，在很大程度上保障了贷款人的权益。,（三）项目融资的运作程序,项目融资的框架由四个基本模块组成： （1）项目的投资结构 （2）项目的融资结构 （3）项目的资金结构 （4）项目的信用保证结构,项目融资模块,（1）项目的投资结构,决定项目投资结构的主要 因素： 项目债务的隔离程度 补充资本注入的灵活性（股权或契约） 税务优惠和投资优惠利用 融资的便利程度 其他因素,投资结构的基本类型： 公司型合资结构 合伙制结构（普通合伙制、有限合伙制） 非公司型合资结构（也被称作契约型合资结构 ）,（2）项目的融资结构,【1】投资者直接安排的融资模式（在非公司型合 资结构中比较常见） 【2】投资者通过项目公司安排的融资模式； 【3】以“杠杆租赁”为基础的融资模式； 【4】以“产品支付”为基础的融资模式（用产品还 债）； 【5】以“设施使用协议”为基础的融资模式“（无论 使用与否均需付款） 【6】BOT项目融资模式； 【7】ABS项目融资模式（ 是以项目所属的资产为 支撑的证券化融资方式。,（3）项目资金结构,项目的资金结构指的是如何安排项目的资金构成和来源。 项目融资的资金构成一般包括三个部分：,股本资金 准股本资金（ 优先股、股东借款） 债务资金,（4）项目的融资担保,可能采取的融资信用保证方式,(1)财产抵押以借款人或其他人的财产抵押。 (2)动产或权益质押以借款人或其他人拥有的流动资产或权益质押。 (3)政府保证政府对项目投资运营的承诺保证、税收及其他优惠承诺等等。 (4)投资方(股东)担保建设期间、运营初期或全程的部分或全部贷款担保。 (5)第三方保证在项目向公众发行债券时(包括可转换债)，可能需要由有很高信用的第三方机构保证，如银行。 (6)股东承诺资本金出资、追加投资等承诺。,(7)借款人承诺保持合理的财务比率、保持特定的财产等等。 (8)账户监管借款人的收入账户由贷款银行托管或监管、设立偿债资金专用账户等等。 (9)施工方保证施工建筑商的完工及质量保证。 (10)生产经营相关方面的协议包括：与下游产品用户签订的产品销售协议或服务协议、与项目的主要原材料供应商签订的协议、原材料或产品运输协议、与管理公司签订的项目设施经营管理协议等。 (11)保险工程险、财产险等。,项目融资的程序和步骤,二 项目融资模式简单介绍,1TOT模式(Transfer Operate Transfer) 2ABS模式(AssetBacked Stcuritization) 3IIF模式(1nfrastructureInvestingFund) 4UEC模式(u sing Equipment Contract) 5PFI模式(PrivateFinance Initiative) 6URM模式(UserReimbursement Model) 7ST模式(Shadow Tolling) 8PPP模式(PrivatePublic Partnership) 9BOT模式及其变种(BuildOperateTransfer) 10.BT模式(BuildTransfer) 11、 TOD项目融资概念,1TOT模式(Transfer Operate Transfer),TOT模式(Transfer Operate Transfer)是“移交经营一移交”的简称。 具体是指东道国在与外国投资者签订特许经营协议后，把已经投产运行的基础设施项目移交给外国投资者经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从外国投资者手中融得一笔资金，用于建设新的基础设施项目；特许经营期满后，外国投资者再把该基础设施无偿移交给东道国。,2ABS模式(AssetBacked Stcuritization),ABS模式(AssetBackedSecuritization)即“资产证券化”的简称。 这是近年来出现的一种新的基础设施项目融资方式，其基本形式是以项目资产为基础并以项目资产的未来收益为保证，通过在国内外资本市场发行成本较低的债券进行筹融资。 这一模式我们将会在后面做更多更深入分析与介绍。,3IIF模式(1nfrastructureInvestingFund),IIF模式(InfrastructureInvestingFund)即基础设施产业投资基金模式。 具体流程是组建基金管理公司，向特定或非特定投资者发行基金单位设立基金，将资金分散投资于不同的基础设施项目上，待所投资项目建成后通过股权转让实现资本增值，其收益与风险由投资者共享、共担。,4UEC模式(u sing Equipment Contract),UEC模式(Using Equipment contract)即使用设备协议模式。 投资者事先同项目设施使用者签署“设施使用协议”并获付费承诺，然后组建项目公司，项目公司以使用协议作为融资载体来安排融资。其信用保证主要来自于“设施使用协议”中使用者的无条件付费承诺，在具体的融资结构设计中往往把使用协议做成一个实际上的项目债务融资担保或信用增强途径。UEC模式较适合于资本密集、收益较低但相对稳定的基础设施项目，如石油、天然气管道项目、港口设施等。