物业管理企业的相关问题

一、业主大会的成立问题 1、不应以法规强制性地要求单一业主成立业主大会；2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有一至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会，可用成立管理委员会的方式减少层次；3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会并选举业主委员会；在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“一刀切”的办法；4、新建建筑物则应在多个业主共有一个物业时成立业主大会；5、当有事先的公约时应按公约的约定行事公约应成为政府文件认同的管理规定，并有一定的法律约束性。 业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会，或者业主自动组织了业主大会，或者居委会组织了业主大会。一个小区中互不承认对方而成立了多个业主大会。在新旧小区中都会有类似的问题，而无法确定其中的真假或都是真的但谁有合法法律地位的问题。确定召集人应兼顾考虑到新旧小区的不同情况和过渡。 目前的纠纷也曾有政府在业主要求下组织召开业主大会而被反对和告上法庭的情况，因此也应有相关的规定防止出现类似问题。 业主公约规定或单独拥有50以上份数的业主，有可能与20以上业主的申请利益不同而造成召集人所召开的会议不被承认或冲突，有必要加入政府的参与与协调的法律条款。 二、业主大会的职责与权力问题 对物业管理企业的委托中包括部分授权物业管理企业行使维护决议和公约的执行权。 当政府需对社区提出管理要求时，不应对业主，而应对业主大会。业主大会应执行政府的指令。 业主委员会的成员及工作人员应有劳务补贴（津贴）。建议津贴标准按管理少于50个管理单位的业主委员会按相当于当地政府规定的最低工资标准发放，并应限定最高额不得高于当地的平均工资。 业主大会应对管理与经营的费用收支有监督权，监督一般通过审计进行。 建议建筑物保险应成为强制性条款。 当社区公共设施不完善时，业主大会可决议购置完善公共设施。 文件不可能完全规定业主大会的职能，应允许其有维护共同权益的其它行事权力，如社区与社区之间的矛盾的解决等。 三、业主大会的特殊权力问题 物业管理中引起矛盾和争议最多的主要在于公用部分的使用与管理。当业主大会成立之后整个社区就成为一个整体，权力集中于业主大会而非单个业主。 当业主大会实行多数票表决通过时，应坚持少数服从多数的原则。 对未按时缴费的行为应理解为是对其它业主权力的侵害。如由业主大会实行对物管企业的委托等于是业主大会的违约行为。业主大会有权维护自己的权益并保证委托合同的执行。 物业管理的缴费应变成是业主的利益共同一致的行为，而非单个业主的行为。 四、业主大会基金的设立问题 基金指：1、物业管理的费用；2、业主委员会的维持费用；3、国家规定的公共维修基金；4、物业管理的前期开办费用。 条例第四十三条执行协商价格的方式并从包干改为佣金制。 同意和接受管理费预算是业主的选择，包括购买新建物业时的选择。一旦同意和接受了该预算建议就必须执行。提高或选择高额管理费预算是业主提高生活质量的权利，应按市场竞争的定价原则执行。 尽管业主拥有的份数相同，但设计功能、用途不同的建筑份数交纳管理费的比例不同。商业、办公的管理费交纳系数应高于住宅、公寓的交纳系数，高级公寓的交纳系数应高于普通住宅。该系数应由当地主管部门确定或按设计功能的差别确定。 规定法定的基金交纳基准日是因为从该日起即为业主对业主大会的欠债日。 五、基金的缴纳和管理问题 基金的缴纳是业主自行约定的责任与义务，非物业管理企业的强制性要求。尽管该收缴工作可能由物业管理企业负责，但业主不是对物业管理企业的欠债。而任何业主的欠缴行为都造成业主大会对委托管理合同的违约，是业主大会对委托物业管理企业的欠债。 不管使用人与业主之间的租用约定中如何规定，使用人并不可免除缴纳基金的法律责任。使用人不得以任何借口豁免该法律责任，并可防止业主不交纳该基金和管理费而能从使用人手中收取租金。 不管实际使用人是否是直接从业主手中租用该单位，转租人可以代业主交纳基金的证明扣抵应付业主的租金。 抵押权人等同于业主负有交纳基金的法律责任。 现阶段基金除存入银行之外不得用于其它投资，尤其不得用于风险投资。但今后可将一部分余额基金进行国债交易或委托保底的资金信托管理。 基金管理的账务中其主要的来源为：1、为支付日常管理而收取的费用；2、为公共维修支付而收取的费用；3、通过公用部位的经营而收取的费用；4、为支付业主委员会开支而收取的费用；5、基金缴纳中的罚款与存款利息。其主要支出为；1、日常管理的必要支出；2、中大型公共维修的支付；3、业主大会和业主委员会的必要支出；4、为公共利益而提供的必要支出。 上述中的大部分收缴工作可委托物业管理企业完成，但基金的支出应由物业管理企业提出报告，业主委员会批准后实施除少量日常开支 。 六、业主公约问题 业主公约相当于管理区域内部的自治法律，并应在内部的管理中有制约能力。 第一业主无权建立业主大会章程尽管可代拟 ，但必须先备案业主公约，才能开始销售工作。因此应力争将业主大会章程中有关的议事组织等内容合并于业主公约，使物业买受人在购房前能了解业主大会组织章程的有关内容。同时可以不另行设立业主大会章程而将业主公约作为二者合一的文件。 有可能业主公约是第一业主制定的，因此在公约中特别注明五 款是必要的。同时是对第一业主未售出物业必须承担管理费和基金缴纳义务的强制规定。 如第一业主在销售前和公约中已明确了公用部分的权益归属和使用规则，则不存在第一业主能将公用部分再转让和占用的问题，也不存在涉及占用、挖掘等问题了。 公示的通知或多数人已知的会议并不因少数业主未收到通知或未参加会议而被认为无约束力。 物业管理委托合同的双方是业主大会与物业管理企业，这两者之间是合同关系，应按合同关系处理包括诉讼 。而公约中物业管理企业代业主大会行使权利的，不能出现有利于物业管理企业的保护性条款。但物业管理企业可通过业主大会主张自己的权力。 政府的工作任务之一是要保证在充分允许业主行使民主自制权力的同时，防止因民主自治能力无效时使建筑物失去控制或管理而处于危险状态之下。当业主自治过程中出现不能形成统一意见时，政府可在业主提出要求时行使政府的特殊权力，解决上述问题。 七、物业管理企业的服务问题 物业管理企业所定的守则或制度应经业主大会批准，或在业主公约中明确，或在委托合同中授权或批准，成为公约的组成部分。 府销售管理办法中已规定了房屋预售之前必须有物业管理的条件，因此只能由第一业主行使前期物业管理委托权。 不可分割份数与业主份数是物业业权的重要依据，也是业主自治的权力基础。因此应在物业销售前就经过预测确定，并以最终测量后的结果为准。因土地出让合同中可销售物业的面积是确定的，公用部分是按比例计算的，公用部分的增减并不影响份数的比例。而份数的计算已精确到平方米的100份之一，因此如果最终测量的结果误差少于3时，对份数的影响不大。或政府可规定，在实测后允许对份数做出不大于一个系数的调整。 包干制指以固定数标准收费提供服务，以降低费用支出，取得余额做为利润的服务管理方式。 佣金制指由业主决定服务的水平及收费的标准，物业管理企业所提供的所有服务的实际成本均由业主承担。物业管理企业按提供服务的成本计算收取一定比例的佣金做为利润的服务管理方式。 八、物业管理企业的招投标问题 目前物业管理服务行业的市场化招聘条件并不充分，尤其是物业建成之前的招投标条件尚可能不完备。因此是否招标选聘物业管理企业不应成为强制条件。当法律已能保证业主的权力能通过充分的民主自治的组织行使时，招投标就并不重要了。第一业主如果不能选聘好的物业管理企业负责管理工作，会影响其的销售工作，这本身已成为一个限制性条件。 保修的责任在建设部的有关法规中大部分为施工企业的责任。 基金的建立和物业管理的工作只能开展于业主大会成立之前，因此法律上应规定在前期物业管理期间先行建立基金与收费和先行支付管理费用，以保证建筑物管理的权力。 对分期分批但按一个总不可分割份数计算业主份数竣工交用的小区，应允许有业主大会和业主委员会过渡的办法，否则会出现有大量业主入住但无法组建业主大会的现象，或出现一个社区会所只能在前期完工的区域中按份数分配，而后一个完工的业主无法享有份数的问题，或后期完工的业主无法行使权力参与管理的问题。 