,5PFI模式(PrivateFinance Initiative),PFI模式(Private FinanceInitiative)即民问主动融资模式，对于基础设施和公用事业项目，政府通过项目招标的方式确定民间投资主体，并授权后者负责项目的融资、建设与运行，作为对该民间投资主体的回报，政府在授权期限内每年以财政性资金向其支付一定的使用费或租赁费，授权经营期结束时，民间投资主体将该项目无偿转让给政府。,PFI(Private Finance Initiative)直译的意思是“私人主动融资”，即在公用事业中引入社会资本。政府部门与企业签订长期合同，明确双方的责任及风险分担，将公用事业的融资、设计、建设、运营、维护和管理的全部或部分业务委托给企业，企业通过提供公共产品服务来获得政府或公众的付费，实现收入和利润。,PFI融资的形式,6URM模式(UserReimbursement Model),URM模式(User ReimbursementM0del)即使用者付费模式。 是指政府通过招标的方式选定合适的基础设施项目民间投资主体，同时，政府制定合理的受益人收费制度并通过一定的技术手段将上述费用转移支付给项目的民间投资者，作为购买项目服务的资金。其运作流程如图所示。,7ST模式(Shadow Tolling),ST模式(Shadow Tolling)即影子收费模式。 是指对于基础设施和公用事业项目，政府通过项目招标的方式确定民间投资主体，并授权后者负责项目的融资、建设与运营，作为对该民间主体的回报，政府在授权期限内每年以财政性资金或其他形式基金向其支付一定的补偿费用，补偿其免费为公众提供服务应得的利益；授权经营期结束时，民间投资主体无偿转让项目给政府。,8PPP模式(PrivatePublic Partnership),PPP模式(PrivatePublic Partnersh岫)即“公私合伙制”。 指公共部门通过与私人部门建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。PPP包含BOT、TOT等多种模式，主要强调合作过程中的风险分担机制和项目的货币价值(value Ior money)原则。PPP模式是在基础设施和公用事业项目建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。,（1）模式简介,（2）几种容易混淆的PPP模式,9BOT模式及其变种(BuildOperateTransfer),BOT模式(Build Operate Transfer)是“建设一经营一转让”的英文缩写。 指的是政府或政府授权的公司将拟建设的某个基础设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护，该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或政府授权的公司在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满，根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权的公司。 BOT模式适用于现在不能盈利而未来却有较好或一定盈利潜力的项目，其运作结构如图所示。,BOT融资种类,10.BT模式(BuildTransfer),BT模式(BuildTransfer)即“建设移交”的简称。 是PPP模式在实际运用中的具体演变，其特点是协议授权的投资者只负责该项目的投融资和建设，项目竣工经验收合格后，即由政府或其授权的单位按合同规定赎回。BT模式主要适用于项目建成后无法直接向公众提供产品并收取费用的情形，所以只能由政府直接向主办人支付该项目的款项，并使该项目服务公众。例如不能营运收费的学校、监狱以及不收取过路费的公路或桥梁的修建，一般都会采取BT模式。,BT是Build Transfer的缩写，即建设一移交模式，指政府或其授权的单位作为BT模式项目发起人经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的BT模式项目主办人，并由该BT模式项目主办人在工程建设期内组建BT模式项目公司进行投资、融资和建设，在工程竣工后按约定进行工程移交并从政府或其授权的单位的支付中收回投资。,11、 TOD项目融资概念,TOD融资模式，就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。 TOD融资模式具有以下优点：首先，这种以公交车站为中心的布局形态有利于大盘社区的交通组织。其次，社区中心有利于吸引商业和各种服务性配套设施集中布置，可以解决大盘社区中生活商业配套的不足；同时，将各种商业、服务性功能机构与交通站点集中布置，还有利于提高居民公交出行效率。再次，宜人的尺度和空间更有利于创造出利于人居的环境。,三、ABS项目融资模式,1、什么是？ ABS (assetbacked-securitization)是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。 具体来说，就是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发行债券等筹集资金的一种方式。,2、ABS的目的在于?,通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目照样可以进入高信用等级证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。,3、ABS步骤：,确定ABS融资的目标。原则上，项目所附的资产只要在未来能够带来稳定可靠的现金流收入，都可以进行ABS融资。 组建SPV。成功组建SPV (special purpose vehicle)是ABS融资的关键因素。 项目资产的真实出售。 SPV成立后，与原始权益人签订买卖合同，原始权益人将资产池中的资产过户给SPV。一旦原始权益人发生破产清算，资产池不列入清算范围，从而达到破产隔离的目的。,完善交易结构，进行内部评级。 请信用评级机构对这个交易结构和设计好的资产支撑证券进行内部评级。一般而言，这时的评级结果并不理想，较难吸引投资者。 信用增级。信用增级的方法很多，但必须做到：一是“破产隔离”；二是划分（高级次级)证券结构；三是进行金融担保，担保公司向投资者保证SPV将履行到期还本付息的义务。 进行信用评级，安排销售证券。信用增级后，SPV再次委托信用评级机构进行评级，然后由承销商负责向投资者销售资产支撑证券。这时资产支撑证券有了较好的信用评级，能以较好的发行条件销售。,付款。SPV获得证券发行收入，向原始权益人支 付购买资产池的价款。 资产管理。原始权益人或由SPV原始权益人设立 的资产服务公司对资产池进行管理，负责收取、记 录由资产池产生的全部收入，将这些收款全部存入 托管银行的收款专户、托管银行按约定建立积累 金，准备用于sPv对投资者的还本付息。 清偿抵押支撑证券。对聘用机构付费。在规定的时 间，托管银行将积累金拨入付款账户，对投资者付息还 本。资产支持证券到期后，还要向聘用的各类机构支付 服务费。由资产池产生的收入在付息还本、支付服务费 后若有剩余，全部退还给原始权益人。资产证券化过程 到此结束。,四、项目融资案例,（一）PPP案例 1、北京地铁四号线 背景： 北京地铁四号线全长29公里，南起北京丰台区南四环路马家楼站，北至海淀区龙背村站， 2005年2月7日，北京市基础设施投资有限公司(以下简称基础设施公司)与香港地铁公司、北京首都创业集团有限公司(以下简称首创集团)达成协议，合作成立公私合营公司(以下简称PPP公司)，特许经营列车及机电设备的投资建设和4号线的运营，成为国内首例以PPP模式运作的地铁项目。,PPP方案基本结构：,根据北京地铁4号线初步设计概算，北京地铁4号线项目总投、资约153亿元。按建设责任主体，将北京地铁4号线全部建设内容划分为A、B两部分：A部分主要为土建工程部分，投资额约为107亿元，占4号线项目总投资的70，由已成立的4号线公司负责投资建设；B部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等机电设备，投资额约为46亿元，占4号线项目总投资的30，由社会投资者组建的北京地铁4号线特许经营公司负责投资建设。,PPP项目基本经济技术指标 ：,(1)项目总投资：约46亿元。 (2)项目建设内容：车辆、通信、信号、供电、空调通风、防灾报警、设备监控、自动售检票等系统，以及车辆段、停车场中的机电设备。 (3)建设标准：根据经批准的北京地铁四号线工程可行性研究报告以下简称可研报告和初步设计文件制定。 (4)工期：计划2007年底竣工，2009年9月正式通车试运营。 (5)客流量预测：根据可研报告客流预测结果，初期(2010年)为71万人次工作13，近期(2015年)为82万人7欠工作13，远期(2034年)为99万人次工作13。 (6)根据国际客流预测机构香港弘达顾问有限公司(以下简称“MVA公司”)的客流预测结果，初期(2010年)为588万人次工作日，近期(2015年)为818万人次工作13，远期(2034年)为884万人次工作日。,特许期限：,特许期分为建设期和特许经营期。建设期从特许协议正式签订后至正式开始试运营前一日；特许经营期分为试运营期和正式运营期，自试运营日起，特许经营期为30年。,特许权的终止和处理：,投资经营者应当具备的条件、选择方式和特许公司 的组建,投资回报测算：,测算条件： (1)客流数据 (2)平均人次票价收入水平 (3)总投资：46亿元。 (4)运营成本：主要包括人工成本、电费、维修费和管理费等，以2004年价格水平计算。 (5)折旧：按国家规定的设备使用年限和其他相关标准计提折旧。 (6)财务费用：总投资中贷款部分约308亿元，贷款期为25年，利率暂按年利率576计算，等额还本付息。 (7)税收：客运服务收入缴纳3的营业税，商业经营收入交纳5的营业税。企业所得税暂按15优惠税率计算，免缴3的地方所得税。,投资回报： 特许公司通过获取客运服务票款收入和商业经营收入收回投资后实现合理的投资回报。 根据测算，本项目的全投资内部收益率(即IRR)约78，股权内部收益率约10，投资回收期16年。,租金： 4号线公司向特许公司收取A部分租赁资产的租金，用于A部分资产的还本付息。租金将作为分担客流风险和调节运营收益的手段：当4号线实际客流低于预测客流一定比例时，4号线公司减免特许公司应支付的租金；当实际客流高于预测客流一定比例时，4号线公司提高特许公司应支付的租金。