将资质等级改为技术管理等级更为合适，对物业管理企业而言，其注册资本的多少并不应成为其资质评定的重要条件。物业管理企业靠管理与服务而非靠公司资产来完成经营活动。因此只要有适当的注册资本就可能提供优质的技术与服务。 对管理的专业人员职业资格审核是必要的，但最好由当地政府实施，而非全国统一的资格审核与考试。 九、物业管理服务收费问题 一般在业主大会成立之前，已在第一业主行使前期委托管理权时，将该事宜在委托物业管理的合同中按业主公约的规定授权物业管理企业代行有关事宜。业主大会成立后可继续此项委托工作，也可不再委托。业主大会的基金账户归业主大会，不管收缴与财务工作是否委托物业管理企业代管，但该账户的款项支付权在业主大会或业主委员会。 物业管理企业单独开设的该物业管理区域的账户不同于业主基金账户，也不同于物业管理企业的法人账户。不能用物业管理企业的法人账户代替项目物业管理的账户，可以防止物业管理企业挪用、混用项目资金，并增加了该账户的财务透明度。 根据委托管理的合同，物业管理企业并没有为业主垫支管理费支出的义务和法律责任，因此应允许保留一笔特别基金以应付垫支。 当建筑物及公用部分的产权权益已明确之后，就不存在建设单位或第一业主占用与转让的问题，也不存在物业管理企业任意占用与经营的问题。原草案中的相关条款可取消。 尤其是采用佣金制方式管理的物业管理企业，不得借任意定价采购或委托专业服务而加大服务的成本，防止提高佣金的提取数额。 普通住宅执行国家定价的无法采用佣金制管家式管理。非国家定价的市场协议价格的管理应限制或不得使用包干制而应鼓励佣金制，佣金制有利于竞争。 委托物业管理合同之外的价格均应属非政府管制的市场价。 公共停车场的收费价格应由业主委员会确定，当社区停车位不足时应招标决定，但招标的办法与方式由业主委员会决定。 业主委员会可用保底价格价格定价委托物业管理企业代为出租或经营公共部位，以调动物业管理企业经营的积极性，有益于业主的公共利益，也可委托用招标方式，并增加物业管理企业的佣金或报酬。 十、物业管理的法律责任问题 一般民法的规定，委托方并不能解除委托事宜的最终法律责任。但物业管理中的委托应由物业管理企业承担法律责任，否则会出现物业管理企业的失误造成的损失。由业主大会或委托方负责最终责任的问题。 在向最终用户收取费用中，公用事业团体组织不得采用由物业管理企业出据无托收划账的账户收费的方式。 物业管理企业此时在代表业主大会履行职责，尤其是需承担第五十六条规定的责任时更应有法律保护物业管理企业行使权力的条款。 政府主管部门的指令性终止一般为极端现象，政府有权为保护公众利益做出决定。政府的这种经业主申请的保护性措施无需补偿。 物业管理企业应有提前终止合同的权利，但行使该权利应有限制性条件。 业主大会有违约不等于不能继续履行合同，而严重的程度可由地方政府视情况而定。 保留选聘的必要时间也是对业主的一种保护，要防止出现管理的空缺，如垃圾清运与管理一天都不能停。 不管何种原因按合同规定应支付的费用应予保证，给予业主大会提前终止合同的权利就应给物业管理企业取得报酬的保证。 对业主委员会的时间限制是为保护业主权益，要求业主委员会主动解决矛盾与问题。 法律上强制物业管理企业不得使建筑物管理处于失控现象是政府的责任。 即使已保留了招聘新的物业管理企业的时间，也不能成为原物业管理企业可以使建筑物管理区域失控的理由。 - 问题一：物管收费不透明 物业管理是一项长期的延续性的工作，需要不断的资金投入。物业管理收费虽有明文规定、明码标价，物管公司也都承诺收费以及资金管理透明化，并定期公布帐务。然而根据多位业主的来电来信反映，收费混乱的现象仍然普遍存在。 一位南山的业主称，每月交纳给物管公司的管理费，希望得到的是等值的服务。然而他们到底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不应该花的钱，他们不及时公布，业主心里就没数。有的业主要求清查收费款项，往往弄得纠纷不断，最后还是帐难清，人难做。 点评： 根据深圳物价局的有关规定，物业服务收费明码标价工作计划，10月底以前完成分散管理物业小区的明码标价。对于公示不规范的小区将责令整改，本该公示却未做公示小区的物业管理公司将受到相应处罚。