租金是谈判的重要标的，具体支付方案将通过竞争性谈判在资产租赁协议中最终确定。,2、北京奥运项目中的应用,划时代的“鸟巢”项目应用了PPP模式，是中国第一个成功的PPP模式的城市基础设施项目：,北京市国有资产经营公司,中信集团,北京城建集团,Golden State Holding Group,中信岳强公司,组成中信投标联合体,国家体育场有限责任公司,50%,30%,42%,45%,5%,20%,（二） PFI案例,英国的公私合作融资案例 英国推行PFI的成功要素： 1、以政府的角度建立了强制性的体制和政策，并设立相应的权力机构实施推进。 2、在PFI理念共同理解的基础上，对如何获取最大资金价值(Value for Money VFM)进行深入的研究，并有效地贯彻实施，具体体现在公共部门与民营部门之间风险的合理分摊、生产产量的详细说明、合同的谈判与签订、竞标过程如何进行、以及相关情报信息的公开程度等方面。 3、切实保证PFI实施的专业化和全过程的公正透明，并以国家审计部对PFI项目中的税金利用、资金价值VFM的计算结果、投标竞争的程序和评价方法、评价结果等进行严格的监督审查，并向公众公示审查的结果。,（三）BOT案例,1. 深圳沙角电厂B火力发电厂项目,2、泰国曼谷二期高速公路项目融资,3、成都自来水六厂B厂BOT项目 项目合同结构 风险分担结构 项目评价,4、青岛污水处理厂BOT项目融资,（四）TOT案例,1994年山东省交通投资开发公司将烟台威海全封闭四车道一级汽车专业公路的经营权出让给外资天瑞公司30年，天瑞公司一次性付给山东省交通开发投资公司12亿元，经营期限是30年，期满后无偿移交给山东省政府。 山东省交通开发投资公司将这笔资金再投资于公路的建设中，从而加快了建设资金的周转。,1、香港太古城TOD,随着市场资源的自然配置和房地产业开发商开发理念的成熟，再加上政府的有效引导，TOD模式在香港发展得十分成功。,（五）TOD案例,日本的地方政府投资轨道交通的资金主要是特殊轨道基金，基金的来源是企业轨道交通税，即由于轨道交通的建设提高了相应地区的通达性，因而对由此受益的公司和企业征税。札幌市将距车站360720米的范围确定为城市轨道系统的受益区，对其中的占地业主和土地租用者按距离车站的远近和占地面积的差异按累进法征税。,2、日本TOD模式,（六）资产证券化案例,1、三亚地产投资券融资 2、高速公路证券化融资案例简介 3、恒源电厂收入支持证券化融资,高速公路证券化融资案例简介,珠海高速公路证券化 1996年8月，珠海市人民政府在开曼群岛注册了珠海市高速公路有限公司，成功地根据美国证券法律的144A规则发行了资产担保债券。,广州深圳一珠海高速公路证券化 广深珠高速公路的建设是和合控股有限公司与广东省交通厅合作的产物。为筹集广州一深圳一珠海高速公路的建设资金，项目的发展商香港和合控股有限公司通过注册于开曼群岛的三角洲公路有限公司在英属维尔京群岛设立广深高速公路控股有限公司,案例分析,(1)证券化产品角度分析。首先，基础设施收费的证券化符合资产证券化产品的要求，项目未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见的现金流为支撑发行证券的要求以及“资产重组”原理。其次，在这个交易机构中，原始权益人将项目的收益权转让给境外的SPV，实现了证券化的关键一步破产隔离。再次，以债券分档的方式实现内部信用增级，通过担保的方法实现外部信用增级。信用增级技术降低了国际资本市场的筹资成本。,(2)从多种融资方式的比较分析。收费公路的ABS融资与其他形式的项目融资相比具有很大的优势，首先它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题。其次，由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集资金时，成本可以降低。再次，收费公路ABS融资对已建成的和在建项目均适用，不受项目的局限，在收费公路ABS融资的这个过程中主权国政府始终保有项目的所有权。,(3)从交易机构的地域分布分析。首先，跨国资产证券化可以满足支撑债券发行国的法律要求，规避我国有关制度方面的不确定性，保证资产证券化的顺利完成；其次，在境外发行证券时面对的市场容量大，机构投资者也较多。,第五部分 产业投资基金,一、 概 述 二、 特 征 三、 异 同 四、 REIT融资 五、 案 例,一、产业投资基金概念,产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济规范的创业投资基金运作形式，通过发行基金份额组建产业投资基金公司，发行基金受益券募集资金，由基金公司委托商业银行等金融机构作为托管人保管基金资产，委托专门的产业基金管理公司作为管理人管理和运用基金资产，将基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按投资者的出资额共享，投资风险由投资者承担。,产业投资基金的主要类别：公用事业型、房地产型、高科技型 每一类型又可细分为许多基金，如公用事业型按其具体行业又可分为：电力