对于物业管理企业不实行收费公示或者公示不全的，业主（租用户）有权拒付未经公示的收费项目，并可向价格及建设主管部门投诉。 问题二：业主委员会形同虚设 家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未开过一次业主大会，前不久她所在的小区要改组业主委员会，物管公司让每户投票选举，但是不公开唱票，选举票数也不公开，业主委员会就这样成立了。而后未经业主同意就写了几个候选人，并让保安员追着业主签字认可。周小姐认为这样不透明的做法，侵犯了业主知情权和对业主委员会的有关权利。 类似于周小姐这样的投诉还着实不少。一些读者指出小区业主委员“名义上是代表广大业主，实际上由开发商或物业管理处把持着”，南山的张先生称他们小区业主委员会的很多成员都是开发商的内部人员，物管公司也是其下属单位，因此在相关的一些问题处理上，小区业主委员会根本没有真正代表广大业主的利益，甚至对业主会有所损害。 点评： 在日前公布的物权法草案中，首次将业主的概念写入正文中，而业主委员会是业主享受相关服务权利，以及履行义务的最重要的职能机构，物业管理部门没有权利代替或者取消业委会的设立。 问题三：服务意识薄弱 物管企业竞争激烈，市场化运作的程度也日趋提高。既然是市场化，物业公司应该非常清楚市场的主人就是业主。业主的维权意识很强，对物业工作要求也越来越高。但现目前的状况是，很多物管企业仍然视自己是管理部门，更多的时候是按照自己的意志，而非业主的需要去管理社区。 一些业主认为物管机构是花钱雇来的“管家”，应该尽心尽力为业主排忧解难，做好服务工作，而不是居高临下地以管理者的姿态出现。物业公司应转变观念。增强服务意识。 点评： 很多业主对物权法草案的反馈意见中提出，要强化物业公司的服务职能，将物业管理部门改为物业服务部门。不管是管理者还是服务者，物管公司是通过收取业主的服务费才得以生存运作的，不管怎样，业主都是物管公司的上帝顾客。只有摆正自己的立场，端正自己的服务态度，并积极与业主沟通，才能长久地与业主和平共处。 问题四：工作效率欠佳 物管公司服务意识的薄弱，直接的一个影响就是工作效率不高，做事拖沓，业主反映的问题得不到及时解决。 福田某小区的蔡先生说，他们小区目前外来租住人员很多，管理比较混乱，特别是卫生问题，楼道、电梯口经常有一些废弃物品，墙壁被途得不堪入目，业主向物管反映后，情况一直没有改善。更有甚者，他所在的5栋的电梯经常出现故障，一遇到大风，电梯门就关不上，电梯运行中，不断出现刺耳的摩擦声和晃动。 蔡先生说向物管部门多次交涉后，有关人员曾检修，但几个月过去了，还是没有解决问题。电梯是每天必须的交通工具，如果一旦出问题，后果不堪设想，他呼吁物管部门要重视业主的利益，对事关业主生命财产安全的问题应该在最短的时间内给予解决。 点评： 按照正在征求意见的物权法草案的规定，对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。此外，业主还可以自行管理建筑物及其附属设施，而不聘请物业进行管理。 问题五：停车位权责不清 停车不容易，是现在有车一族的共同感受。随着车辆的增多，有关停车位使用权等难等问题也更加突出。 有相当多的一些业主致电本报说，小区停车位本来就少，开发商和物业公司还变卖停车位，加重了小区停车的负担。南山某花园的林先生说，他们小区大概是700多户，有220个车位，原来车还比较少，不觉得停车位紧张，但去年开始，小区车辆增加很多，停车位开始饱和状态。去年下半年，开发商和管理处（管理公司是开发商下属公司）开始在小区推出车位使用权租赁，不少车位人为被“买断”。他说，他是今年买的车，现在每次回去就很难停车。 点评： 物权法草案作出有关规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此，很多人提出质疑，草案的规定不全面，易引起纠纷。停车位一旦权属归开发商或者物业所有，他们就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。 问题六：公用设施挪作他用 小区公用设施是全体小区业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。近期有业主来电表示，当初买